Rekabet Kurumu Başkanlığından, REKABET KURULU KARARI Dosya Sayısı : 2010 -3-82 (Önaraştırma) Karar Sayısı : 10-44/773 -255 Karar Tarihi : 17.6.2010 A. TOPLANTIYA KATILAN ÜYELER Başkan : Doç. Dr. Mustafa ATEŞ(İkinci Başkan) 10 Üyeler : Mehmet Akif ERSİN, İsmail Hakkı KARAKELLE, Doç. Dr. Cevdet İlhan GÜNAY, Murat ÇETİNKAYA, Reşit GÜRPINAR B. RAPORTÖRLER: Ümit GÖRGÜLÜ , İmren SEYRANTEPE C. BAŞVURUDA BULUNAN : Hazal UNGAN [email protected] D. HAKKINDA ÖNARAŞTIRMA YAPILAN: 20 Migros Ticaret A.Ş. T
Rekabet Kurumu Başkanlığından, REKABET KURULU KARARI Dosya Sayısı : 2010 -3-82 (Önaraştırma) Karar Sayısı : 10-44/773 -255 Karar Tarihi : 17.6.2010 A. TOPLANTIYA KATILAN ÜYELER Başkan : Doç. Dr. Mustafa ATEŞ(İkinci Başkan) 10 Üyeler : Mehmet Akif ERSİN, İsmail Hakkı KARAKELLE, Doç. Dr. Cevdet İlhan GÜNAY, Murat ÇETİNKAYA, Reşit GÜRPINAR B. RAPORTÖRLER: Ümit GÖRGÜLÜ , İmren SEYRANTEPE C. BAŞVURUDA BULUNAN : Hazal UNGAN ***@***.*** D. HAKKINDA ÖNARAŞTIRMA YAPILAN: 20 Migros Ticaret A.Ş. Turgut Özal Caddesi No:12 Ataşehir / İstanbul Beymen Mağazacılık A.Ş. Eski Büyükdere Caddesi Oycan Plaza No: 15 Kat: 7 -8-9 Maslak / İstanbul Mango TR Tekstil Tic. Ltd. Şti . Prof. Dr. Müfide Küley S ok. No: 2 Akasya Apartmanı Daie: 1 -2 Nişantaşı / İstanbul 30 E. DOSYA KONUSU: Mango, Beymen ve Migros un içinde bulunduğu bazı mağazaların alışveriş merkezlerinde toplu pazarlık yöntemiyle düşük bedellerle dükkan kiraladığı iddiası. F. İDDİALARIN ÖZETİ: Yapılan başvuruda özetle; Migros Ticaret A.Ş. , Beymen Mağazacılık A.Ş. ve Mango TR Tekstil Tic. Ltd. Şti. nin de içinde bulunduğu bazı mağazaların alışveriş merkezlerinde toplu pazarlık yöntemiyle düşük bedellere dükkan kiraladığı ve bu durumun bir uyumlu eylem teşkil ettiği iddiasında bulunularak gereğinin yapılması talep edilmiştir. 40 G. DOSYA EVRELERİ: Kurum kayıtlarına 5.4.2010 tarih ve 2847 sayı ile giren başvuru üzerine hazırlanan 13.4.2010 tarih ve 2010 -3-82/İİ-10-İS sayılı İlk İnceleme Raporu, Rekabe t Kurulu nun 22.4.2010 tarih ve 10-33/511 -M sayılı toplantısında görüşülmüş ve 4054 sayılı Rekabetin Korunması Hakkında Kanun çerçevesinde soruşturma açılmasına gerek olup olmadığının belirlenmesi amacıyla, Kanun un 40/1. maddesi uyarınca önaraştırma yapıl masına karar verilmiştir. İlgili karar uyarınca yapılan inceleme sonucunda düzenlenen 8.6.2010 tarih ve 2010 -3-82/ÖA -10-178.ÜG sayılı Önaraştırma Raporu 10.6.2010 tarih ve REK.0.07.00.00 -110/2 40 sayılı 10-44/773 -255 2 Başkanlık önergesi ile 10 -44 sayılı Kurul toplantısınd a görüşülerek karara 50 bağlanmıştır. H. RAPORTÖRLERİN GÖRÜŞÜ: İlgili Raporda; şikayet konusu iddialar bakımından Migros Ticaret A.Ş., Beymen Mağazacılık A.Ş. ve Mango TR Tekstil Tic. Ltd. Şti. hakkında 4054 sayılı Kanun un 41. maddesi uyarınca soruşturma a çılmasına gerek olmadığı, şikayetin reddinin gerektiği kanaat ve sonucuna ulaşıldığı ifade edilmiştir. I. İNCELEME VE DEĞERLENDİRME I.1. Taraflar 60 I.1.1. Migros Ticaret A.Ş. (Migros) Migros, 1954 yılında gıda ve tüketim maddelerini belediye kontrolü al tında üreticiden sağlamak ve bu ürünleri sağlığa uygun koşullarda ve ekonomik fiyatlarla tüketiciye ulaştırma amacıyla İsviçre Migros Kooperatifler Birliği ve İstanbul Belediyesi'nin işbirliği ile kurulmuştur. 1975 yılında Koç Holding A.Ş. nin kontrolüne g eçen şirketin çoğunluk hisseleri (%50,83) Moonlight Perakendecilik ve Ticaret A.Ş. tarafından satın alınmış olup, işleme 13.3.2008 tarih ve 08 -24/240 -76 sayılı Kurul Kararı ile izin verilmiştir. Migros hisseleri İMKB de işlem görmekte olup söz konusu satın alma 70 işleminden sonra yapılan halka çağrı neticesinde, Moonlight Perakendecilik ve Tic. A.Ş. ek hisseler iktisap etmiştir. Şirketin mevcut durumdaki ortaklık yapısı Tablo 1 de sunulmaktadır: Tablo 1: Migros un Ortaklık Yapısı Hissedar Hissedarlık Oranı ( %) Moonlight Per. ve Tic. A.Ş. 97,82 Diğer (Halka Açık) 2,08 Toplam 100,00 Kaynak: Bildirim Formu Moonlight Perakendecilik ve Tic A.Ş., Moonlight Capital S.A. nın %99,99 oranında iştirakidir. Moonlight Capital S.A. hisselerinin tamamı Kenan Investme nts S.A. ünvanlı menşei Lüksemburg olan yatırım amaçlı şirkette bulunmaktadır. Kenan 80 Investments S.A. nın hisselerinin yaklaşık %79.25 i CIE Management II Limited tarafından yönetilen yatırım fonlarına aittir. CIE Management II Limited ise, BC Partners Hol dings Limited (BC Partners) tarafından kontrol edilmektedir. Migros yönetim kurulu üyeleri; Fevzi Bülent Özaydınlı (başkan ), Antonio Belloni , Nicholas Stathopoulos , Stefano Ferraresi , Cedric Brice Dubourdieu , Paolo Federico Ceretti , Evren Rıfkı Ünver , Ömer Özgür Tort, Warith Mubarak Said Al Kharusi , Pedro Miguel Stemper , Giovanni Maria Cavallini den oluşmaktadır. Migros yurtiçinde Migros, Tansaş, Şok ve Macrocenter adlı mağazalar ile organize 90 perakende sektöründe faaliyet göstermektedir. I.1.2. Beyme n Mağazacılık A.Ş. (Beymen) Beymen, üst gelir seviyesine hitap eden bölümlü mağazacılık alanında faaliyet göstermektedir. Beymen in Beymen , Beymen Club ve Blender markalı 10-44/773 -255 3 mağazalarında satışa sunulan ürünler; kozmetik, kadın giyim -aksesuar, erkek gi yim- aksesuar, ayakkabı, çanta ve ev dekorasyonu ürünleri gibi geniş bir yelpazeyi kapsamaktadır. Beymen in Türkiye genelinde 52 adet mağazası mevcut olup, ortaklık yapısı aşağıda sunulmaktadır: 100 Tablo 2: Beymen in Ortaklık Yapısı Hissedar1 Hisse Oranı (%) BBA Beymen Boğaziçi Alboy Mağazacılık Tekstil San. ve Tic. A.Ş. 24,07 Boyner Holding A.Ş. 25,93 Fennella S.A.R.L. 50,00 TOPLAM 100,00 Boyner Holding bünyesinde faaliyet gösteren grup şirketlerinden biri olan Beymen in yönetim kurulu üyeleri, Hasan Ce m Boyner (başkan ), Sunil Kumar Nair, Colin Douglas Clark , Nur Mehmet İnal ve Vittorio Radice den oluşmaktadır. I.1.3. Mango TR Tekstil Tic. Ltd. Şti. (Mango) Mango ve HE markalı mağazaları ile kadın giyim -aksesuar, erkek giyim -aksesuar, 110 ayakkabı ve ç anta ürünlerinin perakende satışını gerçekleştir en Mango nun ortaklık yapısı na tablo 3 te yer verilmiştir. Tablo 3: Mango nun Ortaklık Yapısı Hissedar Hisse Oranı (%) TOPLAM 100,00 Mango nun müdürleri Isak Andic Ermay , Nahman Andic Ermay ve Se zai Eren dir . Mango nun Türkiye genelinde 44 ü alışveriş merkezleri (AVM) nde yer almak üzere toplam 55 adet mağazası bulunmaktadır. I.2. İlgili Pazar 120 I.2.1. İlgili Ürün Pazarı ve İlgili Coğrafi Pazar İncelemeye konu teşebbüslerin her biri farklı faaliy et alanlarına sahiptir. Migros, hızlı tüketim malları perakendeciliği ile iştigal etmekte iken Beymen üst gelir grubuna hitap eden bölümlü mağazacılık faaliyetini yürütmekte, Mango ise hazır giyim sektöründe faaliyet göstermektedir. Başvuruya konu iddia is e anılan firmaların AVM lerde mağaza kiralamasına ilişkin olarak birlikte hareket ettikleri yönündedir. Söz konusu firmaların iddiaya konu olası bir eyleminin her birinin faaliyet gösterdiği pazarlarda ayrı ayrı etki doğurma ihtimali bulunmakla birlikte te melde alışveriş merkezi 130 işletmeciliği şeklinde tanımlanabilecek pazarda etki doğurması muhtemeldir. Coğrafi olarak ise başvuruda yer verilen iddianın esas olarak İstanbul ilinde bulunan bir AVM ile sınırlı olmakla birlikte Türkiye genelindeki tüm AVM l er için de geçerli olabilecek nitelikte olduğunu söylemek mümkündür. 1 Osman Boyner, Hasan Cem Boyner ve Lerzan Boyner in de 0,10 ar TL tutarında sermayeleri bulunmaktadı r. 10-44/773 -255 4 Bu noktada belirtmek gerekir ki başvuruya konu iddiaların değerlendirilmesi bakımından kesin bir ilgili ürün pazarı ya da coğrafi pazar tanımlanmasının herhangi bir fark yaratmayacağı dikkate alınarak , bu dosya kapsamında kesin bir ilgili ürün pazarı ya da coğrafi pazar tanımı yapılmasına gerek duyulmamıştır. 140 I.2.2. Sektöre İlişkin Genel Bilgiler Perakende, 2009 yılı itibar ıyla toplam 176 milyar dolarlık cirosuyla enerji, eğitim ve sağlık sektörlerinin ardından Türkiye'de dördüncü büyük sektördür. Sektör cirosunun 2010 yılı sonunda 199 milyar dolara ulaşması tahmin edilmektedir. AVM ler perakende pazarının içinde yer alan organize perakende pazarının en önemli kurumlarıdır. AVM ler gıda , hazır giyim ve elektronik eşya gibi farklı ticari malların satıldığı çok sayıda mağaza ile eğlence (sinema ve oyun salonları), yeme - 150 içme ve otopark alanlarının bir arada bulunduğu ve bu bağlamda tüketiciye tüm ihtiyaçlarını tek bir noktada giderme kolayl ığı sağlayan perakende satış kompleksleridir. AVM ler aynı zamanda gayrimenkul yatırım projeleri niteliğindedir. AVM projelerinin geliştirilmesi öncelikle lokasyon seçimi ve buna uygun AVM konseptinin ve marka karmasının yatırımcılar tarafından belirlenme si ile başlamaktadır. Genellikle inşaat aşamasında başlayan bu süreçte ilk olarak AVM de anchor adı verilen ana markalar (hızlı tüketim malları perakendecisi, teknoloji perakendecisi, bölümlü mağazacılık vb.) ile kiralama görüşmeleri yapılmaktadır. Mark aların AVM de yer alıp almama kararları ise AVM nin lokasyonu, konsepti ve 160 olası marka karması dikkate alınarak belirlenmektedir. Jones Lang Lasalle unvanlı danışmanlık firması tarafından hazırlanan "Perakende Piyasalarına Bakış Ağustos 2009 raporuna gör e 2009 yılı itibar ıyla Türkiye geneli için AVM sayısı 222 olarak kaydedilmiştir. Raporda Ankara ilinin 1000 kişi başına düşen 176 m2 kiralanabilir alanıyla en yoğun perakende pazarı olduğu, Ankara'yı 151 m2 ile İstanbul, 122 m2 ile de Denizli illerinin izl ediği belirtilmektedir. Tamamlanacak projelerle birlikte İstanbul'un 2011 yılı sonunda kiralanabilir alan bazında 295 m2 ye ulaşması ve aynı dönemde 265 m2 kiralanabilir alana sahip olacak Ankara'yı geçmesi öngörülmektedir. Anılan rapora göre 2009 yılı Ağu stos ayı itibar ıyla İstanbul da 76 170 adet faaliyette, 33 adet de inşaat halinde AVM bulunmaktadır. Diğer illerdeki toplam rakam ise 146 adet faaliyette, 41 adet inşaat halinde olarak sunulmaktadır. Buna göre Türkiye genelindeki AVM lerin yaklaşık üçte biri İ stanbul da yer almaktadır. "Türkiye'de perakende pazarı ve AVM'ler için öngörüler 2015" raporuna göre 2010 yılında AVM sayısının 288 e ulaşacağı öngörülmektedir. Aynı rapora göre 2002 yılından itibaren, üç büyük kent ile birlikte artan oranda diğer illerd e de çok sayıda AVM projesi yürütülmektedir. Projelerde lokasyona bağlı farklılaşma (örneğin şehir merkezlerinde yüksek profilli projeler, çevre bölgelerde eğlence -yaşam merkezleri, şehir dışında outletler) dikkat çekmektedir. Bunlara ek olarak aynı rapord a 2008 -2015 180 yılları arasında global krizin etkisiyle kira artışlarının yavaşlayacağı ve yeniden fiyatlandırma yapılacağı öngörüsüyle gayrimenkul yatırımı olarak AVM yatırımları getirilerinin sınırlı olarak gerileyeceğinin tahmin edildiği de belirtilmektedi r. 10-44/773 -255 5 I.3. Yapılan Tespitler ve Hukuki Değerlendirme İncelemeye konu başvuruda, İstanbul da 14.4.2010 tarihinde hizmet vermeye başlayan Ataköy Plus unvanlı AVM de (Ataköy Plus), Mango, Beymen ve Migros un 190 da içinde bulunduğu bazı mağazaların malik ile t oplu pazarlığa oturarak m2 başı kira bedelini 35 Euro ya kadar düşürdükleri, söz konusu mağazaların bu yolla yeni açılan her AVM de yer edinebildikleri ve bu durumun 4054 sayılı Kanun un 4. maddesi kapsamında uyumlu eylem teşkil ettiği iddia edilmektedir. I.3.1. İddialara Konu AVM de Yapılan Görüşme Başvuruda adı geçen İstanbul ili Ataköy semtinde bulunan Ataköy Plus 2010 yılı Nisan ayında faaliyete başlamıştır. Önaraştırma kapsamında söz konusu AVM yi temsilen Yönetim Kurulu Üyesi Serhat Fırat ve AVM Y atırımcı Temsilcisi Muzaffer 200 Gülöz ile raportörlerce görüşülmüştür. Söz konusu görüşmede öncelikle AVM lerde kiralama işlemlerinin yürütülmesine ilişkin olarak, - Kiralamalar yapılırken ilk olarak AVM nin konsepti de dikkate alınarak, perakende zinciri (M igros, CarrefourSA vb.), sinema ya da çok bölümlü mağazacılık (YKM, Boyner vb.) gibi AVM de yer alacak temel markaların belirlendiği, - Bu çerçevede genellikle doğrudan AVM yatırımcıları tarafından değil onların adına hareket eden kişilerce çeşitli firmalara teklif götürüldüğü ve firmalardan alınan cevaba göre AVM de yer alacak olan firmaların, kira ücretlerinin şekillendiği, 210 - Aynı AVM için de mağazaların bulundukları kat, konum ya da büyüklüklerinin kira ücretini etkilediği, - Kira ücretlerinin temelde mağazanın aylık cirosunun belirli bir yüzdesi şeklinde belirlendiği2, dolayısıyla kira tutarının markanın m2 başına ciro verimliliğine göre de değişmekte olduğu ifade edilmiştir. Görüşmede başvuruda yer verilen iddialara ilişkin olarak ise AVM yetkililerince, 220 - Adı geçen firmaların kendileri ile ortak pazarlık yapmadığı, kiralamalarında ortak hareket etmediği, söz konusu firmaların halihazırd a ödedikleri m2 başına kiranın da birbirinden farklı olduğu, - Konuya ilişkin herhangi bir şikayetlerinin bulunmadığı, - Bu firmaların her birinin de ayrı ayrı pazarlık güçleri bulunduğundan kiralamalarda birlikte hareket etmeye ihtiyaç duymayacaklarının düşünüldüğü, - Genel olarak AVM lerde mağazaları bulunan firmaların bu şekilde bir araya gelerek 230 hareket etmelerinin de mümkün olduğunun düşünülmediği, yeni açılan AVM lere girmek isteyen çok sayıda firma olduğundan firmaların bir araya gelerek AVM lere herhangi bir kira tutarını dikte etmesinin oldukça zor olduğu 2 Bu tutarın taraflarca kira garantisi olarak belirlenen sabit bir tutarın altında kalması halin de kiracı, anılan kira garantisi tutarını aylık kira olarak ödemektedir. 10-44/773 -255 6 belirtilmiştir. Özetle, ortak hareket iddiasının mağduru olduğu iddia edilen Ataköy Plus un yetkilileri iddiaya konu firmaların kendilerine karşı ortak hareket etmediklerini, genel olarak ise birtakım firmaların ortak hareket ederek kiralama yapmalarının hem o firmalar için rasyonel olmayacağını hem de bu yolla herhangi bir kira tutarını AVM lere kabul ettirmelerinin kolay olmayacağını düşündüklerini ifade etmiştir. 240 I.3.2. İncelemeye Konu Teş ebbüslerde Yapılan Yerinde İncelemeler I.3.2.1. Migros Migros da yapılan yerinde incelemede, Migros ile başvuruda adı geçen teşebbüsler ya da AVM lerde mağaza kiralayan herhangi başka bir teşebbüs arasında bir işbirliğinin varlığına yönelik bilgi ya da b elge bulunmamıştır. Migros Yatırım Koordinasyon Müdürü Arkın Kocaoğlu ile yapılan görüşmede, 250 - İstanbul daki AVM lerde 3.000 m2 ile 10.000 m2 arası alan için kira ücretinin, m2 başına genelde .. arasında bir tutar asgari kira garantisi olarak her şartta ödenmekle birlikte, mağaza cirosunun belirli bir yüzdesi olduğu, - AVM dışındaki yerlerde de m2 başına ödenen kiranın AVM lerdekine yakın tutarlarda oluştuğu, kiralanan yerin AVM içinde bulunuyor olmasının kirayı çok düşük ya da çok yüksek hale getirmemek te olduğu, - AVM lerdeki kiralama anlaşmaları sürelerinin arasında değiştiği, 260 - AVM lerin genelde kurulum aşamasında diğer kiracılar henüz belli olmadan Migros a teklif getirdikleri, teklif değerlendirilirken AVM nin konumu, konsepti, kiralama alanını n m2 si gibi hususların dikkate alındığı ifade edilmiştir. Görüşmede kiracılık sürecinde AVM lerdeki diğer kiracılarla iletişime geçilmesini gerektirecek bir platform bulunup bulunmadığına ilişkin olarak ise AVM lerde faaliyete başladıktan sonra diğer kir acılarla iletişimde bulunulacak herhangi bir ortam ın oluşmadığı belirtilmiştir. Bu duruma örnek olarak Akmerkez AVM yönetimi tarafından yakın zamanda tüm kiracıları kapsar nitelikte kira indirimi kararı alındığı, konunun Migros a diğer kiracıların da bulun duğu herhangi bir toplantı 270 yoluyla değil, bir yazı gönderilerek iletildiği gösterilmiştir. I.3.2.2. Beymen Beymen de yapılan yerinde incelemede, Beymen ile başvuruda adı geçen teşebbüsler ya da AVM lerde mağaza kiralayan herhangi başka bir teşebbüs arasında bir işbirliğinin varlığına yönelik bilgi ya da belge bulunmamıştır. Beymen Genel Müdürü Elif Çapçı ile raportörlerce yapılan görüşmede, 280 - AVM lere ilişkin kiralama anlaşmaları yapılırken teklifin zaman zaman AVM den geldiği, zaman zaman ise Beymen d en AVM ye teklif götürüldüğü, kiralama görüşmelerinin ya da herhangi bir AVM de yer alıp almamaya ilişkin karar 10-44/773 -255 7 alınmasının Boyner Holding bünyesinde bulunan diğer şirketlerden bağımsız olarak doğrudan Beymen tarafından yürütüldüğü, - Beymen, üst gelir gr ubuna hitap eden bir markaya sahip olduğundan, hem AVM hem de cadde mağazası kiralamaları konusunda seçici davrandığı ve dolayısıyla AVM lerde yer kiralamaya yönelik arayışın Beymen için diğer markalara kıyasla daha limitli bir arayış olduğu, 290 - AVM lerdek i kiralama anlaşmaları sürelerinin taraflardan birinin sözleşmeyi feshetmemesi halinde süre bitiminde kendiliğinden uzamakla birlikle genelde olduğu belirtilmiştir. Görüşmede ayrıca AVM yönetimleriyle faaliyet süresince pazarlama uygulamaları, satışı art tırıcı çabalar ya da ortak promosyonlar bağlamında birebir görüşmelerin yapıldığı ancak diğer kiracılarla bir araya gelinen bir platform oluşmadığı ifade edilmiştir. I.3.2.3. Mango 300 Mango da yapılan yerinde incelemede, Mango ile başvuruda adı geçen teşebb üsler ya da AVM lerde mağaza kiralayan herhangi başka bir teşebbüs arasında bir işbirliğinin varlığına yönelik bilgi ya da belgeye ulaşılmamıştır. Mango Genel Müdürü Sezai Eren ile yapılan raportörlerce görüşmede, - Kiralamalar için tekliflerin genellikle AVM lerden ya da kiralamalara aracılık yapan teşebbüs ve kişilerden geldiği, Mango nun AVM lerin henüz proje aşamasındayken ilk olarak iletişime geçtiği firmalardan biri olduğu, 310 - Mango nun yer alacağı AVM yi seçerken dikkate aldığı en önemli unsurun AVM nin lokasyonu olduğu, Mango nun belirli bir alışveriş kültürünün bulunduğu yerlerde açılan ve kendi müşteri kitlesine hitap eden AVM lerde maddi olarak karşılanabilinecek kiralar teklif edildiği sürece yer almaya çalıştığı, - AVM lerde bulunan mağazalar için imzalanan kira sözleşmelerinin genelde . yıl süreli olduğu belirtilmiştir. Mango nun AVM lerde mağaza kiralayan diğer firmalarla iletişimi bulunup bulunmadığına ilişkin olarak ise AVM yönetimiyle zaman zaman bir araya gelinebilmekle birlikte, Mango nun AVM lerdeki diğer kiralayıcılarla proje tanıtımı, yeni 320 açılan bir AVM tanıtımı gibi istisnai durumlar haricinde herhangi bir iletişiminin bulunmadığı ifade edilmiştir. I.3.3. Hukuki Değerlendirme Yukarıdaki bölümde yer verildiği üzere, başvuruda adı geçen AVM ve kiracı konumdaki firmalarda yapılan yerinde incelemeler ve görüşmelerde, söz konusu firmaların AVM ler ile gerçekleştirdikleri kiralama işlemlerinde ortak hareket ettiklerine işaret eder herhangi bir bulgu görülmemektedir. Öte yandan başvuruy a konu iddiaların doğrudan muhatabı olan Ataköy Plus yetkililerinin de kiralama işlemleri 330 esnasında anılan firmaların da dahil olduğu herhangi bir grubun kendilerine karşı ortak hareket etmediği ve bu bağlamda konuya ilişkin şikayetlerinin bulunmadığı yönü nde beyanları nın olduğu dosya mevcudundan anlaşılmaktadır. 10-44/773 -255 8 Yerinde incelemelerde ayrıca Migros, Mango ve Beymen in Ataköy Plus ile ayrı ayrı imzaladıkları kira sözleşmeleri incelenmiştir. Söz konusu sözleşmelerde birinci yıl için belirlenen kiralar Tablo 4 te sunulmaktadır. Tablo 4: Migros, Beymen ve Mango nun Ataköy Plus da Ödeyeceği Kiralar Migros Beymen Mango Mağaza alan (m2) Kira garantisi Ciro kirası Kaynak: Migros, Beymen ve Mango nun Ataköy Plus ile imzaladıkları kira sözleşmeleri 340 Yukarıdaki tabloda iddialara konu Ataköy Plus un söz konusu üç firma ile kiralara ilişkin olarak farklı koşullarla anlaştığı görülmektedir. Yukarıda sunulan bu koşullara bakıldığında da ortak pazarlık edildiği yönünde bir izlenim edinilmemektedir. Başvurud a ayrıca söz konusu mağazaların ortak hareket yoluyla her AVM de yer edinebildikleri yönündeki bir iddiaya da yer verilmektedir. Bu iddianın değerlendirilmesine yönelik olarak Tablo 5 te söz konusu üç firmadan herha ngi ikisinin yer aldığı AVM lere yer veri lmiştir. 350 Tablo 5 : Migros, Beymen ve Mango nun Aynı Anda Bulunduğu AVM ler Şehir AVM Migros Beymen Mango Capitol x x Akmerkez x(Macrocenter) x x Carousel x x Carrefour x x Profilo x(Tansaş) x Cevahir x x Kanyon x(Mac rocenter) x İstinyepark x x Capacity x x x Historia x x Optimum x x City s Nişantaşı x (Macrocenter) x Kozzy x x Starcity x x Metrocity x x x İstanbul Ataköy Plus x x x Ankamall Migros AVM x x x Ankara 365 x x İzmir Agora x x Antaly a Migros AVM x x Bodrum Oasis x x Zafer Plaza x x Bursa Korupark x x Mersin Forum Mersin x x Kayseri Kayseri Park x x Eskişehir Espark x x Samsun Yeşilyurt x x Kaynak: Migros un yer aldığı AVM lere ilişkin Liste ile Mango ve Beymen den ge len bilgi yazıları Tablo 5 ten görüldüğü üzere üç firmanın aynı anda yer aldığı AVM lerin sayısı İstanbul da 4, Ankara da 1 olmak üzere toplamda 5 olup herhangi ikisinin bulunduğu 10-44/773 -255 9 AVM lerin sayısı ise 27 dir. Önceki bölümlerde belirtildiği üzere Türkiye genelinde 300 e yakın AVM nin olduğu ve bunların yaklaşık üçte birinin İstanbul da bulunduğu dikkate alındığında bu rakam oldukça düşük kalmaktadır. Tabloda dikkat çeken bir diğer husus da Beymen in diğer iki firmaya kıyasla 360 AVM lerde yer alma konusunda daha seçici davrandığı bir başka deyişle daha az sayıda AVM de mağaza açtığıdır. Mango ise Türkiye genelinde toplamda 44 adet AVM de yer almaktadır. Bu AVM lerden içlerinde İstanbul da İstinyepark, Viaport, Forum, Olivium, Ankara da Cepa, Gordion, Forum un da bulunduğu 24 adedinde gıda perakendecisi olarak Migros un rakibi olan firmalar bulunmaktadır. Migros un ise İstanbul, Ankara ve İzmir illeri ile sınırlandırıldığında yer aldığı AVM sayısı 46 olup bunların 28 inde de Beymen ya da Mango mağazası bulunmam aktadır. Tablo 6 da ise söz konusu üç firmanın aynı anda yer aldığı Ataköy Plus haricindeki 4 adet AVM de ödedikleri kiranın 2009 yılı için aylık ortalama maliyetlerine yer 370 verilm iştir. Tablo 6: 2009 Yılı Aylık Ortalama m2 Başına Kira Ücretleri Şehir AVM Migros Beymen Mango Mağaza m2 Aylık kira (TL/ m2 ) Mağaza m2 Aylık kira (TL/ m2 ) Mağaza m2 Aylık kira (TL/ m2 ) Akmerkez Capacity İstanbul Metrocity Ankara Ankamall Migros AVM Kaynak: : Migros un Yer aldığı AVM lere ilişkin Liste ile Mango ve Beymen den gelen bilgi yazıları Tabloda sunulan rakamlar incelendiğinde , firmaların aynı AVM içerisinde de ödedikleri kiraların m2 başına maliyetinin gerek kiraladıkları alanların büyüklüğüne gerekse de sahip oldukları marka ya da pazarlık güçlerine göre farklılaşabildiği anlaşılmaktadır. 380 Dolayısıyla , adı geçen firmaların AVM lerde yer alan mağazaların kiralanmasına ilişkin olarak ortak hareket ettikleri veya aralarında 4054 sayılı Kanun un 4. maddesini ihlal eder nitelikte bir anlaşmanın bulunduğu yönünde kanaat oluşmamıştır. 390 J. SONUÇ Düzenlenen rapora ve incelenen dosya kapsamına göre; 10-44/773 -255 10 Dosya konusu iddialara yönelik olarak 4054 sayılı Kanun un 41. maddesi uyarınca soruşturma açılmasına gerek olmadığına, şikâyeti n reddine OYBİRLİĞİ ile karar verilmiştir. 400