T.C. SAKARYA BAM 5. HUKUK DAİRESİ T.C. SAKARYA BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 5. HUKUK DAİRESİ DOSYA NO : 2025/919 KARAR NO : 2025/1456 KARAR TARİHİ : 15/10/2025 KARARIN YAZILDIĞI TARİH : 17/10/2025 T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A İ S T İ N A F K A R A R I BAŞKAN :... (...) ÜYE :... (...) ÜYE :... (...) KATİP :... (...) İNCELENEN KARARIN MAHKEMESİ : GEBZE ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ DAVA TARİHİ : 28/09/2021 KARAR TARİHİ : 27/02/2025 NUMARASI : 2024/190 Esas - 2025/218 Karar DAVACI : ...…
T.C. SAKARYA BAM 5. HUKUK DAİRESİ T.C. SAKARYA BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 5. HUKUK DAİRESİ DOSYA NO : 2025/919 KARAR NO : 2025/1456 KARAR TARİHİ : 15/10/2025 KARARIN YAZILDIĞI TARİH : 17/10/2025 T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A İ S T İ N A F K A R A R I BAŞKAN :... (...) ÜYE :... (...) ÜYE :... (...) KATİP :... (...) İNCELENEN KARARIN MAHKEMESİ : GEBZE ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ DAVA TARİHİ : 28/09/2021 KARAR TARİHİ : 27/02/2025 NUMARASI : 2024/190 Esas - 2025/218 Karar DAVACI : ... (T.C.:... ) ... VEKİLİ : Av. ... - .... DAVALI : ... - ... DAVA : Kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklı tazminat talebi HÜKÜM : Kararın kaldırılması-gönderme İSTİNAF EDEN : Davacı vekili Taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklı tazminat talebi nedeniyle yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir. İlk derece mahkemesinin kararı davacı vekili tarafından istinaf edilmekle; kesinlik, süre, istinaf şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, istinaf dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Üye Hakim tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVA Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; Vekil eden ile .... Gayrimenkul Motorlu Araçlar Nakliyat Özel Eğitim Ve Gıda San. Tic. Ltd. Şti. arasında Gebze 14. Noterliğinin 15/10/2015 tarih ve .... yevmiye sayılı düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, ilgili sözleşme gereğince taraflar, Kocaeli İli, Gebze İlçesi, Hacı Halil Mah. Kozlu Pınar Mevkii, 898 ..., 22 .... kayıtlı arsa üzerine imar durumuna, projeye uygun inşaat yapılması hususunda anlaştıklarını, taraflar bahse konu arsa üzerinde üç blok halinde inşaat yapılmasını kararlaştırılmış iken daha sonra iki blok olarak inşaatın yapılması konusunda anlaştıklarını, vekil eden tarafından 19/08/2016 tarihli 1056, 1057, .... nolu yapı ruhsatları alınmış, mimari projesi çizdirildiğini ve gerekli zemin etüt çalışması yaptırıldığını, vekil eden tarafından hafriyat çalışmaları yapılmış, fore kazık çakılmış, fore kazık üstü beton perde yapıldığını, fore kazık önüne istinat perdesi yapılmış, temel grobetonu yapıldığını, arazinin eğimli olması nedeni ile fore kazıkları daha derine çaktığını, A Blok tarafında toprak kayması meydana gelmiş ve ... Ada, 5 Parselde bulunan taşınmaz üzerindeki yapının zarar görmesi nedeni ile söz konusu yapı Belediye tarafından yıkıldığını, açılan hafriyat tekrar doldurulmuş, belediye tarafından inşaatın durdurulduğunu, müvekkili tarafından davaya konu parsel üzerinde bulunan A Blok için çalışmaların yapılıp yapılamayacağı bir çok defa belediyeden sorulmuş ve belediye yapının heyelan riskli çalışma alanı içerisinde kaldığını, Kocaeli Büyükşehir Belediyesi tarafından çalışma yapıldığını, çalışmaların sonucuna göre hareket edilmesi gerektiğini bildirdiğini, vekil eden anlaşmaya uygun olarak B Blok inşaatına devam etmiş yaklaşık olarak %80-85 lik kısmını tamamladığını, arsa sahibi üzerine düşen yükümlülüğü yerine getirmeyerek arsa payını müvekkile devretmediğini, vekil eden sözleşmeye, onaylı projeye uygun bir şekilde inşaatı yapmasına rağmen davalı arsa sahibi üzerine düşen yükümlülük olan arsa paylarını müvekkile devretmediğini, bu konuda arsa sahibine Kartal 23. Noterliğinin 26/01/2021 tarih ve 2040 yevmiye numaralı ihtarnamesi gönderilmiş olmasına rağmen davalı halen yükümlülüğünü yerine getirmediğini, Kartal 15. Noterliğinin 16/09/2021 tarih ve .... Yevmiye numaralı ihtarnamesi gönderilmiş olmasına rağmen davalıya tebligat yapılamadığını, davalının ticaret sicildeki adresi ve sözleşmedeki adresi tebligat gönderilen adres olduğunu, vekil eden tarafından Gebze 5. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2020/13 D.İş sayılı dosyası ile delil tespiti yaptırıldığını, davalının taşınmazı üçüncü kişilere satma ihtimali söz konusu olduğundan ve vekil edenin sonradan mağdur olmasını önlemek amacı ile ihtiyati tedbir kararı verilmesini talep ve dava etmiştir. II. CEVAP Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; Davalı vekili herhangi bir cevap dilekçesi sunmamıştır. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararına göre;...''Alınan bilirkişi raporlarına göre de dava konusu yapının tamamlanmadığı anlaşılmış; öncelikle bina yapma yükümlülüğü altına giren yüklenici davacı tarafın sözleşmeye uygun olarak edimini yerine getirmesi ve daha sonra arsa malikinden sözleşmeye uygun şekilde tapuda paydaşlığın kurulmasına dair edimini yerine getirmesini talep etmesi gerektiği kabul edilerek yüklenici davacının davasının reddine dair davanın tüm talepler yönünden ayrı ayrı reddine,'' karar verilmiştir. IV. İSTİNAF A. İstinaf Yoluna Başvuranlar İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekilince istinaf isteminde bulunmuştur. B. İstinaf Sebepleri Davacı vekili istinaf dilekçesinde özetle; Vekil eden ile .... Gayrimenkul Motorlu Araçlar Nakliyat Özel Eğitim Ve Gıda San. Tic. Ltd. Şti. Arasında Gebze 14. Noterliğinin 15/10/2015 tarih ve 15879 yevmiye sayılı düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin yapıldığını, tarafların, Kocaeli İli, Gebze İlçesi, ... ... Mah. ... ... Mevkii, ... Ada, ... Parselde kayıtlı arsa üzerine imar durumuna, projeye uygun inşaat yapılması hususunda anlaştığını, vekil eden tüm yasal işlemleri tamamlayarak bahse konu arsa üzerinde inşaat yapımına başladığını, A Blok tarafında toprak kayması meydana gelmiş ve ... Ada, ... Parselde bulunan taşınmaz üzerindeki yapının zarar görmesi nedeni ile söz konusu yapı Belediye tarafından yıkıldığını, açılan hafriyat tekrar doldurulduğunu, belediye tarafından inşaat durdurulduğunu, vekil eden tarafından davaya konu parsel üzerinde bulunan A Blok için çalışmaların yapılıp yapılamayacağı bir çok defa belediyeden sorulduğunu ve belediye yapının heyelan riskli çalışma alanı içerisinde kaldığını, Kartal 15. Noterliğinin 16/09/2021 tarih ve .... Yevmiye numaralı ihtarnamesi gönderilmiş olmasına rağmen davalıya tebligat yapılamadığını, davalının ticaret sicildeki adresinin ve sözleşmedeki adresi tebligat gönderilen adres olduğunu, davalının yükümlülüğünü yerine getrimemesi nedeni ile vekil eden zarara uğradığını ve elde etmeyi umduğu kardan mahrum kaldığını, inşaatın bitme oranına ve sözleşmeye göre vekil edene teslim edilmesi gereken arsa paylarının belirlenmesinin, arsa paylarının zamanında teslim edilmemesi nedeni ile vekil edenin uğramış olduğu zararların da tespit edilmesi gerekirken davanın reddine karar verilmesinin usul ve yasaya aykırı olduğunu, yerel mahkeme kararının kaldırılmasını, davanın kabulüne karar verilmesini talep etmiştir. C. Gerekçe 1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklı tazminat talebi istemine ilişkindir. 2. İlgili Hukuk 6100 HMK, 6098 Sayılı TBK 3. Değerlendirme ve karar Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklı tazminat talebine ilişkindir İnceleme, 6100 sayılı HMK'nın 355. madde hükmü uyarınca istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak ve kamu düzenine aykırı hususların olup olmadığı gözetilerek duruşmasız olarak yapılmıştır. Mahkemece davanın reddine karar verilmiş, hükme karşı davacı vekilince istinaf yoluna başvurulmuştur. Davacı vekili; müvekkili ile davalı arasında dava konusu ... Ada, ...Parselde kayıtlı arsa üzerine inşaat yapımına ilişkin Gebze 14. Noterliğinin 15/10/2015 tarih ve .... yevmiye sayılı düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, bu kapsamda müvekkil tarafından 19/08/2016 tarihli ..., ..., ... nolu yapı ruhsatları alınmış, mimari projesi çizdirilmiş ve gerekli zemin etüt çalışması yaptırıldığını, sonuç olarak müvekkil tüm yasal işlemleri tamamlayarak bahse konu arsa üzerinde inşaat yapımına başladığını, müvekkili tarafından hafriyat çalışmaları yapılmış, fore kazık çakılmış, fore kazık üstü beton perde yapılmış, fore kazık önüne istinat perdesi yapılmış, temel grobetonu yapıldığını, ancak A Blok tarafında toprak kayması meydana gelmiş ve ... Ada, ... Parselde bulunan taşınmaz üzerindeki yapının zarar görmesi nedeni ile söz konusu yapı Belediye tarafından yıkılmış, açılan hafriyat tekrar doldurulmuş, belediye tarafından inşaatın durdurulduğunu, müvekkili tarafından davaya konu parsel üzerinde bulunan A Blok için inşaata başlanması mümkün olmadığını, müvekkili için aşırı ifa güçlüğü söz konusu hale geldiğini, bu nedenle sözleşmenin bu kısmının feshi ile müvekkil tarafından yapılan çalışmaların bedelinin ödenmesi için şimdilik 5.000 TL nin davalıdan tahsilini, müvekkilin anlaşmaya uygun olarak B Blok inşaatına devam etmiş yaklaşık olarak %80-85 lik kısmını tamamladığını, ancak arsa sahibi üzerine düşen yükümlülüğü yerine getirmeyerek arsa payını müvekkile devretmediğinden müvekkil adına devredilmesi gereken payların iptali ile müvekkil adına tesciline, payların müvekkil adına tescil edilmemesi nedeniyle şimdilik 5.000 TL nin davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir. Davalı davaya cevap vermemiştir. Davacı yüklenici, davalı arsa sahibidir. Taraflar arasında 15.10.2015 tarihli anahtar teslim şeklinde kararlaştırılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile ... ada, ... nolu parselde kayıtlı taşınmaz üzerinde 3 bloktan oluşan toplamda 30 adet bağımsız bölüm inşasının kararlaştırıldığı, sözleşme ile arsa payının %55’inin yükleniciye, %45’inin arsa sahibine ait olacağı belirlenerek bu oranlara göre taraflara düşecek bağımsız bölümlerin belirlendiği, sözleşmenin 4. Maddesinde site inşaatının kabası bittiğinde yükleniciye düşen payın %40’ı, tüm anahtar teslim ince işleri ve çevre düzenlemesi bittiğinde yükleniciye düşen payın %30’u, tüm dairelere iskan alındıktan sonra ise yükleniciye düşen payın %30’unun tapularının yükleniciye devredileceği kararlaştırılmıştır. Dosya kapsamından, sözleşme konusu ....ada, ... nolu parselin yapı ruhsatına esas onaylı mimari projesinin A ve B blok olarak projelendirilerek 19.8.2016 tarihinde sözkonusu parselle ilgili yapı ruhsatının alındığı, A blok inşaatında yapılan hafriyat çalışmaları esnasında toprak kayması ve iksa göçmesi nedeniyle sözkonusu parselin kuzeyinde bulunan ... ada ... parsel taşınmazdaki mevcut yapının zarar görmesi üzerine bu yapının Gebze Belediyesince yıkılarak açılan hafriyatın tekrar doldurulup güvenlik tedbirleri alındığı, A blok için birtakım çalışmaların tamamlanmadan inşasına başlanmaması gerektiği Gebze Belediyesinin 12.7.2021 tarihli yazısından anlaşılmaktadır. Mahkemece yaptırılan keşif ve bilirkişi incelemesinden, A blokta kaba inşaata başlanmadığı, B blokta ise işin tamamlama seviyesinin %80 olduğu tespit edilmiştir. İncelenen tapu kayıtlarından; dava konusu ... ada, ... nolu parselde onaylı projesine göre A (22 adet bağımsız bölüm) ve B (8 adet bağımsız bölüm) bloktan oluşan toplamda 30 adet bağımsız bölüm için 23.7.2023 tarihinde dava dışı üçüncü kişi adına kat irtifakı tesis edildiği, ilgili taşınmazlarda davalının kayden malik olmadığı anlaşılmaktadır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde kural olarak yükleniciye devri gereken bağımsız bölümlerin binanın tesliminden sonra devri gerekmekte ise de somut olayda olduğu gibi taraflar yüklenici payına düşen bağımsız bölüm tapularının inşaatın seyrine bağlı olarak teslimden önce devrini sözleşme ile kararlaştırabilirler. Bağımsız bölüm tapularının inşaatın seyrine göre yükleniciye intikali avans niteliğindedir. Zira inşaatın devamı sırasında yapılan bu pay devirleri sonucu yüklenici aldığı bu bağımsız bölümlerin arsa paylarını üçüncü kişilere satarak finans sağlayacak ve inşaatın kalan bölümlerini tamamlayacaktır. Mahkemece her ne kadar karar gerekçesinde yazılı nedenlerle davanın reddine karar verilmişse de, dava konusu parseldeki A blokta inşaata başlanması olanağının mümkün olup olmadığı araştırılıp buna bağlı fiziki seviye belirlenmeden ve sözleşmenin 4. Maddesindeki aşamalı devir hükümleri koşulları oluşup oluşmadığı tartışılıp değerlendirilmeden yazılı şekilde karar verilmesi eksik inceleme araştırmaya dayalıdır. Bu durumda mahkemece; dosyada yer alan Gebze Belediyesinin 12.7.2021 tarihli yazısı gereği dava konusu parseldeki A bloğun inşaatına başlanması imkanının bulunup bulunmadığı, şayet belli koşullarda A blok inşasına başlanma olanağı varsa bu koşulların neler olduğu ve davacı yüklenicinin koşulları yerine getirmesinde fiili ya da hukuki imkansızlık bulunup bulunmadığı ilgili belediyeden sorulup bilirkişilerce değerlendirilerek A bloğun inşaatına başlanmasında imkansızlık bulunup bulunmadığı belirlenmeli, şayet imkansızlık bulunmaması durumunda davacının A blok inşaatı sözleşme ve projesine göre imal etme yükümlülüğü devam ettiğinden A ve B bloktan oluşan tüm inşaatın fiziki seviyesi belirlenmeli, şayet A bloğun inşaatına başlanması yönünden imkansızlık durumu bulunması durumunda ise B blok inşaatının fiziki seviyesi belirlenip her iki duruma göre işin fiziki seviyesinin sözleşmenin 4. Maddesindeki aşama itibariyle hangi aşamada kaldığı ve bu aşamaya göre davacı yüklenicinin devralması gereken toplamda %55 arsa payının yüzde kaçını devralması gerektiği belirlenerek, dava konusu bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarının davalıdan çıkıp dava dışı üçüncü kişiler adına tescil edildiği de gözetilerek, davacı tarafça devralınması gereken paya isabet edecek bağımsız bölümlerin dava tarihindeki rayiç değerleri de belirlenerek sonrasında oluşacak sonuca göre davacı talepleri hakkında bir karar verilmelidir. Yukarıda belirtilen nedenlerle; eksikliklerin giderilmesi amacıyla, dosyanın 6100 Sayılı H.M.K'nun 353/1-a-6 maddesi gereğince mahkeme kararının kaldırılmasına, davanın yeniden görülmesi için dosyanın mahkemesine gönderilmesine karar verilmesi gerekmiştir. HÜKÜM: Yukarıda açıklanan nedenlerle; 1-Davacının istinaf başvurusunun KABULÜNE, 2-Gebze Asliye Ticaret Mahkemesinin 27/02/2025 tarih, 2024/190 E. 2025/218 K. sayılı kararının 6100 sayılı HMK'nın 353/1-a.6 maddesi gereğince KALDIRILMASINA, 3-Davanın yeniden görülmesi için dosyanın kararı veren mahkemeye GÖNDERİLMESİNE, 4-İstinaf talep eden tarafça yatırılan istinaf karar harcının istek halinde yatıran tarafa iadesine, 5-İstinaf talep eden tarafça ödenen istinaf kanun yoluna başvurma harcı ve yapılan yargılama giderlerinin ilk derece mahkemesince verilecek kararda dikkate alınmasına, Dosya üzerinde yapılan inceleme sonucunda HMK.nun 353/1-a.6 maddesi gereğince KESİN olarak oybirliği ile karar verildi. 16/10/2025 * Başkan ... e-imzalıdır Üye ... e-imzalıdır Üye ... e-imzalıdır Katip ... e-imzalıdır