T.C. İSTANBUL BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 14. HUKUK DAİRESİ DOSYA NO: 2022/1231 KARAR NO : 2026/42 T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A İ S T İ N A F K A R A R I İNCELENEN KARARIN MAHKEMESİ: İSTANBUL ANADOLU 12. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ TARİHİ: 05/04/2022 NUMARASI : 2020/941 Esas - 2022/273 Karar DAVANIN KONUSU: İtirazın İptali (Simsarlık sözleşmesinden kaynaklanan) Taraflar arasındaki itirazın iptali davasının ilk derece mahkemesince yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerl…
T.C. İSTANBUL BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 14. HUKUK DAİRESİ DOSYA NO: 2022/1231 KARAR NO : 2026/42 T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A İ S T İ N A F K A R A R I İNCELENEN KARARIN MAHKEMESİ: İSTANBUL ANADOLU 12. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ TARİHİ: 05/04/2022 NUMARASI : 2020/941 Esas - 2022/273 Karar DAVANIN KONUSU: İtirazın İptali (Simsarlık sözleşmesinden kaynaklanan) Taraflar arasındaki itirazın iptali davasının ilk derece mahkemesince yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerle davanın reddine dair verilen karara karşı, davacı vekili tarafından istinaf yoluna başvurulması üzerine Dairemize gönderilmiş olan dava dosyası incelendi, gereği konuşulup düşünüldü. TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ Davacı vekili, dava dilekçesinde özetle; müvekkilinin emlak komisyonculuğu yaptığını, davalı firmanın ise inşaat sektöründe faaliyet gösterdiğini, davacı ile davalı firma ve firma yetkilileri arasında 01.12.2018 tarhinde "Gayrimenkulün satın alınması hakkında alıcı ile emlak komisyoncusu arasında komisyon akdi" imzalandığını, bu komisyon akdi uyarınca vekil edeninin İstanbul ili, ... ilçesi, ... mahallesi, ... pafta, 10114 ada, ... parsel sayılı arsa nitelikli taşınmazın arsa malikleri ile davalı şirket arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kurulmasına aracılık etmeyi taahhüt ettiğini, müvekkilinin 01.12.2018 tarihli komisyon akdinden doğan vecibelerini yerine getirmiş ve taşınmazın arsa malikleri ile davalı şirket arasında ... 2. Noterliği huzurunda 29/01/2019 tarihli ve ... Yevmiye sayılı düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin kurulmasını sağladığını, davalı şirket ve yetkililerinin de bu hizmeti karşılığında vekil edene 200.000,00 TL komisyon ödemeyi kabul ve taahhüt ettiğini, vekil edenin komisyon akdinden doğan ücret alacağını halen alamadığını, davalı şirket ve dava dışı arsa maliklerinin sözkonusu taşınmaz üzerinde inşa edilecek binadaki daire ve dükkanların satışı konusunda vekil edenin yetkili olduğunu noter huzurunda düzenlenen sözleşme ile ayrıca kabul ettiklerini, ... 2. Noterliği'nin 29/01/2019 tarihli ve ... Yevmiye sayılı düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı kat karşılığı inşaat sözleşmesi'nin 3. sayfası hukuki şartlar başlıklı bölüm, 2. maddesi ile daire ve dükkan satışlarından satış komisyonu bedeli %5 alıcıdan, %5 satıcıdan almak kaydı ile müteahhit firma tarafından kabul edildiğini, davalı firmanın söz konusu inşaat devam ederken kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca kendisine aidiyeti kararlaştırılan bağımsız bölümleri vekil edenin aracılığı ve verdiği hizmet neticesinde iddia ederek, İstanbul Anadolu 6. İcra Müdürlüğü'nün... E: sayılı icra takibine davalının yapmış olduğu itirazın iptali ile takibin devamına, %20 oranında icra inkar tazminatına karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı vekili savunmasında özetle; davacı tarafın dava dilekçesinin 3 numaralı açıklamasında 01.12.2018 tarihli sözleşme ile müvekkilden 200.000,00 TL'sı alacaklı olduğunu belirtmiş olduğunu, davacı tarafın müvekkilden böyle bir alacağının bulunmadığını, konuya ilişkin hem makbuzlar hem de davacı tarafın kendi el yazısı ile ibranamesinin mevcut olduğunu, bedelini almış olmasına rağmen davacı tarafından işbu 200.000,00 TL'sına dair fatura kesilmemiş olduğunu, hem müvekkili firmanın hem de devletin bu suretle zarara uğratıldığını, her ne kadar davacı tarafın, ... 2. Noterliğinin 19.01.2019 tarih ... yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesine dayansa da, iş bu sözleşmede dayandıkları Hukuki Şartlar Bölümünün 2. maddesinin yine ... 2. Noterliğinin 31.10.2019 tarih ... yevmiye numaralı sözleşmesi ile ortadan kaldırıldığını, davacı tarafın dayandığı sözleşmenin tarafı olmayıp, sözleşme şartlarında değişiklik ya da iptali hususunda sözleşme taraflarının kendisinin muvafakatını almalarına ihtiyacının bulunmadığını, davacı firmanın tek satışa yetkili kişinin kendisi olduğu, kendisi aracılık etmese dahi komisyona hak kazanacağı şeklinde bir maddenin söz konusu olmadığını, davacının kendisinin aracılık etmediği satışlara ilişkin komisyon talebinde bulunamayacağını, ortada davacının aracılık ettiği bir işlem söz konusu olmamakla birlikte herhangi bir satışın da söz konusu olmadığını, davacı lehine sözleşmeye konulan hükmün daha sonradan kaldırıldığını, sözleşmede tek yetkili satıcının kendisi olduğu, kim tarafından satılırsa satılsın komisyon alacağına dair bir maddenin de bulunmadığını savunarak; davanın reddine ve %20'den aşağı olmamak üzere tazminata karar verilmesini talep etmiştir. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİ İlk Derece Mahkemesince yapılan yargılama sonucunda; "...Somut olayda davacı ile davalı arasında kurulmuş yazılı bir simsarlık sözleşmesi bulunmamaktadır. Davalı ile dava dışı arsa sahipleri arasında kurulmuş 29/10/2019 tarihli düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığı, bu sözleşmenin hukuki şartlar başlıklı 2. Maddesinde daire ve dükkan satışlarından davacının sorumlu olacağı, alıcıdan yüzde beş, satıcıdan yüzde beş komisyon alacağının belirlendiği, 31/10/2019 tarihli düzenleme şeklinde ek ve tadil sözleşmesi ile davacının komisyonculuğuna ilişkin maddenin ortadan kaldırıldığı, ana sözleşmedeki taşınmazlardan bazılarının paylaşımına ilişkin değişiklikler yapıldığı görülmüştür. Her ne kadar davacı 6 nolu dairenin 1/2 sinin satışına, 9, 10, 11, 12 nolu dairelerin ve 13 nolu dükkanın tamamının satışına aracılık ettiğini iddia etmiş ise de getirtilen tapu kayıtlarında ilgili taşınmazların dava tarihinden önce satış işlemi görmediği, 6 nolu taşınmazın dava tarihinden sonra satış işlemi gördüğü, 9,10,11,12 nolu daireler ve 13 nolu dükkanın ise hiç satış işlemi görmediği, bu taşınmazlar üzerinde sadece kat irtifakı kurulduğu görülmekle davacının satışa ilişkin iddialarının gerçeği yansıtmadığı görülmüştür. Davacı yan tarafı olmadığı bir sözleşmede yapılan tadil sözleşmesinin usule aykırı olduğunu iddia etme hakkına sahip değildir. Bu sebeple davacının dava dışı arsa maliklerinin vekaletlerinin davalılar tarafından kötüye kullanılarak tadil sözleşmesi yapıldığını beyanla ilgili arsa sahiplerinin tanık olarak dinlenmesi talebi yerinde görülmemiştir. Kaldı ki vekalet görevinin kötüye kullanılmasının ilgilileri tarafından ayrı bir davaya konu edilebileceği, eldeki davada bu iddaların dinlenmesinin mümkün olmadığı anlaşılmıştır.Tüm dosya kapsamı, 29/10/2019 ve 31/10/2019 tarihli sözleşmeler, taraf beyanları, ve yukarıda yapılan açıklamalar bir bütün olarak değerlendirildiğinde taraflar arasında yazılı bir taşınmaz simsarlığı sözleşmesi bulunmadığı, davacının tarafı olmadığı bir sözleşmenin ve bu sözleşmenin tadiline dayanarak hak iddia edemeyeceği, davacının dava tarihinden önce taşınmaz satışına aracılık ettiği iddialarını ispat edemediği, ilgili taşınmazların dava tarihinden önce satış işlemi görmediği bir bütün olarak değerlendirildiğinde..." gerekçesiyle davanın reddine, davalının şartları oluşmayan kötüniyet tazminatı talebinin reddine, karar verilmiştir. Bu karara karşı, davacı vekilince istinaf başvurusunda bulunulmuştur. İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ Davacı vekili, istinaf başvuru dilekçesinde özetle;Müvekkilinin emlak komisyonculuğu yaptığını, davacı ile davalı firma ve firma yetkilileri arasında ... parsel sayılı taşınmazla ilgili olarak 01.12.2018 tarihli gayrimenkulün satın alınması hakkında alıcı ile emlak komisyoncusu arasında komisyon akdinin imzalandığını, sözleşme ile müvekkilinin ... numaralı arsa sahipleri ile alıcı arasında 14 dairelik kat karşılığı sözleşmesi kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiğini, bu aracılık işlemi neticesinde müvekkiline 200.000,00 TL komisyon ücreti ödeneceğinin açıkça kararlaştırıldığını, davalı firma ile dava dışı arsa sahipleri arasında ... 2. Noterliğinin 29.01.2019 tarihli düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin imzalandığını, sözleşmenin 3.sayfasında hukuki şartlar başlığı ile 2.maddesindea; daire ve dükkan satışlarında müvekkilinin sorumlu olacağı ve alıcı ile satıcıdan ayrı ayrı %5 komisyon alacağının hem arsa malikleri hem de yüklenici firma olan davalı şirket tarafından kabul edildiğini, davacının sözleşmeyi taraf olmadığından simsarlık sözleşmesinin kurulmadığına dair gerekçenin yerinde olmadığını, Yargıtay'ın istikrar kazanmış görüşüne göre tellallık sözleşmesinin geçerliliği için kural olarak bir biçim koşuluna uymanın gerekli olmadığını, yalnızca taşınmaz tellalliği sözleşmesinin yazılı biçimde yapılmaz ise geçerli olmayacağının yasada açık bir biçimde belirtildiğini, imza eksikliğinin ileri sürülmesinin hakkın açıkça kötüye kullanılması olduğunu, müvekkilinin noter huzurunda imzalanan sözleşmenin geçerliliğine güvenerek işini yaptığını, müvekkilinin faaliyeti neticesinde davalı ile arsa sahipleri arasında imzalanan 29.01.2019 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca meskenleri sattığını, bildirilen tanıkların mahkemece dinlenmediğini ancak davalının vergi ödememek için bu işlemleri tapuda göstermeyerek yerine kanuna karşı hile yoluna gitmek suretiyle arsa maliklerinden aldığı vekaletname ile 03.10.2019 tarihli düzenleme şeklinde düzeltme ve ek tadil sözleşmesinin imzalayarak gerçekte satılan taşınmazları paylaşım şeklinde malik değişikliği yaptığının yargılama sırasında ortaya çıktığını, bu nedenlerle ilk derece mahkemesinin istinafa konu kararının usule ve yasaya aykırı olduğunu belirterek, kararın kaldırılmasına ve davanın kabulüne karar verilmesini talep etmiştir. İNCELEME VE GEREKÇE Dava, TBK'nın 520 vd. maddeleri gereğince simsarlık sözleşmesinden kaynaklanan alacağın tahsili amacı ile başlatılan ilamsız icra takibine karşı yapılan itirazın İİK'nın 76.maddesi uyarınca iptali istemine ilişkindir. İlk derece mahkemesince yapılan yargılama sonucunda davanın reddine karar verilmiş; bu karara karşı, davacı vekilince, yasal süresi içinde istinaf başvurusunda bulunulmuştur.İstinaf incelemesi, HMK'nın 355. maddesi uyarınca, ileri sürülmüş olan istinaf nedenleriyle ve kamu düzeni yönüyle sınırlı olarak yapılmıştır.Taraflar arasında, imzalanan sözleşmeler konusunda herhangi bir uyuşmazlık mevcut değildir. Uyuşmazlık, takibe takip konusu alacağa esas olan düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde davacı imzasının olmamasının sözleşmeyi geçersiz hâle getirip getirmeyeceği, mahkeme kararının usul ve yasaya uygun olup olmadığına ilişkindir. Dosya kapsamından, davacı ve davalı şirket ile...arasında 01.12.2018 tarihli gayrimenkulün satın alınması hakkında alıcı ile emlak komisyoncusu arasında simsarlık (komisyon) akdinin kurulduğu, sözleşmede alıcının davalı şirket, ... ve ... olarak belirtildiği, özel şartlar kısmında 14 dairelik kat karşılığı sözleşmesinin komisyon bedeli 200.000,00 TL'sının ...'dan ve ...'dan ve el yazısı ile yine İStanbul ili ... Mahallesi ... ilçesi ... parsel üzerine yapılacak olan 14 bağımsız bölümlü bir bina inşa etmek koşulu ile 200.000,00 TL komisyonun şirketten yazısının yer aldığı ancak el yazısı ile maktu yazıların iç içe geçtiği okunaksız olduğu, davalı şirket yetkilisi ... ile dava dışı taşınmaz malikleri arasında 29.01.2019 tarihinde düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin imzalanmış olduğu, sözleşmede, davacının imzasının yer almadığı, ... 2. Noterliği tarafından gönderilen onaylı örneğinde sözleşmenin hukuki şartlar başlığı altındaki düzenlemenin 2.maddesinde; daire ve dükkan satışlarından emlakçı ... ... inşaat yetkilisi ... ...'nın sorumlu olduğu, satış komisyon bedeli %5 olarak alıcıdan %5 satıcıdan almak kaydıyla müteahhit firma tarafından kabul edildiğinin belirtildiği, 6.maddede ise sözleşme maddelerine uyulmadığı takdirde iki tarafın tek taraflı fesih edebileceği, emlakçı ... ... İnşaat yetkilisi ... ...'nın dairelerin satışlarını gerçekleştiremezse sözleşmenin tek taraflı fesih edilebileceğine yer verildiği, davacı iş bu davada 01.12.2018 tarihli komisyon akdinden doğan alacağın ayrıca dava konusu edileceğini belirterek düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince satılan dairelerden kaynaklanan toplam 136.750,00 TL telallik ücretine hak kazandığını belirterek 131.792,80 TL tutarındaki tellalik alacağı ve işlemiş faizden oluşan alacağın tahsili amacı ile davalı şirket ve dava dışı şirket yetkilileri hakkında İstanbul Anadolu 6. İcra Müdürlüğünün ... Esas nolu dosyasında 04.12.2019 tarihinde ilamsız icra takibi başlattığı, icra takibine karşı borçluların borca ve ferilerine itiraz ettiği, davacının ise İİK'nın 67. maddesi gereğince bir yıllık hak düşürücü süre içerisinde iş bu itirazın iptali davasını açmış olduğu anlaşılmıştır. Takip konusu alacağın kaynağının, davacının imzasının yer aldığı 01.12.2018 tarihli gayrimenkulün satın alınması hakkında alıcı ile emlak komisyoncusu arasında komisyon akdinin olmadığı, alacağın kaynağının 29.01.2019 tarihli gerçekleştirilen düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi olduğu konularında uyuşmazlık mevcut değildir. Davacının kabulünde olduğu üzere söz konusu sözleşmede davacıya ait imza mevcut değildir. TBK'nın 520/son maddesi uyarınca, taşınmazlar hakkındaki simsarlık sözleşmelerinin yazılı yapılması geçerlilik koşuludur. Tarafların sözleşmeye ne ad verdiklerinin önemi yoktur. Somut olayda, dosya içerisinde yer alan düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi 29.01.2019 tarihli sözleşme örneğinde davacı emlakçının imzası mevcut değildir. Sözleşme tarihinde yürürlükte bulunan TBK'nın 12. maddesinin üst başlığı sözleşmelerin şeklidir. Anılan maddenin 2. fıkrasında; kanunda sözleşmeler için öngörülen şeklin kural olarak geçerlilik şekli olduğu, öngörülen şekle uyulmaksızın kurulan sözleşmelerin hüküm doğurmayacağı belirtilmiştir. TBK'nın 13. maddesinde, yazılı şekil başlığı ile kanunda yazılı şekilde yapılması öngörülen bir sözleşmenin değiştirilmesinde de yazılı şekle uyulmasının zorunlu olduğu ifade edilmiştir. TBK'nın 14. maddede ise yazılı şekilde yapılması öngörülen sözleşmelerde borç altına girenlerin imzalarının bulunmasının zorunlu olduğu belirtilmiştir. Yukarıda yer verildiği üzere TBK'nın 520. maddesi uyarınca taşınmazlar hakkındaki simsarlık sözleşmesinin yazılı yapılması geçerlilik koşuludur. Şu hâlde her iki tarafın sözleşmede imzası yer almadığından, geçerli bir simsarlık sözleşmesinin varlığından söz etmek mümkün değildir. Ayrıca buradaki yazıl şekil şartı, ispat şartı olmayıp geçerlilik şartı olduğundan, tanık dinlenmesinin de sonuca etkisi olmayacaktır. Davacı, sözleşmede üçüncü kişi konumundadır. TBK'nın 129. maddede, üçüncü kişi yararına sözleşme hükmünün de somut olayda uygulanması hukuken mümkün değildir. Bu durumda, geçerli bir taşınmaz simsarlığı sözleşmesi bulunmadığından, ilk derece mahkemesince verilen ret kararında bir isabetsizlik görülmemiştirAçıklanan bu gerekçelerle, HMK'nın 353/1.b.1 hükmü uyarınca dosya üzerinden yapılan istinaf incelemesi sonucunda, davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine dair aşağıdaki hüküm verilmiştir. HÜKÜM:Yukarıda açıklanan gerekçelerle; 1-HMK'nın 353/1.b.1. maddesi uyarınca, davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine, 2-Davacı tarafından yatırılan istinaf başvuru ve peşin karar harçlarının Hazineye gelir kaydına; bakiye 202,00 TL istinaf karar harcının davacıdan tahsili ile Hazineye gelir kaydına, 3-Davacı tarafından yapılan kanun yolu giderlerinin kendi üzerinde bırakılmasına, 4-Gerekçeli kararın ilk derece mahkemesince taraflara tebliğine, 5-Dosyanın kararı veren ilk derece mahkemesine gönderilmesine dair; HMK'nın 353/1.b.1 maddesi uyarınca dosya üzerinden yapılan istinaf incelemesi sonucunda, oy birliğiyle ve kesin olarak karar verildi. 15.01.2026 KANUN YOLU: HMK'nın 362/1.a. maddesi uyarınca, dava konusunun miktarına göre karar kesindir.