T.C. İSTANBUL BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 16. HUKUK DAİRESİ T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A İ S T İ N A F K A R A R I DOSYA NO: 2025/1116 Esas KARAR NO : 2025/1508 İNCELENEN KARARIN MAHKEMESİ: İSTANBUL ANADOLU 6. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ TARİHİ: 21/05/2025 NUMARASI : 2023/254 Esas, 2025/359 Karar DAVANIN KONUSU: İpoteğin Fekki KARAR TARİHİ: 27/11/2025 İstinaf incelemesi için dairemize gönderilen dosyanın ilk incelemesi tamamlanmış olmakla, HMK 353. Maddesi gereğince dosya içeriğin…
T.C. İSTANBUL BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 16. HUKUK DAİRESİ T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A İ S T İ N A F K A R A R I DOSYA NO: 2025/1116 Esas KARAR NO : 2025/1508 İNCELENEN KARARIN MAHKEMESİ: İSTANBUL ANADOLU 6. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ TARİHİ: 21/05/2025 NUMARASI : 2023/254 Esas, 2025/359 Karar DAVANIN KONUSU: İpoteğin Fekki KARAR TARİHİ: 27/11/2025 İstinaf incelemesi için dairemize gönderilen dosyanın ilk incelemesi tamamlanmış olmakla, HMK 353. Maddesi gereğince dosya içeriğine göre duruşma yapılmasına gerek görülmeden dosya üzerinde yapılan inceleme sonucu; GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ: TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ DAVA: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; ... A.Ş ve ... arasında imzalanan kredi sözleşmesi neticesinde bu taşınmaz üzerine ... A.Ş. lehine 3.600.000 TL bedel ile birinci dereceden ve ... A.Ş ve ... arasında imzalanan kredi sözleşmesi neticesinde ... AŞ lehine 125.000 euro bedel ile ikinci dereceden ipotek tesis edildiğini, zaman içerisinde tarafların arasındaki borç tutarlarının tespiti ve geri ödeme planının belirlenmesi maksadıyla görüşmeler yapıldığını, davalı ... AŞ’nin alacaklı, ...’nın borçlu, davalı ... AŞ’nin alacaklı ve yine davalı (... ... Kiralama A.Ş'nin grup şirketi olan) ...’nin alacaklı, ...’nın borçlu olduğu 03/10/2018 tarihli birer prggğlu ... müşterek borçlu ve müteselsil kefil sıfatıyla taraf olduklarını, tarafların aralarında oluşan borçların ödeme şartlarının tespit edilmesi amacıyla imzaladıkları bu protokollere göre ..., üzerine düşen tüm borçlarını ödemesine karşın, ... A.Ş ve ... A.Ş, diğer müvekkil ...’a ait İstanbul ili, Kadıköy ilçesi, Zühtüpaşa mahallesi, 89 pafta, ... ada, ... parsel, 9 numaralı bağımsız bölüm üzerindeki birinci ve ikinci derece ipoteklerini fek etmekten kaçındığını belirterek, İstanbul ili, Kadıköy ilçesi, Zühtüpaşa mahallesi, 89 pafta, ... ada, ... parsel, 9 numaralı bağımsız bölüm üzerinde bulunan ... A.Ş. Lehine 3.600.000 TL bedelli birinci dereceden ipoteğin fekki ve İstanbul ili, Kadıköy ilçesi, Zühtüpaşa mahallesi, 89 pafta, ... ada, ... parsel, 9 numaralı bağımsız bölüm üzerine 125.000 Euro bedelli ikinci dereceden ipoteğin fekkine karar verilmesini talep etmiştir. CEVAP: Davalılar vekili cevap dilekçesinde özetle; dava dışı ... Sınai Ticari ve Mali Yatırımlar A.Ş. ile davalılar ... İş Geliştirme ve Gayrimenkul A.Ş. ve ... ... San.İç ve Dış Tic.A.Ş. arasında 03.10.2018 tarihinde ...'nın müvekkillere olan borçlarının tasfiyesi amacıyla protokol imzalandığını, ... Sınai Ticari ve Mali Yatırımlar A.Ş. İle ... İş Geliştirme ve Gayrimenkul A.Ş. arasında imzalanan protokolde anlaşmanın şartları ve tarafların hak ve yükümlülükleri belirlendiğini, Protokol şartlarından da anlaşılacağı gibi davalılar, borçlular ile anlaşma sağlayabilmek için 1.946.391.-EUR'luk alacağının yaklaşık 1 milyon Euro azı olan 952,000,00-EUR 'ya razı olmuş, bu tutarında hiç nakit ödeme olmadan ipotekli gayrimenkullerin kendisine devredilerek kapatılması ve borçlulara devredilen gayrimenkulü geri almak için 18 ay vefa hakkı tanındığını, buna karşılık borçlular; protokol ile kararlaştırılan ipotekli taşınmazların tapu devirlerini yapacak, 18 ay içinde vefa hakkını kullanarak taşınmazı geri alacak, şayet geri almaz ise taşınmazın içindeki kiracıların 31.12.2020 tarihi itibariyle tahliyesi için tahliye taahhütnamesi alacak ve devir edilen taşınmaz üzerindeki 150/c şerhi ve ipoteğin kaldırılması için diğer müvekkil ... ... San.İç ve Dış Tic.A.Ş.'ye borçlarını ödeyecek ve icra dosyalarının tahsil harçlarını yatıracağı, borçlular süresinde vefa haklarını kullanmamış, taşınmazda bulanan kiracılardan 31.12.2020 tarihine tahliye taahhütnamesi almamış ve taşınmaz üzerindeki ipoteklerin kaldırılması için gerekli harçları icra dosyalarına yatırmamış olduğunu, bu eksikliklerin giderilmesi aksi takdirde protokolün ortadan kalkacağı Beyoğlu 37.Noterliğinden keşide edilen 11.12.2020 tarihli ve ... yevmiye numaralı ihtar edilmiş olmasına rağmen borçluların protokolden kaynaklı yükümlülüklerini yerine getirmediğini ve protokol 3/b maddesi hükmü gereğince ortadan kalktığını, ... Sınai Ticari ve Mali Yatırımlar A.Ş. İle ... ... San.İç ve Dış Tic.A.Ş arasında akdedilen protokol ile anlaşmanın şartları ve tarafların hak ve yükümlülükleri aşağıdaki gibi belirlendiğini, Protokol şartlarından da anlaşılacağı gibi müvekkilinin, borçlular ile anlaşma sağlayabilmek için 5.500,000.-TL'lik alacağının yarısından azı olan 2.700,000.-TL'ye razı olduklarını, ödeme konusunda birçok alternatif çözüm sunulduğunu, buna karşılık borçlular ise: tespit edilen tutarı kararlaştırılan vadelerde ödeyecek, ipotek dosyasının harcını ödeyerek diğer müvekkil ...'ın borca karşılık devir aldığı taşınmaz üzerindeki 150/c şerhinin kaldırılmasını sağlayacağını, Borçluların süresinde icra dosyasına gerekli harçları ödeyerek ...'a devredilen taşınmaz üzerindeki 150/c şerhini kaldırmağını, Bu eksikliğin giderilmesi aksi takdirde protokolün feshedileceği Beyoğlu 37.Noterliğinden keşide edilen 11.12.2020 tarihli ve ... yevmiye numaralı ihtar edilmiş olmasına rağmen Borçlular protokolden kaynaklı yükümlülüklerini yerine getirmediğini ve protokol 3/c, e maddesi hükmü gereğince ortadan kalktığını, İşbu dava konusu ipoteklerle teminat altına alınan borcun sona ermediğini, ... ve davalı şirketler arasında akdedilen protokol yeni borç ihdas eden bir sözleşme olmayıp uzun yıllardır yasal takip konusu olan bir borcun tasfiyesine yönelik olduğunu, Protokol metinlerinde söz konusu anlaşmaların hiçbir şekilde; borçların ertelendiği (temdit), yenilendiği (tecdit) ve borcun nakli anlamına gelmeyeceği karşılıklı olarak taahhüt edildiğini, bu kapsamda Borçlunun protokol hükümlerini yerine getirmemesi nedeniyle yine anlaşma metninde açıkça hüküm altına alındığı gibi başkaca bir ihtar, ihbar vb.bildirime gerek olmadan protokol kendiliğinden hükümsüz kalmış, yapılan indirimler ortadan kalkmış, alınan taşınmazlar riskten mahsup edilmiş ve bakiye alacak için mevcut takiplere kaldığı yerden devam edilmesinin önünde bir engel kalmadığını beyan ederek davanın reddini talep etmiştir. İLK DERECE MAHKEMESİNİN KARARI: "...Taraflar ... ... Kiralama A.ş ve ... Sinai Ticari A.ş arasında akdedilen 03/10/2018 tarihli protokole göre, taraflar arasında imzalanan ... kiralama sözleşmesinin fesh edilmesi nedeniyle doğan kira alacakları ve ferilerinin tahsil edilememesi nedeniyle oluşan borçların yenileme, erteleme ve borcun naklin anlamına gelmemek üzere ödenmesinin şartlarının tespiti amacıyla protokol akdedildiği, bu protokole göre alacaklıya ipotekli olan Kayseri Melikgazi adresinde bulunan taşınmazın haciz ve takyidatlar temizlenmek suretiyle 802.000.00-Euro tutar ile devir tarihinden itibaren 18 ay süre ile 802.000,00-Euro işletilecek % 6 faiz ile geçerli olacak şekilde vefa iştira hakkı tanıma ve tapu masrafları taraflar arasında 1/2 oranında paylaşılmak suretiyle protokolün imza tarihinden itibaren 10 gün içinde alacaklıya devir etmek suretiyle borçlular Kayseri Melikgazide bulunan taşınmazı vefa hakkı süresince kullanmaya devam edecekler ancak 31/12/2020 tarihinde kiracıdan tahliye tahahhüdü alacaklardır ve taraflar arasında imzalanan faktoring ve ipotek sözleşmelerinin geçerli olduğu, taraflarca beyan ve kabul edilmiştir. 14/09/2011 tarihinde dava dışı borçlu şirket ... Sinai Ticari A.ş ile ... arasında kefalet sözleşmesi imzalandığı, kefalet sözleşmesinde davaya konu olan taşınmaz üzerinde ... Sinai Ticari A.ş adına Aliye Ulutaş tarafından ... Faktoring ile ... Sinai Ticari A.ş arasında kurulacak protokol çerçevesinde teminat olarak verileceği ve buna dair hak ve yükümlülüklerin düzenlendiği bir sözleşme tanzim edildiği, iş bu sözleşmeye istinaden 14/09/2011 tarihinde davaya konu taşınmaz üzerine ... Faktoring hizmetleri a.ş lehine 3.600.000,00-TL borç bedelli ipotek tesis edildiği, 28/12/2012 tarihinde... kiralama a.ş lehine 1.250.000,00-Euro bedelli ipotek tesisi edildiği, 03/10/2018 tarihli protokolde ipoteğe konu taşınmazın maliki konumunda olan davacı ...'ın imzasının bulunmadığı bu nedenle bu sözleşmedeki yükümlülüklerin yerine getirme görevini ...'a ait olmadığı, dosyaya sunulan 30/09/2020 tarihli ... ... Kiralama A.ş tarafından imzalanmış mutabakat mektubuna göre 03/10/2018 tarihinde imzalanan ve hala yürürlükte bulunan protokol kapsamında 30/09/2020 tarihi itibari ile şirketten herhangi bir alacak bakiyesinin olmadığı ve sözleşmeden doğan tüm yükümlülükleri eksiksiz olarak yerine getirildiğini beyan eden mektup ile 10/11/2020 tarihli ... ... Sanayi ve Dış Ticaret Aş tarafından imzalanan ve mahkemeye sunulan mutabakat mektubu ile de 03/10/2018 tarihinde dava dışı ... Sinai Ticari A.ş ile ... ... Sanayi ve Dış Ticaret Aş arasında imzalanan ve halen yürürlükte olan protokol kapsamında 10/11/2020 tarihi itibariyle şirketten cari hesap alacağı bakiyesinin kalmadığına dair mutabakat beyanının sunulmuş olduğu, mutabakat mektupları ile dava dışı şirket ile davalı şirketlerin cari hesapları yönünden mutabık kaldıkları tespit edilmiştir. 03/10/2018 tarihli protokolde yükümlülükleri yerine getirilmemesi nedeniyle sözleşmenin geçerli olmadığı ileri sürülmüş ise de TBK 131 maddede borçların ve borç ilişkisinin sona ermesine ilişkin olmak üzere " asıl borç ifa ile ya da diğer bir sebeple sona erdiği takdirde , rehin, kefalet, faiz ve ceza koşulu gibi buna bağlı hak ve borçlarda sona ermiş olur" somut uyuşmazlıkta dava dışı ... Sinai Ticari A.ş , davalı şirketlere olan borcunu ödemekle asıl borca bağlı olan borçlar sona ereceğinden davaya konu olan taşınmaz üzerine konulan ipotek hakkı da sona erecektir. Taraflar arasında uyuşmazlığa konu olan 03/10/2018 tarihli sözleşmede dava dışı şirketin edimini yerine getirmemesi nedeniyle protokolün yürürlükte olmadığı iddia edilmiş ise de dosyaya sunulan mutabakat mektuplarında taraflar arasında borcun sona erdiği, taraflarca kabul edilmiş ve bu mutabakat mektuplarının altına protokole ilişkin olarak davalı şirketler tarafından ihtirazi kayıt konulmamış ve mutabakat mektuplarında 03/10/2018 tarihli protokolün yürürlükte olduğu davalı şirketlerce kabul edilmiştir. Bunun aksini içeren herhangi bir yazılı delil dosyaya sunulmamıştır. Kaldı ki dava dışı şirketin Kayseri Melikgazi'de bulunan taşınmazla ilgili taşınmazın tahliye taahhüdü almaması sözleşmeyi imzalayan taraflar arasında nispi bir hak doğurur , asıl yükümlülük borcun ifa edilmesidir. Dosya kapsamı ve dosyaya sunulan taraflara ait ticari defterler incelendiğinde dava dışı şirketin davalılara borcunun kalmadığı tespit edilmiş olup, bu kapsamda davasının kabulüne karar vermek gerekmiş olup,1-Davanın KABULÜ ile, İstanbul İli, Kadıköy ilçesi, Zühtüpaşa mahallesi, ... ada, 174 parselde kayıtlı 9 kat 9 bağımsız bölümlü Kagir apartmanın 9 nolu bağımsız bölüm üzerinde bulunan ipotek alacak ... Faktoring Hizmetleri A.ş lehine 3.600.000,00-TL bedelli birinci derece ipotek ile... Kiralama A.ş lehine 125.000.00-Euro bedelli ipoteğin fekkine," Şeklinde karar vermiştir. İSTİNAF İSTEMİ: Davalılar vekili istinaf isteminde; mahkeme tarafından TBK 131. madde hükmüne dayanılarak asıl borcun sona ermesi durumunda, ona bağlı diğer hak ve borçların da sona ereceği değerlendirmesinin hatalı olduğunu, taraflar arasında yapılan anlaşmalarda, protokolde asıl borç-tali borç ayrımı yapılmadığını, Davacının ailesine ait dava dışı ... Sınai ve Ticaret A.Ş. finansman temini amacıyla müvekkili şirketler ile ise ... kiralama sözleşmeleri akdettiğini, bu sözleşmelerin teminatı olarak da huzurdaki davanın konusu olan taşınmaz üzerine ipoteklerin kurulduğunu, borçlarını zamanında ödenmediğini, uzun yıllar sonrasında taraflar sulh olmak amacıyla görüşmeler yaptığını, 03.10.2018 tarihinde her iki şirket için ayrı ayrı olmak üzere borç tasfiye protokolleri akdedildiğini,Protokollerin dikkate alınması gerektiğini, müvekillerinin ödeme konusunda birçok alternatif çözüm sunduklarını, ancak ... A.Ş. protokolde yüklendiği edimleri tam olarak yerine getirmediğini, süresinde icra dosyasına gerekli harçları ödeyerek taşınmaz üzerindeki 150/c şerhini kaldırmadığını, ... A.Ş.ve müvekkili şirketler arasında akdedilen protokol yeni borç ihdas eden bir sözleşme olmayıp uzun yıllardır yasal takip konusu olan bir borcun tasfiyesine yönelik olduğunu, protokoller, karşı tarafın anlaşmaya aykırı davranışı nedeniyle hükümsüz kaldığından temel ilişkiden kaynaklanan ve protokol metinlerinde de ikrar edilen borç bakiyeleri devam ettiğini, Protokol kapsamında ödenen tutar asıl borç olmadığını, asıl borcun protokol metinlerinde yazılı olduğunu, Ödenen kısım protokolün bir bütün olarak yerine getirilmesi durumunda müvekkili şirketlerin kabul edeceği indirimli tutarı olduğunu, edimler yerine getirilmediğinden müvekkilinin protokolle bağlı olmadığını, bu durumun ihtarnameler ile iletildiğini, Mahkemenin neden ve nasıl verildiği belli olmasına rağmen borçlu ... A.Ş.'nin talebi üzerine ... A.Ş. tarafından 30.09.2020 tarihinde verilen o tarihe kadar protokol ödemelerinin yapıldığını gösterir mutabakat mektubunu sanki borçlunun bütün yükümlülüklerini yerine getirdiği şeklinde yorumlamasının hatalı olduğunu, mutabakat mektubunun verildiği tarihte, protokolde belirlenen taşınmazda yer alan kiracılardan tahliye taahhütnamesi getirileceği tarih olan 31.12.2020 henüz dolmadığını,Protokollerin tek asli edimi nakdi ödeme olmadığını, davalı ... A.Ş.'ye olan borç nakden değil taşınmaz devri ile ödendiğini, müvekkilin anlaşmayı bu şekilde kabul etmesinin nedeni, taşınmazın üzerinin temiz ve satılabilir durumda olması beklentisi olduğunu, henüz vadesi gelmemiş borçlar söz konusuyken ve mutabakat metinleri sadece nakdi ödemelerin müvekkillerinin zilyetliğine geçtiğini teyit için verilmişken, bu metinlerin ibra sözleşmesi gibi sunulması sonucunda Mahkeme hukuki nitelendirmede hataya düştüğünü, ek bilirkişi raporunda müvekkilinin protokol metninde yer alan tutarlar kadar alacaklı olacağı tespit edildiğini, kararın kaldırılmasını ve davanın reddini talep etmiştir. GEREKÇE Dava, ipoteğin fekki istemine ilişkindir.İlk derece mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir. Bu karara karşı davalılar vekili, yasal süresi içinde istinaf kanun yoluna başvurmuştur.İstinaf incelemesi, HMK'nın 355. maddesi gereğince, ileri sürülen istinaf başvuru nedenleri ve kamu düzeni yönüyle sınırlı olarak yapılmıştır.Somut uyuşmazlıkta; davalı şirketler dava dışı borçlu şirketin 03.10.2018 Tarihli protokollerde yer alan edimlerini tam olarak yerine getirmediğini ileri sürmüş ise de, davalı şirketlerin kendi ticari defterlerinin incelenmesine ilişkin bilirkişi raporuna göre; dava dışı asıl borçlu ......ŞTİ'nin davalı şirketlere protokolden kaynaklı herhangi bir borcunun bulunmadığının tespit edildiği, dosyada mevcut hesap mutabakatlarında da davalı şirketlerin alacakları olmadığına yer verildiği, mutabakatlara davalı şirketler tarafından ihtirazi kayıt konulmadığı, protokolde yer alan Kayseri, Melikgazi ilçesindeki ... ada 191 parsel sayılı taşınmazın tapu kaydına göre; dava dışı Berna İnşaat tarafından davalı... Kiralama AŞ'ye 09.10.2018'de devredildiği, sonrasında ise davalı... Kiralama AŞ tarafından dava dışı 3.kişiye devrinin gerçekleştiği, mahkemenin Kayseri'deki taşınmaz için tahliye taahhüdü alınmamasının asli edimin yerine getirilmiş olmasına etkili olmadığı yönündeki gerekçesinin de yerinde olduğu dikkate alındığında ilk derece mahkemesince ipoteğin fekki koşullarının gerçekleştiği gerekçesi ile davanın kabulüne karar verilmesinde usul ve esas yönünden hukuka aykırılık görülmemiş, davalılar vekilinin istinaf isteminin reddine karar vermek gerekmiştir.Açıklanan nedenle ilk derece mahkemesinin kararında usul ve esas yönünden hukuka aykırılık bulunmadığından davalılar vekilinin istinaf isteminin HMK 353/1-b-1 maddesi gereğince esastan reddine karar verilmiştir. HÜKÜM: Yukarıda açıklanan nedenlerle; 1-Davalılar vekilinin istinaf isteminin HMK'nun 353/1-b-1 maddesi uyarınca ESASTAN REDDİNE,2-Alınması gereken 417.630,27TL harçtan, peşin alınan 104.408,00TL harcın mahsubu ile bakiye 313.222,27TL harcın davalılardan alınarak hazineye irat kaydına, 3-Davalılar tarafından yapılan istinaf yargılama giderlerinin kendi üzerinde bırakılmasına,-Davacının gider avansından kullanıldığı anlaşılan 285TL istinaf masrafının davalılardan alınarak davacıya verilmesine,4-İstinaf incelemesi duruşmalı yapılmadığından vekalet ücreti takdirine yer olmadığına,5-Artan gider avanslarının, karar kesinleştiğinde ve talep halinde ilk derece mahkemesince taraflara iadesine,Dair, dosya üzerinde yapılan inceleme sonucunda, HMK'nun 361.maddesi uyarınca tebliğden itibaren iki haftalık süre içerisinde Yargıtay ilgili hukuk dairesinde temyiz yolu açık olmak üzere oy birliği ile karar verildi.27/11/2025