Rekabet Kurumu Başkanlığından, REKABET KURULU KARARI Dosya Sayısı : 2008 -3-251 (Devralma) Karar Sayısı : 08-75/1188 -457 Karar Tarihi : 25.12.2008 A. TOPLANTIYA KATILAN ÜYELER 10 Başkan : Prof. Dr. Nurettin KALDIRIMCI Üyeler : Tuncay SON GÖR, Mehmet Akif ERSİN, Dr. Mustafa ATEŞ, İsmail Hakkı KARAKELLE B. RAPORTÖRLER: Aydın ÇELEN, Erdem AKTEKİN C. BİLDİRİMDE BULUNAN : Corio Yatırım Holding A.Ş. Temsilcileri: Av. Noyan TURUNÇ, Dr. Esin Çamlıbel Cumhuriyet Bulvarı, No: 140/1 Daire: 3 Alsancak 3521
Rekabet Kurumu Başkanlığından, REKABET KURULU KARARI Dosya Sayısı : 2008 -3-251 (Devralma) Karar Sayısı : 08-75/1188 -457 Karar Tarihi : 25.12.2008 A. TOPLANTIYA KATILAN ÜYELER 10 Başkan : Prof. Dr. Nurettin KALDIRIMCI Üyeler : Tuncay SON GÖR, Mehmet Akif ERSİN, Dr. Mustafa ATEŞ, İsmail Hakkı KARAKELLE B. RAPORTÖRLER: Aydın ÇELEN, Erdem AKTEKİN C. BİLDİRİMDE BULUNAN : Corio Yatırım Holding A.Ş. Temsilcileri: Av. Noyan TURUNÇ, Dr. Esin Çamlıbel Cumhuriyet Bulvarı, No: 140/1 Daire: 3 Alsancak 35210 İzmir 20 D. TARAFLAR : Corio Yatırım Holding A.Ş. Edin Suner Plaza, Meydan S. No:14 -5A, 34335 Akatlar/İstanbul Corio N.V. St. Jacobsstraat 200, 3511BT Utrecht, HOLLANDA VIB North America B.V. St. Jacobsstraat 200, 3511BT Utrecht, HOLLANDA 30 Bocan B.V. St. Jacobsstraat 200, 3511BT Utrecht, HOLLANDA Hoog Catharijne B.V. St. Jacobsstraat 200, 3511BT Utrecht, HOLLANDA Mehmet Özgür ÜRETEN Zeytinoğlu Caddesi Çevre Sitesi 13 B Blok Daire: 6, Kat: 2 Akatlar Beşiktaş/İstanbul 40 Murat Bahadır TÜLÜNAY Ferah Mah. Mehmet Akif Ersoy Cad. Çamlıca Konakları Sitesi C 15 Üsküdar/İstanbul Hilal Sabiha GÜR Yahya Kemal Mah., Timur Sokak, 24/1 Kağıthane/İstanbul Tolga İNAM Esekapı Yeniyol Sokak, 18/2 Davutpaşa Mah. Fatih/İstanbul 08-75/1188 -457 2 50 Tereza Natali MİHRANYAN Huzur Sokak, 9 Kat: 4 Daire: 5 Şişli/İstanbul E. DOSYA KONUSU: Tarsus Gayrimenkul Geliştirme Yatırım İnşaat ve Ticaret A.Ş. nin sermayesinin tamamını oluşturan hisselerin Corio Yatırım A.Ş., Corio N.V., VIB North America B.V., Bocan B.V. ve Hoog Catharijne B.V. tarafından devralınması işlemine izin verilmesi talebi. F. DOSYA EVRELERİ: Kurum kayıtlarına 1 2.11.2008 tarih ve 7428 sayı ile giren ve en son 1.12.2008 tarih ve 7936 sayı ile eksiklikleri tamamlanan bildirim üzerine, 4054 60 sayılı Rekabetin Korunması Hakkında Kanun un 7. maddesi ile 1997/1 sayılı Rekabet Kurulu ndan İzin Alınması Gereken Birleşme ve Devralmalar Hakkında Tebliğ in ilgili hükümleri uyarınca yapılan inceleme sonucu düzenlenen 17.12.2008 tarih ve 2008 -251/Öİ -08-AÇ sayılı Birleşme/Devralma Raporu, 19.12.2008 tarih ve REK.0.07.00.00 -120/276 sayılı Başkanlık Önergesi ile 08 -75 sayılı Kurul toplantısında görüşülerek karara bağlanmıştı r. G. RAPORTÖRLERİN GÖRÜŞÜ: İlgili Rapor'da; - Bildirim konusu işlemin, 4054 sayılı Kanun un 7. maddesi ve bu maddeye dayanılarak çıkarılan 1997/1 sayılı Tebliğ kapsamında izne tabi bir devir işlemi 70 olduğu, bununla birlikte işlem sonucunda aynı Kanun mad desinde belirtilen nitelikte hâkim durum yaratılmasının veya mevcut hâkim durumun güçlendirilmesinin ve böylece ilgili pazarlarda rekabetin önemli ölçüde azaltılmasının söz konusu olmaması nedeniyle işleme izin verilebileceği, - Öte yandan Hisse Alım Taahh üdü Sözleşmesi nde yer alan 5 yıl süreli rekabet yasağının iki yıl ile sınırlandırılması halinde yan sınırlama olarak değerlendirilebileceği, sonuç ve kanaatine ulaşıldığı ifade edilmektedir. 80 H. İNCELEME VE DEĞERLENDİRME H.1. Taraflar H.1.1. Alıcılar: Corio N.V., Corio Yatırım Holding A.Ş. (Corio Yatırım A.Ş.), VIB North America B.V. (VIB), Bocan B.V. ve Hoog Catharijne B.V. (Hoog) Corio N.V., Hollanda yasaları uyarınca kurulmuş başlıca faaliyet alanı dünya çapında varlıklara yatırım yapmak olan, Türki ye de ise alışveriş merkezleri yapımı ve işletimi işi ile iştigal eden halka açık bir şirkettir. Kontrolüne sahip olduğu şirketlerin tamamı 90 özellikle AVM gibi gayrimenkul yatırımı projeleri ve bu projelerin yönetimi için kurulmuş şirketlerdir. Corio N.V., VIB in hisselerinin tamamına; dolaylı olarak da Hoog un, Corio Yatırım ın ve Bocan B.V. nin hisselerinin tamamına sahiptir. Tablo 1 de Corio N.V. nin Türkiye de hissesine sahip olduğu şirketler, bu şirketlerdeki payları ve bu şirketlerin sahibi olduğu alı şveriş merkezleri (AVM), Tablo 2 de ise Corio N.V. ve kontrolündeki şirketlerin Türkiye de elde ettikleri cirolar a yer verilmiştir. 08-75/1188 -457 3 100 Tablo 1 - Corio nun Hisse Sahibi Olduğu Türkiye de Faaliyet Gösteren Şirketler Şirket AVM Şehir Pay (%) Akmerkez Gayrimen kul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Akmerkez İstanbul ( ..) Corio Yatırım Holding A.Ş. ( ..) Miratur Turizm İnşaat ve Ticaret A.Ş. Adacenter Adapazarı ( ..) Tan Gayrimenkul Yatırım İnşaat Turizm Pazarlama ve Ticaret A.Ş. Teraspark Denizli ( ..) GAC Gayrimenkul Yatırım A.Ş. Akkoza Bahçeşehir İstanbul ( ..) Corio Yönetim Hizmetleri Ltd. Şti ( ..) Corio Gayrimenkul Yönetimi ve Yatırım Ltd. Şti 365 Ankara ( ..) Saf Gayrimenkul Geliştirme İnşaat ve Ticaret A.Ş. Acıbadem İstanbul ( ..) Üçgen Bakım ve Yönetim Hizm etleri A.Ş. Akmerkez İstanbul ( ..) ACT 4 Gayrimenkul Geliştirme Yatırım İnşaat ve Ticaret A.Ş. ( ..) TIM Trakya İş Merkezi Yatırım ve Ticaret A.Ş. ( ..) Yaylada Yatırım İşletmecilik A.Ş. ( ..) Kaynak: Bildirim Formu Tablo 2 - Corio Grubu 2007 yılı Ci roları Şirket Adı Ciro'nun Temelini Oluşturan Faaliyet 2007 Cirosu (YTL) Corio Grubu Tüm Türkiye faaliyetlerinden elde ettiği ciro ( ) Akmerkez Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Akmerkez AVM'nin bağımsız bölümlerinin kiralanmasından elde edilen kira geliri (Corio nun payı: %47) ( ) Tan Gayrimenkul Yatırım İnşaat Turizm Pazarlama ve Ticaret A.Ş. Teras Park Alışveriş Merkezi (Corio nun payı %40) ( ) Miratur Turizm İnşaat ve Ticaret A.Ş. Ada Center Alışveriş Merkezi(Corio nun payı %100) ( ) Corio Gayrimenkul Yönetimi ve Yatırım Ltd. Şti 365 AVM ( ) GAC Gayrimenkul Yatırım A.Ş. - ( ) Corio Yatırım Holding A.Ş. - ( ) Corio Yönetim Hizmetleri Ltd. Şti - ( ) Saf Gayrimenkul Geliştirme İnşaat ve Ticaret A.Ş. - ( ) Üçgen Bakım ve Yönetim Hizmetleri A.Ş. Akmerkez AVM'nin bağımsız bölümlerinin kiralanmasından elde edilen kira geliri (Corio nun payı %10) ( ) ACT 4 Gayrimenkul Geliştirme Yatırım İnşaat ve Ticaret Anonim Şirketi - ( ) TIM Trakya İş Merkezi Yatırım ve Ticaret A.Ş. Devralma işlemi 31.7.2008 tarihinde gerçekleşmiştir. Henüz faaliyeti yoktur. ( ) Yaylada Yatırım İşletmecilik A.Ş. Devralma işlemi 31.7.2008 tarihinde gerçekleşmiştir. Henüz faaliyeti yoktur. ( ) Kaynak: Bildirim Formu Tablo 2 den de görüldüğ ü üzere GAC Gayrimenkul Yatırım A.Ş., Corio Yatırım Holding A.Ş., Corio Yönetim Hizmetleri Ltd. Şti., Saf Gayrimenkul Geliştirme İnşaat ve Ticaret A.Ş., Corio Gayrimenkul Yönetimi ve Yatırım Ltd. Şti., ACT 4 Gayrimenkul Geliştirme Yatırım İnşaat ve Ticaret Anonim Şirketi, TIM Trakya İş Merkezi Yatırım ve 110 Ticaret A.Ş. ve Yaylada Yatırım İşletmecilik A.Ş. nin 2007 cirosu yoktur. Corio N.V. nin yönetim kurulu üyeleri; Gerardus Henricus Wilhelmus Groener , Frederic Yves Marie Fontaine , Jan Gerard Hars 2dan oluşm aktadır. Corio Yatırım 08-75/1188 -457 4 Holding A.Ş. nin yönetim kurulu üyeleri ise; Gerardus Henricus Wilhelmus Groener , Jan Gerard Hars , Koray Özgül ve Hızır Gökhan Harunoğlu ndan oluşmaktadır. North America B.V., Bocan B.V. ve Hoog Catherijne B.V. nin yönetim kurulu üy esi bulunmamaktadır. Anılan şirketlerin yönetimi Corio N.V tarafından gerçekleştirilmektedir. 120 H.1.2. Tarsus Gayrimenkul Geliştirme Yatırım İnşaat ve Ticaret Anonim Şirketi (Tarsus A.Ş.) Tarsus A.Ş. 30.7.2008 yılında 50.000 YTL sermaye ile kurulmuştur. Şi rket in faaliyet alanı kapsamında; gayrimenkuller üzerinde sınırlı ayni haklar edinmek, her türlü arsa arazi, bina ve depo gibi gayrimenkul ve diğer sabit kıymet ve gayri maddi hakları satın almak, kiralamak, kiraladığı mecurları üçüncü şahıslara kiralamak , yönetmek, geliştirmek, inşaat işletmek, satmak ve her türlü konuda gayrimenkul kıymet ve takdir danışmanlığı yapmak yer almaktadır. Şirket 4.8.2008 de Tarsus ilçesinde bulunan bir arsanın alımı için bir Arsa Ön Satış Sözleşmesi akdetmiştir. Tarsus A.Ş. n in ortaklık 130 yapısına Tablo 3 de yer verilmiştir. Tablo 3 Tarsus A.Ş. hissedarlık yapısı Hissedarın Adı Hisse Adedi Payı (%) Murat Bahadır TÜLÜNAY ( .) ( .) Mehmet Özgür ÜRETEN ( .) ( .) Hilal Saliha GÜR ( .) ( .) Tolga İNAM ( .) ( .) Teraza Natali MİHRANYAN ( .) ( .) Toplam 50.000 100,00 Kaynak: Bildirim Formu Tarsus A.Ş. nin herhangi bir faaliyeti, bunun sonucunda da elde ettiği bir ciro bulunmamaktadır. Şirketin işlem öncesi yönetim kurulu üyeleri; Mehmet Özgür Üreten, Murat Bahad ır Tülünay, Hilal Sabiha Gür ve Tereza Natali Mihranyan d an oluşmaktadır. 140 H.2. İlgili Pazar H.2.1. Sektöre İlişkin Genel Bilgiler Türkiye de perakende sektörü enerji, eğitim ve sağlıktan sonra dördüncü büyük sektör olup, 2006 yılı toplam cirosu 136.9 mi lyar Dolar dır. Toplam 2,5 milyon kişiye istihdam sağlayan sektör, 16 milyon metrekare satış alanıyla hizmet vermektedir. "Türkiye'de perakende pazarı ve AVM'ler için öngörüler 2015" raporunda perakende pazarının gelişimine bağlı olarak organize pazarın ö nemli bir kurumu olan alışveriş 150 merkezlerinin ticari gayrimenkul yatırımı olarak hızla genişlediği bildirilmiştir. Raporda, inşaat ve planlama aşamasında olan alışveriş merkezlerinin (AVM) 2010 sonuna kadar tamamlanmasıyla Türkiye nin AVM kapasitesinin hız la genişleyeceğine işaret edilerek, 2010 sonunda AVM sayısının 288'e ulaşacağı öngörülmüştür. AVM'lerde 2010 sonrasında genişlemenin daha sınırlı, istikrarlı ve seçici olacağı tahminine yer verilen raporda, 2015 yılında AVM'lerdeki kiralanabilir alanın 10 milyon metrekare olacağı kaydedilmiştir. 08-75/1188 -457 5 2007'de organize pazarın yüzde 35, geleneksel pazarın ise yüzde 65 paya sahip olduğu ifade edilen rapora göre, organize pazarın 77.6 milyar dolar, geleneksel 160 pazarın da 144 milyar dolar gelir sağladığı kaydedilmişt ir. Alışveriş Merkezleri ve Perakendeciler Derneği (AMPD) verilerine göre 179 alışveriş merkezi (AVM) bulunan sektörde, AVM lerin %32 si İstanbul da yer almaktadır. 1000 kişi başına düşen metrekare bazında AVM toplam kullanım alanı Türkiye de 49,8 m2 dir. Avrupa çapında bakıldığında ise bu oranın en yüksek olduğu ülke 734 m2 ile Norveç olduğu, Avrupa ortalamasının ise 200 m2 civarında olduğu görülmektedir. H.2.2 . İlgili Pazar 170 1997/1 sayılı Tebliğ in 4. maddesine göre, devralma işlemlerinde devre konu mal veya hizmetlerle tüketicinin gözünde fiyatı, kullanım amaçları ve nitelikleri bakımından aynı sayılan mal veya hizmetlerden oluşan pazar ilgili ürün pazarını oluşturmaktadır. Dolayısıyla belirli bir ürün ve onunla yüksek ikame edilebilirliği olan diğer ür ünlerden oluşan pazar ilgili ürün pazarının tanımında temel alınmaktadır. Başvuru konusu işlemde Alıcılar, İstanbul, Denizli, Malatya, Ankara ve Adapazarı illerinde alış veriş merkezi işletmeciliği işi ile iştigal etmektedirler. Devre konu Tarsus A:Ş ise henüz herhangi bir faaliyette bulunmamakla beraber, Tarsus da üzerine alışveriş merkezi inşaatı yapılması düşünülen bir gayrimenkulün sahibidir. Eğer ilgili 180 ürün pazarı inşaat ve gayrimenkul yatırımı pazarı , ilgili coğrafi pazar olarak Türkiye olacak şekilde tespit edilirse, Tarsus A.Ş. nin henüz üzerinde alışveriş merkezi yapılması düşünülen bir arsaya sahip olması ve başkaca bir faaliyetinin bulunmaması nedeniyle ilgili ürün pazarında henüz bir pazar payına ve gelire sahip olma dığın dan, bildirim konu su işlem sonucunda tarafların toplam pazar payında bir değişiklik olmayacaktır. İlgili ürün pazarı alışveriş merkezi işletmeciliği ve ilgili coğrafi pazar Mersin ili olarak belirlendiği takdirde ise yine hem Tarsus A.Ş. nin sadece üzerine alışveriş merkezi inşa edilmesi düşünülen bir gayrimenkule sahip olması nedeniyle ilgili ürün 190 pazarında henüz bir pazar payına ve gelire sahip olmamasından hem de Corio N.V. nin Mersin de herhangi bir faaliyetinin bulunmamasından dolayı devralma, pazarda yoğunlaşmaya yol açmayacaktır. 28.1.2008 tarih ve 06 -04/56 -M sayılı İlgili Pazarın Tanımlanmasına İlişkin Kılavuz un 20. maddesinde inceleme konusu işlem, gerek ürün gerekse de coğrafi açıdan olası alternatif pazar tanımları çerçevesinde rekabet açısından endişeler yaratmıyor ya da alternatif tüm tanımlar açısından rekabeti bozucu bir etki söz konusu oluyorsa pazar tanımı yapılmayabilir. denilerek rekabetçi endişe yaratmayan işlemlerde Kurul un ilgili pazar tanımlamayabileceği ifade edilmiştir. 200 Bu çerçevede yoğun laşma yaratmayacağı d ikkate alınan dosya konusu işleme ilişkin ilgili ürün pazarı ve ilgili coğrafi pazar tanımı yapılmasına gerek olmadığı sonucuna varılmıştır. 08-75/1188 -457 6 H.3. Yapılan Tespitler ve Hukuki Değerlendirme H.3.1. İşlemin Değerlendirilmesi 210 Bildirim e konu işlem, Tarsus A.Ş. nin sermayesinin tamamına tekabül eden tüm hisselerin Corio N.V., Corio Yatırım A.Ş., VIB, Bocan B.V. ve Hoog (hep birlikte Alıcılar) tarafından devralınmasıdır. Alıcılar, Tarsus A.Ş. nin hisselerini alışveriş merkezi alanında ya tırım amacıyla iktisap etmek istemektedirler. İşlem, taraflar arasında 21.8.2008 tarihinde imzalanan Hisse Alım Taahhüdü Sözleşmesi, 21.8.2008 tarihinde imzalanan Kredi ve Hisse Rehin Sözleşmeleri tarafından düzenlenmektedir. İşlemin değerlendirilmesi ba kımından öncelikle kontrol değişikliğinin varlığına 220 bakılması gerekmektedir. Bildirime konu işlem ile Tarsus A.Ş. nin sermayesinin tamamına tekabül eden tüm hisseler kapanış ile Alıcılara devredilecektir. Bu çerçevede, işlemlerin sonucunda Tarsus A.Ş. nin mutlak kontrolü nün Corio N.V. ye geçecek olmasından dolayı, bildirim konusu işlem 1997/1 sayılı Tebliğ in 2. maddesi anlamında bir devralma işlemidir. Bunun yanı sıra yalnız Corio Grubu nun Türkiye de elde ettiği 2007 yılı toplam cirosunun bildirim formun da yer aldığı üzere ( ) YTL ( YTL) olması nedeniyle 1997/1 sayılı Tebliğ in 4. maddesinde belirtilen 25 milyon YTL ciro eşiğinin aşılmasından dolayı diğer verilere 230 bakılmaksızın, anılan işlemin Kurul un iznine tabi olduğu anlaşılmaktadır. Yukarıda da yer verildiği üzere, Tarsus A.Ş. nin henüz pazarda faaliyetinin bulunmamasından dolayı teşebbüslerin pazar paylarında bir değişiklik olmayacaktır. Tüm ilgili pazar tanımları altında yoğunlaşma yaşanmıyor olması nedeniyle de, işlem sonrasında 4 054 sayılı Kanun un 7. maddesinde belirtilen bir ya da birden fazla teşebbüsün hakim durum yaratması veya hakim durumunu güçlendirmesi mümkün değildir. H.3.2. Rekabet Yasağının Değerlendirilmesi 240 Hissedarlar Alım Taahhüdü Sözleşmesi nin rekabet yasağına i lişkin 13.8. maddesi aşağıda sunulmaktadır: Satıcılar, ne kendilerinin ne de bağlı şirketlerinin Kapanışa kadar ve Kapanıştan itibaren 5 yıllık bir süre boyunca doğrudan veya dolaylı olarak Şirket in işleri ile aynı veya benzer işleri olan ve doğrudan vey a dolaylı olarak Şirket in Tarsus taki işleri ile rekabette olan veya olması muhtemel olan Tarsus şehri içerisindeki herhangi bir iş yürütmeyeceklerini, iştigal etmeyeceklerini veya ekonomik olarak menfaat sahibi (hissedar, yönetim kurulu üyesi, çalışan ve ya sair suretle) olmayacaklarını müştereken ve müteselsilen kabul ve taahhüt ederler. 250 Genel olarak birleşme/devralma işlemine ilişkin bir rekabet yasağının yan sınırlama olarak kabul edilmesi ve bu çerçevede işlemle birlikte değerlendirilmesi için söz konusu yasağın yoğunlaşma ile doğrudan ilgili ve gerekli olma , sadece taraflar açısından kısıtlayıcı olma ve orantılılık kriterlerini sağlaması gerekmektedir. Dosya mevcudu bilgi ve belge lerden, Hisse Alım Taahhüdü Sözleşmesi nin 13.8. 08-75/1188 -457 7 maddesinde yer verilen yükümlülüğün her üç kriteri de sağladığı kanaatine varılmıştır. I. SONUÇ 260 Düzenlenen rapora ve incelenen dosya kapsamına göre; Bildirim konusu işlemin, 4054 sayılı Kanun un 7. maddesi ve bu maddeye dayanılarak çıkarılan 1997/1 sayılı Rekabet K urulu ndan İzin Alınması Gereken Birleşme ve Devralmalar Hakkında Tebliğ kapsamında izne tabi olduğu na, işlem sonucunda aynı Kanun maddesinde belirtilen nitelikte hâkim durum yaratılmasının veya mevcut hâkim durumun güçlendirilmesinin ve böylece rekabetin önemli ölçüde azaltılmasının söz konusu olma dığına, bu nedenle işleme izin veril mesine OYBİRLİĞİ ile karar verilmiştir. 270