7. Hukuk Dairesi 2025/1832 E. , 2025/5162 K. "" MAHKEMESİ : İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 22. Hukuk Dairesi SAYISI : 2022/2472 E., 2025/373 K. İLK DERECE MAHKEMESİ : Didim (Yenihisar) 2. Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2021/575 E., 2022/215 K. Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tara…
7. Hukuk Dairesi 2025/1832 E. , 2025/5162 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ : İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 22. Hukuk Dairesi SAYISI : 2022/2472 E., 2025/373 K. İLK DERECE MAHKEMESİ : Didim (Yenihisar) 2. Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2021/575 E., 2022/215 K. Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVA Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkilinin 317 parselde bulunan taşınmazda 128/256 hissede malik olduğunu, davalı tarafından müvekkili aleyhine Didim 1. Asliye Hukuk Mahkemesinde açılıp görülen 2014/372 Esas sayılı davada davanın kabulü ile tapu iptali ve tescile karar verildiğini ve kararın Dairemizce onanarak kesinleştiğini, dosyasındaki ilâm 23.11.2021 tarihinde kesinleştiğinden davanın süresinde açıldığını, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 705/2 hükmü gereğince mahkeme kararı ile mülkiyetin tescilden önce kazanıldığını, müvekkilinin 17.500,00 TL'yi ve enflasyon oranında güncel değerini depo etmeye hazır olduğunu belirterek, davalının dava konusu taşınmaz üzerindeki hissesinin iptali ile müvekkili adına tescilini, davalı adına Didim 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2014/372 Esas, 2016/135 Karar sayılı kararı ile verilen mülkiyet hakkının tapuya tescil edilmemesi durumunda bu mülkiyet hakkının tarafına devrini ve tapu sicil müdürlüğünde tescilini talep etmiştir. II. CEVAP Davalı vekili cevap dilekçesinde; davanın süresinde açılmadığını, davacının müvekkiline karşı ön alım hakkını kullanabilmesinin mümkün olmadığını ve davayı kabul anlamına gelmemek üzere keşif ve rapor ile belirlenecek piyasa rayiç bedelinin depo edilmesi gerektiğini belirterek, davanın reddini savunmuştur. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davalının tapu kayıtlarında davaya konu taşınmazın maliki olmadığı, ön alım hakkının ilk şartının tapuda malik olmak olduğu, tescilden önce mülkiyet hakkı ve buna bağlı ön alım hakkının doğmayacağının açık olduğu gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir. IV. İSTİNAF İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile başvurunun esastan reddine karar verilmiştir. V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri Davacı vekili temyiz dilekçesinde; yargılama esnasındaki beyanlarını aynen tekrar ederek, 1. Davalı ...'in dava konusu taşınmazdaki mülkiyetini mahkeme kararı ile kazandığını ve taşınmazın maliki olduğunu, bu durumun taşınmaz mülkiyetinin kazanılmasının tescille olacağı kuralının istisnası olduğunu, (4721 sayılı Kanun'un 705/2 hükmü) 2. Tescil yapılmamasının ön alım hakkını kullanmasına engel olmayacağını beyan etmektedir. B. Değerlendirme ve Gerekçe Uyuşmazlık, ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 371. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup davacı vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir. VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 370/1 hükmü uyarınca ONANMASINA, Onama harcı tam yatırıldığından yeniden harç alınmasına yer olmadığına, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 03.12.2025 tarihinde kesin olmak üzere oy çokluğuyla karar verildi. K A R Ş I O Y Dava, ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir. Uyuşmazlık; cebri tescil davası sonucu iktisap edilen ancak tapuya tescili gerçekleştirilmemiş pay hakkında ön alım hakkının kullanılıp kullanılamayacağı noktasında toplanmaktadır. Hemen belirtilmelidir ki; 4721 sayılı Kanun'un 705/1 hükmünde taşınmaz mülkiyetinin tescille kazanılacağı vurgulandıktan sonra anılan maddenin 2. fıkrasında tescilsiz iktisap halleri ve malikin tasarruf hakkı ile ilgili "miras, mahkeme kararı, cebri icra, işgal, kamulaştırma hâlleri ile kanunda öngörülen diğer hâllerde, mülkiyet tescilden önce kazanılır. Ancak, bu hallerde malikin tasarruf işlemleri yapabilmesi, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır" şeklinde düzenleme getirilmiştir. Öte yandan; 4721 sayılı Kanun ile yürürlükten kaldırılan 743 sayılı Türk Medeni Kanunu'nda ön alım (...) hakkı, 6 58... . maddelerinde düzenlenmiş ve 658. maddenin son fıkrasında "şefiin satıma ıtttılaı gününden itibaren bir ay ve herhâlde sicile şerh verildiği tarihten itibaren on sene geçmekle ... sâkıt olur" hükmüyle 1 ay ve 10 yıllık hak düşürücü süreler öngörülmüş, 26.12.1951 günlü ve 1/6 sayılı "Medeni Kanun'un 658. maddesinin son fıkrasındaki bir aylık süre gibi, on yıllık sürenin de yasal önalıma uygulanması gerekir. On yıllık süre, ön alımlının (meşfuun) satış gününden başlar. Bu sürenin başlangıcı, payın satış tarihidir" biçimindeki İçtihadı Birleştirme Kararı ile anılan hak düşürücü sürelerin yasal ... hakkının kullanılmasında da uygulanacağı ve azami hak düşürücü sürenin başlangıcının payın satış tarihi olduğu kabul edilmiş ve bu şekilde uygulama yapılırken 01.01.2002 tarihinde yürürlüğe giren 4721 sayılı Kanun'unda da, yasal ön alım hakkıyla ilgili hükümlere 732, 7 33... . maddelerinde yer verilerek, 733. maddenin son fıkrasında "ön alım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer" hükmüyle hak düşürücü süreler ile başlangıçları belirlenmiştir. Anılan yasal düzenlemeler doğrultusunda Yargıtayın istikrar kazanan emsal içtihatları da; "ön alım hakkının, payın üçüncü kişiye satılması hâlinde kullanılabileceği, mülga 743 sayılı Kanun ile 4721 sayılı Kanun'unda öngörülen azami (mülga 743 sayılı Kanun'da 10 yıl, hâlen yürürlükte olan 4721 sayılı Kanun'da 2 yıl) hak düşürücü sürenin satış tarihinden başlayacağı; satış vaadi sözleşmesine dayalı olarak açılan tescil davası sonucu pay iktisabının da bir nevi satış olup, Mahkeme ilâmının satış akdi yerini aldığı; tescil ilâmının kesinleşmesi ile mülkiyet hakkı iktisap edildiğinden ... hakkının bu tarihte doğduğu ve azami hak düşürücü sürenin başlangıcının tescil ilâmının kesinleşme tarihi olduğu" yönündedir. (Örneğin; Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun; "Satışa ıttıla satış vaadi değil, tescile dair ilâmın kesinleşmesi tarihidir.(06.05.1979-672/477)"; Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin; "Tapu sicil muhafızlığının cevabi yazısında satış aktinin 26.05.1959 tarihinde yapıldığı ve resmî satış senedinin ilgililerden birinin ikametgâhında tanzim edildiği kütüğe tescil ise 27.07.1959 tarihinde edildiği yazılıdır. ..., tapu sicil muhafızı huzurunda resmî satış aktinin yapıldığı tarihte doğar.(20.02.1962-57/1476)", "Mahkeme ilâmı ile tesciline karar verilen gayrımenkul hissesi hakkında tapuda tesciline lüzum olmadan ... cereyan eder. Tescil kararının kesinleşmesinden itibaren bir ay içinde dava açılmadığı anlaşıldığından reddi gerekir.(10.07.1962- 3628/4814)", "Tapulama Mahkemesi kararı kesinleştikten sonra 1 ay içinde şuf'a davasının açılması lazımdır.(15.05.1965-1610/2202)", "Satış vaadi sözleşmesi sonucu açılan tescil davası ile pay iktisabı da bir nevi satıştır. Mahkeme ilâmı satış akdi yerini almaktadır. Tescile ilişkin kararın kesinleşme tarihine göre dava süresi dikkate alınır.(15.01.1986-11822/32)", "Davalı şûf'alı payı kesinleşen cebri tescil davası sonucu iktisap etmiştir. Mülkiyet hakkı cebri tescil ilamının kesinleşmesi tarihinde davalıya geçtiğinden ... hakkı bu tarihten itibaren doğmuştur.(17.12.1986-12701/14545)", "Davalı payı mahkeme ilamı ile iktisap ettiğinden, hükme göre tapuda tescil yapılmasından evvel malik olmuştur. Bu tarihten itibaren intikalin öğrenildiği günü takiben bir ay ve her hâlde intikalden itibaren engeç on sene içerisinde ... hakkını kullanılması gerekir.(21.04.1993-4653/4852)", "Şûf'alı pay cebri tescil davası sonucu iktisap edilmiştir. Mülkiyet hakkının kazanılması için tapuya tescil zorunluluğu yoktur. Dava tescil ilâmının kesinleşmesinden itibaren bir ay içinde açıldığına göre süresindedir.(07.07.1994-7426/7710)", "Dava cebri tescil davasının kesinleşmesinden sonra ve bir aylık hak düşürücü sürenin geçirilmesinden sonra açıldığı anlaşıldığından reddi gerekir.(06.06.1995-5559/5754)", "Müşterek pay satış vaadi sözleşmesine dayalı olarak açılan dava sonucunda edinilmişse buna ilişkin kararın kesinleştiğinin öğrenilmesi tarihi bir aylık hak düşürücü sürenin başladığı tarihtir.(15.03.1999-2282/2226)" şeklindeki kararlarda, ön alım hakkının tescilsiz iktisap tarihinde doğduğu ve tescilsiz iktisap tarihinin esas alınması gerektiği belirtilmiştir.) (Kaynak:.../... (...) Davaları/ Genişletilmiş 5. Baskı/ 225 ilâ 284. sayfalar) Yine, Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 13.03.2007 tarih ve 395-2647 sayılı ilâmında açıkça "...davalı tarafından açılan tapu iptali ve tescili davası sonucu ... payların davalı adına tesciline karar verilmiş, 26.02.2004 tarihinde kesinleşen karar tapuda 13.04.2004 tarihinde infaz edilmiştir. Dava ise 07.04.2006 tarihinde açılmıştır. Dava konusu edilen pay mahkeme kararı ile kazanılmış ise mahkeme kararının kesinleşmesi ile ön alım hakkının kullanılması için hak düşürücü süre işlemeye başlar. Zira Medeni Kanun’un 705/2 hükmü uyarınca mahkeme kararının kesinleşmesiyle tescile gerek olmaksızın mülkiyet kazanılmış sayılır. Davanın açıldığı tarihte hükmün kesinleştiği tarih itibariyle yukarda açıklandığı üzere iki yıllık hak düşürücü süre geçirilmiş olduğundan Mahkemece süre yönünden davanın reddine karar verilmesi gerekirken..." şeklinde hükmen tescil ile edinilen pay bakımından ... hakkına ilişkin hak düşürücü sürenin başlangıcının tescil ilâmının kesinleştiği tarih olduğu vurgulanmıştır. Diğer taraftan; ihtiyari ihaleyle yapılan satışlara ilişkin olarak Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 20.03.2013 tarih ve 2012/6-855 Esas, 2013/376 Karar sayılı ilâmında da "...direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; 2286 sayılı Kanun’un 45. maddesi gereğince satılan paya karşı ön alım hakkının kullanılıp kullanılamayacağı; burada varılacak sonuca göre davacının talebinin kabul edilip edilmeyeceği noktalarında toplanmaktadır. İşin esasına geçilmeden önce, ihtiyari açık artırma ile davalıya satılan ön alım hakkına konu payın henüz davalı adına tapuda intikal görmemiş olması karşısında ön alım davasının açılıp açılamayacağı hususu ön sorun olarak tartışılmıştır.4721 sayılı Kanun'un 732. maddesinde, “Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar ... hakkını kullanabilirler" aynı Kanun’un 734. maddesinde ise, "Ön alım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. Ön alım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hakim tarafından belirlenen süre içinde hakimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür" denilmiştir. Görüldüğü üzere "Ön alım hakkı"nı düzenleyen ilgili maddelerde hep ‘satış’tan bahsedilmekte, ... hakkının payın satışı ile doğacağı vurgulanmaktadır. Öteki deyişle, ... hakkının kullanılabilmesi için satış sözleşmesinin geçerli olarak kurulması yeterli olup payın davalı adına tapuda tescilini beklemeye gerek bulunmamaktadır. Nitekim YHGK’nun 06.02.1957 gün ve 1957/6-1-6 sayılı kararında da aynı husus kabul edilmiştir. Ayrıca görülmekte olan dava nedeniyle konulan tedbir nedeniyle dava konusu pay davalı adına tescil edilememiştir. Açıklanan gerekçelerden dolayı ön sorun bulunmadığı Çoğunluk tarafından kabul edilmiştir..." şeklinde, ön alım hakkının geçerli bir satış sözleşmesinin kurulduğu andan itibaren kullanılabileceği kabul edilmiştir. O hâlde; yukarıda değinilen yasal düzenlemeler ve emsal Yargıtay içtihatları birlikte değerlendirildiğinde; yasal ön alım hakkıyla ilgili olarak 4721 sayılı Kanun'un 732, 7 33... . maddelerinde satıştan söz edilmekte olup, ön alım hakkının kullanılabilmesi için geçerli bir satış işleminin yapılması gerekli ve yeterlidir. Aynı Kanun'un 705/1 hükmü uyarınca taşınmaz mülkiyetinin kazanılması tescille olacaktır. Yine bu hükme paralel olarak aynı Kanun'un 1022. maddesinde ayni hakların kütüğe tescil ile doğacağı açıklanmıştır. Ne var ki, anılan hükümlerin istisnası tescilsiz iktisap hâlleri olup; bu hâller 4721 sayılı Kanun'un 705/2 hükmünde sayılarak mülkiyetin tescilden önce kazanılacağı vurgulanmış ve devam eden hükümde de açıkça malikin tasarruf işlemlerini yapabilmesi için tescilin zorunlu olduğu dile getirilmiştir. Kuşkusuz bu zorunluluk, malikin mülkiyet hakkını kazanması için değil, tasarruf işlemlerini yapabilmesi için öngörülmüştür. Başka bir ifadeyle, anılan hükmün malikle ilgili olduğu ve mülkiyet hakkı sahibi dışındaki kişiler bakımından mülkiyet hakkıyla ilgili bir tasarruf işleminden söz edilemeyeceği açıktır. Diğer yandan; 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu'nun 28. maddesi "taşınmaz davalarında davacının lehine hüküm verildiği takdirde mahkeme davacının talebine hacet kalmaksızın hükmün tefhimi ile beraber hulasasını tapu sicili dairesine bildirir. İlgili daire bu ciheti hükmolunan taşınmazın kaydına şerh verir. Bu şerh, 4721 sayılı Kanun'un 1010/2 hükmüne tâbidir. Taşınmaz davası üzerine verilen karar ileride davacının aleyhine kesinleşirse mahkeme, derhal bu hükmün hulasasını da tapu sicili dairesine bildirir" hükmünü içermekte olup; tescil ilâmının varlığı, kesinleşme tarihinden önce tapu siciline şerh verilmekle, 4721 sayılı Kanun'un 1010/son maddesinde "tasarruf yetkisi kısıtlamaları, şerh verilmekle taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir" hükmü uyarınca aleniyet sağlanarak, aynı Kanun'un 1022, 10 23... . maddelerinde düzenlenen tescilin sonuçlarına paralel doğrultuda netice meydana getireceği açıklanmıştır. Öyleyse; 4721 sayılı Kanun'un 733/son hükmünde, ön alım hakkının satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşeceğinin açıkça öngörülmesi, başka bir ifadeyle kanun metninde iki yıllık hak düşürücü sürenin başlangıcı olarak satışın esas alınması ve tescil zorunluluğu getirilmemesi karşısında, gayrımenkul satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil davası sonucu verilen pay tesciline ilişkin mahkeme ilâmının satış akdi yerini aldığı ve tescil ilâmının kesinleştiği tarih itibariyle de lehine tescil kararı verilenin mülkiyet hakkını tescilden önce kazandığı (4721 sayılı Kanun'un 705/2 hükmü) dikkate alındığında, böylesi hükmen tescil ilamı ile paydaş hale gelme durumunda ... hakkının, ilamının kesinleştiği yani mülkiyetin iktisap edildiği tarih itibariyle doğduğu gözetilerek, hükmen tesciline karar verilen ancak henüz tescili yapılmayan pay hakkında, bu pay tescil edilmemiş olsa bile ... hakkının kullanılabileceği sonucuna varılmalıdır. Somut olayda da, dava konusu 317 parsel sayılı taşınmazda davacının kayden paydaş olduğu; davalının, davacının amcası ... ile yaptığı gayrımenkul satış vaadi sözleşmesine dayalı olarak davacı ile ... aleyhine açtığı tapu iptali ve tescil davası sonucunda Didim (Yenihisar) 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 32/2 56... .03.2016 tarih ve 2014/372 esas, 2016/135 karar sayılı ilâmıyla, davacının 51/256 payının iptali ile davalı ... adına, 19/256 payın davacı ... adına tesciline dar verilen kararın derecattan geçmek suretiyle 23.11.2021 tarihinde kesinleştiği; nevarki bu hükmen tescil ilâmının infazının yapılmadığı, farklı bir ifadeyle davalı ... adına tescil işleminin gerçekleştirilmediği, ancak tapu kaydının beyanlar hanesine, 32/256 payın Kadir adına tesciline dair kesinleşmiş mahkeme kararı bulunduğuna dair şerh verildiği; davacının da davalı ... adına tesciline hükmedilen bu pay hakkında ... hakkına dayalı olarak 30.12.2021 tarihinde eldeki davayı açtığı görülmektedir. Hâl böyle olunca; yukarıda değinilen içtihatlar, ilkeler ve somut olay birlikte değerlendirildiğinde, davacının, hükmen tescil kararının kesinleşmesiyle ön alım hakkının doğduğu ve bu hakkını kullanabileceği gözetilerek işin esasının incelenmesinin gerektiği; kaldı ki, davacıya verilecek yetki ve süre ile hükmen tescil işleminin de gerçekleştirilebileceği, bu nedenlerle hükmün bozulması görüşünde olduğumdan Sayın Çoğunluğun onama kararına katılamıyorum.