7. Hukuk Dairesi 2022/7109 E. , 2024/1106 K. MAHKEMESİ : Samsun Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi SAYISI : 2022/2338 E., 2022/2488 K. KARAR : Esastan ret İLK DERECE MAHKEMESİ : Erbaa 1. Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2021/7 E., 2021/496 K. Taraflar arasındaki satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir. Kararın davacı vekili ve davalılar vekili taraf…
**7. Hukuk Dairesi 2022/7109 E. , 2024/1106 K.** **"İçtihat Metni"** MAHKEMESİ : Samsun Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi SAYISI : 2022/2338 E., 2022/2488 K. KARAR : Esastan ret İLK DERECE MAHKEMESİ : Erbaa 1. Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2021/7 E., 2021/496 K. Taraflar arasındaki satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir. Kararın davacı vekili ve davalılar vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir. Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalılar vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVA Davacı vekili dava dilekçesinde; davalıların murisi ...’nın 444 ada 6 parsel sayılı taşımazın 5.000 m²’lik kısmını Erbaa Noterliğinin 29.05.2008 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile davacıya 50.000,00 TL bedelle satarak zilyetliğini devrettiğini ve davalıların devir yükümlülüğünü yerine getirmediklerini belirterek dava konusu taşınmazın davalılar adına kayıtlı 5.000,00 m² miktarına denk gelen hissesinin tapu kaydının iptali ile davacı adına kayıt ve tescilini talep etmiştir. II. CEVAP Davalılardan ... ve devamı vekili cevap dilekçesinde özetle; vekil edenlerinin miras bırakanı ... ile davacı ... arasında gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapıldığını, sözleşme ile tarla vasfındaki taşınmazın imar dışında olması nedeniyle bir kısmının satışının vaat edildiğini, vaat edilen yerin dava dilekçesinde tarif edilen kısım olup bedelin alındığı, talep halinde tapudan devrin verileceği ve tapu masraflarının alıcıya (davacıya) ait olacağının ifade edildiğini, satışa konu yerin 4.000,00 m²’ye tekabül ettiğini, taşınmazın imar sahası dışında olması sebebiyle devretme imkanı olmadığını, davacının kötüniyetli hareket ettiğini ve sözleşmenin hiçbir yerinde 5.000,00 m²'den bahsedilmediğini, ... ’in davalı sıfatı bulunmadığını, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesini ve içeriğinin kabul ettiklerini, alış verişi inkar etmediklerini, aleyhlerine vekalet ücreti ve yargılama gideri yükletilemeyeceğini belirterek davanın reddini savunmuştur. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile özetle; 1. Satış vaadine konu taşınmazın davalıların murisi adına kayıtlı olup vaat borçlusunun bizzat murisin kendisi olduğu, 2. Murisin dava konusu taşınmazın 05/10/2018 havale tarihli fen bilirkişi raporunda A harfi ile gösterilen 4.176,58 m²’ilk kısmına yönelik satış vaadinde bulunduğu ve bu kısmın zilyetliğini de satım ile birlikte davacıya teslim ettiği gerekçesiyle davanın kabulüne, dava konusu 444 ada 6 parsel sayılı taşınmazın tapu kaydının iptali ile taşınmazın yüzölçümü olan 14.229,00 m²'nin toplam hisse kabul edilerek 4176,58/14229,00 hissenin davacı adına tapuya kayıt ve tesciline, geri kalan 10.052,42 hissenin ise kayıt maliki davalılar murisi Hamit Taşova'nın üzerine ipkasına karar verilmiştir. IV. İSTİNAF A. İstinaf Yoluna Başvuranlar İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili ve davalılar vekili istinaf başvurusunda bulunmuşlardır. B. İstinaf Sebepleri 1. Davacı vekili istinaf dilekçesinde özetle; dava konusu taşınmazın 5.000 m²’sinin davacı müvekkil tarafından satın alınmış olduğunun tüm yönleriyle ortaya konulduğunu, karara bu yönüyle itiraz ettiklerini ve davacı müvekkil adına 5000 m² hissenin tescilini talep ettiklerini ileri sürerek istinaf başvurusunda bulunmuşlardır. 2. Davalılar vekili istinaf dilekçesinde özetle; İlk Derece Mahkemesinin yasal olarak devri mümkün olmayan payın davacı adına iptal ve tesciline karar verdiğini, bu durumun kanuna karşı hile teşkil ettiğini, kararın usul ve yasaya aykırı olduğunu, davalıların ve muris babalarının davanın açılmasına sebebiyet vermediğini, müvekkillerin satış vaadini ve bu haliyle davayı kabul ettiklerini, davacının tapusunu vermek isteyen davalı müvekkillerin kabul beyanlarının dikkate alınmasını, tapuda yapılması mümkün olmayan işlemi yapamamaları sebebiyle satış vaadi şeklinde yapılan işlemde davanın açılmasına sebebiyet vermediklerinin dikkate alınması gerektiğini, yargılama masraflarının davacılar üzerinde bırakılması ve davalılar aleyhine vekalet ücretine hükmedilmesi gerekirken yazılı şekilde tüm harç, masraf ve vekalet ücretinin müştereken ve müteselsilen davalılardan tahsiline karar verilmesinin doğru olmadığını, dava konusu yerin keşiften de anlaşılacağı üzere davacıya teslim edilmiş olup halen de onun kullanımında bulunduğunu ileri sürerek istinaf başvurusunda bulunmuştur. C. Gerekçe ve Sonuç Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile özetle; İlk Derece Mahkemesinin vakıa ve hukuki değerlendirmesinde usul ve esas yönünden yasaya aykırılık bulunmadığı gerekçesiyle davacı vekili ve davalılar vekilinin istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiş. V. TEMYİZ A. Temyiz Yoluna Başvuranlar Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalılar vekili temyiz isteminde bulunmuştur. B. Temyiz Sebepleri Davalılar vekili temyiz dilekçesinde özetle; cevap dilekçesi, dosya kapsamındaki beyanlar ve istinaf sebeplerine benzer gerekçeler ile Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozulması istemi ile temyiz yoluna başvurmuştur. C. Gerekçe 1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Dava, düzenleme şeklindeki satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. 2. İlgili Hukuk 1. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 369 uncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 inci maddeleri, 2. Kaynağını Türk Borçlar Kanunu'nun 29 uncu maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanunu'nun 237 inci maddesi ile Türk Medeni Kanunu'nun 706 ncı ve Noterlik Kanunu'nun 89 uncu maddesi hükümleri uyarınca Noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanunu'nun 716 ncı maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir. 3. 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu'nda toprağın korunması, geliştirilmesi, tarım arazilerinin sınıflandırılması, asgari tarımsal arazi ve yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüklerinin belirlenmesi ve bölünmelerinin önlenmesi, tarımsal arazi ve yeter gelirli tarımsal arazilerin çevre öncelikli sürdürülebilir kalkınma ilkesine uygun olarak planlı kullanımını sağlayacak usul ve esasları belirlemek amacıyla yeniden bazı düzenlemeler yapılmıştır. 4. Kanun'un “Tarım arazilerinin sınıflandırılması, asgari tarımsal arazi büyüklüklerinin belirlenmesi” başlıklı 8 inci maddesi gereğince tarım arazileri; doğal özellikleri ve ülke tarımındaki önemine göre nitelikleri mutlak tarım arazileri, özel ürün arazileri, dikili tarım arazileri ve marjinal tarım arazileri olarak sınıflandırılmıştır. 5. Yapılan düzenlemelerle, asgari tarımsal arazi büyüklüğüne erişmiş tarımsal arazilerin bölünemez eşya niteliği kazanmış olacağı, 6. Asgari tarımsal arazi büyüklüğünün mutlak tarım arazileri, marjinal tarım arazileri ve özel ürün arazilerinde 2 hektar, dikili tarım arazilerinde 0,5 hektar, örtü altı tarımı yapılan arazilerde 0,3 hektardan küçük belirlenemeyeceği, ifraz edilemeyeceği, hisselendirilemeyeceği, Hazine taşınmazlarının satış işlemleri hariç olmak üzere pay ve paydaş adedinin artırılamayacağı hüküm altına alınmıştır. 7. Bu nedenle birlikte mülkiyetin söz konusu olduğu tarım arazilerinin asgari tarımsal arazi büyüklüklerinin altında ifrazı, dolayısıyla satışı mümkün değildir. Ancak, bu nitelikteki arazilerde asgari tarımsal arazi büyüklüklerinin altındaki yüzölçümlerine karşılık gelen mevcut payların bölünmeden üçüncü kişilere satışına bir engel bulunmamaktadır. 3. Değerlendirme 1. Dosya içeriği ve toplanan delillerden, davalıların murisi ...’nın tam hisse ile maliki olduğu 444 ada 6 parsel sayılı tarla vasıflı 14.229 m² miktarındaki taşımazın fen bilirkişi raporuna göre 4.176,58 m²’lik kısmını Erbaa Noterliğinin 29.05.2008 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile davacıya 50.000,00 TL bedelle satmayı vadettiği anlaşılmaktadır. 2. Somut olayda, Erbaa İlçe Tarım ve Orman Müdürlüğü'nün 11.06.2021 tarihli yazısında; "...5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazı Kullanım Kanunu ve bu Kanunda değişiklik yapan 6537 sayılı Kanun çerçevesinde yapılan değerlendirmede; en küçük alana sahip ve daha fazla küçülmemesi gereken bölünemez parsel büyüklükleri mutlak tarım arazilerinde 2 hektar, dikili tarım arazilerinde 0,5 hektar ve örtü altı tarım yapılan arazilerde 0,3 hektar olarak belirlendiğinden dava konusu olan tarımsal nitelikli taşınmazda ifraz işleminin yapılması uygun değildir. Tarımsal nitelikli taşınmazlarda 3'üncü şahıslara mülkiyet aktarımı, yeni bir hisse oluşturmaksızın aynen devir şeklinde olabilmektedir...” şeklinde görüş bildirmiştir. 3. Dava konusu taşınmazın güncel tapu kaydının incelenmesinde de halen ''..tarla..'' vasfını koruduğu görülmektedir. 4. Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davaların kabulüne karar verebilmek için sözleşmenin ifa olanağı bulunmalıdır. 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu'nun 8 inci maddesi hükmüne aykırı şekilde taşınmaz satışı vaat edilmesi halinde sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez. 5. Aynı şekilde 5403 sayılı Kanun'un 8 inci maddesi gereğince bölünemez büyüklüğün altında kalan tarım arazilerinde tam pay malik olunsa dahi paydaşın payının bir kısmını hisselendirerek satması da mümkün değildir. 6. O halde yukarıda yapılan açıklamalar ışığında, taşınmaz tarım arazisi olup 5403 sayılı Kanun'a ekli 1 sayılı listeye göre Tokat ili, Erbaa ilçesinde yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüğü (kuru arazide) 150 DA (150.000 m²) dir. Mahkemece, 5403 sayılı Yasa uyarınca asgari bölünemez tarım arazisi büyüklüğü dikkate alınmaksızın dava konusu 444 ada 6 parsel sayılı 14.229,00 m² taşınmazdan 4176,58/14229,00 payın (4.176,58 m²’lik alanın) davalılar murisi adına olan tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesi doğru olmamıştır. 7. Hâl böyle olunca; davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirmeyle yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup hükmün bozulması gerekmiştir. VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; Yargılamanın yenilenmesi talep eden davalılar vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA, İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA, Davacı kurum harçtan muaf olduğundan harç alınmasına yer olmadığına, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 27.02.2024 tarihinde kesin olmak üzere oy birliğiyle karar verildi.