İSTİNAF KARAR TARİHİ: 22/04/2026 İSTİNAF KARAR YAZIM TARİHİ: 22/04/2026 Kayseri 1. Asliye Ticaret Mahkemesi 'nin 2024/940 Esas 2026/27 Karar sayılı ilamına karşı , davalı vekili tarafından istinaf kanun yoluna başvurulması üzerine dosya dairemize gelmekle dosya üzerinden yapılan inceleme sonucunda ; TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkili ... adına tapuda Kayseri ...mevki ada: ..., parsel:... de kayıtlı taşınmazı üzerine, da…
T.C. KAYSERİ BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 6. HUKUK DAİRESİ ESAS NO: 2026/733 KARAR NO: 2026/963 T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A B Ö L G E A D L İ Y E M A H K E M E S İ K A R A R I İNCELENEN KARARIN MAHKEMESİ: KAYSERİ 1. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ TARİHİ: 12/01/2026 NUMARASI: 2024/940Esas - 2026/27Karar DAVANIN KONUSU: İpotek (İpoteğin Kaldırılması (Fekki)) İSTİNAF KARAR TARİHİ: 22/04/2026 İSTİNAF KARAR YAZIM TARİHİ: 22/04/2026 Kayseri 1. Asliye Ticaret Mahkemesi 'nin 2024/940 Esas 2026/27 Karar sayılı ilamına karşı , davalı vekili tarafından istinaf kanun yoluna başvurulması üzerine dosya dairemize gelmekle dosya üzerinden yapılan inceleme sonucunda ; TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkili ... adına tapuda Kayseri ...mevki ada: ..., parsel:... de kayıtlı taşınmazı üzerine, dava dışı ...Ltd Şirketinin, davalı ... Anonim Şirketinden alacağı mallardan doğmuş ve doğacak bilcümle borçlarına teminat olmak üzere davalı lehine iki adet ipotek tesis edildiğini, bu ipoteklerden ... tarih ve ... Yevmiye No ile ve 215.000,00-TL bedelle tesis edilen ipoteğin müvekkili tarafından verildiğini, ... tarih ... Yevmiye no ile ve 400.000 TL bedelle tesis edilen ipoteğin ise, ... tarafından davalı lehine verildiğini, Üst Limit İpoteğinde ilerde doğacak olası bir alacağın, belli bir sınır içerisinde taşınmazda teminat altına alındığını, bu üst limit ipoteğinin en önemli özelliğinin, rehin, tapuda belirtilen miktar dışında kalan faiz gibi yan alacakları kapsamadığını, davalıya bu miktarı ödemeye hazır olduklarını belirterek Kayseri 7. Noterliğinin ... gün ve... Y Nolu ihtarname keşide ederek ipoteğin fekki hususunda işlem yapılmasını talep ettiklerini, davalı temsilcisinin Kayseri 6. Noterliğinin ... gün ve ... Yevmiye No'lu ihtarname ile cevap verdiğini, ipoteğin ana para ipoteği olduğunu, faiz ve diğer ücretler ödenmedikçe sadece ipotek bedelinin ödenmesi halinde dahi ipoteğin taraflarınca fekkinin mümkün olmadığı"nın bildirildiğini, üst limit ipotek bedeli olan 625.000,00-TL'sını ödemeye hazır olduklarını belirterek müvekkilimin adı geçen taşınmazı üzerinde tesis edilen ipoteğin fekkine, yargılama giderleri ile vekil ücretinin karşı tarafa tahmiline karar verilmesini talep etmiştir. Davalı vekili cevap dilekçesinde; davacı tarafın iddiasının aksine ipotek anapara ipoteği olduğunu, ipotek bedeli dışında diğer ferilerini de ödemek zorunda olduğunu, bir an için ipoteğin üst limit ipoteği olduğu kabul edilse dahi aradan geçen 18 yılın ardından sadece ipotek bedelini ödeyerek ipoteğin fekkini talep etmenin hukuka aykırı olduğunu, davacı taraf ile müvekkili şirket arasında Kayseri 7. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2021/306 E, 2022/185 K sayılı dava dosyası ile tapu iptali tescil davasının devam ettiğini, Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 16. Hukuk Dairesinin 2024/3001 E sırasında istinaf incelemesinde olduğunu, bu dosya neticesinde verilecek ve kesinleşecek olan kararın taraflar arasındaki mülkiyet durumunu etkileyecek olduğunu, bu dava sonuçlanmadan işbu davanın açılmasının usul ve yasaya aykırı olduğunu belirterek haksız açılan davanın reddine, yargılama giderleri ile ücreti vekaletin davacıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİ: İlk derece mahkemesi tarafından yapılan yargılama sonucunda; " Bütün bu açıklamalar doğrultusunda mahkemece yapılması gereken iş; ipotek, azami meblağ (üst sınır) ipoteğine ilişkin bulunduğundan, ipotek akit tablosunda gösterilen limiti alacaklıya ödenmek üzere davacı depo ettiğinden, ipotek şerhini terkin etmekten ibarettir. (Yargıtay 14. Hukuk 2013/10809 Esas ve 2023/14222 K. Sayılı ilamı) Somut olayda davacı ödeme iddiasında bulunmadığından ipotek bedeli depo ettirilmek suretiyle davanın kabulüne karar verilmiştir. -Vekalet ücreti ve yargılama giderine ait değerlendirmede; Yargıtay 9. Hukuk Dairesi'nin 2016/10694 Esas ve 2017/5916 Karar sayılı ilamı, özellikle müflis (iflas etmiş) şirketlerin davalı olduğu ipoteğin fekki davalarda yargılama giderleri ve vekalet ücretinin nasıl hesaplanması gerektiğine dair önemli bir hukuk kuralını belirtmiştir. İflas masasına karşı açılan bu tür davalarda, iflas müessesesinin kamu düzenine ilişkin yapısı gereği, harç ve vekalet ücreti maktu (sabit tutar) olarak belirlenmesi gerektiğinden maktu harç alınmış ve maktu vekalet ücreti takdir edilmiş..." gerekçesiyle Davanın kabulü ile Kayseri İli ... İlçesi ... Mahallesi ... Ada ... Parsel, ... Ada ... Parsel, ... Ada ... Parsel sayılı taşınmazlar üzerindeki davacıya ait hisseler üzerinde davalı lehine konulmuş ipoteğin KALDIRILMASINA, Karar kesinleştiğinde depo edilen 615.000,00-TL ve ferilerin davalıya ödenmesine, karar verilmiştir. İşbu kararı davalı vekili süresinde istinaf etmiştir. İSTİNAF SEBEPLERİ : Davalı vekili istinaf başvuru dilekçesinde özetle; Yerel mahkemece ipoteğin niteliği hatalı değerlendirilmiş buna göre karar verildiğini, ... tarihli ipotek belgesinde; ... Limited Şirketinin, ... A.Ş.den ALDIĞI 400.000,00 YTL denmek suretiyle esasen ipoteğin ana para ipoteği olduğu açık olduğunu, buna rağmen yerel mahkemenin bu ipotek için de üst sınır ipoteği değerlendirmesi hatalı olduğunu, hal böyleyken ana para ipoteği için geçerli olan kurallar uygulanmamış faiz ve ve diğer alacaklar hesaplanmadan karar verildiğini, bu nedenle kararın kaldırılması gerektiğini, Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 2022/909 Esas 2023/1086 Karar sayılı kararında ''ipoteğin kurulduğu tarihteki ipotek bedeli ile taşınmazın değeri arasındaki bulunarak bulunarak bu oranın taşınmazın güncel değerine uyarlanması ile ipoteğin güncel bedelinin bulunması ve davacıya ödenmesine'' hükmedildiğini, yargılama aşamasında defaatle bu karara göre bilirkişi incelemesi yapılması tarafından talep edilmiş olmasına rağmen yerel mahkemece bu talebi karşılanmadan karar verildiğini, arz ve izah edilen nedenlerden dolayı; Kayseri 1. Asliye Ticaret Mahkemesinin 2024/940 E, 2026/27 K sayılı kararının KALDIRILARAK davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir. Davacı vekili istinaf dilekçesine karşı sunduğu cevap dilekçesinde özetle ; İpoteğin ana para ipoteği olduğu yönündeki beyanlar doğru olmadığını, tapu kayıtlarında da ifade edildiği gibi " ... ltd Şirketinin ... A.Ş den alacağı mallardan doğduğunu ve doğacak bilcümle borçlarına teminatı olmak üzere ipotek tesis edildiği , tesis edilen ipoteğin üst limit ipoteği olduğu son derece açık ve net bir olgu olduğunu, dosyaya sunduğu Kayseri 3. Asliye Ticaret Mahkemesinin 2012/ 75 E. Sayılı kararında ( ... Sayfasında ) dava konusu ipoteğin üst limiti ipoteği olduğunun tespitine karar verildiği ve bu kararın kesinleştiği ifade edildiğini, yani dava konusu edilen ipoteklerin LİMİT İPOTEĞİ olduğu kesinleşmiş mahkeme kararı ile de sabit olduğunu, üst limit ipoteğinin mahiyeti hakkında açıklamada bulunmaya da gerek gördüğünü, ilk derece mahkemesi kararının yasaya uygun ve doğru bir karar olduğunu ifade ettiğini, haksız ve yersiz davalı istinaf taleplerinin esastan reddine karar verilmesini talep etmiştir. HUKUKİ NİTELENDİRME, DELİLLERİN VE İSTİNAF SEBEPLERİNİN DEĞERLENDİRİLMESİ: Dairemizce HMK'nın 355. maddesi uyarınca istinaf nedenleriyle ve resen kamu düzeniyle sınırlı olarak istinaf incelemesi yapılmıştır. Davacı, davalı lehine tesis edilen ipoteğin ipotek bedelinin depo edilmesi suretiyle fekkini talep etmektedir. Taşınmaz rehninin bir çeşidi olan ipotek ise, Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 881 ilâ 897. maddeleri arasında düzenlenmiştir. Söz konusu maddelerde ipoteğin tanımı yapılmaksızın, ipoteğin amacı ve niteliği (m. 881), kurulması ve sona ermesi (m. 882-887), hükümleri (m. 888-891) ve kanuni ipotek hakları (m. 892-897) ile ilgili hususlar ele alınmıştır.. Doktrinde ipotek kavramı, kişisel bir alacağı güvence altına alma amacını güden, kıymetli evraka bağlı olmayan ve bir taşınmazın değerinden alacaklının alacağını elde etmesi olanağını sağlayan sınırlı ayni hak olarak tanımlanmaktadır (..., ..../..., ...: Eşya Hukuku, 2009, s. 786; ..., .../..., .../..., ...: Türk Eşya Hukuku, 1984, s. 1032). Türk Medeni Kanunu’nun 851. maddesine göre miktarı belli olmayan ya da henüz doğmamış bir alacağın ipotekle teminat altına alınması hâlinde, alacağın miktarı henüz bilinmediğinden ipotekte belirlilik ilkesi gereğince ipotekli taşınmazın azami miktarı için teminat teşkil edeceğini alacaklının bütün istemlerini karşılayacak şekilde taraflarca kararlaştırılması ve bu miktarın rehin yükü olarak tapu kütüğüne tescil edilmesi gerekir (..., ...; Banka Alacaklarının İpoteğin Paraya Çevrilmesi Yolu ile Takibi, İstanbul 2010 s. 164, dn. 69). Üst sınır ipoteğinde taraflarca kararlaştırılan ve tapu kütüğüne tescil edilen yük miktarı ipotekli alacaklının tüm alacak kalemleri için bir üst sınır teşkil eder. Bu miktar sırf ana para alacağı değildir. Taşınmaz satış bedeli tüm alacak kalemlerini karşılasa dahi, üst sınırı aşan bu alacakların satış bedelinden karşılanması mümkün olmaz. Bu alacak kalemleri ipotek teminatı dışında kalan alacak olarak ancak genel haciz yolu ya da iflâs yolu ile takip edilebilir (..., s. 165). Üst sınır (limit) ipoteğinde üst sınır çerçevesinde tescil edilen ipotek, tescil edildiği tarihte mevcut ve miktarı belli olan bir alacağa dayanmamaktadır. Bu nedenle bu ipotek maddi bünyeden yoksun, biçimsel bir ipotek niteliği taşımaktadır. İleride alacak doğup miktarı belli olduğunda başlangıçta şekli bir karakter taşıyan üst sınır ipoteğini, gerçekleşen alacak tutarı ile sınırlı tutarak maddi içeriğe kavuşacaktır. Bu hâlde ipoteğin fer’îlik niteliği tam anlamı ile gerçekleşmiş olur. Rehnin paraya çevrilmesi de bu aşamadan sonra olacaktır (..., ..., Türk Medeni Hukukunda Taşınmaz Rehni, İstanbul 2007, s.82; ...n vd., Eşya Hukuku, İstanbul, 2005, s.728). Türk Medeni Kanunu’nun 851. maddesindeki düzenlemeden de anlaşıldığı üzere ipotek, güvence altına alınması düşünülen alacağın miktarının belirli olup olmamasına göre iki şekilde kurulabilir. Buna göre, ipotekle güvence altına alınması düşünülen alacağın miktarı belirli ise anapara ipoteği, belirli değilse üst sınır ipoteği kurulur. Üst sınır (limit) ipoteğinde üst sınır çerçevesinde tescil edilen ipotek, tescil edildiği tarihte mevcut ve miktarı belli olan bir alacağa dayanmamaktadır. Bu nedenle bu ipotek maddi bünyeden yoksun, biçimsel bir ipotek niteliği taşımaktadır. İleride alacak doğup miktarı belli olduğunda başlangıçta şekli bir karakter taşıyan üst sınır ipoteğini, gerçekleşen alacak tutarı ile sınırlı tutarak maddi içeriğe kavuşacaktır. Bu hâlde ipoteğin fer’ilik niteliği tam anlamı ile gerçekleşmiş olur. Rehnin paraya çevrilmesi de bu aşamadan sonra olacaktır (..., .../...,...: Türk Medeni Hukukunda Taşınmaz Rehni, İstanbul 2007 s. 82; ..., .../ ..., .../ ..., ...: Eşya Hukuku, İstanbul 2005 s. 728). Somut uyuşmazlıkta, incelenen ve ipotek akdinin çerçevesini tayin eden 13.10.2006 ve 17.02.0206 günlü resmi akit tablosu içeriğinden ipoteğin, dava dışı üçüncü kişinin “almış olduğu ve alacaklarına karşılık teminat olarak” ipotek tesis ettirdikleri anlaşılmaktadır. İncelenen ve ipotek akdinin çerçevesini tayin eden resmi akit tablosu içeriğinden ipoteğin, ileride gerçekleşecek veya gerçekleşmesi muhtemel olan bir alacağın teminatı olarak tesis edildiği görülmektedir. Bu haliyle ipotek, azami meblağ (üst sınır ipoteği) ipoteğidir. Türk Medeni Kanununun 851 ve 881. maddelerinde ifadesini bulan azami meblağ (üst sınır) ipoteğinde alacağın ulaşacağı miktar önceden belirsiz olduğundan taşınmazın ne miktar için teminat teşkil edeceği ipotek akit tablosunda gösterilen limitle sınırlanabilir. Türk Medeni Kanununun 875. maddesinde belirtilen ve ipotekle teminat altına alınan ana borç, gecikme faizi, icra takip giderleri ve taraflarca kararlaştırılan eklentilerden oluşan borcun toplam miktarının bu limiti aşması olanaklı değildir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 1989/11-294 E. – 1989/378 K. ve 24.05.1989 tarihli kararında da yukarıdaki kural benimsenmiştir. Bu kural uyarınca üst sınır ipoteğinde alacak bakımından bir üst sınır tespit edilerek teminatın kapsamı saptanmaktadır. Bu şekilde rehin edilen alacağın tutarı değil, ipotekli gayrimenkulün sorumlu olduğu üst miktar belirlenmektedir. O halde teminat, alacağı ve alacaklı icra takibi yapmışsa takip giderleri ile temerrüt faizlerini, üst sınıra kadar sınırlamaya tabi olmaksızın sağlamaktadır. Bu bakımdan üst sınır ipoteği kurulurken akit tablosuna üst sınır belirlenmesi yapıldıktan sonra “ bu meblağa ilaveten” denilmek suretiyle ilave yapma olanağı bulunmamaktadır. Yapılsa da geçerli sayılmaz. Kısaca, ipoteğin üst sınır ipoteği olması durumunda borçlu sadece ipotek akit tablosunda belirtilen miktar ile sınırlı olmak üzere sorumludur.(Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2018/3621 Esas 2021/4027 Karar) Yukarıdaki açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde;. O hâlde davacının üçüncü kişi lehine verdiği limit ipoteği dolayısıyla ipotek kapsamında ipotek veren üçüncü kişi sıfatı ile ipotek limiti miktarınca sorumlu olduğu açıktır. İpotek akit tablosunda gösterilen limiti aşmamak koşuluyla davalı alacaklıya ödenmek üzere davacıya depo ettirmek, eksiksiz depo edilirse ipotek şerhini terkin etmek suretiyle davanın kabulü yönündeki ilk derece mahkemesi kararı usul ve yasaya uygun bulunmuştur. Yukarıda belirtilen gerekçelerle ve HMK'nın 355. Maddesi gereğince istinaf başvurusu sebepleriyle sınırlı olarak yapılan inceleme sonunda davalı tarafın yukarıda yazılı söz konusu istinaf sebepleri yerinde görülmediğinden ilk derece mahkemesinin istinafa konu edilen nihai kararının HMK'nın 353/1-b.1.maddesi gereğince usul ve esas yönünden hukuka uygun olduğu değerlendirilerek istinaf başvurusunun esastan reddine dair aşağıdaki hüküm kurulmuştur. HÜKÜM : Yukarıda açıklanan nedenlerle ; Kayseri 1. Asliye Ticaret Mahkemesi 'nin 2024/940 Esas 2026/27 sayılı kararının usul ve esas yönünden hukuka uygun olduğunun anlaşılması nedeniyle davalı vekilinin istinaf başvurusunun HMK. 'nın 353/1-b.1 maddesi gereğince ESASTAN REDDİNE, Alınması gereken istinaf karar ve ilam harcı istinaf eden davalıdan peşin olarak alındığından harçla ilgili yeniden karar verilmesine yer olmadığına, Davalı tarafından yapılan istinaf yoluna başvuru harcı ve istinaf posta giderlerinin davalı üzerinde bırakılmasına , İstinaf incelemesi aşamasında duruşma yapılmadığından vekalet ücreti takdirine yer olmadığına , Kararın tebliğ işlemlerinin Dairemiz tarafından yapılmasına, Dosya üzerinden yapılan inceleme neticesinde , 6100 sayılı HMK'nın 361/1 maddesi gereğince kararın tebliğinden itibaren iki hafta içinde Yargıtay'a temyiz yolu açık olmak üzere, oy birliği ile karar verildi. 22/04/2026