3. Hukuk Dairesi 2021/3599 E. , 2022/1093 K. MAHKEMESİ : İZMİR BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 6. HUKUK DAİRESİ Taraflar arasında ilk derece mahkemesinde görülen kira bedelinin uyarlanması davasının kabulüne dair verilen karar hakkında bölge adliye mahkemesi tarafından yapılan istinaf incelemesi sonucunda; davalı tarafın istinaf başvurusunun esastan reddine yönelik olarak verilen karar, davalı vekili tarafından duruşmalı olarak temyiz edilmekle; duruşma günü olarak belirlenen 27/01/20…
**3. Hukuk Dairesi 2021/3599 E. , 2022/1093 K.** **"İçtihat Metni"** MAHKEMESİ : İZMİR BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 6. HUKUK DAİRESİ Taraflar arasında ilk derece mahkemesinde görülen kira bedelinin uyarlanması davasının kabulüne dair verilen karar hakkında bölge adliye mahkemesi tarafından yapılan istinaf incelemesi sonucunda; davalı tarafın istinaf başvurusunun esastan reddine yönelik olarak verilen karar, davalı vekili tarafından duruşmalı olarak temyiz edilmekle; duruşma günü olarak belirlenen 27/01/2022 tarihinde davalı vekili Av. ... ile davacı şirket temsilcisi ... ve şirket vekili Av. ... geldiler. Açık duruşmaya başlandı ve hazır bulunanların sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin daha derinlemesine incelenmesi ve bu konuda bir araştırma yapılması gerektiği heyetçe zorunlu görüldüğünden, Yargıtay Kanunu'nun 24/1 ve Yargıtay İç Yönetmeliği'nin 21/3 maddeleri uyarınca görüşmenin bırakıldığı 15/02/2022 tarihinde dosyadaki bütün kağıtlar okunarak, Tetkik Hakiminin açıklamaları dinlenip, gereği düşünüldü: Y A R G I T A Y K A R A R I Davacı, davalının açtığı jeotermal sahasının ... enerjisi üretilmek üzere kiralanması konulu ihaleyi kazandığını, 06/04/2016 tarihinde taraflar arasında sözleşme düzenlendiğini, ilk yıl sabit kira bedelinin ödendiğini, bir yıl boyunca ... üretim tesisinin kurulması için yatırımlarını yaptığını ve hazırlık çalışmalarına başladığını, bu çalışmalar sırasında mecut kuyuların bir kısmını revize ettiğini, bir kısmını ise tamamen yeniden açtığını, kira sözleşmesi ile teslim edilen kuyuların yapılan tetkikler sonucunda kuyu teslim tutanağında belirtilen özelliklere sahip olmadığını, bu nedenle ... üretimlerinin az olacağını, teslim tutanağında belirtilen özelliklere sahip olsalardı kuyulardan elde edilecek toplam ... enerjisi miktarının minimum 7,60 MW iken sahanın veriminin nerdeyse yarı yarıya düştüğünü ve elde edilecek enerji miktarının maksimum 3,80 MW olarak belirlendiğini, sözleşmede ve ihale eklerinde bildirilen niteliğe haiz olmayan kuyular nedeniyle belirlenen miktarda kira bedellerinin ödenmesinin beklenilmesinin dürüstlük kuralına aykırı olduğunu, sözleşmede belirlenen iki tür kira alacağının da kuyulardan elde edilen verimler esas alınarak belirlendiğini, yeni koşullarda ise sıcaklık, derinlik, kuyu sayısı gibi farklılıklar nazara alındığında beklenen verimin alınamayacağının açık olduğunu, önceden tahmini mümkün olmayan ve belirlenemeyen değişken hal ve koşulların edimler arasındaki dengeyi aşırı ve açık biçimde bozduğunu ileri sürerek; kuyuların debi ve sıcaklık ölçümleri yapılarak elde edilecek ... enerjisi miktarlarının tespitini, kira sözleşmesinin değişen koşullara uyarlanmasını, elde edilecek ... enerjisi miktarının yarı yarıya düşmesi nedeniyle dava tarihinden itibaren yıllık sabit kira bedelinin KDV hariç 250.000 USD, satışı yapılan net ... enerjisi üzerinden davalı şirkete ödenecek bedelin KDV hariç 1,45 USD olarak tespitine karar verilmesini talep etmiştir. Davalı; 06/04/2016 tarihli jeotermal sahası kiralama sözleşmesinin ürün kirası niteliğinde olduğunu, bütün bilgi ve belgelerinin sözleşmenin 9.1 maddesi kapsamında davalıya sunulduğunu ancak taahhüt altına girmediğini, kuyuların değil kira sözleşmesinde belirtilen sahanın kiraya verildiğini, kira konusu kuyulardan ibaret olmadığından davacının kuyu teslim tutanağına dayanarak hak iddia etmesinin hukuken mümkün olmadığını, verilerde değişkenlik olsa bile uyarlama davasına konu edilemeyeceğini, jeotermal kaynağın kiralanmasına ilişkin sözleşmenin özelliği itibariyle bir takım riskler barındırdığını, ayrıca iddia edilen kuyulardaki değişkenliğin ispata muhtaç olduğunu, davacının sözleşmede belirlenen iki tür kira alacağının da kuyulardan elde edilen veriler ışığında belirlendiği iddiasının dayanaktan yoksun bulunduğunu, üretime geçildiğinde alınacak olan kira bedelinin ihalede yarışma usulüyle belirlenmiş olup sahanın tümü ile ilgili potansiyel ortaya çıktıktan ve üretime başlandıktan sonra üretime endeksli olarak ödenmesinin düzenlendiğini, üretimle orantılı kira bedeline müdahale edilmesinin taraf iradelerine ve bedelin ihale ile belirlenmesi yönündeki usule aykırı olduğunu, henüz üretime geçilmediği için ödemesi başlanmayan bir kira bedelinin indirilemeyeceğini sabit kira bedelinin ise kiracının risk üstlenerek ödemeyi kabul ettiği bir bedel olup veri değişkenliği ispatlansa bile sahanın tamamı için ödenen bir bedel olduğundan indirime konu edilemeyeceğini, uyarlamanın koşullarının oluşmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir. İlk derece mahkemesince; ihale şartnamesinin devamında yer alan “Seferihisar Jeotermal Sahası” başlıklı dökümanda Seferihisar Jeotermal sahasında kullanılabilir kuyuların temel özellikleri başlıklı tabloda, sahada bulunan kuyuların derinlik, debi, sıcaklık ve üretim şekline ilişkin bilgilere yer verildiği, taraflar arasındaki kira sözleşmesinin bu bilgiler esas alınarak kurulduğunun açık olduğu, keşif tarihlerinde yapılmış olan ölçümlerde kuyuların debi ve sıcaklıkları ile sahanının ... üretim kapasitesinin ihale dökümanlarındaki değerlerin altında kaldığının tespit edildiği, dolayısıyla kiralananın sözleşmenin amacına uygun bir biçimde kullanılmaya ve işletilmeye elverişli bir durumda kiracıya teslim edilmediği, kiraya verenin edimlerini tam ve doğru olarak yerine getirmediğinin anlaşıldığı gerekçesiyle, davanın kabulü ile dava konusu sözleşmede; birinci bedel olan yıllık sabit kira bedelinin 250.000 USD, ikinci bedel olan üretime bağlı kira bedelinin kilovatsaat başına 1,45 Cent olarak uyarlanmasına karar verilmiştir. İlk derece mahkemesinin kararına karşı, davalı tarafından istinaf yoluna başvurulmuştur. Bölge adliye mahkemesince; ihalenin, davalının hazırladığı bilgi ve dökümanlarla yapıldığı, aksine araştırma için ihale sürecinde yeterli zaman imkan bulunmadığı, TBK'nın 360. maddesi uyarınca kiraya verenin kiralananı sözleşmenin amacına uygun biçimde kulanmaya ve işletilmeye elverişli durumda kiracıya teslim etmek ve sözleşme süresince de bu şekilde bulundurmak zorunda olduğu, teslim edilen kuyulardaki kapasite ve taahhüdün %50 'nin altında olduğunun tesbit edildiği, bu duruma ilişkin sözleşmede bir kararlaştırma olmadığının anlaşıldığı, işletme ruhsatındaki kuyulara ait verilerin yapılan incelemede mevcut olmadığı, niteliklerinin daha düşük olduğu, bu durumda üretimi esaslı oranda etkileyeceğinin tesbit edildiği, üretimdeki düşüş nedeniyle kiracının gelirinde azalma olacağından sabit ücretinin de uyarlanması gerektiği, zira kuyuların niteliği ve kapasitesi esas alınarak sabit ücretin belirlendiğini, kuyuların tamamen açılması ve ileride debi ve sıcaklılık farklılıklarından dolayı üretimin artmasının mümkün olduğu, böyle bir durumda da kiraya veren tarafından uyarlama davasının her zaman açılabileceği, dava açılış tarihine göre kuyulardaki sözleşmede belirtilen debi ve sıcaklılık durumları ile sözleşme yapıldıktan sonra farklılıklar olup üretimde düşüş olduğundan, kira sözleşmesinin uyarlanmasına ilişkin mahkeme kararının doğru olduğu gerekçesiyle, davalının istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karar, davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir. 1)Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı bilgi ve belgelere, özellikle temyiz olunan bölge adliye mahkemesi kararında yazılı gerekçelere göre davalının aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazlarının reddi gerekir. 2) 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunun (TBK) 360. maddesinin ifadesi ile ürün kirasında kiraya veren; birlikte kiralanmış taşınır şeyler varsa bunlar da içinde olmak üzere, kiralananı, sözleşmenin amacına uygun biçimde kullanılmaya ve işletilmeye elverişli bir durumda kiracıya teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür . Kiraya veren bu borcu sadece fiili bir teslim ile ifa etmiş olmaz. Kiracı kiralananı hangi maksat için kiralamış ise kiraya veren o maksada elverişli bir tarzda teslim ve kiralama süresince bulundurmakla mükelleftir. Yine TBK' nın 358. maddesi yollamasıyla ürün kiralarında da uygulanan aynı kanunun 305. maddesine göre; kiralananın önemli ayıplarla teslimi halinde kiracı, borçlunun temerrüdüne veya kiraya verenin kiralananın sonradan ayıplı hale gelmesinden doğan sorumluluğuna başvurabilir. Kiralanan sonradan ayıplı duruma gelirse kiracı, kiraya verenden ayıpların giderilmesini veya kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını ya da zararının giderilmesini isteyebilir. Önemli ayıp durumunda kiracının sözleşmeyi fesih hakkı saklıdır. Ürün kiralarında TBK m. 358 yollamasıyla aynı kanunun 307. maddesine göre; kiracı, kiralananın kullanımını etkileyen ayıpların varlığı halinde, bu ayıpların kiraya veren tarafından öğrenilmesinden ayıbın giderilmesine kadar geçen süre için, kira bedelinden ayıpla orantılı indirim isteyebilir. Ayrıca aynı Kanun'un 308. maddesine göre de; kiraya veren, kusuru olmadığını ispat etmedikçe, kiralananın ayıplı olmasından doğan zararları kiracıya ödemekle yükümlüdür. Her ne kadar davacı davasında uyarlama talebinde bulunduğunu bildirmiş ise de HMK'nın 33. maddesine göre; vakıaları bildirmek taraflara, hukuki niteleme hakime ait olduğuna göre eldeki dava ürün kirasına konu olan kiralanandaki ayıp nedeniyle kira bedelinin indirilmesi istemine ilişkindir. Taraflar arasında 06/04/2016 başlangıç ve 11/08/2036 sona erme tarihli ürün kira sözleşmesinin konusu, işletme ruhsatına sahip, jeotermal sahada, koordinatları sözleşmede belirtilen alanın, jeotermal kaynağa dayalı elektirk enerjisi üretmek amacıyla kiraya verilmesidir. Sözleşmede yıllık sabit kira bedeli 500.000 USD olarak belirlenmiş, bunun yanında üretime bağlı ikinci bir kira bedeli kararlaştırılmış ve satışı yapılan net ... enerjisi için 2,90 USD cent/kWh kira bedeli ödeneceği düzenlenmiştir. Kira sözleşmesinde kiralananın, davalı adına ruhsatlı sahanın bır kısmı olduğu belirtilmiş, kiralanan kaynak alanı içerisinde yer alan CM-3, CM-4, CM-5, CM-6, G3-A ve G17-A kuyularının mevcut halleri ile kiracının kullanıma verileceği düzenlenmiştir. Kira sözleşmesinde ve şartnamede kuyuların niteliğine ilişkin bir ayrıntı bulunmamakta ise de işletme ruhsatında ve şartnamenin ekinde yer alan teknik raporda kuyulara ait teknik bilgilere yer verilmiş, 06/04/2016 tarihli yer teslim tutanağında da aynı şekilde derinlik, sıcaklık, debi bilgileri yer almıştır. Jeotermal kaynağa dayalı ... enerjisi üretmek amacıyla ürün kira sözleşmesi düzenlenmiş olup teslim tutanağında yer verilen kuyuların teknik özelliklerine göre 8,07 MWe ... enerjisi üretilebilecekken keşif tarihinde kuyularda tespit edilen değerlere göre 3,50 MWe ... enerjisi üretilebileceği hükme esas alınan bilirkişi raporunda belirlenmiştir. Kiralanan sahada yer alan kuyuların teknik değerlerinde bir takım farklılıklar olması kiralananın niteliği gereği göz önünde bulundurulması gereken bir husus ise de, bilirkişi raporunda tespit edilen değerler arasında büyük fark bulunmakta olup bu durumda kiralananın ayıplı olduğunun kabulü gerekmektedir. Bu nedenle ilk derece mahkemesince kira sözleşmesinde birinci bedel olarak kararlaştırılan sabit kira bedelinin bu ayıp hali devam ettiği sürece ayıpla orantılı olarak indirilmesinde bir usulsüzlük bulunmamaktadır. Ancak, kira sözleşmesinde ikinci bedel olarak kararlaştırılan üretime bağlı olan kira bedeli, davacının üreteceği enerji miktarına göre sözleşmede kararlaştırılan bedel üzerinden ödenecek olup kiralanandaki enerji üretimini etkileyen ayıp hali bu kira bedelinin indirilmesini gerektirmemektedir. Bu nedenle sözleşmede 2,90 USD cent/kWh olarak belirlenen üretime bağlı kira bedelinin indirilmesi talebinin reddi gerekirken bu bedel yönünden de indirim kararı verilmiş olması doğru görülmemiş bozmayı gerektirmiştir. Kabule göre de; davacı, dava tarihinden geçerli olmak üzere kira bedelinde indirim talebinde bulunmuş olduğundan dava tarihinden geçerli olmak üzere ayıbın giderilmesine kadar geçen süre için kira bedelinin indirimli olarak tespitine karar verilmesi gerekirken, infazda tereddüt yaratacak şekilde, belirlenen kira bedelinin hangi tarihten itibaren ne zamana kadar geçerli olacağının belirtilmemesi doğru olmadığı gibi, kira sözleşmesinin 8. maddesinde sözleşmede belirtilen sabit ve üretime bağlı kira bedelleri net olup KDV, Stopaj ve benzeri tüm vergi yükümlülklerinin kiracıya ait olduğunun düzenlendiği göz önünde bulundurularak tespit edilen kira bedelinin net kira bedeli olduğunun belirtilmemesi de doğru değildir. İlk derece mahkemesi kararının, yukarıda açıklanan nedenlerle bozulmasına karar verilmiş olduğundan, HMK'nın 373/1 maddesi uyarınca, işbu karara karşı yapılan istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin bölge adliye mahkemesi kararının da kaldırılmasına karar verilmiştir. SONUÇ : Yukarıda birinci bentte açıklanan nedenlerle davalının sair temyiz itirazlarının reddine, ikinci bentte açıklanan nedenlerle 6100 sayılı HMK'nın 373/1 maddesi uyarınca temyiz olunan bölge adliye mahkemesi kararının KALDIRILMASINA, aynı Kanun'un 371. maddesi uyarınca ilk derece mahkemesi kararının davalı yararına BOZULMASINA, 3.815 TL Yargıtay duruşması vekalet ücretinin yekdiğerinden alınıp yekdiğerine verilmesine, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, dosyanın ilk derece mahkemesine, kararın bir örneğinin de bölge adliye mahkemesine gönderilmesine, 15/02/2022 tarihinde oy birliği ile karar verildi.