T.C. İZMİR BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 11. HUKUK DAİRESİ DOSYA NO : 2025/1114 KARAR NO : 2025/1509 T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A B Ö L G E A D L İ Y E M A H K E M E S İ K A R A R I İNCELENEN KARARIN MAHKEMESİ : İZMİR 4. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ TARİHİ : 18/04/2025 NUMARASI : 2022/38 E. 2025/359 K. BİRLEŞEN İZMİR 1. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİNİN 2022/377 ESAS SAYILI DOSYASINDA, DAVANIN KONUSU : Tapu İptali ve Tescil, Tazminat KARAR TARİHİ : 30.10.2025 KARAR YAZIM TARİHİ : 30.10.202…
T.C. İZMİR BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 11. HUKUK DAİRESİ DOSYA NO : 2025/1114 KARAR NO : 2025/1509 T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A B Ö L G E A D L İ Y E M A H K E M E S İ K A R A R I İNCELENEN KARARIN MAHKEMESİ : İZMİR 4. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ TARİHİ : 18/04/2025 NUMARASI : 2022/38 E. 2025/359 K. BİRLEŞEN İZMİR 1. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİNİN 2022/377 ESAS SAYILI DOSYASINDA, DAVANIN KONUSU : Tapu İptali ve Tescil, Tazminat KARAR TARİHİ : 30.10.2025 KARAR YAZIM TARİHİ : 30.10.2025 İzmir 4. Asliye Ticaret Mahkemesinin 18.04.2025 tarih 2022/38 E. 2025/359 K. sayılı kararın Dairemizce incelenmesi birleşen dosya davalıları ..... Şti vekili ve ... tarafından istenmiş ve istinaf dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla, üye ...... tarafından düzenlenen rapor dinlenip ve yine dosya içerisindeki dilekçe, layihalar, duruşma tutanakl arı ve tüm belgeler okunup, incelendi. GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ : DAVA :Asıl davada davacı ... vekili; müvekkili davacının ve ağabeyi ...'in ... Şirketi'nin % 50'şer payla ortakları olduklarını, davalı ...'in 24/06/2010 tarihli genel kurul kararı ile 10 yıl süreyle şirket müdürü olarak seçildiğini, müdürlük yetkisi 24/06/2020 tarihinde sona ermeden 2 gün önce yani 22/06/2020 tarihinde davalı ...'in bu konuda hiçbir yetkisi olmamasına ve genel kurul kararı alınmamasına rağmen... İli,... İlçesi, ...Mah.,... ada, ... parsel numarada tapuda kayıtlı olan 15.629,38 m2 zeytin ağaçlı “tarla” vasıflı taşınmaz ile.... İli,... İlçesi.... .Mah., ... ada,.... parsel numarada tapuda kayıtlı 26.682,01 m2 zeytin ağaçlı tarla vasıflı taşınmazı tapuda son derece düşük satış bedelleri göstererek başkalarına sattığını ya da satmış gibi göstererek tapuda devrettiğini, taşınmazlardan birinin davalı ...'in avukatı ...’a, diğerinin de davalı ...'in oğlu .....'in sahibi olduğu.... ... Şirketi'ne satılmış gibi göründüğünü, Urla İcra Müdürlüğü’nün 2019/725 talimat sayılı dosyasında aldırılan kıymet takdir raporuna taşınmazlardan birinin muhammen bedelinin 6.691.345,00-TL ve diğerinin de 24.951.006,00-TL olduğunu, yani toplamda iki taşınmazın değerinin 31.642.351,00 TL olduğunu, taşınmazlardan birinin 1.950.000,00 TL’ye ve diğerinin de 2.050.000,00 TL’ye olmak üzere toplamda 4.000.000,00 TL’ye satılmış gibi gösterildiğini, yapılan bu görünürdeki satış işleminin hem suç hem de geçersiz bir hukuki işlem olduğunu, yapılan satışın TTK'nın 443/2 maddesi kapsamında değerlendirilip, 388. maddeye göre genel kuruldan yetki alınması gerektiğini, satış bedellerinin son derece düşük gösterilmiş olması nedeniyle müvekkilinin de zarara uğratıldığını, tapuda gösterilen satış bedellerinin doğru olduğu varsayılsa dahi; bu paraların ödendiğine ilişkin herhangi bir belgenin bulunmadığını ve şirket kasasına intikal ettirilmediğini, ortada bir faturanın ve deftere işlenmiş bir hususun bulunmadığını, davalı ... tarafından gerçekleştirilen bu muvazaalı ve geçersiz satış işlemleri sebebiyle müvekkilinin gerçek maddi zararının ve elde etmesi gerekli gelirinin bilirkişi incelemesi sonucu ortaya çıkacağını, şirketin şu an müdürsüz olduğunu, şirket ortakları arasında güven ilişkisinin kalmadığını, ortakların bir araya gelip genel kurul toplantısı yapma ihtimallerinin ortadan kalktığını belirterek, ortaklardan ...'in ..... İli, ..... İlçesi, .... Mah., ... ada, ....parsel numarada kayıtlı 15.629,38 m2 zeytin ağaçlı tarla vasıflı taşınmaz ile .... İli,.... İlçesi, .... Mah., ... ada,.... parsel numarada kayıtlı 26.682,01 m2 zeytin ağaçlı tarla vasıflı taşınmazın tapu kayıtlarının iptal edilerek yeniden ... Şirketi adına tesciline, bu istekleri kabul edilmediği takdirde, bu defa terditli olarak; müvekkilinin zarar-ziyanının ve normal şartlarla satış olsa idi elde etmesi gereken gelirin hesaplanarak 22/06/2020'den itibaren ticari faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline, dava konusu taşınmazlar üzerine devir ve temlikinin önlenmesi için ihtiyati tedbir konmasına, tedbiren dava sonunda da neticeten şirkete dışarıdan bir yönetim kayyımının atanmasına, davalı şirketin feshine ve tasfiyesine, tasfiye sonucunda ortaya çıkacak müvekkiline ait tasfiye payının ticari faiziyle birlikte müvekkiline ödenmesine karar verilmesini istemiştir. Birleşen davada davacı ... vekili; davacı ile dava dışı ...’in dava dışı ...... Şti.’nde yarı yarıya ortak olduklarını, dava dışı ...’in Urla Noterliği’nin 24/06/2010 tarihli ve 05878 yevmiye sayılı onayı ile 24/06/2010 tarihli ve 2010/1 sayılı genel kurul kararı ile 10 yıl süre ile müdür seçildiğini, müvekkili tarafından dava dışı ...’e gönderilen Urla Noterliği’nin 04/04/2014 tarihli ve 3812 yevmiye sayılı ihtarnamesi ile “şahsi ve şirket adına tüm yetkilerden azledildiğinin ve şirket adına iş ve işlemlerde bulunmaması gerektiğinin” bildirildiğini, dava dışı ...’in müdürlük yetkisinin sona ereceği tarih olan 24/06/2020 tarihine 2 gün kala 22/06/2020 tarihinde şirketin tüm taşınmaz malvarlığını muvazaalı olarak devrettiğini, bu devirlerin ...’in avukatı olan ve tüm süreci bilen davalı ...’a ve ...’in oğlu ...’in tek yetkilisi ve tek ortağı olduğu davalı ...... Şti.’ye yapıldığını, bu davranışın şirketi fiilen tasfiyeye tutmak olduğunu, şirket müdürü sıfatıyla genel kurul kararı bulunmaksızın dava konusu taşınmazların davalılara muvazaalı olarak satışı işleminin hem müdürün yetkisizliği hem de muvazaa nedeniyle hükümsüz olduğunu, davalıların taşınmazlar üzerinde çok sayıda haciz ve takyidat olduğunu bilmelerine rağmen satışın gerçekleştiğini belirterek, ....İli,....İlçesi, ....Mah.,... Ada, ... Parsel ve... İli,...İlçesi, ... Mah., ... Ada,... Parselde kayıtlı taşınmazlar hakkında davalılar adına yapılan tescilin muvazaalı olduğunun tespiti ile ve ...’in devir konusunda kendisine genel kurul kararı ile verilmiş bir yetkisinin olmadığı göz önüne alınarak tapu kayıtlarının iptali ve davacının da % 50 ortağı olduğu dava dışı ..... Şti. adına tescilini, tapu iptal ve tescil talebinin kabul görmemesi halinde terditli olarak dava konusu taşınmazların muvazaalı ve yetkisiz devrinden kaynaklı davacının zararına karşılık normal şartlarda satış olsa idi elde etmesi gereken gelirin hesaplanarak 22/06/2020 tarihinden itibaren ticari faizi ile birlikte şimdilik 20.000,00 TL’nin tahsiline karar verilmesini istemiştir. CEVAP :Asıl davada davalı ... vekili; mahkemenin görevsiz olduğunu, tapu iptali ve tescil davalarının taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemelerinde yani Urla Asliye Hukuk Mahkemesi’nde görülmesi gerektiğini, davacının aynı zamanda tefrik edilen İzmir 4. Asliye Ticaret Mahkemesi’nin 2020/300 Esas sayılı dosyasında şirketin haklı sebeple feshini istemiş olması nedeniyle davanın sonuna göre tasfiye süreci yönünden tapu iptali ve tescil davasına ilişkin bu hak yönünden tapu iptali tescil davası yönünden bekletici mesele yapılması gerektiğini, müvekkilinin şirket müdürü olarak atanması kararının ittifakla alındığını, müvekkilinin şirket adına taşınmaz mal almaya ve satmaya yetkili olduğunu, davacı tarafın müvekkilinin dava dışı ...... Şti.’ye dava konusu taşınmazları muvazaalı şekilde devrettiğini ileri sürdüğünü, oysa ki kurumsal iş ilişkisi çerçevesinde borç tasfiye protokolü ve alım satım sözleşmesi dahilinde tasarrufi işlemlerin yapıldığını; davanın basit yargılama usulüne göre yürütülmesinin yerinde olmadığını, dava değerinin belirlenebilir nitelikte olduğunu, .... mahallesindeki ... ada .... parsel numaralı taşınmazın 6.691.345,00 TL rayiç bedelde olduğunu, .....mahallesi.... mevkiindeki .... ada .... parsel numaralı taşınmazın ise 24.951.006,00 TL değerinde olduğunu, böylece dava değerinin 500.000,00 TL’nin üzerinde olduğunu, taşınmazların belirlenmiş değeri üzerinden davacı tarafça eksik harcın tamamlanması gerektiğini, davacı tarafın aynı gerekçelerle Urla Asliye Hukuk Mahkemesi’nde açtığı 2019/351 Esas sayılı tapu iptali ve tescil davasının reddedildiğini belirterek, davanın öncelikle görev, yetki ve husumet yönünden, bu olmadığı takdirde esastan reddine, diğer davanın bekletici mesele yapılmasına, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin karşı taraf üzerinde bırakılmasına karar verilmesini istemiştir. Birleşen davada davalı .....Şti. vekili; davacının dava konusu taşınmazın davalı şirkete satışını 19/10/2011 tarihli mal alım satım protokolünü bizzat imzalayarak ve beyanda bulunarak kabul ettiğini, davacının kendi imzasının yer aldığı satış ve alım sözleşmesi kapsamındaki işlemlerden dolayı şirketin zarara uğradığının iddia etmesinin mümkün olmadığını, davacının şahsi menfaat ve kişisel yarar amacıyla hukuken haksızlığını bilerek bu davayı açtığını, davacının davayı açmakta hukuki yararının olmadığını, davalı şirkete yapılan satış işleminin, dava konusu taşınmazın davalı şirket tarafından inşa edilmesi ve dava dışı .... Şti. tarafından bu inşa bedeli karşılığının ödenmemiş olması nedeniyle gerçekleştiğini, davacı tarafın bu satıştan haberdar olduğunu, şirketin ortaklarının kendi eylemlerinden doğan zararları isteyemeyeceklerini, davacının da kendi imzasının yer aldığı satış sözleşmesi kapsamındaki işlemlerden dolayı şirketin zarara uğradığını iddia etmesinin ve bu yönde hak istemesinin hukuka aykırı olduğunu, dava dışı .....Şti. ile davalı arasında imzalanan borç tasfiyesi protokolü uyarınca taraflar arasında alım ve satım sözleşmesi imzalandığını, bu satım sözleşmesine göre davalı şirketin sözleşme gereği taşınmazları inşa ettiğini ve fakat inşa bedellerini tahsil edemediğini ve bu kapsamda dava konusu taşınmazı tüm haciz ve takyidatları ile birlikte devralacağı konusunda tarafların mutabık kaldığını, taşınmazın, üzerindeki tüm haciz ve vergi masrafları ödenerek devralındığını, bu anlamda ....firmasının tasfiyeye sürüklenmesinin aksine borçlarından arındırıldığını, davalının 01/12/2011 tarihinden taşınmazın devri tarihine kadar dava konusu taşınmazın kiracısı olduğunu, davacının bu döneme kadar bu hususla ilgili herhangi bir itirazının olmadığını, dava dışı ... ile davacı arasında gerçekleşen ihtilaflar nedeniyle davalının hak kaybına uğrama tehlikesi ile karşılaşmasının borcun şahsiliği ilkesi ile bağdaşmadığını, sicil gazetesine verilen ilanla dava dışı ...’in her türlü taşınır ve taşınmaz satışı için yetkili kılındığını, tescile güven ilkesi gereği iyi niyetli üçüncü kişi konumundaki davalının hak kaybına uğramasının dürüstlük kuralına aykırı olduğunu, davacının dava dışı ...’i özel vekaletnameden azlettiğini ancak şirketin yönetimi ve temsiline ilişkin bir azlin söz konusu olmadığını, davacının şirketin ortağı olduğunu ve şirket adına işlem yapma yetkisinin bulunmadığını, davanın şahsi hakka dayandığını ve görevli mahkemenin Asliye Hukuk Mahkemeleri olduğunu belirterek, davanın reddine karar verilmesini istemiştir. Birleşen davada davalı ... ; 2019 yılından bu zamana kadar ..... Şti.’nin avukatlığını ve hukuki danışmanlığını yaptığını, bu hizmete karşılık 20/08/2019 tarihinde, o dönem şirketin tek imza yetkilisi olan diğer davalı ... ile aralarında Avukatlık Hizmet Sözleşmesi düzenlediklerini, aylık 10.000,00 TL’ye anlaştıklarını, olması halinde mahkeme masraflarının ve karşı vekalet ücretleri ile yol masraflarının dahil olmadığını, davaya konu taşınmazların, adına kayıtlı olan da dahil olmak üzere şirketin avukatlığını ifa ettiğinden dolayı bilgisi dahilinde olduğunu, bu iki taşınmazdan adına kayıtlı olan davaya konu taşınmaz üzerinde .....Bankası’nın icra ve hatta icrai satış aşamasına gelmiş ipotek ve haciz rehinlerinin olduğunu bildiğini, kendisine ... tarafından avukatlık ücretinin ödenmediğini, bunun üzerine ...’e teklifte bulunduğunu, bu teklife göre; “taşınmazın adına devredileceğini; şahsının da öncelikle devirden sonra; mesleki marifetlerini kullanarak ....bank dosyası dışında diğer dosyalardaki tüm haciz ve takip işlemlerinin bedelsiz terkinini sağlayacağını, akabinde ....bank ile ödeme anlaşması sağlanıp ipoteğin de terkin edilmesi ile arazinin satışı için tekliflerin .... ile birlikte değerlendirileceğini, daha sonra arazi değerinde satılacağını, bu satıştan kalan para ile şirketin borçlarının ödeneceğini, kalan paradan satış tarihine kadarki Avukatlık Sözleşmesine göre doğan avukatlık hizmet borcunun ödeneceğini, kalan bakiyenin .... şirketi ile şahsı arasında yarı yarıya paylaştırılacağını”, bu şekilde hem taşınmazın icra satışının önüne geçileceğini hem icra satışı ile paranın tamamının bankaya kalmasının önüne geçileceğini, hem taşınmazın değerinde satılacağını hem bu şekilde şirket borçlarının ödeneceğini hem de kendisinin ödenmeyen avukatlık ücretinin de tahsilinin sağlanacağını, şirketin o dönemde ciddi anlamda borçlarının bulunduğunu; avukatlık hizmetinin gereği olarak hem geçmiş hem de taşınmaz ile ilgili işlemlerden doğacak alacağının tahsilinin garanti altına alınması için bu anlaşmanın yapıldığını ve sözleşmenin imzalandığını, şirket aleyhinde bir durumun söz konusu olmadığını, şahsının iyi niyetli 3. kişi sıfatını koruduğunu belirterek, davanın reddine, yargılama giderleri ile vekalet ücretinin davacı üzerinde bırakılmasına karara verilmesini istemiştir. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİ : Mahkemece iddia, savunma, bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamına göre, davacı .... ile davalı ....'in dava dışı ... Şti'de %50'şer paya sahip ortaklar olduğu, ....'in 24/06/2010 tarihli genel kurul kararı ile 10 yıl süreli şirket müdürü olarak seçilmekle birlikte yetkisinin sona ermesinden 2 gün önce .... tarafından adı geçen şirket adına kayıtlı taşınmazlardan .... ili .... ilçesi,.... Mahallesi ... ada ...parselde kayıtlı 15.629,38 m2 lik tarla vasıflı taşınmazın birleşen davalı ....'e 22/06/2020 tarihinde 1.950.000,00 TL bedel karşılığı, aynı yer 2961 ada 26 parsel (eski 500 ada 24 parsel) kayıtlı tarla vasıflı taşınmazın birleşen davalı .... Şti'ye yine 22/06/2020 tarihinden 2.050.000,00 TL bedel karşılığı satılmakla birlikte aynı tarihte tescillerinin de yapıldığı, bilirkişilerce yapılan keşif neticesinde dava ve satış tarihinde ....ada .... parsel sayılı taşınmazın 8.900.000 TL, .... ada.... parsel sayılı taşınmazın ise 19.500.000 TL olarak belirlendiğini yargılama sırasında alınan bilirkişi raporundaki kanaatler çerçevesinde anlaşıldığı, davalı tarafça dayanılan 18/03/2019 tarihli belge tarihi itibariyle .... ada... parsel sayılı taşınmazın 7.921.012,00 TL, .... ada .... parsel sayılı taşınmazın ise 17.355.028,12 TL olarak belirlendiği, yapılan satışın belirlenen değerler karşısında oldukça düşük olduğu, taşınmazlardan birinin ... in avukatı davalı ....'e diğerinin ... in oğlu ...'a (....'un tek ortağı) satıldığı, şirket müdürü vasfındaki ....'e ortaklar kurulu kararı ile birlikte taşınmaz alım satım yetkisi verilmesinin TTK nın 408/2f maddesini bertaraf edemeyeceği, yapılan satışın önemli miktardaki mal varlığı satışı olduğu, genel kurulda taşınmazların satımına yönelik karar alınması gerekirken bu yönde bir karar alınmadığı, satışı gerçekleştirilen taşınmazlar dışında başkaca taşınmazların bulunmadığı, yapılan satışın diğer ortak konumundaki davacı tarafça bilgisi ve rızası dışında yapıldığı, bu durumun davalı ....'in muvazaasını gösterdiği, iyi niyetin varlığından söz edilemeyeceği gibi genel kurulu kararı alınmaksızın yapılan devirler yönünden üçüncü kişilerin dinlenmesine olanak olmadığı, çünkü yapılan tescilin yolsuz tescil mahiyetinde olduğu, gerek 19/10/2021 tarihli alım satım sözleşmesi başlıklı belgede gerekse 19/03/2019 tarihli borç tasfiye protokolü başlıklı belgede konu ... ada ...parsel sayılı taşınmaz yönünden mülkiyet devrini amaçlayan sözleşmelerin resmi şekil şartına uyulmadan yapıldığı, dolayısıyla taşınmaz devrine olanak sağlar nitelikte geçerliliklerinin olmadığı, protokolde taşınmaz değerlerinin yapılan satımın da oldukça üzerinde belirlendiği gibi protokolde belirlenen borç tutarının da üzerinde olduğundan protokol ve sözleşmeye ilişkin davalı iddiasının mahkemece haklı görülmediği, birleşen davalı.... yönünden verilen beyan gözönüne alındığında adı geçen davalı savunmasına itibar edilmediği değerlendirilerek asıl dava yönünden tapu iptal tescile dair .... aleyhine açılan davanın pasif husumet yokluğundan reddine, birleşen dava yönünden ise yolsuz tescil niteliğindeki bu taşınmaz devirlerine yönelik davacı talebi haklı bulunmakla .... ada.... parsel sayılı taşınmazın davalı .... adına kayıtlı olan tapu kaydının iptali ile .... ada .... parsel sayılı taşınmazın ise davalı ... Şti adına kayıtlı olan tapu kaydının iptali ile dava dışı . ...... Şti adına tapuyu tescillerine yönelik kabul yönünde hüküm kurulduğu görülmüştür. Karara karşı birleşen dosya davalıları .... Şti vekili ve ... tarafından istinaf yoluna başvurulmuştur. İSTİNAF NEDENLERİ : Davalı ..... Şti vekili, Mahkemece genel kurul kararı alınmaksızın satışın gerçekleştiği yönünde yapılan tespitin davacı tarafından imzalanan 19/10/2011 tarihli sözleşme karşısında yerinde olmadığı, davacının yapılan bu satış işleminden haberi olduğu gibi muvafakatinin de bulunduğu, dolayısıyla genel kurul kararı olmaması nedeniyle tapu iptal tescil yönündeki hak iddiasının hakkın kötüye kullanılması olduğu, 19/10/2011 tarihli sözleşme konusunun satıcı konumundaki......Şti ile alıcı konumundaki ...Şti arasında imzalanmakla birlikte şirketlerin tavukçuluk ve tarımsal faaliyetler kapsamında gerçekleştirecekleri mal alım ve satımı ve bu husustaki hak ve yükümlülüklerinin düzenlendiği, sözleşmenin 4. Maddeside sabit aktiflerin tanımı yapılmakla birlikte liste 1'de bulunan sabit aktifler arasından devir edilen ... ada ... parsel (... ada ... parsel) sayılı taşınmazın da olduğu, sözleşmenin imzalanması ile birlikte davalı tarafından banka aracılığı ile makine ve arazi alımı için .... Şti'ne ödemeler yapıldığı sabit olduğundan genel kurul kararı yokluğundan bahsetmenin dürüstlük kuralına uymadığı, bunun yanında söz konusu 19/10/2011 tarihli sözleşmede.... yönünden ....'in oğlu ...'ın şirkete hiçbir dahilliği yoktur. Yapılan satış işlemi bu nedenle gerçek kişilerden bağımsız tüzel kişiliği haiz iki şirketin iradesi ile doğmuştur. Birleşen İzmir 1 ATM nin 2022/377 E (Eski 2020/604 E) sayılı dosyasında 12/01/2021 tarihli duruşmada sözleşmenin ilgili yerdeki imzası gösterilmekle birlikte .... tarafından imza kendisine ait olup olmadığını hatırlayamadığını, beyan ederek sözleşmenin varlığından haberdar olduğunu açıkça gösterdiği, yerel mahkemece taşınmaz satışının resmi şekli tabi olmadan yapıldığı şeklinde değerlendirme yapılmış ise de konu taşınmazlar tapu müdürlüğünce resmi şekilde devri gerçekleşmiştir. Yapılan devirde davacının imzasını haiz sözleşme akabinde resmi yolla yapıldığından ortakların kendi eylemlerinden doğan zararı talep etmeleri yerinde olmayacağı, davacı tarafça ihtarname gönderildiği belirtilmiş ise de Genel Kurul Kararı ile iptal edilecek konuları içeren ihtarname içeriğinin bu sebeple geçerli olmayacağı çünkü müdürlük yetkisinin ancak Genel Kurul Kararı ile iptal edilebileceği bu nedenle ihtarname ile bu hususların bir sonucu varmasının mümkün olmadığı, gibi ihtarnamenin de bulunmadığı Urla 1 ASHM'nin 2019/351 E sayılı dosyasında açılan davada davacının haksız ve hukuka aykırı taleplerinin reddedildiği ancak bekletici mesele yapılmasının gerektiği, taraf şirketler arasında 2011 tarihinde imzalanan sözleşme akabinde satışa kadar hak ve yükümlülüklere uygun olarak dava dışı taşınmazların kiralandığı 2011 yılından itibaren ise üzerine yapılar inşa edildiği ve satışın gerçek bir satış olduğu ve satış bedelinin de ....'a yapıldığı sabit olduğundan, davanın reddine karar verilmesi gerekirken kabul yönünde verilen kararın hukuken doğru olmayacağı, ticaret sicil gazetesine şirketin 10 yıl süre ile temsil edeceği belirlenen davalı ....'in temsil yetkisinin içerisinde menkul ve gayrimenkul mal alıp satmaya yetkili kılındığı, 2011 yılında bu kapsamda imzalanan sözleşme sonrasında da satışa kadar taraflar arasında herhangi bir ihtilaf olmadığı, .... Şti nin ...'a karşı tüm yükümlülükleri yerine getirdiği, 10 yıldır bu taşınmaz üzerinde faaliyetler gerçekleştirmekle birlikte 10 yıldır kiraci bulunduğu, taşınmazı fiilen devraldıktan sonra üzerinde neler inşaa ettirdiği vs. hiçbir husus değerlendirilmeden usul ve yasaya aykırı olarak genel kurul kararı yoktur denilmesinin doğru olmayacağı, yapılan satışın gerçek bir satış olduğunun belirtildiği, Mahkemece satış değerinin taşınmazın gerçek değerinin çok altında yapıldığı değerlendirilmiş ise de alınan bilirkiişi raporu ve borç tasfiye protokolü ile sabit olduğu üzere taşınmazın gerçek bedeli ödenerek devir alındığından mahkeme değerlendirmesinin maddi gerçekliğe aykırı olduğu, Mahkemece bilirkişi raporuna aykırı hüküm kurulduğu, raporda protokolde tasfiye edilen borç miktarı ile arsa değerinin uyumlu hatta ödendiği belirtilen borç miktarının rayiç değerinin önemli bir miktar üzerinde, .... Şti'nin avantajına olabileceği hususu belirtilmesine rağmen muvazaa gerekçesinde bedelin çok düşük gösterildiğine yönelik hüküm kurulmasının yerinde olmadığı, Mahkemece 408. Madde çerçevesinde önemli miktarda malvarlığı satışı ile şirketin tasfiyesi yönündeki hukuki sonucuna önüne geçmek olduğu şeklinde değerlendirme yapılmış ise de ... Şti nin yıllardır çalışmadığı, adeta münfesih durumunda olduğu, ....'un ....'a borcunu ödeyememesi halinde konu taşınmazın cebri icra yoluyla satılacağı ve dava dışı şirketin daha da zarara uğrayacağının görmezden gelindiği, konuya ilişkin Yargıtay 11. HD'nin 2015/3614 E ve 2016/1921 K sayılı ilamının birebir aynı olduğunun belirtildiği, mahkemenin gerekçe olarak gösterdiği hususların teknik olarak yazılı ve somut belgelerle tespit edilemediği, ilk açılan 2020/300 E sayılı dosyanın tasfiye yönünden tefrikine karar verilmekle birlikte şirketin faaliyetlerinin devam etmediğinin bildirildiği, bu nedenle davacının kötü niyetli olduğu, yapılan satışın muvazaalı olmadığı hususları istinaf nedenleri olarak ileri sürmekle kararın kaldırılmasını istemiştir. Davalı ...; Mahkemeye sunulan cevap dilekçesinde ayrıntısı belirtildiği üzere şirket temsilcisi .... ile yapılan anlaşma gereği taşınmazın devrinin yapıldığı, şirketlerin menfaatleri doğrultusunda bu işlerin olduğu, taşınmazdaki ipotek sorununun avukat sıfatı ile tarafınca çözülecek olduğu ve akabinde satış ile birlikte mesai ve hizmet karşılığı mahsup edilmek suretiyle kalanının teslim edileceği, bu takdir yönünden GK kararına gerek olmadığı, .... in bu işlemde yetkili olduğu, yapılan devrin şirket lehine zaruri olduğu, ... ile avukatı sıfatı ile şahsı adına yapılan 7-8 ay öncesine dair anlaşmaya istinaden yapıldığı, gerekçeli kararda satış kelimesi kullandığına yönelik husus doğru olmakla birlikte tapu nezdinde işlemin bu şekilde tesis edildiğinden böyle bir ibare kullanıldığı, herhangi bir bedel alındığından bahsedilmediği, bilirkişilerce incelenmesi gereken hususun şirketin menfaatine bu devrin yapılıp yapılmadığına yönelik olması gerektiği, bu eksiklikle verilen karar yerinde olmayacağını istinaf nedenleri olarak ileri sürmekle kararın kaldırılmasını istemiştir. GEREKÇE : Dava, tapu iptal ve tescil ile olmadığı takdirde zararın tazmini istemine ilişkin olup, ilk derece mahkemesince yukarıda yazılı gerekçeyle asıl davanın pasif husumet yokluğundan reddine, birleşen davanın ise kabulüne karar verilmiştir. Dairemizce HMK'nın 355. maddesi uyarınca istinaf nedenleriyle ve resen kamu düzenine ilişkin sebeplerle sınırlı olarak istinaf incelemesi yapılmıştır. Dava dışı....şirketi ile davalı .... şirketleri arasında imzalandığı ve geçerli olduğu belirtilen 2011 tarihli sözleşme kapsamında ... şirketinin sözleşmesel yükümlülükleri yerine getirmediği ve bu nedenle daha sonra yine adı geçen taraflar arasında imzalandığı belirtilen 19/03/2019 tarihli borç tasfiye protokolü başlıklı belge kapsamında bahse konu taşınmaz devrinin yapıldığı ve bu nedenle de yapılan devrin geçerli bir devir olduğu ve meblağa yönelik muvazaa iddiasının ise yerinde olmadığı hatta bu yönden ileri sürülen istem bakımından kötüniyetli olunduğu belirtilmiş ise de yargılama konusu husus, alacak borç ilişkisi yahut bu kapsamda devir olgusunu da içerir şekildeki borç tasfiyesine yönelik olmadığı gibi sözleşmesel edim yükümlülüklerinin yerine getirilip getirilmediği de değildir. Mahkemece belirtildiği ve Dairemizce de benimsendiği üzere yargılamaya konu husus; taşınmaz devrinin önemli miktardaki şirket varlığı devri olup olmadığı ve bu kapsamda Genel Kurul kararının aranmasının zorunlu olup olmadığı (davacının bildiği yahut bilmediği) hususlarına ilişkindir. Bu nedenle mahkemece belirtilen konu yönünden yargılama yapılması yerinde görülmüştür. Somut uyuşmazlık yönünden Urla ASHM'nin 2019/351 esas sayılı dosyasının bekletici mesele kararı verilmesi gerektiği belirtilmiş olmakla adı geçen dosyanın incelenmesinde; 17/05/2019 tarihinde davacı ... tarafından davalı ... ve ... şirketinin de içinde bulunduğu on üç adet davalı aleyhine ...'e verilen vekaletin kötüye kullanılması suretiyle ....'a ait taşınmazların (aralarında birleşen dosya konusu ... Mah. .../... parselin de olduğu) devrine yönelik tapu iptal ve tescil istemi ile taşınmazların davacı .... adına tescilinin talep edildiği, adı geçen mahkemece davanın reddine karar verildiği anlaşılmakla; bekletici mesele talep edilen dosya tarafları ile birleşen İzmir 1. ATM'nin 2022/377 esas sayılı dosya tarafları farklı olduğu gibi birleşen dosyada lehine tapu iptal tescil istenenin ... şirketi iken Urla ASHM dosyasında lehine tescil isteneninin .... olduğu bunun yanında birleşen dosyanın bahse konu Urla ASHM dosyasından sonra açılıp sebebinin 22/06/2020 tarihli devir olgusuna dayandırıldığından dosya sebeplerinin de farklı olduğu hususları birlikte değerlendirildiğinde birleşen dosya yönünden bekletici mesele yapılmasını gerektirir bir durum olmadığı değerlendirilmiştir. 6102 sayılı TTK'nın anonim şirketler kısmında yer alan 408/2-f madde hükmünde "önemli miktarda şirket varlığının toptan satışı" genel kurula ait devredilemez görev ve yetkiler kapsamındadır. 6102 sayılı TTK'nın limited şirketlerde ortaklar genel kurulunun devredilemez yetkilerinin düzenlendiği 616. maddesinde önemli miktarda varlık satışına ilişkin karar alınması yönünde açık bir düzenleme bulunmadığı gibi; anonim şirketlerin limited şirketlere uygulanacak hükümlerine genel olarak atıf yapılan 6102 sayılı TTK m. 644 hükmünde söz konusu 408/2-f madde hükmüne herhangi bir atıf olmadığı gibi, özel hükümlerde de herhangi bir atıf bulunmamaktadır. Ne var ki, doktrin ve Yargıtay, 6102 sayılı TTK'nın 408/2-f madde hükmünü, kıyas yoluyla limited şirketlere de uygulamaktadır. Bu kapsamda; 6102 sayılı TTK m. 643 hükmünün yollamasıyla limited şirketler hakkında da uygulanacak olan 6102 sayılı TTK m. 538 (mülga 6762 sayılı TTK m. 443) hükmü uyarınca, şirket tasfiye aşamasında bile olsa, tasfiyeye yol açacak ölçüde şirket aktiflerinin toptan satılması şirket genel kuruluna ait mutlak bir yetkidir. Başka bir ifadeyle, 6102 sayılı TTK m. 538/2 madde hükmü uyarınca önemli miktarda aktiflerin toptan satılabilmesi için genel kurulun kararı gereklidir. Ayrıca doktrinde; anonim şirketlerdeki genel kurulun devredilemez yetkisine ilişkin bu düzenlemenin, mülga 6762 sayılı TTK zamanındaki limited şirketlere ilişkin Yargıtay içtihadından kaynaklandığı, buradaki susmanın bilinçli olmadığı ve boşluğun 6102 sayılı TTK'nın 408/2-f madde hükmünün kıyasen limited şirketlere uygulanmasıyla doldurulmasını engelleyen haklı bir neden bulunmadığı ileri sürülmektedir (Bkz. Biçer, Levent / Hamamcıoğlu, Esra: “Anonim Ortaklıklarda Genel Kurulun Devredilemez Yetkileri Kapsamında Önemli Miktarda Şirket Varlığının Toptan Satışı ve Uygulama Alanı (TTK m. 408/2-f)”, Kadir Has Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C. 1, S. 1, Haziran 2013, s. 49). 6102 sayılı TTK'nın 408/2-f maddesinde önemli miktarda şirket varlığının toptan satışı genel kurulun devredilemez yetkileri arasında sayılmakla önemli miktarda varlığın ne anlama geldiği konusunda Kanunda bir açıklama bulunmamaktadır. Ancak Yargıtay "Satılacak malvarlığının, şirketin varlığını sürdürebilmesi için hayati önemi haiz bulunması ve şirketin fiilen tasfiyesine yol açacak ölçüde olması durumunda satış kararı verilmesi hâlinde, söz konusu satışla şirketin dolaylı olarak tasfiyesinin yapılmış olduğu, oysa tasfiye aşamasında dahi aktiflerin toptan satım yetkisinin sadece genel kurulda olduğu" dikkate alınarak davanın kabulü ile satış işleminin yoklukla malul olduğunun tespitine karar verilmesi gerektiğini içtihat etmiştir (Bkz. Yargıtay 11. HD'nin 16/06/2022 tarih ve 2020/8038 E., 2022/4957 K. sayılı; 04/10/2023 tarih ve 2022/3213 E., 2023/5564 K. sayılı kararları). Bu nedenledir ki önemli miktar kavramı her somut olayın özelliğine göre değişmektedir. Somut olaya göre ise; birleşen dosya davalılarına devir edilen konu taşınmazların şirket varlığı açısından önemli olduğu yöndeki mahkeme değerlendirmesine itibar edilmiştir. Bununla birlikte, davalı tarafça devrin davacının da imzasının olduğu 19/10/2011 tarihinde imzalanan sözleşmeye göre yapıldığı ve söz konusu sözleşme ile esasen ortaklar kurulu kararı alındığı belirtilmekle somut uyuşmazlıktaki gibi taşınmaz devirlerine yönelik işlem bakımından genel kurul kararı alınması zorunlu olduğundan bu yönden savunmanın TTK 408/2-f maddesi karşısında korunması mümkün olmadığı gibi ... tarafından taşınmazların devrinden önceki aşamada gerek davalı ....'e gerekse Tapu Müdürlüğü ile Ticaret Sicile gönderilen ihtarnameler ile...'in ... Şirketi'ndeki taşınmazların satımına dair herhangi bir iş ve işlem yapılmamasının bildirildiği gözönüne alındığında ....'ın konu satışa rızasının olmadığının .... tarafından bilindiği kabul edilerek davalı yanca .....'ın taşınmaz satışına 19/10/2011 tarihli sözleşme ile yetki verdiği beyanına itibar edilmesinin de mümkün olmadığı gibi taşınmaz satışına yönelik verilen yetkinin önemli miktarda şirket malvarlığının satışını kapsayamayacağı anlaşılmakla mahkemece yargılama konusu taşınmazların satışından evvel genel kurul kararı alınmasının zorunlu olduğu yönündeki değerlendirmesine de itibar edilmiştir. Yukarıda yapılan açıklamalar kapsamında eldeki dosya incelendiğinde; asıl dosya taraflarının dava dışı ...... Şti'de % 50'şer oranda pay sahibi ortaklar olduğu, davalı ....'in genel kurul kararı ile 24/06/2010 tarihinden itibaren 10 yıl geçerli olacak şekilde adı geçen şirketin müdürü olarak tayin edildiği ve yetkisinin sona ermesinden iki gün evvel şirkete ait .... ili ... ilçesi ... mahallesinde kain ... ada ... parsel sayılı taşınmazı birleşen davalı...'e 1.950.000,00 TL bedelle, aynı yer .... ada .....parsel sayılı taşınmazı da birleşen davalı ......... Şti'ye 2.050.000,00 TL bedel ile sattığı, mahkemece yaptırılan bilirkişi incelemesi ile .../... parseldeki taşınmazın satış tarihindeki değerinin 8.900.000,00 TL,.../.... parseldeki taşınmazın satış tarihindeki değerinin ise 19.500.000,00 TL olduğunun tespit edildiği, davaya konu taşınmaz satışlarına yönelik alının bir genel kurul kararının olmadığı, bunun yanında birleşen davalı ... tarafından taşınmaz devrindeki bedelsizlik olgusunun da kabul edildiği anlaşılmakla mahkemece gerek asıl gerekse birleşen dosya uyuşmazlıklarının tespitine yönelik yapılan değerlendirme ve bu kapsamda yapılan incelemenin yerinde olduğu, 18/03/2019 tarihli protokolde kararlaştırıldığı belirtilen borç/alacak durumunun sebebi belli olmadığı, protokolde belirlenen borç tutarları ve taşınmazın protokol tarihindeki gerçek değerinin birbirleri ile uyumlu olmadığı gibi birleşen davalı şirket tarafından protokolün .... ada .... parseldeki taşınmazlar üzerinde yer alan binaların inşasından kaynaklı olduğu belirtilmekte ise de yapı ruhsatlarının beyanın aksi durumu gösterdiği bununla birlikte söz konusu protokol hükümleri ile mali müşavir bilirkişi vasıtasıyla incelenen mali kayıtlar da örtüşmediği, taşınmazlardan birini devir alan davalı ....'in şirketin vekili olduğu, diğerini devir alan..... ŞTi'nin tek ortağının da davalı ....'in oğlu olduğundan dava konusu talepler bakımından birleşen davalıların muhataplığı yönündeki değerlendirme yanında mahkemece muvazaa ile davalılar yönünden iyiniyet iddiasının dinlenilmesine yer olmadığı yönündeki değerlendirmeler yerinde görülmekle yapılan tescilin yolsuz tescil niteliğinde olduğu, bunun yanında gerek 19/10/2011 tarihli gerekse de 18/03/2019 tarihli sözleşmelerin adi yazılı şekilde düzenlendiklerinden taşınmaz devrine olanak sağlar şekilde geçerliliklerinin olmadığı yönündeki değerlendirmeye de itibar edilerek mahkemece verilen kararda herhangi bir isabetsizlik bulunmadığından birleşen davalılar tarafından yapılan istinaf itirazları haklı görülmemiştir. Bu durumda, istinaf kanun yoluna başvuranların dilekçelerinde yer verdiği itirazların açıklanan gerekçe ışığında yerinde olmamasına, kararda kamu düzenine ilişkin bir aykırılık bulunmamasına, kararının usul ve esas yönünden hukuka uygun olmasına göre, duruşma açılmasına gerek görülmeyerek Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 353/1-b-1 maddesi gereğince istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmesi gerekmiştir. HÜKÜM : Yukarıda açıklanan nedenlerle; 1-Birleşen dosya davalısı.... ve birleşen dosya davalısı ....Şirketi vekilinin istinaf başvurularının Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 353/1-b-1 maddesi uyarınca ayrı ayrı ESASTAN REDDİNE, 2-Birleşen dosya davalısı ....yönünden istinaf karar harcı olan 1.940.004,00-TL'den peşin alınan 485.001,00-TL'nin mahsubu ile bakiye 1.455.003,00-TL harcın davalı ...'dan alınarak hazineye gelir kaydına, 3-Birleşen dosya davalısı .... Şirketi yönünden istinaf karar harcı olan 1.940.004,00 -TL'den peşin alınan 485.001,00-TL'nin mahsubu ile bakiye 1.455.003,00-TL harcın davalı ... . Şirketi'den alınarak hazineye gelir kaydına, 3-İstinaf başvurusu nedeniyle birleşen dosya davalısı .... ve birleşen dosya davalısı ....Şirketi tarafından yapılan giderlerin kendi üzerinde bırakılmasına, Dosya üzerinden yapılan inceleme neticesinde, kararın tebliğinden itibaren iki hafta içinde Yargıtay ilgili Hukuk Dairesinde temyiz yolu açık olmak üzere 30.10.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.