T.C. KAYSERİ BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 4. HUKUK DAİRESİ DOSYA NO: 2024/1829 KARAR NO: 2026/228 T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A İ S T İ N A F K A R A R I İNCELENEN DOSYANIN MAHKEMESİ: Kayseri Asliye Ticaret 1.Mahkemesi NUMARASI: 2021/52 Esas, 2024/769 Karar KARAR TARİHİ: 19/07/2024 DAVA: Tapu İptali Ve Tescil (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan) KARAR TARİHİ: 26/02/2026 KARARIN YAZILDIĞI TARİH : 26/02/2026 Taraflar arasında görülen dava sonucu ilk derece mahkemesince verilen …
T.C. KAYSERİ BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 4. HUKUK DAİRESİ DOSYA NO: 2024/1829 KARAR NO: 2026/228 T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A İ S T İ N A F K A R A R I İNCELENEN DOSYANIN MAHKEMESİ: Kayseri Asliye Ticaret 1.Mahkemesi NUMARASI: 2021/52 Esas, 2024/769 Karar KARAR TARİHİ: 19/07/2024 DAVA: Tapu İptali Ve Tescil (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan) KARAR TARİHİ: 26/02/2026 KARARIN YAZILDIĞI TARİH : 26/02/2026 Taraflar arasında görülen dava sonucu ilk derece mahkemesince verilen hükme yönelik süresi içinde istinaf yasa yoluna başvurulması üzerine gönderilen dosyanın yapılan incelemesi sonucunda, TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ : Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; Kayseri ili ... ilçesi ... Mahallesi ... Ada ... parselde bulunan taşınmazın, inşaatının yapımı konusunda davalı şirket (yüklenici) ile arsa sahipleri olan diğer davalı ... ve davadışı ..., ..., ... arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, buna göre davaya konu taşınmaz inşaatının yüklenici tarafından yapılması karşılığında, arsa payı inşaat sözleşmesinde belirlenen dairelerin yükleniciye verileceğinin kararlaştırıldığını, tapu kaydında yer alan güncel bilgilere göre dava konusu taşınmazın arsa sahiplerinden ... adına tescil edildiğini, müvekkili şirket ile davalı ... Ltd. Şti. arasında müvekkil şirketin alt yüklenici, davalı şirketin de yüklenici sıfatıyla 23.04.2019 tarihinde birtakım inşaat işlerinin yapımı konusunda anlaşma sağladıklarını, davacı şirketin yapılan iş karşılığı hak edişlerinin hesaplanmasını ve alacaklarının ödenmesini Kayseri 8. Noter vasıtasıyla ihtar ettiklerini ancak davalı şirketin herhangi bir ödeme yapmadığını, davalı şirketin ödeme yapmaması üzerine Kayseri 4. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2020/33 D. İş dosyasıyla delil tespiti talebinde bulunduklarını ve ... Ada ... parseldeki taşınmazın inşaatında müvekkili tarafından yapılan işlerin miktarının tespit edildiğini, buna göre müvekkili şirketin dava konusu taşınmazda 344.532,15 TL tutarında imalat gerçekleştirdiğini, yapılan işlerin tespiti üzerine müvekkili ile davalı şirket arasında arabuluculuk görüşmelerinden de bir netice alınamadığını, taraflar arasında akdedilen sözleşmenin alacağın temliki sözleşmesi olduğunu, neticeten davalı arsa sahibi ile davalı ... Limited Şirketi arasında gerçekleştirilen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi sebebiyle, davalı şirketin arsa sahiplerinden alacağı olan Kayseri ili, ...ilçesi ... Ada ... Parseldeki ... Kat... numaralı bağımsız bölümün müvekkil şirket ile davalı ... Ltd. Şti arasındaki 23.04.2019 tarihli sözleşme akdedilmesiyle alacağın temliki hükümleri gereği müvekkiline devredildiğini, davalı ... adına kayıtlı olan dava konusu taşınmazın kaydının iptaliyle müvekkili şirket adına tesciline, talebin reddi halinde taşınmazın dava tarihindeki rayiç bedelinin bilirkişilerce belirlenmesi suretiyle davalılardan alınarak müvekkiline ödenmesine, bu talebin de reddi halinde davalı şirket ile müvekkili arasındaki sözleşmede daire karşılığı olarak belirlenen bedelin sözleşme tarihinden itibaren işleyecek yasal faiz ile birlikte davalılardan alınarak tahsilini, yargılama giderleri ve vekâlet ücretinin davalı üzerinde bırakılmasını talep ve dava etmiştir. CEVAP : Davalı vekil cevap dilekçesinde özetle: Dava dilekçesinin tam olarak anlaşılamadığını, dava dilekçesinin açıklattırılması gerektiğini, davacı tarafından sunulan evraklar nazara alındığında aslında taraflar arasında halen yürürlükte olan bir sözleşmenin varlığını ileri sürmenin mümkün olmadığını, davalı şirket ile davacı şirket arasında imzalanan sözleşme ile "Taraflar arasında davacı şirketin alt yüklenici, müvekkil davalı şirketin de yüklenici sıfatıyla 23.04.2019 tarihinde birtakım inşaat işlerinin yapımı konusunda anlaşma sağladığı da açıktır." hükmünün bulunduğunu, davacı şirketin bu sözleşme uyarınca yapması gereken işleri tam olarak yapmadığını, bu hususta davacı şirket temsilcisine ihtar çekildiğini ancak eksikliklerin ikmali ve kusurlu imalatın düzeltilmesi hususunda bir cevap alınamadığını, davacı şirket her ne kadar tüzel kişilik olarak mevcut ise de şirket sahibinin piyasaya çokça borçlanarak kayıplara karıştığını, müvekkilinin son 1 yıldır davacı şirket temsilcisine ulaşmaya çalıştığını, ancak şirket yetkilisi kaçak olduğundan yüz yüze görüşme imkanı bulunamadığını bu nedenle sözleşmeye dayalı kesin hakedişin yapılamadığını, müvekkilinin davacı firma ile uzun süredir iş yapmasının oluşturduğu güven ve davacı firmanın aldığı işleri bitireceğine olan inancı ile daha hak edişler yapılmadan 23.04.2019 tarihli taşeron sözleşmesinde de zikredilen davalıya ait Kayseri ili ...ilçesi ... ada ... parsel deki ...nolu dükkanın mülkiyetini davacı firmanın sahibi ve temsilcisi ...'a devrettiğini, bu tapu devri ile aslında müvekkili şirketin davacının imzalanan taşeron sözleşmesine istinaden yaptığı tüm işlerin parasını ödemiş hatta müvekkili şirket kayıtları itibariyle davacı şirketin bu tapu devri nedeni ile borcunun bulunmadığını, temsilcisi bulunamayan bir şirketin eksik ve kusurlu yaptığı işlere geciken teslimine ve aldığı ödemeye rağmen zamanında teslim edemediği, müvekkil şirkete ait alt yüklenimlerinin, müzakeresi için son bir buçuk yıldır muhatap bulamayan müvekkili şirkete açılmış bu davanın, iyiniyet kurallarına ve sözleşme hukukuna aykırı olduğunu, müvekkiline çekilen ihtar ile aslında müvekkilini temerrüde düşürmeyi hedeflediklerini, müvekkilinin çekmiş olduğu ihtar ile ise davacı şirkete eksik işlerini tamamlaması, akabinde kendisine geri dönüş olmayınca da ikinci çekilen ihtar ile kendisinin de taahhüt altında olduğu inşaat işlerinin aksamaması ve daha fazla gecikme yaşayıp insanların mağduriyetine neden olmamak için davacı şirketin sözleşmesini haklı nedenlerle feshettiğini, davalı şirketin davacı şirketin eksik bıraktığı işler ve hatalı yaptığı işlerin düzeltilmesi için yeni anlaştığı firmalara ekstra ödemeler yapmak zorunda kaldığını, açıklanan nedenlerle, davacı tarafa harç ikmali için süre verilmesine, harç ikmal edilmezse davanın usulden reddine, davacı şirkete yapacağı işler için zaten işler yapılmadan Kayseri ili ... ilçesi ... ada ... parsel deki dükkanın mülkiyeti verildiğinden müvekkil şirketin alacaklı olduğu muhakkak bir sözleşmeden dolayı müvekkil şirketin Kayseri İli ... İlçesi ... Mahallesi ... Ada ... Parsel ...Kat ... numaralı bağımsız bölüm üzerine konulmuş tedbirin kaldırılmasını veya müvekkil şirketin oluşmuş ve bu tedbir nedeniyle oluşacak zararlarının karşılanması bakımından bu taşınmazın sözleşmede belirlenen değerinin (265.000,00-TL) %20 sinden aşağı olmamak üzere teminat belirlenmesini ve eksik teminatın davacıya tamamlattırılmasını, hukuki mesnetten yoksun açılmış iş bu davanın esastan reddini, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin karşı tarafa yükletilmesini, talep etmiştir. İLK DERECE MAHKEMESİNİN KARAR ÖZETİ: Mahkemece; " Taraflar arasında yapılan 23/04/2019 tarihli sözleşmeye göre davacı ...Ltd.Şti (taşeron) ile davalı .....Ltd. Şti. (yüklenici) arasında, aralarında dava konusu taşınmazın da bulunduğu Kayseri ili, ...ilçesi ... ada, ... parsel sayılı taşınmaz ile birlikte toplamda 6 adet taşınmaz üzerinde bulunan inşaatlarda bir kısım işlerin yapımı hususunda anlaşmaya varıldığı, "Taşeron Alacaklarının Ödenme Şekli" başlıklı hükümde Kayseri İli, ... ilçesi ... ada, ... parsel ... Kat ... nolu dairenin 265.000,00-TL bedel karşılığında davacıya verilmesinin ve taşeron firmanın inşaatlarda yaptığı işler hesaplandıktan sonra hak edişine göre tapularının verileceğinin kararlaştırıldığı, yapılan sözleşmede edim olarak Kayseri ili, ... ilçesi, ... ada, ... parsel ... nolu dükkanın 500.000,00-TL karşılığında davacı şirkete devrinin de belirlendiği, davacı vekili bu dairenin eldeki davaya konu iş karşılığı verildiğine dair bir delil bulunmadığını iddia etmiş ise de sözleşmede bu dairenin iş karşılığı verileceğinin yazılı olması, dairenin devrinin sözleşme tarihinden 2 gün sonra yapılmış olması ve işin bir kısmının da yapılmış olduğu dikkate alındığında ilgili bağımsız bölümün taşerona iş karşılığında verildiği, bu hususun taraflar arasında görülüp sonuçlanan mahkememizin 2021/261 Esas sayılı dosyasında Kayseri BAM 4. HD 2023/930 Esas, 2023/1226 Karar sayılı kararında da bu şekilde tespit edildiği ve bu yönde karar verildiği, anılan dosyada 139.077,97-TL (KDV hariç) iş bedeli hesaplandığı, mahkememiz dosyası arasında bulunan Kayseri 4. Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2020/33 D.İş sayılı dosyası kapsamında aldırılan 26/06/2020 tarihli bilirkişi raporuna göre davacının eldeki davaya konu parsel için yapmış olduğu iş bedelinin 344.532,15-TL olduğu, bu iki miktar toplandığında 483.610,12-TL'lik iş yapıldığı, ... parsel ... nolu dükkan davacıya 500.000,00-TL karşılığında devredildiğine göre davalı yüklenicinin davacı taşerona her hangi bir borcu bulunmadığı tüm dosya kapsamından anlaşılmakla davacının hem asıl talebinin hem de terditli talebinin reddi gerektiği kanaatine varılarak aşağıdaki hüküm fıkrasının tesisi uygun görülmüştür. H Ü K Ü M : Yukarıda açıklanan nedenlerle; 1-Davanın REDDİNE, 2-492 sayılı Harçlar Kanunu'na ekli (1) sayılı tarife gereğince alınması gerekli 427,60-TL ilam harcının, dava açılışı sırasında tahsil edilen 1.024,65-TL peşin harç ve 4.269,38-TL tamamlama harcından mahsubuna, artan 4.866,85-TL'nin karar kesinleştiğinde ve talep halinde yatıran davacıya iadesine, 3-6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu 18/A-13. maddesi uyarınca ve Arabuluculuk Kanunu Yönetmeliği Tarife hükümleri uyarınca Adalet Bakanlığı bütçesinden ödenen 1.320,00-TL arabuluculuk ücretinin davacıdan alınarak hazineye gelir kaydına," şeklinde karar vermiştir. Karara karşı davacı vekili istinaf kanun yoluna başvurmuştur. İSTİNAF SEBEP VE GEREKÇESİ : Davacı vekili istinaf dilekçesinde özetle; Yerel mahkemece davanın reddi kararına göre, davalı şirketin müvekkili şirkete dükkan devriyle borcunu ifa ettiği ifade edildiğini, bahsi geçen dükkanın hiçbir zaman müvekkili şirkete devredilmediğini, müvekkili şirketin yetkilisi üçüncü kişiden şahsen bedelini nakit ödemek suretiyle satın aldığını, bu durumun gerçek kişiler arasındaki satışa ilişkin resmi satış senedi ve muhasebe kayıtlarının yerel mahkeme dosyasına sunulduğunu, davalı tarafın kendi muvazaasına dayanarak borçtan kurtulmaya çalışmasından ibaret olduğunu, en güçlü somut ispat yöntemleri olan resmi belgelerle ispat etmeleri karşısında davanın reddi kararının bozulması gerektiğini, yerel mahkemece eksik inceleme dayalı karar verildiğini ileri sürerek yerel mahkeme kararının kaldırılmasını davanın kabulünü talep etmiştir. DELİLLER : Tapu Kayıtları, dosyada mevcut diğer bilgi ve belgeler. İSTİNAF NEDENLERİNİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE : HMK'nun 355. maddesi uyarınca istinaf dilekçesinde belirtilen sebepler ve kamu düzeni ile sınırlı olarak yapılan istinaf incelemesinde; Dava, davalı yükleniciden devralınan kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil, olmadığı takdirde taşınmazın dava tarihindeki rayiç bedelinin yükleniciden tahsili, olmadığı takdirde sözleşme uyarınca belirlenen bedelin sözleşme tarihinden itibaren faiziyle tahsili talebine ilişkindir. Davacı taşeron, davalı ise yüklenicidir. Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemekte; yüklenici, finansı sağlayan arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir. Davacı ile davalı ... şirketi arasında 23.04.2019 tarihinde taşeron sözleşmesi düzenlendiği, sözleşmeye göre 6 ayrı parsel üzerinde davacı taşeron firma tarafından daire içlerine makine alçısı ile yapıldıktan sonra saten alçı yapılıp astarı atıldıktan sonra boyama işi malzemeli, KDV dahil fiyatlandırıldığı ve 6 parsel üzerinde bulunan inşaatların dış cephe mantolama, boyama, iskele, malzeme, iş güvenlik, işçilik KDV dahil şeklinde her bir iş kalemi bakımından birim fiyatı üzerinden anlaşma sağlandığı, ödeme şeklinin ise parseller üzerinde inşaa edilecek daire, villa, dükkan şeklinde ödeneceği ve bu yapıların sözleşme tarihinde bedellerinin karşılığının yazıldığı, dairedeki yapılan işler hesaplandıktan sonra hakedişe göre tapuların verileceğinin düzenlendiği anlaşılmaktadır. Davacı sözleşme kapsamında bulunan Kayseri İli, ... İlçesii ... Mahallesi ... ada ... parselde bulunan dairelerin sözleşme gereğince yapılması gereken işleri yaptığını, bu parsel üzerinde bulunan ... Kat ... numaralı ... bölümün diğer davalı arsa sahibi ...'a tapuda devir edildiği, sözleşme gereğince işi tamamladığı ancak davalı yüklenicinin devire yanaşmadığından bahisle Kayseri 8. Noterliğinin ... yevmiye numaralı ihtarıyla talepte bulunduğu, talebinin karşılanmaması üzerine Kayseri Sulh Hukuk 4.Mahkemesinin 2020/33 Değişik İş dosyasından tespit yaptırdığı, tespite göre toplam 344.532,15-TL alacaklı olduğunun raporda belirtildiği, buna göre öncelikle ... Mahallesi ... ada ... parselde bulunan ... Kat ... numaralı dairenin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince davalı yükleniciye isabet ettiği, tapu kaydının iptali ile adına tescilini, olmadığı takdirde ise dava tarihindeki raiç bedelini bu talebininde reddi halinde daire karşı belirlenen bedeli talep ettiği, Mahkemece keşfin icra edilip bilirkişi raporlarının alındığı, inşaat mühendisi bilirkişinin sunduğu raporda, keşif tarihindeki işin tamamlanma yüzdesinin %92,06 olup, dairenin dava tarihindeki değerinin 310.000,00-TL olduğu, Mali müşavir ve nitelikli hesap uzmanı bilirkişi raporunda, tarafların ticari defter ve belgeleri ibraz etmemeleri nedeniyle incelenememiş olup, alacak borç konusunda herhangi bir beyanda bulunulamayacağı, taraflar arasındaki sözleşme gereğince ... ada ... nolu parseldeki ... nolu taşınmazın davacı şirket ortağı ve temsilcisi ...'a sözleşmeden bir gün sonra devir ve tescil edildiği, buna göre bu devrin sözleşme gereğince edimin ifası olduğu ve taraflarca sözleşmede bedelinin 500.000,00-TL ifa miktarı olarak kabul edildiği yönünde beyanda bulunduğu, rapora itirazlar sonrasında yeniden bilirkişi heyetinden 19.02.2024 tarihinde rapor alındığı, bu raporda da önceki beyanların tekrar edilidiği, Mahkemece yapılan yargılama neticesinde, davacı tarafından yapılan imalatların toplamının 344.532,15-TL olduğu, davacının talep ettiği ... Mahallesi ... ada ... parselde kayıtlı ... kat ...nolu bağımsız bölümün dava tarihindeki değerinin 310.000,00-Tl olduğu, yapının tamamlanma oranının dava tarihi itibariyle %82,7 olup, davalı tarafından sözleşme gereğince edim olarak ... İlçesi ... ada ... parsel ... nolu dükkanın 500.000,00-TL bedel karşılığında davacı şirket ortağı ve yetkilisine devredildiği, yapılan bu devrin sözleşmede iş karşılığı verileceğinin yazılı olduğu, devrin sözleşmeden hemen sonra yapıldığı, işin bir kısmının da yapılmış olduğu dikkate alındığında devri yapılan bağımsız bölümün davacıya iş karşılığında verildiği, nitekim yine taraflar arasında sonuçlanan Kayseri Asliye Ticaret Mahkemesinin 2021/261 Esas sayılı dosyasında Kayseri BAM 4. Hukuk Dairesinin 2023/930 Esas, 2023/1226 Karar sayılı kararında da davacının anılan dosya için 139.077,97-TL alacağı hesaplandığı, davacı tarafından eldeki dava için yaptırılan tespit dosyasında iş bedelinin 344.532,15-TL olduğu, bu iki miktar toplandığında 483.610,12-TL'lik iş yapıldığı, davalı tarafça devri yapılan ... ada ... parsel ... nolu dükkanın davacıya 500.000,00-TL bedel karşılığında devir edildiğine göre davalının davacıya herhangi bir borcu bulunmadığı anlaşılmakla davanın reddine karar verildiği anlaşılmıştır. Bir tanımlama yapmak gerekirse; alacağın temliki, alacaklı ile onu devralan üçüncü şahıs arasında borçlunun rızasına ihtiyaç olmaksızın yapılabilen ve sadece kazandırıcı bir tasarruf işlemi niteliğini taşıyan şekle bağlı bir akiddir. Borçlar Kanununun 163 maddesi hükmüne göre temlik sözleşmesi, temlik edenle temlik alan arasındaki yazılı sözleşme ile kurulabilir. Ne var ki alacağın temlikinde aranan yazılı şekil temlik sözleşmesinin resmi şekilde yapılmasına engel değildir. Nitekim uygulamada yükleniciden şahsi hakkını temlik alan üçüncü kişilerin temlik sözleşmesini adi yazılı satış sözleşmesi veya noterde düzenleme şekilde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi olarak yaptıkları görülmektedir; Yüklenicinin şahsi hakkını üçüncü kişiye temlik işlemi, akdi (rızai) temlik işlemidir. Çünkü burada, alacaklı (yüklenici) ile üçüncü kişi arasında serbest iradeleri ile yapılan temlik sözleşmesi vardır. Genellikle de bu tür temlik sözleşmeleriyle yüklenici şahsî hakkının bir kısmını, örneğin bir veya birkaç bağımsız bölüm mülkiyetinin naklini taahhüt eder. Açıklanan özelliği itibarıyla da yüklenicinin üçüncü kişiye yaptığı temlik işlemi genelde ivazlıdır. Rızai temlik sözleşme ile kurulduğundan temlik sözleşmesinin geçerliği için kuşkusuz bütün sözleşmelerin kurulmasında aranan genel geçerlilik şartlarının varlığı gerekir. Borçlar Kanununun 162/I ‘deki “Kanun veya akit ile veya işin mahiyeti icabı olarak men edilmiş olmadıkça borçlunun rızası aranmaksızın alacaklı alacağını üçüncü bir şahsa temlik edebilir” hükmünden anlaşılacağı üzere her alacağın temliki mümkün olmayabilir. Başka bir anlatımla kanun, akid veya işin niteliği icabı temlik olanaksızsa o alacak temlik edilemez. Bütün bu açıklamalardan görüleceği üzere, arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin yüklenicisi olan taraf, sözleşmede yasaklanmamış ise teslim borcunu (B.K.m.364) yerine getirdiğinde arsa sahibine karşı kazanacağı kişisel hakkını (bağımsız bölüm tapusunun devrini) arsa sahibi ile mevcut sözleşmesine dayanarak doğrudan ondan isteyebileceği gibi Borçlar Kanununun 162. maddesi hükmünden yararlanarak arsa sahibinin rızası da gerekmeden üçüncü kişilere yazılı olmak koşuluyla (B.K.m.163) devir ve temlik edebilir. Görülüyor ki Borçlar Kanunu'nun 162. ve 163. maddeleri gereğince yüklenicinin yaptığı temlik işlemi ile birlikte temlike konu bağımsız bölümün ayrıca teslimi gerekmez. Çünkü, temlik işlemi; inşaatın başında yapılabileceği gibi inşaat tamamlanmış iken dahi yapılabilir. Bunun yanında, arsa sahibi ile arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi bulunan yükleniciden sözleşmesinde ona bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü temlik alan üçüncü kişinin, arsa sahibini (borçluyu) ifaya zorlayabilmesi için öncelikle temlik işlemini ve işlemin sıhhatini kanıtlaması gerekir. Fakat temlik işlemi kanıtlanmış olunsa da yukarıda açıklandığı üzere ifa talebinin muhatabı olan arsa sahibi ifaya derhal uymak zorunda değildir. Gerçekten Borçlar Kanunu'nun 167. maddesine göre “Borçlu temlike vakıf olduğu zaman temlik edene karşı haiz olduğu defileri, temellük edene karşı dahi dermeyan edebilir. Buna göre temliki öğrenen borçlu temlik olmasaydı önceki alacaklıya karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan üçüncü kişiye) karşı da ileri sürebilir hale gelir. Temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden hak kazanmadığını üçüncü kişiye temlik etmesi arsa sahibi bakımından önemsizdir. Diğer taraftan yüklenici, arsa sahibine karşı öncelikli edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye temlik etmişse, üçüncü kişi TBK m.97 (BK m.81.) maddesinden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz. Alacağın temliki işleminde, temlik yoluyla alacağa hak kazanıldığının arsa sahibine, temlik işleminin varlığının ispatı ise yükleniciye karşı olmalıdır. Denilebilir ki, bu tür temlik işlemlerine dayalı arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklanan davalarda arsa sahibi ile yüklenici arasında zorunlu dava arkadaşlığı vardır. Davanın arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin arsa sahiplerine ve yüklenicisine yöneltilmeden görülüp sonuçlandırma olanağı yoktur. Mahkemece her ne kadar davanın reddine karar vermiş ise de; davanın sadece yükleniciye karşı açılmış olduğu, arsa sahiplerinin davada yer almadığı anlaşılmıştır. Yukarıda açıklandığı üzere mahkemece, taraflar arasındaki 23.04.2019 tarihli sözleşmede dava konusu edilen Kayseri İli, ... İlçesi, ... Mahallesi ... ada ... parsel sayılı taşınmaz malikleri ile davalı yüklenici arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi dosyaya kazandırıldıktan sonra davada taraf olarak gösterilmeyen sözleşmedeki arsa sahiplerinin davaya dahil edilerek öncelikle taraf teşkilindeki eksiklik tamamlanmalı, çekişmeye arsa sahipleri de taraf olduktan sonra onların da huzuru ile dava görülüp sonuçlandırılmalıdır. Eksik taraf teşkili ile karar verilmesi doğru olmamış, kararın açıklanan nedenlerle kaldırılması gerekmiştir. Mahkemece esasa yönelik yapılan inceleme ve araştırmanın yeterli olduğu da söylenemez. Zira, mahkemece yüklenicinin KKİS uyarınca edimlerini yerine getirip getirmediği, dolayısıyla yüklenicinin dava konusu bağımsız bölümlere hak kazanıp kazanmadığı araştırılmadığı gibi, eksik ve ayıplı iş olması halinde eksik ve ayıpların giderilip giderilemeyeceği ile giderilebilecek nitelikte ise hüküm tarihine en yakın tarihteki piyasa fiyatları ile giderim bedelinin tespit ettirilip depo ettirilmesi suretiyle Yargıtay içtihatlarında da belirtildiği üzere birlikte ifa kuralı gereği sonucuna göre hüküm kurma koşullarının oluşup oluşmadığı da değerlendirilmemiştir. Hal böyle olunca mahkemece; 2 inşaat ve 1 mimar bilirkişiden oluşan bilirkişi heyeti eşliğinde dava konusu edilen ... ada... parselde bulunan taşınmaz başında yeniden keşif icra edilerek getirtilen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri incelenmek suretiyle proje kapsamında işin tamamlanma oranı, yüklenicinin temlike konu bağımsız bölümlerin teslimini ve temlikini talep etme hakkını kazanıp kazanmadığı, davacının talep etmiş olduğu bağımsız bölümün yükleniciye düşen bağımsız bölüm olup olmadığı gibi hususlarda Yargıtay'ın denetimine elverişli, her türlü tereddütten uzak bilirkişi raporu alınıp oluşacak sonuca göre değerlendirme yapılması gerekmektedir. Eksik ve ayıplı iş olması halinde eksik ve ayıpların giderilip giderilemeyeceği ile giderilebilecek nitelikte ise hüküm tarihine en yakın tarihteki piyasa fiyatları ile giderim bedelinin tespit ettirilip depo ettirilmesi suretiyle Yargıtay içtihatlarında da belirtildiği üzere birlikte ifa kuralı gereği sonucuna göre hüküm kurma koşullarının oluşup oluşmadığı da değerlendirilmelidir. Ayrıca, yüklenici, arsa sahibinden kazanacağı şahsi hakkını temlik sözleşmeleriyle davacıya 23.04.2019 tarihli sözleşmeyle temlik etmiştir. Mahkemece, yapılan inceleme ve araştırma sonucu yüklenicinin KKİS uyarınca edimlerini yerine getirdiği ve dava konusu bağımsız bölüme hak kazanıldığının tespiti ile varsa eksik ve ayıplı iş bedeline ilişkin birlikte ifa kuralları değerlendirildikten sonra, aynı bilirkişi heyetinden davacı taşeronun 23.04.2019 tarihli sözleşme uyarınca edimlerini yükleniciye karşı yerine getirip getirmediği noktasında da rapor düzenlenmesi istenilmelidir. Yüklenicinin halefi olarak davacının temlik şartlarının gerçekleşmemesi nedeniyle tapu iptali ve tescile karar verilememesi halinde ise; davacının tazminat talebinin değerlendirilmesi bakımından; davacının tazminat isteminin dayanağı Türk Borçlar Kanunu'nun 112. maddesi olup, buradaki borcun nedeni yüklenicinin taahhüdünü ihlal etmesidir. Borçlunun taahhüdü genellikle bir akde dayandığından buna akdi tazminat, borçlunun sorumluluğuna da akdi sorumluluk denir. Anılan madde gereğince ödenmesi gereken tazminat ise, alacaklının müspet zararıdır. Müspet zarardan, borçlu edayı gereği gibi ve vaktinde yerine getirseydi alacaklının malvarlığı ne vaziyette bulunacak idiyse bu vaziyetle malvarlığının hali hazır vaziyeti arasındaki fark anlaşılmalıdır. Bu şekilde müspet zarar olarak nitelenen dava konusu taşınmazın rayiç değeridir. Somut olayda, davacının zararı sözleşme yerine gelseydi malvarlığına eklenecek tutar kadardır. Bu da taşınmazın dava tarihindeki rayiç değeri olduğundan taşınmazın bedeline hükmedilmesi halinde, taşınmazın dava tarihindeki rayiç değerinin belirlenmesi gereklidir. Yüklenici ile arsa sahipleri arasında yapılan inşaat sözleşmesine göre dava konusu bağımsız bölümün yükleniciye kalan bağımsız bölüm olduğunun belirlenememesi halinde ise; yükleniciye ödenen bedelin sebepsiz zenginleşme hukuki nedeni kapsamında talep edilmesi mümkün olduğundan bu bedelin denkleştirici adalet ilkesine göre dava tarihindeki güncellenmiş değerine hükmedilmesi ve bu bedele dava tarihinden itibaren faiz uygulanması gerekecektir. Bu bilgiler doğrultusunda somut olaya dönüldüğünde; Öncelikle mahkemece, arsa sahipleri ile davalı yüklenici arasında yapılan 23.04.2019 tarihli sözleşmedeki ... ada ... parsel için APKİS dosyaya kazandırılarak, APKİS'ni arsa sahibi sıfatıyla imzalayan ve davada yer almayan arsa sahiplerinin davaya dahil edilmesini sağlamak amacıyla davacı tarafa süre verilmesi, arsa sahiplerinin bildirdiği taktirde savunmasının alınıp delillerinin toplanması, özellikle yüklenicinin inşaat sözleşmesi gereğince edimlerini yerine getirip getirmediği de belirlenmek suretiyle davacının talepleri hakkında sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken arsa sahipleri davaya dahil edilmeksizin davaya devamla karar verilmesi kamu düzeni açısından usul ve yasaya aykırılık teşkil etmiştir. İkinci olarak, mahkemece yüklenicinin KKİS uyarınca edimlerini yerine getirip getirmediği, dolayısıyla yüklenicinin dava konusu bağımsız bölüme hak kazanıp kazanmadığı araştırılmadığı gibi, eksik ve ayıplı iş olması halinde eksik ve ayıpların giderilip giderilemeyeceği ile giderilebilecek nitelikte ise hüküm tarihine en yakın tarihteki piyasa fiyatları ile giderim bedelinin tespit ettirilip depo ettirilmesi suretiyle Yargıtay içtihatlarında da belirtildiği üzere birlikte ifa kuralı gereği sonucuna göre hüküm kurma koşullarının oluşup oluşmadığı da değerlendirilmemiştir. Hal böyle olunca, mahkemece yukarıda izah edildiği şekilde taraf teşkili sağlandıktan sonra; sözleşmede daire verilmesi taahhüt edilen taşınmaza ilişkin kat karşılığı inşaat sözleşmesi, yapı ruhsatı, kat irtifakına ilişkin belgeler de dosya kapsamına alınarak, anılan taşınmazda 2 inşaat ve 1 mimar bilirkişiden oluşan bilirkişi heyeti eşliğinde taşınmaz başında yeniden keşif icra edilerek getirtilen bütün belgeler, taraflar arasındaki 23.04.2019 tarihli sözleşme ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri, dosya arasına kazandırılan bütün bilgi ve belgeler, projeler, mahal listesi ve paylaşım çizelgeleri incelenmek suretiyle proje kapsamında işin tamamının tamamlanma oranı, yüklenicinin satışı yapılan bağımsız bölümün teslimini talep etme hakkını kazanıp kazanmadığı, temlik şartlarının gerçekleşmemesi nedeniyle tapu iptali ve tescile karar verilememesi halinde ise davacının tazminat talebinin değerlendirilmesi, rayiç bedel talebinin de mümkün olmaması halinde ise davacı talebi gereğince sözleşmede belirtilen daire bedelini davacının hak edip etmediği hususlarında oluşacak sonuçlara göre karar verilmesi gerekmektedir. Mahkemece taraflar arasındaki uyuşmazlığın sadece eser sözleşmesi kapsamında kaldığı değerlendirilmesiyle sonuca ulaşılması hatalı olmuştur. Mahkemece yukarıda açıklanan nedenlerle taraf teşkili sağlanmadan eksik inceleme ve araştırma ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmadığından, davacı vekilinin istinaf başvurusunun HMK 353/1.a.4-6 maddeleri uyarınca kabulü ile kararın kaldırılmasına dair aşağıdaki şekilde karar vermek gerekmiştir. H Ü K Ü M:Yukarıda açıklanan nedenlerle, 1-Davacı vekilinin istinaf başvurusunun KABULÜNE, 2-Kayseri Asliye Ticaret 1.Mahkemesinin 2021/52 Esas, 2024/769 Karar sayılı kararının KALDIRILMASINA, 3-Dosyanın yeniden yargılama yapılarak karar verilmek üzere kararı veren İlk Derece Mahkemesine GÖNDERİLMESİNE, 4-İstinaf kanun yoluna başvuran tarafından yatırılan istinaf karar harcının talep halinde yatırana iadesine, 5-İstinaf incelemesi duruşmasız yapıldığından vekalet ücreti takdirine yer olmadığına, 6-İstinaf kanun yoluna başvuranın yaptığı istinaf giderlerinin kararın niteliği gereği İlk Derece Mahkemesinde yeniden yapılacak yargılamada dikkate alınmasına, 7-Kararın taraflara Mahkemesince tebliğine, Dosya üzerinde yapılan inceleme sonunda HMK'nun 353/1-a.4-6. maddesi uyarınca kesin olmak üzere oybirliği ile karar verildi. 26.02.2026