T.C. İSTANBUL BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 7. HUKUK DAİRESİ DOSYA NO: 2024/3059 KARAR NO : 2025/3286 T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A B Ö L G E A D L İ Y E M A H K E M E S İ K A R A R I İNCELENEN KARARIN MAHKEMESİ: BAKIRKÖY 6. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ TARİHİ: 22/03/2024 NUMARASI : 2021/571 Esas, 2024/357 Karar DAVANIN KONUSU: Tapu İptali ve Tescil KARAR TARİHİ: 11/12/2025 TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ: Davacı vekili Bakırköy 6.Tüketici Mahkemesine sunmuş olduğu dava dilek…
T.C. İSTANBUL BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 7. HUKUK DAİRESİ DOSYA NO: 2024/3059 KARAR NO : 2025/3286 T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A B Ö L G E A D L İ Y E M A H K E M E S İ K A R A R I İNCELENEN KARARIN MAHKEMESİ: BAKIRKÖY 6. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ TARİHİ: 22/03/2024 NUMARASI : 2021/571 Esas, 2024/357 Karar DAVANIN KONUSU: Tapu İptali ve Tescil KARAR TARİHİ: 11/12/2025 TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ: Davacı vekili Bakırköy 6.Tüketici Mahkemesine sunmuş olduğu dava dilekçesinde özetle, davacı ... diğer davacı ... İNŞAAT SAN VE DIŞ TİCARET LTD. ŞTİ.’nin ortağı ve yetkilisi olduğunu, Suriye Vatandaşı olup Ortağı bulunduğu şirketin işlerinin idaresi için İstanbul’da bulunduğu sürede ikamet etmek ve Şirketinin diğer çalışan Suriyeli personelin ikamet etmesi için, görsel ve sosyal medyada yapılan duyurular neticesinde ... PARK İSTANBUL isimli projede yer alan İstanbul ili, Esenyurt ilçesi, Haramidere parklar bölgesinde kain Tapuda, 2 Parsel, ... Ada, da bulunan ... PARK İSTANBUL’ da lüks olarak nitelendirilebilecek taşınmaz inşa edileceğini öğrendiğini ve adı geçen yerden konut amaçlı iki adet daire satın almak niyetiyle davacı ile 25.05.2016 tarihinde, iki adet, Düzenleme Şeklinde Gayrımenkul Satış Vaadi sözleşmesi akd ettiklerini, davacı müvekkilleri ile davalı firma arasında akdedilen 2 adet onaylı projeye göre yapılacak inşaattaki 4. Madde de gösterilen, ... Daire ve yine 88M2 daire olmak üzere, “... PARK İSTANBUL SÖZLEŞMESİ” GEREĞİNCE DAVACI MÜVEKKİLLERCE “1. blok, 273 ve 1. Blok 270 No. İle belirlendiğini, 1Tipi konut niteliğindeki bağımsız bölümler mülkiyetlerine karşılık 58 M2 lik konut için 87.740.-$ + KDV, 88 M2 lik konut için 132.000.-$ + KDV ödemeyi taahhüt ettiklerini ve birinci konut için 30.709.-$, ikinci konut için 46.445.-$ Peşin ödendiğini, bakiye kısım içim de ödeme planında belirtilen sürelerde düzenlenen senetlerin, ödemelerini yaparak , 55m2 lik konut için toplamda 68.999.-$ diğer konut içinde 103.943.-$ ödeme yaptığını, ( ek- 1 sözleşme ve ödeme tablosu ). davalı şirketin en geç 31.12.2016 tarihinde mezkur taşınmazı davacıya tam ve eksiksiz olarak teslim etmeyi kabul ve beyan ve taahhüt ettiğini, sözleşmenin EK 9. Maddesi gereğince davalı ... A.Ş. , Alıcının haklı nedenle fesih etmesi durumunda % 20 Cezai şart ödemeyi kabul ettiğini, inşaatı tamamlayıp süresinde teslim etmeyerek müvekkillerini zarara uğrattığından dolayı iş bu zararlarının kısmen telafisi amacıyla bu %20 olan 40.901.-$ ı vazgeçme akçesini talep ettiklerini, davalı tarafın teslim etmemesi sebebiyle bakiye 55 m2 için 12.398.-$ ve 88 M2 için ise 19.166.-$ bakiye kaldığını, ancak inşaatın tamamlanıp, tapunun devri halinde müvekkillerinin mahkemece gösterilen yere ödemeyi yapmaya hazır olduklarını belirterek ipotekten ve her türlü takyidattan ari olarak, İstanbul ili, Esenyurt ilçesi, Haramidere parklar bölgesinde kain Tapuda, 2 Parsel, ... Ada, da bulunan ... PARK İSTANBUL’ da lüks olarak nitelendirilebilecek taşınmaz bölümün de tapu iptali ile müvekkilleri adına tescilini, aksi taktirde, 25.05.2015 tarihli, sözleşmelerin haklı nedenle fesih edilerek fazlaya dair hakları saklı kalmak üzere 172.942.-$ ( ABD Doları) nın, fiili ödeme tarihinden itibaren işletilecek yasal faizi ile birlikte iadesine, sözleşme şartlarını yerine getirmeyerek müvekkillerini zarara uğratan davalının sözleşmenin EK 9 maddesi gereğince ödemeyi taahhüt ettiği %20 cezai şart olan 40.901.-$ davacıdan alınarak davalılara verilmesine karar verilmesini talep etmiştir.Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle, davanın usulden ve esastan reddine karar verilmesini talep etmiştir. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİ : Bakırköy 6.Tüketici Mahkemesi’nin 2019/603 E, 2019/919 K sayılı kararı ile Asliye Ticaret Mahkemesi’nin görevli olduğundan bahisle görevsizlik kararı verilmiş, Bakırköy 6.Asliye Ticaret Mahkemesi’nin 2020/114 E, 2020/394 K sayılı kararı ile karşı görevsizlik kararı verilmiş, İstanbul BAM 37 HD’nin 2020/1996 E, 2021/975 K sayılı kararı ile uyuşmazlığın çözüm yerinin Asliye Ticaret Mahkemesi olduğuna karar verilmiştir.Bakırköy 6.Asliye Ticaret Mahkemesi’nin 2021/571 E, 2024/357 K sayılı kararı ile,“1-Davacı tarafın terditli talebinin bedel iadesi yönünden Kısmen KABULÜ İLE, -2.185.986 TL asıl alacak ve 234.335,99 TL iflas tarihine kadar işlemiş faiz olmak üzere toplam 2.420.321,99 TL'nin Bakırköy İflas Müdürlüğünün 2021/69 İflas sayılı dosyasında oluşturulan iflas masasına KAYIT VE KABULÜNE, 2- Taraflar arasındaki adi yazılı sözleşmenin geçersiz olması nedeniyle davacı tarafın cezai şart talebinin ve davalı tarafın takas mahsup taleplerinin reddine,” şeklinde karar verilmiştir. İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ: Davalı Müflis ... Organizasyon İnşaat Sanayi A.Ş. vekili istinaf başvuru dilekçesinde özetle, davanın görevsizlik ve zamanaşımı nedeni ile reddi gerektiğini, Mahkemece takas ve mahsup taleplerinin reddinin hatalı olduğunu, hükme esas alınan bilirkişi raporu değer ve tespitleri ile hesaplanan TCMB efektif satış kuru ile yapılan hesaplamaların, faiz oranı ve tarih aralığının fahiş ve hatalı olduğunu, davanın kısmen kabulüne karar verilmesine karşın reddedilen kısım yönünden lehe vekalet ücretine hükmedilmemiş olmasının hukuka aykırı olduğunu belirterek ilk derece mahkemesi kararının kaldırılarak davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir. DELİLLER: 25/05/2016 tarihli sözleşme, ödemelere ilişkin kayıtlar, keşif ve bilirkişi incelemesi ve tüm dosya kapsamı, DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE: Dava, yüklenicinin temlikine dayalı tapu iptal ve tescil, aksi halde ödenen bedelin iadesi ve cezai şart istemine ilişkindir.Eldeki davada, davacılar vekili davalı şirket ile aralarında imzalanan 25/05/2016 tarihli sözleşme ile ... ada 2 parsel, 1.Blok 270 ve 273 bolu bağımsız bölümlerin satışının 58 m2’lik konut için 87,40 dolar +KDV, 88 m2’lik konut için 132.000 dolar+KDV bedel mukabilinde satışının kararlaştırıldığını, 55 m’lik konut için toplam 68.999 dolar, diğer konut için toplam 103.943 dolar dairelerin teslim edilmediği gibi tapu devrinin de yapılmadığını belirterek eldeki davayı ikame ettiği, sözleşmelerin Türkçe tercümesinin dosya içerisinde yer almadığı, her ne kadar gerekçeli kararda mali bilirkişi eliyle ticari defterlerde yapılan incelemede protokol kapsamında davacı tarafından davalıya toplam 77.154 USD tutarında ödemenin yapıldığının tespit edildiği belirtilmiş ise de, gerek fiziki dosya içerisinde gerekse Uyap kayıtlarında böyle bir rapora rastlanmadığı, Bakırköy 2.Asliye Ticaret Mahkemesi’nin 2021/565 E sayılı dava dosyası ile davalı ... Organizasyon İnşaat San.A.Ş’nin 24/11/2021 tarih, saat 09:42 itibariyle iflasına karar verildiği, Bakırköy 1.İcra Dairesi’nin 2021/69 iflas sayılı dosyası ile tasfiye işlemlerine başlandığı, 20/09/2023 tarihli yazı cevabı ile davacılar adına alacak kaydına rastlanılamadığının bildirildiği anlaşılmıştır.Arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen inşat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davaları ile ilgili olarak kanunlarımızda bir düzenleme mevcut olmadığından bu konulardaki uyuşmazlıkların çözümünde uygulanan 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 1988/2 sayılı Yargıtay İBBGK Kararı ile “tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği, bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine göre Medeni Kanunun 2. maddesi gözetilerek açılan tescil davasını kabul edilebileceği” benimsenmiştir.Yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapmakta olduğu veya arsa sahibinin aynı zamanda yüklenici sıfatıyla hareket ederek (yapsatçı konumunda) inşa etmekte olduğu binalardan bağımsız bölüm satın alınması halinde Türk Borçlar Kanununun184. maddesi gereğince üçüncü kişiye yapılacak temlikin yazılı olması yeterlidir.İlk derece mahkemesince taraflar arasındaki protokolün taşınmaz satışına ilişkin olması nedeni ile resmi şekilde yapılması gerektiği adi yazılı şekilde yapılan sözleşmenin geçersiz olduğu belirtilerek sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre değerlendirme yapılmış ise de yukarıda belirtildiği gibi yükleniciden temlik alınan taşınmazlara ilişkin sözleşmelerin TBK 184.maddesi uyarınca yazılı şekilde yapılması yeterlidir.2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu'nun (İİK) 191 inci maddesi gereğince, borçlunun iflas açıldıktan sonra masaya ait mallar üzerinde her türlü tasarrufu alacaklılara karşı hükümsüzdür. Müflisin masa malları üzerindeki tasarruf yetkisi iflâs ile kısıtlandığından, aynı Kanun’un 226 ncı maddesi uyarınca da masanın kanuni mümessilinin iflas idaresi olduğu hükmü kabul edilmiştir. Belirtilen hükümler gereğince; iflasın açılmasıyla taraf sıfatı ve dava takip yetkisi artık müflise değil, iflas idaresine ait olup, adi tasfiyede İİK'nın 226 ve 229 uncu maddeleri gereği iflas masasını temsil yetkisi iflas idare memurlarına, şayet basit tasfiye (İİK'nın m. 218) usulü benimsenmişse, bu temsil yetkisi iflas dairesine aittir. Müflis, iflâsın açılması ile hak ehliyetini ve dava ehliyetini kaybetmemiş ise de; masa malları üzerindeki tasarruf yetkisi kısıtlandığından, masa ile ilgili davalar hakkındaki taraf sıfatı ve dava takip yetkisi artık müflise değil, iflâs idaresine ait olacaktır. İflâs idaresinin bu dava takip yetkisini kullanıp kullanmayacağını tespit edebilmek için, ilk önce iflâs organlarının oluşması ve her dava hakkında esaslı bilgi sahibi olunması gerekir. Bu ise zaman isteyen bir husustur. İşte bu nedenle, İİK'nın 194 üncü maddesi gereğince müflisin davacı ve davalı bulunduğu hukuk davalarının, iflâsın açılması ile belli bir süre için durması öngörülmüştür.İİK'nın 194 üncü maddesine göre; "Acele haller müstesna olmak üzere iflasın açılması ile kural olarak müflisin davacı ve davalı olduğu hukuk davaları durur ancak alacaklıların ikinci toplantısından on gün sonra devam olunabilir."İflâsın açılması ile duracak olan davalar, iflâstan önce açılmış olup da hâlen derdest bulunan ve iflâs masasına giren mal, alacak ve haklara ilişkin hukuk davalarıdır. Bunlar, müflisin açmış olduğu davalar ile müflise karşı açılmış olan davalardır. Davaların durduğu bu süre içinde, iflâs idaresi, duran davalar hakkında araştırma yapar ve bu davaların geleceği hakkında karar verir. Burada, müflisin davacı veya davalı olmasına göre usul işlemleri farklılık arz eder. Müflisin davacı olduğu davalarda; iflâs idaresi bir davanın başarı şansı olduğu kanısına varırsa, masanın bu davayı takip etmesine karar verir; bu karar ikinci alacaklılar toplantısının uygun bulması ile kesinleşir ve ikinci alacaklılar toplantısından sonraki on günlük süre geçince, bundan böyle davaya, davacı olarak iflâs idaresi tarafından devam edilir. İflâs idaresi ve ikinci alacaklılar toplantısı, davanın başarı şansı olmadığı kanısına varırlarsa, masanın davayı takip etmemesine karar verirler. Bu hâlde o davayı takip yetkisi, isteyen alacaklıya devredilir (İİK md. 245). Hiçbir alacaklı davayı takip etmek istemezse o zaman, müflisin dava takip yetkisi yeniden doğar ve müflis iflâsın kapanmasını beklemeden davayı kendi adına devam ettirebilir. Müflisin davalı olduğu davalarda ise; iflâs idaresi, alacakları tahkik ederken, (İİK md. 230 vd) müflise karşı dava açan alacaklının alacağının mevcut olup olmadığı hakkında bir karar vermez; sadece, bu alacağı davalı çekişmeli alacak olarak sıra cetveline geçirir. Bu alacağın, dolayısıyla davanın kabul edilip edilmeyeceği hakkındaki kararı, ikinci alacaklılar toplantısında karar verilir. İkinci alacaklılar toplantısında davaya devam edilmesine karar verilirse, iflâs idaresi, ikinci alacaklılar toplantısından on gün sonra davayı takip eder veya tayin edeceği bir avukat vasıtasıyla davayı takip ettirir. Bir hukuk davasının kayıt-kabul davasına dönüşmesi için davalının iflas etmesi, iflas idaresinin de dava konusu alacağı iflas masasına kabul etmemesi gerekir. Davalı tarafı dava sırasında iflas eden aleyhine iflastan önce açılan ve İİK'nın 194 üncü maddesi hükmünde sayılan istisnalardan olmayan bir davaya bakan mahkemenin asıl dava konusu alacağın, ikinci alacaklılar toplantısında, iflas masasına kaydedilip, alacağın masaca kesin olarak kabul edilip edilmediğinin araştırması ve şayet kesin suretle kayıt ve kabul edilmiş ise konusu kalmayan davada hüküm tesisine yer olmadığına karar vermesi; masaya kayıt edilmesi istenip de alacak kısmen veya tamamen reddedilmiş ise ve kayıt-kabul davası ayrıca açılmamışsa, davaya alacağın iflas masasına kayıt ve kabulü davası olarak devam edilerek, varılacak sonuç dairesinde bir karar vermesi gerekir.Somut uyuşmazlıkta, yukarıda belirtildiği gibi gerekçeli kararda mali bilirkişi eliyle ticari defterlerde yapılan incelemede protokol kapsamında davacı tarafından davalıya toplam 77.154 USD tutarında ödemenin yapıldığının tespit edildiği belirtilmiş ise de, gerek fiziki dosya içerisinde gerekse Uyap kayıtlarında böyle bir rapora rastlanmamıştır. Öncelikle mahkemece dayanak sözleşmelerin Türkçe tercümesinin temin edilerek davacıların sözleşme kapsamında ödedikleri bedelin tespiti gerekmektedir. Davalı iflas idaresince taahhüdün aynen ifası yoluna gidilmediğinden artık tapu iptali ve tescil istemi İİK'nın 198. maddesi uyarınca para alacağına dönüşeceğinden davaya alacağın iflas masasına kayıt ve kabulü davası olarak devam edilerek, satış bedelinin kısmen ödendiğini tespiti halinde kısmi ödemenin davalı ile kararlaştırılan satış bedeline oranlanarak bu oranın taşınmazın iflas tarihindeki rayiç değerine yansıtılması suretiyle usulü kazanılmış haklar gözetilerek tespit edilecek bedel üzerinden kayıt kabule, satış bedelinin tamamının ödendiğinin tespiti halinde usulü kazanılmış haklar gözetilerek dava konusu taşınmazın iflas tarihi itibari ile belirlenecek kıymeti üzerinden kayıt kabule karar verilmesi gerekmektedir. Ayrıca kayıt kabul davalarında tahsile değil, alacağın iflas masasına kaydına karar verilmekle yetinilir. Alacağın ödenmesi ancak tasfiye sonunda masa mevcudunun sıra cetveline uygun biçimde dağıtımı aşamasında gerçekleşir ve alacakların tam olarak ödenip ödenmeyeceği ancak bu aşamada anlaşılabilir. Bu sebeple kayıt kabul davalarında maktu karar ve ilam harcı alınması, maktu vekalet ücretine hükmedilmesi gerekmektedir.Kabule göre ise, kısmen kabul kararına rağmen davalı taraf lehine vekalet ücreti takdir edilmemesi de doğru değildir.Açıklanan nedenlerle, davalı vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile HMK'nun 353/1-a-6 maddesi gereğince ilk derece mahkemesi kararının kaldırılması gerektiği kanaatine varılmış ve açıklanan nedenlerle aşağıdaki hüküm kurulmuştur. HÜKÜM : Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere; 1-Davalı vekilinin istinaf başvurusunun 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 353/1-a/6. maddesi gereğince KABULÜNE, 2-Bakırköy 6. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 22/03/2024 tarih, 2021/571 Esas, 2024/357 Karar sayılı kararının KALDIRILMASINA, 3-Dosyanın dairemiz kararına uygun şekilde işlem yapılmak ve yeniden karar verilmek üzere mahkemesine GÖNDERİLMESİNE, 4-Davalı tarafından yatırılan istinaf karar harcının istem halinde davalıya iadesine, 5-Davalı tarafından yapılan istinaf yargılama giderlerinin ilk derece mahkemesi tarafından verilecek kararda değerlendirilmesine ve hükme bağlanmasına, 6-İstinaf incelemesi sırasında duruşma açılmadığından kendisini vekille temsil ettiren davalı yararına vekalet ücreti takdirine yer olmadığına, Dosya üzerinde yapılan inceleme sonucunda, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunun 353/1 bendi gereğince kesin olmak üzere oy birliği ile karar verildi. 11/12/2025