Rekabet Kurumu Başkanlığından, REKABET KURULU KARARI Dosya Sayısı : 2011-4-8 (Önaraştırma) Karar Sayısı : 11-39/811 -254 Karar Tarihi : 23.06.2011 A. TOPLANTIYA KATILAN ÜYELER Başkan : Prof. Dr. Nurettin KALDIRIMCI Üyeler : Doç. Dr. Mustafa ATEŞ, İsmail Hakkı KARAKELLE, Doç. Dr. Cevdet İlhan GÜNAY, Murat ÇETİNKAYA, Reşit GÜRPINAR B. RAPORTÖRLER : Serpil YANIK, Gülçin DERE, Bahar ERSOY C. BAŞVURAN : - T.C. Ziraat Bankası A.Ş. Temsilcisi: Av. A yşe MANAVGAT, Av. Yurdagül RÜZGAR Doğanbey M ahallesi
Rekabet Kurumu Başkanlığından, REKABET KURULU KARARI Dosya Sayısı : 2011-4-8 (Önaraştırma) Karar Sayısı : 11-39/811 -254 Karar Tarihi : 23.06.2011 A. TOPLANTIYA KATILAN ÜYELER Başkan : Prof. Dr. Nurettin KALDIRIMCI Üyeler : Doç. Dr. Mustafa ATEŞ, İsmail Hakkı KARAKELLE, Doç. Dr. Cevdet İlhan GÜNAY, Murat ÇETİNKAYA, Reşit GÜRPINAR B. RAPORTÖRLER : Serpil YANIK, Gülçin DERE, Bahar ERSOY C. BAŞVURAN : - T.C. Ziraat Bankası A.Ş. Temsilcisi: Av. A yşe MANAVGAT, Av. Yurdagül RÜZGAR Doğanbey M ahallesi, Atatürk Bulvarı, No:8 06107 Ulus / ANKARA - Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği Maslak Mh. Bilim Sk. No:5 Sun Plaza Kat:13 No:25 34398 Şişli / İSTAN BUL D. HAKKINDA İNCELEME YAPILAN : - Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği Maslak Mh. Bilim Sk. No:5 Sun Plaza Kat:13 No:25 34398 Şişli / İSTANBUL E. DOSYA KONUSU : Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği'nin asgari değerleme ücreti belirlemek suretiyle 4054 sayılı Kanun u ihlal ettiği iddiası ve Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği Yönetim Kurulunun 07.01.2011 tarih ve 2 nolu kararına menfi tespit belgesi verilmesi veya muafiyet tanınması talebi. F. İDDİALARIN ÖZETİ: Başvuruda, Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği (TDUB) Yönetim Kurulu nun 07.01.2011 tarih ve 2 No lu Yönetim Kurulu kararında, 2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu nun 40/C ve 40/D maddesine dayanılarak hazırlanan ve Bakanlar Kurulu Kararı ile 17/12/2009 tarih ve 27435 sayılı Resmi Gazete de yayımlanarak yürürlüğe giren Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği Statüsü nün (Statü) 7 nci maddesinin (ı) bendi uyarınca, 01.03.2011 tarihinden itibaren uygulanmak üzere a. Sermaye Piyasası Kurulu veya Bankacılık Düzenleme ve Denetlem e Kurumu tarafından yetkilendirilmiş olan değerleme şirketleri tarafından verilen konut değerleme hizmetleri karşılığında tahsil edilecek ücretin rapor başına KDV Hariç 350 TL den az olmamasına, şeklinde asgari değerleme ücreti belirlendiği; ancak Serma ye Piyasası Kanunu hükümlerinde söz konusu Birliğe değerleme hizmetleri için alınacak ücretlerin asgari hadlerinin belirlenmesi hususunda münhasır bir yetki verilmediği , bu türden bir kararın hukuki dayanaktan yoksun olduğu ve bu suretle 4054 sayılı Kanun hükümlerinin ihlal edildiği iddia edilmiştir. Diğer taraftan Kurum kayıtlarına 12.05.2011 tarih ve 3686 sayı ile giren TDUB adına Birlik Başkanı Murat PARMAKÇI imzalı bildirim ile; TDUB Yönetim Kurulu nun 07.01.2011 tarih ve 2 No lu Yönetim Kurulu Kararı na menfi tespit belgesi verilmesi veya muafiyet tanınması talep edilmiştir. G. DOSYA EVRELERİ: Kurum kayıtlarına 19.01 .2011 tarih ve 563 sayı ile giren başvuru üzerine hazırlanan 21.01 .2011 tarih ve 201 1-4-8/İİ-11-257-MH sayılı İlk İnceleme Raporu, 03.02 .2011 tarih ve 11-07 sayılı Kurul toplantısında görüşülmüş ve soruşturma açılmasına gerek olup olmadığının belirlenmesi amacıyla, 4054 sayılı Kanun'un 40/1. maddesi uyarınca önaraştırma yapılmasına karar verilmiştir. İlgili karar uyarınca düzenlenen 15.06.2011 tarih ve 2011-4-8/ÖA-11-187.SY sayılı Önaraştırma Raporu 21.06.2011 tarih ve REK.0.08.00.00 -110.02.02/2 90 sayılı Başkanlık önergesi ile 11-39 sayılı Kurul toplantısında görüşülerek karara bağlanmıştır. H. RAPORTÖR GÖRÜŞÜ: İlgili Rapor da; 1. Kamu kur umu niteliğini haiz TDUB un 7.1.2011 tarihinde aldığı ve 25.02.2011 tarihinde ertelenmesine karar verdiği 2 n o lu Yönetim Kurulu Kararı nın ilgili pazarda rekabeti sınırlayıcı etkileri olduğu, bununla b eraber, yürürlükte bulunan TDUB Statü sü gereğince yapı lan düzenlemenin mevzuata uygunluğunun Danıştay da iptal davası açılarak yapılması gerektiğine dair Danıştay Karar ları ve Kurumumuzun bu kararlara ilişkin Danıştay nezdindeki itirazı dikkate alınarak şu aşamada 4054 sayılı Kanun un 41. maddesi uyarınca sor uşturma açılmasına gerek olmadığına, 2. Bununla beraber söz konusu düzenlemenin rekabeti kısıtlayıcı olduğu ve arzu edilen amaçlara rekabeti daha az kısıtlayıcı nitelikteki yöntemlerle ulaşılması yönünde Kanun un 27 (g) maddesi uyarınca Başbakanlık, SPK v e TDUB a görüş gönderilmesinin yerinde olacağı hususlarına yer verilmiştir. I. İNCELEME VE DEĞERLENDİRME I.1. İlgili Pazar I.1.1. İlgili Ürün Pazarı Başvuruya konu olan uygulama konut değerleme hizmetlerini kapsamakta olup, konut değerlemesi, bir konutun belli bir tarihteki muhtemel değerinin bağımsız ve tarafsız olarak takdir edilmesidir. Bu hizmeti ikame edebilecek başka bir ürün/hizmet bulunmamaktadır. Bu çerçevede mevcut dosya bakımından ilgili ürün pazarı konut değerleme hizmetleri pazarı olarak be lirlenmiştir. I.1.2. İlgili Coğrafi Pazar Dosya mevcudu bilgiler çerçevesinde ilgili coğrafi pazar Türkiye olarak t espit edilmiştir. I.2. Yapılan Tespitler I.2.1. Bildirime Konu Yönetim Kurulu Kararı Bildirime konu olan Karar TDUB un 07.01.2011 tarih ve 2 No lu Yönetim Kurulu Kararıdır. Söz konusu Kararda, TDUB Yönetim Kurulu, Sermaye Piyasası Kanunu nun 40/D maddesi ve Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği Statüsü nün 7 nci maddesinin (ı) bendi uyarınca, 01.03.2011 tarihinden itibaren uygulanmak üzere; Sermaye Piyasası Kurulu veya Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu tarafından yetkilendirilmiş olan değerleme şirketleri tarafından verilen konut değerleme hizmetleri karşılığında tahsil edilecek ücretin rapor başına KDV Hariç 350 TL den az olmamasına, Değerleme hizmetinin verilebilmesi için gereken bilgi ve belgelerin temininde, tapu müdürlüklerinde ödenen 10 TL ye kadar olan ücretler hariç, belediyeler ve benzeri resmi kurum ve kuruluşlara yapılması gereken ödemelerin, sözleşmeli değerleme uzmanı taraf ından değerleme şirketine ve değerleme şirketi tarafından müşterilere yansıtılmasına, Değerleme ücretinin değerleme işlemi öncesinde belirlenmesine, değerleme ücretinin değerleme sonucunda takdir edilecek olan değerle veya değerleme raporunun teslim süresi ile ilişkilendirilmemesine, değerleme ücretinin ödenmesinin değeri tespit edilen gayrimenkulün alım satımının veya bu gayrimenkulle ilgili bir kredilendirme işleminin gerçekleşmesi de dahil olmak üzere herhangi bir şarta bağlanmamasına, Değerleme hizmeti verilen müşteriler ile yapılacak sözleşmelerde yukarıda belirtilen hususlara aykırı olan hükümlere yer verilmemesine, İşbu karara aykırı hareket eden, işbu karara aykırı hükümler içeren sözleşme imzalayan veya mevcut sözleşmelerini en geç 01.03.2010 tarihi ne kadar işbu karara uygun hale getirmeyen şirketlerin ortağı, sorumlu değerleme uzmanı, yönetim kurulu üyesi veya yöneticisi konumunda olup, bu aykırılıkta sorumluluğu olan Birliğimiz üyeleri hakkında Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği Statüsü nün 24. ma ddesinde belirtilen disiplin cezalarının uygulanmasına oybirliği ile karar vermiştir. Diğer yandan Birliğin Yönetim Kurulu Kararı nın açıklanması akabinde T.C. Ziraat Bankası A.Ş. nin kararın iptali için Sermaye Piyasası Kurulu na ( SPK) ve Rekabet Kurumu na başvurmaları nedeniyle Birlik Yönetim Kurulu, 25.02.2011 tarihli toplantısında 07.01.2011 tarih ve 2 nolu kararın uygulama tarihinin ilgili resmi kurumlar nezdindeki girişimler sonuçlanıncaya kadar ertelenmesine karar vermiştir. Ancak bu erteleme karar ı bir iptal olmayıp, konunun muhatabı olan kurumların incelemeleri tamamlanana kadar tedbiren alınmış bir erteleme kararıdır. Dolayısıyla SPK nın ve Rekabet Kurumu nun onay vermesi halinde kararın uygulanmasına başlanması planlanmaktadır. Önaraştırma kapsa mında istenen bilgi talebi üzerine, SPK tarafından Kurumumuz a gönderilen yazıya göre ise, SPK nın 12.5.2011 tarih ve 15/466 sayılı kararı ile şikayete konu Birlik kararının Birlik Statüsü nün 3 no.lu fıkrası uyarınca Kurulca Birlikten iptalinin istenmesi yönündeki talebinin olumlu karşılanmamasına karar verilmiştir. Bu çerçevede kararın uygulamaya konması için Rekabet Kurumu na yapılan başvurunun sonuçlanması beklenmektedir. Bahsi geçen 07.01.2011 tarih ve 2 No lu Yönetim Kurulu Kararı, Bankacılık Düzenl eme ve Denetleme Kurumu (BDDK) ile SPK tarafından yetkilendirilmiş gayrimenkul değerleme şirketlerini ve özel olarak da konut değerleme hizmetlerini kapsamaktadır. Sermaye piyasası mevzuatı çerçevesinde gayrimenkul değerleme hizmeti verecek şirketler SPK t arafından, bankalara değerleme hizmeti verecek kuruluşlar ise BDDK tarafından yetkilendirilmektedir. Mevcut durumda, BDDK tarafından yetkilendirilerek BDDK listesinde yer alan gayrimenkul değerleme şirketleri aynı zamanda SPK tarafından yetkilendirilmiş gayrimenkul değerleme şirketleri listesinde yer almakta ve ayrıca bankaların SPK listesine dahil olan değerleme şirketlerinden hizmet almalarına da BDDK tarafından izin verilmektedir. TDUB , ilgili kararının 4054 sayılı Kanun un 5. maddesinde muafiyetle ilgil i koşulları sağladığını öne sürmektedir. Buna göre; a) Malların üretim veya dağıtımı ile hizmetlerin sunulmasında yeni gelişme ve iyileşmelerin ya da ekonomik veya teknik gelişmenin sağlanması TDUB, mevcut durumda ülkemizdeki lisanslı değerleme uzmanı sayısı tüm ihtiyacı karşılayacak düzeyde olmadığından ülkemizin bu mesleği hakkıyla icra edecek yeni uzmanlara ihtiyacı bulunduğunu, ancak rapor ücretleri düşük kalmaya devam ettiği sürece gayrimenkul değerleme şirketlerinin vasıfsız işgücüne yöneldiğini ve diğe r yandan istihdam ettiği personelinin eğitimine yönelik bir bütçe ayırmasının da mümkün olmadığını, bunun sonucunda farklı sektörlerde de iş bulma imkanı olan lisanslı değerleme uzmanlarının gayrimenkul değerlemesi alanından uzaklaştıklarını belirtmektedir . TDUB a göre, başvuruya konu olan karar, bilgi ve tecrübelerini kanıtlamış lisanslı değerleme uzmanlarının beklentilerini karşılayan bir gelir düzeyine kavuşmasını ve sektörde bu vasıfları taşıyan kişilerin istihdam edilebilmesini sağlamayı amaçlamaktadır . b) Tüketicilerin bundan yarar sağlaması TDUB a göre asgari fiyat yolu ile konut değerleme hizmetlerinin daha kaliteli bir şekilde yapılması bankaların risklerinin doğru bir şekilde ölçülmesini ve bankacılık mevzuatından kaynaklanan yükümlülüklerin yerine ge tirilip getirilmediğinin doğru bir şekilde tespit edilmesini sağlayacaktır. Diğer yandan bankalar her ne kadar değerleme şirketleri ile bir fiyat üzerinden anlaşmakta olsa da, müşterilerinden değerleme masrafı adı altında aldıkları bedeller değerleme şirke tlerine ödenen tutarın çok üstünde olabilmektedir. TDUB a göre, değerleme hizmetlerinin koordinasyonu için bünyesinde personel barındıran ve çeşitli giderlere katlanan bankaların değerleme şirketine ödenen ücretin bir miktar üzerinde bir bedeli müşterileri nden tahsil etmeleri son derece doğaldır. Ancak TDUB aradaki farkların makul ölçüleri aşması ve bankaların değerleme ücretleri üzerinden ayrıca bir kar elde etmeye başlamasının sakıncalı olduğunu, mevcut durumda tüketiciler (bankaların kredi müşterileri) d eğerleme ücretleri hakkında net bir fikir sahibi olmadıklarından bankaların kendilerinden talep ettikleri değerleme masraflarının ne kadarının gayrimenkul değerleme şirketine ödendiğini ve ne kadarının banka bünyesinde kaldığını ayırt edemediğini, konut değerleme ücretlerinin asgari sınırının belirlenmesi ile tüketiciler de aradaki farkı ayırt edebilecek ve makul olmayan farklara itiraz edebileceklerini öne sürmektedir. c) İlgili piyasanın önemli bir bölümünde rekabetin ortadan kalkmaması Birlik , başvuruya kon u olan kararın sadece konut değerleme raporları ile sınırlı tutulduğunu, arsa, dükkan, ofis, fabrika, otel vb. diğer gayrimenkuller için verilecek değerleme hizmetlerine yönelik herhangi bir karar almadıklarını, konut değerleme hizmetlerinde de asgari kali teyi sağlayacak bir asgari fiyat belirlediklerini, bunun üstünde oluşabilecek fiyatlara yönelik bir kısıtlama getirilmediğini öne sürmektedir. d) Rekabetin (a) ve (b) bentlerindeki amaçlar ın elde dilmesi için zorunlu olandan fazla sınırlanmamsı Birliğin başv uruya konu olan kararı ile rekabetin engellenmediği, tam tersine sektördeki mevcut küçük oyuncular güçlendirilerek ve sektöre yeni girişler özendirilerek rekabet ortamının arttırıldığı, ayrıca bu sayede ülkemizin ihtiyacı ölçüsünde yeni gayrimenkul değerle me uzmanlarının yetiştirilmesine de katkı sağlanacağı ifade edilmektedir. I.2.2. İlgili Mevzuat I.2.2.1. Statü nün İlgili Hükümleri Önaraştırmaya konu olan 07.01.2011 tarih ve 2 No lu Yönetim Kurulu Kararı nın dayandığı öne sürülen Türkiye Değerleme Uzmanl arı Birliği Statüsü nün, Birliğin amacı ile görev ve yetkileri başlıklı 7. maddesinde Birliğin amacı gayrimenkul piyasasının ve gayrimenkul değerleme faaliyetlerinin gelişmesini, Birlik üyelerinin dayanışma ve değerleme faaliyetlerinin gerektirdiği özen ve disiplin içerisinde çalışmalarını, üyelerin mesleki menfaatlerinin korunmasını, haksız rekabetin önlenmesini, mesleki konularda üyelerin aydınlatılmasını ve eğitilmesini sağlamak üzere Kanun ve bu Statü ile verilen görevleri yerine getirmektir. olarak belirtilmiş; aynı maddenin (ı) bendinde ise Üyelerin, müşterilerine verdikleri hizmetler karşılığında tahsil edecekleri ücret ve masrafların tutarlarına ve sınırlarına ilişkin esasları belirlemek ve SPK ya bildirmek Birliğin görevleri arasında sayılmışt ır. I.2.2.2. 2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu nun İlgili Maddeleri TDUB Statüsü nün dayanağını oluşturan 2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu nun Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği başlıklı 40/C ve 40/D maddesinde aşağıdaki hükümlere yer verilmiştir: Birliğin organları ve statüsü Madde 40/C (Ek: 15/12/1999 - 4487/20 md.) Birliğin zorunlu organları, genel kurul, yönetim kurulu ve denetleme kuruludur. Türkiye Sermaye Piyasası Aracı Kuruluşları Birliğinin organlarının seçimi, Birlik üyeleri tarafından b u Kanunda öngörülen esaslar çerçevesinde gizli oyla ve yargı gözetimi altında gerçekleştirilir. Birliğin organları, gelirleri, giderleri ve çalışma esasları, üyeliğe kabul, üyelikten geçici ve sürekli çıkarma esasları, Kurulun önerisi ve ilgili Bakanlığı n uygun görüşü üzerine Bakanlar Kurulu Kararı ile yürürlüğe konulan Statüsünde düzenlenir. Birlik, Statünün yürürlüğe girmesiyle tüzel kişilik kazanır. Kurul, Birliğin talebi üzerine ya da res'en gerekli görülen hallerde, Birliğin görüşünü alarak, Statüde değişiklik yapılmasını ilgili Bakanlığa teklif edebilir. Statü, bu teklifin ilgili Bakanlıkça uygun görülmesi ve Bakanlar Kurulu kararı ile değiştirilebilir. Birlik ödentileri, Statüde belirlenen süre içinde ödenmediği takdirde, Birlik tarafından icra yolu yla tahsil olunur. Birlik ödentilerinin ödenmesine dair kararlar 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununun 68 inci maddesinde yazılı resmi belge niteliğindedir. Üyeler, Birlik Statüsüne ve Birlikçe alınacak kararlara uymak zorundadırlar. Türkiye Değerleme Uz manları Birliği Madde 40/D - (Ek: 21/2/2007 -5582/15 md.) Gayrimenkul değerleme uzmanlığı lisansına sahip olanlar, tüzel kişiliği haiz kamu kurumu niteliğinde bir meslek kuruluşu olan Türkiye Değerleme Uzmanları Birliğine üye olmak için başvurmak zorundadır lar. Lisans sahibi, lisans almaya hak kazandığının kendisine tebliğinden itibaren üç ay içinde gerekli başvuruyu yapmakla yükümlüdür. Anılan yükümlülüğe uymayan kimselerin lisansı Kurulca iptal edilir. Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği, gayrimenkul piyas asının ve gayrimenkul değerleme faaliyetlerinin gelişmesini sağlamak üzere araştırmalar yapmak, eğitim ve sertifika vermek, Birlik üyelerinin dayanışma ve mesleğin gerektirdiği özen ve disiplin içerisinde çalışmalarına yönelik meslek kurallarını ve değerle me standartlarını oluşturmak, haksız rekabeti önlemek amacıyla gerekli tedbirleri almak, kendisine mevzuatla verilen veya Kurulca belirlenen konularda düzenlemeler yapmak, yürütmek, denetlemek, Birlik Statüsünde öngörülen disiplin cezalarını vermek, ilgili konularda üyeleri temsilen ilgili kuruluşlarla işbirliği yapmak, mesleki gelişmeleri, idari ve yasal düzenlemeleri izleyerek bu konuda üyeleri aydınlatmakla görevli ve yetkilidir. Birlik, bölgesel ve ülke genelinde gayrimenkul değerleri konusunda istatist ikler oluşturur ve yayınlar. Konut finansmanı kapsamında yapılan değerlemelere ilişkin bilgilerin, Birlik tarafından belirlenecek usûl ve esaslara göre Birliğe iletilmesi zorunludur. Birlik, alacağı kararlarda ve yapacağı düzenlemelerde, bu Kanuna, Kurul yönetmelik, tebliğ ve kararlarına ve ilgili diğer mevzuata uymakla yükümlüdür. Üyeler, Birlik Statüsüne ve Birlikçe alınacak kararlara uymak zorundadırlar. Birlik, 40/C maddesindeki hükümlere tâbidir. I.2.2.3. BDDK nın 16/12/2010 tarih ve 3980 sayılı Kara rı 18/12/2010 tarih ve 27789 sayılı Resmi Gazete de yayımlanarak 01/01/2011 tarihinden itibaren yürürlüğe giren 16/12/2010 tarih ve 3980 sayılı Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu Kararı nda , 01.01.2011 tarihinden itibaren konut edinmeleri amacıyla tü keticilere kullandırılacak krediler ile konut teminatı altında kullandırılacak tüketici kredilerinde, kredi tutarının teminat olarak alınan konutun değerine oranının % 75 ; ticari gayrimenkul alımı amaçlı kullandırılacak taksitli ticari kredilerde kredi tut arının teminat olarak alınan ticari gayrimenkulün değerine oranının %50 ile sınırlandırılmasına , sınırlamaya konu krediler için teminat olarak alınan gayrimenkullerin değerlemesinin BDDK veya S PK tarafından yetkilendirilmiş değerleme şirketlerine yaptırılm asına ve sınırlamada bu değerlerin kullanılmasına karar verilmiştir. I.2.3. Önaraştırma Kapsamında Elde Edilen Bilgi ve Belgeler I.2.3.1. TDUB ile Yapılan Görüşme Neticesinde Elde Edilen Bilgiler Önaraştırma kapsamında 18.5.2011 tarihinde Kurumumuz da TDU B Başkanı, TDUB Genel Sekreteri ve iki Yönetim Kurulu Üyesi ile yapılan görüşmede aşağıdaki bilgiler edinilmiştir: Görüşmede, yeni kurulmuş olan Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği nin (Birlik), 2010 yılının Mayıs ayında İlk Genel Kurul toplantısını gerçek leştirdiği, 7 yönetim kurulu üyesi ile 3 denetim kurulu üyesinden oluştuğu ifade edilmiştir. Birliğin Yönetim Kurulu nun konut değerleme hizmetleri pazarında asgari ücret belirlenmesine yönelik 07.01.2011 tarih ve 2 No lu Yönetim Kurulu Kararı nı nı hiç uyg ulanmamış olduğu, söz konusu Kararın uygulanmasına ilişkin olarak 28.02.2011 tarihinde erteleme kararı alındığı, Kararın uygulanması bakımından Rekabet Kurulu nun vereceği muafiyet ka rarı beklendiği belirtilmiştir. Söz konusu konut değerleme hizmetlerine i lişkin olarak belirlenen asgari ücret uygulamasının amacının, Bankalar karşısında fiyat ve süre bakımından baskı altında kalan gayrimenkul değerleme şirketlerinin Bankalar karşısında bağımsızlığının ve doğru karar verebilmelerinin sağlanabilmesi olduğu, ba hsi geçen Kararda bu durumu önlemek adına, konut değerleme hizmetleri karşılığında asgari olarak 350,00 TL alınmasının kararlaştırıldığı, bugün piyasada ortalama konut değerleme ücretlerinin yaklaşık TL civarında seyrettiği ve bu ücretlerin 6 -7 senedir d eğişmediği ifade edilmiştir. Ücretlerin düşük olmasının sebebinin ise, gayrimenkul değerleme şirketlerinin ayakta kalabilmesinin bankalardan iş alabi lmesine bağlı olması nedeniyle büyük bankalar karşısında ücret bakımından direnemeyen ve yoğun rekabet yaşa yan gayrimenkul değerleme şirketlerinin nitelikli olmayan, ucuz işgücüne yönelerek lisanssız kişilerle de çalışmasından kaynaklandığı ileri sürülmüştür. Uygulamada bankalar ile gayrimenkul değerleme şirketleri arasında konut değerleme sözleşmesi imzalandığ ı fakat maliyetlerini düşürmek isteyen gayrimenkul değerleme şirketlerinin bir nevi taşeronu olarak iş gören lisansı olmayan, niteliksiz işgücü ile de sözleşme konusu hizmetlerin bankalara sunulabildiği, TDUB tarafından alınan 07.01.2011 tarih ve 2 No lu Y önetim Kurulu Kararı ile; tüm bu sorunların çözülebilmesi amacıyla gayrimenkul değerleme şirketlerinin işlerinin çoğunluğunu oluşturan konut değerleme hizmetlerine ilişkin olarak asgari ücret uygulamasına gidilerek, küçük ölçekli ve ayakta kalmakta zorlana n gayrimenkul değerleme şirketlerinin maliyetlerinin bir nebze de olsa karşılanması hedeflendiği ifade edilmiştir. Mevcut durumda, Sermaye Piyasası Kurumu (SPK) tarafından yetkilendirilen 90 adet gayrimenkul değerleme şirketinin (10 sene öncesinde SPK list esinde sadece 2 şirket yer almaktaydı: GEDAŞ ve Vakıf Ekspertiz); Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu (BDDK) tarafından yetkilendirilen ise 34 adet gayrimenkul değerleme şirketinin bulunduğu, BDDK nın listesinde yer alan bu şirketlerin, yasal bir zoru nluluk olmamasına rağmen, aynı zamanda SPK nın listesinde de yer alan şirketler olduğu belirtilmiştir. Bankalar müşterilerine kullandırdıkları konut kredilerinin teminatını teşkil eden gayrimenkule ilişkin olarak, gayrimenkul değerleme uzmanlarından değerl eme hizmeti almaktadırlar. 18.12.2010 tarih ve 27789 sayılı Resmi Gazete de yayımlanan BDDK nın 16/12/2010 tarih ve 3980 sayılı Kararı uyarınca, bankaların bu hizmetleri gayrimenkul değerleme şirketl erinden almayı tercih ettikleri, TDUB un 07.01.2011 tarih ve 2 No lu Yönetim Kurulu Karar ının ise SPK veya BDDK tarafından yetkilendirilmiş olan gayrimenkul değerleme şirketleri tarafından bankalara sunulan konut değerleme hizmetlerini kapsamakta olduğu, BDDK nın 16/12/2010 tarih ve 3980 sayılı Kararı uyarınca, bankalar açısından söz konusu hizmetin piyasada bilirkişi, eksper, gayrimenkul danışmanı vb. unvanlarla faaliyet gösteren diğer gerçek veya tüzel kişilerden temin edilme imkanı bulunmadığı, bu sebeple, gerçek kişilerin tek başlarına çalışmaktan ziyade, gay rimenkul değerleme şirketlerinin bünyesinde veya sözleşmeli olarak çalışmayı tercih ettikleri, dolayısıyla söz konusu Yönetim Kurulu Kararı nda, konut değerleme hizmetleri karşılığında bankalarca ödenecek olan 350,00 TL nin de uzmanların şahsına değil, gay rimenkul değerleme şirketlerine verileceği ifade edilmiştir. TDUB tarafından, bugün itibariyle, sektörde yaklaşık 1600 lisanslı uzman bulunduğu, bu kişilerin de hemen hemen yarısının fiilen çalışmadığı, söz konusu kişilerin halihazırda kamuda çalışan, gayr imenkul veya konut değerleme lisansını almış olan kişiler olduğu nun tahmin edil diği belirtilmiştir. Ayrıca, konut değerleme hizmetlerine ilişkin olarak gayrimenkul değerleme raporlarının hazırlanması aşamasında, gayrimenkul değerleme şirketlerinin banka ş ube müdürlerine karşı bağımsızlığının sağlanmasına yönelik olarak BDDK tarafından bir düzenlemenin yapıldığı ve bu düzenlemenin sektör açısından olumlu sonuçlar doğuracağı ileri sürülmüştür. I.2.3.2. Vakıf Gayrimenkul Değerleme A.Ş (Vakıf Ekspertiz) İle Y apılan Görüşme Neticesinde Elde Edilen Bilgiler Önaraştırma kapsamında 31.05.2011 tarihinde Vakıf Gayrimenkul Değerleme A.Ş. de Şirket Genel Müdürü ve Genel Müdür Yardımcısı ile yapılan görüşmede aşağıda yer alan bilgiler elde edilmiştir: T.Vakıflar Bankas ı T.A.O. nun (Vakıfbank) kontrolünde bulunan Vakıf Gayrimenkul Değerleme A.Ş. nin 1995 yılından bu yana sektörde faa liyet gösteren olduğu , pazar payının tahminen % ... civarında olduğu, şirket bünyesinde adet kadrolu elemanın istihdam edildiği; bunları n bir kısmının SPK Gayrimenkul Değerleme Lisansına sahip kişilerden, bir kısmının ise BDDK ve SPK nın aradığı kriterleri taşımak şartıyla lisanslı olmayan kişilerden oluştuğu ifade edilmiştir. Ayrıca, Şirketin Türkiye de 81 ilde faaliyet gösterdiği ve bu kapsamda çözüm ortaklarının da bulunduğu bilgisi edinilmiştir. Bu konuda son olarak, sektörde geçtiğimiz yıl toplam tahminen 600 bin adet gayrimenkul değerleme raporu hacmi olduğu, bunların 400 bin adedinin konut değerleme raporlarından oluştuğu ve bu kapsa mda Şirketleri bünyesinde üretilen toplam rapor adedinin ise adet olduğu ilave edilmiştir. (Sektör tahminlerinin, Türkiye Bankalar Birliği Tüketici Kredileri Raporlarından yararlanılarak oluşturulduğu belirtilmiştir.) Sektörde faaliyet gösteren şirket sa yısının konut kredilerindeki artışla birlikte 2005 yılından itibaren giderek arttığı, ayrıca BDDK tarafından, bankaların konut ve işyeri edinmeye yönelik kredilere konu gayrimenkul değerlemelerinin bağımsız değerleme şirketlerine yaptırmalarının zorunlu kı lınmasıyla da sektöre giren firma sayısındaki artışın hızlandığı ifade edilmiştir. Görüşmede Şirketin faaliyetleri ile ilgili bilgi alınmıştır. Buna göre, önceki yıllarda Şirketin iş hacminin yaklaşık olarak % ... nin Vakıfbank a sunulan konut değerleme hi zmetlerinden oluştuğu, bununla birlikte BDDK nın 16/12/2010 tarih ve 3980 sayılı Kararı ndan sonra artık Vakıfbank için konut değerleme hizmeti sunamadıkları, Vakıfbank a sundukları hizmetin ancak konut ve işyeri edinmeye yönelik kredilere konu gayrimenkul değerlemeleri dışındaki gayrimenkul değerleme raporları ile sınırlı kaldığı ve dolayısıyla bu hizmetin Şirketin iş hacminin yaklaşık olarak % ... sini teşkil ettiği belirtilmiştir. Bu karardan sonra artık başka bankalarla, büyük ölçüde de ile çalıştıklar ı ve konut değerleme hizmetini den başlayan ve gayrimenkulün türü ve büyüklüğüne göre farklılaşan fiyatlardan sundukları ifade edilmiştir. Bankaların genellikle değerleme şirketlerinden teklif almak suretiyle iş yaptırdığı ve değerleme raporlarını Bank aların kendilerinin de gözden geçirdikleri, eksiklik veya yanlışlık halinde düzeltme için değerleme şirketine geri gönderdikleri ve Bankaların bu tür operasyonel giderleri için belli masrafları olmakla beraber, ekspertiz ücreti veya dosya masrafı adı altın da konut kredisi kullanan müşterilerden tahminen 400 -500 TL ye varan ücretler talep edebildikleri belirtilmiştir. Yapılan görüşmede Şirketin ortalama fiyatlarının genel olarak ... arasında değiştiği, kar marjlarının ise yaklaşık olarak % ... lar düzeyinde olduğu bilgisi edinilmiştir. Görüşmede TDUB un konut değerleme hizmetleri pazarında asgari ücret belirlenmesine yönelik 07.01.2011 tarih ve 2 No lu Yönetim Kurulu Kararı ile ilgili Şirket görüşleri sorulmuştur. Bu konuda, öncelikle bu kararın şirketleri a çısından önemli olduğu, bununla birlikte asgari fiyat belirlenmesinin uzun vadede tüketici faydası doğuracağını düşündükleri, zira, sektörün gelişmesini ve oturmasını sağlamaya yetecek ölçüde geçici bir süreliğine de olsa asgari fiyat uygulamasının yürürlü ğe girmesi ile sektörün kollanarak sektördeki mevcut firmaların daha nitelikli hizmet sunacağını ve daha yetkin firmalar haline gelerek sermaye piyasalarında da kalitenin artacağını düşündükleri ifade edilmiştir. Diğer taraftan, piyasada ortalama fiyat ola rak nitelendirilen TL nin aslında işin yarattığı operasyonel (personel, lokasyon, ulaşım ve sistem altyapısı vs) maliyete ve yüklendikleri sorumluluklara (raporların doğruluğu ile ilgili olarak ortaya çıkabilecek tazmin taleplerine) göre yeterli olmadığı nı düşündükleri, bununla birlikte bankaların konut değerleme hizmetinde büyük bir alıcı gücüne sahip oldukları için TL ye çalışan değerleme şirketlerinin de bulunduğu, ancak Şirketlerinin kaliteden ödün vermemek adına TL ücret talep eden bu bankalarla çalışmadıkları ileri sürülmüştür. Ayrıca konut değerleme raporlarının hazırlanmasında kalitenin sağlanabilmesi bakımından asgari 2 iş günün gerekli olduğu, bu çerçevede değerleme şirketlerinin süre yönünden de bankaların baskısından uzak tutulması gerekti ği ifade edilmiştir. Zira bir konut değerleme raporunun hazırlanabilmesi için ilgili değerleme uzmanının tapuya, kadastroya, belediyeye, koruma kurulu, anıtlar kurulu ve mahalline giderek gerekli incelemeleri yapması gerektiği belirtilmiştir. Bunun dışında değerleme işinin banka şubelerinin inisiyatifinde oluşturuluyor olmasının da, değerleme hizmetinin sağlıklı yapılmasını engelleyebildiği, banka şubelerinin, değerin belirlenmesinde zaman zaman müdahaleci olmak isteyebilecekleri, ancak BDDK nın değerleme ş irketlerinin şube müdürleri ile değil banka genel merkezleriyle muhatap olmasını sağlayacak bir düzenleme hazırlığında olduğu ve bunun sektör açısından yararlı sonuçlar doğuracağı belirtilmiştir. Değerleme raporlarının hazırlanması sürecinde, değerleme şir ketleri nin farklı bankaların farklı sistemlerine ve rapor formatlarına uyum için hem daha fazla sabit yatırım (sistem) yapmak zorunda kal dıkları , hem de ilişkili kurumlarda (Tapu, Kadastro, Belediye İmar Birimi, Koruma Kurulu, Anıtlar Kurulu vb.) farklı uygulamalardan dolayı önemli sorunlar yaşa dıkları ifade edilmiştir. Görüşmede konut değerleme raporları ile ilgili sorumluluk ve denetim konusunda bilgi talep edilmiştir. Buna göre, değerleme raporlarının hatasız düzenlenmesinde sorumluluğun değerleme şir ketlerine ait olduğu (zira bankaların hatalı değerleme raporlarından dolayı karşılaştıkları zarardan ötürü krediyi kullanan şahsın yanında Değerleme Şirketlerine de rücu edebildikleri), değerleme şirketlerinin bu kapsamda SPK ve BDDK yönetmeliği gereği mesleki sorumluluk sigortası yaptırdığı ve sektörde bu sigortayı yalnızca yaptığı belirtilmiştir. Ayrıca, her bankanın kendi bünyesinde bir rapor kontrol biriminin bulunduğu ve bu birimlerin de raporlar ile ilgili olarak denetim yaptığı ifade edilmiştir. SP K ve BDDK nın yürürlükteki mevzuat çerçevesinde yapılması zorunlu bildirimler üzerinden rutin denetimler yaptığı, diğer taraftan, SPK nın sadece SPK formatına tabi gayrimenkul değerleme raporlarına yönelik olarak, rapor formatına uygunluk bakımından bir de netiminin bulunduğu, BDDK nın ise şirketlerinden üçer aylık dönemlerde rapor göndermelerini istediği, SPK ve BDDK nın değerleme raporlarının kalitesine yönelik bir denetimi bulunduğu belirtilmiştir. Sermaye piyasalarında gayrimenkule dayalı enstrümanların ve kredilerin (özellikle konut mortgage - kredilerinin) gelişmesi açısından değerleme şirketlerinin önemli bir fonksiyon üstlendiği belirtilmiştir. Bu açıdan bakıldığında henüz yeni oluşan değerleme sektörünün sağlıklı gelişebilmesi için; hem hizmet verilen sektörlere göre küçük olmasından, hem de mali açıdan yeterli olgunluğa erişememiş olmasından dolayı taban fiyat konusunda desteklenmesi gerektiği ifade edilmiştir. I.2.3.3. BDDK dan Değerleme Faaliyetlerine İlişkin Elde Edilen Bilgiler Önaraştırma kaps amında gönderilen bilgi talebi yazısı üzerine üzerine BDDK tarafından gönderilen cevabı yazıda aşağıdaki bilgilere yer verilmiştir: 5411 sayılı Bankacılık Kanununun (Kanun) 34 üncü maddesinde Kanun ve Kanuna istinaden çıkarılan düzenlemelerde öngörülen değ erlemelerin Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu nca (Kurul) belirlenecek esaslar çerçevesinde değerleme kuruluşlarına yaptırılacağının hüküm altına alındığı ve Bankalara Değerleme Hizmeti Verecek Kuruluşların Yetkilendirilmesi ve Faaliyetleri Hakkında Yönetmelik (Yönetmelik) 1.11.2006 tarihinde yürürlüğe girdiği , ilk yetkilendirmenin yapıldığı 12.3.2009 tarihinden itibaren BDDK tarafından toplam 34 adet değerleme kuruluşuna, Yönetmeliğin 4 üncü maddesi kapsamına giren gayrimenkul, gayrimenkul projesi veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi hizmeti verme konusunda yetki verilmiş olmakla birlikte halihazırda SPK tarafından yetkilendirilen 91 adet kuruluşun da bankalara değerleme hizmeti verebildiği, BDDK tarafından yetkilendirilmiş değerleme kuruluşlarının faaliyetlerini Yönetmelik çerçevesinde yürüttüğü, dolayısıyla Yönetmeliğin 17 nci maddesi uyarınca BDDK nın gözetim ve denetimi altında olduğu belirtilmiştir. Değerleme şirketlerinin brüt satış rakamları dikkate alındığında, değerleme hizmetinin neredeyse tamamı nın bankalara verildiği, yakın dönemde yaşanan gayrimenkul teminatlı kredilerden kaynaklanan global finansal kriz de göz önünde bulundurulduğunda bankalar tarafından kullandırılacak kredilere konu taşınmazların rayiç değerinin d oğru olarak ortaya konulması, bankanın yükleneceği riskin belirlenmesi ve banka için teminat teşkil etmesi bakımından önem arz ettiği; aksi takdirde, gerçeğe uygun şekilde değerlemesi yapılmadan kredilendirilen taşınmazların, gerek banka gerekse finansal s istemin bütünü için risk oluşturabileceği, bu nedenle mesleki yeterliliği haiz şirketlerce söz konusu değerlendirmenin etkin ve kaliteli bir şekilde yapılması hususunun önem kazandığı belirtilmiş; ancak sektördeki yoğun rekabetin, değerleme ücretlerinin değerleme raporlarının kalitesini olumsuz bir şekilde etkileyebilecek düzeylere gerilemesine sebep olabildiği üzerinde durulmuştur. TDUB tarafından belirlenen asgari ücret ile ilgili olarak bankalar tarafından BDDK ya yansıtılan herhangi bir şikayetin söz ko nusu olmadığı ifade edilmiştir. Değerleme şirketlerine ödenen ücretler in uygulamada bankalarca krediyi kullanan banka müşterilerine yansıtılmakta olduğu belirtilmiştir. BDDK tarafından, Yönetmeliğin 5 ve 6 ncı maddeleri ile 19 uncu maddesinin birinci fıkr asının (a) bendinde yer alan değerleme kuruluşlarının ortaklarının, yönetim kurulu başkanı ve üyeleri ile yöneticilerinin, denetçilerinin ve değerleme faaliyeti ile iştigal eden personelinin bağımsızlığı ile bağımsızlıklarının ortadan kalktığı durumlar ile bunlara ilişkin yaptırımların yeterli bir şekilde düzenlendiği değerlendirilmiştir. I.2.3.4. T.C. Ziraat Bankası A.Ş. Genel Müdürlüğü nden Elde Edilen Bilgiler Önaraştırma kapsamında gönderilen bilgi talebi yazısı üzerine T.C. Ziraat Bankası A.Ş. Genel Mü dürlüğü tarafından gönderilen cevabı yazıda aşağıdaki bilgilere yer verilmiştir: Kurumumuz a başvuruda bulunan Ziraat Bankası tarafından, şikayet konusu kararın TDUB Statüsü nün 7 nci maddesinin (ı) bendinde yer alan hükme ve 2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu nun 40/D maddesine aykırı olduğu düşünülmektedir. Ayrıca, TDUB üyelerinin değerleme uzmanlığı mesleğine sahip gerçek kişiler olması nedeniyle söz konusu kişilere yönelik düzenleyici kararlar alınması gerektiğinden bahisle, şikayet konusu kararın TDU B üyesi olmayan ve tümü anonim şirket statüsündeki gayrimenkul değerleme şirketleri hakkında sonuç doğurucu nitelikte olduğu, dolayısıyla TDUB un yetkilerini aştığı ifade edilmektedir. Ziraat Bankası gayrimenkul değerleme hizmeti satın alacağı firmaları ih ale usulü ile belirlemekte olup, ihaleye çağrılacak firmaların belirlenmesinde SPK lisanslı olmaları, hususlarını esas almaktadır. Hizmet satın alınmasına karar verilen bağımsız değerleme kuruluşları ile Ziraat Bankası arasında, sürenin bitiminden tara flardan biri yazılı olarak fesih ihbarında bulunmadığı takdirde aynı koşullarla yenileme hükmünü içeren süreyle geçerli, BDDK tarafından yayımlanan Bankalara Değerleme Hizmeti Verecek Kuruluşların Yetkilendirilmesi ve Faaliyetleri Hakkında Yönetmelik hükümlerine uygun biçimde düzenlenen T.C. Ziraat Bankası A.Ş. Değerleme (Ekspertiz) Hizmet Sözleşmesinin imzalandığı; söz konusu sözleşmelerde belirlenen değerleme ücretlerinin ise ortalama olarak, kadar alana sahip konutlar için aşan konutlar için TL; yalı, malikane, köşk gibi özel nitelikli konutlar için TL olduğu belirtilmiştir. Ayrıca, TDUB kararından sonra gerçekleştirilen ihaleye katılan tüm firmalar tarafından ihalede en düşük ücret olarak 350,00TL üzerinden teklif verildiği hususu ilave edilmiş tir. Ziraat Bankası tarafından hizmet alınan gayrimenkul değerleme şirketlerince düzenlenen raporlarda kalite yönünden genel olarak bir sorun bulunmadığı ileri sürülmüştür. I.2.3.5. Akbank T.A.Ş. Genel Müdürlüğü nden Elde Edilen Bilgiler Önaraştırma kapsam ında gönderilen bilgi talebi yazısı üzerine Akbank T.A.Ş. Genel Müdürlüğü tarafından gönderilen cevabı yazıda aşağıdaki bilgilere yer verilmiştir: Akbank tarafından, konut değerleme raporlarının kalitesinin belli bir standardın üzerinde olmasının bankalar arası rekabet açısından son derece önemli olduğu ve TDUB Statüsü ne dayanılarak belirlenen asgari ücret uygulamasına istinaden, düzenlenen raporların ortak bir standardının ve raporların kalitesini denetleyen bir yapının bulunmaması nedeniyle asgari ücret uygulamasının uygun olmayacağı belirtilerek, konut değerleme raporunda yer alması gereken minimum kriterlerin belirlenmesi, hizmet standartlarının oluşturulması, rapor kalitesinin istenilen düzeye ulaşması ve tüm bunların denetlenerek garanti altına alınm ası halinde asgari ücret uygulamasının karşılıklı olarak belirlenmesinin uygun olacağı d eğerlendirilmiştir. Akbank ın, konut değerleme hizmetini, sadece BDDK ve/veya SPK tarafından yetkilendirilmiş gayrimenkul değerleme şirketlerinden, olarak akdedilen protokol ve protokolün eki olan şartname çerçevesinde aldığı, konut değerleme raporları için gayrimenkul değerleme şirketlerine KDV dahil TL ücret ödendiği, bu ücrete, Tapu Müdürlüklerinde gayrimenkule ait dosyanın incelenmesi için ödenen 10,00TL nin de d ahil olduğu, konut ekspertizleri için Akbank müşterilerinden TL ücret alındığı belirtilmiştir. Akbank tarafından hizmet alınan gayrimenkul değerleme şirketlerince düzenlenen raporlarda hizmet kalitesine yönelik bir sorun bulunmadığı belirtilerek, tüm sek tör açısından bakıldığında, hizmet kalitesi ve değerleme standartlarında gözlemlenen tutarsızlıkların değerleme sektöründe mesleği disipline eden ve hizmet standartlarını oluşturan bir denetim mekanizmasının bulunmaması, değerleme sektöründeki bazı firmala r tarafından mesleki ilkelerin yeterince kavranmamış olması ve bazı hizmet alan kurumların rapor kalitesine yeterince önem vermemesinden kaynaklandığı ileri sürülmüştür. I.2.3.6. Türkiye İş Bankası A.Ş. Genel Müdürlüğü nden Elde Edilen Bilgiler Önaraştırma kapsamında gönderilen bilgi talebi yazısı üzerine Türkiye İş Bankası A.Ş. Genel Müdürlüğü tarafından gönderilen cevabı yazıda aşağıdaki bilgilere yer verilmiştir: Türkiye İş Bankası A.Ş. tarafından, Sermaye Piyasası Kanunu nun 40/D maddesinin dördüncü fı krasında yer alan Birlik, alacağı kararlarda ve yapacağı düzenlemelerde, bu Kanuna, Kurul yönetmelik, tebliğ ve kararlarına ve ilgili diğer mevzuata uymakla yükümlüdür hükmü karşısında, TDUB Statüsü nün 7 nci maddesinin (ı) bendinde yer alan düzenlemenin ve Birliğin 7.1.2011 tarihli toplantısında asgari ücrete ilişkin olarak almış olduğu kararın, Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Değerleme Hizmeti Verecek Şirketlere ve Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ in 18 inci maddesindeki düzenlemeye aykırı olduğu düşünülmektedir. Söz konusu hükme göre, Ücretin tes piti Madde 18 Değerleme hizmeti karşılığında alınacak ücret, şirket ve müşteri arasında serbestçe belirlenir ancak bu ücret; a) Önceden kararlaştırılmış bir d eğer tahminine bağlanamaz. b) Değerleme işleminin tamamlanmasından sonra belirlenemez. c) Ödenmesi şarta bağlı olamaz. Bu nedenlerle, Türkiye İş Bankası A.Ş. tarafından, 4054 sayılı Kanun un 3 üncü maddesinde tanımı yapılan Teşebbüs Birliği konumunda ol an Türkiye Değerleme Uzmanları Birliğince alınan söz konusu kararın, anılan Kanun un 4 üncü maddesi kapsamında rekabeti sınırlayıcı nitelikte olduğu değerlendirilmiştir. Türkiye İş Bankası na hizmet veren değerleme şirketlerinin SPK lisanslı veya BDDK tarafından bankalara değerleme hizmeti vermekle yetkilendirilmiş anonim şirket vasfındaki şirketlerden oluştuğu, söz konusu hizmetlere ilişkin yapılan sözleşmelerin ise olduğu ifade edilmiştir. Konut değerle me raporları için gayrimenkul değerleme şirketlerine ücret ödendiği, bu ücretin tamamının müşterilere yansıtıldığı, konut ekspertizleri için Türkiye İş Bankası müşterilerinden TL masraf alındığı belirtilmiştir. Anlaşmalı olunan gayrimenkul değerleme şir ketlerinin düzenlemekte olduğu raporlarda, protokol şartnamesinde yer alan kriterlere uyulması sebebiyle hizmet kalitesi açısından herhangi bir sorun ortaya çıkmadığı ileri sürülmüştür. I.2.3.7. Türkiye Vakıflar Bankası T.A.O. Genel Müdürlüğü nden Elde Edil en Bilgiler Önaraştırma kapsamında gönderilen bilgi talebi yazısı üzerine Türkiye Vakıflar Bankası T.A.O. Genel Müdürlüğü tarafından gönderilen cevabı yazıda aşağıdaki bilgilere yer verilmiştir: Türkiye Vakıflar Bankasınca, TDUB Yönetim Kurulu tarafından asgari ücrete ilişkin alınan 7.1.2011 tarihli kararın, 4054 sayılı Kanun a aykırılık teşkil ettiği; diğer taraftan rekabetin bu kadar attığı, ürün çeşitliliğinin ve sunumunun büyük gelişme gösterdiği, serbest piyasa mekanizmasının etkin bir şekilde müşteri ler lehine işlediği, bankalar için faiz gelirleri dışında komisyon gelirlerinin büyük önem arz ettiği bu dönemde, TDUB un değerleme hizmetlerinden alınacak ücretlere bir alt sınır tespit etmesinin, serbest rekabeti engelleyici ve değerleme hizmeti alanlar aleyhine sonuçlar doğuracağı d eğerlendirilmiştir. Türkiye Vakıflar Bankası na konut değerleme hizmeti verecek olan gayrimenkul değerleme şirketlerinin; SPK ve/veya BDDK tarafından yetkilendirilmiş değerleme şirketi olması, bulunması kriterlerine göre bel irlendiği, konut değerleme sözleşmelerinin yapıldığı ifade edilmiştir. Türkiye Vakıflar Bankası tarafından hazırlanan konut değerleme hizmet sözleşmelerinde gayrimenkul değerleme şirketlerine ödenmekte olan ücretlerin il bazında değişmek ile birlikte ort alama olduğu, söz konusu ücretlerin tamamı nın müşteriye yansıtıldığı belirtilmiştir. Türkiye Vakıflar Bankası tarafından, gayrimenkul değerleme şirketlerinin hazırladığı konut değerleme raporları bakımından hizmet kalitesine yönelik herhangi bir sorun or taya çıkmadığı ileri sürülmüştür. I.2.3.8. Türkiye Garanti Bankası A.Ş. Genel Müdürlüğü nden Elde Edilen Bilgiler Önaraştırma kapsamında gönderilen bilgi talebi yazısı üzerine Türkiye Garanti Bankası A.Ş. Genel Müdürlüğü tarafından gönderilen cevabı yazıda aşağıdaki bilgilere yer verilmiştir: Türkiye Garanti Bankasınca, TDUB Yönetim Kurulu tarafından konut değerleme hizmetlerine ilişkin olarak alınan asgari ücret uygulaması kararının, bankaların almış olduğu hizmete doğrudan etkisinin yanı sıra gayrimenkul değerleme şirketleri arasındaki rekabeti kısıtladığı; ayrıca, söz konusu kararın 4054 sayılı Kanun a aykırılık teşkil ettiği ve TDUB un yetki ve sorumluluklarını belirleyen Statü nün bu kapsamda bir karar alınmasına olanak sağlamadığı, bu nedenle söz konu su kararın 4054 sayılı Kanun un 56 ncı maddesi uyarınca geçersiz kabul edilmesi gerektiği d eğerlendirilmiştir. TDUB Statüsü nün 1 inci maddesi gereğince TDUB a sadece lisanslı gayrimenkul değerleme uzmanı olan kişilerin üye olmakla yükümlü olması ve alına n kararların sadece gerçek kişi olan üyeleri bağlaması sebebiyle, TDUB tarafından TDUB üyesi olmayan ve anonim şirket vasfındaki değerleme şirketlerine yönelik herhangi bir düzenleme getirilemeyeceği ve söz konusu şirketlerin değerleme hizmetleri karşılığı nda alacakları asgari ücrete ilişkin TDUB kararına uyma zorunluluğunun bulunmadığı ifade edilm iştir. Anılan Yönetim Kurulu Kararı nın (e) bendinde, işbu karara aykırı hareket eden şirketlerin ortağı, sorumlu değerleme uzmanı, yönetim kurulu üyesi veya yöne ticisi konumunda olup, bu aykırılıkta sorumluluğu olan Birlik üyeleri hakkında Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği Statüsü nün 24 üncü maddesinde belirtilen disiplin cezalarının verileceğinden bahisle, söz konusu karar ile TDUB un, üyeleri üzerindeki yaptı rım gücünü, amacından saparak, anonim şirket niteliğindeki değerleme şirketlerinin faaliyetlerini düzenlemek için kullandığı belirtilm iştir. Mevcut fiyatlarla gerekli altyapı yatırımlarını tamamlayan ve operasyonel verimlilik kapsamında iş akışını daha etk in yöneten değerleme şirketlerinin % ... seviyelerinde bir net kar marjı ile çalıştıkları, haksız rekabet veya damping gibi sektördeki fiili durumla örtüşmeyen gerekçelerle fiyatı %40 gibi oldukça yüksek bir oranda artırmaya çalışmanın belirlenen bu fiyatın uygulanmasını zorunlu kılmak ve fiyatlamanın hizmet kalitesi ve süresine bağlanmasını yasaklamak gibi uygulamaların sektördeki rekabeti ortadan kaldıracağı ileri sürülm üştür. Diğer taraftan rapor ücretlerinin süreye bağlı olmasına yönelik yorumların gerçe ği yansıtmadığı, söz konusu değerleme hizmetleri bakımından adil sürenin iki işgünü olduğu, bu süre zarfında hazırlanan raporlar karşılığında rapor ücretinin tamamının ilgili şirkete ödendiği, ancak haklı bir gerekçe olmadan değerleme şirketinden kaynaklan an bir nedenle söz konusu teslim süresine ilişkin bir gecikme yaşanması durumunda belli tutarlarda gecikme cezasının uygulandığı belirtilmektedir. Birlik çatısı altında yürütülen faaliyetlerin teşebbüs hürriyeti kapsamında özgürce ekonomik kararlar almasın ı ve kanunlar çerçevesinde serbestçe rekabet etmesini engellememesi gerektiği; bu nedenle ihtiyaç duyulması halinde artışın gerekçeleri ve hesaplamada esas alınan unsurlar da belirtilerek, tavsiye niteliğinde bir fiyat belirlenebileceği ifade edilm iştir. Garanti Bankası tarafından halihazırda değerleme şirketinden hizmet alındığı, ve çalışılacak şirketin bu görüşmeler sonrasında belirlendiği belirtilmiştir. Söz konusu görüşmelerde şirketlerin SPK ve/veya BDDK listesinde yer alma durumu, gibi kriterle rin esas alındığı, gayrimenkul değerleme hizmet sözleşmelerinin ise yapıldığı belirtilmiştir. Garanti Bankası tarafından, 2011 yılının ilk dört ayında konut değerleme raporlarına ilişkin olarak şirketlere yapılan rapor başına ortalama ödeme tutarının olduğu ifade edilmiştir. Değerleme şirketleri tarafından hazırlanan raporların krediye konu edilmeden önce Garanti Bankası bünyesinde yer alan kontrol grubu tarafından nihai onaya tabi tutulduğu, nihai kontrol ve onay aşamasında rapor içeriğine ilişkin hata veya eksiklik tespit edilmesi durumunda rapor un ilgili şirkete iade edilebildiği; ancak bu tür hata veya eksikliklere sık rastlanmadığı ileri sürülmüştür. I.2.3.9. SPK dan Elde Edilen Bilgi ve Görüşler Kurumuzca gönderilen bilgi isteme yazısı ile Sermaye Piyasası Kurulu ndan (SPK) Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği Statüsü ve bu Statü ye dayanılarak alınan TDUB un 2 nolu Yönetim Kurulu Kararının kanunilik ilkesi bağlamında değerlendirilmesi istenilmiştir. Bu çerçevede gönderilen cevabi yazıda konu ile ilgili SPK değerlendirmeleri özetle aşağıdaki şekilde belirtilmiştir. SPK nun 40/D maddesi uyarınca TDUB un, gayrimenkul piyasasının ve gayrimenkul değerleme faaliyetlerinin gelişmesini sağlamak üzere, haksız rekabeti önlemek amacıyla gerekli tedbirleri alma k, kendisine mevzuatla verilen veya Kurulca belirlenen konularda düzenlemeler yapmak, yürütmek, denetlemek ile görevlendirildiği, üyelerinin, müşterilerine verdikleri hizmetler karşılığında tahsil edecekleri ücret ve masrafların tutarlarına ve sınırlarına ilişkin esasların belirlenmesine ilişkin yetkinin de TDUB'a, maliyetten daha düşük ücret belirlenmesi suretiyle üyeleri arasında haksız rekabet tehdidinin doğması ile işgücü kalitesinin düşmesinin engellenmesi, gayrimenkul değerleme faaliyetinin sağlıklı o larak devamı ile gelişmesinin sağlanmasını teminen verilmiş olduğu, dolayısıyla, Statü'nün 7'nci maddesinin (ı) bendi ile Birliğe verilen yetkinin yasal dayanağının, SPK'nın 40/D hükmünün ik inci fıkrası olduğu, dolayısıyla TDUB un 2 nolu Yönetim Kurulu Kar arının yasal dayanağının da TDUB Statüsü'nün 7'nci maddesinin (ı) bendi ve SPK 'nın 40/C ve 40/D maddeleri olduğu, söz konusu düzenleme ile SPK'n ın anılan maddesinde sayılanlar dışında bir yetki yaratılarak Kanun'un çizdiği genel çerçevenin dışına çıkılmadı ğının düşünüldüğü belirtilmiştir. Yazının devamında Statü'nün 7'nci maddesinin (ı) bendinin konuluş amacı ve gerekçesine ilişkin olarak özetle; söz konusu yetkinin, haksız rekabet tehdidinin doğması ile işgücü kalitesinin düşmesinin engellenmesini ve dolay ısıyla gayrimenkul değerleme faaliyetinin sağlıklı olarak devamı ile gelişmesinin sağlanmasını teminen verildiği, aksi bir durumda, Birliğin, gayrimenkul piyasası ile gayrimenkul değerleme şirketlerinin geliştirilmesine ilişkin amacının hayata geçirilemeye ceği, haksız rekabet ortamının doğabileceği ve/veya istihdam edilen personel kalitesinin düşürülerek, hizmetin kaliteli olarak sağlanması imkanının bertaraf edileceği, ayrıca küçük değerleme kuruluşlarının, piyasa koşulları nedeniyle ayakta kalmaları ve fa aliyetlerinin devamı için iş alabilmeleri gereği ile ilgili olarak TDUB tarafında n da Kurullarına yazı gönderildiği, gayrimenkul değerleme faaliyetleri için asgari bir ücret belirlenmemesi halinde aşırı düşük ücret uygulanması ile iş gücünün kalitesinin ve dolayısıyla hizmet veriminin düşmesine neden olunabileceği, bu çerçevede herhangi bir meslek birliğinin, üyelerinin hizmet veriminin ve çalıştığı piyasanın itibarının düşmesine karşı bir tedbir almaktan imtina etmesinin söz konusu olamayacağı belirtilerek , Statü'nün 7'nci maddesinin (ı) bendindeki yetkinin konuluş gerekçesinin de söz konusu riskin bertaraf edilmesi olduğu ifade edilmiştir. Son olarak yazıda Ziraat Bankası nın başvurusunu değerlendiren SPK Karar Organının, 12.5.2011 tarih ve 15/466 sayılı k ararı ile; "T.C. Ziraat Bankası A.Ş.'nin, Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği Yönetim Kurulunun 07.01.2011 tarihli kararının, Birlik Statüsü'nün 7'nci maddesinin (3) no.lu fıkrası uyarınca Kurulumuzca Birlik'ten iptalinin istenmesi yönündeki talebinin olum lu karşılanmamasına" karar verildiği hususuna da yer verilmiştir. I.3. Değerlendirme I.3.1. T DUB un Statüsü, Aldığı Kararın N iteliği ve TDUB un Kararı nın Kanuniliğine İ lişkin Değerlendirme TDUB 2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu nun Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği başlıklı 40/D maddesi uyarınca, gayrimenkul piyasasının ve gayrimenkul değerleme faaliyetlerinin gelişmesini sağlamak üzere araştırmalar yapmak, eğitim ve sertifika vermek, Birlik üyelerinin dayanışma ve mesleğin gerektirdiği özen ve disi plin içerisinde çalışmalarına yönelik meslek kurallarını ve değerleme standartlarını oluşturmak vb. amaçlarla kurulmuş tüzel kişiliği haiz kamu kurumu niteliğinde bir meslek kuruluşudur. Anılan maddenin birinci fıkrası uyarınca, gayrimenkul değerleme uzman lığı lisansına sahip olanlar, tüzel kişiliği haiz kamu kurumu niteliğinde bir meslek kuruluşu olan TDUB a üye olmak için başvurmak zorundadırlar. Aynı maddenin ikinci fıkrasına göre, TDUB, gayrimenkul piyasasının ve gayrimenkul değerleme faaliyetlerinin ge lişmesini sağlamak üzere araştırmalar yapmak, eğitim ve sertifika vermek, Birlik üyelerinin dayanışma ve mesleğin gerektirdiği özen ve disiplin içerisinde çalışmalarına yönelik meslek kurallarını ve değerleme standartlarını oluşturmak, haksız rekabeti önle mek amacıyla gerekli tedbirleri almak, kendisine mevzuatla verilen veya Kurulca belirlenen konularda düzenlemeler yapmak, yürütmek, denetlemek, Birlik Statüsünde öngörülen disiplin cezalarını vermek, ilgili konularda üyeleri temsilen ilgili kuruluşlarla iş birliği yapmak, mesleki gelişmeleri, idari ve yasal düzenlemeleri izleyerek bu konuda üyeleri aydınlatmakla görevli ve yetkilidir. Öte yandan, 2499 sayılı Kanun un 40/C maddesi uyarınca Birliğin organları, gelirleri, giderleri ve çalışma esasları, üyeliğe kabul, üyelikten geçici ve sürekli çıkarma esasları, Kurulun önerisi ve ilgili Bakanlığın uygun görüşü üzerine Bakanlar Kurulu Kararı ile yürürlüğe konulan Statüsünde düzenlenir. Birlik, Statünün yürürlüğe girmesiyle tüzel kişilik kazanır. Sermaye Piyasası Kurulu, Birliğin talebi üzerine ya da re sen gerekli görülen hallerde, Birliğin görüşünü alarak, Statüde değişiklik yapılmasını ilgili Bakanlığa teklif edebilir. Statü, bu teklifin ilgili Bakanlıkça uygu n görülmesi ve Bakanlar Kurulu K ararı ile değiştiril ebilir. Aşağıda, 2499 sayılı Kanun un 40/C ve 40/D maddesine dayanılarak hazırlanan ve Bakanlar Kurulu Kararı ile 17/12/2009 tarih ve 27435 sayılı Resmi Gazete de yayımlanarak yürürlüğe giren TDUB Statüsü nün Birliğin amacı ile görev ve yetkileri başlık lı 7. maddesinin 1. fıkrasının (ı) bendinde yer verilen Üyelerin, müşterilerine verdikleri hizmetler karşılığında tahsil edecekleri ücret ve masrafların tutarlarına ve sınırlarına ilişkin esasları belirlemek ve SPK ya bildirmek. hükmü ile tanınan yetki v e bu yetkiye dayanılarak TDUB Yönetim Kurulu tarafından alınan 2 nolu Yönetim Kurulu kararı1 kanunilik ilkesi bağlamında değerlendirilm iştir. 1 TDUB Yönetim Kurulu 7.1.2011 tarihli toplantısında, Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği Statüsü nün 7 nci maddesinin (ı) bendi uyarınca, 01.03.2011 tarihinden itibaren uy gulanmak üzere a. Sermaye Piyasası Kurulu veya Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu Anayasada öngörülmüş idarenin düzenleyici işlemleri, kanun hükmünde kararname, tüzük ve yönetmelik olmak üzere üç tanedir. Ancak, uygulamada, yürütme organının, bunların dışında, kararname, karar, tebliğ, sirküler, genelge, ilke kararı, esaslar, yönerge, talimat, statü, genel emir, tenbihname, genel tenbih, ilan, tarife gibi değişik isimler taşıyan işlemlerle genel, soyut, objektif hukuk kuralları koyduğu görülmektedir. Bu nedenle, bu işlemler de idarenin düzenleyici işlemidirler. Bu tür düzenleyici işlemlere idare hukukunda atipik düzenleyici işlemler veya adsız düzenleyici işlemler denilmektedir. Anayasa, kanun (=kanun hükmünde kararname, Milletlerarası Antlaşma), tüzük ve yönetmelik olarak öncelik sıralamasını yapabileceğimiz Türk normlar hiyerarşisi bakımından dosya konusu Bakanlar Kurulu kararı ile yürürlüğe konulan ve idarenin adsız düzenleyici işlemleri ara sında yer alan statü hükümlerinin yeri ve tabi olduğu hukuki rejimin belirlenmesi ihtiyacı doğmaktadır. Anayasamızın 124. maddesinde yönetmeliklerin yargısal denetimine ilişkin özel bir hüküm bulunmamaktadır. 2575 sayılı Danıştay Kanunu nun 24. maddesinin (c) bendinde yönetmelik kelimesi kullanılmamakta, düzenleyici işlem tabiri kullanılmakta ve Bakanlıkların düzenleyici işlemleri ile kamu kuruluşları veya kamu kurumu niteliğindeki meslek kuruluşlarınca çıkarılan ve ülke çapında uygulanacak düzenleyici i şlemlere, karşı açılacak iptal ve tam yargı davalarına Danıştay ın ilk derece mahkemesi olarak bakacağı hükme bağlanmaktadır. O halde dosya konusu statü hükümleri ile TDUB yönetim kurulu kararının da idarenin adsız düzenleyici işlemi vasfını haiz olarak ilk derece mahkemesi olarak Danıştay ın yargısal denetimine tabi olduğu açıktır. İdarenin kendisini yetkilendiren kanuna dayanmak ve onun sınırlarını aşmamak kaydıyla o kanunun uygulanmasını sağlamak üzere düzenleyici işlemler yapabileceği kuşkusuzdur. Diğ er taraftan, Anayasada temel hak ve özgürlükler arasında sayılan 48. madde ile sözleşme hürriyeti çerçevesinde koruma altına alınması dolayısıyla taraflarca serbestçe kararlaştırılması gereken ücretlere ilişkin, asgari ücret sınırlaması getirilmesi yönünde , teşebbüslerin sözleşme özgürlüğünü kısıtlayıcı nitelikte bir düzenlemenin idari bir işlemle değil, kanunla yapılması gerektiği d eğerlendirilmiştir. Zira, hukuk devleti ilkesi uyarınca idareye bu denli geniş takdir yetkisi tanınması teşebbüslerin bir teme l hak olduğu kuşkusuz olan sözleşme hürriyetinin kısıtlanmasına yol açarak gerek yukarıda belirtilen anayasal ilkelere ve gerekse 4054 sayılı Kanunla korunan serbest rekabet düzenine aykırılık teşkil edecektir. Anılan düzenlemelerin dayanağını teşkil eden 2499 sayılı Kanun da asgari ücret belirlenmesine ilişkin düzenleme olup olmadığı incele nmiştir . SPK tarafından Kurumumuz a gönderilen yazıda belirtildiği üzere 2499 sayılı Kanun un 40/D maddesinin ikinci fıkrasında tanınan gayrimenkul piyasasının ve gayr imenkul değerleme faaliyetlerinin gelişmesini sağlamak üzere, haksız rekabeti önlemek amacıyla gerekli tedbirleri almak, kendisine mevzuatla verilen veya Kurulca belirlenen konularda düzenlemeler yapmak, yürütmek, denetlemek tarafından yetkilendirilmiş olan değerleme şirketleri tarafından verilen konut değerleme hizmetleri karşılığında tahsil edilecek ücretin rapor başına KDV Hariç 350 TL den az olmamasına, şeklinde karar almıştır (7.1.2011 tarih ve 2 nolu Yönetim Kurulu Kararı). konusundaki yetkilerin TDUB a değerleme hizmetlerine ilişkin olarak asgari ücret belirlenmesi görev ve yetkisini vermediği sonucuna ulaşılmıştır. Öte yandan, belli bir piyasadaki haksız rekabet endişelerinin ilgili pazara ilişkin alınacak yapısal tedbirlerle giderilmesi mümkün iken, rekabete açıkça aykırı karar ve uygulamaların benimsenmesi yolu ile Anayasanın 167. maddesi, 48. maddesi ve 4054 sayılı Kanun ile koruma altına alınan serbest rekabet düzeninin sağlanmasına ilişkin kamu menfaatinin ihlaline yol açmaması gerektiği d eğerlend irilmiştir. Son olarak, TDUB un 2 nolu yönetim kurulu kararının dayanağını teşkil eden Statü hükümlerine de aykırılık teşkil et mektedir. Şöyle ki, Statü hükümlerine göre TDUB a ancak değerleme uzmanı vasfını haiz gerçek kişiler üye olabilmektedir. Bu çer çevede Statü nün 7. maddesinin (ı) bendi ile TDUB a, üyelerin müşterilerine verdikleri hizmetler karşılığında tahsil edecekleri ücret ve masrafların tutarlarına ve sınırlarına ilişkin esasları belirlemek yetkisi tanınmıştır. Bununla birlikte, TDUB un 2 n olu yönetim kurulu kararı incele ndiğinde , kararda değerleme şirketleri tarafından tahsil edilecek ücretlere ilişkin asgari ücret sınırlaması getirildiği görülmektedir. Dolayısıyla 2 nolu yönetim kurulu kararı dayanağını teşkil eden Statü hükümlerine bu y önden aykırılık teşkil etmektedir. I.3.2. T DUB un Asgari Fiyat Düzenlemesinin Hukuki Yönünün Değerlendirilmesi 4054 sayılı Kanun un 3. maddesinde, teşebbüs piyasada mal veya hizmet üreten, pazarlayan, satan gerçek ve tüzel kişilerle, bağımsız karar vereb ilen ve ekonomik bakımdan bir bütün teşkil eden birimler , teşebbüs birliği ise teşebbüslerin belirli amaçlara ulaşmak için oluşturduğu tüzel kişiliği haiz ya da tüzel kişiliği olmayan her türlü birlikler şeklinde tanımlanmıştır. Konut değerleme faaliye ti ticari bir faaliyet olduğundan bu işi yapan bağımsız gayrimenkul değerleme uzmanlarının 4054 sayılı Kanun anlamında birer teşebbüs sayılacağına şüphe yoktur. Ancak önaraştırma konusu karar gayrimenkul değerleme şirketlerinin rapor başına uygulayacakları asgari fiyatlarının belirlenmesi olup rapor yazan uzmanlar gayrimenkul değerleme şirketlerinin elemanı olarak çalışmaktadır ve değerleme şirketleri de TDUB un üyesi değildir. TDUB a yalnızca değerleme uzmanları üyedir. TDUB a üye olan uzmanlardan değerlem e şirketleri tarafından istihdam edilen değerleme uzmanları maaşlı personel durumunda olduklarından 4054 sayılı Kanun anlamında bağımsız karar verebilen teşebbüsler değillerdir. Bu değerleme uzmanları bakımından TDUB teşebbüs birliği olarak değerlendirilem emektedir. Bununla beraber, SPK nın Seri:VIII, No:35 sayılı Tebliği uyarınca bankaların hizmet alabileceği SPK listesine dahil değerleme şirketlerinin anonim şirket olarak kurulmaları ve ödenmiş sermayelerinin asgari %51 inin, en az iki sorumlu değerleme u zmanına ait olması gerekmektedir. BDDK tarafından böyle bir şart getirilmemekle beraber BDDK listesindekiler aynı zamanda SPK listesinde de yer aldıklarından mevcut durumda değerleme şirketlerini kontrol eden tüm uzmanlar da TDUB a üyedirler. Bu çerçevede, bağımsız değerleme şirketleri dolaylı olarak TDUB tarafından temsil edilmekte olduğundan TDUB un da fiili olarak 4054 sayılı Kanun anlamında teşebbüslerin belirli amaçlara ulaşmak için oluşturduğu tüzel kişiliği haiz ya da tüzel kişiliği olmayan her türl ü birlikler şeklinde bir teşebbüs birliği niteliğinde olduğu ve kamu kurumu niteliğini haiz meslek örgütü olmasının da rekabet kurallarının uygulanmasına engel teşkil etmediği d eğerlendirilmiştir. Başvuruya konu olan kararda, SPK veya BDDK tarafından yet kilendirilmiş olan değerleme şirketleri tarafından verilen konut değerleme hizmetleri karşılığında tahsil edilecek ücretin rapor başına KDV Hariç 350 TL den az olmamasına karar verilmiş, dolayısıyla bu şirketlerce verilen konut değerleme hizmetleri ile sın ırlı olarak bir asgari fiyat belirlenmiştir. Bildirim Formu nun 5 no. lu ekine göre, söz konusu asgari fiyatın aylık adet konut değerleme işlemi için çeşitli maliyet kalemleri hesaba katılarak ve aylık ciro üzerinden % ... kar elde edecek şekilde belirlen diği anlaşılmaktadır. Şu anda piyasada geçerli olan fiyatın ise yaklaşık TL civarında olduğu görülmektedir. Bu durumda asgari fiyat ortalama fiyatların % ... üzerinde tespit edilmiştir. Değerleme şirketleri asgari fiyatın henüz uygulamaya konmadığı mevcut durumda % ... arasında değişen kar marjlarıyla çalışmaktadır. Bildirim Formu nda başvuruya konu olan kararın konut değerleme hizmetlerinde rekabeti engellemek veya bozmak amacıyla değil, haksız rekabetin önlenmesi ve gayrimenkul değerleme faaliyetlerinin sağlıklı bir şekilde gelişmesi için alındığı belirtilmektedir. TDUB, yukarıda da ifade edildiği üzere konut değerleme hizmetlerinin tamamına yakınının bankalara verilmekte olduğunu ve değerleme şirketlerinin bankalara karşı bağımlılığının fiyatların bankal ar tarafından tek taraflı belirlenmesine sebep olduğunu, bankaların verdiği fiyat ile kar edebilmek için bazı şirketlerin nitelikli olmayan işgücüne yönelerek veya az kişiyle çok iş yaparak yeterli incelemeyi yapmadan değerleme raporlarını oluşturup bankal ara gönderebildiklerini, bu durumun mesleğini hakkıyla icra etmek isteyen şirketlere karşı bir haksız rekabet oluşturduğunu öne sürmektedir. Ayrıca TDUB, ilgili gayrimenkul takibe düşmedikçe veya bir sebeple tekrar bir değerleme yapılmadıkça, ilk yapılan değerlemenin ne kadar kaliteli olduğunun da anlaşılamadığını, hatta zaman zaman kredi hedeflerini tutturmak isteyen ve kredilendirilecek olan müşterinin ödeme gücünün zaten yeterli olduğunu düşünen bazı banka yetkililerinin, kaliteli bir değerleme hizmeti yerine, krediyi kullandırabilmek için gereken değerin takdir edildiği bir değerleme hizmetini talep edebildiğini belirtmektedir. Birliğin de kaliteli hizmet vermek yerine ucuz bir fiyatla iş görecek rapor üretmenin teşvik edildiği bir kısır döngüyü kırabil mek ve kaliteli hizmet verecek şirketlere bunun için gereken asgari maliyetleri karşılama imkanı vermek üzere başvuruya konu olan kararı aldığı ifade edilmektedir. TDUB un söz konusu kararı BDDK ve SPK listesinde yer alan gayrimenkul değerleme şirketlerin ce istihdam edilen gayrimenkul değerleme uzmanlarının hazırladıkları raporların müşterilere uygulanan asgari fiyatını belirlemekte olup ilgili pazarda söz konusu düzenleme olmasaydı asgari fiyatın altında oluşması muhtemel bir fiyat rekabetini ortadan kald ırmaktadır. Mevcut piyasa fiyatlarının 350 TL altında olduğu hesaba katılırsa bu düzenleme yürürlüğe konduğu takdirde fiyat tüm şirketler tarafından 350 TL olarak sabitlenecektir. D olayısıyla söz konusu karar ilgili pazarda rekabeti sınırlayıcı bir etki do ğuracaktır. Ancak rekabet kuralları yalnızca teşebbüs veya teşebbüs birliklerinin tek başlarına, kendi girişimleriyle yaptıkları rekabet karşıtı uygulamalara uygulanabilir. Rekabet karşıtı uygulama yukarıda da değinildiği üzere yasal mevzuat tarafından zo runlu kılındığında veya teşebbüs veya teşebbüs birlikleri açısından rekabetçi faaliyeti ortadan kaldıran bir yasal çerçeve yarattığında rekabet kanunları uygulanmaz. Çünkü böyle bir durumda rekabetin kısıtlanması teşebbüslerin bağımsız davranışlarına dayan dırılamaz. Danıştay ın önceki içtihadından farklı olarak , Rekabet Kurulu nun Türk Eczacılar Birliği ile ilgili 08.07.2010 tarih ve 10 -49/912 -321 sayılı kararının iptali ve yürütmesinin durdurulmasının istenilmesi üzerine alınan Danıştay 13. Dairesi nin 18 .2.2011 tarih ve 2010/4769 E. No lu kararı ile gösterdiği yaklaşım, asgari/azami ücret belirlemeye ilişkin idari düzenlemelerin ve kararların kanuni dayanağının bulunup bulunmadığı bakımından yapılan değerlendirmelerin mevzuata uygunluk denetimi olarak nit elendirildiği ve konunun açılacak bir iptal davasında görülmesi gerektiği, bu sebeple Kurumumuz un bu konuda değerlendirme yapma yetkisinin bulunmadığı yönündedir. Kurum tarafından Danıştay da bu düzenlemenin iptaline ilişkin bir dava açılması ise menfaat ihlalinin bulunmadığı gerekçesiyle Danıştayca kabul görmemektedir. Bu durumda asgari fiyata yönelik düzenlemenin iptali için ancak şikayetçi banka veya düzenlemeden olumsuz etkilenen diğer gerçek veya tüzel kişiler tarafından Danıştay da dava açılması gere kmektedir. Öte yandan Statü nün asgari ücret belirleme ile ilgili hükmünün mevzuata uygun olduğu öne sürülse dahi, asgari ücretin kriterlerine ve sınırlarına ilişkin herhangi bir düzenleme olmadığından ve ayrıca meslek birliğinin belirlediği fiyatlar üzerinde hukuki bir denetim mekanizması da olmadığından2 asgari ücret belirlemesi ile amaçlanan kamu menfaatini sağlamak için asgari ücret miktarının 4054 sayılı Kanun un emredici hükümleri çerçevesinde rekabeti en az sınırlayıcı biçimde belirlenmesi gerektiği düşünülmektedir. Bu bağlamda, asgari ücret miktarına bağlı olarak teşebbüs birliğinin mevzuatın öngördüğü yükümlülüklerini yerine getirirken belirli bir rekabet düzeyini sınırlamayacak ölçüde bir manevra alanı veya esnekliği olduğu sürece, asgari ücretten kaynaklanan rekabet kısıtlamasının bağımsız bir teşebbüs birliği davranışına dayandırılabileceği değerlendirilmiştir. Bu çerçevede, önaraştırma konusu bakımından da, asgari fiyat mevzuattan kaynaklansa dahi, Birliğin gereğinden yüksek asgari ücret belirl emesi durumunda mevzuatın ve kamu menfaatinin gerekli kıldığının dışında bağımsız bir şekilde davranan teşebbüs birliği olarak kendisine tanınan yetkiyi geniş bir biçimde kullanmış ve böylelikle mevzuatın izin verdiğinin de ötesindeki bir fiyat rekabetini sınırlamış olabileceği değerlendirilmiştir. Öte yandan halihazırda Danıştay nezdinde Kurumun TEB asgari fiyat belirleme ile ilgili benzer bir konuda Danıştay ın Kurul Kararına karşı aldığı yürütmenin durdurulması kararına Danıştay a itiraz edilmiş olup Da nıştay kararı henüz kesinleşmediğinden ve ayrıca menfaati ihlal olanlar tarafından TDUB un asgari ücret kararına dava açılarak asgari ücret belirlenmesinin tümden iptal edilme 2 TDUB yalnızca fiyatları SPK ya bildirmekle yükümlüdür. Fiyatlarla ilgili resmi bir onay veya denetim merci yoktur. olanağı da bulunduğundan fiyat düzeyi ile ilgili değerlendirme yapılması şu aşam ada uygun olmayaca ktır. Bu çerçevede, TDUB tarafından yapılan muafiyet başvurusu ile ilgili olarak, şu aşamada bir taraftan benzer bir konuda Kurumumuzca Danıştay 13. Dairesi nin 18.2.2011 tarih ve 2010/4769 E. No lu kararı ile verilen yürütmenin durdurul ması isteminin kabulüne ilişkin karara karşı yapılan itiraz başvurusunun neticelenmesinin beklenmesi, diğer taraftan da anılan süreçte Başbakanlık, SPK ve TDUB a bilgilendirici mahiyette olmak üzere 4054 sayılı Kanun un 27 (g) bendi kapsamında söz konusu u ygulamanın rekabet kurallarına ve politikalarına uygunluğunu değerlendiren bir görüş gönderil mesi uygun olacaktır. Bu çerçevede aşağıda meslek birliklerinin asgari fiyat uygulamaları rekabet hukuku bakımından değerlendirilm iştir. I.3.3. Meslek Birlikleri nde Asgari Ücret Belirlemesi Uygulamasının Genel Olarak Rekabet Hukuku Bakımından Değerlendirilmesi Serbest mesleklerin önemli ölçüde regülasyona tabi olması (hem devlet tarafından hem de sektörün oto -regülasyonu -self regülation) rekabet kurallarının ser best mesleklerde uygulanmasını kısıtlamaktadır. Serbest meslekler genel olarak rekabet kurallarından muaf tutulmasalar da bazı ülkelerde rekabeti sınırlayıcı uygulamalar, devlet tarafından zorunlu tutulduğunda veyahut meslek birliklerince devletin gözetimi altında veya yönlendirmesiyle teşvik edildiğinde rekabet hukuku incelemesinden muaf kabul edilebilmektedir. Sınırlayıcı uygulamalara karşı bu türden yaklaşımlar ABD de kamu müdahalesi doktrini state action doctrine olarak adlandırılmaktadır. Avrupa Birl iği nde ise rekabet kurallarının bu mesleklere uygulanması, rekabet kanunlarının kamu müdahalesi doktrini benzeri muafiyet sağlayıp sağlamadıklarına ve sağlıyorlarsa da bu muafiyetin ne şekilde yorumlanacağına bağlıdır. Sınırlayıcı uygulamaların devlet tar afından zorunlu tutulması veya devletin gözetim ve denetiminde olarak meslek birliklerince düzenlenmesi halinde rekabet kurallarının uygulanmamasının arkasındaki temel gerekçe ise kamunun vatandaşların çıkarlarını koruyacak şekilde hareket edeceği ve bu nedenle rekabet karşıtı kamusal düzenlemelerin topluma olan faydalarının rekabet karşıtı etkilerine ağır basacağı varsayımıdır. Birçok serbest meslekte söz konusu olduğu gibi inceleme konusu olayda da meselenin özü kalitenin sağlanması ve geliştirilmesidir. Bu noktada cevaplanması gereken temel soru meslek birliklerinin aldığı rekabeti sınırlayıcı düzenleyici tedbirlerin kamu yararını sağlayıp sağlamayacağı veya rekabeti sınırlayan bir kamusal düzenleme olmasaydı, serbest meslek hizmetleri pazarlarında gerçe kleşecek rekabetin sosyal refah kaybına neden olup olmayacağıdır. Serbest meslek hizmetlerinin alım satım koşullarının sağlayıcılar ve alıcılar arasındaki sözleşmelerle serbestçe belirlendiği piyasalarda asimetrik bilgi, dışsallıklar ve kamusal mal veya h izmetin varlığı gibi nedenlerle önemli sosyal refah kayıplarının meydana geldiği ileri sürülmektedir. Şöyle ki; serbest meslek piyasaları sağlayıcı ve müşteriler arasında asimetrik bilgi olması ile nitelendirilmekte olup bu piyasalarda ters seçim problemi doğabilmektedir. Tüketicilerin bilgi eksikliği en çok, satın alma işlemi düzenli biçimde tekrar edilmediğinden hizmetin tekrar alınması suretiyle öğrenmenin söz konusu olamayacağı hizmet piyasalarında ve özellikleri ancak yüksek teknik standartların yardım ıyla değerlendirilebileceği hizmetlerde söz konusudur. Eğer tüketiciler güvenilir bir biçimde kaliteyi değerlendiremezlerse düşük kalitedeki mallar piyasa mekanizması tarafından cezalandırılmamaktadır. Bu süreçle piyasanın tümü zarar görmekte, bazı mal vey a hizmetlerde ise kalitesiz hizmetler dışsallıklar yoluyla yalnızca müşterileri değil tüm toplumu olumsuz etkileyebilmektedir. Örneğin düzgün eğitim almamış kişilerin hizmet sunmasına izin verilirse tüm toplum bunun zararlarına maruz kalmaktadır. Bu tür d urumlar kamusal müdahaleleri gerektirmekle beraber müdahalenin de orantılı olması gerekmektedir. Kalite hakkında bilgi eksikliğini maliyetli de olsa gidermek mümkünse, kalite fiyat dışındaki kriterlere dayandırılır ve bu konuda sıkı denetim yapılırsa yükse k kalitede hizmet sağlayanlar düşük kalitede ama ucuza hizmet sunanlar tarafından pazar dışına itilmeyeceklerdir. Ayrıca düzenli hizmet alan kurumsal müşterilerin yer aldığı pazarlarda bu müşteriler kaliteli sağlayıcıları küçük veya bireysel müşterilerden daha kolay bulabilirler. Çünkü söz konusu müşteriler bilgi edinme ve araştırma maliyetlerine daha çok kaynak aktarırlar. Bu tür müşterilerin olduğu piyasalarda asgari ücretin önemli bir faydası olmayacaktır. Öte yandan kalitesiz hizmet ve bunun yarattığı n egatif dışsallıklar da asgari fiyat dışında sorumluluk ve tazminata ilişkin hukuk kuralları ile enge llenebilir. Kalitenin belirli standartlar getirilerek doğrudan, mesleki sorumluluk kuralları ile de dolaylı olarak düzenlenmesi mümkündür. Ayrıca deneyime veya güvene dayalı mallarda ücret düzenlemesi yoluyla minimum kalite garanti edilmeye çalışılmakla beraber, meslek sahiplerine belirli bir kaliteyi sağlamaları için yalnızca maliyetlerini dikkate alarak belirli bir asgari fiyatın belirlenmesi yeterli olmay abilir, zira fırsatçılığı önlemek için daha yüksek bir prim miktarı gerekebilir. Yani belirlenen asgari fiyat daha az maliyetle kalitesiz hizmet üretimine engel olamayabilir. Ayrıca, üyelerinin çıkarlarını korumak amacıyla faaliyet gösteren meslek birlikle rinin bu fiyatları gereğinden yüksek belirleme olasılıkları her zaman söz konusudur. Bu genel çerçeveden sonra önaraştırmaya konu birlik kararının muafiyet ilkelerine uygunluğunu değerlendir ildiğinde , inceleme konusu karar ile fiyatlar mevcut düzeylerinden daha yüksek bir düzeye yükseleceği için sektöre yeni girişlerin artabileceği, belli bir gelir düzeyine erişen şirketlerin de fiyatların düşüklüğü nedeniyle vasıfsız işgücüne yönelme ihtimalinin düşebileceği ileri sürülebilir. Ancak her halükarda yeterli v e etkin denetim olmadığı sürece fiyatın kaliteli hizmet sunumunu garanti etmesi mümkün gözükmemektedir. Ayrıca kurumsal alıcıların olduğu ilgili pazarda büyük bankalar zaten şirketlerle sözleşme yaparken ücretler dışında, SPK veya BDDK lisanslı olmaları, s ektörde tecrübeleri ve güvenilirlikleri bilinen firmalar olmaları, organizasyon yapılarının kurumsallaşmış olması, referansları, ülke çapında yaygın ekspertiz ağına sahip olması, taahhüt edilen ekspertiz tamamlama süreleri, bankalar ile çalışıyor olmaları kriterlerine göre karar verdikleri gibi, raporlar yazıldıktan sonra da kendi iç denetim mekanizmalarını işletmektedirler. Diğer taraftan, asgari fiyat uygulaması ile belli bir fiyatın altında hizmet sunulamayacağı için bazı meslek sahiplerinin maliyetleri ni düşürerek daha etkin çalışma motivasyonunun da düşebileceği d eğerlendirilmektedir. Kredilerin teminatı olan gayrimenkullerin değerinin doğru bir şekilde takdir edilmesi , bankaların risklerinin doğru bir şekilde ölçülmesi ve bankacılık sisteminin sağlıkl ı işlemesi için son derece önemlidir. Gerçeği ifade etmeyen ve müşteri durumundaki bankaların talepleri doğrultusunda takdir edilecek değer üzerinden gerçekleştirilecek finansman ve kredi uygulamalarının ileriki dönemlerde önemli bir sorun olarak ortaya çı kabileceği kabul edilmektedir. Bu nedenle bankaların risklerinin doğru tespit edilmesinin tüm topluma faydası vardır. Ancak bu faydalar asgari fiyattan ziyade etkin bir denetimle sağlanabilece k olup bu konuda ilgili otorite olan BDDK nın gerekli düzenleme ve uygulamaları gerçekleştir mesi beklenmektedir . Ayrıca söz konusu karar ile ücretin alt sınırı belirlenmiş olduğundan müşterinin asgari ücret miktarını bilmesinin, TDUB un öne sürdüğü gibi bankanın değerleme raporunun ücreti dışında kendisinden ne kadar fazla bir ücret aldığını öğrenmesini sağlamayabileceği d eğerlendirilmiştir. Alıcı konumundaki bankalar açısından ise, değerleme şirketlerinin fiyatlarına ulaşmak zaten çok maliyetli olmadığı için asgari fiyat belirlemenin bankaların işlem maliyetlerini azaltma gibi bir faydası da söz konusu olmayacaktır. Bu nedenle tavsiye fiyatın da bu sektörde önemli bir işlevi olmayaca ktır. Öte yandan, başvuru konusu karar sadece konut değerleme hizmetlerine ilişkin olmakla beraber gayrimenkul değerleme şirketlerinin ge lirlerinin önemli bir kısmı konut değerleme hizmetlerinden kaynaklandığı için ve ayrıca mevcut piyasa fiyatları asgari fiyatın altında olduğundan söz konusu kararın yürürlüğe girmesi ile asgari fiyatın üzerinde bir fiyattan hizmet sunma olasılığı düşük ola cağı için ilgili pazarın önemli bir bölümünde fiyat rekabeti ortadan kalkacaktır. Söz konusu karar ile yeni gireceklerin asgari fiyatın altında bir fiyatla piyasada tutunma imkanları da engellenebilece ktir. Sonuç olarak, inceleme konusu karar ile temelde amaçlanan kalitesiz hizmetin engellenerek mesleğin gelişmesidir. Bunun dışında bağımsızlığın sağlanması ve bankaların alıcı güçleri nedeniyle fiyatların maliyetlerin altına düşmesinin önlenmesi de amaçlanmaktadır. Ancak bunun sağlanması için asgari fiyat düzenlemesine gidilmesinin orantılı bir tedbir olmadığı kanaatine varılmıştır. Asıl kaliteyi sağlayacak olan mesleğe girişte ve hizmetin sunumunda ayrıntılı standartlar getirilmesi ve yetkili kamu otoriteleri tarafından mesleğin sürdürülmesi esnasında şirke tlerin bu standartlara uyup uymadıklarının ve gerekli maliyetlere katlanıp katlanmadıklarının sıkı bir şekilde denetlenmesidir. Gerekli denetimlerin yapıldığı durumda asgari ücret işlevsiz kalabilecektir. Yukarıdaki açıklamalardan hareketle asgari ücret düzenleyen önaraştırma konusu TDUB kararına ilişkin olarak, söz konusu mesleğin kendine özgü yönleri nedeniyle rekabet kaliteyi sağlamasa veya düşürse dahi düzenleyici müdahalenin etkin ve orantılı olmadığı, söz konusu rekabeti sınırlayıcı düzenleme kamu y ararı ile gerekçelendirilebilse dahi piyasa başarısızlığını gidermenin rekabeti daha az sınırlayıcı m üdahale ile mümkün olabileceği değerlendirilmiş , bu çerçevede, serbest mesleklerde meslek birliklerinin fiyat belirlemesine ilişkin olarak uluslararası uyg ulamalarda da rekabet kurallarından muafiyet sağlanmadığı ve bu hizmetlerde fiyatların serbest belirlenmesine yönelik eğilimin yaygınlaştığı dikkate alınarak, kaliteyi değerlendirecek araçların yeterli ölçüde geliştirilmesi ve piyasaya yerleştirilmesinin f iyat rekabetinden kaçınmaya göre daha tercih edilen bir yöntem olacağı kanaatine ulaşılmıştır. J. SONUÇ Düzenlenen rapora ve incelenen dosya kapsamına göre, 1- Kamu kurumu niteliğini haiz Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği'nin 07.01.2011 tarihinde aldığı ve 25.02.2011 tarihinde ertelenmesine karar verdiği 2 no'lu Yönetim Kurulu Kararı'nın ilgili pazarda rekabeti sınırlayıcı etkileri olduğu na, ancak yürürlükte bulunan Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği s tatüsü gereğince yapılan düzenlemenin mevzuata uygunluğ unun Danıştay'da iptal davası açılarak yapılması gerektiğine dair Danıştay Kararları ve Kurumumuzun bu kararlara ilişkin Danıştay nezdindeki itirazı dikkate a lınarak b u aşamada 4054 sayılı Kanun'un 41. maddesi uyarınca soruşturma açı lmasına gerek bulunmadı ğına, 2- Bununla birlikte, söz konusu düzenlemenin rekabeti kısıtlayıcı olduğu ve arzu edilen amaçlara rekabeti daha az kı sıtlayıcı nitelikteki yöntemler le ulaşılması yönünde Kanun'un 27 (g) maddesi uyarınca Başbakanlık, Sermaye Piyasası Kurulu ve Türkiye Değ erleme Uzmanları Birliği 'ne görüş bildirilmesine OYBİRLİĞİ ile karar verilmiştir.