Rekabet Kurumu Başkanlığından, REKABET KURULU KARARI Dosya Sayısı : 2022 -5-038 (Ortak Girişim ) Karar Sayısı : 22-41/581-241 Karar Tarihi : 08.09.2022 A. TOPLANTIYA KATILAN ÜYELER Başkan : Birol KÜLE Üyeler : Ahmet ALGAN (İkinci Başkan), Şükran KODALAK, Hasan Hüseyin ÜNLÜ, Ayşe ERGEZEN, Cengiz ÇOLAK , Berat UZUN B. RAPORTÖR LER : Ahmet Ogün KARAGÜLLE , Serkan GÜMÜŞ C. BİLDİRİMDE BULUNAN LAR :- Raffles Leven Limited - Stichting Depositary APG Strategic Real Estate Pool - MacGregor TSH 2 B.V. Tem
Rekabet Kurumu Başkanlığından, REKABET KURULU KARARI Dosya Sayısı : 2022 -5-038 (Ortak Girişim ) Karar Sayısı : 22-41/581-241 Karar Tarihi : 08.09.2022 A. TOPLANTIYA KATILAN ÜYELER Başkan : Birol KÜLE Üyeler : Ahmet ALGAN (İkinci Başkan), Şükran KODALAK, Hasan Hüseyin ÜNLÜ, Ayşe ERGEZEN, Cengiz ÇOLAK , Berat UZUN B. RAPORTÖR LER : Ahmet Ogün KARAGÜLLE , Serkan GÜMÜŞ C. BİLDİRİMDE BULUNAN LAR :- Raffles Leven Limited - Stichting Depositary APG Strategic Real Estate Pool - MacGregor TSH 2 B.V. Temsilci leri: Av. M. Fevzi TOKSOY, Bahadır BALKI, Ertuğrul Can CANBOLAT, Muhammed Safa UYGUR, Alper KARAFİL Tekkeci Sokak No:3 -5 34345 Arnavutköy Beşiktaş /İstanbul (1) D. DOSYA KONUSU: TSH Grafton B.V. nin ortak kontrolünün Raffles Leven Limited, Stichting Depositary APG Strategic Real Estate Pool ve MacGregor TSH 2 B.V. tarafından devralınması işlemi. (2) E. DOSYA EVRELERİ: Rekabet Kurum u kayıtlarına 08.07 .2022 tarih ve 29601 sayı ile giren ve eksiklikleri 20.07.2022 tarih ve 29766 sayılı yazı ile tamamlanan bildirim üzerine düzenlenen 27.07 .2022 tarih ve 2022 -5-038/Öİ sayılı Ortak Girişim Ön İnceleme Raporu görüşülerek karara bağlanmıştır. (3) F. RAPORTÖR GÖRÜŞÜ: İlgili raporda, bildirim konusu işleme izin verilmesinde sakınca bulunmadığı ifade edilmiştir . G. İNCELEME VE DEĞERLENDİRME (4) Yapılan bildirimde , TSH Grafton B.V. nin ( TSH) ortak kontrolünün Raffles Leven Limited ( RAFFLES ), Stichting Depositary APG Strategic Real Estate Pool ( APG ) ve MacGregor TSH 2 B.V. ( CMGO ) tarafından devralınması ile birlikte TSH üzerinde ortak girişim kurulması işlemine izin verilmesi talep edilmiştir. (5) Bildirilen işlem ile birlikte, TSH üzerinde kontrol hakkı veren hisseler RAFFLES, APG ve CMGO tarafından devralınacak olup bu amaçla taraflar arasında Hisse Alım ve Satım Sözleşmesi (HAS) akdedilmiştir. RAFFLES ve APG nin her biri nin %(...) hisseye sahip olaca ğı, CMGO nun ise TSH nin ortak kontrolünü sağlayacak % (...) hisseye s ahip olacağı beyan edilmişt ir. Ek olarak, işlemin tamamlanmasından sonra mümkün olan en kısa sürede, % (...) hissesinin bir yönetim teşvik planı kapsamında piyasaya sürülmesinin beklendiği belirtilmiştir. 22-41/581 -241 2/4 (6) 2010/4 sayılı Rekabet Kurulundan İzin Alınması Gereken Birleşme ve Devralm alar Hakkında Tebliğ in (2010/4 sayılı Tebliğ) 5. maddesinin üçüncü fıkrasına göre, Bağımsız bir iktisadi varlığın tüm işlevlerini kalıcı olarak yerine getirecek bir ortak girişimin oluşturulması, bu maddenin birinci fıkrasının (b) bendi kapsamında bir devralma işlemidir . 2010/4 sayılı Tebliğ kapsamında bir ortak girişim işleminin; i) ortak kontrolün bulunması, ii) ortak girişimin bağımsız bir iktisadi varlık olarak kurulması unsurları açısından değerlendirilmesi gerekmektedir. (7) İmzalanacak olan Ortak Girişim Anlaşması uyarınca, RAFFLES ın ve APG nin, TSH nin işleyişindeki stratejik kararlara ( Yatırım Komitesi Kararları ) ilişkin veto hakkına sahip olacağı, CMGO nun olumlu oyunun ise iş planının (Yatırım Komitesi Kararının) kabul edilmesi için gerekli ol acağı, bu nedenle RAFFLES, A PG ve CMGO nun ortak kontrolünün söz konusu olacağı, dolayısıyla işlemin yukarıda sözü edilen ortak kontrol şartını sağladığı değerlendirilm iştir. (8) Birleşme ve Devralma Sayılan Haller ve Kontrol Kavramı Hak kında Kılavuz un 78. paragrafı ve devamında bir ortak girişimin tam işlevsel olarak nitelendirilebilmesi için; bağımsız olarak faaliyet göstermeyi mümkün kılacak yeterli kaynaklara sahip olma, ana şirketlerin belirli bir işlevi ötesinde faaliyet gösterme, satma ve satın alma ilişkilerinde ana şirketlere bağımlı olmama ve kalıcı olarak faaliyet gösterme gibi nitelikleri haiz olması gerektiği açıklamasına yer verilmiştir . (9) TSH hâlihazırda, Hollanda'da, İspanya'da, İtalya'da, Fransa da, Almanya da ve Avusturya da konaklama tesisleri işletmektedir. Bu kapsamda bildirim sahibi tarafından, TSH nin, işlem öncesinde de özerk bir kuruluş durumunda olduğu, bağımsız olarak işletilen 15 operasyonel tesisten edinilen gelir sayesinde pazarda bağımsız faaliyet göstermek iç in yeterli kaynak erişimine sahip bulunduğu, RAFFLES, APG ve CMGO nun, TSH nin herhangi bir üyesiyle alım/satım ilişkisinin bulunmadığı ve TSH nin 2012 yılından bu yana faaliyet gösterdiği , sınırlı ve kısa bir zaman için kurulmadığı ifade edilmiştir. Değin ilen hususlar çerçevesinde, TSH nin ortak girişimin bir diğer koşulu olan tam işlevsellik şartını da sağla dığı kanaatine ulaşıl mıştır. (10) Bu çerçevede, bildirim konusu işlemin 2010/4 sayılı Tebliğ in 5. maddesindeki esaslar çerçevesinde bağımsız bir iktisadi varlığın tüm işlevlerini kalıcı olarak yerine getirecek bir ortak girişim olarak nitelendirilebileceği değerlendirilmiştir. Tarafların ciro bilgilerinden 2010/4 sayılı Tebliğ in 7. maddesinin (a) bendinde belirtilen ciro eşiklerinin aşıldığı, dolayısıyla bildirime konu işlemin izin alınması gereken bir devralma işlemi niteliğinde olduğu anlaşılmıştır. (11) TSH, öğrenci konaklama hizmetlerinin sağlanması alanında faaliyet göstermektedir. Genellikle bir veya iki sömestrlik sabit dönemler için konaklamaya ihtiyaç duyan öğrenciler ve kısa süreli pansiyonerlere (örneğin, lisansüstü öğrencileri, kursiyerler vb.) konaklama hizmeti sağlamaktadır. TSH aynı zamanda kısa süreli otel konaklaması hizmeti de sağlamaktadır. (12) TSH, altı iş ayağına dayalı farklı işlevlerde kullanılabilen bir otel işletmesi işletmektedir: (Dönemlik misafirler (birkaç ay boyunca konaklama imkânı), uzun dönem misafirleri (14 gece ile 12 ay arasında konaklama imkânı), otel misafirleri (13 geceye kada r konaklama imkânı), yemek ve içecekler, ortak çalışma alanları, toplantı ve etkinlik alanları. ) TSH, tesislerinde spor salonu, yüzme havuzu, 7/24 resepsiyon ve güvenlik, oyun alanı, kütüphane, lobi, çamaşırhane ve posta kutuları gibi her lokasyona göre farklılık gösterebilen çeşitli olanaklar ve hizmetler de sunmaktadır. TSH nin Türkiye de ise herhangi bir varlığı veya faaliyeti bulunmamaktadır. 22-41/581 -241 3/4 (13) İşlem taraflarından GIC1, Singapur Hükümeti adına gayrimenkul yatırımları gerçekleştiren bir holding şirketidir ve bağımsız karar verme yetkisi bulunmaktadır. GIC, Türkiye de ise GIC nin dolaylı iştirakleri olan Euro Taurus S.a.r.l ve Euro Efes S.a.r.l ile faaliyet göstermektedir. Euro Taurus S.a.r.l; İstanbul daki Optimum Outlet ve Eğlence Merkezi ne sahip olan Fer iköy Gayrimenkul Yatırım İnşaat Turizm Sanayi ve Ticaret A.Ş. de % (...), Ankara'daki Optimum Outlet ve Eğlence Merkezi'ne sahip olan Kurtköy Gayrimenkul Yatırım İnşaat Turizm Sanayi ve Ticaret A.Ş.'de % (...) ve İzmir deki Optimum Outlet ve Eğlence Merk ezi'ne sahip olan Esentepe Gayrimenkul Yatırım İnşaat Turizm Sanayi ve Ticaret A.Ş.'de % (...) hisseye sahiptir. GIC tarafından dolaylı olarak ortak kontrol edilen bu teşebbüsler, alışveriş merkezi işletmeciliği alanında faaliyet göstermektedir. (14) GIC nin d iğer bir dolaylı iştiraki olan Euro Efes S.a.r.l ise 2014 yılında bir Türk yatırım şirketi olan Rönesans Gayrimenkul Yatırım A.Ş. nin (RÖNESANS ) toplamda % (...) hissesini devralmıştır.2 Bu devralma işlemleri ile GIC, RÖNESANS üzerinde ortak kontrol hakkına sahip olmuştur. RÖNESANS ın, internet sitesinden edinilen bilgiye göre, teşebbüsün hâlihazırda faaliyette olan (...) gayrimenkulü bulunmaktadır. Söz konusu gayrimenkullerin; (...) alışveriş merkezi, (...) ofis ve (...) karma projeyi kapsadığı belirtilmiştir.3 (15) Diğer bir işlem tarafı APG, gayrimenkul yatırımına odaklanan yatırım fonu APG Strategic Real Estate Pool un yedieminidir. APG nin kontrolüne sahip bulunan Stichting Pensioe nfonds ABP ise Hollanda da kamu sektöründe hizmet veren işverenler ve çalışanlar için emeklilik fonudur. APG, Amsterdam da (...) adet otele sahip olan City ID nin ortak kontrolüne sahiptir. ABP ve APG nin Türkiye deki herhangi bir portföy şirketi üzerind e kontrol sağlayan hissesi nin bulunmadığı belirtilmiştir.4 (16) Ek olarak, GIC ve APG tarafından Archer Hotel Capital B.V. (ARCHER) ve CitizenM B.V. (CITIZENM) ortak kontrol edilmektedir. ARCHER otel gayrimenkullerinin satın alınması, mülkiyeti, yatırımı ve eld en çıkarılması alanında faaliyet göstermektedir. ARCHER ın hâlihazırda Avrupa Ekonomik Alanı nda (...) adet lüks veya üst segment otelin sahibi olduğu bildirilmiştir. CITIZENM ise çeşitli ülkelerde lüks otellerin geliştirilmesi, satın alınması ve işletil mesi alanında faaliyet göstermektedir. CITIZENM in mevcut durumda dünyada (...) adet otelinin faaliyet gösterdiği belirtilmiştir. (17) CMGO ise yasal merkezi Hollanda, Amsterdam'da bulunan, Hollanda yasalarına göre kurulmuş bir limited şirket olup Türkiye'de herhangi bir varlığı veya faaliyeti bulunmamaktadır. CMGO nun, işlemden sonra, TSH ortak girişimi dışında herhangi bir faaliyeti bulunmayacaktır. (18) Yukarıda teşebbüslerin faaliyet alanlarına ilişkin yapılan açıklamalar çerçevesinde, bildirim konusu işlem taraflarının faaliyetlerinin Türkiye de yatay ya da dikey olarak örtüşmediği anlaşılm ıştır. Bu doğrultuda bildirim konusu işlemin 4054 sayılı Rekabetin Korunması Hakkında Kanun un 7. maddesi kapsamında başta hâkim durum yaratılması ya da mevcut bir hâkim durumun güçlendirilmesi olmak üzere ülkenin bütünü yahut bir kısmında herhangi bir mal veya hizmet piyasasındaki etkin rekabetin 1 RAFFLES ı dolaylı kontrol etmektedir. 2 Kurulun 03.12.2014 tarih ve 14-47/866 -396 sayılı kararı. 3 https://rgy.com.tr/hakkimizda/ (Erişim Tarihi: 19.07.2022) 4 APG nin Türkiye deki yatırımlarının esas olarak menkul kıymetlere (tahville ve hisseler) ilişkin olduğu, bu yatırımların ise temel olarak iletişim, enerji, finans, endüstri, teknoloji ve tüketici ürünleri sektörlerine ilişkin olduğu ifade edilmiştir. 22-41/581 -241 4/4 önemli ölçüde azaltılması sonucunu doğuran nitelikte olmadığı, dolayısıyla bildirime konu işleme izin verilebileceği kanaatine ulaşılmıştır. H. SONUÇ (19) Düzenlenen rapora ve incelenen dosya kapsamına göre, bildirim konusu işlemin 4054 sayılı Kanun un 7. maddesi ve bu maddeye dayanılarak çıkarılan 2010 /4 sayılı Rekabet Kurulundan İzin Alınması Gereken Birleşme ve Devralmalar Hakkında Tebliğ kapsamında izne tabi olduğuna; işlem sonucunda etkin rekabetin önemli ölçüde azaltılmasının söz konusu olmaması nedeniyle işleme izin verilmesine, gerekçeli kararın tebliğinden itibaren 60 gün içinde Ankara İdare Mahkemelerinde yargı yolu açık olmak üzere OYBİRLİĞİ ile karar verilmiştir.