Çubuk İlçesi Yıldırım Beyazıt Mahallesi 1.kısım 1/1000 ölçekli Revizyon imar planı teklifine ilişkin İmar ve Bayındırlık Komisyonu Raporu oylanarak oybirliğiyle kabul edildi.
T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ Karar No:761 11.08.2020 K A R A R Çubuk İlçesi Yıldırım Beyazıt Mahallesi 1.kısım 1/1000 ölçekli Revizyon imar planı (4.6 plan notu) plan notu ilavesine ilişkin İmar ve Bayındırlık Komisyonunun 17.07.2020 gün ve 26 sayılı raporu Büyükşehir Belediye Meclisinin 11.08.2020 tarihli toplantısında okundu. Konu üzerinde yapılan incelemeler neticesinde; Çubuk Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğünün 02.01.2020 gün ve E.49421 sayılı yazısı eki Çubuk Belediye Meclisinin 04.12.2019 gün ve 2019/213 sayılı kararı ile UİP-129,77 plan işlem numaralı "Çubuk İlçesi Yıldırım Beyazıt Mahallesi I. Kısım 1/1000 ölçekli Revizyon İmar Planı (4.6 plan notu) Plan Notu İlavesi"ne ait plan değişikliği 5216 sayılı Kanunun 14. Maddesine istinaden İmar ve Şehircilik Dairesi Başkanlığına sunulduğu, İlçe Belediyesi Meclis kararı ve plan açıklama raporu üzerinden yapılan incelemede; Mustafa AYDOS'un Yıldırım Beyazıt Mahallesi 1452 ada 3 nolu parsel hakkında ilçe belediyesine talep dilekçesi dikkate alınarak plan notu değişikliğine gidildiği, 1452 ada 3 parsel nolu taşınmaz ve çevresinin; Çubuk Belediye Meclisinin 03.04.2015 tarih ve 108 sayılı kararı ile uygun görülerek, Büyükşehir Belediye Meclisinin 14.07.2015 tarih ve 1437 sayılı kararı ile onaylanan "Çubuk Merkez Yedi Mahalle 2. Genel Etabına (Yıldırım Beyazıt Mahallesi 1. Kısım) ait 1/1000 ölçekli Revizyon İmar Planı" kaldığı, Plan değişiklik talebine konu bölgeye ait mevcut imar plan notlarının (4.6) numaralı maddesinde, "Büyüklüğü 5000 m2 ve daha büyük ada ve parsel bazı uygulamalarda inşaat alanı imar planında belirtilen inşaat alanı katsayısı değerinin, -Büyüklüğü 5.000m2'den 7.500 m2’ye kadar olan parsellerde, %10 fazlası, -7.500m2'den 10.000m2'ye kadar olan parsellerde, %15 fazlası, -10.000m2'den büyük parsellerde %20 fazlası ile verilebilir." denildiği, Diğer mahallelere ait imar planlarında da olduğu gibi, bu bölgeye ait 1/1000 ölçekli uygulama imar planına da; -"10.000m2'den büyük parsellerde veya hiçbir m2 koşuluna bağlı kalmaksızın ada bazı (tek ada tek parsel) uygulamalarında, %20 fazlası ile verilebilir. -"TASK/KAKS oranı belirtilen, yüzölçümü 2500m2 ve üzerinde olan veya ada bazında (tek ada tek parsel) uygulama yapılacak parsellerde en fazla 10 kata kadar izin verilebilir." plan notlarının ilave edilmesi şeklinde ilçe meclis kararı alındığı, Plan değişikliği ile; -Etrafı yol ve/veya park ile çevrili konut alanı kullanımlı adalarda yüzölçümlerine bakılmaksızın, parselasyon planı veya tevhid sonucu oluşan ve bitişiğinde başka bir parsel bulunmayan tek parsellerin, mevcut KAKS veya emsal değerlerinin 0.20 artırılmasının istendiği, T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ Karar No:761 11.08.2020 -2- -Aynı şekildeki bahse konu revizyon imar planında yapı nizamı, kat adedi, TAKS/KAKS değeri bir önceki (2004 yılı onaylı) imar planı koşullan korunan tek ada tek parsel veya ada kapsamında en az 2500 m2 yüzölçümlü parsellerde kat alanları toplam inşaat alanları (KAKS veya Emsal) korunmak şartıyla yüksekliği en çok 10 kata kadar yapı inşa edilmesinin amaçlandığı, ilçe belediye meclis kararında da ifade edildiği, -Çubuk Belediye Meclisinin 05.06.2018 tarih ve 119 sayılı kararı ile uygun görülen aynı içerikteki plan değişiklik teklifinin, Ankara Büyükşehir Belediye Meclisinin 13.09.2019 tarih ve 1163 sayılı kararı ile reddedildiği. Plan değişiklik teklifinin uygun görülmesi halinde; -7221 sayılı Yasa ile değişik 3194 sayılı İmar Kanunun Ek 8. Maddesindeki "Parsel bazında; nüfusu, yapı yoğunluğunu, kat adedini, bina yüksekliğini arttıran imar planı değişiklikler yapılamaz." hükmü nedeniyle teklif edilen plan notlarında yer alan "yüzölçümü 2500 m2 ve üzerinde olan veya" kısmının çıkartılması - Kat yüksekliklerinin belirlenmesinde bina cepheleri arasındaki asgari uzaklık mesafelerini dikkate alan, Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliğinin 26. Maddesinin 5/b ve 5/c maddelerine göre uygulama yapılacağına dair plan notlarına ilave hüküm oluşturulması, - Ayrıca; 7221 sayılı Kanunla değişik 3194 sayılı İmar Kanunun Ek 8. Maddesinde "Bin metrekareden az olmamak kaydıyla oluşmuş adalarda; ada bazında nüfusu, yapı yoğunluğunu, kat adedini, bina yüksekliğini arttıran veya fonksiyon değişikliği getiren plan değişikliklerinde ihtiyaç duyulan kültürel tesis, sosyal ve teknik altyapı kullanımları; adanın merkezine en fazla 500 metre yarı çaplı alanda karşılanmak zorundadır....imar planı değişikliği ile taşınmazda meydana gelecek değer artışının tespiti 6362 sayılı Kanuna göre yetkilendirilmiş lisanslı en az iki gayrimenkul değerleme kuruluşu tarafından plan değişikliği açıklama raporunda belirtilen nıer'i plan koşullarındaki değer tespiti ile birlikte değişiklik sonrası değer tespiti yapılmak suretiyle belirlenen ortalama yeni değerden az olmamak üzere, idarece oluşturulan kıymet takdir komisyonu tarafından belirlenir. Değer artış payı, en geç taşınmazın ilk satışında veya ruhsat aşamasında taşınmaz maliklerince ödenir. Kıymet takdir komisyonunca belirlenen değer artış payı, ödeme tarihinde her takvim yılı için, bir önceki yıla ilişkin olarak 213 sayılı Kanunun mükerrer 298 inci maddesi uyarınca tespit ve ilân edilen yeniden değerleme oranında takvim yılı başından geçerli olmak üzere arttırılarak uygulanır. Taşınmazın değer artışına tabi olduğu tapu kütüğüne şerh edilir. Emsal, inşaat alanı, yapı yüksekliği ve kullanım amacı değiştirilmemek kaydıyla yapılacak ruhsat tadilatları hariç, değer artış payı ödenmeden yapı ruhsatı düzenlenemez..." hükümlerine yer verildiği, plan değişiklik teklifinin onaylanması durumunda, parselin büyüklüğü ya da parselin ada bazında tek parsel olması durumlarına göre ilave inşaat alanı artışı oluşabileceği, ancak plan onayından sonraki süreçte farklı bir idari işlem tesisi ile (imar uygulaması, parsellerin tevhidi) parsel büyüklükleri ve ada bazında tek parsel gibi parsel formları şekil alacağından, hangi parsellerin anılan plan notları ile ilave inşaat artışı ve dolayısıyla değer artışına konu olup olmadığının imar planı onay sürecinde de tespit edilemeyeceği, dolayısıyla da hangi adanın 500 metre yarıçaplı çevresinde ihtiyaç duyulan kültürel tesis, sosyal ve teknik altyapı kullanımlarının ayrılacağı ve hangi parsellerin tapu kütüğüne değer artışına tabi olduğu yönünde şerh konulacağının da tespitinin bu aşamada yapılamadığı, T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ Karar No:761 11.08.2020 -3- - 3194 sayılı İmar Kanunun Ek 8. Maddesinin son paragrafında ise "...Bu maddenin uygulanmasına ilişkin usul ve esaslar Bakanlıkça belirlenir." hükmünün yer aldığı, ancak bu maddenin uygulamasına ilişkin usul ve esasların Bakanlıkça henüz belirlenmediği, hususları tespit edilmiş olup, konunun bu çerçevede değerlendirilmesi gerektiği görüş ve kanaatine varıldığı, Hususları tespit edilmiş olup, Çubuk Belediye Meclisinin 2019/213 sayılı kararı ile uygun görülen 1/1000 ölçekli UİP değişiklik teklifinin 7221 sayılı kanun kapsamında “reddi”ne ilişkin İmar ve Bayındırlık Komisyonu Raporu oylanarak oybirliği ile kabul edildi. Fatih ÜNAL Meclis 1. Başkan V. Mehmet Kürşad KOÇAK Divan Katibi Harun ÖZTÜRK Y.Divan Katibi T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ İmar ve Bayındırlık Komisyonu Raporu Rapor No: 26 17.07.2020 BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ BAŞKANLIĞINA 20 Çubuk İlçesi Yıldırım Beyazıt Mahallesi 1.kısım 1/1000 ölçekli Revizyon imar planı (4.6 plan notu) plan notu ilavesine ilişkin Büyükşehir Belediye Meclisinin 08.07.2020 tarih ve 174.gündem maddesi olarak komisyonumuza havale edilen dosya incelendi. Komisyonumuzca yapılan incelemeler neticesinde; Çubuk Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğünün 02.01.2020 gün ve E.49421 sayılı yazısı eki Çubuk Belediye Meclisinin 04.12.2019 gün ve 2019/213 sayılı kararı ile UİP-129,77 plan işlem numaralı "Çubuk İlçesi Yıldırım Beyazıt Mahallesi I. Kısım 1/1000 ölçekli Revizyon İmar Planı (4.6 plan notu) Plan Notu İlavesi"ne ait plan değişikliği 5216 sayılı Kanunun 14. Maddesine istinaden İmar ve Şehircilik Dairesi Başkanlığına sunulduğu, İlçe Belediyesi Meclis kararı ve plan açıklama raporu üzerinden yapılan incelemede; Mustafa AYDOS'un Yıldırım Beyazıt Mahallesi 1452 ada 3 nolu parsel hakkında ilçe belediyesine talep dilekçesi dikkate alınarak plan notu değişikliğine gidildiği, 1452 ada 3 parsel nolu taşınmaz ve çevresinin; Çubuk Belediye Meclisinin 03.04.2015 tarih ve 108 sayılı kararı ile uygun görülerek, Büyükşehir Belediye Meclisinin 14.07.2015 tarih ve 1437 sayılı kararı ile onaylanan "Çubuk Merkez Yedi Mahalle 2. Genel Etabına (Yıldırım Beyazıt Mahallesi 1. Kısım) ait 1/1000 ölçekli Revizyon İmar Planı" kaldığı, Plan değişiklik talebine konu bölgeye ait mevcut imar plan notlarının (4.6) numaralı maddesinde, "Büyüklüğü 5000 m2 ve daha büyük ada ve parsel bazı uygulamalarda inşaat alanı imar planında belirtilen inşaat alanı katsayısı değerinin, -Büyüklüğü 5.000m2'den 7.500 m2’ye kadar olan parsellerde, %10 fazlası, -7.500m2'den 10.000m2'ye kadar olan parsellerde, %15 fazlası, -10.000m2'den büyük parsellerde %20 fazlası ile verilebilir." denildiği, Diğer mahallelere ait imar planlarında da olduğu gibi, bu bölgeye ait 1/1000 ölçekli uygulama imar planına da; -"10.000m2'den büyük parsellerde veya hiçbir m2 koşuluna bağlı kalmaksızın ada bazı (tek ada tek parsel) uygulamalarında, %20 fazlası ile verilebilir. -"TASK/KAKS oranı belirtilen, yüzölçümü 2500m2 ve üzerinde olan veya ada bazında (tek ada tek parsel) uygulama yapılacak parsellerde en fazla 10 kata kadar izin verilebilir." plan notlarının ilave edilmesi şeklinde ilçe meclis kararı alındığı, Plan değişikliği ile; -Etrafı yol ve/veya park ile çevrili konut alanı kullanımlı adalarda yüzölçümlerine bakılmaksızın, parselasyon planı veya tevhid sonucu oluşan ve bitişiğinde başka bir parsel bulunmayan tek parsellerin, mevcut KAKS veya emsal değerlerinin 0.20 artırılmasının istendiği, -Aynı şekildeki bahse konu revizyon imar planında yapı nizamı, kat adedi, TAKS/KAKS değeri bir önceki (2004 yılı onaylı) imar planı koşullan korunan tek ada tek parsel veya ada kapsamında en az 2500 m2 yüzölçümlü parsellerde kat alanları toplam inşaat alanları (KAKS veya Emsal) korunmak şartıyla yüksekliği en çok 10 kata kadar yapı inşa edilmesinin amaçlandığı, ilçe belediye meclis kararında da ifade edildiği, T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ İmar ve Bayındırlık Komisyonu Raporu Rapor No: 26 17.07.2020 -2- -Çubuk Belediye Meclisinin 05.06.2018 tarih ve 119 sayılı kararı ile uygun görülen aynı içerikteki plan değişiklik teklifinin, Ankara Büyükşehir Belediye Meclisinin 13.09.2019 tarih ve 1163 sayılı kararı ile reddedildiği. Plan değişiklik teklifinin uygun görülmesi halinde; -7221 sayılı Yasa ile değişik 3194 sayılı İmar Kanunun Ek 8. Maddesindeki "Parsel bazında; nüfusu, yapı yoğunluğunu, kat adedini, bina yüksekliğini arttıran imar planı değişiklikler yapılamaz." hükmü nedeniyle teklif edilen plan notlarında yer alan "yüzölçümü 2500 m2 ve üzerinde olan veya" kısmının çıkartılması - Kat yüksekliklerinin belirlenmesinde bina cepheleri arasındaki asgari uzaklık mesafelerini dikkate alan, Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliğinin 26. Maddesinin 5/b ve 5/c maddelerine göre uygulama yapılacağına dair plan notlarına ilave hüküm oluşturulması, - Ayrıca; 7221 sayılı Kanunla değişik 3194 sayılı İmar Kanunun Ek 8. Maddesinde "Bin metrekareden az olmamak kaydıyla oluşmuş adalarda; ada bazında nüfusu, yapı yoğunluğunu, kat adedini, bina yüksekliğini arttıran veya fonksiyon değişikliği getiren plan değişikliklerinde ihtiyaç duyulan kültürel tesis, sosyal ve teknik altyapı kullanımları; adanın merkezine en fazla 500 metre yarı çaplı alanda karşılanmak zorundadır....imar planı değişikliği ile taşınmazda meydana gelecek değer artışının tespiti 6362 sayılı Kanuna göre yetkilendirilmiş lisanslı en az iki gayrimenkul değerleme kuruluşu tarafından plan değişikliği açıklama raporunda belirtilen nıer'i plan koşullarındaki değer tespiti ile birlikte değişiklik sonrası değer tespiti yapılmak suretiyle belirlenen ortalama yeni değerden az olmamak üzere, idarece oluşturulan kıymet takdir komisyonu tarafından belirlenir. Değer artış payı, en geç taşınmazın ilk satışında veya ruhsat aşamasında taşınmaz maliklerince ödenir. Kıymet takdir komisyonunca belirlenen değer artış payı, ödeme tarihinde her takvim yılı için, bir önceki yıla ilişkin olarak 213 sayılı Kanunun mükerrer 298 inci maddesi uyarınca tespit ve ilân edilen yeniden değerleme oranında takvim yılı başından geçerli olmak üzere arttırılarak uygulanır. Taşınmazın değer artışına tabi olduğu tapu kütüğüne şerh edilir. Emsal, inşaat alanı, yapı yüksekliği ve kullanım amacı değiştirilmemek kaydıyla yapılacak ruhsat tadilatları hariç, değer artış payı ödenmeden yapı ruhsatı düzenlenemez..." hükümlerine yer verildiği, plan değişiklik teklifinin onaylanması durumunda, parselin büyüklüğü ya da parselin ada bazında tek parsel olması durumlarına göre ilave inşaat alanı artışı oluşabileceği, ancak plan onayından sonraki süreçte farklı bir idari işlem tesisi ile (imar uygulaması, parsellerin tevhidi) parsel büyüklükleri ve ada bazında tek parsel gibi parsel formları şekil alacağından, hangi parsellerin anılan plan notları ile ilave inşaat artışı ve dolayısıyla değer artışına konu olup olmadığının imar planı onay sürecinde de tespit edilemeyeceği, dolayısıyla da hangi adanın 500 metre yarıçaplı çevresinde ihtiyaç duyulan kültürel tesis, sosyal ve teknik altyapı kullanımlarının ayrılacağı ve hangi parsellerin tapu kütüğüne değer artışına tabi olduğu yönünde şerh konulacağının da tespitinin bu aşamada yapılamadığı, T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ İmar ve Bayındırlık Komisyonu Raporu Rapor No: 26 17.07.2020 -3- - 3194 sayılı İmar Kanunun Ek 8. Maddesinin son paragrafında ise "...Bu maddenin uygulanmasına ilişkin usul ve esaslar Bakanlıkça belirlenir." hükmünün yer aldığı, ancak bu maddenin uygulamasına ilişkin usul ve esasların Bakanlıkça henüz belirlenmediği, hususları tespit edilmiş olup, konunun bu çerçevede değerlendirilmesi gerektiği görüş ve kanaatine varıldığı, Hususları tespit edilmiş olup, Çubuk Belediye Meclisinin 2019/213 sayılı kararı ile uygun görülen 1/1000 ölçekli UİP değişiklik teklifinin 7221 sayılı kanun kapsamında “reddi” komisyonumuzca oybirliğiyle uygun görülmüştür. Raporumuz Büyükşehir Belediye Meclisinin onayına arz olunur. Mehmet Emin AYAZ Gürkan DEMİRKESEN Kerem ERDEM İmar ve Bayındırlık Komisyonu Başkanı Başkan V. Üye Yaşar NESLİHANOĞLUYasin YÜKSEL Ümmügülsüm ÜMÜTLÜ Üye ÜyeÜye Gökhan ARICI Müslüm TEKİN Fikret KARADAVUT Üye Üye Üye