Rekabet Kurumu Başkanlığından, REKABET KURULU KARARI Dosya Sayısı : 2010 -3-29 (Devralma) Karar Sayısı : 10-22/305 -113 Karar Tarihi : 11.3.2010 A. TOPLANTIYA KATILAN ÜYELER 10 Başkan : Prof. Dr. Nurettin KALDIRIMCI Üyeler : Doç. Dr. Mustafa ATEŞ, Mehmet Akif ERSİN, Doç. Dr. Cevdet İlhan GÜNAY, Murat ÇETİNKAYA, Reşit GÜRPINAR B. RAPORTÖRLER: Meltem BAĞIŞ AKKAYA , Erdem AKTEKİN C. BİLDİRİMDE BULUNAN : Union Investment Real Estate GmbH Temsilcisi: Av. M. Togan TURAN Sun Plaza, Dereboyu Sok. Kat:14
Rekabet Kurumu Başkanlığından, REKABET KURULU KARARI Dosya Sayısı : 2010 -3-29 (Devralma) Karar Sayısı : 10-22/305 -113 Karar Tarihi : 11.3.2010 A. TOPLANTIYA KATILAN ÜYELER 10 Başkan : Prof. Dr. Nurettin KALDIRIMCI Üyeler : Doç. Dr. Mustafa ATEŞ, Mehmet Akif ERSİN, Doç. Dr. Cevdet İlhan GÜNAY, Murat ÇETİNKAYA, Reşit GÜRPINAR B. RAPORTÖRLER: Meltem BAĞIŞ AKKAYA , Erdem AKTEKİN C. BİLDİRİMDE BULUNAN : Union Investment Real Estate GmbH Temsilcisi: Av. M. Togan TURAN Sun Plaza, Dereboyu Sok. Kat:14 Maslak/İstanbul 20 D. TARAFLAR : - Union Investment Real Estate GmbH Caffamacherreihe 8, 20355 Hamburg/ALMANYA Multi Veste 186 B.V. Hanzeweg 16, 2803 MC, Goudai/HOLLANDA E. DOSYA KONUSU: Union Investment Re al Estate GmbH tarafından, Multi Veste 186 B.V. nin Forum Mersin Gayrimenkul Yatırım A. Ş. deki %35 oranındaki hissesinin satın alınarak tek başına kontrolün tesis edilmesi 30 işlemine izin verilmesi talebi. F. DOSYA EVRELERİ: Kurum kayıtlarına 2.2.2010 tarih ve 964 sayı ile giren ve en son 24.2.2010 tarih ve 1733 sayı ile eksiklikleri tamamlanan bildirim üzerine, 4054 sayılı Rekabetin Korunması Hakkında Kanun un 7. maddesi ile 1997/1 sayılı Rekabet Kurulu ndan İzin Alınması Gereken Birleşme ve Devralmalar H akkında Tebliğ in ilgili hükümleri uyarınca yapılan inceleme sonucu düzenlenen 3.3.2010 tarih ve 2010 -3- 29/Öİ -10-MBA sayılı Birleşme/Devralma Raporu, 4.3.2010 tarih ve REK.0.07.00.00 - 120/77 sayılı Başkanlık Önergesi ile 10 -22 sayılı Kurul toplantısında gör üşülerek karara bağlanmıştır. 40 G. RAPORTÖRLERİN GÖRÜŞÜ: İlgili Rapor'da; bildirim konusu işlemin, 4054 sayılı Kanun un 7. maddesi ve bu maddeye dayanılarak çıkarılan 1997/1 sayılı Rekabet Kurulu ndan İzin Alınması Gereken Birleşme ve Devralmalar Hakkında Tebliğ kapsamında izne tâbi bir devir işlemi olduğu, bununla birlikte işlem sonucunda aynı Kanun maddesinde belirtilen nitelikte hâkim durum yaratılmasının veya mevcut hâkim durumun güçlendirilmesinin ve böylece ilgili pazarlarda rekabetin önemli ölçüde azaltılmasının söz konusu olmaması nedeniyle işleme izi n verilebileceği sonuç ve kanaatine ulaşıldığı ifade edilmektedir. 50 10-22/305 -113 2 H. İNCELEME VE DEĞERLENDİRME H.1. İlgili Pazar H.1.1. Sektöre İlişkin Genel Bilgiler Türkiye de perakende sektörü enerji, eğitim ve sağlıktan sonra dördüncü büyük sektör olup, söz konusu sektörün 2006 yılı toplam cirosu 136.9 milyar ABD Doları dır. Toplam 2,5 milyon kişiye istihdam sağlayan sektör, 16 milyon metrekare satış alanıyla hizmet vermektedir. 60 "Türkiye'de Perakende Pazarı ve AVM'ler için Öngörüler 2015" adlı raporda perakende pazarının gelişimine bağlı olarak organize pazarın önemli bir kurumu olan alışveriş merkezlerinin ticari gayrimenkul yatırımı olarak hızla genişlediği ifade edilmiştir. Anılan raporda, inşaat ve planlama aşamasında olan alışveriş merkezlerinin (AVM) de tamamlanmasıyla Türkiye nin AVM kapasitesinin hızla genişleyeceğine işaret edilerek, toplam AVM sayısının 2010 yılı sonunda 288'e ulaşacağı öngörülmüştür. AVM'lerde 2010 sonrasında genişlemenin daha sınırlı , istikrarlı ve seçici olacağı tahminine yer verilen raporda, 2015 yılında AVM'lerdeki kiralanabilir alanın 10 milyon metrekare olacağı kaydedilmiştir. 70 Diğer yandan, Alışveriş Merkezleri ve Perakendeciler Derneği (AMPD) verilerine göre hâlihazırda Türkiye de 179 AVM bulunmaktadır. Yine aynı kaynağa göre toplam AVM sayısının %32 si İstanbul da yer almaktadır. 1000 kişi başına düşen metrekare bazında AVM toplam kullanım alanı Türkiye de 49,8 m2 dir. Avrupa çapında bakıldığında ise bu oranın en yüksek olduğu ülke 734 m2 ile Norveç olduğu, Avrupa ortalamasının ise 200 m2 civarında olduğu görülmektedir. H.1.2. İlgili Ürün Pazarı 1997/1 sayılı Tebliğ in 4. maddesine göre, devralma işlemlerinde devre konu mal 80 veya hizmetlerle tüketicinin gözünde fiyatı, kullanım amaçları ve nitelikleri bakımından aynı sayılan mal veya hizmetlerden oluşan pazar ilgili ürün pazarını oluşturmaktadır. Dolayısıyla belirli bir ürün ve onunla yüksek ikame edilebilirliği olan diğer ürünlerden oluşan pazar ilgili ürün pazarının tanımında temel alınmaktadır. Corio N.V. tarafından, Miratur Turizm İnşaat ve Ticaret A.Ş. nin sermayesinin tamamının devralınmasına ilişkin 5.4.2007 tarih, 07 -30/298 -114 sayılı Kurul kararında ilgili ürün pazarı inşaat ve gayrimenkul yatırımı pazarı ; ilgili coğ rafi pazar ise devre konu teşebbüsün faaliyetleri açısından herhangi bir coğrafi sınırlama olmaması dikkate alınarak, Türkiye Cumhuriyeti olarak tespit edilmiştir. Yine Corio N.V nin 90 taraf olduğu benzer bir dosyada ise 8.2.2007 tarih, 07 -13/95 -25 sayılı Kurul kararıyla ilgili ürün pazarı alışveriş merkezi işletmeciliği ; ilgili coğrafi pazar ise alışveriş merkezinin Denizli de bulunması sebebiyle Denizli ili olarak tespit edilmiştir. Corio N.V. nin ACT4 Gayrimenkul Geliştirme Yatırım İnşaat ve Ticaret A.Ş. yi devralmasına ilişkin 3.7.2008 tarih, 08 -43/588 -221 sayılı Kurul kararında ise ilgili ürün pazarının alışveriş işletmeciliği pazarı ; coğrafi pazarın ise işlemin gerçekleşeceği il olarak belirlenmesinin uygun olacağı , ancak işlemin herhangi bir paz ar tanımında hâkim durum yaratılması veya mevcut hâkim durumun güçlendirilmesi sonucunu doğurmaması nedeniyle ilgili pazar tanımı yapılmasına gerek görülmemiştir. Yine bir devralma dosyası kapsamında 31.7.2008 tarih, 08 -49/693 -269 sayılı Kurul kararında 100 10-22/305 -113 3 da benzer bir yol izlenerek ilgili ürün pazarı ve ilgili coğrafi pazar tanımı yapılmasına gerek görülmemiştir. Bu çerçevede mevcut dosya kapsamında hisse devrine konu şirket, Forum Mersin AVM sinin işletilmesinden sorumludur. Kurul un önceki kararlarından h areketle şirketin alışveriş merkezi işletmeciliği pazarında faaliyet gösterdiğini söylemek mümkündür. Union, Forum Mersin dışında UIR Mediatürk Birinci Gayrimenkul Yatırım A.Ş. ile de aynı pazarda faaliyet göstermektedir. Devreden konumundaki şirket Mult i de birçok farklı iştiraki ile alışveriş merkezi işletmeciliği pazarında yer almaktadır. 110 Bu kapsamda ilgili ürün pazarı, yukarıda yer verilen önceki Kurul kararlarında değerlendirilen unsurlar çerçevesinde, alışveriş merkezi işletmeciliği ve ilgili co ğrafi pazar da Forum Mersin in kurulu olduğu Mersin ili olarak belirlenmiştir. H.2. Taraflar H.2.1. Union Investment Real Estate GmbH (Union) Devralan Union, Almanya kanunları uyarınca kurulmuş bir limited şirkettir. Hamburg merkezli Union ın %94 oranındaki hissesi Union Asset Management Holding AG nin elinde bulunmaktadır. Union Asset Management Holding AG nin tamamına ise 120 merkezi Frankfurt A.M. de bul unan German DZ Bank AG sahiptir. Şirket in yönetim kurulu üyeleri; Dr. Frank Bılland, Ingo Hartlıef, Dr. Karl -Joseph Hermanns -Engel ve Dr. Reinhard Kutscher den oluşmaktadır. Union, devre konu Forum Mersin in hâlihazırda %65 oranındaki hissesine sahiptir. Forum Mersin dışında, Türkiye de Union tarafından kontrol edilen iki şirket daha bulunmaktadır. Union ın Türkiye de ortak veya tam kontrolüne sahip olduğu şirketlere ilişkin bilgiler Tablo 1 de sunulmaktadır. Tablo 1 - Union ın Hisse Sahibi Olduğu Türkiy e de Faaliyet Gösteren Şirketler 130 Şirket Union ın Payı (%) 2009 Cirosu(TL) Multi Turkmall Onyedi Emlak Yatırım İnşaat ve Ticaret A.Ş. UIR Mediatürk Birinci Gayrimenkul Yatırım A.Ş. Forum Mersin Gayrimenkul Yatırım A.Ş. Kaynak: Bildirim Formu H.2.2. Multi Veste 186 B.V. (Multi) Devreden Multi , Hollanda da kurulmuş olan ve gayrimenkul yatırım ve yönetim işinde faaliyet gösteren bir teşebbüs olup , hisselerinin kontrolüne Multi Corporation B.V. sahiptir. Multi nin Türkiye deki faaliyetlerinden 2009 y ılında elde ettiği ciro . ( ) TL olarak gerçekleşmiştir. H.2.3. Forum Mersin Gayrimenkul Yatırım A.Ş. (Forum Mersin) 140 Devre konu Forum Mersin, 2007 yılında kurulmuş olup faaliyet konusu Forum Mersin AVM sinin işletilmesidir. Forum Mersin i n yönetim kurulunun 3 üyesi Union, 2 üyesi ise Multi tarafından atanan beş kişiden oluşmaktadır. Yönetim kurulunun toplantı ve karar nisabı dört olup, şirket Union ve Multi tarafından müştereken kontrol edilmektedir. Şirketin yönetim kurulu üyeleri; Maatin Leınemann , Nicolaas Wilkes 10-22/305 -113 4 Veldhuıs , Levent Eyüboğlu , Ralf Schaffus ve Alexander Eggert tir . Forum Mersin in mevcut hisse yapısına Tablo 2 de yer verilmektedir. Tablo 2 Forum Mersin Hissedarlık Yapısı 150 Hissedar Hisse Grubu Pay Adedi Pay Oranı (%) Union Investment Real Estate GmbH A 72.969.416 64,99 Multi Veste 186 B. V. B 39.291.226 35 UIR Verwaltungsgesellschaft mbH A 1 0,01 Lars Uwe Richter A 1 0,01 Kubilay ÖZBİSİKLETÇİ A 1 0,01 TOPLAM 112.260.645 100 H.2.4. Multi Turkmall Kırkaltı Emlak Ya tırım İnşaat ve Ticaret A.Ş. (Multi Turkmall) Hisselerinin tamamına Multi Corparation Grubu şirketlerinden Multi Veste 346 B.V. nin sahip olduğu Multi Turkmall, devir işlemi sırasında kullanılmak üzere kurulmuş bir anonim şirkettir. Şirketin herhangi bir m alvarlığı veya cirosu bulunmamaktadır. H.3. Yapılan Tespitler ve Hukuki Değerlendirme H.3.1. Kontrol Değişikliğinin Değerlendirilmesi 160 1997/1 sayılı Tebliğ in 2. maddesinin (b) bendine göre, herhangi bir teşebbüsün ya da kişinin diğer bir teşebbüsün malv arlığını ya da ortaklık paylarının tümünü veya bir kısmını ya da kendisine yönetimde hak sahibi olma yetkisi veren araçları devralması veya kontrol etmesi 4054 sayılı Kanun un 7. maddesi çerçevesinde teşebbüsler arası birleşme ve devralma kabul edilmektedi r. Tebliğ in aynı maddesi uyarınca kontrol , ayrı ayrı ya da birlikte, fiilen ya da hukuken bir teşebbüs üzerinde belirleyici etki uygulama olanağını sağlayan haklar, sözleşmeler veya başka araçlarla ve özellikle bir teşebbüsün malvarlığının tamamı 170 veya b ir kısmı üzerinde mülkiyet veya isletilmeye müsait bir kullanma hakkıyla veya bir teşebbüsün organlarının oluşumunda veya kararları üzerinde belirleyici etki sağlayan haklar veya sözleşmelerle meydana getirilebilmektedir. Bildirime konu işlem, Multi ve U nion ın ortak kontrolündeki Forum Mersin de bulunan Multi hisselerinin Union tarafından satın alınmasıdır. İşlemin şartları, taraflar arasında 26.1.2010 tarihinde imzalanan Ön Sözleşme ve esas olarak 18.2.2010 tarihinde imzalanan Forum Mersin Çerçeve Anlaş ması ile düzenlenmektedir. Başvuru konusu işlemin üç aşamada gerçekleştirilmesi öngörülmektedir. İlk aşamada 180 Multi Turkmall, Multi ye ait Forum Mersin hisselerini satın alacak, Multi ye ödenecek miktar ise Multi Turkmall a ödenmiş sermaye olarak aktarıla rak Multi nin, Multi Turkmall ın hissedarı olması sağlanacaktır. İkinci aşamada Forum Mersin, Multi Turkmall hisselerinin tamamını satın alacaktır. Bu aşamada, Forum Mersin de Multi tarafından atanan yönetim kurulu üyeleri istifa edecek ve yerlerine Union tarafından atanacak üyeler gelecektir. Böylece bu aşamada Forum Mersin in kontrolü Union a geçecektir. Son aşamada ise Multi Turkmall ve Forum Mersin şirketleri, Forum Mersin çatısı altında birleşecektir. 10-22/305 -113 5 Anılan işlemler sonucunda Forum Mersin in mutlak kontrolünün Union a geçecek 190 olması sebebiyle bildirim konusu işlem , 1997/1 sayılı Tebliğ in 2. maddesi anlamında bir devralma işlemidir. H.3.2. Yoğunlaşmanın Değerlendirilmesi Dosya mevcudu bilgi ve belgeden; işlemin taraflarından Multi Grubu nun Türkiye de elde ettiği 2009 yılı toplam cirosunun . ( . ) TL ol duğu anlaşılmıştır. 1997/1 sayılı Tebliğ in 4. maddesinde belirtilen 25 milyon TL ciro eşiği aşıl dığından diğer verilere bakılmaksızın, anılan işlem izne tabi dir. 200 İşlem sonucund a Forum Mersin in tam kontrolüne sahip olacak Union, diğer iştiraki UIR Mediaturk Birinci Gayrimenkul Yatırım Sanayi ve Ticaret A. Ş. ile alışveriş merkezi işletmeciliği pazarında faaliyet gösteriyor olsa da, şirketin Mersin coğrafi pazarında faaliyeti bul unmamaktadır. Union ın ilgili pazarlarda Forum Mersin dışında faaliyeti olmamasına bağlı olarak, Forum Mersin in tam kontrolünü elde etmesi sonucunda ilgili pazarın yapısında bir değişiklik gerçekleşmeyecektir. Dolayısıyla mevcut dosya kapsamında anılan de vir işlemi çerçevesinde yeni bir hâkim durum yaratılması söz konusu değildir. 210 I. SONUÇ Düzenlenen rapora ve incelenen dosya kapsamına göre; Bildirim konusu işlemin, 4054 sayılı Kanun un 7. maddesi ve bu maddeye dayanılarak çıkarılan 1997/1 sayılı Rek abet Kurulu ndan İzin Alınması Gereken Birleşme ve Devralmalar Hakkında Tebliğ kapsamında izne tabi olduğuna, işlem sonucunda aynı Kanun maddesinde belirtilen nitelikte hakim durum yaratılmasının veya mevcut hakim durumun güçlendirilmesinin ve böylece rek abetin önemli ölçüde azaltılmasının söz konusu olmaması nedeniyle işleme izin verilmesine OYBİRLİĞİ ile 220 karar verilmiştir.