T.C. İSTANBUL BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 14. HUKUK DAİRESİ DOSYA NO: 2022/1293 KARAR NO : 2026/51 T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A İ S T İ N A F K A R A R I İNCELENEN KARARIN MAHKEMESİ: İstanbul 21. Asliye Ticaret Mahkemesi TARİHİ: 26.04.2022 NUMARASI : 2021/46 Esas - 2022/321 Karar DAVA: Tazminat (Ticari satımdan kaynaklı) Taraflar arasındaki tazminat davasının ilk derece mahkemesince yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerle davanın kısmen kabulüne dair verilen karara…
T.C. İSTANBUL BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 14. HUKUK DAİRESİ DOSYA NO: 2022/1293 KARAR NO : 2026/51 T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A İ S T İ N A F K A R A R I İNCELENEN KARARIN MAHKEMESİ: İstanbul 21. Asliye Ticaret Mahkemesi TARİHİ: 26.04.2022 NUMARASI : 2021/46 Esas - 2022/321 Karar DAVA: Tazminat (Ticari satımdan kaynaklı) Taraflar arasındaki tazminat davasının ilk derece mahkemesince yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerle davanın kısmen kabulüne dair verilen karara karşı, davacı ve davalı vekilleri tarafından istinaf yoluna başvurulması üzerine Dairemize gönderilmiş olan dava dosyası incelendi, gereği konuşulup düşünüldü. TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ Davacı vekili, dava dilekçesinde özetle; davacının, davalıya ait e-satış sitesi üzerinden davalının açık artırma ile sattığı taşınmazların alımı için ihaleye katıldığını, ihale şartnamesine göre satış bedelinin %3'ü tutarında geçici teminat yatırıldığını, davalının sattığı Ankara, Yeni ada, Mahalli İlçesi ... Mahallesi 1720.250 TL teminat yatırdığını, davalının ihale şartnamesinde parsel, 65 nolu iş yerinin ihalesi için 20.500 TL geçici teminat yatırıldığını, başka bir katılmıcı olmaması nedeniyle ihalenin 675.000 TL bedelle müvekkiline kaldığını, ihale şartnamesinde taşınmazın 126 m2 olarak gösterildiğini, ancak ihale sonrası yapılan incelemede taşınmazın gerçekte 83 m2 olduğu, projeye aykırı asma kat eklenmesi ile taşınmazın hukuka aykırı şekilde 126 m2 ye çıkarıldığını, müvekkilinin iradesinin sakatlanması nedeniyle taşınmazı almak istemediğini, ilan içeriğinin sözleşme ve şartnameye aykırı olduğunu, buna rağmen alınan teminatın iade edilmeyerek irat kayıt edildiğini, 13.11.2020 tarihli dilekçe ile paranın iadesinin istendiğini ileri sürerek, 20.250 TL'nin 13.10.20 tarihinden itibaren, bu kabul edilmediği takdirde arabulucuya başvuru tarihi tarihinden, bu da olmadığı takdirde dava tarihinden itibaren avans faiziyle geri verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı vekili, savunmasında özetle; ihaleye başka katılan olmadığından taşınmazın 675.000,00 TL bedelle davacıya satıldığını, 15.10.2020 günlü ihaledeki satış bedelinin 7 gün içinde ödenmesini aksi halde temiatın bankaya gelir kaydedileceğinin 02.11.2020 tarihinde davacıya bildirildiğini, daha sonra davacı tarafından, taşınmazın ilanda belirtildiği şekilde 126 m2 olmayıp, 83 m2 olduğu, mimari projeye aykırı olarak yapılan asma kat ile taşınmazın 126 m2 olduğu gerekçesiyle ihaleden vazgeçildiği ve ihale bedelinin ödenmeyeceğinin belirtilerek yatırılan teminatın iadesinin istendiğini, davacının şartnameye aykırı davrandığını, hukuki ve fiili araştırmaların teklif öncesinde yapılması gerektiğini, bankanın taşınmazı mevcut hali ile sattığını, tapu kayıtlarının herkese açık olduğunu savunarak, davanın reddine karar verilmesini istemiştir. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİ İlk Derece Mahkemesince yapılan yargılama sonucunda; "...Yapılan yargılama, toplanan deliller, taraflar arasındaki akdedilen şartname, tarafların dilekçe ve beyanları ile duruşma esnasındaki sözlü açıklamaları hep birlikte değerlendirildiğinde ihtilafın eksik yüzölçümü alanı noktasında düğümlendiği anlaşılmaktadır.Davalı tarafça kullanılan sistemden yapılan ihale ilanında dava konusu taşınmazın toplam kullanım alanının 126 m2 olarak belirlendiği anlaşılmaktadır. Davalı ilanda 83 m2 kullanım alanına ek olarak 43 m2 asma kat ile toplam 126 m2 üzerinden ilan vermiştir. Davacı tarafça buna istinaden 675.000,00 TL teminat verilmiş ve bu teklife istinaden %3 oranında 20.250,00 TL teminat yatırılmıştır. Mahallinde yapılan inceleme neticesinde; dava konusu taşınmazın zemin katının toplam 80,93 m2 net alanlı olduğu, asma katın 30,38 m2 net alanlı olduğu, taşınmazın ruhsat ve eki idare onaylı mimari projesinde zemin kat kullanımlı 83 m2 brüt alanlı dükkan olduğu, asma katın proje, ruhsat ve plana aykırı olduğu, asma katın projeye uysaydı dahi davalı tarafça hazırlanan ilana aykırı olduğu anlaşılmaktadır.Davacının davalıya sunduğu 13/11/2020 tarihli dilekçede davalı bankadan daha önce de çeşitli taşınmazlar aldığı, toplam 3.512.655,00 TL bedelli taşınmazları satın alan ve davaya konusu 675.000,00 TL değerindeki taşınmazı da satın alma iradesi gösteren davacının tacir olduğu, işlem hacmi ve değerlendirilerek tacir olarak hareket eden davacının basiretli bir tacir gibi davranması gerektiği, ancak satın alma iradesini gösterdiği taşınmaz hakkında gerekli araştırma ve inceleme yükümlülüğünü yerine getirmediği açıktır.Davalı bankanın ise hazırladığı ilan metninde sattığı taşınmazın gerek hukuki gerekse fiili durumuna ilişkin yanlış beyanlarda bulunduğu bilirkişi incelemesi ve dosyaya sunulan belgelerden anlaşılmaktadır. Tarafların her ikisinin de olayda kusurunun bulunduğu böylece ortaya konulduktan sonra tarafların kusur oranlarına değinmek gerekecektir. Bankalar güven kuruluşları olduğundan ve yasalarla donatıldığından zarar görenlere karşı işlem ve eylemlerinden objektif özen sorumlusudurlar. Bu nedenle Yargıtay bankaları diğer tacirlerden ayrı konumlandırmakta ve basiretli bir iş adamı gibi davranma yükümlülüğünü bankalar aleyhine geniş tutmaktadır. Adana BAM 1 HD 2021/1054 : 2022/524 Davalı tarafın bir güven kuruluşu olarak hazırladığı ilan metninde bulunan bilgilerin doğru olması gerekir. Banka tarafından hazırlanan sözleşme ile taşınmazın halihazırdaki durum üzerine satıldığına dair şart konulmuş olması ve ihale alıcısının bu şartnameyi imzalaması bankayı sorumluluktan kurtarmaz. Zira bir güven kuruluşu olan bankanın kendi hukuka aykırı eyleminden kendi lehine sonuç çıkarması hem hukuk ilkelerine hem de dürüstlük kuralına aykırılık teşkil edecektir.Ne var ki her tacir olan davacı da, tüm ticarî faaliyetlerinde basiretli bir iş adamı gibi hareket etmek, sağduyu sahibi olmak, ileriyi düşünmek ve işlemlerini ona göre organize etmek zorundadır. (KARAHAN, Ticarî İşletme Hukuku, s. 86) Buna göre tacir yapacağı sözleşmelerin yerine getirilip getirilmeyeceğini hesaba katıp “basiretli bir iş adamı” gibi davranıp borcun yerine getirilmesini engelleyebilecek hareketleri önceden nazara alması gerekmektedir. Türk Ticaret Kanunu, tacire, bütün ticarî faaliyetlerinde, basiretli bir iş adamı gibi hareket etme yükümlülüğü getirmiştir. Bu yükümlülük, sübjektif değil, objektif bir özen ölçüsünün gerçekleştirilmesi demektir. (ARKAN s. 137 vd) Yukarıda belirtildiği üzere basiretli bir tacir olarak hareket etmekle yükümlü olan davacının tapudan ve belediyeden yapacağı araştırmayla dava konusu taşınmazın yüz ölçümünü, asma katın ruhsata aykırı yapıldığını ve kullanım alanının ilanda belirtilen değerden daha düşük olduğunu öğrenme şansı vardır. İst BAM 1 HD 2018/939 : 2018/1636Neticeten her iki tarafın da kusurlu olduğu, ancak bir güven kuruluşu olan ve en hafif kusurundan dahi sorumlu olan davalı bankanın ilan metnini hazırlarken fiili ve hukuki duruma aykırı bilgi vermesi nedeniyle çok daha yüksek kusuru bulunduğu kanaati oluşmuş ve davalının %80, davacının ise basiretli davranma yükümüne aykırı davranması nedeniyle %20 oranında kusuru bulunduğu değerlendirilerek davacı tarafça ödenen paranın %80 oranına tekabül eden 16.200,00 TL'sinin..." gerekçesiyle davanın kısmen kabulü ile 16.200,00 TL'nin 14.11.2020 tarihinden itibaren işleyen avans faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine, fazlaya ilişkin istemin reddine, karar verilmiştir. Bu karara karşı, davacı ve davalı vekilince istinaf başvurusunda bulunulmuştur. İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ Davacı vekili, istinaf başvuru dilekçesinde özetle; Davalı bankanın e-satış internet sitesi üzerinden açık artırma ile yapılan satıştan önce satış bedelinin %3ü tutarında geçici teminat yatırılarak, bankanın sattığı Yenimahalle ... ada, 1 parsel, 65 nolu işyeri için teklif verildiğini, bu amaçla 20.250 TL geçici teminat yatırıldığını, ihale ilanında taşınmazın 126 m2 olduğunun yazıldığını, ancak ihale sonrasında taşınmazın gerçekte 83m2 olduğu ve kiracının inşa ettiği asma kat ile taşınmazın 126 m2 haline getirildiği ve bunun mimari projeye aykırı olduğunun öğrenildiğini, taşınmazın sadece 83 m2 olması ile değerinin çok üstünde satılması nedeniyle müvekkilinin ihaleden vazgeçtiğini, alınan ilk raporda bedelin iadesi gerektiğinin belirtildiğini, gerekçenin aksine müvekkilinin araştırmasının KVKK ve ilgili yönetmelikler ile kısıtlandığını, proje aykırılıklarının tapu maliki olmadan önce ilgili kurumlardan araştırılamadığını, kayıtların sadece ilgilisine açık olduğunu ve müvekkilinin kusuru bulunmadığını,Bu nedenlerle ilk derece mahkemesinin istinafa konu kararının usul ve yasaya aykırı olduğunu belirterek, kararın kaldırılmasına ve davanın kabulüne karar verilmesini istemiştir. Davalı vekili, istinaf başvuru dilekçesinde özetle; Müvekkilince elektronik ihale ortamında satılan ... ada, 1 parsel 65 bağımsız bölüm numaralı taşınmazın ihalesine katılan davacının 15.10.2020 tarihinde 20.250,00 TL geçici teminatı yatırdığını, başka katılımcı olmaması nedeniyle taşınmazın 675.000,00 TL bedelle davacıya ihale edildiğini, ihale bedelinin satış şartnamesi uyarınca 7 gün içinde ödenmemesi üzerine teminatın irat kaydedileceğinin bildirildiğini, davacının ise taşınmazın 83 m2 olduğu ve mimari projeye aykırı olarak yapılan asma kat ile taşınmazın 126 m2 olması nedeniyle ihale bedelinin ödenmeyeceğinin ve teminatın iadesinin istendiğini,Mahkemece haksız şekilde müvekkiline kusur yüklendiğini, zira Gayrimenkul Satış Şartnamesinin 3., 4.,26. ve 34. maddelerinde alıcının taşınmazı gördüğü ve buna göre ihale sözleşmesini imzaladığının kabul edildiğini, davacının sorumluluklarını yerine getirmeden imzalayarak kabul ettiği şartnameye aykırı davranarak ihale bedelini ödemediğini bankanın sattığı taşınmazlarda herhangi bir taahhüt veya garantisinin bulunmadığını, taşınmazların mevcut fiili ve hukuki durumla satıldığını, davacının bildiği fiili durumu sonradan ileri sürmesinin hakkın kötüye kullanımı niteliğinde olduğunu, davacının yükümlülüğü olan satım öncesi araştırma yükümlülüğünün yerine getirilmemesinin davacıya hak kazandırmayacağını, şartname hükümlerinin TBK'nın 27. maddesi kapsamında kanuna ve emredici hükümlere aykırı olmadığını,Bu nedenlerle ilk derece mahkemesinin istinafa konu kararının usul ve yasaya aykırı olduğunu belirterek, kararın kaldırılmasına ve davanın reddine karar verilmesini istemiştir. İNCELEME VE GEREKÇE Dava, davalı tarafından düzenlenen ihalede şartları belirlenen taşınmazın gerçekte bu şartları taşımaması nedeniyle davacının yatırdığı ve davalı tarafından irat kaydedilen güvence bedelinin tahsili istemine ilişkindir. İlk derece mahkemesince yapılan yargılama sonucunda davanın kısmen kabulüne, karar verilmiş; bu karara karşı, her iki taraf vekilince, yasal süresi içinde istinaf başvurusunda bulunulmuştur.İstinaf incelemesi, HMK'nın 355. maddesi uyarınca, ileri sürülmüş olan istinaf nedenleriyle ve kamu düzeni yönüyle sınırlı olarak yapılmıştır. Davacı vekilinin istinaf başvurusunun incelenmesinde; HMK'nın 341/2. maddesi uyarınca, miktar ve değeri 3.000,00 TL'yi geçmeyen malvarlığı davalarına ilişkin kararlar kesindir. Bu miktar yeniden değerleme oranı ile hüküm tarihi olan 2022 yılı itibariyle 5.880,00 TL'ye baliğ olmuştur.Dava dilekçesinde dava değerinin 20.250,00 TL olduğu, mahkemece davanın 16.200,00 TL'sinin kabul edilerek, 4.050 TL'sinin reddine verildiği, böylece kararın reddedilen miktar yönünden kesin nitelikte olduğu anlaşılmaktadır. HMK' nın 346. maddesi gereğince kesin karara yönelik istinaf başvurusu ile ilgili olarak ilk derece mahkemesince karar verilebileceği gibi, bu konuda olumlu ya da olumsuz bir karar oluşturulmadan istinaf incelemesine gönderilen dava dosyaları hakkında aynı Yasa'nın 352/1.b maddesi gereğince istinaf mahkemesince de karar verilmesi mümkündür.Bu açıklamalar ışığında, kanun yolu başvurusuna konu edilen kararın, reddedilen kısmının dava tarihi itibariyle kesin nitelikte olması nedeniyle istinafı kabil bir karar olmadığı anlaşılmakla, davacı vekilinin istinaf başvuru dilekçesinin reddine karar vermek gerekmiştir. Davalı vekilinin istinaf başvurusunun incelenmesinde; davalı bankanın ... Gayrimenkul adlı e-satış internet sitesi üzerinden bankaya ait gayrimenkullerin açık artırma usulü ile satışı gerçekleştirilmekte olup, satışa katılmadan önce katılımcıların Gayrimenkul Satış Şartnamesi'ni imzalayarak satış bedelinin %3ü tutarında geçici teminat yatırarak ihaleye girdikleri anlaşılmaktadır. Davacının da başka taşınmazların yanı sıra Ankara Yenimahalle ... Mahallesi ... ada 1 parsel 65 nolu işyeri vasfındaki bağımsız bölüm için yapılan ihaleye ilişkin şartnameyi imzalayarak 20.250TL geçici teminat yatırdığı, başka katılımcı olmaması nedeniyle ihalenin 675,000,00 TL bedelle davacının uhdesinde kaldığı anlaşılmaktadır. Ancak ihale ilanında taşınmazın 126m2 olduğunun yazıldığı, ancak gerçekte 83 m2 olduğu, kiracının kaçak şekilde inşa ettiği projeye aykırı asma kat ile alanın 126 m2 olduğu anlaşılmaktadır. Bunun üzerine davacının taşınmazı almaktan vazgeçtiği ve davalının ihale bedelinin ödenmesi talebini yerine getirmeyerek, teminatın iadesini istemiştir. Mahkemece yapılan bilirkişi incelemesinde; satım konusu taşınmazın ilanda belirtildiği gibi 126 m2 olmadığı, taşınmazın 83 m2 olduğu, fazla kısmın mimarı projeye aykırı şekilde yapılan asma kat olduğu anlaşılmıştır. Kiracı tarafından eklenen bu kısmın kaçak ve ekonomik bir değeri bulunmadığı anlaşılmaktadır. Taraflar arasında niteliği itibariyle ihale yoluyla satım sözleşmesi bulunmaktadır. Satım sözleşmesine konu emtianın ayıplı olmasından TBK'nın 219.maddesi gereğince satıcı sorumludur. Gerçekte 83 m2 olan ancak kaçak ve ekonomik bir değeri bulunmayan asma kat eklentisiyle 126 m2'ye çıkarılan ve ilanda bu şekilde satışa sunulan taşınmazın hukuki ve fiili olarak ayıplı olduğu açıktır. Gayrimenkul satış şartnamesinin 3-4-26 ve 34.maddelerinde, satış ve ihale öncesi alıcının taşınmazı gördüğü ve buna ilişkin incelemeleri yaparak fiyat teklifini verdiği şeklindeki düzenlemede, satıcının ayıba karşı sorumluluğunu ortadan kaldırıcı nitelikte değildir. Bankanın, güven ve itibar kurumu olarak basiretli bir tacir gibi davranma yükümlülüğünün yanı sıra satıcı olarak da ayıptan sorumluluğunun bulunduğu, bu nedenle taşınmazdaki esaslı fiili ve hukuki ayıbın giderilebilecek nitelikte olmaması karşısında, alıcının satım bedelini ödemeyerek sözleşmenin imzalanmaması yerindedir. Sözleşme ilişkisinin kurulmamasının davalının kusurundan kaynaklanması nedeniyle davacı tarafından sözleşme öncesi verilen teminatın iadesi gerekmektedir. Bu nedenle mahkemece davalı bankanın haksız şekilde kesmiş olduğu teminatın iadesine karar verilmesinde usul ve yasaya aykırı bir yön bulunmadığından davalı vekilinin yerinde görülmeyen tüm istinaf nedenlerinin reddine karar verilmiştir. Açıklanan bu gerekçelerle, davacı vekilinin istinaf başvuru dilekçesinin HMK'nın 346. maddesi gereğince reddine; davalı vekilinin istinaf başvurusunun HMK'nın 353/1.b.1 maddesi gereğince esastan reddine dair aşağıdaki hüküm verilmiştir. HÜKÜM: Yukarıda açıklanan gerekçelerle; 1-Davacı vekilinin istinaf başvurusunun HMK'nın 353/1.b.1 maddesi uyarınca esastan reddine, 2-Davalı vekilinin istinaf başvuru dilekçesinin HMK'nın 346 ve 352/1.b maddeleri uyarınca reddine, 3-Davacı tarafından yatırılan istinaf başvuru ve peşin karar harçlarının Hazineye gelir kaydına; bakiye 534,70 TL istinaf karar harcının davacıdan tahsili ile Hazineye gelir kaydına, 4-Davalı tarafından yatırılan istinaf başvuru harcının Hazineye gelir kaydına; davalı tarafından yatırılan istinaf peşin karar harcının, talebi hâlinde, ilk derece mahkemesince davalıya iadesine, 5-Taraflarca yapılan kanun yolu giderlerinin kendilerinin üzerinde bırakılmasına, 6-Gerekçeli kararın ilk derece mahkemesince taraf vekillerine tebliğine, 7-Dosyanın kararı veren ilk derece mahkemesine gönderilmesine dair; HMK'nın 353/1.b.1 maddesi uyarınca dosya üzerinden yapılan istinaf incelemesi sonucunda, oy birliğiyle ve kesin olarak karar verildi. 15.01.2026 KANUN YOLU : HMK'nın 362/1.a maddesi uyarınca, dava konusunun miktarına göre karar kesindir.