T.C. İSTANBUL BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 14. HUKUK DAİRESİ DOSYA NO: 2022/1355 KARAR NO : 2026/340 T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A İ S T İ N A F K A R A R I İNCELENEN KARARIN MAHKEMESİ: Bakırköy 5. Asliye Ticaret Mahkemesi TARİHİ: 24.03.2022 NUMARASI : 2016/1067 Esas - 2022/330 Karar DAVA: Alacak (Simsarlık sözleşmesinden kaynaklanan) Taraflar arasındaki alacak davasının ilk derece mahkemesince yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerle davanın kısmen kabulüne dair veri…
T.C. İSTANBUL BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 14. HUKUK DAİRESİ DOSYA NO: 2022/1355 KARAR NO : 2026/340 T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A İ S T İ N A F K A R A R I İNCELENEN KARARIN MAHKEMESİ: Bakırköy 5. Asliye Ticaret Mahkemesi TARİHİ: 24.03.2022 NUMARASI : 2016/1067 Esas - 2022/330 Karar DAVA: Alacak (Simsarlık sözleşmesinden kaynaklanan) Taraflar arasındaki alacak davasının ilk derece mahkemesince yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerle davanın kısmen kabulüne dair verilen karara karşı, davalı vekili tarafından istinaf yoluna başvurulması üzerine Dairemize gönderilmiş olan dava dosyası incelendi, gereği konuşulup düşünüldü. TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ Davacı vekili, dava dilekçesinde özetle; davalı şirketin Küçükçekmece İlçesi ... ada üzerinde yapacağı inşaat projesiyle ilgili olarak, arsa sahipleriyle yapılacak anlaşmalara aracılık ve danışmanlık hizmeti almak üzere müvekkili ile çalışmak istediğini, arsa sahipleri ile yapılacak kat karşılığı inşaat sözleşmeleri karşılığında müvekkiline komisyon ödemeyi taahhüt ettiğini, projenin bulunduğu ada üzerinde ... parsel bulunduğunu, müvekkilinin 2 yıl içinde10 parselde davalı ile arsa sahiplerini anlaştırdığını, müvekkili ile davalı davalı şirket arasında yazılı anlaşma olmadığını, taraflar arasında sözlü anlaşma olduğunu, taraflar arasındaki e-maillerle bunun kolayca anlaşılacağını, müvekkilinin çalışmaları sonucu arsa sahipleri ile davalı şirket arasında kat karşılığı inşaat sözleşmeleri düzenlendiğini, müvekkilinin aracılığıyla sözleşmelerin imzalandığını, ancak müvekkilinin hak ettiği komisyonun ödenmediğini, müvekkilinin davalı ile arsa sahipleri arasında aracılık faaliyeti yaptığının dosyaya sunulan belgelerden anlaşılacağını, bir kısım arsa sahipleri ile ön sözleşmelerin müvekkili şirketçe yapıldığını, ardından resmi şekilde düzenlenene arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin davalı ile arsa sahipleri arasında yapıldığını, aracılık hizmetinden ne kadar ücret alacağının yazılı olarak belirtilmemesine karşın ticari teamüllere göre emlak komisyonunun belirlenmesi gerektiğini, komisyonun davalı şirketin anlaşmalar neticesinde elde ettiği kazancın 9%12'si olarak hesaplanarak ödenmesi gerektiğini ileri sürerek, şimdilik emlak ve hukuki danışmanlık faaliyetlerinin sonucu yapılan sözleşme ve işlere karşılık olmak üzere 100.000 TL'nin davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı vekili, savunmasında özetle; davanın yetkisiz ve görevsiz mahkemede açıldığını, Küçükçekmece Asliye Hukuk Mahkemesinin görevli ve yetkili olduğunu, davacının kimliğine ilişkin dava dilekçesinde açıklık bulunmadığını, müvekkili ile davacı ...- ... arasında emlak danışmanlığı ilişkisi bulunmadığını, müvekkilinin Küçükçekmece ilçesi ... ada üzerinde gerçekleştirdiği projeye ilişkin katalog sözleşme örnekleri gibi yazılı ve görsel malzemelerin arsa sahipleri ve çevrede bulunan her türlü işyerine dağıtıldığını, yapılan bu çalışmalar sonucu ... ada üzerindeki toplam 10 parsel ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığı, bu sözleşmelerin emlak aracılık faaliyeti içine girmediğini, bunların alım, satım veya kiralama gibi bir faaliyet olarak nitelendirilemeyeceğini, bu sözleşmeleri imzalayan taraflar arasında karşılıklı borç yükümlülüğü doğmadığını, aracılık ile ilgili ücret ödeneceğine dair bir anlaşma yapılmadığını, ... 'nın müvekkilin iş öğrettiği ve zaman zaman müvekkilinin işlerini yapan bir kişi olduğunu, taraflar arasında simsarlık sözleşmesi bulunmadığını, yazılı sözleşmenin şart olduğunu, taraflar arasında emlakçılık faaliyeti olarak adlandırılacak bir iş ilişkisinin olmadığını savunarak, davanın reddine karar verilmesini istemiştir. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİ İlk Derece Mahkemesince yapılan yargılama sonucunda; "...Dosyaya sunulan belge ve kayıtlarla dosya bilirkişi İnşaat Mühendisi ... ve Emlakçı bilirkişi ...'e tevdii edilmiş, bilirkişi heyeti düzenlemiş oldukları 25/02/2021 tarihli raporunda "Davacı ..., dava konusu hizmetlerin verildiği 07/2015-04/2016 dönemleri arasında, 'Gayrimenkul acentelerinin faaliyetleri (gayrimenkulün ücret veya sözleşme temeline dayalı olarak satın alınması, satılması ve kiralamada aracılık, vb)' faaliyeti ile Halkalı Vergi Dairesinin mükellefi olduğu, bu vasfına göre davalı şirkete gayrimenkulden kaynaklı hizmet verme koşullarına haiz olduğu, sunulan e-posta yazışmalarına ilişkin tarih sıralı listede gösterildiği üzere, 03/07/2015 ile 26/04/2016 tarihleri arasında yaklaşık 10 ay boyunca davalı şirketin geliştirdiği ... projesi kapsamında davalı şirkete çeşitli hizmetler sunduğu, bunun için emek ve mesai harcadığı kanaatine varılarak bu hizmetler bedeli olarak davalı şirketten talep edebileceği alacak tutarının 25.000,00TL olabileceğini teknik kanaatleri olarak belirtmişlerdir.Dava alacak davasıdır. Taraflar arasında yazılı ve geçerli bir tellallık sözleşmesi bulunmamaktadır. Ancak dosyada mevcut olan mail yazışmalarına göre davacı tarafından davalıya hizmet verildiği anlaşılmaktadır. Aksinin kabulü halinde mahkememizce yapılan değerlendirmede hakkın kötüye kullanılması niteliğinde olacağından, hükme esas alınan bilirkişi raporunda da davacının davalıya hizmet verdiği tespit edilip bu hizmetin bedeli belirlendiği..." gerekçesiyle, davanın kısmen kabulü ile 25.000TL'nin davalıdan alınarak davacıya verilmesine, fazlaya ilişkin talebin reddine, karar verilmiştir. Bu karara karşı, davalı vekilince istinaf başvurusunda bulunulmuştur. İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ Davalı vekili, istinaf başvuru dilekçesinde özetle; Simsarlık faaliyetinden kaynaklanan davaya bakma görevinin asliye hukuk mahkemesine ait olması nedeniyle davanın görev yönünden reddi gerektiğini, ayrıca bu duruma göre müvekkilinin yerleşim yeri olan Küçükçekmece Asliye Hukuk Mahkemesinin yetkili olduğunu, Taraflar arasında geçerli bir simsarlık sözleşmesi düzenlenmediğini, davada dayanılan sözleşmenin TBK'nın 520 vd. maddelerinde düzenlenen simsarlık sözleşmesi olduğunu ve yazılı şekilde düzenlenmesi gerektiğini, kanun maddesi ve Yargıtay kararları birlikte değerlendirildiğinde, taşınmaz simsarlığı nedeniyle ücrete hak kazanılabilmesi için öncelikle yazılı şekil şartına uyularak sözleşme yapılması gerektiğini, mahkemenin de taraflar arasında yazılı bir sözleşme bulunmadığını kabul ettiğini, kaldı ki yazılılık şekil şartının yanında sözleşmede ayrıca ücretin de kararlaştırılması gerektiğini, komisyon ücretinin sözleşmenin esaslı unsuru olarak kabul edildiğini ve ücreti belirlemeyen sözleşmelerin geçersiz olduğunu, simsarlık hizmeti kapsamında komisyon ücretine hak kazabilmek için taşınmaz simsarlık sözleşmesinin yazılı yapılmasının yanı sıra sözleşmenin esaslı unsuru olan ücretinin de sözleşmede belirtilmesi gerektiğini,Müvekkilinin davalıdan ücreti gerektirecek bir hizmet almadığını, mahkemece ücrete esas olarak müvekkili şirketin yetkilisi ile ... arasında yapılan e-mail yazışmalarının esas alındığını, yazışmaların davacı ile değil, ... ile yapıldığını, bu kişinin o tarihte davacının çalışanı olmadığını, bu tarihlerde ...'nın müvekkil şirketin yetkilisinin stajyer olarak iş öğrettiği kişi olduğunu, kendisinden grafik hazırlanması ve proje destekleri için hizmet alındığını ve hizmetleri karşılığı ücretinin de ödendiğini, bu durumda davacı ile bağlantısı bulunmayan bir kişi ile yapılan yazışmaların esas alınarak davacının ücrete hak kazandığının kabul edilmesinin hatalı olduğunu, Bu nedenlerle ilk derece mahkemesinin istinafa konu kararının usul ve yasaya aykırı olduğunu belirterek, kararın kaldırılmasına ve davanın reddine karar verilmesini istemiştir. İNCELEME VE GEREKÇE Dava, TBK'nın 520. maddesi gereğince simsarlık sözleşmesinden kaynaklanan ücret alacağının tahsili istemine ilişkindir. İlk derece mahkemesince yapılan yargılama sonucunda davanın reddine karar verilmiş; bu karara karşı, davacı vekilince, yasal süresi içinde istinaf başvurusunda bulunulmuştur. İstinaf incelemesi, HMK'nın 355. maddesi uyarınca, ileri sürülmüş olan istinaf nedenleriyle ve kamu düzeni yönüyle sınırlı olarak yapılmıştır.Davalı, ticaret şirketi olması nedeniyle yasa gereği tacirdir. Davacı ise simsar olarak mesleki ve ticari bir faaliyet sürdürmekte olup tacirdir. Davacının iddia ettiği simsarlık faaliyeti her iki tarafın ticari işletmesiyle ilgili olduğu için, bu faaliyetten doğan dava TTK'nın 4. maddesine göre nispi ticari davadır. Bu nedenle davaya yetkili ve görevli mahkemece bakılarak karar verildiği anlaşılmaktadır.Dava dilekçesindeki açıklamalara göre, taraflar arasında yazılı şekilde düzenlenmiş bir simsarlık sözleşmesi bulunmamaktadır. Dava dilekçesinde, taraflar arasında yazılı bir sözleşme bulunmadığı hususu, hukuki olaylar başlıklı 5. maddede açıklanmıştır. Ancak davalının Küçükçekmece İlçesindeki 12 parsel üzerinde inşa edeceği, ... projesi için davacıya çeşitli mailler göndererek yardımı talep ettiği, bu konuda davacı ile davalı şirket yetkilisi arasında dilekçenin 5/ı-v bentleri arasındaki hizmetlerin yapıldığı, ayrıca davacının bir kısım arsa sahipleri ile ön sözleşme yaptığı ve bu ön sözleşme üzerine davalı ile arsa malikleri arasında sözleşmeler yapıldığı anlaşılmıştır. Mahkemece alınan bilirkişi raporunda da taraflar arasında yazılı bir sözleşme bulunmadığı belirlenmiş, ancak davacının 2015-2016 yıllarından davalıya vermiş olduğu hizmet karşılığı, Taşınmaz Ticareti Hakkındaki Yönetmelik hükümlerine göre ücret alabileceği kabul edilmiştir. Mahkemece dinlenen tanık beyanlarında da bir kısım arsa sahiplerinin davacıdan hizmet aldığı belirtilmiştir. Mahkemenin kabulüne göre taraflar arasında yazılı ve geçerli bir tellallık sözleşmesi bulunmamaktadır. Ancak mahkeme davacının hizmet verdiği dikkate alınarak TTK'nın 20.maddesine göre davacı simsar için ücret takdir edilmiştir. TBK'nın 520/3. maddesinde taşınmazlara ilişkin simsarlık sözleşmesinin yazılı şekilde yapılması gerektiği belirtilmiş olup yazılı şeklin unsurlarının mevcut olup olmadığının genel hükümlere göre belirlenmesi gerekir. TBK'nın 14. maddesi uyarınca, sözleşmede tarafların imzalarının bulunması şarttır. Diğer yandan, bu belgenin simsarlık sözleşmesi sayılabilmesi için simsarlık sözleşmesinin asli unsurlarını da içermesi gerekir. Simsarlık sözleşmesinin meydana gelmesi için tarafların simsar tarafından gerçekleştirilmesi gerekli faaliyetin türü (kapsamı), bu faaliyet sonucunda kurulacak sözleşmenin konusu ve niteliği ve simsara ücret ödenmesi konusunda anlaşmış olmaları gerekir (Dr. Cevdet Salih Şahiniz, Türk Borçlar Hukukunda Gayrimenkul Tellallığı (Emlak Komisyonculuğu- Emlak Danışmanlığı) Sözleşmesi, İstanbul 2002, s.12). Yazılılık şeklinin gerçekleşmesi için sözleşmenin objektif ve sübjektif tüm unsurlarının yazılı belgede yer alması zorunludur (Şahiniz, a.g.e., s.51; Prof. Dr. Gökhan Antalya, Borçlar Hukuku- Genel Hükümler, Beta Yayınevi, İstanbul 2012, s.348).Yazılılık, simsarlık sözleşmesinin geçerlilik koşulu olduğundan, sözleşmeden kaynaklanan taleplerin yazılı sözleşme içeriğine dayandırılması ve yazılı sözleşmeyi hükümden düşürecek savunmaların da kesin delillerle kanıtlanması gerektiği, tanık gibi takdiri delillere başvurulamayacağı Yargıtay 13. HD'nin 2013/11229 E. 23013/21243 K. ve 12.09.2013 tarihli kararında belirlenmiştir. Yazılı şeklin unsurlarının genel düzenleme olan TBK'nın 14. maddesine göre belirlenmesi gerekir. Anılan madde uyarınca, yazılı şeklin zorunlu unsurlarından birisi, sözleşmede borç altına girenlerin yani tarafların imzası olmakla birlikte, maddenin 2. fıkrasında buna bir istisna getirilmiştir. Anılan 2. fıkra uyarınca, kanunda aksi öngörülmedikçe imzalı bir mektup, asılları borç altına girenlerce imzalanmış telgraf, teyit edilmiş olmaları kaydıyla faks veya buna benzer iletişim araçları ya da güvenli elektronik imza ile gönderilip saklanabilen metinlerin de yazılı şekil şartını sağlayacağı belirtilmiştir. İlk derece mahkemesi TTK'nın 20. maddesindeki, tacir olan veya olmayan bir kişiye, ticari işletmesiyle ilgili bir iş veya hizmet görmüş olan tacir, uygun bir ücret isteyebilir. Ayrıca, tacir, verdiği avanslar ve yaptığı giderler için, ödeme tarihinden itibaren faize hak kazanır düzenlemesine göre davanın kabulüne karar verilmiştir. Ancak taşınmaz simsarlığı sözleşmesinin geçerli olması için TBK'nın 530. maddesinde yazılılık şartı düzenlenmiştir. Bu nedenle simsarlık sözleşmesine TTK'nın 20. maddesindeki genel hüküm yerine TBK'daki özel hüküm uygulanmalıdır. Özel hüküm uyarınca ortada geçerli bir simsarlık sözleşmesi bulunmadığından, simsarın ücret talep hakkı bulunmamaktadır. Somut olayda taraflar arasında yazılı şekilde düzenlenmiş bir simsarlık sözleşmesi bulunmamaktadır. Simsarlık sözleşmenin kurulmasından söz edilebilmesi için TBK'nın 14. maddesi hükmüne göre sözleşmenin esaslı noktalarında anlaşılması gerekmektedir. Oysa taraflar arasında simsarlık hizmetinin verilmesine ilişkin bir sözleşme bulunmadığı gibi, davacının aracılık etmesi hâlinde ödenecek simsarlık ücreti de belirlenmemiştir. Taraflar arasındaki yazışmalar da TBK'nın 14/2.maddesindeki koşulları sağlamaya yeterli görülmemiştir. Buna göre taraflar arasındaki simsarlık sözlemesinin geçerli ve tüm unsurlarıyla kurulduğundan söz edilemeyeceği anlaşılmaktadır. Bu nedenle, davacının simsarlık ücretine ilişkin davasının reddine karar verilmesi gerekirken, davanın kısmen kabulüne karar verilmesi isabetsiz olduğundan davalı vekilinin istinaf başvurusunun kabulü gerekmiştir.Açıklanan bu gerekçelerle, davalı vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile istinafa konu ilk derece mahkemesi kararının HMK'nın 353/1.b.2 maddesi uyarınca kaldırılarak, Dairemizce davanın esası hakkında yeniden hüküm verilmesine ve neticede davanın reddine dair aşağıdaki hüküm kurulmuştur. HÜKÜM: Yukarıda açıklanan gerekçelerle; Davalı vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile HMK'nın 353/1.b.2 maddesi uyarınca ilk derece mahkemesinin istinafa konu kararının kaldırılmasına, davanın esası hakkında Dairemizce yeniden karar verilmesine, bu doğrultuda; 1-Davanın reddine, 2-Alınması gereken 732,00 TL harcın, peşin olarak yatırılan 1.707,75 TL harçtan mahsubu ile artan 975,75 TL karar harcının, karar kesinleştikten sonra ve talep hâlinde davacıya iadesine, 3-Davacı tarafından sarf edilen yargılama giderlerinin kendi üzerinde bırakılmasına, 4-Davalı tarafından ilk derece yargılama aşamasında sarf edilen 218,40 TL yargılama giderinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine, 5-Davalı kendisini vekille temsil ettirdiğinden, AAÜT uyarınca belirlenen 45.000 TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine, 7-Tarafların gider ve delil avanslarından artan kısımların yatıran taraflara iadesine, 8-İstinaf aşamasındaki harç ve yargılama giderleri yönünden: a-Davalı tarafından yatırılan 220,70 TL istinaf başvuru harcının Hazineye gelir kaydına; davalı tarafından yatırılan istinaf peşin karar harcının, talep hâlinde, ilk derece mahkemesince davalıya iadesine, b-Davalı tarafından harcanan 220,70 TL istinaf başvuru harcı ve 98,60 TL posta gideri olmak üzere toplam 319,30 TL kanun yolu giderinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine, 9-Gerekçeli kararın, Dairemiz Yazı İşleri Müdürlüğünce taraf vekillerine tebliğine dair; HMK'nın 353/1.b.1 maddesi uyarınca dosya üzerinden yapılan istinaf incelemesi sonucunda, 26.02.2026 tarihinde, oy birliğiyle ve temyizi kabil olmak üzere karar verildi. KANUN YOLU: HMK'nın 361. maddesi uyarınca, iş bu gerekçeli kararın taraf vekillerine tebliğ tarihlerinden itibaren iki haftalık süreler içinde temyiz yolu açıktır.