T.C. İZMİR BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 13. HUKUK DAİRESİ DOSYA NO : 2024/1466 KARAR NO : 2025/2495 KARAR TARİHİ : 30/12/2025 T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A B Ö L G E A D L İ Y E M A H K E M E S İ K A R A R I İNCELENEN KARARIN MAHKEMESİ : İZMİR 2. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ TARİHİ : 20/03/2024 NUMARASI : 2022/964 2024/259 DAVANIN KONUSU : Alacak DAVA TARİHİ : 24/11/2022 DAİRE KARAR TARİHİ : 30/12/2025 KARAR YAZIM TARİHİ : 30/12/2025 İzmir 2. Asliye Ticaret Mahkemesinin 20/03/2024 ta…
T.C. İZMİR BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 13. HUKUK DAİRESİ DOSYA NO : 2024/1466 KARAR NO : 2025/2495 KARAR TARİHİ : 30/12/2025 T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A B Ö L G E A D L İ Y E M A H K E M E S İ K A R A R I İNCELENEN KARARIN MAHKEMESİ : İZMİR 2. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ TARİHİ : 20/03/2024 NUMARASI : 2022/964 2024/259 DAVANIN KONUSU : Alacak DAVA TARİHİ : 24/11/2022 DAİRE KARAR TARİHİ : 30/12/2025 KARAR YAZIM TARİHİ : 30/12/2025 İzmir 2. Asliye Ticaret Mahkemesinin 20/03/2024 tarih ve 2022/964 Esas 2024/259 , Karar sayılı kararının, istinaf başvurusu yoluyla incelenmesinin istenilmesi üzerine, Dairemize gönderilen dosya incelendi, dosya içeriğine göre incelemenin duruşmasız olarak yapılması uygun görülmekle, gereği konuşulup düşünüldü. İSTEM; Davacı, davalı şirket ile arasında ... İli,... İlçesi, ... Mahallesi,... Ada ... Parsel ... Blok .... Kat ... numaralı dairenin satışı için 19.01.2018 tarihli ve ... İli,... İlçesi, ... Mahallesi,... Ada...Parsel.. Blok.. Kat ... numaralı dairelerin satışı maksadıyla 14.04.2018 tarihli Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri imzalandığını, sözleşmelerin 2. maddesine göre: "İşbu sözleşme ile bağımsız bölüm detayları verilen arsa üzerinde bir bina inşa ve ikmal etmeyi, işbu sözleşmede belirtilen süre ve şartlarda teslime hazır hale getirmeyi ve sözleşmenin 4. maddesinde belirtilen bedel ve ödeme koşulları ile alıcıya satmayı, alıcı da mezkur bağımsız bölümü sözleşmede belirtilen satış bedeli ve koşullarla satın almayı beyan, kabul ve taahhüt etmektedir." şeklinde olduğunu, şirketin sözleşmeler uyarınca dairelerin satış bedelini ödemeyi taahhüt ettiğini, sözleşmeler'in 4.1 maddesi uyarınca: 110 numaralı dairenin satış bedelini 02.04.2018 tarihinde ödediğini, ... numaralı dairenin satış bedelini 31.07.2018 tarihinde ödediğini, şirketin sözleşmesel taahhütlerini yerine getirdiğini, sözleşmelerin 5.1. maddesi uyarınca, davalı şirketin her iki daireyi de “Anahtar Teslimi” olarak en geç 30.04.2019 tarihinde tamamlayarak şirkete teslim etmeyi taahhüt ettiğini ancak dava tarihi olan 29.08.2022 tarihinde halen taahhütlerini yerine getiremediğini ve daireleri teslim etmediğini, İzmir 29. Noterliğinin 13.09.2022 tarihli ve 9102 yevmiye numaralı ihtarnamesiyle davalı şirketin sözleşmesel yükümlülüğünü yerine getirmesi gerektiğinin ihtar edildiğini ancak ihtarnameden sonuç alınamadığını belirterek, 2.000,00TL daireler bedelinin ticari faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir. CEVAP: Davalı, davanın belirsiz alacak davası olarak açılamayacağını, dava dilekçesinde açık bir şekilde taraflar arasında ... numaralı daire satış bedelinin ve ... numaralı daire satış bedelinin ödendiğinin iddia edilmesi nedeniyle harca esas değerin belli olduğunu, dayanak sözleşmelerin adi yazılı olduğunu, kanunun aradığı geçerlilik koşulunu taşımadığını, davacının ödeme yaptığına dair makbuzları sonradan ibraz ettiğini, davacı tarafından süresi içinde sunulmayan belgelerin delil olarak ibraz ve kabul edilmesine muvafakatlerinin olmadığını, davacının kendisinden talepte bulunabilmesi için öncelikle üzerine düşen edimi tam olarak yerine getirmesi gerektiğini belirterek, davanın usulden reddine, aksi halde esastan reddine karar verilmesini talep etmiştir. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI ÖZETİ: Mahkemece, "Taraflar arasında akdedilen ve mahkememizce de hukuken geçerli olduğu kabul edilen iki ayrı gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinde, davalının, toplam 830.000,00TL bedel karşılığı, davacıya sözleşmede kararlaştırılan ve yapımı üstlenilen, iki ayrı bağımsız bölümün devrini ve tapuya tescilini üstlendiği ancak taraflar arasında akdedilen sözleşme kapsamında, taraf şirket defter ve kayıtları ile dosya üzerinde inceleme ile sunulan bilirkişi heyeti raporu içeriğine göre, davacı tarafından, davalı şirkete toplam 327.000,00TL ödeme yapmasına karşın, yapımı üstlenilen ve bir kısım bağımsız bölüm taşınmazın fiilen kullanılan taşınmazların, davalı tarafından, tapuda devir ve tescilinin yapılıp, davacıya teslim edilmediği, iş bu nedenle davacının üstlendiği edimlerin yerine getirme oranında davalıdan edimlerini yerine getirmesini talep edebileceği, taraflar arasında akdedilen sözleşme kapsamında, davacıya devri öngörülen taşınmazların, celp edilen tapu kayıtlarında, dava dışı üçüncü şahıslar adına tescil ve kayıtlı olduğu, iş bu nedenle, dava dışı üçüncü şahıslar adına kayıtlı olan taşınmazların, davacı adına devir ve tesciline karar verilemeyeceğinden, davacının, davalı şirketten yaptığı ödeme oranında davacı adına tescili gereken taşınmazların, dava tarihindeki rayiç değeri üzerinde alacak isteminde bulunabileceği kanaatine varılmıştır. Taraflar arasında akdedilen sözleşmelerde, davacıya devir ve tescili vaadedilen taşınmazların, dava tarihindeki rayiç toplam değerinin 5.650.000,00TL olduğu, davacının yaptığı 327.000,00TL ödeme oranınca, tespit edilen rayiç değerin 2.225.963,85TL sını davalı şirketten talep edebileceği" gerekçesi ile davanın kısmen kabulü ile 2.225.963,85TL alacağın dava tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine, davacının fazlaya ilişkin talebinin reddine karar verilmiştir. İSTİNAF TALEBİNDE BULUNAN: Davacı istinaf talebinde bulunmuştur. BİLDİRİLEN İSTİNAF SEBEPLERİ: Davacı istinaf dilekçesinde; İlk derece mahkemesince verilen kararın usul ve yasaya aykırı olduğunu, Yerel mahkeme kararında her iki sözleşmenin de geçerli olduğu belirtilmişken sadece bir dairenin bedeline hükmedilmesinin haksız olduğunu, Yerel mahkeme kararından taraflar arasında akdedilen sözleşmeler geçerli olduğunun, şirket tarafından sözleşmenin geçerli olmasına dayanarak davalıya ödemeler yapıldığının ve davalının inşaatı tamamlanmış ancak vaat edilen taşınmazlar üçüncü kişilere satıldığının anlaşıldığını, Davalı şirket ile, yapılan görüşmelerde dairelerin teslim edemeyeceğini bildirmesi nedeniyle ödemenin tamamlanmadığını ancak sonradan inşaatın tamamlandığı ve dairelerin üçüncü kişilere satıldığını, Yerel mahkeme kararına göre ifa ettiği edim ile dava sonucunda kazandığı menfaat arasında denge olmadığını, her iki dairenin bedelinin ödenmesinin hakkaniyetli olacağını belirterek, her iki daire bedelinin faiziyle ödenmesine karar verilmesini belirterek, kararın kaldırılmasına ve davanın kabulüne karar verilmesini talep etmiştir. GEREKÇE: Dava, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi nedeniyle kısmen ödenmiş olan bedelin iadesi istemine ilişkindir. Taraflar arasındaki uyuşmazlık, dava konusu gayrimenkul satış sözleşmesinin yerine getirilmemesi nedeniyle davacının ödediği bedelin iadesi gerekip gerekmediği ve miktarının tespitinden kaynaklanmaktadır. Dava konusu uyuşmazlık ön ödemeli satış sözleşmesine ait olmakla tarafların sıfatları itibarıyla uyuşmazlıkta Borçlar Kanunu hükümlerinin uygulanması gerekir. Tapuda kayıtlı taşınmazların satışı tapu memuru huzurunda resmi şekilde yapılmalıdır. Bu durum 4721 Sayılı TMK'nın 706, 6098 Sayılı TBK'nın 237, 2644 Sayılı Tapu Kanunun 26, 1612 Sayılı Noterlik Kanunun 89.maddesi gereğince geçerlilik şartıdır. Tapuya kayıtlı taşınmazların anılan düzenlemeler gereğince satışı resmi şekilde yapılmadıkça hukuken geçerli bir sonuç doğurmaz ve satın alana herhangi bir hak bahşetmez.Geçersiz sözleşmeye göre bir bedel ödenmişse 10/07/1940 tarih ve 1939/2 Esas 1940/77 Karar sayılı Yargıtay İBK'na göre tarafların satışın kanıtlanması durumunda verdiklerini sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca isteyebilirler. Bu sözleşmeler geçerli sözleşmelerde olduğu gibi taraflarına hak ve borç doğurmaz. Herkes aldığını iade etmekle yükümlüdür. Davalı taraf,.... İli, ..... İlçesi, .... Mahallesi, .... Ada .... Parsel.... Blok ....Kat .... numaralı dairenin satışı için 19.01.2018 tarihli ve.... İli, ..... İlçesi, .... Mahallesi ....Ada ... Parsel ...Blok .... Kat ... numaralı dairelerin satışı maksadıyla 14.04.2018 tarihli Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri ile satmayı vaat etmiş olup, tarafların, alıcı durumundaki davacı ve satıcı durumundaki davalı olmasına göre taraflar arasında yapılan sözleşme geçerli olmakla, sözleşme gereğince davacı toplam 327,000,00TL ödediğini ispat etmiş olup, dava konusu daireler kendisine teslim edilmemiş olup, dava dışı üçüncü kişiye satılmıştır. Geçersiz satış sözleşmesi gereğince; diğerinin mal varlığına kayan değerlerin iadesi "denkleştirici adalet" düşüncesine dayanmaktadır. Denkleştirici adalet ilkesi, haklı bir sebebe dayanmadan başkasının mal varlığından istifade ederek, kendi mal varlığını artıran kişinin elde ettiği kazanımı geri verme zorunda olduğunu ve bir eski hale getirme yükümlülüğünü ifade eder. Bu bakımdan sebepsiz zenginleşmeye konu alacağın iadesine karar verilirken, taşınmazın satış bedelinin alım gücünün ilk ödeme günündeki alım gücüne ulaştırılması ve bu şekilde iadeye karar verilmesi gerekir. Yargıtayın yerleşmiş uygulamasına göre; bu güncelleme yapılırken, enflasyon, ÜFE-TÜFE artış oranları, faiz, altın ve döviz kurlarındaki artışlar, memur maaş ve işçi ücretlerindeki artışlar ve benzeri ekonomik göstergeler tek tek uygulanarak, ödeme tarihinden ifanın imkansız hale geldiği tarihe kadar paranın ulaştığı değer her bir dönem için hesaplanmalı, sonra bunların ortalaması alınmalıdır. Mahkemece, denkleştirici adalet ilkesi gereğince yukarıdaki ilkeler doğrultusunda yapılan hesaplama esas alınmak suretiyle karar verilmesi gerekirken hatalı değerlendirme ile rayiç bedel üzerinden karar verilmesinde herhangi bir isabetsizlik bulunmamaktadır. Yukarıda açıklanan nedenlerle, ilk derece mahkemesi kararının usul ve yasaya uygun olmadığı, davacının istinaf başvuru nedenlerinin yerinde olduğu anlaşılmakla HMK'nın 353/(1)-a-6 maddesi uyarınca kararın kaldırılmasına ve dosyanın yeniden yargılama yapılmak üzere mahkemesine gönderilmesine karar verilmiştir. HÜKÜM: Yukarıda açıklanan nedenlerle; 1-Davacının istinaf başvurusunun KABULÜ ile, esasa ilişkin diğer yönler incelenmeksizin, HMK'nın 353/(1)-a-6 maddesi gereğince İzmir 2. Asliye Ticaret Mahkemesinin 20/03/2024 tarih, 2022/964 Esas, 2024/259 Karar sayılı kararının KALDIRILMASINA, 1-Davanın yeniden görülmesi için dosyanın İzmir 2. Asliye Ticaret Mahkemesine GÖNDERİLMESİNE, 2-Davacı tarafça yatırılan istinaf karar harcının istek halinde davacıya geri verilmesine, 3-Davacı tarafından yapılan istinaf yargılama giderinin ilk derece mahkemesi tarafından kurulacak esasa ilişkin hükümde dikkate alınmasına, Dair, dosya üzerinde yapılan inceleme sonucunda, HMK'nın 362/(1)-a maddesi uyarınca kesin olmak üzere 30/12/2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.