Çankaya İlçesi Çiğdem Mahallesi 29322 ada 14 ve 15 parsellerde 1/1000 ölçekli uygulama imar plan değişikliğine ilişkin İmar ve Bayındırlık Komisyonu Raporu oylanarak oybirliğiyle kabul edildi.
T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ Karar No: 1437 10.10.2023 K A R A R Çankaya İlçesi Çiğdem Mahallesi 29322 ada 14 ve 15 parsellerde 1/1000 ölçekli uygulama imar plan değişikliğine ilişkin İmar ve Bayındırlık Komisyonunun 28.09.2023 tarihli ve 365 sayılı Raporu Büyükşehir Belediye Meclisimizin 10.10.2023 tarihli toplantısında okundu. Konu üzerinde yapılan görüşmelerden sonra; Semih Hamdi KIRBAŞ’ın 11.09.2023 tarihli ve 520424 kurum sayılı dilekçesi ile; Çankaya Belediye Meclisinin 04.12.2018 tarih ve 658 sayılı Kararı ile uygun görülen Çankaya İlçesi Çiğdem Mahallesi 29322 ada 14 ve 15 sayılı parsellere ilişkin 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı değişikliğinin Büyükşehir Belediye Meclisinin 13.02.2019 tarih ve 200 sayılı Kararı ile ilçesine iadesine karar verilmiş olduğu belirtilerek, ilçe belediye meclis kararının nihai bir karara bağlanmasının istenildiği, Yapılan incelemede; Teklife Konu Alanın Mülkiyet ve Mevcut İmar Durumunun; Çankaya İlçesi, Çiğdem Mahallesi 5964 m2 yüzölçümlü 29322 ada 14 parsel ve 3815 m2 yüzölçümlü 29322 ada 15 no.lu parselin 31.07.2018 edinme tarihi itibariyle And Kartal Gayrimenkul Yat. A.Ş. mülkiyetinde olduğu, Söz konusu ada/parsellerin bulunduğu alanın ilk olarak İmar İdare Heyetinin 17.06.1975 tarih ve 507 sayılı Kararıyla onaylanan 65450 no.lu parselasyon planı kapsamında 9779 m2 yüzölçümlü 9898 ada 8 sayılı parsel olarak oluştuğu, anılan plan kapsamında "Gıda Sanayi ve Depolama Sahası" olarak ayrılan parselin yapılaşma koşullarının "Projeler tesislere göre hususiyet arz ettiğinden bu bölgede inşa edilecek yapı irtifaları İmar İdare Heyetince incelenerek alınacak kararlara göre tayin edilecektir." şeklinde olduğu, Daha sonra 9898/8 no.lu parseli de kapsayan Karakusunlar IV.Etap 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planının, Çankaya Belediye Meclisinin 11.10.1991 tarih ve 255 sayılı Kararıyla uygun görülerek 27.07.1992 tarihinde Belediyemizce tadilen onaylandığı, anılan planda 9898 sayılı adanın ortasından kuldesak biçiminde sonlanan bir servis yolu geçmesi nedeniyle 9779 m2 yüzölçümlü parselin 81119 no.lu parselasyon planı gereğince 1070 m2'sinin kamulaştırılacak alan olarak ayrıldığı, kalan kısmının 4337 m2 büyüklüğünde 27356 ada 6 parsel ve 4372 m2 büyüklüğünde 27357 ada 2 sayılı parsel olarak uygulama gördüğü, parsellerin kullanım kararının "Kentsel Servis Alanı"na dönüştürüldüğü, Kentsel Servis Alanı kullanımında kalan parsellerin yapılaşma koşullarının ise: 2500 m2 - 5000 m2 alanlı parsellerde E=1.00; 5001 m2 - 10000 m2 alanlı parsellerde E=2.00; 10001 m2 ve daha büyük parsellerde E=2.50 olacaktır." şeklinde belirlendiği, T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ Karar No: 1437 10.10.2023 -2- Sonrasında Belediye Meclisimizin 14.04.2008 tarih ve 1002 sayılı Kararıyla: "...kentsel servis ve çalışma alanlarında kademeli emsal uygulamasına son verilerek ruhsatlı inşaata başlamış veya bitmiş alanlarda yapılaşma koşulları müktesep hak kabul edilmek üzere, yeni yapılacak kentsel servis ve çalışma alanlarında bölgenin onaylı planlarda minimum parsel büyüklüğü için belirlenen inşaat yoğunluklarının geçerli olması, bu hükmün tüm alt ölçekli plan ve uygulamalarda kabul edilmesine" karar verildiği, söz konusu Meclis kararına askı süresi içerisinde yapılan itirazların, Büyükşehir Belediye Meclisinin 11.09.2008 gün ve 2285 sayılı Kararı ile değerlendirildiği ve "tevhiden emsal artışına izin verilmemek kaydıyla ilk parselasyon planlarındaki yüzölçümlerine göre verilen imar haklarının (yapı yoğunluğu) korunması" şeklinde karar alındığı, ancak bu kararın Ankara 7.İdare Mahkemesinin 29.04.2010 tarih ve E.2009/694-K.2010/794 sayılı Kararıyla "...Ankara Büyükşehir Belediye Meclisinin 11.09.2008 gün ve 2285 sayılı Kararının son paragrafında yer alan: "tevhiden emsal artışına izin verilmemek kaydıyla ilk parselasyon planındaki yüzölçümlerine göre verilen" ibaresinin iptaline... " karar verildiği, Bu esnada; 27356, 27357, 27358 sayılı adalarda ortaya çıkan 3942 m2'lik kamulaştırılacak alanın mali yük getireceği gerekçesiyle hazırlanan ancak Çankaya Belediye Meclisinin 03.06.2010 tarih ve 417 sayılı Kararıyla reddedilen 1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişikliğinin Belediye Meclisimizin 15.10.2010 tarih ve 3030 sayılı kararıyla tadilen onaylandığı, anılan plan değişikliği kapsamında ada sonunda 27356/6 parsel ile 27357/2 parsel arasında sonlanan kuldesak biçimindeki sokak bitiminin geriye çekildiği ve "Kentsel servis alanlarındaki kademeli emsal düzenlemesi hususunda Ankara Büyükşehir Belediye Meclisinin 11.09.2008 gün ve 2285 sayılı Kararını kısmen iptal eden Ankara 7. İdare Mahkemesinin 29.04.2010 gün ve E.2009/694-K.2010/794 numaralı kararı uyarınca hareket edilecektir. " şeklinde plan notu düzenlendiği, onaylı imar planı uyarınca Çankaya Belediye Encümeninin 16.05.2013 tarih ve 3496.13 sayılı Kararı ile Belediye Encümenimizin 13.06.2013 tarih ve 1620 sayılı Kararıyla onaylanan 81237 no.lu parselasyon planı kapsamında 4337 m2 yüzölçümlü 27356/6 no.lu parselin 3365 m2'si 29322/5 parsele, 972 m2'si de 29322/7 parsele; 4372 m2 yüzölçümlü 27357/2 no.lu parselin ise 2375 m2'si 29322/5 parsele, kalan 1997 m2'si de 29322/7 no.lu parsele hisselendirildiği, söz konusu parselasyon planının planlama sınırı içerisindeki diğer parsel maliklerince açılan davada Ankara 2.İdare Mahkemesinin E.2013/1360-K.2014/692 sayılı Kararıyla özetle kamulaştırma yükünden kurtulmak amacıyla parselasyon işlemi yapılamayacağı gerekçesiyle iptal edildiği, Söz konusu uygulama imar planı değişikliğinde Konya Yoluna cepheli olan kısımda yapı yaklaşma mesafelerinin sehven hatalı yazıldığının tespit edilmesi üzerine düzeltme amaçlı 1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişikliğinin Çankaya Belediye Meclisinin 03.03.2015 tarih ve 196 sayılı Kararıyla uygun görülerek Belediye Meclisimizin 09.06.2015 tarih ve 1107 sayılı Kararıyla onaylandığı, bu plan değişikliği kapsamında Konya Yoluna çekme mesafeleri 24.50 metre olarak düzenlendiği, sonrasında Çankaya Belediye Encümeninin 03.02.2015 tarih ve 0776.3 sayılı Kararı ile Belediye Encümenimizin 26.03.2015 tarih ve 946 sayılı Kararıyla onaylanan 81236 no.lu parselasyon planı kapsamında 29322 ada 5 ve 7 no.lu parseller yeniden düzenlemeye alınarak 5740 m2 yüzölçümlü 29322/5 parsele 29322/7 parselin 224 m2'sinin ilave edilmesiyle 5964 m2 yüzölçümlü 29322/14 no.lu parselin oluştuğu, 29322/7 parselde kalan 3815 m2 yüzölçümü ile de 29322/15 no.lu parselin oluştuğu, T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ Karar No: 1437 10.10.2023 -3- Bu sırada; kademeli emsal ile ilgili olarak Ankara 7. İdare Mahkemesinin 29.04.2010 tarih E.2009/694-K.2010/794 sayılı kararı ile "... Ankara Büyükşehir Belediye Meclisinin 11.09.2008 gün ve 2285 sayılı Kararının son paragrafında yer alan "tevhiden emsal artışına izin verilmemek kaydıyla ilk parselasyon planındaki yüzölçümlerine göre verilen" ibaresinin iptaline... " şeklinde verilen kararın Danıştay 6. Dairesinin 01.04.2013 tarih ve E.2010/9332-K.2013/2073 sayılı Kararıyla bozulduğu ve sonrasında yeniden görülen davada Ankara 7. İdare Mahkemesinin 25.02.2016 tarih E.2016/144-K.2016/597 sayılı Kararıyla davanın reddedildiği ve böylece Kentsel Servis Alanlarında kademeli emsal düzenlemesine ilişkin Belediye Meclisimizin 11.09.2008 tarih 2285 sayılı kararında belirlenen "tevhiden emsal artışına izin verilmemek kaydıyla ilk parselasyon planlarındaki yüzölçümlerine göre verilen imar haklarının (yapı yoğunluğu) korunması" hükmünün yürürlüğünü koruduğu, ancak 2015/1107 onay tarihli uygulama imar planındaki "Kentsel servis alanlarındaki kademeli emsal düzenlemesi hususunda Ankara Büyükşehir Belediye Meclisinin 11.09.2008 gün ve 2285 sayılı Kararını kısmen iptal eden Ankara 7. İdare Mahkemesinin 29.04.2010 gün ve E.2009/694-K.2010/794 numaralı kararı uyarınca hareket edilecektir. " şeklinde kaldığı, Sonrasında plan notunun Mahkeme kararı uyarınca yeniden düzenlenmesi gerekçesiyle ilgilisince sunulan 1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişikliği teklifinde kamulaştırılmayıp parsellere eklenen alanlarla birlikte 5964 m2 yüz ölçüme ulaşan 29322/14 parselin E=2.00, 3815 m2 yüzölçümlü 29322/15 parselin ise E=1.00 koşullarına denk düşecek muadil inşaat alanı talep edildiği, bunun üzerine parsellere eklenen kısımlar ve parseller arası hisse geçişi yapılması sonucunda ulaşılan senet yüzölçümleri üzerinden kademeli emsal uygulanıp uygulanamayacağı hakkındaki tereddütlerin giderilmesi nedeniyle Çankaya Belediyesince Başkanlığımızda konuya ilişkin görüş sorulduğu, 19.02.2018 tarih ve E.17811 sayılı cevabi yazı ile; 11.09.2008 gün ve 2285 sayılı Meclis Kararımızın halen yürürlükte olduğu belirtilerek, bu doğrultuda değerlendirme ve işlem tesisinin Çankaya Belediyesince yapılmasının uygun olacağı yönünde görüş belirtildiği, Öte yandan plan değişikliği teklifi ilgililerince konuya ilişkin Çevre ve Şehircilik Bakanlığından görüş istendiği, cevabi 17.09.2018 tarihli yazıyla; konunun (a) ve (b) olarak iki maddede değerlendirildiği, (a) maddesinde özetle "söz konusu parsellere ilişkin en son işlem olan ve yürürlükte olan 09.06.2015 onay tarihli imar planı değişikliğine göre işlem tesis edilmesi halinde; "Çankaya Belediye Meclisinin 11.10.1991 gün ve 255 sayılı Kararının plan notları geçerlidir." Şeklindeki hükmünün atıfta bulunduğu 1991/255 sayılı Kararının "minimum parsel büyüklüğü 2500 m2 olacak şekilde 2500 m2-5000 m2 alanlı parsellerde E=1.00, 5001 m2- 10000 m2 alanlı parsellerde E=2.00, 10001 m2 ve daha büyük parsellerde E-2.50 olacaktır." Şeklindeki 5 no.lu plan notuna göre 5964 m2 yüzölçümlü 29322/14 no.lu parselde E=2.00, 3815 m2 yüzölçümlü 29322/15 no.lu parselde ise E=1.00'dir." (b) maddesinde ise özetle; "Ankara Büyükşehir Belediye Meclisinin 11.09.2008/2285 sayılı Kararında "parselasyon planlarıyla belirlenen imar parsellerinin ilk halleri ile verilen yüzölçümlerine göre" ibaresinde tarih belirtilmediğinden 29322 ada 14 ve 15 no.lu parsellerin ilk hali olan 1975 yılı onaylı parselasyon planı ile oluşan 9779 m2 yüzölçümlü 9898/8 sayılı parsel olduğundan her iki parselin de emsal değeri E=2.00'dir." şeklinde görüş belirtildiği, görüşün sonuç kısmında yapılan değerlendirmede ise "bu durumda (a) ve (b) hükümleri birbiriyle çeliştiğinden ve anılan alanda planlama ve şehircilik ilkeleri yönünden daha uygun olacak işlemin (a) şıkkında belirtilen durum olduğunun" belirtildiği, T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ Karar No: 1437 10.10.2023 -4- Söz konusu görüşlerin birlikte değerlendirilmesi sonucunda Çankaya Belediye Meclisinin 04.12.2018 tarih ve 658 sayılı Kararıyla uygun görülen 1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişikliği kapsamında parseller tevhid edilerek toplam inşaat alanı 15743 m2, Yençok=Serbest olarak belirlendiği, ancak Belediye Meclisimizin 13.02.2019 tarih 200 sayılı Kararıyla 1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişikliği teklifinin "ilçesine iadesine" karar verildiği, Son olarak 30.06.2020 tarih ve E.79923 sayılı dilekçeyle Başkanlığımıza sunulan 1/5000 ölçekli nazım imar planı değişikliği teklifinde; 29322 ada 14 ve 15 no.lu parsellerin emsal değeri belirtilmeksizin 7221 sayılı Kanun gereği Yençok=16 Kat yapılaşma koşulunda olacak şekilde, Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği çerçevesinde "Kentsel Servis Alanı" lejantı tanımlı olmadığından bunun yerine "Ticaret Alanı" olarak önerildiği, Büyükşehir Belediye Meclisi'nin 12.01.2021 ve 57 sayılı Kararı ile "reddine" karar verildiği, Plan Teklifi ve Açıklama Raporunda; Çankaya Belediye Meclisinin 04.12.2018 tarih ve 658 sayılı Kararıyla uygun görülen 1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişikliği kapsamında parseller tevhid edilerek 29322 ada 14 no.lu parsel için E=2.00 ve 29322 ada 15 no.lu parsel için E=1.00 koşullarının tekabül ettiği toplam inşaat alanı 15743 m2, Yençok=Serbest olarak belirlendiğinin belirtildiği, 1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişikliği teklifinde; Plan değişikliğinin iki parseli tevhid etmek amacıyla hazırlandığı, emsal ve kullanım kararında değişikliğe gidilmediği, toplam Emsal İnşaat Alanının, parsellerin muadil inşaat alanı hesaplanarak bulunduğunun ifade edildiği, bununda Çankaya Belediye Meclisinin 11.10.1991 gün ve 255 sayılı Kararı ile onaylı Karakusunlar IV. Etap Uygulama imar Planı plan notlarında emsallerin kademeli olarak artmasına ilişkin; 2500 m2 - 5000 m2 alanlı parsellerde (Emsal) E=1.00, 5001 m2 -10000 m2 alanlı parsellerde (Emsal) E=2.00, 10001 m2 - ve daha büyük parsellerde (Emsal) E=2.50 şeklinde hüküm bulunduğu, buna göre 14 sayılı parselde (5964 m2 ) E=2.00, 15 sayılı parselde (3815 m2) E=1.00 olduğunun belirtildiği, Yapı yaklaşma mesafelerinin Mevlana Bulvarından 24.50 metre, 29322 ada 16 ve 4 parsellere komşu cephesinden 7 metre, 29322 ada 18 ve 19 parsellere komşu cephesinden 10 metre, 1545 cadde yönünden ise 15 metre, olarak belirlendiği, Plana ait plan notları; "1. Kentsel Servis Alanında Toplam Emsal İnşaat Alanı=15743 m2 Yençok=serbesttir. Kentsel Servis Alanında; kamu kuruluşları turistik tesisler, sağlık tesisleri, ticari büro servisleri, ticari merkezler, alış - veriş merkezleri, sergi - satış tesisleri, basın - yayın kültür - eğlenti ve dinlenme tesisleri showroom servisleri, kafe, restoran yer alabilir. 2. ±0.00 kotu 20 metrelik yoldan verilecektir. 3. Burada belirtilmeyen hususlarda Karakusunlar IV. Etap imar Planı Plan Notları ile 3194 sayılı imar kanunu ve ilgili yönetmelikler geçerlidir", şeklinde 3 adet plan notu belirlendiği, T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ Karar No: 1437 10.10.2023 -5- Başkanlığımızca yapılan değerlendirmede; Öncelikle 29322 ada 14 ve 15 sayılı parsellerin emsal değerlerinin takdir edilmesi, sonrasında ada/parsellerdeki toplam inşaat alanının hesaplanması gerektiği, Öneri plan teklifinde "Kentsel Servis Alanında Toplam Emsal inşaat Alanı=15743 m2 Yençok=serbesttir. Kentsel Servis Alanında; kamu kuruluşları turistik tesisler, sağlık tesisleri, ticari büro servisleri, ticari merkezler, alış - veriş merkezleri, sergi - satış tesisleri, basın - yayın kültür - eğlenti ve dinlenme tesisleri showroom servisleri, kafe, restoran yer alabilir." denildiği, ancak değişikliğe referans alınan Karakusunlar IV. Etap imar Planı 7 no.lu Plan Notunda; "7-Parsellerde kamu kuruluşları, turistik tesisler, ticari büro servisleri, ticaret merkezleri, sergi - satış tesisleri, basın - yayın tesisleri, kültür - eğlenti ve dinlenme tesisleri dışında kullanım getirilemez." hükmü bulunduğu, Ayrıca Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği çerçevesinde "Kentsel Servis Alanı" lejantı tanımlı olmadığından kullanım kararı değişikliği gerektirdiği bu sebeple 1/5000 nazım imar planı ile birlikte değerlendirilmesi gerektiği, Bu doğrultuda 1 no.lu plan notunun iptalinin uygun olduğu, Karakusunlar 4. Etap İmar Planı kapsamında 8 no.lu plan notunda "Konya yoluna cepheli parsellerin otopark giriş-çıkışı servis yollarından sağlanacaktır" şeklinde bir hükmün bulunduğu, Öneri plan teklifinde Mevlana Bulvarından giriş planlandığı ancak parselin Mevlana Bulvarı ile arasında yeşil bant bulunması sebebi ile parselin Konya Yoluna direkt cephesinin bulunmadığı ve servis yolundan cephe aldığı, Söz konusu Mevlana Bulvarı’nın 2007 yılı onaylı 1/25.000 ölçekli 2023 Başkent Ankara Nazım İmar Planı, Uygulamaya Yönelik Çerçeve Plan Koşulları D.5.4. Maddesinde tanımlanan “Erişme Kontrollü Yollar” kapsamında olduğu, 11.06.1972 tarih ve 14212 sayıyla Resmi Gazete’de yayımlanan 1593 Erişme Kontrollü Karayolu Kanunu’nun 1. Maddesinde erişme kontrollü karayolu “… özellikle transit trafiğe tahsis edilen, belirli yerler ve şartlar dışında giriş ve çıkışın yasaklandığı yaya, hayvan ve motorsuz taşıt ve araçların giremediği ancak izin verilen motorlu taşıtların yararlandığı ve trafiğin özel kontrole tabi tutulduğu karayoludur. Erişme kontrollü karayolu belediye hudutları içinde de olabilir.” şeklinde tanımlandığı ve 3. maddesinde ise “Erişme kontrollü karayollarına bağlantılar Karayolları Genel Müdürlüğünün uygun gördüğü yerlerde ve uygun gördüğü şekillerde yapılır. Erişme kontrollü karayolu çevresinin bu bağlantı noktalarına ulaşımı toplayıcı yollarla veya noktaya ulaşan diğer yollar vasıtasıyla sağlanır. Erişme kontrollü karayoluna bitişik arazi sahipleri, kiracıları veya kullananların bu yola bitişik olmaları veya başka bir sebepten dolayı arazilerinden bitişik karayoluna giriş, çıkış hakları yoktur.” şeklinde erişme kontrollü karayollarına bağlantı tanımının verildiği, bu doğrultuda Mevlana Bulvarından servis alamayacağı, T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ Karar No: 1437 10.10.2023 -6- Ayrıca 3194 sayılı Kanunun 8. Maddesi hükmü gereğince bina yüksekliklerini belirleme zorunluluğu olduğundan Yençok:Serbest olarak önerilen kullanım koşulunun sınırlandırılması gerektiği, görüş ve sonucuna varıldığı, Hususları tespit edilmiş olup, Çankaya İlçesi Çiğdem Mahallesi 29322 ada 14 ve 15 parsellerde 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı değişikliğinin söz konusu parsel ile Mevlana bulvarı arasında yeşil bant olduğundan, parselin Mevlana bulvarına doğrudan cephesinin bulunmadığı, bu nedenle plan üzerinde gerekli düzeltmenin yapılması; “1” no.lu plan notundaki tanımların çıkartılması; “1” no.lu plan notundaki “yençok=Serbesttir” ifadesinin bölgedeki kat yüksekliği ile ilgili Çankaya Belediye Meclisin 01.02.2021/73 sayılı Kararı ve ABBM’nin 09.06.2021/1171 onaylı plan doğrultusunda “yençok=24 kattır” şeklinde düzeltilmesi ve “2” no.lu plan notunun iptali ile “tadilen onayı”na ilişkin İmar ve Bayındırlık Komisyonu Raporu oylanarak oybirliği ile kabul edildi. Fatih ÜNAL Meclis 1. Başkan V. Tuğba AYDOS Divan Katibi Naci BAYANLI Divan Katibi T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ İmar ve Bayındırlık Komisyonu Raporu Rapor No: 365 28.09.2023 BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ BAŞKANLIĞINA Çankaya İlçesi Çiğdem Mahallesi 29322 ada 14 ve 15 parsellerde 1/1000 ölçekli uygulama imar plan değişikliğine ilişkin Büyükşehir Belediye Meclisinin 15.09.2023 tarih ve 7. gündem maddesi olarak komisyonumuza havale edilen dosya incelendi. Komisyonumuzca yapılan incelemeler neticesinde; Semih Hamdi KIRBAŞ’ın 11.09.2023 tarihli ve 520424 kurum sayılı dilekçesi ile; Çankaya Belediye Meclisinin 04.12.2018 tarih ve 658 sayılı Kararı ile uygun görülen Çankaya İlçesi Çiğdem Mahallesi 29322 ada 14 ve 15 sayılı parsellere ilişkin 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı değişikliğinin Büyükşehir Belediye Meclisinin 13.02.2019 tarih ve 200 sayılı Kararı ile ilçesine iadesine karar verilmiş olduğu belirtilerek, ilçe belediye meclis kararının nihai bir karara bağlanmasının istenildiği, Yapılan incelemede; Teklife Konu Alanın Mülkiyet ve Mevcut İmar Durumunun; Çankaya İlçesi, Çiğdem Mahallesi 5964 m2 yüzölçümlü 29322 ada 14 parsel ve 3815 m2 yüzölçümlü 29322 ada 15 no.lu parselin 31.07.2018 edinme tarihi itibariyle And Kartal Gayrimenkul Yat. A.Ş. mülkiyetinde olduğu, Söz konusu ada/parsellerin bulunduğu alanın ilk olarak İmar İdare Heyetinin 17.06.1975 tarih ve 507 sayılı Kararıyla onaylanan 65450 no.lu parselasyon planı kapsamında 9779 m2 yüzölçümlü 9898 ada 8 sayılı parsel olarak oluştuğu, anılan plan kapsamında "Gıda Sanayi ve Depolama Sahası" olarak ayrılan parselin yapılaşma koşullarının "Projeler tesislere göre hususiyet arz ettiğinden bu bölgede inşa edilecek yapı irtifaları İmar İdare Heyetince incelenerek alınacak kararlara göre tayin edilecektir." şeklinde olduğu, Daha sonra 9898/8 no.lu parseli de kapsayan Karakusunlar IV.Etap 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planının, Çankaya Belediye Meclisinin 11.10.1991 tarih ve 255 sayılı Kararıyla uygun görülerek 27.07.1992 tarihinde Belediyemizce tadilen onaylandığı, anılan planda 9898 sayılı adanın ortasından kuldesak biçiminde sonlanan bir servis yolu geçmesi nedeniyle 9779 m2 yüzölçümlü parselin 81119 no.lu parselasyon planı gereğince 1070 m2'sinin kamulaştırılacak alan olarak ayrıldığı, kalan kısmının 4337 m2 büyüklüğünde 27356 ada 6 parsel ve 4372 m2 büyüklüğünde 27357 ada 2 sayılı parsel olarak uygulama gördüğü, parsellerin kullanım kararının "Kentsel Servis Alanı"na dönüştürüldüğü, Kentsel Servis Alanı kullanımında kalan parsellerin yapılaşma koşullarının ise: 2500 m2 - 5000 m2 alanlı parsellerde E=1.00; 5001 m2 - 10000 m2 alanlı parsellerde E=2.00; 10001 m2 ve daha büyük parsellerde E=2.50 olacaktır." şeklinde belirlendiği, T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ İmar ve Bayındırlık Komisyonu Raporu Rapor No: 365 28.09.2023 -2- Sonrasında Belediye Meclisimizin 14.04.2008 tarih ve 1002 sayılı Kararıyla: "...kentsel servis ve çalışma alanlarında kademeli emsal uygulamasına son verilerek ruhsatlı inşaata başlamış veya bitmiş alanlarda yapılaşma koşulları müktesep hak kabul edilmek üzere, yeni yapılacak kentsel servis ve çalışma alanlarında bölgenin onaylı planlarda minimum parsel büyüklüğü için belirlenen inşaat yoğunluklarının geçerli olması, bu hükmün tüm alt ölçekli plan ve uygulamalarda kabul edilmesine" karar verildiği, söz konusu Meclis kararına askı süresi içerisinde yapılan itirazların, Büyükşehir Belediye Meclisinin 11.09.2008 gün ve 2285 sayılı Kararı ile değerlendirildiği ve "tevhiden emsal artışına izin verilmemek kaydıyla ilk parselasyon planlarındaki yüzölçümlerine göre verilen imar haklarının (yapı yoğunluğu) korunması" şeklinde karar alındığı, ancak bu kararın Ankara 7.İdare Mahkemesinin 29.04.2010 tarih ve E.2009/694-K.2010/794 sayılı Kararıyla "...Ankara Büyükşehir Belediye Meclisinin 11.09.2008 gün ve 2285 sayılı Kararının son paragrafında yer alan: "tevhiden emsal artışına izin verilmemek kaydıyla ilk parselasyon planındaki yüzölçümlerine göre verilen" ibaresinin iptaline... " karar verildiği, Bu esnada; 27356, 27357, 27358 sayılı adalarda ortaya çıkan 3942 m2'lik kamulaştırılacak alanın mali yük getireceği gerekçesiyle hazırlanan ancak Çankaya Belediye Meclisinin 03.06.2010 tarih ve 417 sayılı Kararıyla reddedilen 1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişikliğinin Belediye Meclisimizin 15.10.2010 tarih ve 3030 sayılı kararıyla tadilen onaylandığı, anılan plan değişikliği kapsamında ada sonunda 27356/6 parsel ile 27357/2 parsel arasında sonlanan kuldesak biçimindeki sokak bitiminin geriye çekildiği ve "Kentsel servis alanlarındaki kademeli emsal düzenlemesi hususunda Ankara Büyükşehir Belediye Meclisinin 11.09.2008 gün ve 2285 sayılı Kararını kısmen iptal eden Ankara 7. İdare Mahkemesinin 29.04.2010 gün ve E.2009/694-K.2010/794 numaralı kararı uyarınca hareket edilecektir. " şeklinde plan notu düzenlendiği, onaylı imar planı uyarınca Çankaya Belediye Encümeninin 16.05.2013 tarih ve 3496.13 sayılı Kararı ile Belediye Encümenimizin 13.06.2013 tarih ve 1620 sayılı Kararıyla onaylanan 81237 no.lu parselasyon planı kapsamında 4337 m2 yüzölçümlü 27356/6 no.lu parselin 3365 m2'si 29322/5 parsele, 972 m2'si de 29322/7 parsele; 4372 m2 yüzölçümlü 27357/2 no.lu parselin ise 2375 m2'si 29322/5 parsele, kalan 1997 m2'si de 29322/7 no.lu parsele hisselendirildiği, söz konusu parselasyon planının planlama sınırı içerisindeki diğer parsel maliklerince açılan davada Ankara 2.İdare Mahkemesinin E.2013/1360-K.2014/692 sayılı Kararıyla özetle kamulaştırma yükünden kurtulmak amacıyla parselasyon işlemi yapılamayacağı gerekçesiyle iptal edildiği, Söz konusu uygulama imar planı değişikliğinde Konya Yoluna cepheli olan kısımda yapı yaklaşma mesafelerinin sehven hatalı yazıldığının tespit edilmesi üzerine düzeltme amaçlı 1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişikliğinin Çankaya Belediye Meclisinin 03.03.2015 tarih ve 196 sayılı Kararıyla uygun görülerek Belediye Meclisimizin 09.06.2015 tarih ve 1107 sayılı Kararıyla onaylandığı, bu plan değişikliği kapsamında Konya Yoluna çekme mesafeleri 24.50 metre olarak düzenlendiği, sonrasında Çankaya Belediye Encümeninin 03.02.2015 tarih ve 0776.3 sayılı Kararı ile Belediye Encümenimizin 26.03.2015 tarih ve 946 sayılı Kararıyla onaylanan 81236 no.lu parselasyon planı kapsamında 29322 ada 5 ve 7 no.lu parseller yeniden düzenlemeye alınarak 5740 m2 yüzölçümlü 29322/5 parsele 29322/7 parselin 224 m2'sinin ilave edilmesiyle 5964 m2 yüzölçümlü 29322/14 no.lu parselin oluştuğu, 29322/7 parselde kalan 3815 m2 yüzölçümü ile de 29322/15 no.lu parselin oluştuğu, T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ İmar ve Bayındırlık Komisyonu Raporu Rapor No: 365 28.09.2023 -3- Bu sırada; kademeli emsal ile ilgili olarak Ankara 7. İdare Mahkemesinin 29.04.2010 tarih E.2009/694-K.2010/794 sayılı kararı ile "... Ankara Büyükşehir Belediye Meclisinin 11.09.2008 gün ve 2285 sayılı Kararının son paragrafında yer alan "tevhiden emsal artışına izin verilmemek kaydıyla ilk parselasyon planındaki yüzölçümlerine göre verilen" ibaresinin iptaline... " şeklinde verilen kararın Danıştay 6. Dairesinin 01.04.2013 tarih ve E.2010/9332-K.2013/2073 sayılı Kararıyla bozulduğu ve sonrasında yeniden görülen davada Ankara 7. İdare Mahkemesinin 25.02.2016 tarih E.2016/144-K.2016/597 sayılı Kararıyla davanın reddedildiği ve böylece Kentsel Servis Alanlarında kademeli emsal düzenlemesine ilişkin Belediye Meclisimizin 11.09.2008 tarih 2285 sayılı kararında belirlenen "tevhiden emsal artışına izin verilmemek kaydıyla ilk parselasyon planlarındaki yüzölçümlerine göre verilen imar haklarının (yapı yoğunluğu) korunması" hükmünün yürürlüğünü koruduğu, ancak 2015/1107 onay tarihli uygulama imar planındaki "Kentsel servis alanlarındaki kademeli emsal düzenlemesi hususunda Ankara Büyükşehir Belediye Meclisinin 11.09.2008 gün ve 2285 sayılı Kararını kısmen iptal eden Ankara 7. İdare Mahkemesinin 29.04.2010 gün ve E.2009/694-K.2010/794 numaralı kararı uyarınca hareket edilecektir. " şeklinde kaldığı, Sonrasında plan notunun Mahkeme kararı uyarınca yeniden düzenlenmesi gerekçesiyle ilgilisince sunulan 1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişikliği teklifinde kamulaştırılmayıp parsellere eklenen alanlarla birlikte 5964 m2 yüz ölçüme ulaşan 29322/14 parselin E=2.00, 3815 m2 yüzölçümlü 29322/15 parselin ise E=1.00 koşullarına denk düşecek muadil inşaat alanı talep edildiği, bunun üzerine parsellere eklenen kısımlar ve parseller arası hisse geçişi yapılması sonucunda ulaşılan senet yüzölçümleri üzerinden kademeli emsal uygulanıp uygulanamayacağı hakkındaki tereddütlerin giderilmesi nedeniyle Çankaya Belediyesince Başkanlığımızda konuya ilişkin görüş sorulduğu, 19.02.2018 tarih ve E.17811 sayılı cevabi yazı ile; 11.09.2008 gün ve 2285 sayılı Meclis Kararımızın halen yürürlükte olduğu belirtilerek, bu doğrultuda değerlendirme ve işlem tesisinin Çankaya Belediyesince yapılmasının uygun olacağı yönünde görüş belirtildiği, Öte yandan plan değişikliği teklifi ilgililerince konuya ilişkin Çevre ve Şehircilik Bakanlığından görüş istendiği, cevabi 17.09.2018 tarihli yazıyla; konunun (a) ve (b) olarak iki maddede değerlendirildiği, (a) maddesinde özetle "söz konusu parsellere ilişkin en son işlem olan ve yürürlükte olan 09.06.2015 onay tarihli imar planı değişikliğine göre işlem tesis edilmesi halinde; "Çankaya Belediye Meclisinin 11.10.1991 gün ve 255 sayılı Kararının plan notları geçerlidir." Şeklindeki hükmünün atıfta bulunduğu 1991/255 sayılı Kararının "minimum parsel büyüklüğü 2500 m2 olacak şekilde 2500 m2-5000 m2 alanlı parsellerde E=1.00, 5001 m2- 10000 m2 alanlı parsellerde E=2.00, 10001 m2 ve daha büyük parsellerde E-2.50 olacaktır." Şeklindeki 5 no.lu plan notuna göre 5964 m2 yüzölçümlü 29322/14 no.lu parselde E=2.00, 3815 m2 yüzölçümlü 29322/15 no.lu parselde ise E=1.00'dir." (b) maddesinde ise özetle; "Ankara Büyükşehir Belediye Meclisinin 11.09.2008/2285 sayılı Kararında "parselasyon planlarıyla belirlenen imar parsellerinin ilk halleri ile verilen yüzölçümlerine göre" ibaresinde tarih belirtilmediğinden 29322 ada 14 ve 15 no.lu parsellerin ilk hali olan 1975 yılı onaylı parselasyon planı ile oluşan 9779 m2 yüzölçümlü 9898/8 sayılı parsel olduğundan her iki parselin de emsal değeri E=2.00'dir." şeklinde görüş belirtildiği, görüşün sonuç kısmında yapılan değerlendirmede ise "bu durumda (a) ve (b) hükümleri birbiriyle çeliştiğinden ve anılan alanda planlama ve şehircilik ilkeleri yönünden daha uygun olacak işlemin (a) şıkkında belirtilen durum olduğunun" belirtildiği, T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ İmar ve Bayındırlık Komisyonu Raporu Rapor No: 365 28.09.2023 -4- Söz konusu görüşlerin birlikte değerlendirilmesi sonucunda Çankaya Belediye Meclisinin 04.12.2018 tarih ve 658 sayılı Kararıyla uygun görülen 1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişikliği kapsamında parseller tevhid edilerek toplam inşaat alanı 15743 m2, Yençok=Serbest olarak belirlendiği, ancak Belediye Meclisimizin 13.02.2019 tarih 200 sayılı Kararıyla 1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişikliği teklifinin "ilçesine iadesine" karar verildiği, Son olarak 30.06.2020 tarih ve E.79923 sayılı dilekçeyle Başkanlığımıza sunulan 1/5000 ölçekli nazım imar planı değişikliği teklifinde; 29322 ada 14 ve 15 no.lu parsellerin emsal değeri belirtilmeksizin 7221 sayılı Kanun gereği Yençok=16 Kat yapılaşma koşulunda olacak şekilde, Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği çerçevesinde "Kentsel Servis Alanı" lejantı tanımlı olmadığından bunun yerine "Ticaret Alanı" olarak önerildiği, Büyükşehir Belediye Meclisi'nin 12.01.2021 ve 57 sayılı Kararı ile "reddine" karar verildiği, Plan Teklifi ve Açıklama Raporunda; Çankaya Belediye Meclisinin 04.12.2018 tarih ve 658 sayılı Kararıyla uygun görülen 1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişikliği kapsamında parseller tevhid edilerek 29322 ada 14 no.lu parsel için E=2.00 ve 29322 ada 15 no.lu parsel için E=1.00 koşullarının tekabül ettiği toplam inşaat alanı 15743 m2, Yençok=Serbest olarak belirlendiğinin belirtildiği, 1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişikliği teklifinde; Plan değişikliğinin iki parseli tevhid etmek amacıyla hazırlandığı, emsal ve kullanım kararında değişikliğe gidilmediği, toplam Emsal İnşaat Alanının, parsellerin muadil inşaat alanı hesaplanarak bulunduğunun ifade edildiği, bununda Çankaya Belediye Meclisinin 11.10.1991 gün ve 255 sayılı Kararı ile onaylı Karakusunlar IV. Etap Uygulama imar Planı plan notlarında emsallerin kademeli olarak artmasına ilişkin; 2500 m2 - 5000 m2 alanlı parsellerde (Emsal) E=1.00, 5001 m2 -10000 m2 alanlı parsellerde (Emsal) E=2.00, 10001 m2 - ve daha büyük parsellerde (Emsal) E=2.50 şeklinde hüküm bulunduğu, buna göre 14 sayılı parselde (5964 m2 ) E=2.00, 15 sayılı parselde (3815 m2) E=1.00 olduğunun belirtildiği, Yapı yaklaşma mesafelerinin Mevlana Bulvarından 24.50 metre, 29322 ada 16 ve 4 parsellere komşu cephesinden 7 metre, 29322 ada 18 ve 19 parsellere komşu cephesinden 10 metre, 1545 cadde yönünden ise 15 metre, olarak belirlendiği, Plana ait plan notları; "1. Kentsel Servis Alanında Toplam Emsal İnşaat Alanı=15743 m2 Yençok=serbesttir. Kentsel Servis Alanında; kamu kuruluşları turistik tesisler, sağlık tesisleri, ticari büro servisleri, ticari merkezler, alış - veriş merkezleri, sergi - satış tesisleri, basın - yayın kültür - eğlenti ve dinlenme tesisleri showroom servisleri, kafe, restoran yer alabilir. 2. ±0.00 kotu 20 metrelik yoldan verilecektir. 3. Burada belirtilmeyen hususlarda Karakusunlar IV. Etap imar Planı Plan Notları ile 3194 sayılı imar kanunu ve ilgili yönetmelikler geçerlidir", şeklinde 3 adet plan notu belirlendiği, T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ İmar ve Bayındırlık Komisyonu Raporu Rapor No: 365 28.09.2023 -5- Başkanlığımızca yapılan değerlendirmede; Öncelikle 29322 ada 14 ve 15 sayılı parsellerin emsal değerlerinin takdir edilmesi, sonrasında ada/parsellerdeki toplam inşaat alanının hesaplanması gerektiği, Öneri plan teklifinde "Kentsel Servis Alanında Toplam Emsal inşaat Alanı=15743 m2 Yençok=serbesttir. Kentsel Servis Alanında; kamu kuruluşları turistik tesisler, sağlık tesisleri, ticari büro servisleri, ticari merkezler, alış - veriş merkezleri, sergi - satış tesisleri, basın - yayın kültür - eğlenti ve dinlenme tesisleri showroom servisleri, kafe, restoran yer alabilir." denildiği, ancak değişikliğe referans alınan Karakusunlar IV. Etap imar Planı 7 no.lu Plan Notunda; "7-Parsellerde kamu kuruluşları, turistik tesisler, ticari büro servisleri, ticaret merkezleri, sergi - satış tesisleri, basın - yayın tesisleri, kültür - eğlenti ve dinlenme tesisleri dışında kullanım getirilemez." hükmü bulunduğu, Ayrıca Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği çerçevesinde "Kentsel Servis Alanı" lejantı tanımlı olmadığından kullanım kararı değişikliği gerektirdiği bu sebeple 1/5000 nazım imar planı ile birlikte değerlendirilmesi gerektiği, Bu doğrultuda 1 no.lu plan notunun iptalinin uygun olduğu, Karakusunlar 4. Etap İmar Planı kapsamında 8 no.lu plan notunda "Konya yoluna cepheli parsellerin otopark giriş-çıkışı servis yollarından sağlanacaktır" şeklinde bir hükmün bulunduğu, Öneri plan teklifinde Mevlana Bulvarından giriş planlandığı ancak parselin Mevlana Bulvarı ile arasında yeşil bant bulunması sebebi ile parselin Konya Yoluna direkt cephesinin bulunmadığı ve servis yolundan cephe aldığı, Söz konusu Mevlana Bulvarı’nın 2007 yılı onaylı 1/25.000 ölçekli 2023 Başkent Ankara Nazım İmar Planı, Uygulamaya Yönelik Çerçeve Plan Koşulları D.5.4. Maddesinde tanımlanan “Erişme Kontrollü Yollar” kapsamında olduğu, 11.06.1972 tarih ve 14212 sayıyla Resmi Gazete’de yayımlanan 1593 Erişme Kontrollü Karayolu Kanunu’nun 1. Maddesinde erişme kontrollü karayolu “… özellikle transit trafiğe tahsis edilen, belirli yerler ve şartlar dışında giriş ve çıkışın yasaklandığı yaya, hayvan ve motorsuz taşıt ve araçların giremediği ancak izin verilen motorlu taşıtların yararlandığı ve trafiğin özel kontrole tabi tutulduğu karayoludur. Erişme kontrollü karayolu belediye hudutları içinde de olabilir.” şeklinde tanımlandığı ve 3. maddesinde ise “Erişme kontrollü karayollarına bağlantılar Karayolları Genel Müdürlüğünün uygun gördüğü yerlerde ve uygun gördüğü şekillerde yapılır. Erişme kontrollü karayolu çevresinin bu bağlantı noktalarına ulaşımı toplayıcı yollarla veya noktaya ulaşan diğer yollar vasıtasıyla sağlanır. Erişme kontrollü karayoluna bitişik arazi sahipleri, kiracıları veya kullananların bu yola bitişik olmaları veya başka bir sebepten dolayı arazilerinden bitişik karayoluna giriş, çıkış hakları yoktur.” şeklinde erişme kontrollü karayollarına bağlantı tanımının verildiği, bu doğrultuda Mevlana Bulvarından servis alamayacağı, T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ İmar ve Bayındırlık Komisyonu Raporu Rapor No: 365 28.09.2023 -6- Ayrıca 3194 sayılı Kanunun 8. Maddesi hükmü gereğince bina yüksekliklerini belirleme zorunluluğu olduğundan Yençok:Serbest olarak önerilen kullanım koşulunun sınırlandırılması gerektiği, görüş ve sonucuna varıldığı, Hususları tespit edilmiş olup, Çankaya İlçesi Çiğdem Mahallesi 29322 ada 14 ve 15 parsellerde 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı değişikliğinin söz konusu parsel ile Mevlana bulvarı arasında yeşil bant olduğundan, parselin Mevlana bulvarına doğrudan cephesinin bulunmadığı, bu nedenle plan üzerinde gerekli düzeltmenin yapılması; “1” no.lu plan notundaki tanımların çıkartılması; “1” no.lu plan notundaki “yençok=Serbesttir” ifadesinin bölgedeki kat yüksekliği ile ilgili Çankaya Belediye Meclisin 01.02.2021/73 sayılı Kararı ve ABBM’nin 09.06.2021/1171 onaylı plan doğrultusunda “yençok=24 kattır” şeklinde düzeltilmesi ve “2” no.lu plan notunun iptali ile “tadilen onayı” komisyonumuzca oybirliği ile uygun görülmüştür. Raporumuz Büyükşehir Belediye Meclisinin onayına arz olunur. Mehmet Emin AYAZ İmar ve Bayındırlık Komisyonu Başkanı Yasin YÜKSEL Başkan V. Atila ÇELİK Üye Coşkun TORUN Üye Gürkan DEMİRKESEN Üye Ümmügülsüm ÜMÜTLÜ Üye Gökhan ARICI Üye Müslüm TEKİN Üye Fikret KARADAVUT Üye