Bala İlçesi Beynam Mahallesi Köyiçi 1.Etap 1/1000 ölçekli uygulama imar plan değişikliğine yapılan itirazlara ilişkin İmar ve Bayındırlık Komisyonu Raporu oylanarak oybirliğiyle kabul edildi.
T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ Karar No: 1322 08.07.2021 K A R A R Bala İlçesi Beynam Mahallesi Köyiçi 1.Etap 1/1000 ölçekli uygulama imar plan değişikliğine yapılan itirazlara ilişkin İmar ve Bayındırlık Komisyonunun 22.06.2021 gün ve 263 sayılı raporu Büyükşehir Belediye Meclisimizin 08.07.2021 tarihli toplantısında okundu. Konu üzerinde yapılan görüşmelerden sonra; Bala Belediyesinin 21.01.2021 gün ve 97 sayılı yazısı ile; Bala Belediye Meclisinin 06.04.2016 gün ve 64 sayılı kararı ile uygun görülerek Ankara Büyükşehir Belediye Meclisinin 12.06.2017 gün ve 1178 sayılı kararı ile tadilen onaylanan "Beynam Mahallesi (Köy İçi I.Etap) 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı"na ilan süresi içinde yapılan itirazlara ilişkin Bala Belediye Meclisinin 06.01.2021 gün ve 17 sayılı kararı gereği için İmar ve Şehircilik Dairesi Başkanlığına sunulduğu, Yapılan incelemede; * "İtiraza konu Beynam Mahallesi yerleşik alanı ve çevresinin, Ankara Büyükşehir Belediye Meclisinin 12.05.2015 gün ve 935 sayılı kararı ile onaylanan 1/5000 ölçekli Revizyon NİP kapsamında "Kırsal Yerleşik Konut Alanı", "Kırsal Gelişme Konut Alanı", "Mevcut Planlı Konut Alanı", "Ticaret" ve sosyal-teknik altyapı alanı kullanımlarında kaldığı, * 850 hektarlık alanı kapsayan Rev. NİP'nın 57.47 ha.lık kısmına ilişkin Bala Belediyesince, hazırlatılan "Beynam Mahallesi (Köy İçi I.Etap) 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı"nın, Bala Belediye Meclisinin 06.04.2016 gün ve 64 sayılı kararı ile uygun görülerek, Ankara Büyükşehir Belediye Meclisinin 12.06.2017 gün ve 1178 sayılı kararı ile; AKTVK Kurulunun 26.10.1993 gün ve 3211 sayılı kararı ile "geleneksel ev mimarisi" statüsünde tescil edilen "Atatürk Evi"ne yönelik Kuruldan izin alınmadan imar planı askı işlemleri ve uygulama işlemleri yapılamamak üzere, tadilen onaylandığı, *Bala Belediye Meclisinin 06.01.2021 gün ve 17 sayılı kararından söz konusu UİP’nın; Covid-19 salgını nedeniyle 02.03.2020 tarihi itibariyle 25 gün, 30.06.2020 tarihinden itibaren de 5 gün olmak üzere toplamda 1 ay (30 gün) süreyle ilana çıkarıldığı, ilan süreci içinde 11 adet dilekçe ile itirazda bulunulduğunun anlaşıldığı, *Yapılan itirazlar, içerikleri ve Bala Belediye Meclisinin değerlendirmesinin aşağıdaki şekilde olduğu; 1- Beynam Mahallesi Muhtarı Ömer ULAŞ'a ait 3 adet dilekçe ile; plan sınırı dışında kalan okul arsası, sağlık ocağı ve mezarlık alanının plana dahil edilmesi, 3304 nolu parsel kuzeyinde öngörülen park alanı ile ortaokul alanı ile değiştirilmesi, ticaret alanı olarak öngörülen yerde köy selektör binasının bulunması sebebiyle ticaret alanının sosyal kullanım tesisi olarak değiştirilmesinin istendiği, Bala Belediye Meclisinin 06.01.2021/17 sayılı kararı ile; -Mezarlık Alanının plana dahil edilmesinin DOP oranını artırması sebebiyle uygun görülmediği, T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ Karar No: 1322 08.07.2021 -2- -Kd.3304 nolu parselin kuzeyinde yer alan "Park alanı"nın %38 eğimli olması sebebiyle "Ortaokul Alanı" ile yer değiştirmesinin uygun görülmediği, -Köy Hizmetleri Genel Müdürlüğünce 1991 yılında onaylanan imar planında "Köy Grup Teknisyenliği" kullanımında kalan, mülkiyeti Bala Belediyesine ait imarın 115 ada 1 parselin üzerinde halihazırda kullanılan yapıların bulunduğu kısmın düzeltilmesinin uygun görüldüğü, ancak, atıl yapıların bulunduğu kısımlarda ve şahıs mülkiyetindeki kd.2734 parselin bulunduğu kısımlarda ticaret kullanımının değiştirilmesinin uygun görülmediği, -Sağlık Ocağının bulunduğu kd.2453 alanın ve okul arsası olarak belirtilen kd.2454 parselin tamamının "İlkokul Alanı" olarak imar planı içinde kaldığı, yine okul arsası olarak belirtilen Maliye Hazinesine ait 2455 nolu parselin bir kısmının plan sınırı içinde "Spor Alanı" olarak ayrılmış olduğu, Plan sınırı dışında kalan kısmının Ankara Büyükşehir Belediye Meclisinin 27.11.2016 tarih ve 2388 sayılı kararı ile onaylanan 1/5000 ölçekli "Beynam Mahallesi 2848 parsel ve çevresi Nazım İmar Planı değişikliği" kapsamında kaldığı, belirtilerek, 2455 nolu parselin kalan kısmının da imar planı sınırlarına dahil edilebileceği, ancak DOP oranının göz önünde bulundurulması hususlarının belirtildiği, 2- Murat KILIÇ'a ait dilekçe ile; yarısı plan içine alınan 2437 nolu parselin tamamının imar planı içine alınmasının istendiği, Bala Belediye Meclisinin 06.01.2021/17 sayılı kararı ile; anılan parselin imar planı sınırı dışında kalan kısmı ABB.Mec.’nin 27.11.2016/2388 sayılı kararı ile onaylanan "Beynam 2848 parsel ve Çevresi 1/5000 ölçekli nazım imar planı tadilatı" kaldığından tamamının imar planı sınırlama dahil edilebileceğinin belirtildiği, 3- Serkan ULAŞ'a ait 2 adet dilekçe ve Nurettin YURTSEVEN'e ait dilekçe ile kd.2717 nolu parselin, Mehmet Emin KUYRUKÇU'ya ait dilekçe ile kd.2716 nolu parselin üzerinden geçen yolun kaldırılarak yeşil alandan çıkartılıp konut alanına çevrilmesinin istendiği, Bala Belediye Meclisinin 06.01.2021/17 sayılı kararı ile; itiraza konu alanlar DSİ görüşünde belirtilen taşkın saha sınırı içinde kaldığından uygun görülmediği, 4- Anakız ALBALKIR'a ait dilekçede yer alan, 2548, 2549 ve 2551 nolu parsellerin yol kullanımında kalması sebebiyle plan kararının yeniden değerlendirmesinin talep edildiği, Bala Belediye Meclisinin 06.01.2021/17 sayılı kararı ile; 2548 ve 2549 nolu parseller üzerinde mevcut olan yapıya göre yol güzergahının yeniden düzenlenmesinin uygun görüldüğü, 5- Fahrettin YURTSEVEN ve Halil YURTSEVEN'e ait dilekçeler ile; 2725, 2741, 2728, 2729 nolu parsellerin üzerinden geçen yolun iptal edilmesi, park alanının küçültülmesi, mevcut konutların korunması, yerleşik konut alanı (S-2) yapılaşma koşulu ile öngörülen kırsal yerleşim alanının kırsal gelişme konut alanına (A-2) dönüştürülmesi, tapulu alan üzerinde ayrılan park alanının konut alanına dönüştürülmesi, Ö.A.5-1 üzerinde önerilen kullanımların iptal edilerek tüm planın yeniden düzenlenmesi, bazı alanlarda aynı kişi ve ailelere rant sağlandığından bunların plan sınırı dışına çıkarılması, planın iptal edilerek 1/5000 ölçekli nazım imar planı sınırlarını kapsayacak şekilde tadil edilmesinin talep edildiği, T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ Karar No: 1322 08.07.2021 -3- Bala Belediye Meclisinin 06.01.2021/17 sayılı kararı ile; -Söz konusu parsellerin güneyinden geçen yolun iptali ve yeşil alanın daraltılmasının DSİ görüşünde belirtilen taşkın saha sınırı içinde kaldığından uygun görülmediği, -02.02.2015 tarihinde onaylanan İmar Planına Esas Jeolojik-Jeoteknik Etüt Raporu doğrultusunda planlama alanı yerleşime açıldığından plan kararının iptal edilmesine gerek görülmediği, -İmar planına dahil edilmesi veya çıkarılmasına yönelik itiraz/taleplerde 1/5000 ölçekli nazım imar planı sınırları içinde kalan tüm parsellerin etaplar halinde uygulama imar planı kapsamına alınacağının göz önünde bulundurulduğu, -Gelişme konut alanı, yerleşik konut alanına ilişkin itirazların uygun görülmediği, 6- Bala Belediye Meclisinin 06.01.2021/17 sayılı kararı ile itirazların yukarıda izah edildiği şekilde kısmen kabul-kısmen reddedilmesinin yanı sıra, Bala Belediyesince önerilen bazı hususlara ilişkin olarak da; -Yapılaşma koşulları belirsiz olan "Mevcut Planlı Konut Alanı (M)"nda koşulların "Ayrık Nizam 2 Kat, TAKS: 0.20, KAKS:0.40, yapı yaklaşma mesafelerinin yollardan 5m, komşu parselden 3m" şeklinde belirlenmesi, -DOP oranının %45'i geçmesi sebebiyle %45'i aşmayacak şekilde düzenlemelerin yapılması, -İtiraza konu imar planı ile onaylı Nazım İmar Planı arasında uyumsuzlukların (NİP.de 30 m. olan ana ulaşım aksının UİP.de 25m.olması, D-260 karayoluna olan doğu bağlantısının 15m.ye düşmesi, NİP.de öngörülen 15m ve 20m.lik ulaşım akslarının alt ölçekli plana işlenmemesi, 30 m. yol boyu ticaret alanı kullanımının plana işlenmemesi, kd.2455 parsel üzerinde öngörülen Spor Alanı kullanımın 2016/2388 sayılı kararı ile onaylanan NİP değişikliği ile uyuşmadığı) Büyükşehir Belediye Meclisince değerlendirilmesinin uygun olacağı şeklinde karar verildiği, *Söz konusu İlçe Meclis kararının eki 1/1000 ölçekli UİP'de yapılan incelemede; Bala Belediye Meclis kararında geçen ve yukarıda açıklanan hususlara ilişkin gerekli düzenlemelerin yanı sıra aşağıda belirtilen değişikliklerin de plan paftaları üzerinde yapılmış olduğu, - Ankara Büyükşehir Belediye Meclisinin 12.06.2016 gün ve 1178 sayılı kararı doğrultusunda alınan Kültür Bakanlığı Kültür Varlıkları ve Müzeler Genel Müdürlüğü Ankara Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu Müdürlüğü'nün 21.12.2020 tarih ve 971161 sayılı görüşüne istinaden tescilli "Atatürk Evi"ne ilişkin 15 nolu plan notuna "Her türlü fiziki ve inşai müdahale öncesinde Ankara Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu Müdürlüğünden izin alınması gerekmektedir" ifadesinin eklendiği, T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ Karar No: 1322 08.07.2021 -4- - "Ticaret yolları: Plan sınırları içerisinde yer alan 15m. ve üzeri yollar ile ada bazı düzenlemelerde vaziyet planlarında bu genişlikte bırakılan ada içi yola cephesi olan parsellerin zemin katları ticaret olarak kullanılabilir." şeklindeki 7.2 nolu plan notuna "Ticaret yollarına cephe alan konut yapılarının zemin katlarında günlük ihtiyaçlarla ilgili ticaret yapılabilir ancak bu durumda asma kat yapılamaz. Bu yapılar en az bir araç yolundan cephe almak zorundadır." şeklinde ilave yapıldığı, -DOP oranının %45'i geçmesi nedeniyle, doğudaki sosyal donatı alanlarının diğer etapta değerlendirilmek üzere plan onama sınırı dışına çıkarıldığı, yine alanın doğusunda ayrılmış olan sosyal tesis alanı ile meskun dokudaki park alanının bir kısmının konut kullanımına dönüştürüldüğü, -Planlama alanının kuzeyinde 7m.lik yolun kaldırılarak konut alanına dahil edildiği, -Yapılaşma koşulları belirsiz olan planlı alanlar sebebiyle 7.2 nolu plan notuna yapılan ilavenin, yapılaşma koşulları belirli olanlar ile karışmaması amacıyla, "Mevcut Planlı Konut AIanı" (M) gösterimi yanı sıra yapılaşma koşulları belirsiz planlı adalar (M1) ile işaretlenerek yapılaşma koşulları bulunan diğer planlı alandan ayrıştırıldığı, -Meskun dokuyu (köy yerleşik alanı) çevreleyen "Uygulama Etap Sınırı" belirlendiği, *2017 de onaylanan UİP.de konut, ticaret, park, yol vb. kullanımlara ayrılmış olan ve üzerinde mevcut yapılar da bulunan kd.2735 parselin 2020 yılında "Mera" vasfında, kd.2717, 2718, 2719 parsellerin "Sulakiye" vasfında, kd. 990 parselin "Mezarlık" vasfında "kamu orta malı" olarak 2019 yılında tapuda tescil edildiği, planın uygulanabilmesi için öncelikle, 4342 sayılı Mera Kanunu uyarınca bu parsellere ilişkin vasıf değişikliğinin yapılması gerektiği, * Ayrıca kd.2453 parselin "Okul Arsası, kd.2454 parselin "Kargir Okul ve Harimi", kd.2455 parselin "Okul Uygulama Bahçesi", kd.2484 parselin "Kargir Cami Ve Avlusu" olarak tapuda tescil gördüğü, * Sunulan plan değişikliğinde, alan kullanımları üzerinden hesaplanan düzenleme ortaklık payının yaklaşık %45'e denk geldiğinin belirtildiği, ancak tapu kayıtları, tahsisli parseller (okul alanı, cami alanı) mevzii imar planları, tescil harici alanlar, ortalama 25 m. genişliğindeki eski karayolu kamulaştırma sınırı dikkate alınarak yapılan hesaplama da DOP değerinin düşeceği, bu haliyle plan sınırı dışına çıkarılan sosyal donatı alanlarının dahil edilmesinin mümkün olabileceği, *Söz konusu planın uygulamasının 3194 sayılı Kanunun 18. maddesi ve bu maddenin uygulama yönetmeliği çerçevesinde yapılacağı, anılan Kanunun 18.maddesinde "...Düzenleme ortaklık paylarının toplamı, üçüncü fıkrada sözü geçen umumi hizmetler için, yeniden ayrılması gereken yerlerin alanları toplamından az olduğu takdirde, eksik kalan miktar, tescil harici alanlardan veya muvafakat alınmak kaydıyla; kamuya ait taşınmazlardan ya da Hazine mülkiyetindeki alanlardan karşılanır. Bu yöntemlerle karşılanamaması hâlinde Belediye veya Valilikçe kamulaştırma yoluyla tamamlanır ..." hükmünün yer aldığı, T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ Karar No: 1322 08.07.2021 -5- *Bala Belediyesince sunulan UİP’de alan dağılımının aşağıdaki şekilde olduğu, Kullanım Kararı Alan Büyüklüğü (m2) Oran (%) Ağaçlandırılacak Alan 21738,27 3,54 Park 34219.57 5,57 Resmi Kurum Alanı 4554.42 0,74 Belediye Hizmet Alanı 112100.03 1,82 İlkokul Alanı 4636.93 0,75 Cami 3266.15 0,53 Konut+Ticaret Alanı 4034.39 0,66 Teknik Altyapı 2689.64 0,44 Kültürel Tesis Alanı 281.99 0,05 Sosyal Tesis Alanı 8569.21 1,39 Sağlık Tesisi Alanı 4293.81 0,70 Meskûn Konut Alanı 225458.14 36,69 Gelişme Konut Alanı 107463.33 17,49 Kapalı Spor Alanı 4171.13 0,68 Yol 177981.86 28,96 Toplam 614568.87 100,00 Başkanlığımızca yapılan değerlendirmede; -Plan üzerinde "TİCK" (Ticaret+Konut), gösterimde "Ticaret" olarak yer aldığından alan kullanımına farklılığın giderilmesi gerektiği, -Tapuda "Mezarlık" vasıflı olarak tescilli olan mevcut mezarlığın, DOP oranını etkilemeyeceğinden plana dahil edilmesine yönelik itirazın kabulünün uygun olabileceği, T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ Karar No: 1322 08.07.2021 -6- -Plan sınırı dışına çıkarılması önerilen sosyal donatı alanlarının 3194 sayılı İmar Kanunun 18.maddesi ve uygulamaya esas tapu kayıtlarına göre DOP'tan karşılanabileceği anlaşıldığından plan sınırları içinde kalmasının uygun olabileceği, -Bu hususların dışında kalan, itirazların kısmen kabul-kısmen reddine ve Bala Belediyesince tespit edilen hususlara ilişkin düzeltmelerin uygun olabileceği, -Ayrıca; 4342 sayılı Mera Kanunun 14.maddesine göre tahsis amacı değiştirilmedikçe mera, yaylak ve kışlaktan bu Kanunda gösterilenden başka şekilde yararlanılamayacağı, ancak arazilerden Köy yerleşim yeri ile uygulama imar plânı veya uygulama plânlarına ilave imar plânlandın hazırlanması vd. bazı durumlarda için ihtiyaç duyulan yerlerin, ilgili müdürlüğün talebi, komisyonun ve defterdarlığın uygun görüşü üzerine, valilikçe tahsis amacı değiştirilebileceği ve söz konusu yerlerin tescillerinin Hazine adına yaptırılacağı, harman yeri, panayır, sıvat ve eyrek yerleri gibi kamu orta mallarının tahsis amacı değişikliğinde bu madde hükümleri uygulanacağı hükümlerinin yer aldığı, Mera Yönetmeliğinin Tahsis Amacının Değiştirilmesine ilişkin 8.maddesinde de; "...Köy yerleşim yerleri yapılması için gerekli bulunan yerlerin tahsis amacı değişikliği taleplerinde, ilgili kamu kurum ve kuruluşları tarafından hazırlanmış olan köy yerleşim planı ve gerekçeli kararı, Valilik Olur’u ile Komisyonca istenecek diğer bilgi ve belgeler. Uygulama imar planı veya uygulama planlarına ilave imar planlarının hazırlanması için gerekli bulunan yerlerin tahsis amacı değişikliği talebinde, 3194 sayılı imar Kanununa göre hazırlanmış olan uygulama imar planları, Belediye Meclis kararları, askı ilan tutanakları, itiraz olmadığına dair tutanak, ilave imar planı ise mevcut planla bağlantısını gösterir pafta ile Komisyonca gerekli görülen diğer bilgi ve belgeler istendiği, İmar planları yeni hazırlanacaksa; söz konusu yer için işaretli kadastro tekniğine uygun harita, Belediye Meclis kararları, ilave imar planı ise mevcut planla bağlantısını gösterir pafta ile Komisyonca istenecek diğer bilgi ve belgelerle başvuru yapılır. Tahsis amacı uygun görüldüğü takdirde, yirmi yıllık ot geliri yatırıldıktan sonra ilgili müdürlüğe yeni imar planı hazırlanması için iki yıl süre verilir. Ancak süre sonunda imar planları hazırlanarak gönderilmezse tahsis amacı değişikliği işlemi iptal edilir, imar planları tahsis amacı değişikliğine uygun olarak kesinleşmiş ise Hazine adına tescil işlemi gerçekleştirilir..." hükümlerinin yer aldığı, Söz konusu plan onayı sonrası tescil edilen (2019, 2020 yılları) alanların (mera, sulakiye) plan onama sınırı dışına çıkarılabileceği gibi, aynı zamanda bu alanların onama dışı bırakılmasının plan bütünlüğü, planın itiraz değerlendirme aşamasında olması, mevzuat gereği itirazların karara bağlanma gerekliliği, 2017 yılında UİP’in onayından sonra tescil edilmiş olması ve yukarıda anılan mevzuat hükümleri göz önüne alındığında plan üzerine "Mera, Sulakiye vb. 4342 sayılı Kanuna tabi alanlar için vasıf değişikliği yapılamadan uygulama yapılamaz" şeklinde plan notu eklenebileceği, hususları değerlendirilmekle birlikte karar merciinin Belediye Meclisimiz olduğu görüş ve kanaatine varıldığı, T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ Karar No: 1322 08.07.2021 -7- Bala İlçesi Beynam Mahallesi Köyiçi 1.Etap 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planına yapılan itirazlar ve düzenlemelere dair; MADDE 64 Plan üzerindeki “TİCK” (Ticaret+Konut) kullanımına göre gösterimde düzeltilmesi, tapuda “mezarlık” vasıflı olarak tescilli olan mevcut mezarlığın, DOP oranı etkilemeyeceğinden plana dahil edilmesine yönelik itirazın kabulü, plan sınırı dışına çıkarılan sosyal donatı alanlarının 3194 sayılı İmar Kanununun 18.maddesi ve uygulamaya esas tapu kayıtlarına göre DOP’tan karşılanabileceği anlaşıldığından plan sınırları içinde kalması, 4342 sayılı Mera Kanununa tabi alanların plan onama sınırı dışına çıkartılması, Bala Belediyesince tespit edilen hususlara ilişkin düzeltmelerin yapılması ve bunun dışında itirazların kısmen kabul – kısmen reddine dair İlçe Belediye Meclis kararının “onayı” ilişkin İmar ve Bayındırlık Komisyonu Raporu oylanarak oybirliği ile kabul edildi. Fatih ÜNAL Meclis 1.Başkan V. Harun ÖZTÜRK Divan Katibi Naci BAYANLI Divan Katibi T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ İmar ve Bayındırlık Komisyonu Raporu Rapor No: 263 23.06.2021 BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ BAŞKANLIĞINA Bala İlçesi Beynam Mahallesi Köyiçi 1.Etap 1/1000 ölçekli uygulama imar plan değişikliğine yapılan itirazlara ilişkin İmar ve Bayındırlık Komisyonunun 31.05.2021 tarih ve 153 sayılı raporu ile komisyonumuza yeniden havale edilen dosya incelendi. Komisyonumuzca yapılan incelemeler neticesinde; Bala Belediyesinin 21.01.2021 gün ve 97 sayılı yazısı ile; Bala Belediye Meclisinin 06.04.2016 gün ve 64 sayılı kararı ile uygun görülerek Ankara Büyükşehir Belediye Meclisinin 12.06.2017 gün ve 1178 sayılı kararı ile tadilen onaylanan "Beynam Mahallesi (Köy İçi I.Etap) 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı"na ilan süresi içinde yapılan itirazlara ilişkin Bala Belediye Meclisinin 06.01.2021 gün ve 17 sayılı kararı gereği için İmar ve Şehircilik Dairesi Başkanlığına sunulduğu, Yapılan incelemede; * "İtiraza konu Beynam Mahallesi yerleşik alanı ve çevresinin, Ankara Büyükşehir Belediye Meclisinin 12.05.2015 gün ve 935 sayılı kararı ile onaylanan 1/5000 ölçekli Revizyon NİP kapsamında "Kırsal Yerleşik Konut Alanı", "Kırsal Gelişme Konut Alanı", "Mevcut Planlı Konut Alanı", "Ticaret" ve sosyal-teknik altyapı alanı kullanımlarında kaldığı, * 850 hektarlık alanı kapsayan Rev. NİP'nın 57.47 ha.lık kısmına ilişkin Bala Belediyesince, hazırlatılan "Beynam Mahallesi (Köy İçi I.Etap) 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı"nın, Bala Belediye Meclisinin 06.04.2016 gün ve 64 sayılı kararı ile uygun görülerek, Ankara Büyükşehir Belediye Meclisinin 12.06.2017 gün ve 1178 sayılı kararı ile; AKTVK Kurulunun 26.10.1993 gün ve 3211 sayılı kararı ile "geleneksel ev mimarisi" statüsünde tescil edilen "Atatürk Evi"ne yönelik Kuruldan izin alınmadan imar planı askı işlemleri ve uygulama işlemleri yapılamamak üzere, tadilen onaylandığı, *Bala Belediye Meclisinin 06.01.2021 gün ve 17 sayılı kararından söz konusu UİP’nın; Covid-19 salgını nedeniyle 02.03.2020 tarihi itibariyle 25 gün, 30.06.2020 tarihinden itibaren de 5 gün olmak üzere toplamda 1 ay (30 gün) süreyle ilana çıkarıldığı, ilan süreci içinde 11 adet dilekçe ile itirazda bulunulduğunun anlaşıldığı, *Yapılan itirazlar, içerikleri ve Bala Belediye Meclisinin değerlendirmesinin aşağıdaki şekilde olduğu; 1- Beynam Mahallesi Muhtarı Ömer ULAŞ'a ait 3 adet dilekçe ile; plan sınırı dışında kalan okul arsası, sağlık ocağı ve mezarlık alanının plana dahil edilmesi, 3304 nolu parsel kuzeyinde öngörülen park alanı ile ortaokul alanı ile değiştirilmesi, ticaret alanı olarak öngörülen yerde köy selektör binasının bulunması sebebiyle ticaret alanının sosyal kullanım tesisi olarak değiştirilmesinin istendiği, T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ İmar ve Bayındırlık Komisyonu Raporu Rapor No: 263 23.06.2021 -2- Bala Belediye Meclisinin 06.01.2021/17 sayılı kararı ile; -Mezarlık Alanının plana dahil edilmesinin DOP oranını artırması sebebiyle uygun görülmediği, -Kd.3304 nolu parselin kuzeyinde yer alan "Park alanı"nın %38 eğimli olması sebebiyle "Ortaokul Alanı" ile yer değiştirmesinin uygun görülmediği, -Köy Hizmetleri Genel Müdürlüğünce 1991 yılında onaylanan imar planında "Köy Grup Teknisyenliği" kullanımında kalan, mülkiyeti Bala Belediyesine ait imarın 115 ada 1 parselin üzerinde halihazırda kullanılan yapıların bulunduğu kısmın düzeltilmesinin uygun görüldüğü, ancak, atıl yapıların bulunduğu kısımlarda ve şahıs mülkiyetindeki kd.2734 parselin bulunduğu kısımlarda ticaret kullanımının değiştirilmesinin uygun görülmediği, -Sağlık Ocağının bulunduğu kd.2453 alanın ve okul arsası olarak belirtilen kd.2454 parselin tamamının "İlkokul Alanı" olarak imar planı içinde kaldığı, yine okul arsası olarak belirtilen Maliye Hazinesine ait 2455 nolu parselin bir kısmının plan sınırı içinde "Spor Alanı" olarak ayrılmış olduğu, Plan sınırı dışında kalan kısmının Ankara Büyükşehir Belediye Meclisinin 27.11.2016 tarih ve 2388 sayılı kararı ile onaylanan 1/5000 ölçekli "Beynam Mahallesi 2848 parsel ve çevresi Nazım İmar Planı değişikliği" kapsamında kaldığı, belirtilerek, 2455 nolu parselin kalan kısmının da imar planı sınırlarına dahil edilebileceği, ancak DOP oranının göz önünde bulundurulması hususlarının belirtildiği, 2- Murat KILIÇ'a ait dilekçe ile; yarısı plan içine alınan 2437 nolu parselin tamamının imar planı içine alınmasının istendiği, Bala Belediye Meclisinin 06.01.2021/17 sayılı kararı ile; anılan parselin imar planı sınırı dışında kalan kısmı ABB.Mec.’nin 27.11.2016/2388 sayılı kararı ile onaylanan "Beynam 2848 parsel ve Çevresi 1/5000 ölçekli nazım imar planı tadilatı" kaldığından tamamının imar planı sınırlama dahil edilebileceğinin belirtildiği, 3- Serkan ULAŞ'a ait 2 adet dilekçe ve Nurettin YURTSEVEN'e ait dilekçe ile kd.2717 nolu parselin, Mehmet Emin KUYRUKÇU'ya ait dilekçe ile kd.2716 nolu parselin üzerinden geçen yolun kaldırılarak yeşil alandan çıkartılıp konut alanına çevrilmesinin istendiği, Bala Belediye Meclisinin 06.01.2021/17 sayılı kararı ile; itiraza konu alanlar DSİ görüşünde belirtilen taşkın saha sınırı içinde kaldığından uygun görülmediği, 4- Anakız ALBALKIR'a ait dilekçede yer alan, 2548, 2549 ve 2551 nolu parsellerin yol kullanımında kalması sebebiyle plan kararının yeniden değerlendirmesinin talep edildiği, Bala Belediye Meclisinin 06.01.2021/17 sayılı kararı ile; 2548 ve 2549 nolu parseller üzerinde mevcut olan yapıya göre yol güzergahının yeniden düzenlenmesinin uygun görüldüğü, T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ İmar ve Bayındırlık Komisyonu Raporu Rapor No: 263 23.06.2021 -3- 5- Fahrettin YURTSEVEN ve Halil YURTSEVEN'e ait dilekçeler ile; 2725, 2741, 2728, 2729 nolu parsellerin üzerinden geçen yolun iptal edilmesi, park alanının küçültülmesi, mevcut konutların korunması, yerleşik konut alanı (S-2) yapılaşma koşulu ile öngörülen kırsal yerleşim alanının kırsal gelişme konut alanına (A-2) dönüştürülmesi, tapulu alan üzerinde ayrılan park alanının konut alanına dönüştürülmesi, Ö.A.5-1 üzerinde önerilen kullanımların iptal edilerek tüm planın yeniden düzenlenmesi, bazı alanlarda aynı kişi ve ailelere rant sağlandığından bunların plan sınırı dışına çıkarılması, planın iptal edilerek 1/5000 ölçekli nazım imar planı sınırlarını kapsayacak şekilde tadil edilmesinin talep edildiği, Bala Belediye Meclisinin 06.01.2021/17 sayılı kararı ile; -Söz konusu parsellerin güneyinden geçen yolun iptali ve yeşil alanın daraltılmasının DSİ görüşünde belirtilen taşkın saha sınırı içinde kaldığından uygun görülmediği, -02.02.2015 tarihinde onaylanan İmar Planına Esas Jeolojik-Jeoteknik Etüt Raporu doğrultusunda planlama alanı yerleşime açıldığından plan kararının iptal edilmesine gerek görülmediği, -İmar planına dahil edilmesi veya çıkarılmasına yönelik itiraz/taleplerde 1/5000 ölçekli nazım imar planı sınırları içinde kalan tüm parsellerin etaplar halinde uygulama imar planı kapsamına alınacağının göz önünde bulundurulduğu, -Gelişme konut alanı, yerleşik konut alanına ilişkin itirazların uygun görülmediği, 6- Bala Belediye Meclisinin 06.01.2021/17 sayılı kararı ile itirazların yukarıda izah edildiği şekilde kısmen kabul-kısmen reddedilmesinin yanı sıra, Bala Belediyesince önerilen bazı hususlara ilişkin olarak da; -Yapılaşma koşulları belirsiz olan "Mevcut Planlı Konut Alanı (M)"nda koşulların "Ayrık Nizam 2 Kat, TAKS: 0.20, KAKS:0.40, yapı yaklaşma mesafelerinin yollardan 5m, komşu parselden 3m" şeklinde belirlenmesi, -DOP oranının %45'i geçmesi sebebiyle %45'i aşmayacak şekilde düzenlemelerin yapılması, -İtiraza konu imar planı ile onaylı Nazım İmar Planı arasında uyumsuzlukların (NİP.de 30 m. olan ana ulaşım aksının UİP.de 25m.olması, D-260 karayoluna olan doğu bağlantısının 15m.ye düşmesi, NİP.de öngörülen 15m ve 20m.lik ulaşım akslarının alt ölçekli plana işlenmemesi, 30 m. yol boyu ticaret alanı kullanımının plana işlenmemesi, kd.2455 parsel üzerinde öngörülen Spor Alanı kullanımın 2016/2388 sayılı kararı ile onaylanan NİP değişikliği ile uyuşmadığı) Büyükşehir Belediye Meclisince değerlendirilmesinin uygun olacağı şeklinde karar verildiği, *Söz konusu İlçe Meclis kararının eki 1/1000 ölçekli UİP'de yapılan incelemede; Bala Belediye Meclis kararında geçen ve yukarıda açıklanan hususlara ilişkin gerekli düzenlemelerin yanı sıra aşağıda belirtilen değişikliklerin de plan paftaları üzerinde yapılmış olduğu, T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ İmar ve Bayındırlık Komisyonu Raporu Rapor No: 263 23.06.2021 -4- - Ankara Büyükşehir Belediye Meclisinin 12.06.2016 gün ve 1178 sayılı kararı doğrultusunda alınan Kültür Bakanlığı Kültür Varlıkları ve Müzeler Genel Müdürlüğü Ankara Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu Müdürlüğü'nün 21.12.2020 tarih ve 971161 sayılı görüşüne istinaden tescilli "Atatürk Evi"ne ilişkin 15 nolu plan notuna "Her türlü fiziki ve inşai müdahale öncesinde Ankara Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu Müdürlüğünden izin alınması gerekmektedir" ifadesinin eklendiği, - "Ticaret yolları: Plan sınırları içerisinde yer alan 15m. ve üzeri yollar ile ada bazı düzenlemelerde vaziyet planlarında bu genişlikte bırakılan ada içi yola cephesi olan parsellerin zemin katları ticaret olarak kullanılabilir." şeklindeki 7.2 nolu plan notuna "Ticaret yollarına cephe alan konut yapılarının zemin katlarında günlük ihtiyaçlarla ilgili ticaret yapılabilir ancak bu durumda asma kat yapılamaz. Bu yapılar en az bir araç yolundan cephe almak zorundadır." şeklinde ilave yapıldığı, -DOP oranının %45'i geçmesi nedeniyle, doğudaki sosyal donatı alanlarının diğer etapta değerlendirilmek üzere plan onama sınırı dışına çıkarıldığı, yine alanın doğusunda ayrılmış olan sosyal tesis alanı ile meskun dokudaki park alanının bir kısmının konut kullanımına dönüştürüldüğü, -Planlama alanının kuzeyinde 7m.lik yolun kaldırılarak konut alanına dahil edildiği, -Yapılaşma koşulları belirsiz olan planlı alanlar sebebiyle 7.2 nolu plan notuna yapılan ilavenin, yapılaşma koşulları belirli olanlar ile karışmaması amacıyla, "Mevcut Planlı Konut AIanı" (M) gösterimi yanı sıra yapılaşma koşulları belirsiz planlı adalar (M1) ile işaretlenerek yapılaşma koşulları bulunan diğer planlı alandan ayrıştırıldığı, -Meskun dokuyu (köy yerleşik alanı) çevreleyen "Uygulama Etap Sınırı" belirlendiği, *2017 de onaylanan UİP.de konut, ticaret, park, yol vb. kullanımlara ayrılmış olan ve üzerinde mevcut yapılar da bulunan kd.2735 parselin 2020 yılında "Mera" vasfında, kd.2717, 2718, 2719 parsellerin "Sulakiye" vasfında, kd. 990 parselin "Mezarlık" vasfında "kamu orta malı" olarak 2019 yılında tapuda tescil edildiği, planın uygulanabilmesi için öncelikle, 4342 sayılı Mera Kanunu uyarınca bu parsellere ilişkin vasıf değişikliğinin yapılması gerektiği, * Ayrıca kd.2453 parselin "Okul Arsası, kd.2454 parselin "Kargir Okul ve Harimi", kd.2455 parselin "Okul Uygulama Bahçesi", kd.2484 parselin "Kargir Cami Ve Avlusu" olarak tapuda tescil gördüğü, * Sunulan plan değişikliğinde, alan kullanımları üzerinden hesaplanan düzenleme ortaklık payının yaklaşık %45'e denk geldiğinin belirtildiği, ancak tapu kayıtları, tahsisli parseller (okul alanı, cami alanı) mevzii imar planları, tescil harici alanlar, ortalama 25 m. genişliğindeki eski karayolu kamulaştırma sınırı dikkate alınarak yapılan hesaplama da DOP değerinin düşeceği, bu haliyle plan sınırı dışına çıkarılan sosyal donatı alanlarının dahil edilmesinin mümkün olabileceği, T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ İmar ve Bayındırlık Komisyonu Raporu Rapor No: 263 23.06.2021 -5- *Söz konusu planın uygulamasının 3194 sayılı Kanunun 18. maddesi ve bu maddenin uygulama yönetmeliği çerçevesinde yapılacağı, anılan Kanunun 18.maddesinde "...Düzenleme ortaklık paylarının toplamı, üçüncü fıkrada sözü geçen umumi hizmetler için, yeniden ayrılması gereken yerlerin alanları toplamından az olduğu takdirde, eksik kalan miktar, tescil harici alanlardan veya muvafakat alınmak kaydıyla; kamuya ait taşınmazlardan ya da Hazine mülkiyetindeki alanlardan karşılanır. Bu yöntemlerle karşılanamaması hâlinde Belediye veya Valilikçe kamulaştırma yoluyla tamamlanır ..." hükmünün yer aldığı, *Bala Belediyesince sunulan UİP’de alan dağılımının aşağıdaki şekilde olduğu, Kullanım Kararı Alan Büyüklüğü (m2) Oran (%) Ağaçlandırılacak Alan 21738,27 3,54 Park 34219.57 5,57 Resmi Kurum Alanı 4554.42 0,74 Belediye Hizmet Alanı 112100.03 1,82 İlkokul Alanı 4636.93 0,75 Cami 3266.15 0,53 Konut+Ticaret Alanı 4034.39 0,66 Teknik Altyapı 2689.64 0,44 Kültürel Tesis Alanı 281.99 0,05 Sosyal Tesis Alanı 8569.21 1,39 Sağlık Tesisi Alanı 4293.81 0,70 Meskûn Konut Alanı 225458.14 36,69 Gelişme Konut Alanı 107463.33 17,49 Kapalı Spor Alanı 4171.13 0,68 Yol 177981.86 28,96 Toplam 614568.87 100,00 T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ İmar ve Bayındırlık Komisyonu Raporu Rapor No: 263 23.06.2021 -6- Başkanlığımızca yapılan değerlendirmede; -Plan üzerinde "TİCK" (Ticaret+Konut), gösterimde "Ticaret" olarak yer aldığından alan kullanımına farklılığın giderilmesi gerektiği, -Tapuda "Mezarlık" vasıflı olarak tescilli olan mevcut mezarlığın, DOP oranını etkilemeyeceğinden plana dahil edilmesine yönelik itirazın kabulünün uygun olabileceği, -Plan sınırı dışına çıkarılması önerilen sosyal donatı alanlarının 3194 sayılı İmar Kanunun 18.maddesi ve uygulamaya esas tapu kayıtlarına göre DOP'tan karşılanabileceği anlaşıldığından plan sınırları içinde kalmasının uygun olabileceği, -Bu hususların dışında kalan, itirazların kısmen kabul-kısmen reddine ve Bala Belediyesince tespit edilen hususlara ilişkin düzeltmelerin uygun olabileceği, -Ayrıca; 4342 sayılı Mera Kanunun 14.maddesine göre tahsis amacı değiştirilmedikçe mera, yaylak ve kışlaktan bu Kanunda gösterilenden başka şekilde yararlanılamayacağı, ancak arazilerden Köy yerleşim yeri ile uygulama imar plânı veya uygulama plânlarına ilave imar plânlandın hazırlanması vd. bazı durumlarda için ihtiyaç duyulan yerlerin, ilgili müdürlüğün talebi, komisyonun ve defterdarlığın uygun görüşü üzerine, valilikçe tahsis amacı değiştirilebileceği ve söz konusu yerlerin tescillerinin Hazine adına yaptırılacağı, harman yeri, panayır, sıvat ve eyrek yerleri gibi kamu orta mallarının tahsis amacı değişikliğinde bu madde hükümleri uygulanacağı hükümlerinin yer aldığı, Mera Yönetmeliğinin Tahsis Amacının Değiştirilmesine ilişkin 8.maddesinde de; "...Köy yerleşim yerleri yapılması için gerekli bulunan yerlerin tahsis amacı değişikliği taleplerinde, ilgili kamu kurum ve kuruluşları tarafından hazırlanmış olan köy yerleşim planı ve gerekçeli kararı, Valilik Olur’u ile Komisyonca istenecek diğer bilgi ve belgeler. Uygulama imar planı veya uygulama planlarına ilave imar planlarının hazırlanması için gerekli bulunan yerlerin tahsis amacı değişikliği talebinde, 3194 sayılı imar Kanununa göre hazırlanmış olan uygulama imar planları, Belediye Meclis kararları, askı ilan tutanakları, itiraz olmadığına dair tutanak, ilave imar planı ise mevcut planla bağlantısını gösterir pafta ile Komisyonca gerekli görülen diğer bilgi ve belgeler istendiği, İmar planları yeni hazırlanacaksa; söz konusu yer için işaretli kadastro tekniğine uygun harita, Belediye Meclis kararları, ilave imar planı ise mevcut planla bağlantısını gösterir pafta ile Komisyonca istenecek diğer bilgi ve belgelerle başvuru yapılır. Tahsis amacı uygun görüldüğü takdirde, yirmi yıllık ot geliri yatırıldıktan sonra ilgili müdürlüğe yeni imar planı hazırlanması için iki yıl süre verilir. Ancak süre sonunda imar planları hazırlanarak gönderilmezse tahsis amacı değişikliği işlemi iptal edilir, imar planları tahsis amacı değişikliğine uygun olarak kesinleşmiş ise Hazine adına tescil işlemi gerçekleştirilir..." hükümlerinin yer aldığı, T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ İmar ve Bayındırlık Komisyonu Raporu Rapor No: 263 23.06.2021 -7- Söz konusu plan onayı sonrası tescil edilen (2019, 2020 yılları) alanların (mera, sulakiye) plan onama sınırı dışına çıkarılabileceği gibi, aynı zamanda bu alanların onama dışı bırakılmasının plan bütünlüğü, planın itiraz değerlendirme aşamasında olması, mevzuat gereği itirazların karara bağlanma gerekliliği, 2017 yılında UİP’in onayından sonra tescil edilmiş olması ve yukarıda anılan mevzuat hükümleri göz önüne alındığında plan üzerine "Mera, Sulakiye vb. 4342 sayılı Kanuna tabi alanlar için vasıf değişikliği yapılamadan uygulama yapılamaz" şeklinde plan notu eklenebileceği, hususları değerlendirilmekle birlikte karar merciinin Belediye Meclisimiz olduğu görüş ve kanaatine varıldığı, Hususları tespit edilmiş olup, Bala İlçesi Beynam Mahallesi Köyiçi 1.Etap 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planına yapılan itirazlar ve düzenlemelere dair; MADDE 64 Plan üzerindeki “TİCK” (Ticaret+Konut) kullanımına göre gösterimde düzeltilmesi, tapuda “mezarlık” vasıflı olarak tescilli olan mevcut mezarlığın, DOP oranı etkilemeyeceğinden plana dahil edilmesine yönelik itirazın kabulü, plan sınırı dışına çıkarılan sosyal donatı alanlarının 3194 sayılı İmar Kanununun 18.maddesi ve uygulamaya esas tapu kayıtlarına göre DOP’tan karşılanabileceği anlaşıldığından plan sınırları içinde kalması, 4342 sayılı Mera Kanununa tabi alanların plan onama sınırı dışına çıkartılması, Bala Belediyesince tespit edilen hususlara ilişkin düzeltmelerin yapılması ve bunun dışında itirazların kısmen kabul – kısmen reddine dair İlçe Belediye Meclis kararının “onayı” komisyonumuzca oybirliği ile uygun görülmüştür. Raporumuz Büyükşehir Belediye Meclisinin onayına arz olunur. Mehmet Emin AYAZ Gürkan DEMİRKESEN Atila ÇELİK İmar ve Bayındırlık Komisyonu Başkanı Başkan V. Üye Yaşar NESLİHANOĞLUYasin YÜKSEL Ümmügülsüm ÜMÜTLÜ Üye Üye Üye Gökhan ARICI Müslüm TEKİN Fikret KARADAVUT ÜyeÜye Üye