İSTANBUL BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 2. HUKUK DAİRESİ DOSYA NO: 2024/2248 KARAR NO: 2026/837 T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A İ S T İ N A F K A R A R I İNCELENEN KARARIN MAHKEMESİ : BAKIRKÖY 6. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ TARİHİ: 04/07/2024 NUMARASI: 2022/110 Esas 2024/641 Karar DAVANIN KONUSU: TAPU İPTAL VE TESCİL DAVA TARİHİ : 01/02/2022 KARAR TARİHİ: 31/03/2026 TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkilinin ...'ndan kullandığı kredile…
İSTANBUL BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 2. HUKUK DAİRESİ DOSYA NO: 2024/2248 KARAR NO: 2026/837 T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A İ S T İ N A F K A R A R I İNCELENEN KARARIN MAHKEMESİ : BAKIRKÖY 6. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ TARİHİ: 04/07/2024 NUMARASI: 2022/110 Esas 2024/641 Karar DAVANIN KONUSU: TAPU İPTAL VE TESCİL DAVA TARİHİ : 01/02/2022 KARAR TARİHİ: 31/03/2026 TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkilinin ...'ndan kullandığı kredilerin teminatı olarak iş bu davaya konu İstanbul İli ... İlçesi ... Mahallesi ...... ada ....Nolu parselde kain arsa vasıflı taşınmaz üzerinde davalı banka lehine ipotek kurulduğunu ve bu ipoteğin hala dava konusu gayrimenkulün tapu kaydında bulunduğunu, davacı müvekkilinin kredi taksit ödemelerini 2018 yılına kadar düzenli olarak yaptığını, ekonomik kriz ve yaygın Covid 19 pandemisi dolayısıyla taksitlerin ödemesinde gecikmeye düştüğünü ve ödemelerde zorlandığını, bunun üzerine müvekkilinin borçlarının muaccel olması durumunda, hakkında icra takibi başlatılacağı ve akabinde de ticari hayatının daha da kötüleşeceği inancı ile kredi yapılandırması için davalı bankaya müracaat ettiğini davalı bankanın müvekkiline iki alternatif sunduğunu, bunlardan birincisinin standart yol olan müvekkiline ihtarname çekilmek sureti ile temerrüde düşürülüp icra takip işlemlerinin başlatılacağı, ikinci alternatif olarak; iş bu davaya konu taşınmazın, kredi borçlarının tahsiline teminat olmak üzere müvekkili lehine sözde vefa hakkı tanınarak davalı bankaya devredilmesi yolunun gösterildiğini, müvekkilinin ticari hayatının devam edebilmesi için bankanın bu teklifini kabul etmek zorunda kaldığını ve iş bu davaya konu taşınmazı 28/12/2018 tarihinde davalı bankaya satış şeklinde gösterilerek devri ile beraber aynı gün devre esas olan vefa protokolünü imzalamak zorunda kaldığını, yapılan devirin gabin sebebiyle geçersiz olduğunu, vefa sözleşmesinin resmi şekilde yapılmaması sebebiyle geçersiz olduğu ve ayrıca yapılan devir işleminin ....... yasağına tabi olduğunu belirterek, taşınmazın tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline mahkeme aksi kanaatte ise vefa sözleşmesi gereğince davacı müvekkilinin ödeyeceği bedelin tespiti ile mahkemeye depo edilmesine müteakip dava konusu gayrimenkulün davalı adına olan tapusunun iptali ile davacı müvekkili adına tapuya tesciline karar verilmesini dava ve talep etmiştir. Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; dava konusu taşınmazın dava tarihi itibariyle değerinin tespit edilmesi ve davacı tarafından eksik kalan harcın tamamlanması sonrası yargılamaya devam edilmesi gerektiğini, davanın görevsiz mahkemede açıldığını, davacının taraflar arası protokolün geçersizliğine dayanarak tapu iptal tescil talebinde bulunduğunu, ancak sözleşmeden kaynaklanan borcunu ödemediği gibi bu bedeli mahkeme veznesine depo dahi ettirmediğini, bu sebeple davanın usulden reddi gerektiğini, gabin iddiasının 1 yıllık hak düşürücü süre içerisinde ileri sürülmediğini, davacının 11/09/2020 tarihinde müvekkili Bankaya ıslak imzalı yazılı olarak talepte bulunarak dava konusu taşınmazı devir almak istediğini belirttiğini, ancak devir için gerekli ödemeleri yapmadığını, davacının yazılı beyanı esas alındığı takdirde hak düşürücü sürenin 11.09.2020 tarihinde başlayıp 11.09.2021 tarihinde sona erdiğinin izahtan muaf olduğunu, taraflar arasında yapılan dava konusu sözleşmenin bir borç tasfiye sözleşmesi olduğunu ve borç tasfiye sözleşmesinin resmi şekil şartına bağlı olmadığını, borç tasfiyesi kapsamında tarafların anlaştıklarını ve davacının Bankaya olan borcuna mahsuben taşınmazın devri konusunda sözleşme düzenlediklerini, Tapu Müdürlüğünde de satış işleminin gerçekleştirildiğini, borç tasfiyesi sözleşmesi gereği davacıya geri alma için 18 aylık süre tanındığını, ancak davacının bu hakkını bu süre içerisinde kullanmadığını, buna ek olarak davacının bankaya protokol gereği kendisine tanın sürenin uzatılmasını 5 kez talep ettiğini, müvekili bankaca da bu taleplerin tamamının kabul edildiğini ancak davacının yine de ödeme yapmadığını, davacının Diyarbakır.... Noterliği’nin 31/12/2018 tarih ve ... yevmiye numralı taahhütnamesi ile dava konusu taşınmazı en geç 30/06/2020 tarihine kadar hiçbir ihtar,ihbar, ve/veya yargı kararına gerek kalmaksızın tahliye edeceğine ilişkin taahhütte de bulunduğunu, dürüstlük kurallarına aykırı davranarak müvekkili bankayı zarara uğratmaya çalıştığını, anlaşmanın lex commissoria niteliğinde sayılarak yasak kapsamında değerlendirilebilmesi için, borç ilişkisinin kurulması esnasında teminat olarak kararlaştırılan rehnin mülkiyetinin borcun ödenmemesi halinde alacaklıya geçeceğine ilişkin anlaşılmış olması gerektiğini, rehin konusu borç doğduktan sonra rehinli taşınmazın üçüncü kişiye veya alacaklıya devri konusunda ise bir engel bulunmadığını, rehin konusunun borcun muaccel olmasından önce dahi malik tarafından rehin alacaklısına satılması mümkün olduğunu, davacının borçlarının ödenememesi sebebi ile davacı ve müvekkil Banka arasında davacının borçların teminatında bulunan taşınmazın Bankamıza satılması suretiyle borçlarının tasfiye edilmesi yönünde anlaşma yapıldığını, ipotek sözleşmesinde ipoteğe konu malın borcun ödenememesi halinde alacaklıya geçeceğine dair bir ibare bulunmadığını, lex commissoria yasağının ancak bu şekilde bir hüküm olması halinde mevzu bahis olabileceğini, taşınmazın mülkiyetinin müvekkiline geçmesinin tümüyle taraflar arasında yapılan borç tasfiye sözleşmesi gereği yapılan tapuda devir işlemine dayandığını ve davacının iradi temlikine dayalı olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur. sorumluluğunda olduğunu, taraflar arasında yapılan dava konusu sözleşmenin bir borç tasfiye sözleşmesi olduğunu ve borç tasfiye sözleşmesinin resmi şekil şartına bağlı olmadığını, borç tasfiyesi kapsamında tarafların anlaştıklarını ve davacının Bankaya olan borcuna mahsuben taşınmazın devri konusunda sözleşme düzenlediklerini, Tapu Müdürlüğünde de satış işleminin gerçekleştirildiğini, borç tasfiyesi sözleşmesi gereği davacıya geri alma için 18 aylık süre tanındığını, ancak davacının bu hakkını bu süre içerisinde kullanmadığını, buna ek olarak davacının bankaya protokol gereği kendisine tanın sürenin uzatılmasını 5 kez talep ettiğini, müvekili bankaca da bu taleplerin tamamının kabul edildiğini ancak davacının yine de ödeme yapmadığını, davacının Diyarbakır...... Noterliği’nin 31/12/2018 tarih ve ... yevmiye numralı taahhütnamesi ile dava konusu taşınmazı en geç 30/06/2020 tarihine kadar hiçbir ihtar,ihbar, ve/veya yargı kararına gerek kalmaksızın tahliye edeceğine ilişkin taahhütte de bulunduğunu, dürüstlük kurallarına aykırı davranarak müvekkili bankayı zarara uğratmaya çalıştığını, anlaşmanın lex commissoria niteliğinde sayılarak yasak kapsamında değerlendirilebilmesi için, borç ilişkisinin kurulması esnasında teminat olarak kararlaştırılan rehnin mülkiyetinin borcun ödenmemesi halinde alacaklıya geçeceğine ilişkin anlaşılmış olması gerektiğini, rehin konusu borç doğduktan sonra rehinli taşınmazın üçüncü kişiye veya alacaklıya devri konusunda ise bir engel bulunmadığını, rehin konusunun borcun muaccel olmasından önce dahi malik tarafından rehin alacaklısına satılması mümkün olduğunu, davacının borçlarının ödenememesi sebebi ile davacı ve müvekkil Banka arasında davacının borçların teminatında bulunan taşınmazın Bankamıza satılması suretiyle borçlarının tasfiye edilmesi yönünde anlaşma yapıldığını, ipotek sözleşmesinde ipoteğe konu malın borcun ödenememesi halinde alacaklıya geçeceğine dair bir ibare bulunmadığını, lex commissoria yasağının ancak bu şekilde bir hüküm olması halinde mevzu bahis olabileceğini, taşınmazın mülkiyetinin müvekkiline geçmesinin tümüyle taraflar arasında yapılan borç tasfiye sözleşmesi gereği yapılan tapuda devir işlemine dayandığını ve davacının iradi temlikine dayalı olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur. İLK DERECE MAHKEMESİ KARAR ÖZETİ: Mahkemece; "...dava konusu taşınmazın kullanım hakkının karşılıksız olarak davacıya bırakılması da göz önünde bulundurulduğunda davalının ana para ve faize sayılan taşınmaz değeri ile taşınmaz gerçek değeri arasında fahiş bir farkın bulunmadığı, bu sebeple davacının zor durumundan faydalanıldığı ve taşınmazın çok düşük bir bedel ile devralındığı iddiası yerinde görülmemiştir. Yukarıda açıklanan gerekçeler dikkate alındığında davacının davasında haksız olduğu görülmüş ve davanın reddine karar vermek gerekmiş ve aşağıdaki şekilde hüküm tesis edilmiştir. HÜKÜM: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere; 1-Davanın REDDİNE;" karar verilmiştir. İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ: Davacı vekili istinaf dilekçesinde özetle; İlk Derece mahkemesinin 24/07/2024 tarihli kararının ...... yönlerinden hatalı olduğunu, ayrıca diğer talepler hakkında karar verilmemiş olmasının hukuka aykırılık teşkil ettiğini, gerekçeli kararın taraflarca talep edilmeden tebliğe çıkarılmasının da usule aykırı olduğunu belirterek istinaf kanun yoluna başvurduğunu, usule ilişkin olarak bilirkişi heyetindeki bankacı bilirkişinin uzmanlık alanına dair rapor hazırlamadığını, sadece GDU raporunu imzaladığını ve bu durumdaki bilirkişiye ücret ödenmesinin hukuka aykırı olduğunu, ilk bilirkişi heyetinin keşif sonrası hazırladığı rapordan sonra denetime elverişli gerekçe belirtilmeksizin ikinci bir heyete dosyanın tevdi edildiğini ve ikinci heyetin keşif yapmadan hazırladığı raporun hükme esas alınmasının hukuka aykırı olduğunu, esasa ilişkin olarak Gabin iddiasına dair değerlendirmenin hatalı olduğunu, Mahkemenin 1 ve 5 yıllık hak düşürücü süre yönünden hatalı karar verdiğini, Gabin iddiası yönünden hükme esas alınan raporun emsal taşınmazlara ait ada-parsel veya açık adres bilgisi taşımadığı için denetlenebilir olmadığını, dava konusu taşınmazın devir tarihindeki değer hesaplamasında emsal alınan taşınmazlara ait bilgi bulunmadığını, raporun denetime elverişli olmadığını, gerekçeli karara esas alınan raporda matematiksel hatalar olduğunu ve bu hataların düzeltilmesi halinde Gabin olgusunun ispatlanmış olacağını, Vefa Hakkına ve inançlı işleme dair istinaf gerekçeleri bulunduğunu, Vefa Hakkının şekle aykırılık nedeniyle geçersiz kabul edilmesi halinde dahi mülkiyetin teminat amacıyla inançlı işlemle devri olarak kabul edilmesi gerektiğini, ilk derece mahkemesinin bu talepleri değerlendirmediğini belirterek istinaf başvurusunun kabulü ile derece mahkemesi kararının bozulmasını ve davalarının kabulünü talep etmiştir. DELİLLER : Tüm dosya kapsamı. DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE: HMK'nın 355. Maddesi gereği, kamu düzenine aykırılık teşkil eden hususlar hariç tutularak, istinaf neden ve gerekçeleri ile sınırlı olmak üzere yapılan incelemede; Dava; gabin ve inançlı işlem hukuki sebebine dayalı tapu iptal ve tescil istemine yöneliktir.Davaya konu, İstanbul ili, ... İlçesi, ... (...)Mahallesi, .... ada ... parsel sayılı 1.948,67 m2 yüzölçümlü arsa vasıflı taşınmazın tamamı davacı ... Limited Şİrketi adına kayıtlı iken şirket adına vekâleten ...’ın hissenin tamamını 28.12.2018 tarih ve ... Yevmiye nolu işlem ile 4.250.000,00 TL bedelle ....’ye sattığı, Tapu kaydı ve Resmi senette yapılan incelemede taşınmazın tapu kaydı üzerinde; .... lehine 03.03.2015 tarih ve ... yevmiye nolu 7.000.000,00 TL bedelli, 1. Dereceden yıllık %26 değişken faizli ipotek şerhi tesis edildiği, Davacı ve davalı banka arasında imzalanan 28/12/2018 tarihli (devir alınacak ipotekle taşınmazın borçluya ait olması halinde düzenlenecek protokol başlıklı) protokol örneği incelendiğinde, protokolün konusunun; Borçlunun bankaya olan her türlü sebepten kaynaklanan borçlarının teminatını teşkil etmek üzere ipotek alınan ve mülkiyeti borçluya ait olan 351 ada 23 parselde kayıtlı taşınmazın borçlunun bankadan kullanmış olduğu her türlü kredilerden kaynaklanan borçlarına mahsuben bankaya devri ile banka tarafından borçluya vefa hakkı - taşınmazın göstereceği üçüncü kişiye devredilmesini talep hakkı tanınmasına ilişkin usul ve esasların belirlenmesine yönelik olduğunun belirtildiği, protokolün devam eden maddelerinde devir eden davacının bu hakkını hangi koşullarda kullanabileceğin düzenlendiği, Davacı şirket tarafından düzenlenen Diyarbakır ...Noterliğinin ... yevmiye nolu , 31/12/ 2018 tarihli tahliye taahhütnamesi ile davaya konu taşınmazda kiracı olarak bulunulduğunu ve taşınmazı kendi isteğiyle herhangi bir şart öne sürmeden ve hiçbir ihtara gerek kalmadan 30/06/2020 tarihinde tahliye ederek kiraya veren davalı bankaya teslim edeceğinin belirtildiği, Dosyaya sunulan ilk bilirkişi raporunda emsal karşılaştırma yöntemi yapılmak suretiyle hesaplama yapıldığı, ancak emsallerin dava tarihindeki emsallerden değil güncel emsallerden seçildiği bu şekilde hazırlanan bilirkişi raporunda taşınmazın devir tarihindeki değerin 9.361.000,00 TL, dava tarihindeki değerinin ise 26.577.500,00 TL olarak belirlendiğinin belirtildiği, mahallinde yapılan 2. Keşif sonrası dosyaya sunulan bilirkişi raporunda ise dava ve devir tarihi itibarıyla güncel emsaller dikkate alınarak hesaplama yapıldığı ve taşınmazın devir tarihindeki değerinin 7.800.000,00 TL dava tarihindeki değerinin ise 20.000.000,00 TL olarak değerlendirildiği ve mahkeme tarafından da ikinci rapora itibar edildiği, Dava açılırken davacı tarafça 72.579,38 TL peşin harç yatırıldığı ancak itibar edilen bilirkişi raporunda belirlenen miktar üzerinden eksik harcın tamamlattırılmadığı görülmüştür. Harçlar Kanunu, harç alınmasını veya tamamlanmasını yanların isteklerine bırakmamış; değinilen yönün mahkemece kendiliğinden (re'sen) gözetilmesini hükme bağlamıştır. 492 sayılı Kanunun 32. maddesinde ise yargı işlemlerinden alınacak harçlar ödenmedikçe müteakip işlemlerin yapılamayacağı vurgulanmış 30. madde hükmünde de "...muhakeme sırasında tespit olunan değerin dava dilekçesinde bildirilen değerden fazla olduğu anlaşılırsa yalnız o celse için muhakemeye devam olunur; takip eden celseye kadar noksan değer üzerinden peşin karar ve ilam harcı tamamlanmadıkça davaya devam olunmaz. 6100 sayılı Yasanın 150. maddesinde gösterilen süre içinde dosyanın muameleye konulması noksan olan harcın ödenmesine bağlıdır." düzenlemesine yer verilmiştir. Harcın tamamlanmaması halinde esasa ilişkin bir karar değil davanın açılmamış sayılması kararı verilecektir. Dolayısıyla bu eksikliğin istinaf aşamasında değil ilk derece mahkemesince giderilmesinde. zorunluluk bulunmaktadır. Şu halde; mahkemece öncelikle itibar edilen bilirkişi raporu doğrultusunda eksik harcın ikmali için ihtarlı kesin süre verilerek harcın tamamlanıp tamamlanmaması durumu dikkate alınarak oluşacak sonuca göre karar verilmesi gerektiğinden kamu düzeni sebebiyle ilk derece mahkemesi kararının kaldırılması gerektiği sonucuna varılmıştır. Açıklanan nedenlerle; sair itirazların bu aşamada incelenmesine gerek bulunmadığından kamu düzeni yönünden yapılan inceleme ile davacı vekilinin istinaf başvurusunun kabulüne, İDM kararının kaldırılmasına ve davanın yeniden görülmesi için dosyanın kararı veren mahkemeye gönderilmesine ilişkin HMK 353/1.a.4. maddesi gereğince kesin olarak aşağıdaki gibi karar verilmiştir. HÜKÜM : Yukarıda açıklanan nedenlerle: 1-Davacı vekilinin istinaf başvurusunun KABULÜ ile; BAKIRKÖY ..... ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ'nin 2022/.... Esas sayılı dosyasında verilen 04/07/2024 tarih ve 2024....Karar sayılı ilamının HMK'nın 353/1.a.4. maddesi gereği KALDIRILMASINA, 2-Dosyanın, davanın yeniden görülerek bir karar verilmek üzere mahkemesine GÖNDERİLMESİNE, 3-İstinaf talebinde bulunan davacı tarafından yatırılan istinaf peşin harcının istek halinde İlk Derece Mahkemesince istinaf talebinde bulunan davacıya iadesine, 4-İstinaf yargılaması sırasında duruşma açılmadığından istinaf kanun yoluna başvuran davacı yararına vekalet ücreti takdirine yer olmadığına, 5-Davacı tarafından yapılan istinaf yargılama giderinin İlk Derece Mahkemesince yeniden verilecek kararda dikkate alınmasına, Dosya üzerinde yapılan inceleme sonucunda, 6100 Sayılı HMK'nın 362/1.g. bendi gereğince kesin olmak üzere oy birliğiyle karar verildi.31/03/2026