İSTİNAF KARAR TARİHİ:12/03/2026 Yukarıda yazılı ilk derece mahkemesi kararına karşı, istinaf yasa yoluna başvurulması üzerine yapılan inceleme sonucunda; GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkili ile davalı ... şirketi arasında Adana .... Noterliğinin 15.03.2013/...tarih ve yevmiye no.lu ... s.lı ... Sözleşmesi, Adana .... Noterliğinin 28.03.2014/... tarih ve yevmiye no.lu Tadil ... Sözleşmesinin akdedildiğini, SAT/ GERİ KİRALA (...) Modeli ile imzala…
T.C. İSTANBUL BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 44. HUKUK DAİRESİ T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A İ S T İ N A F M A H K E M E S İ K A R A R I DOSYA NO:2024/248 KARAR NO:2026/445 İNCELENEN KARARIN MAHKEMESİ:İSTANBUL 1. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ TARİHİ:28/09/2023 NUMARASI:2016/1119 E. - 2023/575 K. DAVANIN KONUSU:Tazminat (Ticari Nitelikteki Haksız Fiilden Kaynaklanan (2918 S.K.Hariç)) İSTİNAF KARAR TARİHİ:12/03/2026 Yukarıda yazılı ilk derece mahkemesi kararına karşı, istinaf yasa yoluna başvurulması üzerine yapılan inceleme sonucunda; GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkili ile davalı ... şirketi arasında Adana .... Noterliğinin 15.03.2013/...tarih ve yevmiye no.lu ... s.lı ... Sözleşmesi, Adana .... Noterliğinin 28.03.2014/... tarih ve yevmiye no.lu Tadil ... Sözleşmesinin akdedildiğini, SAT/ GERİ KİRALA (...) Modeli ile imzalanan sözleşme kapsamında müvekkiline ait (Adana/ Sarıçam/ ... Mah/ 344 parsel de kayıtlı taşınmaz) ın 3.500.000,- TL bedelle davalı ... Şti adına tescil ettirildiğini, ve yapılacak ödemelerin bir plana bağlandığını, ancak ; 2014 yılı eylül ayına kadar 872.087,- EUR ödeme yapabildiklerini, ekonomik zorluklar nedeniyle kalan taksitleri ödeyemediklerini, davalı tarafından sözleşmenin feshedildiğini ve İstanbul 10. İcra Müdürlüğünün ... sayılı dosyası ile sözlemedeki borca teminat olarak verilen ipoteklerin paraya çevrilmesi için 1.657.496,- TL'lik takip başlatıldığını, taşınmazlar Adana'da bulunduğu için; Adana 8. İcra Müdürlüğünün ... Talimat sayılı dosyası üzerinden taşınmazların kıymet takdirinin yaptırıldığını, kıymet takdirine itiraz sonucunda; Adana 3. İcra Hukuk Mahkemesinin 02.06.2016 tarih ve 2016-112 E ve 2016-559 K sayılı kararı ile (1)Adana/ Çukurova/ ... mh/ 8164 Ada/ 2Parsel/ E Blok/ 1 nolu ... niteliğindeki taşınmazın değerinin 1.200.000,- TL olarak, (2)Adana/ Çukurova/ ... mh/ 6484 ada/ 10 parsel/ 14 kat/ 29 nolu Dubleks Mesken niteliğindeki taşınmazın değeri 345.000,- TL olarak,(3)Adana/ Çukurova/ ...Mah/ 6482 Ada/ 10 Parsel/ 14 kat/ 30 nolu Dubleks Mesken niteliğindeki taşınmazın değerinin 375.000,- TL olarak tespit edildiğini, Davalı ... Şti'nin, ... Sözleşmesi kapsamında satın alarak (sat/ kirala yoluyla) taraflarına finansal kiraladığı ; Adana/ Sarıçam/ ... Mah/ 344 Parselde kayıtlı taşınmazı ; Adana 3 İcra Hukuk Mahkemesinin 02.06.2016 tarih ve 2016-112 E ve 2016-559 K sayılı Kararından sonra Adana 8 İcra Müdürlüğünün ... Talimat sayılı dosyasındaki satış tarihi 29.11.2016 olmakla birlikte (daha evvel olmak üzere) 22.09.2016 tarihinde ... yevmiye nolu işlem ile 3.127.000,- TL na sattığını, bu satış bedelinin ... borçlarından mahsup ettiğini, 22.06.2016 tarihli bu satış işleminden sadece bir gün sonra 23.09.2016 tarihinde; ... yevmiye no ile işbu taşınmazın ....870.000,- TL bedelle başka bir kişiye satıldığını, sadece bir gün ara ile gerçekleşen bu satış işlemleri arasında (....870.000,-TL- 3.127. 000,-TL=) 1.743.000,-TL fark bulunduğunu, Adana 8 İcra Müdürlüğünün ...Talimat sayılı dosyası üzerinden satılacak üç adet taşınmazların kesinleşen toplam değerlerinin ise 1.920.000,- TI olduğunu, konusunda uzman olan davalı ... Şti'nin; 18.03.2013 tarihinde 3.500.000,- TL ye satın alarak (sat/ kirala yöntemi ile) taraflarına kiraladığı bir taşınmazı 3,5 yıl sonra 3.127.000,- TL na satması yetmezmiş gibi aynı taşınmazı satışın bir sonraki günü ....870.000,- Tİ na satmasının kabul edilemez olduğunu, davalının taşınmazı gerçek değerinin çok altında satarak müvekkilini zarara uğrattığını, taşınmazın gerçek değerine satılması halinde, finansal kira borçları kapanacak ve ipotekli taşınmazların satılmasına gerek kalmayacak idi, ve hatta; satış bedelinin borca mahsubundan sonra kalan bir değerin kendilerine (6361 yasanın / 33 md kapsamında) ödenmesi gerekecek olduğunu, Müvekkilinin uğramış olduğu zararının (kısmi alacak olarak) 10.000,- TL maddi tazminatın dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak müvekkiline verilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; davacı ile müvekkili şirket arasında Adana .... Noterliğinden 15 Mart 2013 tarih, ...yevmiye ve 26 Temmuz 2013 tarih,... yevmiye numarası ile iki adet düzenleme şeklinde ... sözleşmesi akdedildiğini, ikinci yapılan sözleşme davacı kiracının ödemelerinde yaşanan gecikmeler nedeniyle 28 Mart 2014 tarih ve ... yevmiye numarası ile tadil edildiğini, kiracı davacının, yapılan tadil sözleşmesi ile kira sürelerinde yapılan iyileştirmeye rağmen ödemelerini yapamaması nedeniyle ... sözleşmelerinin Beyoğlu ... Noterliğinden keşide edilen 9 Şubat 2015 tarih, ... yevmiye numaralı ihtarname ile feshedildiğini, sözleşmenin feshi kiracı davacı tarafından kabul edildiğini, ... sözleşmesine konu taşınmazın tapu kaydındaki ... şerhi davacı tarafından fek edildiğini, karşılıklı mutabakat ile davacı kiracı tarafından taşınmazın satışı için müşteri bulunduğunu, taraflar arasında ön protokol yapıldığını, satış vekaleti düzenlendiğini, ancak alıcı satış bedelini tamamlayamadığı için işlemin gerçekleşmediğini, bu tarihten sonra karşılıklı olarak yapılan tüm araştırmalara rağmen taşınmazın satışı için yeni bir müşteri bulunamadığını, alınan tekliflerin düşük kaldığını, yapılan müşteri bulma çalışmaları olumlu bir sonuca ulaşmadığını, nihayetinde bulunan en uygun fiyata taşınmazın satışının yapıldığını, davaya konu olduğu üzere; taşınmazın kısa bir süre sonra yüksek bir bedelle üçüncü kişilere devredilmesi konusunda müvekkilinin bir bilgisi bulunmadığını, müvekkili şirketin söz konusu satışı yapmadan önce taşınmazla ilgili olarak 20.08.2016 tarihinde ve 16.08.2016 tarihinde iki kere (2.250.000, TL ve 3.250.000,-TL olan) gayrimenkul ekspertiz raporu düzenlettirdiğini, bir yıl sonra yapılan ikinci raporda rakamlar revize edilmiş ve yasal satış değeri 2.400.000.-TL, (bilgi amaçlı mevcut durum değeri ise 3.400.000.-TL) tespit edildiğini, yine sigorta şirketi tarafından 06.09.2016 tarihinde yaptırılan ekspertiz raporunda taşınmazın kıymetinin 2.050.000.-TL olarak tespit edildiğini, piyasadan; 2.750.000.-TL, 3.000.000.- TL, 2.712.000.-TL -2.500.000.- TL'lik teklifler aldıklarını, davacının da müşteri aramaları konusunda teşvik ettiklerini, yaptırılan ekspertiz çalışmaları ve piyasa araştırmalarındaki rayiçlerle uyumlu bir rakam üzerinden, yetkili kurullarında karar almak suretiyle taşınmaz satışını gerçekleştirildiğini, müvekkili şirketin taşınmazın satmasından sonraki süreçte yaşananlar ve satış fiyatı konusunda bir bilgisi bulunmadığını, bu satışta karşı tarafın somut bir zararı olmadığı gibi müvekkilin zarar vermeye yönelik bir kastı da mevcut olmadığını, davanın reddine karar verilmesini savunmuştur.Davacı vekili 15.10.2018 havale tarihli dilekçesinde özetle; davalının müvekkilini 1.743.000,00 TL zarara uğrattığını, bu nedenle kısmi alacak olarak 10.000,00 TL bedelle açmış oldukları davanın değerini 1.733.000,00 TL ıslah ettiklerini, dava değeri olan 10.000,00 TL bedelin 1.733.000,00 TL ıslah edilerek toplamda 1.743.000,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile davalıdan alınarak tarafına verilmesini, yargılama giderleri ile avukatlık ücretinin karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.İlk derece mahkemesince yapılan yargılama sonunda; "....Davacı, ... sözleşmesine konu taşınmazın satışından bir (1) gün sonra resmi satış senedindeki bedelden daha fazla bir bedelle aynı taşınmazın üçüncü bir kişiye satılmasının, davacıyı zarara uğratma kastı ile yapıldığını ispat için yeterli olduğunu belirterek satış bedelleri arasındaki farkın tazminat olarak ödenmesini talep etmiş olup dosya kapsamında; davacının muvafakati ile satılan taşınmazın satış işleminden önce, davalının gereken özeni göstermediği veya davacıyı zarara uğratma kastı ile hareket edildiği hususlarının ispat edilemediği buna karşılık 22/09/2016 tarihli satış işlemi öncesi SPK lisanslı gayrimenkul değerleme uzmanlarından ekspertiz raporu alındığı ve davacının 22/09/2016 tarihli satış işlemine muvafakatinin alındığının davalı tarafından belgelendiği, davacı zararı ile davalı işlemleri arasında uygun illiyet bağı bulunduğunun ispat edilemediği anlaşılmakla sübut bulunmayan davanın reddine" karar verilmiştir.Davacı vekili istinaf dilekçesinde özetle; Müvekkili ile davalı şirket arasında 15/03/2013 tarihinde imzalanan sat-geri kirala modelli ... sözleşmesi uyarınca mülkiyeti devredilen taşınmazın borç ödenemediği gerekçesiyle davalı tarafından 22/09/2016 tarihinde 3.127.000,00 TL bedelle satıldığını, ancak aynı taşınmazın sadece bir gün sonra ....870.000,00 TL bedelle el değiştirmesi nedeniyle oluşan 1.743.000,00 TL tutarındaki farkın basiretli tacir gibi davranma yükümlülüğüne aykırı olduğunu, bilirkişi raporlarının da davalının gerekli özeni göstermediğini ve zararın oluştuğunu teyit ettiğini, yerel mahkemece müvekkilinin satışa onayı olduğu yönündeki ispatlanmamış gerekçeyle davanın reddedilmesinin hukuka aykırı olduğunu, taşınmazın ihale ve ilan süreçleri işletilmeksizin gizlice satılarak müvekkilinin hak kaybına uğratıldığını ve bu sebeple istinaf başvurusu yapılarak ilk derece mahkemesi kararının kaldırılması ile davanın kabulüne karar verilmesini talep etmiştir.Davalı vekili istinafa cevap dilekçesinde özetle; davanın, davacı tarafından taraflar arasındaki ... sözleşmesinin feshinden sonra sözleşme konusu gayrimenkulün müvekkili tarafından satılmasının ardından taşınmazın yeni maliki tarafından yeniden daha yüksek bir bedelle satılmasının sonucunda zarara uğradıklarından bahisle açıldığını, dava dosyasında sunulu bilirkişi raporları ile yargılamanın en başından beri tarafımızca ifade edilen; fesih işlemlerinin usulüne uygun yapıldığı ve davacı borçlu tarafından verilen muvafakatname ile de bu işlemlere muvafakat edildiği, Müvekkili şirketçe 1 yıl 7 ay boyunca taşınmazı hem kendisi hem de borçlu için en faydalı olacak şekilde satabilmek için gerekli tüm çalışmanın yapıldığı ve nihayetinde gelen teklifler arasından en iyisi değerlendirilerek taşınmazın 3.127.000,TL'ye ...'a satıldığı, Taşınmazı alan ...'un ödemeleri gerçekleştirdiği hesabı "0" bakiye ile açtığı, satışın gerçekleştiği gün hesaba ilgili tutarın yatırıldığı ve müvekkiline ödenecek tutar ödendikten sonra kalan miktarı ...'a ödendiği, bu işlemden hemen bir gün sonra ....870.000 TL tutarın taşınmazı ...'tan satın alan ... firması tarafından ... hesabına ödeme yapıldığı, hemen aynı gün bu paranın 3.335.000 TL'sinin ... isimli şahsa havale yapıldığı, kalan 1.520.000 TL'nin ise ... tarafından çekildiği, hususları tespit ve teyit edildiğini, müvekkilinin basiretli davranmadığını iddia eden davalının, müvekkili şirketin basiretli bir tacir gibi davranmak adına neyi eksik yaptığını kanıtlaması gerektiğini, satışta acele etmediklerini, fesihten sonra 19 ay beklendiğini, satış ilanı verdiklerini, bölgedeki emlakçılarla taşınmazın satışı için anlaşma yaptıklarını, birden fazla alıcıdan teklif toplandığını, davacı/borçlu ve kefiller ile işbirliği yapıldığını, onların buldukları kişiye satış için protokol yapıp ve satış vekaleti hazırladığını,SPK onaylı firmalara ekspertiz yaptırıldığını, İlk derece mahkemesince de dosya kapsamındaki tüm deliller değerlendirilerek müvekkilinin basiretli bir tacir gibi üzerine düşen yükümlülükleri yerine getirdiğinden bahisle usule ve yasaya uygun olarak davanın reddine karar verildiğini, taşınmazın satış tarihinden yaklaşık 19 ay önce, menfur 15 Temmuz darbe girişimi olmadan, ülkede, ekonomik, siyasal ve sosyal hayatın normal olduğu 13.02.2015 tarihinde davacı ...Şti. Yetkilileri tarafından, huzurdaki davaya konu taşınmazı satın almak isteyen ... isimli şahıs bulunmuş üçlü olarak yapılan görüşmelerde taşınmazın 3.550.000.-TL bedel ile satışı konusunda anlaşılmış olduğunu, anlaşmanın şartlarının dosyaya sundukları imzasız protokol metninde mevcut olduğunu, ...'ın müvekkili şirkete 50.000.-TL kaparo gönderdiğini, müvekkili şirket tarafından Beyoğlu ...Noterliğinden 26.02.2020 tarih ve ... yevmiye numarası ile satış vekaletnamesi hazırlandığını, davacı şirket yetkilisinin satışa muvafakat ettiğini ve en önemlisi taşınmazın tapu kaydında davacı şirket lehine tesis edilen "... " ni kaldırdığını, işlem yapılmak üzere Adana'ya gidildiğinde alıcı paranın bir kısmını denkleştiremediğini ve satış yapılamadığını, aradan geçen sürede gerek müvekkili şirketin, gerek davacı ve kefillerinin müşteri bulma gayretleri sonuç getirmemiş bu satışın yapılamamasından yaklaşık bir buçuk yıl sonra ülkede darbe girişimi yaşandığını, bu süreçte ekonomik istikrar ve dolayısıyla taşınmaz fiyatları dibe vurduğunu, o şartlarda müvekkili şirketin alacağın döviz olduğunu da göz önünde bulundurarak, bir an önce riski kapatmak düşüncesi ile gerek piyasadan yaptığı araştırma, gerek gelen teklifler ve gerekse yaptırdığı ekspertiz raporları kapsamında bulduğu en iyi fiyata taşınmazın satışını yaptığını, yapılan işlemde müvekkiline yüklenecek herhangi bir kusur olmadığını, taşınmazın bir gün sonra fahiş denilecek bir fiyatla üçüncü bir kişiye tekrar satılması, şüpheli bir işlem olup, olağan bir durum olmadığını, müvekkilinin bu durumu öngörmesi ve kontrol etmesinin de mümkün olmadığını, bölgeye hakim olan, ticaretin içinde olan ve ilk günden itibaren taşınmaza müşteri arayan davacı/borçlu ve kefiller de her nasılsa bu yüksek bedelle satın alacak müşteriyi bulamadıklarını, işbu dava genel hükümlere dayalı bir tazminat davası olmayıp, 6361 sayılı kanunun 33/1.madde düzenlemesi kapsamında ... ilişkisinden kaynaklanan bir dava olup, müvekkili şirketin basiretsiz davranmak suretiyle karşı tarafı zarara uğrattığı iddiasını hiçbir şekilde kabul anlamına gelmemek kaydıyla, belirtmek gerekir ki dosya kapsamında bilirkişi raporunda da;, müvekkilinin gerek dava tarihinde gerekse de ıslah tarihinde davacıların iddia ettiğinden çok daha fazla miktarda davacıdan alacaklı olduğu tespiti yapıldığını, müvekkili şirketin ... konusu taşınmazın satışında 6361 sayılı Kanunun 33 üncü maddesinin kendisine yüklediği tüm sorumlulukları basiretli şekilde yerine getirdiğini, istinaf başvurusunun reddine karar verilmesini talep etmiştir.İnceleme, 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (HMK) 355. maddesi hükmü uyarınca istinaf dilekçelerinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak ve kamu düzenine aykırı hususların olup olmadığı gözetilerek yapılmıştır.Dava, davacı tarafından taraflar arasındaki ... sözleşmesinin feshinden sonra sözleşme konusu gayrimenkulün davalı tarafından satılmasının ardından taşınmazın yeni maliki tarafından yeniden daha yüksek bir bedelle satılmasının sonucunda zarara uğradıklarından bahisle açılan tazminat istemli davadır. Kahramanmaraş Asliye Ticaret Mahkemesine talimat yazılarak dava konusu taşınmazın ...'tan ... A.Ş'ye satışına ilişkin işlemin 23.09.2016 tarihinde yapıldığı anlaşıldığından mahkemece resen atanacak mali müşavir bilirkişi vasıtasıyla şirketin 2016 yılı defterlerinin incelenerek bu satış bedelinin ödenmesine ilişkin kaydın tespiti konusunda rapor alınması istenilmiş Kahramanmaraş 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2019/112 talimat sayılı dosyasına bilirkişi ... tarafından sunulan 03.12.2019 tarihli Raporda özetle, ''Bahse konu Adana ili Sarıçam ilçesi ... Mahallesi 344 parselde kayıtlı 12.333 metrekare taşınmaz arsa için ... A.Ş'nin 2016 yılı yasal defter ve belgelerinin incelenmesi sonucu kayıtlarına işlendiği görülmüştür .'' şeklinde tespit yapıldığı anlaşılmıştır.Dava konusu taşınmazın 22.09.2016-23.09.20106 tarihleri itibariyle serbest piyasa rayiç değerlerinin tespiti için mahkemece resen seçilecek gayrimenkul değerleme uzmanı 3 kişilik heyetten keşfen inceleme yapılarak rapor alınması istenilmiş Adana 2.Asliye Ticaret Mahkemesinin 2020/10 talimat sayılı dosyasına bilirkişiler ..., ... ve ...tarafından sunulan 08.06.2020 tarihli raporda Adana ili Yüreğir ilçesi ... mahallesi sınırları içinde bulunan 12.195,52 metrekare alanlı (16.08.2016 tarihinde 12.333 metrekare) fabrika binası ve arsası vasıflı, 2794 parselin arsa ve bina değeri toplamının 22.09.2016 ve 23.09.2019 tarihindeki değerinin 5.834.979,00 TL olarak belirlendiği anlaşılmıştır.Davalının rayiç değer tespitine ilişkin itirazlarının değerlendirilmesi, tapu kayıtlarında inceleme yapılarak 22.09.2016-23.09.2016 tarihleri ve bu tarihlere yakın tarihlerde yapılan emsal satışlarda tespit edilip değerlendirilerek taşınmazların serbest piyasa rayiç değerinin tespiti ve bu yönde rapor tanzim edilmesi için yeniden Adana Nöbetçi Asliye Ticaret Mahkemesine talimat yazılmasına, dosyanın önceki bilirkişilere tevdiine ve bilirkişilere Seyhan Tapu Müdürlüğünün 2016 yılı kayıtları üzerinde yerinde inceleme yetkisi verilmesine karar verilmiş ve Adana 2. Asliye Ticaret Mahkemesinin 2020/114 talimat sayılı dosyasına bilirkişiler ..., ... ve ... tarafından sunulan 22.12.2020 tarihli bilirkişi ek raporda kök rapordaki hesaplamaları değiştirecek nitelikte bir husus bulunmadığı yönünde görüş belirtilmesi üzerine bu kez mahkemenin 18.03.2021 tarihli duruşmasında alınan 1 nolu ara karar ile davalı itirazlarının değerlendirilmesi ve mahkemece satış bedelinin denetlenebilmesine imkan veren rapor tanzim edilmesi için yeniden Adana Nöbetçi Ticaret Mahkemesi'ne talimat yazılarak SPK lisanlı gayrimenkul değerlendirme uzmanı ..., ..., ... görevlendirilerek, anılan bilirkişilere Adana Seyhan Yüreğir Tapu Müdürlüğünde yerinde inceleme yetkisi verilerek Adana ili Yüreğir İlçesi ... Mah. 344 parsel ve 2794 parsel sayılı taşınmazların satış tarihleri olan 22/09/2016 ve 23/09/2016 itibariyle gerçek değerinin tespit edilmesinin istenilmiş ve Adana 2. Asliye Ticaret Mahkemesinin 2021/92 talimat sayılı dosyasına bilirkişiler ..., ..., ... tarafından sunulan 01.07.2021 tarihli bilirkişi raporunda taşınmazın rayiç piyasa değerinin ....940,452,00 TL olduğu belirtilmiş ve önceki bilirkişi raporu ile davalı tarafından sunulan ekspertiz raporları arasındaki çelişkinin hangi hususlardan kaynaklandığı aynı raporda ''...Mahkemece heyetimize verilen görev ve istenen Adana İli Yüreğir İlçesi ... Mahallesi eski 344 yeni 2794 parsel nolu taşınmazın satış tarihleri olan 22-09-2016 ve 23-09-2016 tarihindeki rayiç piyasa değerinin o tarihteki hali, alanı ve tüm unsurları ile tespit edilmesidir. Tarihler arasında yaklaşık 12 saat vardır. Bu zaman diliminde değeri etkileyen hiçbir olağan üstü durum olmadığından her iki tarih için tek değer tespit edilmiştir. Konu taşınmazın parsel numarasındaki ve yüzölçümündeki değişiklikler 22-23.09.2016 tarihli satışlardan sonraki maliki ... A.Ş tarafından imar planı gereği 10.01.2017 tarih ve ... yevmiye nolu terk + ihdas + tevhit işlemi sonucunda 2794 parsel ve 12.195,52 m2 olarak değişmiştir. Bu işlem değerleme tarihinden sonra yapıldığından dikkate alınmamıştır. Konu Adana İli Yüreğir İlçesi ... Mahallesi eski 344 yeni 2794 parsel nolu taşınmaz, 22 ve 23- 09-2016 tarihli satışlarda 344 nolü parsel numarası 12.333,00 m2 alana ve Fabrika binası ve Arsası niteliğine sahiptir. Tapu kayıtları ve resmi senetlerin ilgili sütununda bu bilgiler mevcut ve alım satım bu bilgiler üzerinden yapılmıştır. Tarafımızdan yapılan değer tespitinde değerleme tarihi olan satış tarihindeki 12.333,00 m2 olan alanı, niteliği dikkate alınmıştır. Yapılar ve alanları; yukarıda verilen uydu fotoğraflarında ve aşağıda verilen fotoğraflarda da görüldüğü gibi günümüz ile satış ve öncesi tarihe dayanan zamandaki yapılar farklı olup günümüzde eklemeler ve iyileştirmeler yapılmıştır. Esas olan konu satış tarihi değerleme tarihi olduğundan bu zamandaki yapıların dikkate alınmasıdır. Bunu sağlayacak olanda dosyada mevcut olan raporların yapılara ait bilgileri içeren bölümleridir. Yukarıda da belirtildiği gibi dosyada geçmiş tarihli iki rapor mevcuttur. ..Şti tarafından Ticari Kuruluş Riziko Teftiş ve Değer Tespit Raporu başlıklı rapor 9-10-11-12. sahifelerinde yapıların alanları, verilmiştir. 2. Vizyon Taşınmaz Değerleme firmasının Yasal Durum Acil Satış Değer Tespit Raporu raporunun 6. Sahifesinde yapıların hangi bölümlerden oluştuğu, inşa ve yapı özellikleri verilmiştir. 1. ve 2. Rapor arasında yapı alanları ve nitelikleri arasındaki 1. Raporda Teknik İdari binadan bahsedilmemesi ve değerlemeye alınmaması, 2. Raporda da saha betonu ve çevre duvarlarından bahsedilmemesi ve değerlemeye alınmaması, bunun dışında diğer Alanlar aynı olup bu konuda taraflar arasında itirazda olmamıştır. Son bilirkişi raporunda da bu alanlar dikkate alınmış ve değerleme buna göre yapılmıştır. Bu nedenle tarafımızdan da bu raporlardaki alanlar ve yapı nitelikleri dikkate alınmış sınıf ve gurup belirlemesi yapılmıştır. Taşınmazın bağlı bulunduğu Yüreğir Tapu Müdürlüğünde verilen yetki ile taşınmazın yer aldığı bölgede yapılan resmi satışlar araştırılmış. Daha önce yapmış olduğumuz değer tespit ve raporlar incelenmiş o tarihli ulaşa bildiğimiz satış ilanları incelenmiş ve yukarıda da tespit edilen resmi satış bedelleri verilmiştir. Bölgede 2016 yılı itibari ile talep edilen piyasa arsa m2 birim satış bedeli pazarlık payı dahil 200 TL ila 250 TL arasında değişmektedir. ( örnek ekli satış ilanı) Bu doğrultuda en uygun resmi emsal satışın konu parselin karşısında yer alan 366 parsel nolu taşınmazın satış değerleri olup bu satış somut emsal olarak değerlendirilmiş ve konu eski 344 yeni 2794 parsel nolu taşınmazın satış ve talep tarihi olan 22- 23- 09.2016 tarihli mevcut hali ve alanı ile Rayiç Piyasa Değeri ....940,452,00 TL Dörtmilyondokuzyüzkırkbindörtyüzelliikilira) olarak taktir ve tespit edilmiştir. Somut emsal davalının talep ettiği ve dilekçesinde belirttiği unsurlar olan; aynı bölgede yer almakla, aynı ekonomik ortamda el değiştirmekle, aynı emlak rayiç değere sahip olmakla, üzerlerinde değeri etkileyen takyidatın bulunmaması ile , aynı imar lejantına ve yapılaşma şartlarına sahip olmakla ve her ikisinin de kadastro parseli olması ile değerlemede kullanılacak ve karşılaştırılacak ve davalının belirtiği unsurlara en uygun emsaldir. Konu parselin 22-23-.09.2016 tarihinde imar palanına göre 700 m2 terk alanı olduğu raporlarda belirtilmiştir.. Bu raporda bu terk alnının neden değerlemede dikkate alınmadığı konusunda ise; görevlendirme ve buna bağlı olan iş bu raporda tarafımızdan talep edilen 22- 23.09.2016 tarihinde konu taşınmazın mevcut hali ile değerinin tespitidir. Ayrıca yapılan satışlarda terk alanlarının satışa dahil edilmediğine dair bir not ve açıklama bulunmamaktadır. Taşınmaz tapu kaydındaki 12.333,00 m2'lik alanlı ve Fabrika Binası ve Arsası vasfı ile el değiştirmiştir. Bu nedenle bu husus değerlemede dikkate alınmamıştır. Yukarıda da izah ettiğimiz gibi bu hususlar ilk değerlemede Finans kuruluşlarının olası riskleri karşılamak amacı ile yaptırdığı işlemlerdir.Önceki raporlar ile iş bu raporu arasındaki farklar ve nedenleri ; ... Şti tarafından “ Ticari Kuruluş Riziko Teftiş ve Değer Tespit Raporu “ başlıklı rapor; Raporun giriş bölümü 2. Paragrafında kısaca belirtildiği gibi “ Bu rapor Sigortacı ile Sigortalı arasında sigorta değerinin saptanmasında mutabakata yardımcı olmak amacı ile tanzim edilmiş olan değerleme raporu olup piyasa değerini yansıtan ve Türkiye Gayrimenkul Değerleme Standartlarına göre hazırlana değerleme raporu olmayıp sadece parsel üzerindeki yapılara yeniden yapım maliyet yöntemi ile değer taktirinden oluşmaktadır. Bu çalışmada raporun .... Sahifesi 01.06 bendinde belirtildiği gibi arsa değeri belirlenmemiştir. Çünkü çalışma sigorta değerine ve yapılara yöneliktir. Bu nedenle Rayiç piyasa satış değeri olarak görülemez. ... A.Ş. tarafından hazırlanan 20-08-2015 tarih 2015/63 sayılı ve 16-08-2016 tarih ve 2016/67 sayılı değerleme raporlarında talep ve sonuç bölümünde de belirtildiği gibi “ Konu taşınmazın satışına yönelik yasal alanlar üzerinden ACİL SATIŞ değerinin tespiti için hazırlandığı“ - belirtilmiştir. Acil satış yasal değeri ile acil satış mevcut değeri arasındaki fark mevcutta var olup yasal yapı ruhsatında olmayan yapıların değerlemeye dahil edilmemesidir. Bizde görevlendirme konusu taşınmazın satış tarihindeki mevcut hali ile yasal mevcut ayrımı yapmadan değerlemeye alınmasıdır. Ayrıca yukarıda da izah edildiği ve ... A.Ş. yazılı beyanında da açıklandığı gibi acil satış değeri ile piyasa rayiç değeri arasında en az % 15-20 yer yer % 50 piyasa değerinden düşük alındığını belirtmişlerdir. Ancak kendileri değer tespitinde ... kat piyasa değerinin altında değer tespit ettikleri hususunda raporlarında bir açıklama yapmamışlardır. Tarafımızdan tespit-taktir edilen değer konu taşınmazın 22-23.09.2016 tarihindeki RAYİÇ PİYASA DEĞERİDİR. Adana 2. Asliye Ticaret Mahkemesinin 2020/ 10 Talimat sayılı dosyasında görev alan bilirkişi kurulu 04-06-2020 tarihli raporları. Bu raporda arsa değeri çalışma günündeki emsal satışın enflasyon oranlarında geriye götürülerek belirlenmesi ve yapılarında değerleme standartlarında olduğu Yargıtay ve mahkemelerce kabul gören, ait olduğu yıl resmi gazetede yayınlanan yaklaşık birim değerleri ve amortisman aşınma payı uygulanarak tespit edilen yapı değerinin toplamı şeklindedir. Arsa değerinin tespitinde yapılan çalışmalar Türkiye İstatistik Kurumunun TÜFE veya Y-ÜFE verileri kullanılarak ileri veya geri değer tespiti ve güncelleme yapılmakta ve bu uygulama mahkemelerce de kabul gören uygulamadır. Ancak bu uygulamada bu yolla ulaşılan değerin geçmişte yapılan tespit çalışmaları, ve diğer yönler ile denetlenmesi desteklenmesi gerektiği görüşündeyiz. İş bu raporumuz ile raporlar arasındaki diğer fark ise; yapıların gurup ve sınıfından kaynaklanmaktadır. Bilirkişi raporunda ve ...Şti tarafından hazırlanan “ Ticari Kuruluş Riziko Teftiş ve Değer Tespit Raporu “ başlıklı raporda yeniden yapım maliyet yönteminin temel unsuru olan Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Tarafından resmi gazetede yayınlanan yapı yaklaşık birim maliyet cetveline göre (2015- 2016-2017 Ekte Sunulmuştur) İdari binalar ve Güvenlik Binası 3.Sınıf A gurubu olarak alınmıştır. Konu yapılar Betonarme olup tarafımızdan yapılan tespitte de aynı görüş hasıl olmakla bu yapılar 3. A gurubu olarak değerlemeye alınmıştır. Fabrika binaları ise her iki raporda da 2 sınıf C gurubu yapı olarak alınmıştır. Yukarıda verilen uydu görüntüsü ve önceki raporlarda da sabit olduğu gibi 1 nolu Fabrika Binası ana bina olup Betonarme yapıdır. Diğer binalar bu yapıya bitişik yapılmış ve bir duvarı bu yapı ile ortaktır. Bitişik ayrı yapılan ... nolu Fabrika binası olarak adlandırılan yapılar tamamen prefabrik olup 2. Sınıf B gurubu yapılardır. Tarafımızdan bu sınıfa ve guruba göre değerlendirilmiştir. Sundurmalar 1. Sınıf A gurubu yapı olup bu konuda aynı görüşteyiz. Ancak gerek ... değerleme firmasının raporlarında ve buna bağlı olarak bilirkişi heyetinin raporunda maliyeti olan ve değerlemeye alınması gereken çevre duvarı ve açık saha betonu değerlemeye alınmamış oysa ....Şti raporunda bu kalem maktu olarak yazılmıştır. ... A.Ş. tarafından hazırlanan 20-08-2015 tarih 2015/63 sayılı raporda arsa değeri 90 TL/m2 İdari Bina m2 birim değeri 400,00 TL, Fabrika Binası m2 birim değeri 300,00 TL, Sundurma -m2 birim değeri 100,00 TL olarak tespit edilmiştir. Yaklaşık bir yıl sonra 16-08-2016 tarih ve 2016/67 sayılı değerleme raporlarında arsa değeri 100,00 TL/m2 yapı m2 birim değerleri ... nolu raporla aynı alınmıştır. Bu rakamlar hiç bir yıl çizelgesinde bulunmamaktadır. Ayrıca hiç bir yapıya amortisman uygulanmamıştır. Raporlar arasındaki fark bunlardan kaynaklanmaktadır. " şeklinde açıklanmıştır.Davacının ... sözleşmesi kapsamında 23.09.2016 tarihi itibariyle zarar miktarının hesaplanması için dosyanın bir bankacı, bir ... konusunda uzman bilirkişi ile İcra ve İflas Hukukunda uzman bir bilirkişiden oluşan heyete tevdiine karar verilmiş bilirkişiler ..., ... ve ... tarafından sunulan 06.06.2022 tarihli raporda özetle; Adana .... Noterliğinin 15.03.2013/...tarih ve yevmiye no.lu ... s.lı ... Sözleşmesinin ve Adana .... Noterliğinin 28.03.2014/... tarih ve yevmiye no.lu Tadil ... Sözleşmesinin akdedildiğini, sözleşmenin 6361 sayılı yasanın 22. maddesi gereği yazılı olarak hazırlanmış olduğu, iş bu sözleşme çerçevesinde kiralanan malların zilyetliğinin kiracı (davalıya) devredildiği ve taraflar arasında borç ilişkisinin doğduğu, davalının sözleşmelerden kaynaklanan Finansal Kira borçlarını ödemede temerrüde düşmesiyle, davacı tarafından davalıya ihtarname keşide edilerek;6361 s.lı Yasanın 31/1. Maddesi kapsamında bir yıl içinde üst üste iki kez ödenmeyen ve yine bir yıl içerisinde üst üste 3 kez ödenmeyen kira borçlarından dolayı davalının ... kez ihtarnameyle ihtar edildiği, Beyoğlu ... Noterliğinin 12.01.2015 /... ve y nolu .... Son ihtarnamesi ne rağmen davalı tarafından herhangi bir ödemede bulunulmadığı gibi müteakip kira bedellerinin de ödenmediği, davalıya 1 yıl içerisindeki iki ve üst üste üç olan kira ödemelerindeki gecikmeler nedeniyle ... adet İhtarname ile verilen süre içerisinde talep edilen borcun ödenmemesi sonucunda, 6361 s.lı Yasanın-Sözleşmenin İhlali başlıklı 31/1 maddesindeki; ''... Bir yıl içinde sözleşmede yer alan kira bedellerinden üçünü veya üst üste ikisini zamanında ödememesi nedeniyle ihtara muhatap olan kiracılar ile yapılan Sözleşmeler kiralayan tarafından feshedilebilir. ...” hükmü kapsamında davalı finansal Kiracıya Beyoğlu ... Noterliğinin 09.02.2015 /... ve... nolu İhbarnamesi Keşide edilerek ... Sözleşmelerinin 12.02.2015 tebliğ tarihi itibariyle feshedildiği, fesih ile birlikte 6361 sayılı yasanın 32 md kapsamında ... malların ... Şti ne aynen iadesinin gerektiği, davacı finansal ... Şti 'in 02.03.2015 t.li muvafakatname ile fesihi kabul ettiği, davaya konu Finansal Kiralamada Sat/ Geri Kirala işlemine tabi tutulan; Adana/ Sarıçam/ ... Mah/ 344 parsel de kayıtlı taşınmazın (Fabrika binası ve arsasının) Tapu Kaydındaki ... şerhinin kaldırılmasına ve malın iadesini kabul ettiği, finansal kiralamaya konu gayrimenkulün; her iki tarafın da katılımı, karşılıklı mutabakat ve görüş ve onayı ile; (elde edilecek olan meblağ borca mahsup edilmek üzere) müştereken satışa çıkarıldığı .... ve; İşbu gayrimenkulün ... Şti tarafından 22.09.2016 tarihinde (dava dışı) ...'a 3.127.000,-TL bedel ile satıldığı, alıcı ... un işbu gayrimenkulü ... Şti nden satın almış olduğu (22.09.2016) tarihinin bir gün sonrası itibariyle (davadışı)... A.Ş'ne (23.09.2016) tarihi itibariyle ....870.000 TL'ye sattığı, yukarıdaki bölümlerde de İrdelenerek değerlendirildiği üzere; davaya konu ... İşleminin taraflar arasındaki mutabakat ile; 6361 s.lı ...,... Şirketleri Yasası ile bu yasa kapsamında BDDK tarafından yayınlanan Genelge ve Tebliğler kapsamında usule uygun olarak yapıldığı sonucuna varılmasının mümkün olduğu, Finansal Kiralamaya konu işlemlerde taraflar arasında; ... Sözleşmesinin feshine ve fesihten sonra finansal Kiralamaya (sat/ kirala) işlemine konu gayrimenkulün (Adana/ Sarıçam/ ... Mah/ 344 parsel de kayıtlı taşınmazın ) satışına kadar olan süreçte taraflar arasında bir ihtilafın bulunmadığının.... görüldüğü, ancak; ... konu gayrimenkul / Fabrika binası ve arsası / Adana Sarıçam/ ... Mah/ 344 parsel de kayıtlı 12.333 m2 alanlı Fabrika binası ve arsası kapsamlı taşınmaz davalı ... Şti tarafından 22.09.2016 tarihinde 3.127.000,-TL bedelle (dava dışı) ... a satılmış olup; ... tarafından da 22.09.2016 tarihinde 3.127.000,- TL bedele satın alınan bu gayrimenkulün, satın alma tarihinden bir gün sonrası 23.09.2016 tarihi itibariyle yine ... tarafından (dava dışı) ... AŞ ne ...,870.000,- TL bedelle satıldığı, bir gün ara ile yapılan bu iki satış arasındaki (....870.000,-TL - 3.127.000,-TL =) 1.743.000,-TL'lik farkın; davalı ... Şti'nin teminatların nakde dönüştürülmesinde özenli, dikkatli ve basiretli davranmadığı hususunda emare teşkil edebileceği, satışın davalı tarafından daha yüksek bir meblağa da yapılmasının mümkün gözüktüğü, ama bu konudaki özeni yerine getirip getirmediği hususunun dosya üzerinden anlaşılmasının güç olduğu, ancak dosya üzerinden incelendiğinde sanki iki satış arasındaki bu farkın davacı borcuna mahsup edilebilecek (muvazaalı bir satış ve alış olup olmadığının yine dosyadan ancak sadece şeklen anlaşılabildiği) olduğu emaresinin kanısı oluştuğu ve dosya üzerinden 23.09.2016 itibariyle davacı zararının oluştuğunun söylenebileceğinin açık olduğu ancak bu sadece dosya kapsamında şekli bir değerlendirme olduğunun ve takdirin mahkemeye ait olduğu, Mahkemenin emareleri yeterli görmesi ve zararın oluştuğunun kabulü haline davacının 1.743.000 TL'lik zararın tazminini (talep gibi) dava tarihinden itibaren yasal faizi ile birlikte davalıdan talep edebileceği..." yönünde görüş ve kanaat belirtilmesi üzerine bu kez dosyanın son bilirkişi heyetinden, davalı ... şirketinin dava ve ıslah tarihi itibariyle, davacıdan alacaklı olduğu miktarın tespit edilmesi için davalı şirketin 2013-2022 yılları arası kayıt ve ticari defterlerin incelenmesi suretiyle rapor tanzim edilmesi istenilmiş bilirkişiler ..., ... ve ... tarafından sunulan 05.06.2023 tarihli ek raporda özetle, davalı ... şirketinin davacı finansal kiracıdan olan alacak miktarının ise 26.11.2016 dava tarihi itibariyle toplam 944.479,17 euro, 16.10.2018 ıslah tarihi itibariyle toplam 1.471.834,37 euro olduğu belirtilmiştir.Taraflar arasında Adana ....oterliğinden 15/03/2013 tarih, ...yevmiye ve 26/07/2013 tarih,... yevmiye numarası ile iki adet düzenleme şeklinde ... sözleşmesi akdedildiği, ikinci yapılan sözleşmenin 28/03/2014 tarih ve ... yevmiye numarası ile tadil edildiği, kiracı davacının, yapılan tadil sözleşmesi ile kira sürelerinde yapılan iyileştirmeye rağmen ödemelerini yapamaması nedeniyle ... sözleşmelerinin Beyoğlu ... Noterliğinden keşide edilen 9/02/2015 tarih, ... yevmiye numaralı ihtarname ile feshedildiği, fesih işlemlerinin usulüne uygun yapıldığı ve davacı borçlu tarafından verilen muvafakatname ile de bu işlemlere muvafakat edildiği, Mahkemece kastedilenin de taşınmazın satışı konusunda muvafakat edildiği konusunda olduğu, finansal kiralamaya konu taşınmazın ise, ... Şti tarafından 22.09.2016 tarihinde dava dışı ...'a 3.127.000,-TL bedel ile satıldığı, alıcı ...'un iş bu gayrimenkulü ... Ştinden satın almış olduğu 22.09.2016 tarihinin bir gün sonrası itibariyle dava dışı ... A.Ş'ne 23.09.2016 tarihi itibariyle ....870.000 TL'ye sattığı, sözleşmenin feshinde 19 ay sonra ilgili taşınmazın satıldığı, öncesinde, davacının taşımazın 3.550.000.-TL fiyatla satılmasına muvafakat ettiği ve tapu kaydında lehine işlenmiş "... şerhini" kaldırdığı ancak taraflarca da muvafakat edilen dava dışı kişiye satışının dava dışı kişiden kaynaklanan sebeplerle yapılamadığı, davalının dava konusu taşınmazı satışa çıkardığı, davalının bedel konusunda basiretli tacir gibi davranmadığına ilişkin üzerine yüklenebilecek kusurun davacı tarafından kanıtlanması gerektiği ancak davalının muvazaalı bir işlem yaptığının kanıtlanamadığı, davacının lehine konan ... şerhini kaldırarak, satışa muvafakat ettiği bedele yakın bedelle taşınmazın satıldığı, taşınmazın satışı için davalının gerekli ilanları ve rayiç bedel araştırmasını yaptığının dosyaya sunulu deliller ile anlaşılmış olduğu, taşınmazın bedelinden daha az bedelle satılmasında davalının kusuru bulunduğunun kanıtlanamaması nedeniyle dosyadaki mevcut delil durumu, davacı vekilinin ileri sürdüğü istinaf sebepleri dikkate alındığında, mahkemece; kurulan hükümde usul ve esas yönünden yasaya aykırılık bulunmadığından davacılar vekilinin istinaf talebinin 6100 Sayılı HMK'nın 353/1-b.l md'si gereğince "esastan reddine" karar verilmesi gerektiği kanaat ve sonucuna varılarak aşağıdaki hüküm kurulmuştur. HÜKÜM:Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere; 1- Usûl ve yasaya uygun İstanbul 1. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 28/09/2023 tarih ve 2016/1119 E., 2023/575 K. sayılı kararına karşı davacı vekili tarafından yapılan istinaf talebinin 6100 Sayılı HMK'nın 353/1-b/1. maddesi gereğince ESASTAN REDDİNE, 2- 492 Sayılı Harçlar Kanunu gereğince alınması gereken 732,00 TL maktu istinaf karar ve ilam harcından peşin yatırılan 269,85 TL harcın mahsubu ile bakiye 462,15 TL harcın davacıdan tahsiliyle Hazineye gelir kaydedilmesine, 3- Davacı tarafça istinaf aşamasında yapılan yargılama giderlerinin üzerinde bırakılmasına, ...- İncelemenin duruşmasız olarak yapılması sebebiyle taraflar yararına vekalet ücreti tayinine yer olmadığına, 5- Taraflarca yatırılan gider avansından harcanmayan kısmın karar kesinleştiğinde iadesine,Dosya üzerinde yapılan inceleme sonucunda, 20/07/2017 tarih ve 7035 Sayılı Kanunun 31. maddesiyle değişik 6100 Sayılı HMK'nın 361/1. maddesi gereğince, kararın tebliğinden itibaren 2 hafta içerisinde Yargıtay'a temyiz başvurusunda bulunma yolu açık olmak üzere, oy birliğiyle karar verildi. 12/03/2026