T.C. İSTANBUL BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 7. HUKUK DAİRESİ DOSYA NO: 2024/2872 KARAR NO: 2026/377 T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A B Ö L G E A D L İ Y E M A H K E M E S İ K A R A R I İNCELENEN KARARIN MAHKEMESİ : BAKIRKÖY 2. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ TARİHİ: 20/12/2023 NUMARASI: 2021/897 Esas, 2023/1309 Karar DAVANIN KONUSU: Tapu İptali Ve Tescil (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan) KARAR TARİHİ : 12/02/2026 TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ: Davacı vekilinin dava dilekçe…
T.C. İSTANBUL BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 7. HUKUK DAİRESİ DOSYA NO: 2024/2872 KARAR NO: 2026/377 T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A B Ö L G E A D L İ Y E M A H K E M E S İ K A R A R I İNCELENEN KARARIN MAHKEMESİ : BAKIRKÖY 2. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ TARİHİ: 20/12/2023 NUMARASI: 2021/897 Esas, 2023/1309 Karar DAVANIN KONUSU: Tapu İptali Ve Tescil (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan) KARAR TARİHİ : 12/02/2026 TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ: Davacı vekilinin dava dilekçesinde özetle; Dava konusu İstanbul ili, ... İlçesi, ..........Mahallesi, .......Cad. adresinde kain .... Ada .. Parselde kayıtlı ...Projesindeki; ... blok ... Kat .. no'lu, ........ blok ... Kat . no'lu ve . blok .. Kat ... no'lu bağımsız bölümlerin üçüncü kişilere satış ve devrini önler nitelikte takdiren teminatsız ihtiyati tedbir konulmasına, davanın kabulü ile dava konusu bağımsız bölümler üzerinde bulunan davalı Bankalar lehine bulunan kötü niyetli ipotekler ile diğer davalılar adına işlenen müvekkili ile hiçbir ilgisi bulunmayan hacizlerin kaldırılmasına, dava konusu taşınmazların tapuda davalı adına olan kaydının iptali ile her türlü takyidattan ari şekilde müvekkili adına tescil edilmesine, yargılama gideri ve vekalet ücretinin davalı taraf üzerine bırakılmasına karar verilmesini talep ve dava etmiştir.Davalı .... vekilinin cevap dilekçesinde özetle; Dava konusu taşınmazın üzerindeki ihtiyati haciz şerhinin, mahkeme kararına istinaden diğer davalı ve icra dosyası borçlusu adına kayıtlı olması sebebiyle işlendiğini, yapılan işlemde usule aykırılık olmadığını, müvekkili bankanın da kusurunun bulunmadığını, davanın reddini talep etmiştir.Davalı ... A.Ş. vekilinin cevap dilekçesinde özetle; arabuluculuk başvurusu yapılmadığını, davanın husumet yokluğundan reddini, tapuya güven ilkesi esas alınarak işbu davanın müvekkili banka yönünden esastan reddini talep etmiştir.Davalı ... A.Ş. vekilinin cevap dilekçesinde özetle; taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin kanuni şekil şartlarına aykırı olarak gayri resmi şekilde yapıldığını, satış vaadi sözleşmesine dayalı taleplerle açılmış olan davanın, sözleşmenin tarafı olmayan ve yüklenici sıfatı bulunmayan müvekkili banka hakkında husumet yokluğu nedeni ile reddini, tedbir talebinin reddini talep etmiştir. Davalı ....... A.Ş. vekilinin cevap dilekçesinde özetle; görevli mahkemenin İcra Hukuk Mahkemeleri olduğunu, davanın husumetten reddini, ihtiyati tedbir kararının kaldırılmasını davanın reddini talep etmiştir.Davalı ... A.Ş. vekilinin cevap dilekçesinde özetle; davacı ile müvekkili şirket ile akdedilen taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin noter onaylı olmadığını, kanuni şekil şartını sağlamadığını, davacı tarafın, sözleşme uyarınca ödeme edimini yerine getirmediğini, ihtiyati tedbir kararının görevsiz mahkemece verildiğini, davanın reddini talep etmiştir.Davalı ...A.Ş. vekilinin cevap dilekçesinde özetle; davanın görev ve yetki yönünde de reddini, davanın husumet yokluğundan reddini, tedbir kararının kaldırılmasını, başvurunun reddini talep etmiştir.Davalı .......... A.Ş. vekilinin cevap dilekçesinde özetle; müvekkili şirket bakımından görevsiz ve yetkisiz mahkemede açılan, haksız ve hukuki dayanaktan yoksun ipotek ve haciz şerhlerinin fekkine dair davanın usulden, aksi taktirde esastan reddini talep etmiştir.Davalı .... A.Ş. vekilinin cevap dilekçesinde özetle; davanın Müvekkili Şirket açısından husumet yokluğu nedeniyle reddini, tedbir kararın rücu edilmesini, davanın reddini talep etmiştir. Davalı ... vekilinin cevap dilekçesinde özetle; davanın görevsiz mahkemede açıldığını, müvekkili aleyhine açılan davanın husumet yokluğu nedeniyle reddini, davanın esastan reddini talep etmiştir. Davalı ... adına yapılan usulüne uygun davetiye tebliğine rağmen cevap dilekçesi ibraz edilmemiştir. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİ : İlk derece mahkemesince "-Bu kapsamda her ne kadar davacı tarafça ilgili taşınmazların her türlü takyidattan ari şekilde tescili talep edilmiş ise de davaya konu satış vaadi sözleşmelerinin tapuya şerh edilmediği, tapuda takyidat sahibi olan diğer davalıların kötü niyetli olduklarına yönelik bir iddianın bulunmadığı, bu hususta ispata elverişli bir delilin ibraz edilmediği anlaşılmakla taşınmazların davalı adına olan tapu kayıtlarının iptali ile üzerindeki takdiyatlar ile birlikte davacı taraf adına tesciline karar verilmiş ve aşağıdaki şekilde hüküm tesis edildiğini, Açılan Davanın Kısmen Kabul Kısmen Reddine, 1-Dava konusu ... İlçesi .......... Mahallesi ...... ada ... Parsel . Blok . nolu, . Blok . nolu, . blok . nolu bağımsız bölümlerin davalı adına olan tapusunun iptali ile üzerindeki takdiyatlar ile birlikte davacı adına tapuya tesciline," karar verilmiştir. İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ: Davacılar vekili istinaf başvuru dilekçesinde özetle; ipotek lehtarı bankaların kötü niyetli olup tarafımızca dava dilekçesinde ileri sürülmüştür. ipoteklerin kaldırılarak tescil gerekirken aksi şekildeki hükmün hatalı olduğunu, davalı karmen'in borçları sebebiyle haksız işlenen hacizlerin kaldırılması gerekirken aksi yöndeki yerel mahkeme kararı kabul edilemeyeceğini belirterek istinaf yasa yoluna başvurmuştur. Davalı ... A.Ş. Vekili istinaf başvuru dilekçesinde özetle; yerel mahkeme kararında müvekkili banka lehine yasal vekalet ücretine hükmetmesinin hukuka aykırı olduğunu belirterek istinaf yasa yoluna başvurmuştur. Davalı ... A.Ş. Vekili istinaf başvuru dilekçesinde özetle; davacının taleplerini ve vermiş olduğu kararı davanın tarafı olan davalılar yönünden hüküm doğuracak şekilde tesis etmeli, davada birden fazla davalı var ise her bir davalı yönünden de hüküm kurmalıdır. Bu manada sayın mahkeme ; hüküm kısmında, davaya konu taşınmazların tapu kaydı üzerinde takyidat sahibi davalı şirketin ve kişinin adını belirtmek suretiyle her bir davalı ve müvekkil şirket yönünden takyidatların kaldırılmasına ilişkin talebin reddine şeklinde hüküm eklemesi gerekirken bu hüküm tesis edilmemiş, dolayısıyla sayın mahkemenin kararının hüküm kısmı eksik kaldığını, mahkemece taşınmaz üzerindeki ipoteklerin kaldırılması talebinin reddine karar vermiş olması nedeniyle müvekkil şirket lehine davacı aleyhine vekalet ücreti ile yargılama giderine hükmetmesi gerekirken sayın mahkeme bu yönde bir hüküm tesis etmediğinden mahkeme kararı bu yönüyle de eksik olduğunu, davayı bir kısım davalılar yönünden reddetmesine rağmen hükmün 8. Maddesinde davalılar tarafından yapılan yargılama giderinin üzerinde bırakılmasına dair kararı da usul ve yasaya aykırıdır. Dava davalı ... A.Ş. Yönünden kabul diğer davalılar yönünden reddedilmiştir. Sayın mahkemenin 8. Maddesi davalı ... A.Ş. yönünden uygun ise de , lehine karar verilmiş diğer davalılar yönünden uygun değildir. Bu nedenle lehine reddedilmiş davalılarca yapılmış yargılama gideri var ise eğer, işbu davalıların unvanı ve ismine yer verilerek davacıdan alınarak sözkonusu davalılara ödenmesine şeklinde hüküm kurulması gerekirken aksi yönde kurulmuş hüküm usul ve yasaya aykırı olduğunu belirterek istinaf yasa yoluna başvurmuştur. DELİLLER: Tüm dosya kapsamı. DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE: Dava Yüklenicinin Temlikine dayalı takyidattan ari tapu iptal tescil istemine ilişkindir. 1-Arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen inşat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davaları ile ilgili olarak kanunlarımızda bir düzenleme mevcut olmadığından bu konulardaki uyuşmazlıklar 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 E., 1988/2 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile çözüme ulaştırılmaktadır. 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 E., 1988/2 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararıyla “tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği, bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hâllerinde; olayın özelliğine göre Medeni Kanununun 2. maddesi gözetilerek açılan tescil davasını kabul edilebileceği” kabul edilmiştir.Kural olarak Türk Borçlar Kanunumuzda (TBK) sözleşmelerin yapılışı bir şekle tabi tutulmamıştır. Fakat taşınmaz mülkiyetinin devrine ilişkin sözleşmelerin 818 sayılı Borçlar Kanununun 213 (TBK 237)., 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 706., Noterlik Kanununun 60., ve Tapu Kanununun 26. maddelerinde resmî şekilde yapılacağı düzenlenmiştir. Buradaki şekil şartı ispat değil, bir geçerlilik şartı olup, resmî şekle uyulmadan yapılan sözleşme kesin hükümsüzlük yaptırımı ile karşılaşacak ise de, 30.09.1988 gün ve 1987/2 E., 1988/2 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile buna istisna getirilmiştir ve harici satış sözleşmesinin alıcısı konumunda olan kişinin tescil isteminin kabul edilebilmesi için ; 1. Satışa konu taşınmazın Kat Mülkiyeti Kanunu’na tabi olarak yapılması, 2. Alıcının edimlerini yerine getirmiş olması, 3. Satıcının bağımsız bölümü teslim etmiş olması, 4. Satıcının tescile yanaşmaması, Koşullarının var olması gerektiği kabul edilmiştir. Bu şekilde İçtihadı Birleştirme Kararı gerek kendi taşınmazı üzerine gerekse üçüncü kişi taşınmazı üzerine bina yapmakta olan kişilerin, binanın yapımı aşamasında sattığı bağımsız bölümlerin parasını kullanıp, daha sonra da enflasyon nedeniyle paranın değer kaybetmesi, bununla ters orantılı olarak satılan yerin kıymetlenmesi sonucu, yukarıda belirtilen yasa maddelerinin öngördüğü şekil zorunluluğundan yararlanmak istemelerini ve böylece Türk Medeni Kanununun (TMK) 2. maddesine aykırı davranışları önlemeyi amaçlamıştır. 2-UYAP sistemi üzerinden yapılan incelemede İstanbul 1. Asliye Ticaret Mahkemesinin 2025/226 Esas, 2025/968 Karar sayılı dosyası ile ... ... A.Ş.’nin 18/12/2025 günü saat 16:59 itibarıyla iflasına karar verildiği, kararın istinaf incelemesinde olduğu, iflas tasfiyesinin İstanbul ..... İflas Dairesinin ......Esas sayılı dosyası ile yürütüldüğü anlaşılmıştır. 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu'nun (İİK) 191 inci maddesi gereğince, borçlunun iflas açıldıktan sonra masaya ait mallar üzerinde her türlü tasarrufu alacaklılara karşı hükümsüzdür. Müflisin masa malları üzerindeki tasarruf yetkisi iflâs ile kısıtlandığından, aynı Kanun’un 226 ncı maddesi uyarınca da masanın kanuni mümessilinin iflas idaresi olduğu hükmü kabul edilmiştir. Belirtilen hükümler gereğince; iflasın açılmasıyla taraf sıfatı ve dava takip yetkisi artık müflise değil, iflas idaresine ait olup, adi tasfiyede İİK'nın 226 ve 229 uncu maddeleri gereği iflas masasını temsil yetkisi iflas idare memurlarına, şayet basit tasfiye (İİK'nın m. 218) usulü benimsenmişse, bu temsil yetkisi iflas dairesine aittir. Müflis, iflâsın açılması ile hak ehliyetini ve dava ehliyetini kaybetmemiş ise de; masa malları üzerindeki tasarruf yetkisi kısıtlandığından, masa ile ilgili davalar hakkındaki taraf sıfatı ve dava takip yetkisi artık müflise değil, iflâs idaresine ait olacaktır. İflâs idaresinin bu dava takip yetkisini kullanıp kullanmayacağını tespit edebilmek için, ilk önce iflâs organlarının oluşması ve her dava hakkında esaslı bilgi sahibi olunması gerekir. Bu ise zaman isteyen bir husustur. İşte bu nedenle, İİK'nın 194 üncü maddesi gereğince müflisin davacı ve davalı bulunduğu hukuk davalarının, iflâsın açılması ile belli bir süre için durması öngörülmüştür.İİK'nın 194 üncü maddesine göre; "Acele haller müstesna olmak üzere iflasın açılması ile kural olarak müflisin davacı ve davalı olduğu hukuk davaları durur ancak alacaklıların ikinci toplantısından on gün sonra devam olunabilir.” Eldeki dava da bu yasanın tatbiki gerekir. 3- Kabul yönünden ise; a-Tescil haricinde, haciz ve ipotek alacaklılarına karşı ikame edilen dava, hukuki ayıbın giderilmesi niteliğinde, değeri parayla ölçülemeyen dava olup, mahkemece haklılık durumuna göre maktu avukatlık ücreti ödenmesi gerektiğinin düşünülmemesi doğru görülmemiştir. b- İflâsın açılması ile duracak olan davalar, iflâstan önce açılmış olup da hâlen derdest bulunan ve iflâs masasına giren mal, alacak ve haklara ilişkin hukuk davalarıdır. Bunlar, müflisin açmış olduğu davalar ile müflise karşı açılmış olan davalardır. Davaların durduğu bu süre içinde, iflâs idaresi, duran davalar hakkında araştırma yapar ve bu davaların geleceği hakkında karar verir. Burada, müflisin davacı veya davalı olmasına göre usul işlemleri farklılık arz eder. Müflisin davacı olduğu davalarda; iflâs idaresi bir davanın başarı şansı olduğu kanısına varırsa, masanın bu davayı takip etmesine karar verir; bu karar ikinci alacaklılar toplantısının uygun bulması ile kesinleşir ve ikinci alacaklılar toplantısından sonraki on günlük süre geçince, bundan böyle davaya, davacı olarak iflâs idaresi tarafından devam edilir. İflâs idaresi ve ikinci alacaklılar toplantısı, davanın başarı şansı olmadığı kanısına varırlarsa, masanın davayı takip etmemesine karar verirler. Bu hâlde o davayı takip yetkisi, isteyen alacaklıya devredilir (İİK md. 245). Hiçbir alacaklı davayı takip etmek istemezse o zaman, müflisin dava takip yetkisi yeniden doğar ve müflis iflâsın kapanmasını beklemeden davayı kendi adına devam ettirebilir. Müflisin davalı olduğu davalarda ise; iflâs idaresi, alacakları tahkik ederken, (İİK md. 230 vd) müflise karşı dava açan alacaklının alacağının mevcut olup olmadığı hakkında bir karar vermez; sadece, bu alacağı davalı çekişmeli alacak olarak sıra cetveline geçirir. Bu alacağın, dolayısıyla davanın kabul edilip edilmeyeceği hakkındaki kararı, ikinci alacaklılar toplantısında karar verilir. İkinci alacaklılar taplantısında davaya devam edilmesine karar verilirse, iflâs idaresi, ikinci alacaklılar toplantısından on gün sonra davayı takip eder veya tayin edeceği bir avukat vasıtasıyla davayı takip ettirir. Bir hukuk davasının kayıt-kabul davasına dönüşmesi için davalının iflas etmesi, iflas idaresinin de dava konusu alacağı iflas masasına kabul etmemesi gerekir. Davalı tarafı dava sırasında iflas eden aleyhine iflastan önce açılan ve İİK'nın 194 üncü maddesi hükmünde sayılan istisnalardan olmayan bir davaya bakan mahkemenin asıl dava konusu alacağın, ikinci alacaklılar toplantısında, iflas masasına kaydedilip, alacağın masaca kesin olarak kabul edilip edilmediğinin araştırması ve şayet kesin suretle kayıt ve kabul edilmiş ise konusu kalmayan davada hüküm tesisine yer olmadığına karar vermesi; masaya kayıt edilmesi istenip de alacak kısmen veya tamamen reddedilmiş ise ve kayıt-kabul davası ayrıca açılmamışsa, davaya alacağın iflas masasına kayıt ve kabulü davası olarak devam edilerek, varılacak sonuç dairesinde bir karar vermesi gerekir.İflasın kesinleşmesiyle dava kayıt kabule dönüştüğünden, mahkemece artık tescil kararı verilemeyecek olup iflas tarihi itibarıyla taşınmaz değerinin iflas masasına kayıt kabulü dava konusuna dönüşür.Açıklanan nedenlerle davacı ve davalılar vekilinin istinaf taleplerinin kabulü ile HMK'nın 353/1-a-4-6 maddesi gereğince İDM kararının kaldırılmasına mahkemesine gönderilmesine kesin olarak karar verilmesi gerektiği kanaatine varılarak aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur. HÜKÜM :Gerekçesi yukarıda izah edildiği üzere: 1-Davacı vekili ve davalılar vekilinin istinaf başvurusunun 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 353/1-a-4.6 maddesi gereğince KABULÜNE 2-Bakırköy .... Asliye Ticaret Mahkemesi'nin ..../12/2023 tarih, 2021/.. Esas, 2023/.... Karar sayılı kararının KALDIRILMASINA, 3-Dosyanın dairemiz kararına uygun şekilde işlem yapılmak ve yeniden karar verilmek üzere mahalli mahkemesine GÖNDERİLMESİNE, 4-Davacı ve davalılar tarafından yatırılan istinaf karar harcının istem halinde ilk derece mahkemesince taraflara iadesine, 5-Tarafından yapılan istinaf masraflarının ilk derece mahkemesi tarafından verilecek kararda değerlendirilmesine ve hükme bağlanmasına, 6-İstinaf incelemesi sırasında duruşma açılmadığından kendisini vekille temsil ettiren taraflarca yararına vekalet ücreti takdirine yer olmadığına, Dosya üzerinde yapılan inceleme sonucunda, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunun 353/1 bendi gereğince kesin olmak üzere oy birliği ile karar verildi. 12/02/2026