T.C. İSTANBUL BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 45. HUKUK DAİRESİ DOSYA NO: 2025/1748 KARAR NO : 2026/212 T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A İ S T İ N A F K A R A R I İNCELENEN KARARIN MAHKEMESİ: BAKIRKÖY 5. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ TARİHİ: 09/10/2025 NUMARASI : 2024/278 Esas 2025/901 Karar DAVANIN KONUSU: Tazminat (Haksız Fiilden Kaynaklanan) KARAR TARİHİ: 11/02/2026 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 353. Maddesi uyarınca dosya incelendi, GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ: DAVA: Davacı vekili dava…
T.C. İSTANBUL BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 45. HUKUK DAİRESİ DOSYA NO: 2025/1748 KARAR NO : 2026/212 T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A İ S T İ N A F K A R A R I İNCELENEN KARARIN MAHKEMESİ: BAKIRKÖY 5. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ TARİHİ: 09/10/2025 NUMARASI : 2024/278 Esas 2025/901 Karar DAVANIN KONUSU: Tazminat (Haksız Fiilden Kaynaklanan) KARAR TARİHİ: 11/02/2026 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 353. Maddesi uyarınca dosya incelendi, GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ: DAVA: Davacı vekili dava dilekçesi ile; davacının ... nolu kooperatif ortağı olarak ara blok 62 nolu bağımsız bölümü davalı kooperatiften 24.01.2006 tarihinde 41.000 USD' ye satın aldığını, söz konusu dükkanın davacıya "en iyi yatırım yapılacak yer buralardır" denilerek ve ana kooperatif yönetim planının ve ana sözleşmesinin ilgili maddeleri okutularak ikna edilmek suretiyle satıldığını, ana sözleşme ve yönetim planı okunduğunda sadece davacının satın aldığı dükkanların bulunduğu bölümde tekstil dışında (Noter, Eczane, Büfe vs) gibi dükkanlar açılabileceğinin yazıldığını ve ana yapıda çarşı, iş hanı, ara blok (davacıya satılan dükkanın olduğu bölüm) dışında kalan yerlerde ana taşınmaz genel kurulca aksine bir karar alınmadığı sürece münhasıran tekstil ürünleri ticareti yapılacağı, ekonomideki değişiklikler ve günün icapları gerektirdiği takdirde ana taşınmaz kat malikleri kurulunun 2/3 ekseriyeti ile karar alınması halinde diğer ticari işlerde yapılabileceği düzenlendiğini, söz konusu yönetim planı hükmü davacıya gösterilmek suretiyle yapılan satıştan sonra davalı kooperatifin site yönetim planına uymayarak tekstil dışında iş yapan işyerlerinin istenilen her yerde açılmasına göz yumduğunu ve bu suretle davacının zarara uğramasına sebep olduğunu, zira diğer dükkanlar 2 katı kadar değerlenmiş iken davacının dükkanın bulunduğu ara bloktaki dükkanlar satın alındığı fiyatlarla bile müşteri bulamadığını, ana sözleşme ve site yönetim planına uymayan kooperatifin davacının zarara uğramasına sebebiyet vermiş olup dükkanının değerlenmesine imkan tanımadığını bu nedenlerle fazlaya ilişkin haklar saklı kalmak üzere davalı kooperatiften 5.000,00 TL maddi zararının tazminini talep ve dava etmiştir. CEVAP: Davalı kooperatif vekili cevap dilekçesi ile; Davalı kooperatifin 2006 yılında ferdileşmeyi gerçekleştirmesi nedeniyle ana yapıda uygulanması gereken kanunun kat mülkiyeti kanunu olduğundan davanın görevli sulh hukuk mahkemesinde görülmesi gerektiğini, iddiaları kabul anlamına gelmemek kaydıyla kanunda öngörülen süre yönünden ve davadaki tüm talepler yönünden zamanaşımı itirazında bulunduklarını, kooperatif bünyesinde ferdileşme sonucu bağımsız bölüm tapularını alan üyelerin mülkiyet haklarının kısıtlanmasının mümkün olmadığını, tapusunu alan üyelere veya kiracılarına işyeri açma ve çalışma ruhsatlarının Belediye tarafından verildiğini ve davalı kooperatifin ruhsat verme yönünden söz sahibi olmadığını bu nedenle dava konusu uyuşmazlığın muhatabının kooperatif olmadığından aktif husumet yokluğu nedeniyle reddinin gerektiğini, ana yapıda uygulanması gereken kanunun kat mülkiyeti kanunu olduğunun tartışmasız olduğundan dava konusunun tamamen mülkiyet ile ilgili olduğunu, davacı yanca kooperatif yönetim planına aykırı davranan kat maliklerine karşı dava açma haklarının bulunduğunu bu nedenle huzurdaki davanın kooperatife karşı açılmasının MK 2 maddesine aykırılık teşkil ettiğini, Tekstilkent yerleşkesinde 4000 nin üzerinde iş yeri olduğu bu işyerlerinin mülkiyetinin şahıslara ait olduğu, dolayısıyla her malik işyerini kiraya verirken veya kendi kullanırken kooperatif yönetiminden izin almadığını, davalı kooperatif tarafından Esenler Belediyesine 03.06.2010 tarih ve ... kayıt nolu, 19.09.2011 tarih ve 1026 nolu,22.02.2012 tarih ve ... nolu dilekçeler ile başvurulduğunu ve davacı kooperatifte bulunan işyerlerine yönetim planına uygun olarak ruhsat verilmesinin istendiğini, bu durumda kooperatifin yönetim planına aykırı olarak tekstil dışında faaliyet gösterilmesine izin verdiğinden bahsedilemeyeceğini, herhangi bir işyeri satın almış bir malikin taşınmazın değerinin artmadığı düşüncesiyle kooperatif yönetimine yada yapı müteahhidine dava açabileceğini ancak bu halde sonucun hiçbir hukuki alt yapısının olamayacağını, şu anda dahi tekstilkent yerleşkesinde doluluk oranının %60 civarında olduğunu, doluluk oranının düşük olması halinde taşınmaz değerinin de artmayacağının bir realite olduğunu, taşınmazın değerinin artmaması konusunda davacının kendi kusuru ile dahi zarar edebileceği ortada iken davacı yanın kötü niyetli şekilde 2006 yılından bu yana rızası ile sahip olduğunu ve dava konusu iddia ve taleplerine ilişkin gerek yönetime gerekse genel kurul toplantılarına gündem maddesi ekletme girişimi olmadığını, toplantı tutanaklarında buna ilişkin şerh koymadığı göz önüne alındığında malik olduktan 12 yıl sonra gelen iş bu iddia ve taleplere itibar edilemeyeceğinden haksız davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir. İLK DERECE MAHKEMESİ'NİN KALDIRMA ÖNCESİ VE SONRASI KARARLARI İLE DAİREMİZİN KALDIRMA KARARI : Mahkemece, " Her ne kadar ferdileşmeye gidilmiş bağımsız bölümlerde kat mülkiyeti kurulmuş ise de davalı kooperatifin fiilen işletme kooperatifi gibi çalışıp görev yaptığı bu nedenle aidat toplama hakkı bulunduğu gözetildiğinde, görevsizlik yönünde yapılan incelemede mahkememizin görevli olduğu kanaati oluşmakla, davalı taraf haksız fiili nedeniyle oluşan zararın tespiti talebinde bulunulmuş ise de davada 634 sayılı KMK m.28 -24 mad açısından da değerlendirme yapıldığında Yönetim planlarının bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmünde olduğu, yine kat maliklerinin uymakla yükümlü oldukları bağımsız bölümlerin özgülenen amaca uyun kullanılmalarının asıl olduğu, ancak kooperatif yönetim planındaki "ana yapıda çarşı işhanı ara blok dışında kalan bütün bağımsız bölümlerde ana taşınmaz genel kurulunca aksine bir karar alınmadığı sürece münhasıran tekstil ürünleri ticareti yapılacaktır hükmünden kaynaklanan oluşan zarardan Kooperatif yönetiminin sorumlu tutulmasının hakkaniyete uygun düşmeyeceği, bağımsız bölümlerin büyük çoğunluğunun maliklerine devredildiği, yönetim planının genel hükümlerinde yapılan 6. madde ekonomideki değişiklikler ve günün icapları gerektirdiği takdirde ana taşınmaz kat malikleri kurulunun 2/3 ekseriyeti ile karar alınması halinde diğer ticari işlerde yapılabilir" ibaresinin bulunduğu gözönüne alındığında davalının sorumluluğunun bulunmadığı " gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.Verilen karar davacı vekilince istinaf edilmesi üzerine dairemizin 28/02/2024 tarih 2021/116 E. 2024/284 K. Sayılı ilamı ; "...O halde mahkemece yapılacak iş, iddia olunan zarar ile yönetim planına uyulmaması arasında illiyet bağı bulunup bulunmadığı ve varsa zarar miktarı konusunda iki gayrimenkul değerleme uzmanı ve kooperatif uzmanından oluşan bilirkişi heyetinden alınacak rapor ile davacıya ait taşınmazın değerine etki eden etkenler araştırılarak muadiline göre değer artışından kaynaklanan bir zararı bulunup bulunmadığı, var ise zararın, yönetim planına aykırı şekilde tekstil dışında iş yapan işyerlerinin, planda öngörülen yer dışında başka yerlerde açılmasından kaynaklanıp kaynaklanmadığı, yahut bu durum davacı taşınmazının değer artışınındaki kaybının ne kadarını etkilediği saptanarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken hukuki yanılgı ile yazılı şekilde karar verilmesi hatalı olmuştur. Öte yandan, davalı vekili cevap dilekçesinde zamanaşımı definde bulunmasına rağmen zamanaşımı defi hakkında değerlendirme yapılmadan esas hakkında karar verilmesi de doğru görülmemiştir. " gerekçesiyle davacı vekilinin istinaf başvurusun kabulü ile dairemiz kararına uygun şekilde yargılama yapılamak ve yeniden bir karar verilmek üzere kaldırma kararı verilmiştir. Dairemizin kaldırma kararında sonra yapılan yargılama sonucunda mahkemece, " ...İstinaf İlamı doğrultusunda bilirkişi raporu aldırıldığı, hükme esas alınan bilirkişi raporunda Yönetim planına aykırı şekilde tekstil dışında iş yapan işyerlerinin, planda öngörülen yer dışında başka yerlerde açılmasının değer düşüklüğü yaratmayacağı, iddia olunan zarar ile yönetim planına uyulmaması arasında illiyet bağı olmadığı, taşınmazların değerinin; bulunduğu bloğa değil, dükkan özellikleri, büyüklüğü, cephesi, vitrini gibi etkenlere bağlı olduğunun tespit edildiği, bilirkişi raporunun denetime elverişli ve hüküm kurmaya elverişli olduğu değerlendirilerek iddia olunan zarar ile yönetim planına uyulmaması arasında illiyet bağı olmaması sebebiyle davanın reddine " karar verilmiştir. İSTİNAF SEBEPLERİ Davacı vekili tarafından dava dilekçesindeki nedenler tekrarlanarak istinaf yasa yoluna başvurulmuştur. Aynı nitelikteki başka bir davada kabul kararı verildiğini, Bakırköy 6. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2024/649E.2025/707K. Sayılı dosyası huzurdaki davamızla davanın tarafları dışında birebir aynı olduğunu, aynı nitelikteki o mahkemede açılan davada " davalı kooperatifin denetim yükümlülüğünü yerine getirmemesini sebebiyle %5 oranda kusurlu olduğu, bundan kaynaklı davacının talep edebileceği miktarın 13.500TL olduğunun hesaplandığı, bu raporun denetime ve hükme elverişli görülerek kooperatif yönetim kurulunun denetim görevini ihlali sebebiyle dava ve davanın belirsiz alacak davası olarak açılması sebebiyle belirli hale getirilen miktarlarda dikkate alınarak davalının kusuru oranında kısmen sorumlu olduğu değerlendirilerek 13.500TL tazminata" hükmedildiğini, aynı adliyede görülen iki komşu dükkanın aynı sebeplere dayanarak açtığı davalardan birinden tazminata hükmedilirken diğerinde davanın reddedilmesi öncelikle hukuk güvenliği açısından kabul edilemeyeceğini, bilirkişi heyeti yeterli inceleme yapmadığını, davalının kusuru ile zarara sebebiyet verildiği sabit olup tanık beyanları göz ardı edildiğini, tanık ifadelerinde, tekstil dışı faaliyetlerin taşınmaz değerini en az %30-40 oranında düşürdüğü açıkça ifade edilmiş olmasına rağmen, bu deliller kararda hiç değerlendirilmediğini ileri sürmüştür. DELİLLERİN DEĞERLENDİRMESİ VE GEREKÇE HMK'nın 355. ve 357. maddeleri gereğince istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle bağlı olarak ve kamu düzenine aykırılık hususlarını da gözetilerek yapılan inceleme neticesinde; Dava, kooperatif üyeliğinden kaynaklı, davalı kooperatif yönetimin, kooperatif ana sözleşme ve yönetim planına aykırı davrandığı iddiası ile kooperatiften satın alınan taşınmazdan dolayı uğranılan zararın tazmini istemine ilişkindir. Davacı, davaya konu bağımsız bölümü, ana sözleşme ve yönetim planına güvenerek davalı kooperatiften satın almak suretiyle kooperatife üye olduğunu, yönetim planında sadece davacının satın aldığı dükkanların bulunduğu bölümde tekstil dışında (noter, eczane, büfe, vs) gibi dükkanlar açılacağı taahhüdüne güvenerek söz konusu yeri satın aldığını, ancak davalı kooperatifin, sözleşmeye ve yönetim planına aykırı olarak tekstil ürünleri dışında başkaca işle iştigal eden taşınmazların her yerde faaliyet göstermesine göz yummak suretiyle satın alınan taşınmazda değer kaybının yaşandığını belirterek meydana gelen zararın tazmini istemiyle dava açmıştır.Davalı kooperatif Ana Sözleşmesinin " İşyerleri ve Diğer Tesislerin Belirlenmesi" başlıklı 59. Maddesi ; “İşyerleri, arsa durumuna projeye, ortakların ihtiyaç ve tercihlerine göre değişik tip ve gruplar halinde planlanabilir. Yaptırılacak işyerleri ile 65. Maddesinde belirtilen müşterek tesislerin sayısı, cins ve özellikleri, kooperatifin amacına ve ortakların ihtiyaçlarına uygun olarak genel kurulca belirlenir.Bu belirleme sırasında işyerlerinin gerek tip ve gruplar gerekse diğer özellikleri itibari ile ortakların isteklerine göre dağıtılması esası da kararlaştırılabilir. Kooperatifçe işyeri inşaatlarının devamı sırasında veya tamamlanmasından sonra değişik yer ve zamanlarda yeniden arsa alınması ve ortak kaydedilmesi şeklinde faaliyette bulunulamaz.”Yönetim Planın Genel Hükümlerinin düzenlendiği 6. Maddesi ; “ Ana yapıda çarşı, işhanı, ara blok dışında kalan bütün bağımsız bölümlerde ana taşınmaz genel kurulunca aksine bir karar alınmadığı sürece münhasıran, tekstil ürünleri ticareti yapılacaktır. (Ekonomideki değişiklikler ve günün icapları gerektirdiği takdirde ana taşınmaz kat malikleri kurulunun 2/3 ekseriyeti ile karar alınması hafinde diğer ticari işlerde yapılabilir.) "7. Maddesi ; " Bu yönetim planı tek malik sıfatıyla kooperatif genel kurulunun (24.06.2000) tarihinde yönetim kuruluna verdiği yetkiye dayanılarak ve genel kurulun kararı doğrultusunda kooperatif tüzel kişiliğinin temsilen yönetim kurulunca düzenlenmiştir. Bu yönetim planı, bağımsız bölüm sahiplerini ve onların külli ve cüzi haleflerini, kiracılarını ve onlar adına zilyet olan ve tasarruf edenleri de bağlar." 11/8. Maddesi “ Bağımsız bölüm malikleri bağımsız bölümlerini yönetim planına uygun olarak, bağlı kat malikleri listesinde gösterilen iştigal amaçları dışında kullanamayacağı gibi, bağımsız bölümlerinin dışını da kesinlikle kullanamazlar." Geçici 4. Maddesi ; "Bu yönetim planında yer alan, her türlü organlara verilen yetkilerin tamamını ferdi mülkiyete geçilinceye kadar kooperatif genel kurulu, yönetim ve denetim kurulu son safhaya kadar kullanırlar."Geçici 5. Maddesi ; " Kooperatif genel kurulu, ana taşınmaz genel kurulunu, kooperatif yönetim kurulu, ana taşınmaz yönetim kurulu ve bölüm (blok) malikleri denetim kurulu görevlerini ifa eder. Ferdi Mülkiyete geçilme işlemleri tümüyle tamamlana kadar, iş bu yönetim planında gerekli değişikliği, ... İstanbul Tekstil İmalat ve Satıcıları Toplu İş yeri Yapı Kooperatifi Yönetim kurulu yapar. “ şeklinde düzenlenmiş olduğu görülmüştür.Somut olayda; mahkemenin, göreve ilişkinin tespitinde belirtildiği gibi davalı kooperatifin fiilen işletme kooperatifi gibi görev yaptığı, nitekim yönetim planının geçici 4 ve 5 maddeleri kapsamında Kooperatif Genel Kurulu'nun, Ana Taşınmaz Genel Kurulunu, Kooperatif Yönetim Kurulu'nun da Ana Taşınmaz Yönetim Kurulu görevlerini ifa edeceği düzenlenmiş olması nedeniyle, kooperatif yönetiminin, kat malikleri kurulu tarafından değil, davalı yönetim kurulu tarafından idare edildiği, bu nedenle davaya konu uyuşmazlığın 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu kapsamında ele alınması gerekmektedir.Dairemizin önceki kaldırma kararın ifade edildiği üzere davalı kooperatifin 24.06.2000 tarihli genel kurul kararı doğrultusunda verilen yetki gereği, kooperatif tüzel kişiliğini temsilen yönetim kurulunca düzenlenen yönetim planının 6. Maddesinde açıkça düzenlendiği üzere; ana yapıda çarşı, işhanı, ara blok dışında kalan diğer bütün bağımsız bölümlerde ana taşınmaz genel kurulunca aksine bir karar alınmadığı sürece, sadece tekstil ürünleri ticareti yapılacağının belirlenmiş olduğu, davalı kooperatifin, ana sözleşme ve yönetim planındaki genel kurul kararı ile belirlenen tüm şartlara uyma ve denetleme yükümlülüğü ve sorumluluğunun bulunduğunun kabul edilmesi gerekmektedir. Her ne kadar yönetim planına aykırı davranan kat malikleri ile ruhsatı veren Belediye'nin sorumlu olduğu savunulmuş ise de site yönetim planı kapsamında bağımsız bölümlerde iştigal faaliyetleri ve iş kollarının hangi blok ve taşınmazlarda ne şekilde yapılacağına ilişkin olarak davalı kooperatifin ana sözleşme ve site yönetim planı çerçevesinde bizzat söz sahibi olduğu ve denetleme yükümlülüğü bulunması nedeniyle davalı kooperatif yönetiminin sorumluluğu ortadan kaldırmayacağı, bu durum yönetim planına aykırı davranan üyeler ile kooperatif arasındaki iç ilişkiyi ilgilendirdiğinden davalı kooperatifin bu yöndeki savunması yerinde görülmemiştir. Her ne kadar davalı kooperatifin yönetim planında bu yönde yapılacak değişikliğin ana taşınmaz kat malikleri kurulunun (Kooperatif Genel Kurulunun) 2/3 ekseriyeti ile karar alınması halinde ancak Çarşı, İşhanı ve Ara blok dışındaki, diğer bağımsız bölümlerde ticari iş ve faaliyet gösterilebileceğine yönelik karar alınabileceğinin belirtilmiş olmasına rağmen bu yönde alınmış genel kurul kararının mevcut dosyaya ibraz edilmediğinden, davalı kooperatif yönetim kurulunun, kooperatifin, yönetim planına ve ana sözleşmeye uygun yönetilememesi nedeniyle davacının varsa uğradığı zarardan sorumludur. Dairemizin kaldırma kararı doğrultusunda; iddia olunan zarar ile yönetim planına uyulmaması arasında illiyet bağı bulunup bulunmadığı ve varsa zarara ilişkin olarak; davacıya ait taşınmazın değerine etki eden etkenler araştırılarak muadiline göre değer artışından kaynaklanan bir zararı bulunup bulunmadığı, var ise zararın, yönetim planına aykırı şekilde tekstil dışında iş yapan işyerlerinin, planda öngörülen yer dışında başka yerlerde açılmasından kaynaklanıp kaynaklanmadığı, yahut bu durum davacı taşınmazının değer artışınındaki kaybının ne kadarını etkilediği konusunda iki gayrimenkul değerleme uzmanı ve kooperatif uzmanından oluşan bilirkişi heyetinden alınan 09/12/2024 tarihli kök ve 14/05/2025 tarihli ek raporda özetle; "...Konu taşınmaz Tekstilkent Sitesi 62 nolu bağımsız bölümde yer aldığı, taşınmaz dükkan nitelikli olup dosyasında yapılan inceleme neticesinde 60,25 m'alana sahip olduğu tespit edildiği, dava konusu taşınmazın 7.3.2025 tarihinde mahallinde yapılan incelemede 10AC Ara Blok Çarşı içinde bulunduğu depo olarak kiralandığı görüldüğü, dosyaya taraflarca sunulan emsal sözleşme bulunmadığı için Değerleme Tapu Sor Emlak Bilgi Bankası'ndaki gayrimenkul değerleme ve analiz platformundan bilgi edinilerek ve emsal araştırması ile yapıldığı, Emsal araştırması yapılırken konu taşınmaza yakın bölgede benzer özelliklerde taşınmazlar araştırıldığı, bu emsallerden birkaçı aşağıda görsel olarak rapora eklendiği, aşağıdaki emsaller konu taşınmaza 0-500 metre mesafede olduğu, taşınmaz ilanlarında genelde pazarlık payı bulunduğu, emsaller güncel değerler olduğu, taşınmazın bulunduğu bölgede genel itibarıyla arz ve fiyat yükselişte olup kira geri dönüş süresi yaklaşık 192 ay olup, yatırım puanı 75/100 olduğu,Bölgedeki alım-satım ve kiralama rayiçleri incelendiğinde, taşınmazların değerinin; bulunduğu bloğa değil, dükkan özellikleri, büyüklüğü, cephesi, vitrini gibi etkenlere bağlı olduğu görüldüğü, bu nedenle tarafımızca yapılan araştırma neticesinde; taşınmazın bulunduğu mevkii, toplu taşıma araç duraklarına olan mesafesi, parsel büyüklüğü konumu, çevre komşuları, ilçe merkezine mesafesi, çevresindeki yapılaşma tipleri, kamu ve belediye hizmetlerinden yararlanmaları, yer aldığı bölgedeki teknik alt yapı imalatlarının tamamlanma oranı, çarşı, pazar, alışveriş merkezleri, ibadet yerlerine, sağlık tesislerine, eğitim alanlarına olan mesafesi, ekonomik durum, paranın satın alma gücü, taşınmaz alım satımına olan talep, taşınmazın yapısal/çevresel/işlevsel özellikleri, çevrede oluşan alım satım rayiç değerleri dikkate alınmak sureti ile davaya konu taşınmazın; dava tarihi değeri 25.07.2018 : 300.000,00 TL/ 4.8540 USD MB kur - 61.804,69 USD, satın alma tarihi değeri 24.01.2006 : 100.000,00 TL/ 1.3171 USD MB kur - 75.924,37 USD, ferdileşme tarihi değeri 08.09.2009 : 130.000,00 TL/ 1.4785 USD MB kur- 87.926,95 USD olarak tespit edildiği, iddia olunan zarar ile yönetim planına uyulmaması arasında illiyet bağı olmadığı, taşınmazların değerinin; bulunduğu bloğa değil, dükkan özellikleri, büyüklüğü, cephesi, vitrini gibi etkenlere bağlı olduğu, yönetim planına aykırı şekilde tekstil dışında iş yapan işyerlerinin, planda öngörülen yer dışında başka yerlerde açılmasının değer düşüklüğü yaratmayacağı, tek çarşı bloğunun dava konusu taşınmazın bulunduğu yer olmadığı, bunların dışında 2 çarşı bloğu daha olduğu site içindeki konumu ve ana kapıya uzaklığı düşünüldüğünde değer kaybının başka ticari işletmelere izin verilmesinin dışında etkenler olduğu, pasaj gibi bir yapı içinde bulunan ve zeminden girilmeyen taşınmazın yapısal amacına uygun işletmelerde değerli olabileceği" kanaatine varıldığı bildirilmiştir.İlk derece mahkemesince bilirkişi raporu doğrultusunda; Yönetim planına aykırı şekilde tekstil dışında iş yapan işyerlerinin, planda öngörülen yer dışında başka yerlerde açılmasının değer düşüklüğü yaratmayacağı, taşınmazların değerinin; bulunduğu bloğa değil, dükkan özellikleri, büyüklüğü, cephesi, vitrini gibi etkenlere bağlı olduğu bu nedenle iddia olunan zarar ile yönetim planına uyulmaması arasında illiyet bağı olmadığına karar verilmiş ise de bilirkişi raporu hüküm kurmaya elverişli olmadığı görülmüştür. Çünkü taşınmazın değer artışına etki eden etkenler kooperatif yönetim kurulunun, Çarşı, İşhanı ve Ara blok dışındaki, diğer bloklardaki bağımsız bölümlerde ticari iş ve faaliyet izin vermesi nedeniyle doğmuştur. Nitekim davacı, davalı kooperatiften taşınmaz satın almak suretiyle üye olduğu tarihte kooperatif ana sözleşme ve yönetim planına göre 43 bloktan sadece çarşı, işhanı ve ara bloktan oluşan 3 blok haricinde tekstil dışı ticari faaliyet yapılamayacağı kararlaştırılmış ancak sonrasında yönetim kurulunca bu üç blok dışında tüm bloklarda tekstil dışında da tüm sektörlerde ticari faaliyet yapılmasına izin verilmiştir. Bu nedenle bilirkişi raporunda ifade edildiği gibi taşınmazın değerine etki edecek; dükkan özellikleri, büyüklüğü, cephesi, konumu vs nitelikler ön plana çıkmıştır. Diğer bir ifade ile davalı kooperatif yönetimince genel kurul kararı olmaksızın yönetim planında değişiklik yapılması nedeniyle kooperatifte içerisinde yer alan dükkanın özellikleri, büyüklüğü, cephesi, konumu vs nedenler taşınmazın değerini etkilemiştir. Aksi halde tekstil dışında faaliyet gösteren tüm iş yerlerin, sadece üç bloğun konumu, cephesi, blok içindeki dükkanların özelliği, büyüklüğü vs etkenler aynı olacağı için ve sadece 3 blokta tekstil dışında ticari faaliyete izin verildiği için taşınmazdaki değer artışı da ona göre olacaktır. Kaldı ki bilirkişi raporunda ifade edildiği üzere davacının taşınmazın satın aldığı 24.01.2006 tarihinde taşınmazın değeri 75.924,37 USD, ferdileşmenin alındığı 08.09.2009 tarihinde 87.926,95 USD tespit edilerek değer artışı olduğu gözlemlenmiş ancak sonrasında çarşı, işhanı ve ara bloktan oluşan 3 blok haricinde diğer bloklarda tekstil dışı ticari faaliyete izin verilmesi nedeniyle taşınmazın dava tarihi olan 25.07.2018 tarihinde değerinde azalma meydana gelerek değeri 61.804,69 USD tespit edilmiştir. Ancak USD para birimi üzerinden meydana gelen değer azalışının nedenleri irdelenmemiş, diğer bloklarda yer alan taşınmazların da aynı şekilde değer azalışına uğrayıp uğramadığı araştırılmamıştır.O halde mahkemece, davaya konu bu üç blok (çarşı, işhanı, ara blok) dışındaki diğer bloklarda tekstil dışında faaliyet gösteren iş yerlerindeki bağımsız bölümlerin değer artışları da dikkate alınarak; kooperatif içerisinde yer alan "Çarşı, İşhanı ve Ara blok dışındaki diğer bağımsız bölümlerde tekstil dışında diğer sektörlerde ticari faaliyete izin verilmemiş olması durumunda," yani tekstil dışındaki ticari faaliyetin sadece 3 blokla sınırlandırılmış olsaydı davacıya ait bağımsız bölümünün değer artışının ne kadar olacağı, mevcut durumda ne kadar olduğu, diğer ifade ile davacının içinde bulunduğu çarşı, işhanı ve ara blokta bulunan taşınmazların değer artışınındaki kaybını ne kadar etkilediği bilirkişi heyetinden alınacak ek rapor ile belirlenerek sonucuna göre karar verilmelidir.Benzer mahiyette davalı kooperatif aleyhine açılan Bakırköy 6. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2024/649 E. Sayılı dosyasında görülen yargılamada bilirkişiden alınan raporda "...sunulan belgelere, raporlar, tanık beyanlarından davalı kooperatifin yönetim planına aykırı davranışa ilişkin denetim yükümlülüğünü ihlal ettiği, kooperatifin 43 bloktan oluştuğu 40 blokun tekstil için ayrıldığı, 3 blokun farklı sektörlerin faaliyet göstermesi gereken bloklar olduğu, bu blokların m2 olarak değerinin daha yüksek iken tekstil bölümündeki taşınmazlarında farklı sektörler için kiralanması, bu blokların konumları ile daha değerli hale geldiklerinin anlaşıldığı, alınan son raporda taşınmazın değer düşüklüğünde/ kaybında birden fazla faktörün rol oynadığı, davalı kooperatifin denetim yükümlülüğünü yerine getirmemesini sebebiyle %5 oranda kusurlu olduğu, bundan kaynaklı davacının talep edebileceği miktarın 13.500TL olduğu" hesaplanmış, ilk derece mahkemesince alınan raporun denetime ve hükme elverişli görülerek kooperatif yönetim kurulunun denetim görevini ihlali sebebiyle dava ve davanın belirsiz alacak davası olarak açılması sebebiyle belirli hale getirilen miktarlarda dikkate alınarak davalının kusuru oranında sorumlu olduğu gerekçesi ile davanın kısmen kabulü ile 13.500TL’nin dava tarihi olan 28.6.2016 tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmiştir. Karara karşı taraf vekillerince istinaf edilmesi üzerine İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 17. Hukuk Dairesi'nin 06/11/2025 tarih 2025/1188 Esas 2025/1468 K. Sayılı ilamı ile dairemizin kaldırma kararına benzer mahiyette "...Hal böyle olunca, öncelikle Kooperatif yönetim planının 6. Maddesine göre; Ana yapıda Çarşı, İşhanı, Ara Blok dışında kalan bütün bağımsız bölümlerde Ana Taşınmaz Genel Kurulunca aksine bir karar alınmadığı sürece münhasıran Tekstil ürünleri ticari yapılacağına ilişkin düzenleme bulunmasına rağmen filli uygulama ile tekstil dışındaki faaliyetlere izin verilmesi nedeniyle davacının bir zararının doğup doğmadığının belirlenmesi gerekir. Bir başka ifade ile eğer yönetim planının 6. Maddesindeki düzenleme uygulansa idi, Ana yapıda Çarşı, İşhanı, Ara Blok dışında kalan bütün bağımsız bölümlerde tekstil dışında ticaret yapılmasına fiilen izin verilmemiş olsa idi, davacının davaya konu iki adet bağımsız bölümünün değerinde, şimdiki değerinden farklı olarak artı bir değerde olup olmayacağının belirlenmesi gerekir. Çünkü davacı iş bu davada açıkça, yönetim planının 6. Maddesinin fiilen uygulanmamasından kaynaklı olarak iki adet bağımsız bölümün de değer kaybına uğradığı iddiasına dayanmıştır. Davacının bu iddiası dışındaki etkenlerin bağımsız bölümlerin değerine olumlu veya olumsuz bir etkisinin bulunup bulunmadığının burada bir önemi bulunmamaktadır. Burada önemli olan husus, yönetim planının 6. Maddesindeki düzenlemeye göre tekstil dışındaki faaliyetlere fiilen izin verilmesinin davacının taşınmazlarında bir değer kaybına yol açıp açmadığı ile varsa miktarının tespitine ilişkindir. Ancak ilk derece Mahkemesince alınan bilirkişi raporlarında bu yönde açık ve net bir tespit ya da değerlendirme yapılmış değildir. Bu durumda, İlk derece Mahkemesince, yönetim planının 6. Maddesindeki düzenlemeye göre ana taşınmazda tekstil dışındaki faaliyetlere fiilen izin verilmesinin davacının taşınmazlarında bir değer kaybına yol açıp açmadığı ile varsa miktarı yönünden, yani bir diğer ifade ile eğer yönetim planındaki 6. Maddesindeki düzenleme aynen uygulanarak Ana yapıda Çarşı, İşhanı, Ara Blok dışında kalan bütün bağımsız bölümlerde tekstil dışında ticaret yapılmasına fiilen izin verilmemiş olsa idi, davacının davaya konu iki adet dükkanın değerlerinde şimdiki değerinden farklı bir değerde olup olmayacağı konusunda uzman bir bilirkişi heyetinden rapor alınarak sonucuna göre karar verilmesi gerekir. Belirtilen nedenlerle, davacının iddia ettiği gibi bir zararının doğup doğmadığı ve var ise miktarı yönünden ayrıntılı, gerekçeli, denetime elverişli bir rapor alınarak oluşacak sonucu göre karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile karar verilmesi isabetli olmamıştır." gerekçesi ile kaldırma kararı verilmiştir.Öte yandan dairemizin 28/02/2024 tarihli kaldırma kararında; davalı vekili cevap dilekçesinde zamanaşımı definde bulunmasına rağmen zamanaşımı defi hakkında değerlendirme yapılmadan esas hakkında karar verilmesi de doğru görülmediği ifade edilmesine rağmen dairemizin kaldırma kararı yerine getirilmediği, davalının zamanaşımı defi yönünden bir değerlendirme yapılmadan dairemizin kaldırma kararına uygun karar verilmediği görülmüştür.Açıklanan nedenlerle, eksik inceleme ve yetersiz bilirkişi raporuna dayanılarak yazılı biçimde hüküm kurulması usul ve yasaya aykırı olduğundan davalı vekilinin istinaf başvurusunun kabulüne; kararın açıklanan gerekçeler doğrultusunda kaldırılmasına ve davanın yeniden görülmesi için 6100 sayılı HMK'nın 353-(1).a.6 maddesi gereğince dosyanın mahkemesine iadesine karar verilmiş aşağıdaki şekilde hüküm tesis edilmiştir. H Ü K Ü M : Gerekçesi yukarıda izah edildiği üzere; 1-Davacı vekilinin istinaf başvurusunun KABULÜ ile, BAKIRKÖY 5. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ'nin 09/10/2025 tarihli ve 2024/278 Esas 2025/901 Karar sayılı kararının 6100 sayılı HMK'nun 353/1.a.6 maddesi uyarınca KALDIRILMASINA, 2-Dosyanın, Dairemiz kararına uygun şekilde yargılama yapılarak yeniden bir karar verilmek üzere mahal mahkemesine İADESİNE, 3-Davacının tarafından yatırılan başvuru harcının Hazineye gelir kaydına, karar harcının istemi halinde davacıya iadesine, 4-Davacının yapmış olduğu istinaf yargılama giderlerinin ilk derece mahkemesince yeniden verilecek kararda dikkate alınmasına, 5-İstinaf yargılaması sırasında duruşma açılmadığından vekalet ücreti takdirine yer olmadığına, 6-Kararın ilk derece mahkemesince taraflara tebliğine, Dosya üzerinden yapılan inceleme neticesinde, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 362/1.g bendi gereğince kesin olmak üzere oy birliği ile karar verildi.11/02/2026