Çankaya İlçesi Zafertepe, Mimar Sinan ve Seyrantepe Mahallelerinde 1/5000 ve 1/1000 ölçekli imar plan değişikliğine ilişkin İmar ve Bayındırlık Komisyonu Raporunun İmar ve Şehircilik Dairesine İadesi oylanarak oybirliğiyle kabul edildi.
T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYESİ BELEDİYE MECLİSİ Karar No:1422 11.09.2018 K A R A R Çankaya İlçesi Zafertepe, Mimar Sinan ve Seyrantepe Mahallelerinde 1/5000 ve 1/1000 ölçekli imar plan değişikliğine ilişkin İmar ve Bayındırlık Komisyonunun 13.08.2018 gün ve 377 sayılı raporu Büyükşehir Belediye Meclisimizin 11.09.2018 tarihli toplantısında okundu. Konu üzerinde yapılan görüşmelerden sonra; Çankaya Belediyesi Yazı İşleri Müdürlüğü'nün 06.06.2018 gün ve 33404 sayılı yazısı ile, Çankaya İlçesi Zafertepe, Mimar Sinan, Seyrantepe Mahallelerine ilişkin Çankaya Belediye Meclisinin 01.06.2018 gün ve 323 sayılı kararı ile uygun görülen 1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişikliği ve tavsiye niteliğindeki nazım imar planı değişikliği 5216 sayılı Yasanın 14. maddesi uyarınca onaylanmak üzere İmar ve Şehircilik Dairesi Başkanlığına sunulduğu, -Zafertepe, Mimar Sinan ve Seyrantepe Mahallelerinin bir kısmını kapsayan ve Zafertepe Kentsel Dönüşüm ve Kentsel Tasarım Proje Alanı içinde kalan, mevcutta gecekondu alanı olan ve imar planında terasev yapılaşma koşullarına sahip alanın ilk ıslah imar planından bu yana geçen süreçte arazi yapısı ve inşaat maliyetlerinin yüksek olması nedeniyle plan koşullarına göre yapılaşamadığı, çöküntü alanı haline dönüşen alanda daha kaliteli, sağlıklı bir sosyal yaşam çevresi oluşturulması ve çağdaş görünümlü bir alan yaratılması amacıyla imar planı değişikliği yapılması gerekliliği doğduğu, -Söz konusu bölgenin; Çankaya Belediye Meclisinin 31.01.1994 tarih ve 44 ile 10.01.1997 tarih ve 13 sayılı kararları ile onaylanan ıslah imar planları ile yapılaşma koşullarının belirlendiği ve 81050 nolu parselasyon planı ile uygulama gördüğü, -Alanda konut alanlarının 1.50 emsalli Terasevler yapılaşma koşuluna sahip olduğu, yeşil alanların bir kısmının (38367 m2) ise KOP hisselerinden oluşturularak 26672 ada 1 parsel numarasını aldığı, -26672 ada 1 parsele ilişkin açılan kamulaştırmasız el atma davaları nedeniyle yeşil alan kullanımının Spor alanına dönüştürülmesine ilişkin hazırlanan 1/1000 ölçekli imar planı değişikliğinin Çankaya Belediye Meclisinin 15.06.2001 tarih ve 142 sayılı kararıyla uygun görüldüğü ancak Büyükşehir Belediyesi İmar Dairesi Başkanlığınca İmar Kanunun 18.Maddesine ve imar planı yapılması ve değişikliklerine ait esaslara dair yönetmeliğin 21. Maddesine aykırı olduğu gerekçeleri ile reddedildiği, -Söz konusu red kararının Çankaya Belediye Meclisince 30.11.2001 tarih ve 308 sayılı 2/3 ısrar kararı ile yeniden onaylandığı ancak Belediyemizce dava edildiği, Ankara 4. İdare Mahkemesinin E:2002/130 K;2003/439 sayı ve 16.04.2003 tarihle "....topoğrafik yapısı ve arazi eğimi olumsuzluk taşıyan bir alanın spor alanına dönüştürülmesinin uygun yaklaşım olmadığı, mevcut bölgede spor alanına ihtiyaç bulunmadığı park alanının korunması gerektiği......" gerekçesiyle dava konusu planın İPTALİNE karar verildiği, - Mahkeme kararı ile plan iptaline karar verilmesi üzerine plansız konuma düşen ve yeniden planlanması gereken söz konusu 26672 ada 1 parseli de kapsayan alanda Çankaya Belediye Meclisinin 06.12.2006 tarih ve 856 sayılı kararı ile Zafertepe Mahallesi 26587/1-2-3-4-5, 26588/1-2, 26591/1-2, 26592/1-2, 26593/1-2-3. 26609/1-2, 26598/1-2-3, Seyrantepe Mahallesi 26667/1-2-3, 26668/1-2-3, 26589/1-2-3, 26590/1-2, Mimar Sinan Mahallesi 26672/1, 26632/1-2, 26634/1-2, 26635/1-2-3, 26636/1-2-3, 26637/1-2 ve Metin Oktay Mahallesi 26670/1-2, 26671/1-2 sayılı ada/parsellerin Zafertepe Kentsel Dönüşüm ve Kentsel Tasarım Proje T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYESİ BELEDİYE MECLİSİ Karar No:1422 11.09.2018 -2- Alanı olarak belirlenmesinin uygun görüldüğü, Büyükşehir Belediye Meclisinin 16.05.2007 tarih ve 1324 sayılı kararı ile vatandaş talepleri doğrultusunda Metin Oktay Mahallesi 26670/1-2, 26671/1-2 sayılı ada/parsellerin sınırdan çıkarılması suretiyle 1/5000 ölçekli Kentsel Dönüşüm ve Kentsel Tasarım Proje Alanı sınır teklifinin tadilen onaylandığı -Bu alanda tüm yetki ve sorumluluğun Büyükşehir Belediye Meclisinin 12.02.2013 tarih ve 269 sayılı kararı ile İlçe Belediyesine devredildiği, -Diğer taraftan 26672 ada 1 parselin kullanımının ticari rekreasyon alanına dönüştürülmesine ilişkin Çankaya Belediye Meclisinin 06.03.2013 gün ve 159 sayılı kararı ile uygun görülen 1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişikliğinin Büyükşehir Belediye Meclisinin 12.06.2013 tarih ve 1072 sayılı kararı ile "Söz konusu alana ilişkin Kentsel Dönüşüm ve Kentsel Tasarım Proje Alanı" sınır ilanının bulunduğu ancak Kentsel Gelişim ve Dönüşüm Proje Alanı (KDGPA) ilan edilmesinin üzerinden 6 yıla yakın zaman geçmiş olmasına rağmen bugüne kadar herhangi bir işlem yapılmayıp 1/5000 ölçekli nazım imar planı bulunmayan bir alanda parsel bazında 1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişikliği hazırlanmasının anlaşılamadığı, ayrıca parsel bazında hazırlanan plan değişikliklerinin bilirkişilerce uygun bulunmadığının İlçe belediyesince de bilindiği" gerekçesi ile reddine karar verildiği, -Bu kez İlçe Belediyesince 26672 ada 1 parsele ait tavsiye niteliğinde 1/5000 ölçekli nazım imar planı ve bu plana istinaden 1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişikliği hazırlanarak ve söz konusu parselin yine ticari rekreasyon alanına dönüştürülmesine ilişkin Çankaya Belediye Meclisinin 09.01.2014 gün ve 36 sayılı kararının alındığı, Büyükşehir Belediye Meclisinin 12.03.2014 tarih ve 420 sayılı kararı ile KDGPA bütününde bütüncül bir yaklaşımda düzenlenmesi amacıyla teklifin "ilçesine iadesi"ne karar verildiği, -Zafertepe Kentsel Dönüşüm ve Kentsel Tasarım Proje Alanının yaklaşık 20 hektar (199089 m2) olup proje alanı içinde toplam 17 imar adası ( 16 konut + 1 plansız), 42 adet parsel bulunduğu, yürürlükteki imar planına göre konut alanlarında yapılaşma koşulu "Terasevler" ve emsal E=1.50 olarak düzenlendiği, alandaki konut alanı büyüklüğünün 53235m2 olduğu, plansız kalan 26672 ada 1 sayılı parselin büyüklüğünün ise 38367 m2 olduğu, bu alanın 16718 m3 sinin kamulaştırmasının ilçe belediyesince yapıldığı, 26672 ada 1 sayılı parselin 21649 m2 sinin şahıs hisselerinden oluştuğu, konut alanlarında 11480 m2lik hissenin Çankaya Belediyesine, 41755 m2lik hissenin ise şahıs mülkiyetine ait olduğu, yürürlükteki plana göre alandaki park alanı büyüklüğünün 66365 m2, yol alanlarının 41590 m 2 olduğu, -İmar planı değişikliğine altlık oluşturması amacıyla BEDAŞ, ASKİ ve Başkent Doğalgaz A.Ş/den kurum görüşleri talep edildiği, arazi yapısının değerlendirilmesi ve yerleşilebilir alanların ortaya çıkarılması amacıyla imar planına esas jeolojik-jeoteknik etütler hazırlatıldığı, BEDAŞ’ın 31.01.2017 tarih ve 2017/199 sayılı yazısında; “…halihazırda mevcut bulunan trafo (TR), dağıtım merkezi (DM), kesici ölçü kabini (KÖK), enerji nakil hattı (ENH) vb. tesislerimizin ölçülerek planda korunması kaydıyla planlama/çalışma yapılmasında sakınca bulunmamaktadır.” Yönünde görüş belirtildiği, T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYESİ BELEDİYE MECLİSİ Karar No:1422 11.09.2018 -3- -ASKİ’nin 06.12.2006 tarih ve 001474 sayılı yazısında altyapıya ilişkin hatların ana yol güzergahlarında kaldığının tespit edildiği, Başkent Doğalgaz A.Ş.’nin 20.11.2015 tarih ve 43163 sayılı yazısında ise; Doğalgaz altyapı tesisleri gösteren paftanın yazı ekinde sunulduğu hatların çevredeki anayol güzergahlarında bulunduğu, alan içersinde hat bulunmadığının belirtildiği, -Arazi yapısının değerlendirilmesi amacıyla hazırlatılan imar planına esas jeolojik-jeoteknik etüdün Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca 10.07.2015 tarihinde onaylandığı, Heyelan Riskli Bölgeler; Uygun Olmayan Alan - 2.1 (UOA2.1), Kaya Düşmesi Riskli Bölgeler: Uygun Olmayan Alan - 2.2 (UOA-2.2), Önlem Alınabilecek Nitelikte Heyelan ve Kaya Düşmesi (Kompleks Hareket) Sorunlu Alanların da ÖA2.3 olarak işaretlendiği, alandaki eğim aralığı %30-50 ve %50-60 olarak belirlenmiş olup %50-60 aralığındaki alanların yerleşilemez alan olarak belirlendiği, yürürlükteki imar planında konut alanı olarak işaretlenen 26668 ada 1,2,3 ve 26609 ada 1,2 sayılı parsellerin tamamı ve 26590 ada 1,2 (566 m2) ve 26598 ada 1,2 (1060 m2) parsellerin bir kısmının jeolojik etütte uygun olmayan alan olarak görüldüğü, jeolojik etüt raporuna göre jeolojik sakıncalı alan olarak belirlenen bölgelerin yeşil alan olarak ayrılarak, bu parsellerin yapılaşma haklarının arazi yapısı daha uygun olan bölgelerde sağlanmasının amaçlandığı, 1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişikliğinde; -Konut alanlarının yerleşime uygunluk durumuna göre yerlerinin yeniden düzenlendiği, - Kentsel Dönüşüm Alanı Sınırına bitişik konumda Kreş Alanı ve iki adet ibadet (cami) alanı bulunduğu, bu alanların da değişikliğe dahil edildiği, yapılan çalışma ile kreş ve ibadet alanları hariç alandaki kullanımların toplam tapu senet yüzölçümlerinin korunduğu, uygun olmayan alanda kalan 10 adet parselin alan içerisinde yerlerinin değiştirildiği, konut alanlarındaki yapılaşma koşulu emsal E=1.50 olarak korunmuş olup, parsel bazında uygulama yapılması durumunda Yençok=4 kat (zemin + 3 kat) olarak düzenlendiği, -Alanda plan notları ile ada bazında uygulama yapılması alternatifi de sunulduğu, ada bazında uygulama yapılması durumunda da yapılaşma koşulu emsal E=1.50 korunarak kat yüksekliği Yençok= 6 kat ( zemin + 5 kat) olarak belirlendiği, -Böylece ± 0.00 kotu üzerinde inşaat alanı artırılmayıp, yalnızca yapı düzeninin değiştirildiği, mevcutta konut alanı büyüklüğü 53235 m2 iken hazırlanan öneri plan değişikliği ile konut alanı büyüklüğünün 49951 m2ye düşürüldüğü, aradaki 3284 m lik tapu senet yüzölçümü farkıyla sosyal donatı alanı önerildiği, -Mevcut planda 3 metre olarak düzenlenen yaya yollarının 5 metreye çıkarıldığı, -Çankaya Belediyesi mülkiyetinden karşılanmak üzere; yine Çankaya Belediyesi mülkiyetinde bulunan 1370 m2lik kreş alanının 2149 m2 büyütülerek 3519 m2ye çıkarıldığı, Kreş alanında yapılaşma koşullarının emsal E=0.50 olarak korunduğu, kat yüksekliğinin ise; mevcut yapının kat yüksekliği olan 2 kat olarak belirlendiği, T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYESİ BELEDİYE MECLİSİ Karar No:1422 11.09.2018 -4- -Mevcut Mimar Sinan Mahallesi Muhtarlık Binası ve Çankaya Belediyesi TÖDAM'ın bulunduğu alan büyütülerek 1135 m2lik Belediye Hizmet Alanı önerildiği, Belediye Hizmet Alanı yapılaşma koşullarının emsal E=0.80, Yençok= 3 kat olduğu, -İbadet alanlarında ise; 26580 ada 6 sayılı parseldeki 1216 m2lik ibadet alanı 2258 m2ye, 26617 ada 1 sayılı parseldeki 815 m2lik ibadet alanı 1788 m2ye çıkarıldığı, ibadet alanlarının park alanlarından bir miktar eksiltilerek büyütüldüğü, Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliğinin 26. Maddesinin 3/c bendine göre düzenleme ortaklık payından (DÖP) oluşturulan iki kullanım arasında toplam büyüklük değiştirilmemek kaydıyla böyle bir değişiklik yapılabileceği, İbadet alanlarında yapılaşma koşullarının emsal E=0.50 olarak korunup yapı yüksekliğinin Yençok= serbest olarak belirlendiği, -Konumları değiştirilen konut alanları, büyüklükleri arttırılan ibadet alanları ve yollara göre parsel sınırı yeniden düzenlenen 26672 ada 1 sayılı parselin de park alanı olarak planlanması ile alanda yer alan parkların toplam büyüklüğünün 101388 m2 olduğu, yol genişliklerinin yeniden düzenlenmesi ile ise yeni yol alanı büyüklüğünün 42839 m2 olduğu, alandaki düzenleme ortaklık payından oluşturulan park + yol + ibadet alanı + trafo alanı toplamının plan değişikliği sonrasında da korunduğu, plan değişikliği öncesi ve sonrası alan kullanım büyüklüklerinin aşağıdaki tabloda belirtildiği: MEVCUT PLAN (m2) ÖNERİ PLAN (m2) KONUT 53235 49951 PARK ALANI 66365 101388 İBADET ALANI 2031 4046 KREŞ ALANI 1370 3519 BELEDİYE HİZMET ALANI 0 1135 TRAFO 0 80 PLANSIZ ALAN 38367 0 YOLLAR 41590 42839 TOPLAM 202958 202958 PLAN NOTLARININ: 1.Konut alanlarında yapılaşma koşulu E:1.50 Yençok:4 Kat (Zemin +3 kat)tır. T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYESİ BELEDİYE MECLİSİ Karar No:1422 11.09.2018 -5- 2.Belediye Hizmet Alanında yapılaşma koşulu E=0.80, Yençok=3 kattır. Belediye Hizmet Alanında; kütüphane, sergi salonu, müze, tiyatro, eğitim tesis alanları, yurt, yaşlı ve engelli bakım evi, rehabilitasyon merkezi, kadın ve çocuk sığınma evi, şefkat evleri, yönetim ve idari tesis alanları, zabıta birimleri, sosyal ve kültürel merkez gibi mahalli müşterek nitelikteki ihtiyaçları karşılamak üzere kurulan belediyeye ait tesisler yer alabilir. 3.İbadet Alanında yapılaşma koşulu E=0.50 Yençok=serbesttir. Kreş Alanında yapılaşma koşulu E=0.50 Yençok=2 kattır. 4.Ada ve parsellerin yol cephelerinde yönetmelik hükümleri gereğince inşaat yaklaşma sınırları dışında en çok 1.50 metre genişliğini aşmamak şartıyla kapalı çıkma yapılabilir. Çıkmalar inşaat alanı hesabına dahil değildir. 5. ± 0.00 kotu altında açığa çıkan bodrum katlar emsale dahil değildir, 6.Minimum ifraz şartı 1000 m2dir. Yüzölçümü 2000 m2den az olmayan parsellerde kentsel tasarım projesine dayalı ada bazı uygulama yapılabilir. 7. Konut sayısı; ada veya parsel senet yüzölçümünün emsal E=1.50 ile çarpılmasıyla elde edilen alan ile ± 0.00 kotunun altında açığa çıkan iskan edilebilir alanların toplamının ortalama konut büyüklüğü olan 120 m2ye bölünmesi ile bulunan sayıyı aşamaz. Bulunan sayının ondalık kısmı 0.50 ve üstü ise bir üst tam sayıya, 0.50'nin altında ise bir alt tam sayıya tamamlanarak ada veya parseldeki toplam konut sayısı bulunacaktır. 8.Kentsel tasarım projesine dayalı ada bazı uygulama yapılması halinde toplam konut sayısı aşılmamak şartıyla, emsal inşaat alanının %10'u kadar konfor artışı sağlanabilir. Ada bazı uygulamalar en çok 6 kat ( zemin + 5 ) olacak şekilde projelendirilebilir. Kentsel tasarım projesi onaylanarak ada bazı uygulama başlatılan ada veya parseller, daha sonraki aşamalarda ifraz edilemez. 9. Parsel bazında uygulamalarda ± 0.00 kotu tabi zeminden veya yoldan verilecektir. Parsellerin birden fazla yola cepheli olması halinde ± 0.00 kotu yüksek yoldan verilecektir. 10. Ada bazı uygulamalarda ± 0.00 kotu kentsel tasarım projesine dayanılarak tabi zemin ortalamasından veya ada içinde oluşturulacak servis yollarından verilebilir. Bunu kabule İmar ve Şehircilik Müdürlüğü yetkilidir. 11.Yaya yolları gerektiğinde servis ve otopark girişi olarak kullanılabilir. 12.Bahçe ve peyzaj düzenlemesi amacıyla ± 3 metreye kadar kazı, dolgu ve teraslama yapılabilir. Bunu kabule İmar ve Şehircilik Müdürlüğü yetkilidir. 13. Planlama alanı içerisinde parselasyon uygulaması etaplar halinde yapılabilir. T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYESİ BELEDİYE MECLİSİ Karar No:1422 11.09.2018 -6- 14. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından 10.07.2015 tarihinde onaylanan İmar Planına Esas Jeolojik-Jeoteknik Etüt Raporunun sonuç ve öneriler bölümünde belirtilen hususlara uyulacaktır. 15.Kitlenin oturum alanı için bina bazında laboratuara dayalı sondajlı zemin ve temel etüdü yapılmadan, doğal afet tehlikeleri, kitle hareketleri ve yüksek eğim açısından yapılaşma öncesi ve esnasında gerekli önlemler alınmadan yapı ruhsatı verilemez. 16.Deprem yönetmeliğine uyulacaktır. 17.Otopark yönetmeliğine uyulacaktır. 18.Plan ve plan notlarında belirtilmeyen hususlarda 3194 sayılı İmar Kanunu ve ilgili yönetmelik hükümleri geçerlidir, şeklinde olduğu, -26672 ada 1 parseldeki şahıs hisseleri miktarınca Ticari Rekreasyon Alanı ayrılmasının uygun olacağı, Hususları tespit edilmiş olup Zafertepe Kentsel Dönüşüm ve Kentsel Tasarım Proje Alanı ile 26580/6, 26617/1, 26650/1 parselleri kapsayan 1/1000 ölçekli uygulama imar planı ve 1/5000 ölçekli nazım imar planı değişikliğinin; emsal ve inşaat alanı hesabına dahil edilmeyen plan notları iptalen “tadilen onayı”na ilişkin İmar ve Bayındırlık Komisyonu raporunun “İmar ve Şehircilik Dairesi Başkanlığına iadesi” oylanarak oybirliği ile kabul edildi. Nail ÇİMEN Hamdi KESGİN Nurdan ÇOBAN Meclis 2. Başkan V. Divan Katibi Divan Katibi