Bala İlçesi Küçükboyalık Mahallesi 1/1000 ve 1/5000 ölçekli imar planına ilişkin İmar ve Bayındırlık Komisyonu Raporu oylanarak oybirliğiyle kabul edildi.
T.C ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYESİ BELEDİYE MECLİSİ Karar No:572 09.07.2020 K A R A R Bala İlçesi Küçükboyalık Mahallesi 1/1000 ve 1/5000 ölçekli imar planına ilişkin İmar ve Bayındırlık Komisyonunun 18.03.2020 gün ve 540 sayılı raporu Büyükşehir Belediye Meclisinin 09.07.2020 tarihli toplantısında okundu. Konu üzerinde yapılan incelemeler neticesinde; Bala Belediyesinin 12.11.2019 gün ve 4491 sayılı yazısı ile; Bala Belediye Meclisinin 04.12.2018 gün ve 232 sayılı kararı ile uygun görülen Bala/Küçükboyalık Mahallesi Yerleşik Alanı ve Çevresine ait 1/1000 ölçekli uygulama imar planı, tavsiye nitelikli 1/5000 ölçekli NİP teklifi ile birlikte İmar ve Şehircilik Dairesi Başkanlığına sunulduğu, -Planlama alanının; Bala İlçe merkezinin kuzeydoğusunda, Bala-Kaman karayolu güzergahından 2 km. içeride, İlçe merkezine 16 km uzaklıkta yer aldığı, 5216 Sayılı Yasa uyarınca köy tüzel kişiliği sona ererek mahalle statüsüne dönüşen Küçükboyalık Mahallesinin yerleşik alanı ve çevresindeki yaklaşık 29,2 hektarlık alanı kapsadığı, *Mevcut İmar Durumu; -"2023 Başkent Ankara Nazım İmar Planı" kapsamında bağcılık ve bahçecilik faaliyetlerinin de yer aldığı, "Yan Kırsal Nitelikli Yerleşim Alanları" olarak tanımlandığı, plan açıklama raporu ve B.2.1.4, B.2.2.4 nolu plan notlarında; bu nitelikte yerleşik alanlarda yapılacak analizler neticesinde üretilecek geleneksel/yerel karaktere uygun yapı düzeni oluşturmasına imkan sağlayacak imar planlarının yapılacağı, gelişme alanlarındaki yoğunluğun ise meskun alanın yoğunluk ve yapı stoku dikkate alınarak belirleneceği ve 50 kişi/ha'dan fazla olamayacağı hükümlerinin yer aldığı, -Ayrıca, Büyükşehir Belediye Meclisinin 13.01.2017 gün ve 116 sayılı kararıyla onaylanarak en son 12.05.2017 gün ve 1002 sayılı kararı ile kesinleşen 1/100.000 ölçekli "2038 yılı hedefli Ankara Çevre Düzeni Planı" kapsamında kaldığı, -1/5000 ölçekli nazım imar planı ve 1/1000 ölçekli uygulama imar planının bulunmadığı, *Mülkiyet durumu; -Plan araştırma raporunda; Bala Belediyesi ve özel mülkiyetteki parsellerin bulunduğunun ifade edildiği,bunun dışında herhangi bir bilgi-belge bulunmadığı, *Plana esas bilgi, belge ve kurum/kuruluş görüşleri; 1-DSİ Genel Müdürlüğü 5.Bölge Müdürlüğü'nün 07.12.2017 tarih ve 854892 sayılı yazısında plan sahası içerisinde yer alan ve ekli 1/5000 ölçekli haritada dere yatağı, koruma bandı, taşkın alanları ve ıslah kesiti tablosu işlendiği belirtilerek, • Büyüköz ve İnlikaya Derelerinde şev üstünden itibaren 10'ar m. koruma bandı bırakılarak doğal hallerinin korunması, •Yanıköz Deresinde şev üstünden itibaren 10'ar m. koruma bandı bırakılarak doğal halinin korunması, menbada ikiye ayrılan yan kollarında ise dere ekseninden itibaren 5'er m. koruma bandı bırakılarak doğal halinin korunması, T.C ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYESİ BELEDİYE MECLİSİ Karar No:572 09.07.2020 -2- •Deliklitaş Deresinde ise her iki sahilde 6'şar m. servis yolu bırakılarak ıslah edilmesi gerektiğinin bildirildiği, Ancak öneri planda bu hususların tam olarak dikkate alınmadığı, 2-İ1 Tarım ve Orman Müdürlüğü'nün bila gün ve 3134141 sayılı yazısı ile; Küçükboyalık Mahallesinde görüş istenen yaklaşık 191,3 ha.lık alanda sınırları ekli harita üzerinde işaretlenen, içinde Köy Mezarlığı, Köy Yerleşim Alanı, dere yatağı alanlarının da bulunduğu bir kısım alanın tarım dışı amaçla kullanılmasının uygun görüldüğü, öneri planda bu sınırlara uyulduğu, 3-Orman Genel Müdürlüğünün 05.05.2017/945172 gün/sayılı yazısı ile; orman alanı olarak tescilli yapılan 102 ada 1 numaralı parselin imar planına konu edilemeyeceği, diğer alanlarda imar planı yapılmasında sakınca bulunmadığının bildirildiği, öneri planda bu parselin onama dışında kaldığı, 4-BEDAŞ Genel Müdürlüğünün 03.05.2017/689 sayılı yazısı ile; planlama alanından geçtiği tespit edilen tesislere ait sayısal verilerin ekli CD'de gönderildiği belirtilerek, gönderilen ve arazide mevcut tesislerinin korunması, hava iletkenlerine olan yaklaşma mesafesinin AG hatları için 1'er m., Swallow Hatlar için 7.5'er m. olduğu ve hattın kamuya terkli koruma bandı, park vb. alanlarda korunmasının istendiği, 5-ASKİ Genel Müdürlüğünün 26.04.2017/16615 sayılı yazısı ile; planlama alanına "K.Boyalık Depo(80m3)" tesisinin ve atıksu projelerinin bulunduğu belirtilerek tesislerinin korunması, Başbakanlığın 2006/27-2010/5 sayılı genelgeleri doğrultusunda mevcut dere yataklarının korunmasının istendiği, 6-Ulaşım Dairesi Başkanlığının 25.04.2017/E.43314 gün/sayılı yazısı ile; yolların tasarımında toplu taşıma durakları, yol bağlantıları, park etme ve duraklama alanları gibi kullanımların dikkate alınması, otobüs durakları için cep ayrılması, duraklar arası yürüme mesafesinin 250 m. olarak alınması, hane başına otopark sayısının 2 olarak belirlenmesi, "Bisiklet Yolları Kılavuzu ve Yönetmeliğine uyularak bisiklet yollarının planlanması vb. istendiği, 7- Ankara Valiliği Çevre ve Şehircilik II Müdürlüğü'nün 06.04.2017/8286 gün/sayılı yazısı ile 2863 sayılı yasa kapsamında herhangi bir tabiat varlığı ve doğal sit alanına rastlanmadığının bildirildiği, 8-Diyanet İşleri Başkanlığının 27.04.2017/30552 sayılı yazısı ile; 60 gün içinde görüş verileceğinin bildirildiği, ancak sonrasında verilen bir görüşün bulunmadığı, 9-İl Milli Eğitim Müdürlüğünün 07.04.2017/4759606 gün/sayılı yazısı ile; mevcut okul alanının yüzölçümünde küçülme yapılmayarak yerinde korunması, bölgenin nüfus yoğunluğu dikkate alınarak Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliğinin Ek-2 tablosuna uygun asgari büyüklükte eğitim tesisleri alanı ayrılması, hizmet etki alanı ve yürüme mesafesi ölçütlerine uygun tasarlanması, eğiminin az olması, ENH, fay hattı, bataklık, taşkın sahası, toprak kayması, dere yatağı, baz istasyonu, vd. yerlerden seçilmemesi, mülkiyet sınırlarında başka kullanımların, enkaz bedeli oluşturacak müştemilatın bulunmaması vb. hususların istendiği, T.C ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYESİ BELEDİYE MECLİSİ Karar No:572 09.07.2020 -3- -Ayrıca, aşağıda sıralanan kurum ve kuruluşlara ait görüşlerde, söz konusu alanda planlama çalışmasının yapılmasında bir sakınca görülmediğinin belirtildiği, 1-BOTAŞ'ın 03.04.2017/13950 gün/sayılı yazısı 2-Jandarma Genel Komutanlığının 21.04.2017/1097309 gün/sayılı yazısı 3-Ank. II Numaralı Kült.Var.Koruma Bölge Kurulu Minim 16.05.2017/846 gün/sayılı yazısı 4-Milli Savunma Bakanlığı, Ank.İnş.Eml.Bölg.Bşk. 17.04.2017/573 gün/sayılı yazısı 5-İ1 Sağlık Müdürlüğünün 31.03.2017/465 gün/sayılı yazısı 6-TCDD Genel Müdürlüğü Etüt ve Pr.D.Bşk.nın 24.04.2017/166424 gün/sayılı yazısı 7-TEDAŞ Gn.Md.nün 31.03.2017/24092 gün/sayılı yazısı 8-TEİAŞ Gn.Md.8.Bölge Md. İnş.ve Em.Md.nün 31.03.2017/124033 gün/sayılı yazısı -Ankara Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü tarafından 16.09.2012 tarihinde onaylanan imar planına esas jeolojik-jeoteknik etüt raporunda alanın ÖA-2.1 (Önlemli Alanlar-2.1) olarak belirlenerek sonuç bölümünde gerekli uyarıların ve önerilerin belirtildiği, plan üzerine bu formasyon simgelerinin işlendiği, *Sunulan plan teklifinde yapılan incelemede; -Plan açıklama raporundan; ADNKS sonuçlarına göre 2016 yılı nüfusu 121 kişi olan Küçükboyalık Mahallesi nüfusunun planlama hedef yılı olan 2040 yılı için 300 kişi kabulü ile plan teklifinin hazırlandığının anlaşıldığı, Küçükboyalık Mahallesinde hane büyüklüğünün 2 kişi olarak kabul edildiği oysa TÜİK verilerine göre 3,34 kişi olduğu ve buna göre öneri plan nüfusunun nüfusun yaklaşık 768 kişi olduğu, - Yine 300 kişilik nüfusun brüt 10 kişi/ha nüfus yoğunluğuna denk gelmesine karşın 1/5000 ölçekli NİP teklifinde "Düşük(51-120/150)" nüfus yoğunluğu önerildiği, . -Yaklaşık 29.2 ha. olan planlama alanının 8.2 ha.lık kısmının "Mevcut Konut Alanı", 5.5 ha.lık kısmının "Gelişme Konut Alanı" kullanımına ayrıldığı, -Meskun konut alanlarında "Ayrık nizam-2 kat" ve "Bitişik nizam-2 kat" ,Gelişme Konut Alanlarında; "TAKS:0.40, KAKS:0.80, Ayrık nizam-2 kat" yapılaşma koşulu getirildiği, plan açıklama raporunda gelişme konu alanları için minimum parsel büyüklüğünün 600 m2 olarak belirlendiği belirtilmesine karşın, plan notlarında buna ilişkin bir hüküm bulunmadığı, -"Ticaret-Konut Alanı" kullanımında yapılaşma koşullarının belirsiz olduğu, -Nüfusun ihtiyacı olan sosyal donatı alanlarının yetersiz olduğu, -Bazı noktalarda ENH koruma bantlarının yapı yaklaşma mesafeleri ile çakıştığı ve meskun dokular içinde korunabilecek bir kısım yapı ve bahçe bütünlüğünün dikkate alınmadığı, "Gelişme Konut Alanlarındaki yapı yaklaşma mesafelerinin plan ve plan notlarında belirlenmediği, -Dere yataklarından 10'ar m. koruma bandı bırakılmasına ilişkin DSİ görüşüne tam olarak uyulmadığı, -DOP oranının yaklaşık %47 olduğu, ancak 3194 sayılı İmar Kanunun :4/7/2019-7181/9 md. ile değişik 18. maddesinde yer alan "...Kapanan imar ve kadastro yollarının öncelikle düzenleme ortaklık payına ayrılan toplam alandan düşülmesi esastır.." T.C ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYESİ BELEDİYE MECLİSİ Karar No:572 09.07.2020 -4- ve "Düzenleme ortaklık paylarının toplamı, üçüncü fıkrada sözü geçen umumi hizmetler için, yeniden ayrılması gereken yerlerin alanları toplamından az olduğu takdirde, eksik kalan miktar, tescil harici alanlardan veya muvafakat alınmak kaydıyla; kamuya ait taşınmazlardan ya da Hazine mülkiyetindeki alanlardan karşılanır" hükümleri uyarınca yasal oran olan %45'e gelebileceği, -1/1000 ölçekli UİP teklifi ile getirilen plan notlarının; "1. Genel Hükümler 1.1 Küçükboyalı mahallesi-Bala (Ankara) 1/1000 ölçekli uygulama imar planı, plan notları ve plan açıklama raporu ile bir bütündür. 1.2 Bu plan ve koşullarında belirtilmeyen hususlarda, konusu ve ilgisine göre; -3194 Sayılı İmar Kanunu ve ilgili yönetmelikleri, -2872 Sayılı Çevre Kanunu ve Yönetmelikleri, -Elektrik Kuvvetli Akım Tesisleri Yönetmeliği, -7269 Sayılı Umumi Hayata Müessir Afetler Dolayısıyla Alınacak Tedbirlerle Yapılacak Yardımlara Dair Kanun ve yönetmelikleri, -5378 Sayılı "Engelliler Hakkında Kanun " ve bu kanun kapsamında, planlama alanında yer alacak kentsel, sosyal, teknik altyapı alanlarında ve yapılarda, Türk standartları enstitüsünün ilgili standartlarına uyulacaktır. Ayrıca, yukarıda belirtilen kanun ve yönetmelikler dışında ilgili kanun ve yönetmelik hükümlerine uyulacaktır. 2. Özel Hükümler 2.1 Yollarda yapılaşmanın biçimi ve kadastral duruma göre esas doğrultuyu değiştirmemek ve yol genişliklerinde daraltma yapmamak koşuluyla, plan hatları ile kadastral hatlar arasındaki 3 m'ye kadar olan uyumsuzlukları gidermeye belediyesi yetkilidir. 2.2 Meskun yapı adalarında cephe almayan parsellere komşu parsellerden geçiş hakkı sağlamaya belediyesi yetkilidir. 2.3 Planda bahçe mesafeleri ayrıca belirtilmemişse bu mesafelerin (yerleşimin yerleşik dokusunun korunması amacı ile) oluşmuş cephe hattı dikkate alınarak belirlenmesine belediyesi yetkilidir. 2.4 Gelişme konut alanlarında yer alan ifraz hattı çizgileri şematik olup esasları aynı kalmak kaydıyla parselasyon hatlarına kaydırılabilir. 3. Alan Kullanımları 3.1 Meskun Konut Alanları Meskun konut alanlarında planda belirtildiği şekilde bitişik ya da ayrık düzende konut yapılabilir, parselin bir veya birden fazla kenarına dayandırılabilir. komşu parsel sınırına 3 m. den fazla yaklaşılması halinde yapıların bu cephesine pencere ve açık ya da kapalı çıkma yapılamaz, yapıların parsel sınırlarına dayanması halinde, çatı meyili komşu parsel sınırına T.C ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYESİ BELEDİYE MECLİSİ Karar No:572 09.07.2020 -5- verilemez, yapı nizamım mevcut teşekküle göre belirlemeye belediye yetkilidir. Ayrık düzen önerilen yapı adalarında; yapıların genelde ayrık yapı düzeninde olması esastır, ancak, mevcut yapılaşmalar veya dar cepheli parseller nedeni ile yapılaşmaya imkân vermeyen durumlarda blok yapı nizamı uygulanabilir. 3.2 Gelişme Konut Alanları Gelişme konut alanlarında; - TAKS; 0,40 KAKS: 0,80, - Ayrık yapı nizamı, - Ön bahçe mesafesi 5 metre, - Yan bahçe mesafesi 3 metre, uygulanır. - Tarımsal ve hayvancılık amaçlı yapılar yapılabilir. -Müştemilatlar (ticari amacı bulunmayan odunluk, kömürlük, kapalı garaj, samanlık, ahır, ağıl, depo (kiler), silo, yem deposu, silaj çukuru vs.) yapı inşaat alanına dahil değildir. 3.3 Ticaret - Konut Alanı Ticaret+Konut alanı olarak belirlenen güzergahta konut veya ticaret kullanımları yer alabilir. 3.4 İlkokul Alanı İlk öğretime hizmet vermek üzere eğitim fonksiyonlarına ilişkin okul ve okula hizmet veren tesisler için ayrılan alanlardır. E=1.00, Yençok=10,50'dir. 3.5 Sosyal Tesis Alanı Kreş, kurs, yurt, çocuk yuvası, yetiştirme yurdu, yaşlı ve engelli bakımevi, rehabilitasyon merkezi, toplum merkezi, şefkat evleri, köy konağı gibi fonksiyonlarda hizmet vermek üzere ayrılan alanlardır. E=1.00 Yençok=10,50'dir. 3.6 Cami Alanı Dini hizmetlerin gerektirdiği cami, lojman ve müştemilatların yapıldığı alanlardır. E-1.00, Yapı ve minare yüksekliği, projesine göre belirlenir. 3.7 Park Ve Yeşil Alan Toplumun yararlanması için ayrılan oyun bahçesi, çocuk bahçesi, dinlenme, gezinti alanlarıdır, 3.8 Mezarlık Alanı Cenazelerin defnedildiği mezar yerleri, defin izni ve diğer işlemlerin yürütüldüğü idari tesis binaları, güvenlik odası, bu alana hizmet veren ziyaretçi bekleme, morg, gasilhane, ibadet yeri, şadırvan, çeşme, hela ile otopark da yapılabilen alanlardır. 3.9 Trafo Alanı Her türlü enerji servislerin temini için yapılan tesisler için ayrılan alanlardır. 3.10Atıksu Tesisleri Alanı İçme ve kullanma suyu ile yer altı ve yer üstü her türlü arıtma, kanalizasyon, atık işleme tesisleri gibi servislerin temini için yapılan tesisler için ayrılan alanlardır. E=1.00 Yençok=10,50'dir. T.C ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYESİ BELEDİYE MECLİSİ Karar No:572 09.07.2020 -6- 4. Jeolojik Yapı Ankara Valiliği Çevre Ve Şehircilik İl Müdürlüğü tarafından 28.09.2012 tarihinde onaylanan "imar planına esas jeolojik- jeoteknik etüt raporu"nda belirtilen hususlara uyulacaktır." şeklinde olduğu, -1/5000 ölçekli NİP teklifi ile getirilen plan notlarının ; "1. Küçükboyalık mahallesi-Bala (Ankara) 1/5000 ölçekli nazım imar planı, plan notları ve plan açıklama raporu ile bir bütündür. 2. Bu plan ve koşullarında belirtilmeyen hususlarda, konusu ve ilgisine göre; -3194 sayılı İmar Kanunu ve ilgili yönetmelikleri, -2872 sayılı Çevre Kanunu ve yönetmelikleri, -Elektrik Kuvvetli Akım Tesisleri Yönetmeliği, -7269 sayılı Umumi Hayata Müessir Afetler Dolayısıyla Alınacak Tedbirlerle Yapılacak Yardımlara Dair Kanun ve yönetmelikleri, -5378 sayılı "Engelliler Hakkında Kanun " ve bu kanun kapsamında, planlama alanında yer alacak kentsel, sosyal, teknik altyapı alanlarında ve yapılarda, Türk Standartları Enstitüsünün ilgili standartlarına uyulacaktır. Ayrıca, yukarıda belirtilen kanun ve yönetmelikler dışında ilgili kanun ve yönetmelik hükümlerine uyulacaktır. 3. Uygulamaya dönük plan kararları ve yapılaşma koşulları 1/1000 ölçekli uygulama imar planı ve plan hükümleri ile belirlenecektir. 1/1000 ölçekli uygulama imar planı onaylanmadan uygulamaya geçilemez. 4.Ankara Valiliği Çevre Ve Şehircilik İl Müdürlüğü tarafından 28.09.2012 tarihinde onaylanan "imar planına esas jeolojik- jeoteknik etüt raporu"nda belirtilen hususlara uyulacaktır, "şeklinde olduğu, -TUİK verileri ve önerideki parsel büyüklüklerine göre plan nüfusunun yaklaşık 768 kişiye, brüt nüfus yoğunluğunun da yaklaşık 26 kişi/ha1 a denk geleceği ve sosyal donatı alanlarının da bu çerçevede ayrılması gerektiği, aynı doğrultuda öneri nazım imar planının ve "Düşük (51-120/150)" olarak belirlenen nüfus yoğunluğunun "Seyrek(50 kişi/ha altında)" olarak düzeltilmesi gerektiği, -Konut alanlarında; yapı yaklaşma mesafelerindeki belirsizliklerin giderilmesi gerektiği, -ENH koruma bantlarının mümkün olduğunca kamuya terkli park, yol gibi alanlarda korunması ve yapı yaklaşma mesafeleri dışına çıkarılması gerektiği, -Uygun olmayan/geçersiz/gereksiz bazı plan notlarının, tanımların çıkarılması, bazılarının yeniden düzenlenmesi gerektiği, -Sadece iki ada için verilen "B-2" yapı nizamının "A-2" olarak değiştirilmesi, -Meskun doku içinde kalıp, yol vs. kullanımlar nedeniyle korunmayan yapı ve bahçelerin mümkün olduğunca korunması için gerekli düzeltmelerin yapılması gerektiği, -Gereksiz yol ve işlevsiz yeşil alanların kaldırılarak daha bütüncül kullanımların oluşturulması, sosyal donatı alanlarının mümkün olabildiğince artırılması gerektiği, T.C ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYESİ BELEDİYE MECLİSİ Karar No:572 09.07.2020 -7- -Söz konusu plan tekliflerinin Belediye Meclisimizce uygun görülmesi halinde; öneri 1/1000 ölçekli uygulama imar planı, 1/5000 ölçekli nazım planı ve bunların plan notlarında, yukarıda bahsi geçen hususular doğrultusunda gerekli ilave ve düzeltmeler yapılmak suretiyle tadilen onaylanmasının uygun olacağı, görüş ve kanaatine varıldığı, Hususları tespit edilmiş olup, "Bala İlçesi Küçükboyalık Mahallesine ilişkin 1/1000 ölçekli UİP ve 1/5000 ölçekli NİP'na ilişkin Bala Belediye Meclisinin 04.12.2018 gün ve 232 sayılı kararının İmar ve Şehircilik Dairesi Başkanlığının görüşü doğrultusunda “tadilen onayı”na ilişkin İmar ve Bayındırlık Komisyonu Raporu oylanarak oybirliği ile kabul edildi. Fatih ÜNAL Meclis 1. Başkan V. Tuğba AYDOS Divan Katibi Mehmet Kürşad KOÇAK Divan Katibi T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ İmar ve Bayındırlık Komisyonu Raporu Rapor No: 540 18.03.2020 BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ BAŞKANLIĞINA Bala İlçesi Küçükboyalık Mahallesi 1/1000 ve 1/5000 ölçekli imar planına ilişkin Büyükşehir Belediye Meclisinin 11.03.2020 tarih ve 8.gündem maddesi olarak komisyonumuza havale edilen dosya incelendi. Komisyonumuzca yapılan incelemeler neticesinde; Bala Belediyesinin 12.11.2019 gün ve 4491 sayılı yazısı ile; Bala Belediye Meclisinin 04.12.2018 gün ve 232 sayılı kararı ile uygun görülen Bala/Küçükboyalık Mahallesi Yerleşik Alanı ve Çevresine ait 1/1000 ölçekli uygulama imar planı, tavsiye nitelikli 1/5000 ölçekli NİP teklifi ile birlikte İmar ve Şehircilik Dairesi Başkanlığına sunulduğu, -Planlama alanının; Bala İlçe merkezinin kuzeydoğusunda, Bala-Kaman karayolu güzergahından 2 km. içeride, İlçe merkezine 16 km uzaklıkta yer aldığı, 5216 Sayılı Yasa uyarınca köy tüzel kişiliği sona ererek mahalle statüsüne dönüşen Küçükboyalık Mahallesinin yerleşik alanı ve çevresindeki yaklaşık 29,2 hektarlık alanı kapsadığı, *Mevcut İmar Durumu; -"2023 Başkent Ankara Nazım İmar Planı" kapsamında bağcılık ve bahçecilik faaliyetlerinin de yer aldığı, "Yan Kırsal Nitelikli Yerleşim Alanları" olarak tanımlandığı, plan açıklama raporu ve B.2.1.4, B.2.2.4 nolu plan notlarında; bu nitelikte yerleşik alanlarda yapılacak analizler neticesinde üretilecek geleneksel/yerel karaktere uygun yapı düzeni oluşturmasına imkan sağlayacak imar planlarının yapılacağı, gelişme alanlarındaki yoğunluğun ise meskun alanın yoğunluk ve yapı stoku dikkate alınarak belirleneceği ve 50 kişi/ha'dan fazla olamayacağı hükümlerinin yer aldığı, -Ayrıca, Büyükşehir Belediye Meclisinin 13.01.2017 gün ve 116 sayılı kararıyla onaylanarak en son 12.05.2017 gün ve 1002 sayılı kararı ile kesinleşen 1/100.000 ölçekli "2038 yılı hedefli Ankara Çevre Düzeni Planı" kapsamında kaldığı, -1/5000 ölçekli nazım imar planı ve 1/1000 ölçekli uygulama imar planının bulunmadığı, *Mülkiyet durumu; -Plan araştırma raporunda; Bala Belediyesi ve özel mülkiyetteki parsellerin bulunduğunun ifade edildiği,bunun dışında herhangi bir bilgi-belge bulunmadığı, *Plana esas bilgi, belge ve kurum/kuruluş görüşleri; 1-DSİ Genel Müdürlüğü 5.Bölge Müdürlüğü'nün 07.12.2017 tarih ve 854892 sayılı yazısında plan sahası içerisinde yer alan ve ekli 1/5000 ölçekli haritada dere yatağı, koruma bandı, taşkın alanları ve ıslah kesiti tablosu işlendiği belirtilerek, • Büyüköz ve İnlikaya Derelerinde şev üstünden itibaren 10'ar m. koruma bandı bırakılarak doğal hallerinin korunması, •Yanıköz Deresinde şev üstünden itibaren 10'ar m. koruma bandı bırakılarak doğal halinin korunması, menbada ikiye ayrılan yan kollarında ise dere ekseninden itibaren 5'er m. koruma bandı bırakılarak doğal halinin korunması •Deliklitaş Deresinde ise her iki sahilde 6'şar m. servis yolu bırakılarak ıslah edilmesi gerektiğinin bildirildiği, Ancak öneri planda bu hususların tam olarak dikkate alınmadığı, T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ İmar ve Bayındırlık Komisyonu Raporu Rapor No: 540 18.03.2020 -2- 2-İ1 Tarım ve Orman Müdürlüğü'nün bila gün ve 3134141 sayılı yazısı ile; Küçükboyalık Mahallesinde görüş istenen yaklaşık 191,3 ha.lık alanda sınırları ekli harita üzerinde işaretlenen, içinde Köy Mezarlığı, Köy Yerleşim Alanı, dere yatağı alanlarının da bulunduğu bir kısım alanın tarım dışı amaçla kullanılmasının uygun görüldüğü, öneri planda bu sınırlara uyulduğu, 3-Orman Genel Müdürlüğünün 05.05.2017/945172 gün/sayılı yazısı ile; orman alanı olarak tescilli yapılan 102 ada 1 numaralı parselin imar planına konu edilemeyeceği, diğer alanlarda imar planı yapılmasında sakınca bulunmadığının bildirildiği, öneri planda bu parselin onama dışında kaldığı, 4-BEDAŞ Genel Müdürlüğünün 03.05.2017/689 sayılı yazısı ile; planlama alanından geçtiği tespit edilen tesislere ait sayısal verilerin ekli CD'de gönderildiği belirtilerek, gönderilen ve arazide mevcut tesislerinin korunması, hava iletkenlerine olan yaklaşma mesafesinin AG hatları için 1'er m., Swallow Hatlar için 7.5'er m. olduğu ve hattın kamuya terkli koruma bandı, park vb. alanlarda korunmasının istendiği, 5-ASKİ Genel Müdürlüğünün 26.04.2017/16615 sayılı yazısı ile; planlama alanına "K.Boyalık Depo(80m3)" tesisinin ve atıksu projelerinin bulunduğu belirtilerek tesislerinin korunması, Başbakanlığın 2006/27-2010/5 sayılı genelgeleri doğrultusunda mevcut dere yataklarının korunmasının istendiği, 6-Ulaşım Dairesi Başkanlığının 25.04.2017/E.43314 gün/sayılı yazısı ile; yolların tasarımında toplu taşıma durakları, yol bağlantıları, park etme ve duraklama alanları gibi kullanımların dikkate alınması, otobüs durakları için cep ayrılması, duraklar arası yürüme mesafesinin 250 m. olarak alınması, hane başına otopark sayısının 2 olarak belirlenmesi, "Bisiklet Yolları Kılavuzu ve Yönetmeliğine uyularak bisiklet yollarının planlanması vb. istendiği, 7- Ankara Valiliği Çevre ve Şehircilik II Müdürlüğü'nün 06.04.2017/8286 gün/sayılı yazısı ile 2863 sayılı yasa kapsamında herhangi bir tabiat varlığı ve doğal sit alanına rastlanmadığının bildirildiği, 8-Diyanet İşleri Başkanlığının 27.04.2017/30552 sayılı yazısı ile; 60 gün içinde görüş verileceğinin bildirildiği, ancak sonrasında verilen bir görüşün bulunmadığı, 9-İl Milli Eğitim Müdürlüğünün 07.04.2017/4759606 gün/sayılı yazısı ile; mevcut okul alanının yüzölçümünde küçülme yapılmayarak yerinde korunması, bölgenin nüfus yoğunluğu dikkate alınarak Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliğinin Ek-2 tablosuna uygun asgari büyüklükte eğitim tesisleri alanı ayrılması, hizmet etki alanı ve yürüme mesafesi ölçütlerine uygun tasarlanması, eğiminin az olması, ENH, fay hattı, bataklık, taşkın sahası, toprak kayması, dere yatağı, baz istasyonu, vd. yerlerden seçilmemesi, mülkiyet sınırlarında başka kullanımların, enkaz bedeli oluşturacak müştemilatın bulunmaması vb. hususların istendiği, -Ayrıca, aşağıda sıralanan kurum ve kuruluşlara ait görüşlerde, söz konusu alanda planlama çalışmasının yapılmasında bir sakınca görülmediğinin belirtildiği, 1-BOTAŞ'ın 03.04.2017/13950 gün/sayılı yazısı 2-Jandarma Genel Komutanlığının 21.04.2017/1097309 gün/sayılı yazısı 3-Ank. II Numaralı Kült.Var.Koruma Bölge Kurulu Minim 16.05.2017/846 gün/sayılı yazısı 4-Milli Savunma Bakanlığı, Ank.İnş.Eml.Bölg.Bşk. 17.04.2017/573 gün/sayılı yazısı 5-İ1 Sağlık Müdürlüğünün 31.03.2017/465 gün/sayılı yazısı 6-TCDD Genel Müdürlüğü Etüt ve Pr.D.Bşk.nın 24.04.2017/166424 gün/sayılı yazısı 7-TEDAŞ Gn.Md.nün 31.03.2017/24092 gün/sayılı yazısı 8-TEİAŞ Gn.Md.8.Bölge Md. İnş.ve Em.Md.nün 31.03.2017/124033 gün/sayılı yazısı T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ İmar ve Bayındırlık Komisyonu Raporu Rapor No: 540 18.03.2020 -3- -Ankara Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü tarafından 16.09.2012 tarihinde onaylanan imar planına esas jeolojik-jeoteknik etüt raporunda alanın ÖA-2.1 (Önlemli Alanlar-2.1) olarak belirlenerek sonuç bölümünde gerekli uyarıların ve önerilerin belirtildiği, plan üzerine bu formasyon simgelerinin işlendiği, *Sunulan plan teklifinde yapılan incelemede; -Plan açıklama raporundan; ADNKS sonuçlarına göre 2016 yılı nüfusu 121 kişi olan Küçükboyalık Mahallesi nüfusunun planlama hedef yılı olan 2040 yılı için 300 kişi kabulü ile plan teklifinin hazırlandığının anlaşıldığı, Küçükboyalık Mahallesinde hane büyüklüğünün 2 kişi olarak kabul edildiği oysa TÜİK verilerine göre 3,34 kişi olduğu ve buna göre öneri plan nüfusunun nüfusun yaklaşık 768 kişi olduğu, - Yine 300 kişilik nüfusun brüt 10 kişi/ha nüfus yoğunluğuna denk gelmesine karşın 1/5000 ölçekli NİP teklifinde "Düşük(51-120/150)" nüfus yoğunluğu önerildiği, . -Yaklaşık 29.2 ha. olan planlama alanının 8.2 ha.lık kısmının "Mevcut Konut Alanı", 5.5 ha.lık kısmının "Gelişme Konut Alanı" kullanımına ayrıldığı, -Meskun konut alanlarında "Ayrık nizam-2 kat" ve "Bitişik nizam-2 kat" ,Gelişme Konut Alanlarında; "TAKS:0.40, KAKS:0.80, Ayrık nizam-2 kat" yapılaşma koşulu getirildiği, plan açıklama raporunda gelişme konu alanları için minimum parsel büyüklüğünün 600 m2 olarak belirlendiği belirtilmesine karşın, plan notlarında buna ilişkin bir hüküm bulunmadığı, -"Ticaret-Konut Alanı" kullanımında yapılaşma koşullarının belirsiz olduğu, -Nüfusun ihtiyacı olan sosyal donatı alanlarının yetersiz olduğu, -Bazı noktalarda ENH koruma bantlarının yapı yaklaşma mesafeleri ile çakıştığı ve meskun dokular içinde korunabilecek bir kısım yapı ve bahçe bütünlüğünün dikkate alınmadığı, "Gelişme Konut Alanlarındaki yapı yaklaşma mesafelerinin plan ve plan notlarında belirlenmediği, -Dere yataklarından 10'ar m. koruma bandı bırakılmasına ilişkin DSİ görüşüne tam olarak uyulmadığı, -DOP oranının yaklaşık %47 olduğu, ancak 3194 sayılı İmar Kanunun :4/7/2019-7181/9 md. ile değişik 18. maddesinde yer alan "...Kapanan imar ve kadastro yollarının öncelikle düzenleme ortaklık payına ayrılan toplam alandan düşülmesi esastır.." ve "Düzenleme ortaklık paylarının toplamı, üçüncü fıkrada sözü geçen umumi hizmetler için, yeniden ayrılması gereken yerlerin alanları toplamından az olduğu takdirde, eksik kalan miktar, tescil harici alanlardan veya muvafakat alınmak kaydıyla; kamuya ait taşınmazlardan ya da Hazine mülkiyetindeki alanlardan karşılanır" hükümleri uyarınca yasal oran olan %45'e gelebileceği, -1/1000 ölçekli UİP teklifi ile getirilen plan notlarının; "1. Genel Hükümler 1.1 Küçükboyalı mahallesi-Bala (Ankara) 1/1000 ölçekli uygulama imar planı, plan notları ve plan açıklama raporu ile bir bütündür. 1.2 Bu plan ve koşullarında belirtilmeyen hususlarda, konusu ve ilgisine göre; -3194 Sayılı İmar Kanunu ve ilgili yönetmelikleri, T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ İmar ve Bayındırlık Komisyonu Raporu Rapor No: 540 18.03.2020 -4- -2872 Sayılı Çevre Kanunu ve Yönetmelikleri, -Elektrik Kuvvetli Akım Tesisleri Yönetmeliği, -7269 Sayılı Umumi Hayata Müessir Afetler Dolayısıyla Alınacak Tedbirlerle Yapılacak Yardımlara Dair Kanun ve yönetmelikleri, -5378 Sayılı "Engelliler Hakkında Kanun " ve bu kanun kapsamında, planlama alanında yer alacak kentsel, sosyal, teknik altyapı alanlarında ve yapılarda, Türk standartları enstitüsünün ilgili standartlarına uyulacaktır. Ayrıca, yukarıda belirtilen kanun ve yönetmelikler dışında ilgili kanun ve yönetmelik hükümlerine uyulacaktır. 2. Özel Hükümler 2.1 Yollarda yapılaşmanın biçimi ve kadastral duruma göre esas doğrultuyu değiştirmemek ve yol genişliklerinde daraltma yapmamak koşuluyla, plan hatları ile kadastral hatlar arasındaki 3 m'ye kadar olan uyumsuzlukları gidermeye belediyesi yetkilidir. 2.2 Meskun yapı adalarında cephe almayan parsellere komşu parsellerden geçiş hakkı sağlamaya belediyesi yetkilidir. 2.3 Planda bahçe mesafeleri ayrıca belirtilmemişse bu mesafelerin (yerleşimin yerleşik dokusunun korunması amacı ile) oluşmuş cephe hattı dikkate alınarak belirlenmesine belediyesi yetkilidir. 2.4 Gelişme konut alanlarında yer alan ifraz hattı çizgileri şematik olup esasları aynı kalmak kaydıyla parselasyon hatlarına kaydırılabilir. 3. Alan Kullanımları 3.1 Meskun Konut Alanları Meskun konut alanlarında planda belirtildiği şekilde bitişik ya da ayrık düzende konut yapılabilir, parselin bir veya birden fazla kenarına dayandırılabilir. komşu parsel sınırına 3 m. den fazla yaklaşılması halinde yapıların bu cephesine pencere ve açık ya da kapalı çıkma yapılamaz, yapıların parsel sınırlarına dayanması halinde, çatı meyili komşu parsel sınırına verilemez, yapı nizamım mevcut teşekküle göre belirlemeye belediye yetkilidir. Ayrık düzen önerilen yapı adalarında; yapıların genelde ayrık yapı düzeninde olması esastır, ancak, mevcut yapılaşmalar veya dar cepheli parseller nedeni ile yapılaşmaya imkân vermeyen durumlarda blok yapı nizamı uygulanabilir. 3.2 Gelişme Konut Alanları Gelişme konut alanlarında; - TAKS; 0,40 KAKS: 0,80, - Ayrık yapı nizamı, - Ön bahçe mesafesi 5 metre, - Yan bahçe mesafesi 3 metre, uygulanır. - Tarımsal ve hayvancılık amaçlı yapılar yapılabilir. -Müştemilatlar (ticari amacı bulunmayan odunluk, kömürlük, kapalı garaj, samanlık, ahır, ağıl, depo (kiler), silo, yem deposu, silaj çukuru vs.) yapı inşaat alanına dahil değildir. 3.3 Ticaret - Konut Alanı Ticaret+Konut alanı olarak belirlenen güzergahta konut veya ticaret kullanımları yer alabilir. 3.4 İlkokul Alanı İlk öğretime hizmet vermek üzere eğitim fonksiyonlarına ilişkin okul ve okula hizmet veren tesisler için ayrılan alanlardır. E=1.00, Yençok=10,50'dir. 3.5 Sosyal Tesis Alanı T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ İmar ve Bayındırlık Komisyonu Raporu Rapor No: 540 18.03.2020 -5- Kreş, kurs, yurt, çocuk yuvası, yetiştirme yurdu, yaşlı ve engelli bakımevi, rehabilitasyon merkezi, toplum merkezi, şefkat evleri, köy konağı gibi fonksiyonlarda hizmet vermek üzere ayrılan alanlardır. E=1.00 Yençok=10,50'dir. 3.6 Cami Alanı Dini hizmetlerin gerektirdiği cami, lojman ve müştemilatların yapıldığı alanlardır. E-1.00, Yapı ve minare yüksekliği, projesine göre belirlenir. 3.7 Park Ve Yeşil Alan Toplumun yararlanması için ayrılan oyun bahçesi, çocuk bahçesi, dinlenme, gezinti alanlarıdır, 3.8 Mezarlık Alanı Cenazelerin defnedildiği mezar yerleri, defin izni ve diğer işlemlerin yürütüldüğü idari tesis binaları, güvenlik odası, bu alana hizmet veren ziyaretçi bekleme, morg, gasilhane, ibadet yeri, şadırvan, çeşme, hela ile otopark da yapılabilen alanlardır. 3.9 Trafo Alanı Her türlü enerji servislerin temini için yapılan tesisler için ayrılan alanlardır. 3.10Atıksu Tesisleri Alanı İçme ve kullanma suyu ile yer altı ve yer üstü her türlü arıtma, kanalizasyon, atık işleme tesisleri gibi servislerin temini için yapılan tesisler için ayrılan alanlardır. E=1.00 Yençok=10,50'dir. 4. Jeolojik Yapı Ankara Valiliği Çevre Ve Şehircilik İl Müdürlüğü tarafından 28.09.2012 tarihinde onaylanan "imar planına esas jeolojik- jeoteknik etüt raporu"nda belirtilen hususlara uyulacaktır." şeklinde olduğu, -1/5000 ölçekli NİP teklifi ile getirilen plan notlarının ; "1. Küçükboyalık mahallesi-Bala (Ankara) 1/5000 ölçekli nazım imar planı, plan notları ve plan açıklama raporu ile bir bütündür. 2. Bu plan ve koşullarında belirtilmeyen hususlarda, konusu ve ilgisine göre; -3194 sayılı İmar Kanunu ve ilgili yönetmelikleri, -2872 sayılı Çevre Kanunu ve yönetmelikleri, -Elektrik Kuvvetli Akım Tesisleri Yönetmeliği, -7269 sayılı Umumi Hayata Müessir Afetler Dolayısıyla Alınacak Tedbirlerle Yapılacak Yardımlara Dair Kanun ve yönetmelikleri, -5378 sayılı "Engelliler Hakkında Kanun " ve bu kanun kapsamında, planlama alanında yer alacak kentsel, sosyal, teknik altyapı alanlarında ve yapılarda, Türk Standartları Enstitüsünün ilgili standartlarına uyulacaktır. Ayrıca, yukarıda belirtilen kanun ve yönetmelikler dışında ilgili kanun ve yönetmelik hükümlerine uyulacaktır. 3. Uygulamaya dönük plan kararları ve yapılaşma koşulları 1/1000 ölçekli uygulama imar planı ve plan hükümleri ile belirlenecektir. 1/1000 ölçekli uygulama imar planı onaylanmadan uygulamaya geçilemez. 4.Ankara Valiliği Çevre Ve Şehircilik İl Müdürlüğü tarafından 28.09.2012 tarihinde onaylanan "imar planına esas jeolojik- jeoteknik etüt raporu"nda belirtilen hususlara uyulacaktır, "şeklinde olduğu, T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ İmar ve Bayındırlık Komisyonu Raporu Rapor No: 540 18.03.2020 -6- -TUİK verileri ve önerideki parsel büyüklüklerine göre plan nüfusunun yaklaşık 768 kişiye, brüt nüfus yoğunluğunun da yaklaşık 26 kişi/ha1 a denk geleceği ve sosyal donatı alanlarının da bu çerçevede ayrılması gerektiği, aynı doğrultuda öneri nazım imar planının ve "Düşük (51-120/150)" olarak belirlenen nüfus yoğunluğunun "Seyrek(50 kişi/ha altında)" olarak düzeltilmesi gerektiği, -Konut alanlarında; yapı yaklaşma mesafelerindeki belirsizliklerin giderilmesi gerektiği, -ENH koruma bantlarının mümkün olduğunca kamuya terkli park, yol gibi alanlarda korunması ve yapı yaklaşma mesafeleri dışına çıkarılması gerektiği, -Uygun olmayan/geçersiz/gereksiz bazı plan notlarının, tanımların çıkarılması, bazılarının yeniden düzenlenmesi gerektiği, -Sadece iki ada için verilen "B-2" yapı nizamının "A-2" olarak değiştirilmesi, -Meskun doku içinde kalıp, yol vs. kullanımlar nedeniyle korunmayan yapı ve bahçelerin mümkün olduğunca korunması için gerekli düzeltmelerin yapılması gerektiği, -Gereksiz yol ve işlevsiz yeşil alanların kaldırılarak daha bütüncül kullanımların oluşturulması, sosyal donatı alanlarının mümkün olabildiğince artırılması gerektiği, -Söz konusu plan tekliflerinin Belediye Meclisimizce uygun görülmesi halinde; öneri 1/1000 ölçekli uygulama imar planı, 1/5000 ölçekli nazım planı ve bunların plan notlarında, yukarıda bahsi geçen hususular doğrultusunda gerekli ilave ve düzeltmeler yapılmak suretiyle tadilen onaylanmasının uygun olacağı, görüş ve kanaatine varıldığı, Hususları tespit edilmiş olup, "Bala İlçesi Küçükboyalık Mahallesine ilişkin 1/1000 ölçekli UİP ve 1/5000 ölçekli NİP'na ilişkin Bala Belediye Meclisinin 04.12.2018 gün ve 232 sayılı kararının İmar ve Şehircilik Dairesi Başkanlığının görüşü doğrultusunda “tadilen onayı” komisyonumuzca oybirliği ile uygun görülmüştür. Raporumuz Büyükşehir Belediye Meclisinin onayına arz olunur. Mehmet Emin AYAZ Gökhan ARICI Kerem ERDEM İmar ve Bayındırlık Komisyonu Başkanı Başkan V. Üye Yaşar NESLİHANOĞLUYasin YÜKSEL Ümmügülsüm ÜMÜTLÜ ÜyeÜyeÜye Gürkan DEMİRKESEN Müslüm TEKİN Fikret KARADAVUT ÜyeÜyeÜye