Çankaya İlçesi Bahçelievler, Yukarı Bahçelievler, Anıttepe, Maltepe ve Yücetepe Mahalleleri sınırlarında bulunan muhtelif sokak ve caddelerin “Ticaret yolu” olarak belirlenmesine ilişkin İmar ve Bayındırlık Komisyonu Raporu oylanarak oybirliğiyle kabul edildi.
T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ Karar No: 2223 09.11.2021 K A R A R Çankaya İlçesi Bahçelievler, Yukarı Bahçelievler, Anıttepe, Maltepe ve Yücetepe Mahalleleri sınırlarında bulunan muhtelif sokak ve caddelerin “Ticaret yolu” olarak belirlenmesine ilişkin İmar ve Bayındırlık Komisyonunun 21.10.2021 tarihli ve 654 sayılı Raporu Belediye Meclisinin 09.11.2021 tarihli toplantısında okundu. Konu üzerinde yapılan görüşmelerden sonra; Belediye Meclisi 04.08.2021 tarihli ve 24622402-050.01.04.01.01-E.143587 ve Çankaya Belediye Başkanlığı 04.08.2021 tarihli ve 41978255-143587 sayılı yazılar ve ekleri ile, Çankaya İlçesi Bahçelievler, Yukarı Bahçelievler, Anıttepe, Maltepe, Yücetepe Mahalleleri sınırlarında tespiti yapılan muhtelif sokak ve caddelerin "Ticaret Yolu" olarak belirlenmesine yönelik hazırlanmış olan imar planı teklifinin Çankaya Belediye Meclisinin 03.08.2021 tarih 446 sayılı kararı ile uygun görülerek 5216 sayılı Kanun uyarınca İmar ve Şehircilik Dairesi Başkanlığına sunulduğu, Yapılan incelemede; Teklife Konu Alanın Mülkiyet ve Mevcut İmar Durumunun; Çalışma kapsamındaki bölgenin çoğunlukla yapılaşmış (meskûn), kat rejimi planları kapsamında 4 ve 5 kat yükseklik hükümleri belirlenmiş, özel mülkiyette, konut ve konut altı ticaret yoğunluklu güzergahlardan oluştuğu, Plan Teklifi ve Açıklama Raporunda; Çok sayıda dilekçe ve sözlü taleplerle, Bölge Kat Nizamı ve benzer planlı alanlarda bulunan konut parsellerinde konut altı ticaret yapılabilmesi için söz konusu bölgenin sokaklarında ve caddelerinde düzenleme yapılmasının istendiği, Çankaya İlçesinin önemli bir kısmının "Bölge Kat Nizamı ve Benzer Planlı Alanlar" ile belirlenmiş bölgeden oluştuğu, bu alanların "Herman Jansen" ve "Yücel Uybadin" imar planları ile "Islah İmar Planları" kapsamında ayrıntılı kullanım kararları getirilmemiş, yapılaşma ile ilgili koşulların genellikle kat sayısı ve cephe hattı ile belirlenmiş bulunduğu, bunun dışında diğer yapılaşma şartlarında yürürlükteki Yönetmelik hükümlerine tabi olunduğu, 03.12.1960 tarihinde onaylanan Bölge Kat Nizamı Planlarında, bölgede artan nüfusun ihtiyacını karşılamak için değişiklik yapıldığı, 22.08.1968 tarihli Resmi Gazetede yayınlanması ile kat artışına ilişkin planların yürürlüğe girdiği, planlarda bölgedeki konut parselleri, ticaret bölgeleri ve ticaret yollarının gösterildiği, bütün bu alan içerisinde bölgenin imar uygulamalarında yürürlükteki Yönetmelik hükümlerine göre işlemlerin yapıldığı, bugüne kadar geçen sürecin anlaşılabilmesi için mevzuatlara göre tanımların ve uygulamaların incelenmesi gerektiği, T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ Karar No: 2223 09.11.2021 -2- Çankaya İlçesi bölge kat nizamı ve benzer planlı alanların bugünkü dokusunun, 01.06.2013 tarihinden önce yürürlükte olan ve 1984 yılından itibaren zaman içinde yenilenerek son halini alan Ankara Büyükşehir Belediyesi İmar Yönetmeliği uygulamaları ile oluştuğu, alanın teşekkülünün bu yönetmelik hükümlerine göre tamamlandığı, 01.06.2013 tarihinden önce yürürlükte olan Ankara Büyükşehir Belediyesi İmar Yönetmeliği hükümleri gereğince bölgenin tümünde başkaca herhangi bir kullanım kararı getirilmeksizin, konut parsellerinde zemin ve bodrum katlarda yönetmelik maddesindeki ticari kullanımların yapıldığı, 01.06.2013 tarihinde yeni hali ile yürürlüğe giren Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği ile yukarıda bahsedilen Ankara Büyükşehir Belediyesi İmar Yönetmeliğinin yürürlükten kaldırıldığı Yönetmeliğin ilgili 14. maddesine göre Konut parsellerinin zemin katında ve açığa çıkan bodrum katlarında, teşekküllerin oluşmuş olduğu önceki Ankara Büyükşehir Belediyesi İmar Yönetmeliği hükümlerinde olduğu gibi mevcut teşekkül dikkate alınarak, herhangi bir Meclis kararı gerekmeden imar uygulamalarının devam ettiği, 03.07.2017 tarihinde yeni hali ile yürürlüğe giren Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği yürürlüğe girene kadar, Bölge Kat Nizamı Planı kapsamındaki alan, diğer planlı alanlardan ayrı değerlendirilmediği ve yapılaşma koşullarının alanın özgün niteliğine göre belirlendiği, Mevzuatlar değişse dahi bu alanın uygulamasına müdahale edilmediği, Ancak konut alanları ile ilgili 19. madde sebebiyle; 03.07.2017 tarihi itibari ile Bölge Kat Nizamı ve Benzer Planlı Alanların uygulamaları da dahil edilerek, tüm konut parsellerinin zemin ve bodrum katlarında ticari kullanım yapılabilmesi için Belediye Meclisince karar alınması gereği doğduğu, madde 19. parsel kullanım fonksiyonlarına göre yapılaşma koşulları f) Konut alanı: Bu alanda; 1- İlgili idare meclisince yol boyu ticaret olarak teşekkül ettiği karar altına alınan konut alanlarında bulunan parsellerin; zemin kat ve yol seviyesinde veya açığa çıkan bodrum katlarının yoldan cephe alan mekânlarında ya da binanın birinci katında veya bodrum katlarında zemin katta yer alan mekanla içten bağlantılı olan ve binanın ortak merdivenleri ile ilişkilendirilmeyen, getirilecek kullanıma ilişkin otopark ihtiyacını karşılamak kaydıyla, gürültü ve kirlilik oluşturmayan ve imalâthane niteliğinde olmayan, gayrisıhhi özellik taşımayan, halkın günlük ihtiyaçlarını karşılamaya yönelik dükkân, kuaför, terzi, eczane, anaokulu ve kreş ile gelişme alanları hariç; Sağlık Bakanlığınca aranan şartlar sağlanmak kaydıyla günübirlik sağlık hizmeti sunulan sağlık kabini, muayenehane, aile sağlığı merkezi, ağız ve diş sağlığı merkezi, diyaliz merkezi, acil servis içermeyen tıp merkezi, psikoteknik değerlendirme merkezi, üremeye yardımcı tedavi merkezi, fizik tedavi müessesesi, genetik hastalıklar tanı merkezi, evde bakım merkezi, işitme cihazı merkezi, ısmarlama protez ve ortez merkezi ve lokanta, pastane gibi konut dışı hizmetler verilebilir." şeklinde yürürlüğe girdiği, T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ Karar No: 2223 09.11.2021 -3- Aynı yönetmeliğin 69.Maddesine göre Büyükşehir Belediyelerine Bakanlık onayına sunulmak şartı ile imar yönetmeliği hazırlama yetkisi getirilirken, aynı maddede Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 19.Maddesinin yönetmelik ve planlarla değiştirilemez hükümlerden olduğunun da belirtildiği, bu sebeple hazırlanacak yönetmeliğin 19. Maddesinde herhangi bir değişiklik yapılmasının önüne geçildiği, böylece bahse konu Bölge Kat Nizamı Planı kapsamındaki parsellere ilişkin ayrıca uygulama kararı getirilemediği, 08.06.2018 tarihinde yeni hali ile yürürlüğe giren Ankara Büyükşehir Belediyesi İmar Yönetmeliğinin, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 69. Maddesi sebebiyle, Yönetmeliğinin 19. Maddesinde Bölge Kat Nizamı ve Benzer Planlı Alanlardaki konut parsellerindeki yapıların zemin kat ve bodrum katlarının kullanımlarına ilişkin ayrıca bir karar alınamadığı, bu ve bunun gibi sebeplerle 03.07.2017 tarihi itibariyle maliklerce bu bölgede yeni yapılacak yapıların imar işlemleri taleplerinin neredeyse durma noktasına geldiği, Gelinen süreçte TMMOB Şehir Plancıları Odası Ankara Şubesince, Ankara Büyükşehir Belediyesi İmar Yönetmeliğinin bazı maddelerinin iptal edilmesi için dava açıldığı, Ankara 17. İdare Mahkemesi'nin 22.10.2019 tarih ve 2018/1456E 2019/2149K sayılı kararı ile Yönetmeliğin 19. Maddesinin 1. Fıkrasının “f” bendinin bir kısmının iptal edildiği, maddenin son halinin aşağıdaki gibi olduğu, "Madde 19. Parsel kullanım fonksiyonlarına göre yapılaşma koşulları f) Konut alanı: Bu alanda; İlgili idare meclisince yol boyu ticaret olarak teşekkül ettiği karar altına alınan konut alanlarında bulunan parsellerin; zemin kat ve yol seviyesinde veya açığa çıkan bodrum katlarının yoldan cephe alan mekânlarında ya da binanın birinci katında veya bodrum katlarında zemin katta yer alan mekânla içten bağlantılı olan ve binanın ortak merdivenleri ile ilişkilendirilmeyen, getirilecek kullanıma ilişkin otopark ihtiyacını karşılamak kaydıyla, gürültü ve kirlilik oluşturmayan ve imalâthane niteliğinde olmayan, gayrisıhhî özellik taşımayan, halkın günlük ihtiyaçlarını karşılamaya yönelik dükkân, kuaför, terzi, eczane, sağlık kabini, muayenehane ve lokanta, pastane gibi konut dışı hizmetler verilebilir." şeklinde olduğu, Son olarak, Çankaya İlçesinin en eski yerleşim bölgesi olan Bölge Kat Nizamı Planı içindeki konut parsellerinde, bugüne kadar yapılaşmış olduğu haliyle bahsi geçen konuya ilişkin uygulamaların devam edebilmesi için, zemin kat ve bodrum katların ticari olarak kullanımına ilişkin Meclis kararı alınması gereği doğduğu, Bölge Kat Nizamı Planı kapsamındaki konut parsellerinin zemin kat ve bodrum katlarının kullanımı hakkında Meclis kararı alınmasına ilişkin süreç hakkında; T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ Karar No: 2223 09.11.2021 -4- Çankaya Belediye Meclisinin 05.01.2021 tarih ve 2021-08 sayılı kararı ile "Bölge Kat Nizamı Planı kapsamındaki konut parsellerinin zemin kat ve bodrum katlarının kullanımı hakkında ilkesel hüküm ilavesinin yapılabilmesine ilişkin teklifin" uygun görülerek, Büyükşehir Belediye Meclisince karar alınması için sunulduğu; Alanın tarihsel süreci boyunca, tüm teşekküllerin meydana gelmesinde, bahsedilen kullanımlar için herhangi bir karar gerekmediği, bugünse sokak ve caddelerin ayrı ayrı değerlendirilmesi, konut parsellerinin zemin ve açığa çıkan bodrum katlarının kullanımına ilişkin kimi parselde ticaret kullanımı kararı alınması, kimi parselde ise bu kararın alınmaması alanın karakteristik özelliklerine, bütüncül yaklaşımına ve hakkaniyetinin korunmasına aykırı olacağı gibi, bahsi geçen kararın alındığı konut parsellerin rayiç bedelleri ile kararın alınmadığı parsellerin rayiç bedelleri arasında rekabet oluşmasına sebep olacağı gerekçesi ile teklifin Bölge Kat Nizamı Planına genel bir ilkesel hüküm ilave edilmesi olarak hazırlandığı, Ancak Büyükşehir Belediye Meclisinin 09.04.2021 tarih 697 sayılı kararı ile Çankaya İlçesi Bölge Kat Nizamı planı kapsamındaki konut parsellerinin zemin kat ve bodrum kat kullanımlarına Plan notu ilavesi yapılmasına ilişkin teklifinin mevcutta ticaret alanı olup olmadığı tespitinin yapılması ve varsa İlçe Belediyesince ticaret yolu olarak meclis kararına bağlanması için ilçesine iadesine şeklinde karara bağlandığı, 1.Etap Çalışma Alanı kapsamında, bahsedilen tüm bu süreç bağlamında ve gelinen aşamada konut parsellerinin zemin kat ye bodrum kat kullanımlarına ilişkin teklifin hazırlandığı 1.Etap alan; Bahçelievler, Yukarı Bahçelievler, Anıttepe, Maltepe, Yücetepe Mahallelerinden oluştuğu, Etaplar halinde sunulan planlama sürecinde, alandaki tüm yollara ilişkin tespitte bulunulabilmesi için yerinde incelemeler yapıldığı, sonuç olarak ticaret yapıldığının tespit edildiği; zemin kat ve yol seviyesinde veya açığa çıkan bodrum katlarının cephe aldığı konut parselleri analiz paftasında gösterildiği, 1.Etap içerisinde bulunan "Anıtkabir Tarihi Sit Alanı Koruma Amaçlı İmar Planı ve Etkileme Geçiş Sahası Alanı", "Maltepe Cami Koruma Alanı" sınırlarının analizde gösterilmiş olduğu ve çalışmaya dahil edilmediği, ayrıca "Kızılay ve Yakın Çevresi Merkezi İş Alanı" parsellerinde ve Bölge Kat Nizamı kapsamında ticaret yolu olarak belirlenen parsellerde ticaret yapılabildiğinden analiz kapsamında değerlendirilmediği, Yapılan analiz sonucunda, 1.Etap olarak tanımlanan alan içerisindeki konut kullanımındaki parsellerde zemin kat ve yol seviyesinde veya açığa çıkan 1. bodrum katlarının yoldan cephe alan mekânlarında ya da binanın birinci katında veya bodrum katlarında zemin katta yer alan mekânla içten bağlantılı olan ve binanın ortak merdivenleri ile ilişkilendirilmeyen, getirilecek kullanıma ilişkin otopark ihtiyacını karşılamak kaydıyla, gürültü ve kirlilik oluşturmayan ve imalâthane niteliğinde olmayan, gayrisıhhî özellik taşımayan, halkın günlük ihtiyaçlarını karşılamaya yönelik dükkân, kuaför, terzi, eczane, lokanta ve pastane gibi konut dışı hizmetlerin yapılabileceği sokak ve caddelerin aşağıda listelendiği: T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ Karar No: 2223 09.11.2021 -5- 35. Cadde (Eski 54) 71. Sokak (Eski 22) Kubilay Sokağı 43. Sokak (Eski 53) 72. Sokak (Eski 21) Işık Sokağı 42. Sokak (Eski 52) 73. Sokak (Eski 20) Turgut Reis Caddesi 41. Sokak (Eski 51) 75. Sokak (Eski 15) Tuncer Sokağı Kasım Gülek Sokağı 76. Sokak (Eski 14) Gülseren Sokağı 40. sokak (Eski 49) 77. Sokak (Eski 16) Bitiştiren Caddesi Kazakistan Caddesi (Eski 4. Cadde) Taşkent Caddesi (Eski 1. Cadde) Nigar Sokağı 44. Sokak (Eski 46) 82. Sokak (Eski 11) Çatal Sokağı 39. Sokak (Eski 48) 52. Sokak (Eski 6) Ömer Seyfettin Sokağı 45. Sokak (Eski 47) 53. Sokak (Eski 5) Süleyman Bey Sokağı Azerbaycan Caddesi (Eski 3. Cadde) 56. Sokak (Eski 9) Ata Sokağı Şevket Süreyya Aydemir Sokağı Prof. Muammer Aksoy Caddesi (Eski 8) Hedef Sokağı 49. Sokak (Eski 42) 57. Sokak (Eski 8) Spor Park Sokağı 48. Sokak (Eski 41) 58. Sokak (Eski 7) Ordular Sokağı 36. Sokak (Eski 39) 38. Sokak (Eski 43) İlk Sokağı 47. Sokak (Eski 37) 37. Sokak (Eski 44) İleri Sokağı 46. Sokak (Eski 35) 60. Sokak (Eski 36) Gençlik Caddesi Cengiz Han Caddesi 79. Sokak (Eski 12) 84. Cadde 50. Sokak (Eski 38) 34. Sokak (Eski 55) Şehit Çetin Görgü Sokağı 51. Sokak (Eski 40) 13. Sokak (Eski 26) Güzaltan Sokağı 54. Sokak (Eski 6) 80. Sokak (Eski 33) Akıncılar Sokağı 59. Sokak (Eski 31) 81. Sokak (Eski 34) Şehit İsmail Erez Sokağı Aşkabat Caddesi Mareşal Fevzi Çakmak Caddesi Kırağı Sokağı 62. Sokak (Eski 29) Önder Caddesi Şehit Bahadır Demir Sokağı Şehit H. Temel Kuloğlu Sokağı Ergin Sokağı Şehit Mehmet Baydar Sokağı 61. Cadde (Eski 29) Süslü Sokağı Şehit Danış Tunalıgil Sokağı 64. Sokak (Eski 32) İller Sokağı Onur Caddesi 70. Sokak (Eski 27) Şerefli Sokağı Şehit Erdönmez Sokağı 63. Sokak (Eski 28) Ayten Sokağı Şehit Gönenç Caddesi 65. Sokak (Eski 25) Ören Sokağı Neyzen Tevfik Sokağı T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ Karar No: 2223 09.11.2021 -6- 66. Sokak (Eski 18) Meçhul Asker Sokağı Savaş Sokağı 67. Sokak (Eski 24) Turgut Reis Caddesi Özveren Sokağı 68. Sokak (Eski 19) Kültür Sokağı Kızılcık Sokağı 69. Sokak (Eski 17) Anıt Caddesi Bu çerçevede Çankaya İlçesi Bölge Kat Nizamı ve Benzer Planlı Alanlardan Bahçelievler, Yukarı Bahçelievler, Anıttepe, Maltepe, Yücetepe Mahallelerini kapsayan 1. Etap çalışma alanı içerisinde, analiz sonucu tespiti yapılan sokak ve caddelere cephesi olan konut parsellerinde zemin kat ve açığa çıkan 1.bodrum katları ile zemin kat üstü 1.normal katlarında, zemin katta yer alan mekânla içten bağlantılı olan ve binanın ortak merdivenleri ile ilişkilendirilmeyen, getirilecek kullanıma ilişkin otopark ihtiyacı karşılanmak kaydıyla, gürültü ve kirlilik oluşturmayan ve imalâthane, niteliğinde olmayan, gayrisıhhî özellik taşımayan, halkın günlük ihtiyaçlarını karşılamaya yönelik dükkân, kuaför, terzihane, eczane, lokanta ve pastane gibi konut dışı ticari faaliyetler yapılabilmesine ilişkin plan teklifinin hazırlandığı, Ayrıca sunulan teklifte, bazı cadde/sokakların "genel yapısı çoğunlukla mesken olarak kullanıldığından ticaret yoluna çevrilmesi trafiğe, çevreye ve altyapıya yük getireceği" gerekçeleri ile bazı cadde/sokakların da "Sit Alanı/Etkileşim Geçiş Alanı Sınırı" olması sebebiyle ticaret yolu kapsamına alınmadığı, Bu kapsamda konut alanlarında onaylı İmar planları ile verilen iş yeri ruhsatları, arazi kontrolleri ile tespit edilen mevcut ticari teşekkül dikkate alınarak yol boyu ticaret kullanımına ilişkin 1/1000 ölçekli uygulama imar plan değişikliği belirtilen sokak, cadde ve parsellerin "Sit Alanı/Etkileşim Geçiş Alanı Sınırı"nda olmaması nedeniyle ticaret yolu kapsamına alındığı, 35. Cadde (Eski 54) Taşkent Caddesi (Eski 1. Cadde) Kazakistan Caddesi (Eski 4. Cadde) Prof. Muammer Aksoy Caddesi (Eski 2. Cadde) Azerbaycan Caddesi (Eski 3. Cadde) 37. Sokak (Eski 44) Şevket Süreyya Aydemir Sokağı Ayten Sokağı 49. Sokak (Eski 42) Ören Sokağı 50. Sokak (Eski 38) Meçhul Asker Sokağı 54. Sokak (Eski 6) Kubilay Sokağı 59. Sokak(Eski 31) Tuncer Sokağı (4246/2 ve 5467/9 parseller hariç) Aşkabat Caddesi Gülseren Sokağı 62. Sokak (Eski 30) Süleyman Bey Sokağı 61. Cadde (Eski 29) Ordular Sokağı 70. Sokak (Eski 27) İlk Sokağı 65. Sokak (Eski 25) 84. Cadde T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ Karar No: 2223 09.11.2021 -7- 67. Sokak (Eski 24) Şehir Danış Tunalıgil Sokağı 68. Sokak (Eski 19) Onur Caddesi Gençlik Caddesi (1249/3, 1248/2,3,4,5, 1245/1,2,3,4,5, 5871/2,3,4, 1205/7,8,9,10,11,12, 1241/6,7,8,9,17,18, 2599/5,9, 1242/15,16,17, 4339/13,14,15,16,17,19) Şehit Gönenç Caddesi Mareşal Fevzi Çakmak Caddesi (2660/2,14,15,16,17,18,19, 9445/9,10,11,12,13,14,15,16,17,18,19,20,21,22,23) Kültür Sokağı 58. Sokak (Eski 7) Turgut Reis Caddesi 69. Sokak (Eski 17) (4300/25 parsel hariç, 4305/33 parsel hariç) 57. Sokak (Eski 8) (2651/11 ve 2655/26 parseller hariç) Meri imar planlan ve ilgili Yönetmelik hükümleri çerçevesinde, zemin ve bağlantılı (bodrum ve 1.) katları çoğunlukla ticaret kullanımı olarak teşekkül etmiş olduğu tespit edilen sokak ve cadde güzergâhlarının yürürlükte bulunan Yönetmelik hükümleri nezdinde ve zemin katta yer alan mekânla içten bağlantılı-binanın ortak merdivenleri ile ilişkilendirilmeyen, getirilecek kullanıma ilişkin otopark ihtiyacı karşılanmak kaydıyla, gürültü ve kirlilik oluşturmayan ve imalâthane niteliğinde olmayan, gayrisıhhî özellik taşımayan, halkın günlük ihtiyaçlarını karşılamaya yönelik ticaret yolu olarak imar planına işlenmesi teklifinin bölge ihtiyaçlarının karşılanabilmesi adına makul olduğu, görüş ve sonucuna varıldığı, Çankaya İlçesi Bahçelievler, Yukarı Bahçelievler, Anıttepe, Maltepe, Yücetepe Mahalleleri sınırlarında tespiti yapılan muhtelif sokak ve caddelerin "Ticaret Yolu" olarak belirlenmesine yönelik teklifin plan notu iptalen yalnızca Ticaret teşekkülünün tespitinin “onayı”na ilişkin İmar ve Bayındırlık Komisyonu Raporu oylanarak oybirliği ile kabul edildi. Fatih ÜNAL Meclis 1. Başkan V. Naci BAYANLI Divan Katibi Ali YILDIRIM Divan Katibi T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ İmar ve Bayındırlık Komisyonu Raporu Rapor No: 654 21.10.2021 BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ BAŞKANLIĞINA Çankaya İlçesi Bahçelievler, Yukarı Bahçelievler, Anıttepe, Maltepe ve Yücetepe Mahalleleri sınırlarında bulunan muhtelif sokak ve caddelerin “Ticaret yolu” olarak belirlenmesine ilişkin Büyükşehir Belediye Meclisinin 11.10.2021 tarih ve 62. gündem maddesi olarak komisyonumuza havale edilen dosya incelendi. Komisyonumuzca yapılan incelemeler neticesinde; Belediye Meclisi 04.08.2021 tarihli ve 24622402-050.01.04.01.01-E.143587 ve Çankaya Belediye Başkanlığı 04.08.2021 tarihli ve 41978255-143587 sayılı yazılar ve ekleri ile, Çankaya İlçesi Bahçelievler, Yukarı Bahçelievler, Anıttepe, Maltepe, Yücetepe Mahalleleri sınırlarında tespiti yapılan muhtelif sokak ve caddelerin "Ticaret Yolu" olarak belirlenmesine yönelik hazırlanmış olan imar planı teklifinin Çankaya Belediye Meclisinin 03.08.2021 tarih 446 sayılı kararı ile uygun görülerek 5216 sayılı Kanun uyarınca İmar ve Şehircilik Dairesi Başkanlığına sunulduğu, Yapılan incelemede; Teklife Konu Alanın Mülkiyet ve Mevcut İmar Durumunun; Çalışma kapsamındaki bölgenin çoğunlukla yapılaşmış (meskûn), kat rejimi planları kapsamında 4 ve 5 kat yükseklik hükümleri belirlenmiş, özel mülkiyette, konut ve konut altı ticaret yoğunluklu güzergahlardan oluştuğu, Plan Teklifi ve Açıklama Raporunda; Çok sayıda dilekçe ve sözlü taleplerle, Bölge Kat Nizamı ve benzer planlı alanlarda bulunan konut parsellerinde konut altı ticaret yapılabilmesi için söz konusu bölgenin sokaklarında ve caddelerinde düzenleme yapılmasının istendiği, Çankaya İlçesinin önemli bir kısmının "Bölge Kat Nizamı ve Benzer Planlı Alanlar" ile belirlenmiş bölgeden oluştuğu, bu alanların "Herman Jansen" ve "Yücel Uybadin" imar planları ile "Islah İmar Planları" kapsamında ayrıntılı kullanım kararları getirilmemiş, yapılaşma ile ilgili koşulların genellikle kat sayısı ve cephe hattı ile belirlenmiş bulunduğu, bunun dışında diğer yapılaşma şartlarında yürürlükteki Yönetmelik hükümlerine tabi olunduğu, 03.12.1960 tarihinde onaylanan Bölge Kat Nizamı Planlarında, bölgede artan nüfusun ihtiyacını karşılamak için değişiklik yapıldığı, 22.08.1968 tarihli Resmi Gazetede yayınlanması ile kat artışına ilişkin planların yürürlüğe girdiği, planlarda bölgedeki konut parselleri, ticaret bölgeleri ve ticaret yollarının gösterildiği, bütün bu alan içerisinde bölgenin imar uygulamalarında yürürlükteki Yönetmelik hükümlerine göre işlemlerin yapıldığı, bugüne kadar geçen sürecin anlaşılabilmesi için mevzuatlara göre tanımların ve uygulamaların incelenmesi gerektiği, T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ İmar ve Bayındırlık Komisyonu Raporu Rapor No: 654 21.10.2021 -2- Çankaya İlçesi bölge kat nizamı ve benzer planlı alanların bugünkü dokusunun, 01.06.2013 tarihinden önce yürürlükte olan ve 1984 yılından itibaren zaman içinde yenilenerek son halini alan Ankara Büyükşehir Belediyesi İmar Yönetmeliği uygulamaları ile oluştuğu, alanın teşekkülünün bu yönetmelik hükümlerine göre tamamlandığı, 01.06.2013 tarihinden önce yürürlükte olan Ankara Büyükşehir Belediyesi İmar Yönetmeliği hükümleri gereğince bölgenin tümünde başkaca herhangi bir kullanım kararı getirilmeksizin, konut parsellerinde zemin ve bodrum katlarda yönetmelik maddesindeki ticari kullanımların yapıldığı, 01.06.2013 tarihinde yeni hali ile yürürlüğe giren Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği ile yukarıda bahsedilen Ankara Büyükşehir Belediyesi İmar Yönetmeliğinin yürürlükten kaldırıldığı Yönetmeliğin ilgili 14. maddesine göre Konut parsellerinin zemin katında ve açığa çıkan bodrum katlarında, teşekküllerin oluşmuş olduğu önceki Ankara Büyükşehir Belediyesi İmar Yönetmeliği hükümlerinde olduğu gibi mevcut teşekkül dikkate alınarak, herhangi bir Meclis kararı gerekmeden imar uygulamalarının devam ettiği, 03.07.2017 tarihinde yeni hali ile yürürlüğe giren Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği yürürlüğe girene kadar, Bölge Kat Nizamı Planı kapsamındaki alan, diğer planlı alanlardan ayrı değerlendirilmediği ve yapılaşma koşullarının alanın özgün niteliğine göre belirlendiği, Mevzuatlar değişse dahi bu alanın uygulamasına müdahale edilmediği, Ancak konut alanları ile ilgili 19. madde sebebiyle; 03.07.2017 tarihi itibari ile Bölge Kat Nizamı ve Benzer Planlı Alanların uygulamaları da dahil edilerek, tüm konut parsellerinin zemin ve bodrum katlarında ticari kullanım yapılabilmesi için Belediye Meclisince karar alınması gereği doğduğu, madde 19. parsel kullanım fonksiyonlarına göre yapılaşma koşulları f) Konut alanı: Bu alanda; 1- İlgili idare meclisince yol boyu ticaret olarak teşekkül ettiği karar altına alınan konut alanlarında bulunan parsellerin; zemin kat ve yol seviyesinde veya açığa çıkan bodrum katlarının yoldan cephe alan mekânlarında ya da binanın birinci katında veya bodrum katlarında zemin katta yer alan mekanla içten bağlantılı olan ve binanın ortak merdivenleri ile ilişkilendirilmeyen, getirilecek kullanıma ilişkin otopark ihtiyacını karşılamak kaydıyla, gürültü ve kirlilik oluşturmayan ve imalâthane niteliğinde olmayan, gayrisıhhi özellik taşımayan, halkın günlük ihtiyaçlarını karşılamaya yönelik dükkân, kuaför, terzi, eczane, anaokulu ve kreş ile gelişme alanları hariç; Sağlık Bakanlığınca aranan şartlar sağlanmak kaydıyla günübirlik sağlık hizmeti sunulan sağlık kabini, muayenehane, aile sağlığı merkezi, ağız ve diş sağlığı merkezi, diyaliz merkezi, acil servis içermeyen tıp merkezi, psikoteknik değerlendirme merkezi, üremeye yardımcı tedavi merkezi, fizik tedavi müessesesi, genetik hastalıklar tanı merkezi, evde bakım merkezi, işitme cihazı merkezi, ısmarlama protez ve ortez merkezi ve lokanta, pastane gibi konut dışı hizmetler verilebilir." şeklinde yürürlüğe girdiği, T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ İmar ve Bayındırlık Komisyonu Raporu Rapor No: 654 21.10.2021 -3- Aynı yönetmeliğin 69.Maddesine göre Büyükşehir Belediyelerine Bakanlık onayına sunulmak şartı ile imar yönetmeliği hazırlama yetkisi getirilirken, aynı maddede Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 19.Maddesinin yönetmelik ve planlarla değiştirilemez hükümlerden olduğunun da belirtildiği, bu sebeple hazırlanacak yönetmeliğin 19. Maddesinde herhangi bir değişiklik yapılmasının önüne geçildiği, böylece bahse konu Bölge Kat Nizamı Planı kapsamındaki parsellere ilişkin ayrıca uygulama kararı getirilemediği, 08.06.2018 tarihinde yeni hali ile yürürlüğe giren Ankara Büyükşehir Belediyesi İmar Yönetmeliğinin, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 69. Maddesi sebebiyle, Yönetmeliğinin 19. Maddesinde Bölge Kat Nizamı ve Benzer Planlı Alanlardaki konut parsellerindeki yapıların zemin kat ve bodrum katlarının kullanımlarına ilişkin ayrıca bir karar alınamadığı, bu ve bunun gibi sebeplerle 03.07.2017 tarihi itibariyle maliklerce bu bölgede yeni yapılacak yapıların imar işlemleri taleplerinin neredeyse durma noktasına geldiği, Gelinen süreçte TMMOB Şehir Plancıları Odası Ankara Şubesince, Ankara Büyükşehir Belediyesi İmar Yönetmeliğinin bazı maddelerinin iptal edilmesi için dava açıldığı, Ankara 17. İdare Mahkemesi'nin 22.10.2019 tarih ve 2018/1456E 2019/2149K sayılı kararı ile Yönetmeliğin 19. Maddesinin 1. Fıkrasının “f” bendinin bir kısmının iptal edildiği, maddenin son halinin aşağıdaki gibi olduğu, "Madde 19. Parsel kullanım fonksiyonlarına göre yapılaşma koşulları f) Konut alanı: Bu alanda; İlgili idare meclisince yol boyu ticaret olarak teşekkül ettiği karar altına alınan konut alanlarında bulunan parsellerin; zemin kat ve yol seviyesinde veya açığa çıkan bodrum katlarının yoldan cephe alan mekânlarında ya da binanın birinci katında veya bodrum katlarında zemin katta yer alan mekânla içten bağlantılı olan ve binanın ortak merdivenleri ile ilişkilendirilmeyen, getirilecek kullanıma ilişkin otopark ihtiyacını karşılamak kaydıyla, gürültü ve kirlilik oluşturmayan ve imalâthane niteliğinde olmayan, gayrisıhhî özellik taşımayan, halkın günlük ihtiyaçlarını karşılamaya yönelik dükkân, kuaför, terzi, eczane, sağlık kabini, muayenehane ve lokanta, pastane gibi konut dışı hizmetler verilebilir." şeklinde olduğu, Son olarak, Çankaya İlçesinin en eski yerleşim bölgesi olan Bölge Kat Nizamı Planı içindeki konut parsellerinde, bugüne kadar yapılaşmış olduğu haliyle bahsi geçen konuya ilişkin uygulamaların devam edebilmesi için, zemin kat ve bodrum katların ticari olarak kullanımına ilişkin Meclis kararı alınması gereği doğduğu, Bölge Kat Nizamı Planı kapsamındaki konut parsellerinin zemin kat ve bodrum katlarının kullanımı hakkında Meclis kararı alınmasına ilişkin süreç hakkında; T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ İmar ve Bayındırlık Komisyonu Raporu Rapor No: 654 21.10.2021 -4- Çankaya Belediye Meclisinin 05.01.2021 tarih ve 2021-08 sayılı kararı ile "Bölge Kat Nizamı Planı kapsamındaki konut parsellerinin zemin kat ve bodrum katlarının kullanımı hakkında ilkesel hüküm ilavesinin yapılabilmesine ilişkin teklifin" uygun görülerek, Büyükşehir Belediye Meclisince karar alınması için sunulduğu; Alanın tarihsel süreci boyunca, tüm teşekküllerin meydana gelmesinde, bahsedilen kullanımlar için herhangi bir karar gerekmediği, bugünse sokak ve caddelerin ayrı ayrı değerlendirilmesi, konut parsellerinin zemin ve açığa çıkan bodrum katlarının kullanımına ilişkin kimi parselde ticaret kullanımı kararı alınması, kimi parselde ise bu kararın alınmaması alanın karakteristik özelliklerine, bütüncül yaklaşımına ve hakkaniyetinin korunmasına aykırı olacağı gibi, bahsi geçen kararın alındığı konut parsellerin rayiç bedelleri ile kararın alınmadığı parsellerin rayiç bedelleri arasında rekabet oluşmasına sebep olacağı gerekçesi ile teklifin Bölge Kat Nizamı Planına genel bir ilkesel hüküm ilave edilmesi olarak hazırlandığı, Ancak Büyükşehir Belediye Meclisinin 09.04.2021 tarih 697 sayılı kararı ile Çankaya İlçesi Bölge Kat Nizamı planı kapsamındaki konut parsellerinin zemin kat ve bodrum kat kullanımlarına Plan notu ilavesi yapılmasına ilişkin teklifinin mevcutta ticaret alanı olup olmadığı tespitinin yapılması ve varsa İlçe Belediyesince ticaret yolu olarak meclis kararına bağlanması için ilçesine iadesine şeklinde karara bağlandığı, 1.Etap Çalışma Alanı kapsamında, bahsedilen tüm bu süreç bağlamında ve gelinen aşamada konut parsellerinin zemin kat ye bodrum kat kullanımlarına ilişkin teklifin hazırlandığı 1.Etap alan; Bahçelievler, Yukarı Bahçelievler, Anıttepe, Maltepe, Yücetepe Mahallelerinden oluştuğu, Etaplar halinde sunulan planlama sürecinde, alandaki tüm yollara ilişkin tespitte bulunulabilmesi için yerinde incelemeler yapıldığı, sonuç olarak ticaret yapıldığının tespit edildiği; zemin kat ve yol seviyesinde veya açığa çıkan bodrum katlarının cephe aldığı konut parselleri analiz paftasında gösterildiği, 1.Etap içerisinde bulunan "Anıtkabir Tarihi Sit Alanı Koruma Amaçlı İmar Planı ve Etkileme Geçiş Sahası Alanı", "Maltepe Cami Koruma Alanı" sınırlarının analizde gösterilmiş olduğu ve çalışmaya dahil edilmediği, ayrıca "Kızılay ve Yakın Çevresi Merkezi İş Alanı" parsellerinde ve Bölge Kat Nizamı kapsamında ticaret yolu olarak belirlenen parsellerde ticaret yapılabildiğinden analiz kapsamında değerlendirilmediği, Yapılan analiz sonucunda, 1.Etap olarak tanımlanan alan içerisindeki konut kullanımındaki parsellerde zemin kat ve yol seviyesinde veya açığa çıkan 1. bodrum katlarının yoldan cephe alan mekânlarında ya da binanın birinci katında veya bodrum katlarında zemin katta yer alan mekânla içten bağlantılı olan ve binanın ortak merdivenleri ile ilişkilendirilmeyen, getirilecek kullanıma ilişkin otopark ihtiyacını karşılamak kaydıyla, gürültü ve kirlilik oluşturmayan ve imalâthane niteliğinde olmayan, gayrisıhhî özellik taşımayan, halkın günlük ihtiyaçlarını karşılamaya yönelik dükkân, kuaför, terzi, eczane, lokanta ve pastane gibi konut dışı hizmetlerin yapılabileceği sokak ve caddelerin aşağıda listelendiği: T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ İmar ve Bayındırlık Komisyonu Raporu Rapor No: 654 21.10.2021 -5- 35. Cadde (Eski 54) 71. Sokak (Eski 22) Kubilay Sokağı 43. Sokak (Eski 53) 72. Sokak (Eski 21) Işık Sokağı 42. Sokak (Eski 52) 73. Sokak (Eski 20) Turgut Reis Caddesi 41. Sokak (Eski 51) 75. Sokak (Eski 15) Tuncer Sokağı Kasım Gülek Sokağı 76. Sokak (Eski 14) Gülseren Sokağı 40. sokak (Eski 49) 77. Sokak (Eski 16) Bitiştiren Caddesi Kazakistan Caddesi (Eski 4. Cadde) Taşkent Caddesi (Eski 1. Cadde) Nigar Sokağı 44. Sokak (Eski 46) 82. Sokak (Eski 11) Çatal Sokağı 39. Sokak (Eski 48) 52. Sokak (Eski 6) Ömer Seyfettin Sokağı 45. Sokak (Eski 47) 53. Sokak (Eski 5) Süleyman Bey Sokağı Azerbaycan Caddesi (Eski 3. Cadde) 56. Sokak (Eski 9) Ata Sokağı Şevket Süreyya Aydemir Sokağı Prof. Muammer Aksoy Caddesi (Eski 8) Hedef Sokağı 49. Sokak (Eski 42) 57. Sokak (Eski 8) Spor Park Sokağı 48. Sokak (Eski 41) 58. Sokak (Eski 7) Ordular Sokağı 36. Sokak (Eski 39) 38. Sokak (Eski 43) İlk Sokağı 47. Sokak (Eski 37) 37. Sokak (Eski 44) İleri Sokağı 46. Sokak (Eski 35) 60. Sokak (Eski 36) Gençlik Caddesi Cengiz Han Caddesi 79. Sokak (Eski 12) 84. Cadde 50. Sokak (Eski 38) 34. Sokak (Eski 55) Şehit Çetin Görgü Sokağı 51. Sokak (Eski 40) 13. Sokak (Eski 26) Güzaltan Sokağı 54. Sokak (Eski 6) 80. Sokak (Eski 33) Akıncılar Sokağı 59. Sokak (Eski 31) 81. Sokak (Eski 34) Şehit İsmail Erez Sokağı Aşkabat Caddesi Mareşal Fevzi Çakmak Caddesi Kırağı Sokağı 62. Sokak (Eski 29) Önder Caddesi Şehit Bahadır Demir Sokağı Şehit H. Temel Kuloğlu Sokağı Ergin Sokağı Şehit Mehmet Baydar Sokağı 61. Cadde (Eski 29) Süslü Sokağı Şehit Danış Tunalıgil Sokağı 64. Sokak (Eski 32) İller Sokağı Onur Caddesi 70. Sokak (Eski 27) Şerefli Sokağı Şehit Erdönmez Sokağı 63. Sokak (Eski 28) Ayten Sokağı Şehit Gönenç Caddesi 65. Sokak (Eski 25) Ören Sokağı Neyzen Tevfik Sokağı 66. Sokak (Eski 18) Meçhul Asker Sokağı Savaş Sokağı 67. Sokak (Eski 24) Turgut Reis Caddesi Özveren Sokağı 68. Sokak (Eski 19) Kültür Sokağı Kızılcık Sokağı 69. Sokak (Eski 17) Anıt Caddesi T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ İmar ve Bayındırlık Komisyonu Raporu Rapor No: 654 21.10.2021 -6- Bu çerçevede Çankaya İlçesi Bölge Kat Nizamı ve Benzer Planlı Alanlardan Bahçelievler, Yukarı Bahçelievler, Anıttepe, Maltepe, Yücetepe Mahallelerini kapsayan 1. Etap çalışma alanı içerisinde, analiz sonucu tespiti yapılan sokak ve caddelere cephesi olan konut parsellerinde zemin kat ve açığa çıkan 1.bodrum katları ile zemin kat üstü 1.normal katlarında, zemin katta yer alan mekânla içten bağlantılı olan ve binanın ortak merdivenleri ile ilişkilendirilmeyen, getirilecek kullanıma ilişkin otopark ihtiyacı karşılanmak kaydıyla, gürültü ve kirlilik oluşturmayan ve imalâthane, niteliğinde olmayan, gayrisıhhî özellik taşımayan, halkın günlük ihtiyaçlarını karşılamaya yönelik dükkân, kuaför, terzihane, eczane, lokanta ve pastane gibi konut dışı ticari faaliyetler yapılabilmesine ilişkin plan teklifinin hazırlandığı, Ayrıca sunulan teklifte, bazı cadde/sokakların "genel yapısı çoğunlukla mesken olarak kullanıldığından ticaret yoluna çevrilmesi trafiğe, çevreye ve altyapıya yük getireceği" gerekçeleri ile bazı cadde/sokakların da "Sit Alanı/Etkileşim Geçiş Alanı Sınırı" olması sebebiyle ticaret yolu kapsamına alınmadığı, Bu kapsamda konut alanlarında onaylı İmar planları ile verilen iş yeri ruhsatları, arazi kontrolleri ile tespit edilen mevcut ticari teşekkül dikkate alınarak yol boyu ticaret kullanımına ilişkin 1/1000 ölçekli uygulama imar plan değişikliği belirtilen sokak, cadde ve parsellerin "Sit Alanı/Etkileşim Geçiş Alanı Sınırı"nda olmaması nedeniyle ticaret yolu kapsamına alındığı, 35. Cadde (Eski 54) Taşkent Caddesi (Eski 1. Cadde) Kazakistan Caddesi (Eski 4. Cadde) Prof. Muammer Aksoy Caddesi (Eski 2. Cadde) Azerbaycan Caddesi (Eski 3. Cadde) 37. Sokak (Eski 44) Şevket Süreyya Aydemir Sokağı Ayten Sokağı 49. Sokak (Eski 42) Ören Sokağı 50. Sokak (Eski 38) Meçhul Asker Sokağı 54. Sokak (Eski 6) Kubilay Sokağı 59. Sokak(Eski 31) Tuncer Sokağı (4246/2 ve 5467/9 parseller hariç) Aşkabat Caddesi Gülseren Sokağı 62. Sokak (Eski 30) Süleyman Bey Sokağı 61. Cadde (Eski 29) Ordular Sokağı 70. Sokak (Eski 27) İlk Sokağı 65. Sokak (Eski 25) 84. Cadde 67. Sokak (Eski 24) Şehir Danış Tunalıgil Sokağı 68. Sokak (Eski 19) Onur Caddesi Gençlik Caddesi (1249/3, 1248/2,3,4,5, 1245/1,2,3,4,5, 5871/2,3,4, 1205/7,8,9,10,11,12, 1241/6,7,8,9,17,18, 2599/5,9, 1242/15,16,17, 4339/13,14,15,16,17,19) Şehit Gönenç Caddesi Mareşal Fevzi Çakmak Caddesi (2660/2,14,15,16,17,18,19, 9445/9,10,11,12,13,14,15,16,17,18,19,20,21,22,23) Kültür Sokağı 58. Sokak (Eski 7) Turgut Reis Caddesi 69. Sokak (Eski 17) (4300/25 parsel hariç, 4305/33 parsel hariç) 57. Sokak (Eski 8) (2651/11 ve 2655/26 parseller hariç) T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ İmar ve Bayındırlık Komisyonu Raporu Rapor No: 654 21.10.2021 -7- Başkanlığımızca yapılan değerlendirmede; Meri imar planlan ve ilgili Yönetmelik hükümleri çerçevesinde, zemin ve bağlantılı (bodrum ve 1.) katları çoğunlukla ticaret kullanımı olarak teşekkül etmiş olduğu tespit edilen sokak ve cadde güzergâhlarının yürürlükte bulunan Yönetmelik hükümleri nezdinde ve zemin katta yer alan mekânla içten bağlantılı-binanın ortak merdivenleri ile ilişkilendirilmeyen, getirilecek kullanıma ilişkin otopark ihtiyacı karşılanmak kaydıyla, gürültü ve kirlilik oluşturmayan ve imalâthane niteliğinde olmayan, gayrisıhhî özellik taşımayan, halkın günlük ihtiyaçlarını karşılamaya yönelik ticaret yolu olarak imar planına işlenmesi teklifinin bölge ihtiyaçlarının karşılanabilmesi adına makul olduğu, görüş ve sonucuna varıldığı, Hususları tespit edilmiş olup, Çankaya İlçesi Bahçelievler, Yukarı Bahçelievler, Anıttepe, Maltepe, Yücetepe Mahalleleri sınırlarında tespiti yapılan muhtelif sokak ve caddelerin "Ticaret Yolu" olarak belirlenmesine yönelik teklifin plan notu iptalen yalnızca Ticaret teşekkülünün tespitinin “onayı” komisyonumuzca oylanarak oybirliği ile uygun görülmüştür. Raporumuz Büyükşehir Belediye Meclisinin onayına arz olunur. Mehmet Emin AYAZ İmar ve Bayındırlık Komisyonu Başkanı Gürkan DEMİRKESEN Başkan V. Atila ÇELİK Üye Yaşar NESLİHANOĞLU Üye Yasin YÜKSEL Üye Ümmügülsüm ÜMÜTLÜ Üye Gökhan ARICI Üye Müslüm TEKİN Üye Fikret KARADAVUT Üye