1. Hukuk Dairesi 2025/1021 E. , 2026/1590 K. "" MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi SAYISI : 2022/2519 E., 2024/3068 K. İLK DERECE MAHKEMESİ : İstanbul Anadolu 27. Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2020/191 E., 2022/165 K. Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından süresinde temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetki…
1. Hukuk Dairesi 2025/1021 E. , 2026/1590 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi SAYISI : 2022/2519 E., 2024/3068 K. İLK DERECE MAHKEMESİ : İstanbul Anadolu 27. Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2020/191 E., 2022/165 K. Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından süresinde temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: -K A R A R- Dava, inançlı işlem hukuki nedenine dayalı tapu iptali ve tescil, olmadığı takdirde bedel istemine ilişkindir. Davacı vekili; davacının annesinin eşi olan ...'ın ekonomik olarak zora girdiğinden krediye ihtiyaç duyduğunu, bankadan kredi temin edilemeyince emlakçı olan ve protokolde de tanık olarak imzası bulunan ... aracılığıyla davalı ...'ndan faizle 200.000,00 TL borç alındığını ve teminat olarak davacı adına kayıtlı 4 04... parseldeki 5 nolu bağımsız bölümün tapu kaydına ipotek tesis edileceğinin kararlaştırıldığını ancak işlemin satış olarak yapıldığını, devirden sonra protokol düzenlendiğini, bu protokole göre 15.12.2018 tarihinde borcun ödenmesi halinde taşınmazın iade edileceğinin kararlaştırıldığı, davacının velisinin ... Vatandaşı olduğundan Türkçeyi iyi bilmediğini, bu nedenle işlemin ipotek tesisi olup-olmadığını anlayamadığını, davalı ...'nun kardeşi olan davalı ...'nun 15.12.2017 tarihinde davacının velisine 200.000,00 TL gönderdiğini, gelen paranın 15.000,00 TL'sinin ... tarafından elden faiz olarak verildiğini ancak daha sonra taşınmazın davalı ... tarafından muvazaalı olarak diğer davalı şirkete, şirket tarafından da davalılara temlik edildiğini, devirlerin muvazaalı olduğunu ileri sürerek dava konusu 4 04... parseldeki 5 nolu bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline, olmadığı takdirde bedelin davalılar ... ve ...’ndan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir. Davalı ... Endüstriyel Ambalaj Malz. San. ve Dış. Tic. Anonim Şirketi vekili, davalı şirketin taşınmazı 530.000,00 TL bedel ile satın aldığını, satış bedelinin ödendiğini ve satış işleminin ticari defterlere kaydedildiğini, davalı şirketin diğer davalılardan ... ile hiçbir ilişkisi olmadığını, taşınmazı bir gayrimenkul komisyoncusu vasıtasıyla satın aldığını, davacının sunduğu protokolün davalı tarafından bilinmesinin beklenemeyeceğini belirterek davanın reddini savunmuştur. Davalı ... vekili; taşınmazın 600.000 TL bedelle alındığını, 453.000 TL'lik kısmın havale ile gönderildiği, bakiye 147.000 TL'nin elden ödendiğini, bu ödeme ile ilgili davalı şirketin tahsilat makbuzu düzenlediğini, taşınmazı satın aldıktan sonra davalının 21.03.2019 tarihinde davacıya ihtarname gönderdiğini, davacının, keşide edilen ihtarnameye cevap vermediğini ve kira bedellerini de ödemediğini, 19.06.2019 tarihinde İstanbul Anadolu 23. İcra Dairesinin 2019/20229 E. sayılı dosyası ile tahliye talepli icra takibi başlatıldığını ve kiralananın gösterilmesine izin için İstanbul Anadolu 20. Sulh Hukuk Mahkemesi 2019/514 E. sayılı dava açıldığını, ayrıca İstanbul Anadolu 16. İcra Hukuk Mahkemesinin 2019/803 E. sayılı dosyası ile tahliye davası açıldığını, davacının bu süreçten dolayı taşınmazı satmaya karar verdiğini ve diğer davalıya 610.000 TL bedelle taşınmazı temlik ettiğini, devir sırasında diğer davalı ...'e tahliye davasının usuli nedenlerle reddedildiğinin belirtildiğini, davacının belirttiği protokol ile bir ilgisinin bulunmadığını ileri sürerek davanın reddini savunmuştur. Davalı ... vekili; davalının taşınmazı davalı ...’ndan 610.000 TL bedel ile satın aldığını, emlak ticareti ile uğraştığını ve ilgili taşınmazı yine emlakçı arkadaşı ...’ün tavsiyesi ile yatırım amaçlı satın aldığını, taşınmaz satın alınırken taşınmazda kiracı olduğu bilgisinin verildiğini, davalının eşi olduğunu, taşınmazı birlikte satın almaya karar verdiklerini, avukatlık mesleğini ifa etmekte olan birinin bile isteye hileli olarak taşınmaz devri gerçekleştirmesine muvafakat etmesinin hayatın olağan akışına aykırı olduğunu, protokolde davalının imzasının bulunmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur. Diğer davalılar, davaya cevap vermemiştir. İlk Derece Mahkemesi kararı ile; davalı ... ve ... yönünden inançlı işlem iddiasının ispatlandığı, iki davalının taşınmazın devri ve para alışverişi hususunda birlikte hareket ettiği ve menfaat elde ettiği, diğer davalıların tapuya güven ilkesi gereğince taşınmazı devralan iyi niyetli üçüncü kişi durumunda oldukları, taşınmazın devri esnasında ödenmiş olan 200.00,00 TL'nin davalılara geri ödendiğinin ispatlanamadığı, bu miktarın taşınmazın dava tarihindeki bedelinden mahsubu gerektiği gerekçesi ile tapu iptali ve tescil talebinin reddine, terditli bedel talebinin kabulüne, 1.400.000,00 TL'nin davalılar ... ve ...'ndan alınarak davacıya verilmesine karar verilmiş, İlk Derece Mahkemesinin kararına karşı süresi içinde davacı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine, Bölge Adliye Mahkemesi kararı ile; kararın usul ve kanuna uygun olduğu gerekçesiyle davacının istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir. Dosya içeriğinden; davacı adına velayeten velisi ...’ın dava konusu 4 04... parseldeki 5 nolu bağımsız bölümü 376.000 TL bedelle 15.12.2017 tarihinde davalı ...’a, davalı ...’ın taşınmazı 530.000 TL bedelle 07.06.2018 tarihinde davalı ... Endüstriyel Ambalaj Malz. San. ve Dış. Tic. Anonim Şirketi’ne, anılan şirket adına da vekaleten dava dışı vekil Hakkı Madak’ın taşınmazı 600.000 TL bedelle 19.03.2019 tarihinde davalı ...’a ve davalı ...’ın taşınmazı 610.000 TL bedelle 08.11.2019 tarihinde davalı ...’e temlik ettiği anlaşılmaktadır. Hemen belirtmek gerekir ki, davacının velisi ile davalı ... arasında düzenlenen 15.12.2017 tarihli protokol kapsamında taşınmazın inançlı işlemle davalı ...’a temlik edildiği Mahkemece belirlenmiş olup bu husus davalı ... tarafından da istinaf edilmemiştir. O halde, eldeki davada çözümlenmesi gereken asıl meselenin, çekişmeli taşınmazı satın alma yoluyla edinen ikinci el konumundaki kişilerin TMK’nın 1023. maddesinde ifadesini bulan tapu siciline güven ilkesi kapsamında iktisabının korunup korunmayacağı, bir başka ifadeyle iyiniyetli üçüncü kişi konumunda bulunup bulunmadıkları noktasında toplandığı açıktır. Bilindiği üzere, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun “İyi niyetli üçüncü kişilere karşı” başlıklı 1023. maddesi; “Tapu kütüğündeki tescile iyi niyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur.” şeklinde düzenlenmiştir. Anılan bu maddeye göre, tapu sicilinde ismi geçen kişinin gerçek hak sahibi olduğuna inanan veya kendisinden beklenen tüm özeni göstermesine rağmen gerçek malik olmadığını, tapu sicilinde yolsuzluk bulunduğunu bilmesi imkânsız olan kişinin iktisabı korunur. Öte yandan aynı Kanun'un “İyi niyetli olmayan üçüncü kişilere karşı” başlıklı 1024. maddesi ise; “Bir aynî hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz. Bağlayıcı olmayan bir hukukî işleme dayanan veya hukukî sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur. Böyle bir tescil yüzünden aynî hakkı zedelenen kimse, tescilin yolsuz olduğunu iyi niyetli olmayan üçüncü kişilere karşı doğrudan doğruya ileri sürebilir.” hükmünü içermektedir. TMK’nın 1023. maddesi iyi niyetle mülkiyet veya bir başka ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımını korurken; aynı ilke tamamlayıcı madde niteliğinde bulunan 1024. madde ile iyi niyetli olmayan üçüncü şahısların kazanımına değer verilemeyeceğini vurgulamıştır. Nitekim bu doğrultuda, 14.02.1951 tarihli ve 1949/17 Esas, 1951/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ile kabul edilen kötü niyet iddiasının mahkemece re'sen nazara alınabileceği ilkesi 08.11.1991 tarihli ve 1990/4 Esas, 1991/3 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında da benimsenerek kötü niyet iddiasının def'i değil itiraz olduğu, iddia ve savunmanın genişletilmesi yasağına tâbi olmaksızın her zaman ileri sürülebileceği ve Mahkemece re'sen nazara alınacağı kabul edilmiş, bilimsel görüşler de aynı doğrultuda gelişmiştir. 16.05.2025 tarihli ve 2024/1 Esas, 2025/2 Karar sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında da bazı fiili karinelerden yararlanılarak üçüncü kişinin kötüniyetli olduğunun ispat edilebileceği, örneğin üçüncü kişinin yapacağı küçük bir araştırmayla, taşınmazın gerçek sahibini öğrenmesinin mümkün olduğu, malın kısa sürelerde el değiştirdiği veya düşük bedelle el değiştirdiği iddia ve ispat edilerek iyiniyetle ayni hak iktisap ettiğini iddia eden üçüncü (bazen dördüncü, beşinci) kişinin iyiniyet iddiasının çürütülebileceği belirtilmiştir. Anılan kararlardan da anlaşılacağı üzere; tapudan ayni hak iktisap eden üçüncü şahsın iyiniyetli olup olmadığı ve satışın kötü niyete dayandığının hangi hâllerde bilinmesi gerektiği araştırılırken kesin bir ölçü koymak mümkün değil ise de genel bazı kriterlerle önemli özel durumların araştırılması gerekir. Genel kriter olarak, davalının dayandığı tescilin kötüniyetli olduğunu ve taraflar arasındaki uyuşmazlığın genel hayat tecrübelerine ve hayatın doğal akışına göre bilip bilmediği veya normal görünüşlü bir insanın sarf etmesi gereken dikkati sarf etseydi yolsuzluğu ve uyuşmazlığı bilecek durumda olup olmadığı araştırılmalıdır. Önemle belirtilmelidir ki, durumun gereklerine göre kendinden beklenen özeni göstermeyen kimse iyi niyet iddiasında bulunamaz. Buna göre makul bir insanın göstereceği özenle herkesçe bilinebilecek bir gerçeği görmeyen ve tedbirli bir insanın şüphelenebileceği bir durumu dikkate almayarak ihmalkâr davranan kişi iyi niyetli sayılamaz. Yargıtay kararlarında değinilip benimsendiği üzere, taşınmazın çok kısa bir süre içinde ve oldukça düşük bir bedelle el değiştirmesi işlemlerinin kuşkulu hareket olarak değerlendirilmesi ve davalı yönünden şüphe doğuran bir durum olarak ele alınması gerekmektedir. (YHGK’nın 24.05.2022 tarih, 2019/1-425 Esas, 2022/729 Karar sayılı kararı) Somut olaya gelince; davalı şirketin, dava konusu taşınmazı 530.000 TL bedelle emlakçı vasıtası ile satın aldığını savunduğu, taşınmazın keşfen saptanan temlik tarihindeki satış bedelinin ise 1.275.000 TL olarak tespit edildiği, davalı şirketin ödediğini ileri sürdüğü satış bedeli ile taşınmazın keşfen saptanan değeri arasında fahiş fark olduğu, kaldı ki kâr elde etme amacı olan davalı şirketin dava konusu taşınmazı yaklaşık 9 ay sonra 600.000 TL bedelle satmasının da bu amacı karşılamadığı, diğer davalılar yönünden ise temliklerin oldukça kısa aralıklarla yapıldığı, taşınmazın 2019 yılında keşfen saptanan değeri ile davalıların ödediklerini belirttikleri satış bedelleri arasında fahiş fark olduğu, taşınmazın davacı tarafın kullanımında olduğu ve davalılar ... ve ...’in taşınmazı görmeden satın aldıkları; diğer taraftan, özellikle davalı ... tanıkları ... ve ...’ün beyanlarından emlakçılık işi ile iştigal ettiğini belirten davalı ...’in durumu bildiği, aksi durumda dahi sarf edeceği basit bir araştırmayla yolsuzluğu bilebilecek durumda olduğu, başka bir ifade ile temlikte iyiniyetli sayılamayacağı ve TMK’nın 1023. maddesinden istifade edemeyeceği sonucuna varılmaktadır. Hâl böyle olunca; davanın tapu iptali ve tescil isteği yönünden kabulüne karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsizdir. Davacı vekilinin açıklanan nedenden ötürü yerinde görülen temyiz itirazlarının kabulü ile, temyiz olunan İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA, İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA, Peşin alınan harcın istek halinde temyiz eden davacıya iadesine, Dosyanın İlk Derece İstanbul Anadolu 27. Asliye Hukuk Mahkemesine, kararının bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 02.03.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.