Ayaş İlçesi Yağmurdede ve Ortabereket Mahallelerindeki 182 ada 86 parsel ve çevresinde 1/25000, 1/5000 ve 1/1000 ölçekli imar plan değişikliğine ilişkin İmar ve Bayındırlık Komisyonu Raporu oylanarak oybirliğiyle kabul edildi.
T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ Karar No: 33 09.01.2024 K A R A R Ayaş İlçesi Yağmurdede ve Ortabereket Mahallelerindeki 182 ada 86 parsel ve çevresinde 1/25000, 1/5000 ve 1/1000 ölçekli imar plan değişikliğine ilişkin İmar ve Bayındırlık Komisyonunun 22.12.2023 tarihli ve 515 sayılı Raporu Büyükşehir Belediye Meclisimizin 09.01.2024 tarihli toplantısında okundu. Konu üzerinde yapılan görüşmelerden sonra; Ayaş Belediyesi Fen İşleri Müdürlüğünün 11.09.2023 tarihli ve E.11982 sayılı yazısı ekinde sunulan; Ayaş Belediye Meclisinin 02.08.2023 tarih ve 59 sayılı Kararı ile uygun görülen "Ayaş İlçesi Yağmurdede ve Ortabereket Mah. sınırlarındaki 78 hektarlık alana ilişkin hazırlanan "1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Teklifi" ile öneri niteliğinde "1/5000 Nazım İmar Planı Teklifi" ve "1/25.000 ölçekli Nazım İmar Planı Teklifleri"nin 5216 sayılı Kanun uyarınca bir karara bağlanmak üzere İmar ve Şehircilik Dairesi Başkanlığına sunulduğu, Yapılan incelemede; Teklife Konu Alanın Mülkiyet ve Mevcut İmar Durumunun; Ayaş İlçesi Yağmurdede ve Ortabereket Mahalleleri içerisinde, mülkiyetinin 40 Hektarlık kısmı Ayaş Belediyesine ait olan 60 Hektar yüzölçümlü 182 ada 86 no.lu parsel ve söz konusu parselin kuzeydoğusunda yer alan özel mülkiyete ait 18 hektar yüzölçümlü parsellerden oluşan toplam 78 hektarlık alanı kapsadığı, Teklife konu alan için; 06.01.2021 tarihli ve 2021/08 sayılı Ayaş Belediye Meclisince uygun görülen 1/1000, 1/5000 ölçekli plan teklifleri ve 1/25.000 ölçekli plan değişikliklerinin "tadilen" onayına ilişkin alınan 10.08.2021 tarihli ve 1553 sayılı Ankara Büyükşehir Belediye Meclisi Kararının iptali istemiyle Şehir Plancıları Odası (Ankara Şubesi) ve Mimarlar Odası (Ankara Şubesi) tarafından açılan davalarda Ankara 14. İdare Mahkemesinin 16/09/2022 tarih E:2021/2696 K:2022/1925 ve 31/10/2022 tarih E:2022/875 K:2022/2307 sayılı kararlar ile "dava konusu Ayaş İlçesi Yağmurdede ve Ortabereket Mahalleleri 1/25.000, 1/5.000 ölçekli nazım imar planı ve 1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişikliğinin, bütüncül 1/25.000 ölçekli Başkent Ankara nazım imar planına, planların kademeli birlikteliği açısından uygun olmaması, plan açıklama raporu içinde mevzuatının gerektirdiği tutarlı gerekçelere ve kamu yararı amacına ilişkin bir açıklamaya yer verilmemesi, bilimsel ve teknik bir gerekçeye dayandırılmaması, Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği ekinde yer alan gösterimler ve detay kataloğuna uygun olarak hazırlanmaması, sosyal ve teknik altyapı alan büyüklüklerinin bir bölümünün mevzuatta bu kullanımlar için belirlenen asgari alan büyüklüklerinden daha az alan büyüklüğüne sahip olacak şekilde planlanması nedeniyle ilgili mevzuata, şehircilik ilkelerine, planlama esaslarına ve kamu yararına uygun olmadığı sonucuna ulaşılmış olup Ayaş Belediye Meclisinin 06.01.2021 tarih ve 08 sayılı kararı ile kabul edilen Ayaş İlçesi Yağmurdede ve Ortabereket Mahalleleri 1/25.000 1/5.000 ölçekli nazım imar planı ve 1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişikliğinin kabulüne dair 10.08.2021 tarih ve 1553 sayılı Ankara Büyükşehir Belediye Meclis kararında hukuka uyarlık bulunmamaktadır." gerekçesiyle dava konusu işlemin iptaline karar verdiği, T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ Karar No: 33 09.01.2024 -2- Plan Teklifi ve Açıklama Raporunda; Akropol Planlama Hrt. Müh. İnş. Tur. San. Tic. Ltd. Şti. tarafından hazırlanan imar planı teklifinin Başkanlığımıza iletildiği Ayaş Belediye Başkanlığı Fen İşleri Müdürlüğü'nün 11.09.2023 tarih ve E.11982 sayılı yazısında; İlçe ve il belediye meclislerince onaylı mevcut imar planlarının, Ankara 14. İdare Mahkemesince iptal edildiği, bu doğrultuda bahse konu Nazım ve Uygulama İmar Planlarının yeniden hazırlandığı ve Ayaş Belediye Meclisinin 07.12.2022 tarih ve 67 sayılı Kararı ile uygun görülerek Ankara Büyükşehir Belediye Başkanlığına sunulduğu, ancak Ankara Büyükşehir Belediye Meclisinin 09.05.2023 tarih ve 642 sayılı Kararı ile ilçesine iade kararı alındığı, bu nedenle Ankara Büyükşehir Belediye Meclisinin son kararına istinaden yeniden hazırlanan imar planlarının Ayaş Belediye Meclisinin 02.08.2023 tarih ve 59 sayılı Kararı ile uygun görülerek sunulduğunun belirtildiği, Ankara Büyükşehir Belediye Meclisinin 10.08.2021 tarih ve 1553 sayılı Kararı ile onaylanan ve mahkeme kararı ile iptaline hükmedilen imar planına esas kurum-kuruluş görüşlerinin genel olarak 2018-2019 yıllarına ait olduğu, Ayaş Belediye Meclisinin 07.12.2022/ 67 ve 02.08.2023/59 tarih sayılı Kararları ile uygun görülerek Başkanlığımıza sunulan imar planı tekliflerine ilişkin güncel kurum görüşlerinin alındığına dair dosyasında bir bilgiye rastlanmadığı, ASKİ görüşünün ise dosyasında yer almadığı, Planlama Alanında yaklaşık 39 Hektar "Konut Alanı", 3.3 Hektar "Ekolojik Turizm/Kırsal Turizm" ve 1 Hektar "Ticaret Alanı" önerildiği, Toplam konut inşaat alanının 0.30 emsal hesaba katıldığında yaklaşık 122.000 m2, ortalama parsel büyüklüğü (brüt) 750 m2 olmak üzere toplam yaklaşık Bağımsız Bölüm Sayısının: 515 adet, Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi 2022 yılı Ayaş İlçesi için tanımlı ortalama hane halkı büyüklüğü 2.47 üzerinden yapılan hesaplamalar ile planlama alanı nüfusunun 1272 kişi olarak önerildiği, Planlama alanı için belirlenen 1272 kişilik nüfus için mekânsal planlar yapım yönetmeliği ekinde tanımlı ayrılması gereken donatı alanlarının; İlkokul asgari alanının 5000 m2, Ortaokul asgari alanının 6000 m2 olup planda 5017 m2 "İlkokul Alanı", 6014 m2 "Özel Ortaokul Alanı", 6471 m2 "Özel Lise Alanı" ayrıldığı, Halk Eğitim Merkezi asgari alanının 3000 m2 olup planda "Halk Eğitim Merkezi" alanı ayrılmadığı, Anaokulu için asgari alanın 1500 m2 olup planda toplam 2179 m2 "Anaokulu Alanı" ayrıldığı, Açık ve Yeşil Alanlar asgari alanının 12720 m2 olup planda toplam 189.116 m2 "Park Alanı", 2007 m2 "Açık Spor Tesisi Alanı", 548 m2 "Pasif Yeşil Alan" ayrıldığı, Sağlık Tesisleri Alanı için ayrılması gerekli asgari alanının 1908 m2 olup planda toplam 2111 m2 "Aile Sağlığı Merkezi" alanı ayrıldığı, Sosyal ve Kültürel Tesis Alanı için asgari alanın 954 m2 olup planda toplam 2639 m2 "Sosyal Tesis Alanı" ayrıldığı, İbadet Yeri için asgari alanın 1000 m2 olup planda toplam 2110 m2 ayrıldığı, Teknik Altyapı Tesisleri Alanı için asgari alanın 1272 m2 olup planda 2239 m2 "Teknik Altyapı" ve 503 m2 "Trafo Alanı" ayrıldığı, Planlama alanında seyrek yoğunluklu diye tabir edilen emsali 0.30 Yençok=2 kat olan konut alanlarının yüzölçümünün 388.535 m2 ile toplam alanın % 49.8’ini, Ticaret alanlarının yüzölçümünün 1053 m2 ile toplam alanın %0.14'ünü, Eko Turizm/Kırsal Turizm Alanları yüzölçümünün 32.920 m2 ile toplam alanın %4.22'sini, Yol-Otopark vb. alanların toplam 136.688 m² ile % 17.52’lik alanı oluşturduğu, T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ Karar No: 33 09.01.2024 -3- Teklife konu yaklaşık 78 hektarlık planlama alanında 10 ve 12 metrelik ana ulaşım aksı dışında geriye kalan tüm yolların 7, 8 ve 8.5 metrelik yaya yolu olarak önerildiği, Teklife konu alanın büyük bir kısmının Büyükşehir Belediye Meclisi’nin 16.02.2007 tarih ve 525 sayılı kararı ile onaylanan 1/25.000 ölçekli 2023 Ankara Nazım İmar Planı kapsamında "Tarım Alanı" kullanımına isabet ettiği, çok küçük bir kısmının ise "Rekreasyon Alanı" kullanımına isabet ettiği, ancak Ankara 14. İdare Mahkemesinin 16/09/2022 tarih E:2021/2696 K:2022/1925 ve 31/10/2022 tarih E:2022/875 K:2022/2307 sayılı iptal kararı nedeni ile bölgenin onaylı bir 1/25.000 ölçekli planı olmadığı, 1/25.000 Ölçekli Nazım İmar Planı Teklifinde; 1. Plan değişikliği onama sınırı içindeki kırsal turizm ve konut alanında yapılaşma koşulları, ilgili mevzuat doğrultusunda, alt ölçekli planlarda belirlenecektir. Diğer hususlarda yürürlükteki Ankara İli 1/25.000 ölçekli 2023 Başkent Ankara Nazım İmar Planı hükümleri geçerlidir. Şeklinde 1 adet plan notu öngörüldüğü, 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı Teklifinde; 1. Genel Hükümler 1.1. Bu Plan Ve Plan Notlarında Belirtilmeyen Hususlarda, 3194 Sayılı İmar Kanunu Ve İlgili Yönetmelik Hükümleri Geçerlidir. 1.2. T.C. Ankara Valiliği Çevre Ve Şehircilik İl Müdürlüğü’nce 02/10/2018 Tarihinde Onaylanan İmar Planına Esas Jeolojik-Jeoteknik Etüt Raporu’nun Sonuç Ve Öneriler Kısmındaki Hükümlere Uyulacaktır. 1.3. Yollar, Yeşil Alanlar, Otopark Alanları Gibi Kamunun Kullanımına Açık Alanlar Kamu Eline Geçmeden Parsel Veya Ada Bazında İnşaat Ruhsatı, Teknik Altyapı Alanları (İçme Suyu, Kanal, Vb.) Gerçekleşmeden İskân Edilemez. 1.4. İmar Planına Esas Olarak Alınan, Kurum Ve Kuruluş Görüşlerinde Belirtilen Hususlara Uyulacaktır. 1.5. ASKİ, BEDAŞ, Başkent Doğalgaz Vb. Kurum Ve Kuruluşlar Tarafından Verilen Hizmetler İçin Gerekli Proje Ve Yatırım Maliyetleri Malikler Tarafından Karşılanacaktır. 2. Özel Hükümler 2.1. Konut Alanlarında; Zemin Katı Müştemilat, Garaj, Depo, Sığınak, Otopark, Vb. Olarak Kullanılabilir. 2.2. Eko Turizm/Kırsal Turizm Tesis Alanları; Doğal Yapı Ve Geleneksel Mimari Dokunun Korunması Koşuluyla, Ekolojik Yapı İle Bütünleşik Yaşam Birimleri; Günübirlik Tesisler, Kırsal Turizm Tesislerinin (Köy Yaşam Evleri, Kamp Üniteleri, Bungalov Evler) Yer Alabileceği Alanlardır. 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Teklifinde; 1. Genel Hükümler 1.1. Bu plan ve plan notlarında belirtilmeyen hususlarda, 3194 sayılı İmar Kanunu ve ilgili yönetmelik hükümleri geçerlidir. T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ Karar No: 33 09.01.2024 -4- 1.2. T.C. Ankara Valiliği Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü’nce 02/10/2018 tarihinde onaylanan imar planına esas jeolojik-jeoteknik etüt raporunun sonuç ve öneriler kısmındaki hükümlere uyulacaktır. 1.3. Yollar, yeşil alanlar, otopark alanları gibi kamunun kullanımına açık alanlar kamu eline geçmeden parsel veya ada bazında inşaat ruhsatı, teknik altyapı alanları (içme suyu, kanal, vb.) gerçekleşmeden iskân edilemez. 1.4. 3194 sayılı İmar Kanunun 18. madde uygulaması, plan bütününde yapılacaktır. Plan genelinde yol, park ve yeşil alanlar, ibadet alanı, genel otopark alanı vb. kamu eline geçmeden ve bedelsiz terki̇ yapılmadan ruhsatlandırma yapılamaz. 1.5. İmar Planına esas olarak alınan, kurum ve kuruluş görüşlerinde belirtilen hususlara uyulacaktır. 1.6. Askı̇, BEDAŞ, Başkent Doğalgaz vb. kurum ve kuruluşlar tarafından verilen hizmetler için gerekli̇ proje ve yatırım maliyetleri̇ malikler tarafından karşılanacaktır. 2. Özel Hükümler 2.1. Konut Alanlarında; Zemin Katı Müştemilat, Garaj, Depo, Sığınak, Otopark, Vb. Olarak Kullanılabilir. Bu Alanlarda Minimum İfraz Büyüklüğü 750 m2'dir. 2.2. Ekolojik Turizm/Kırsal Turizm Ve Konut Alanları; Doğal Yapı Ve Geleneksel Mimari Dokunun Korunması Koşuluyla, Ekolojik Yapı İle Bütünleşik Yaşam Birimleri; Günübirlik Tesisler, Kırsal Turizm Tesislerinin (Köy Yaşam Evleri, Kamp Üniteleri, Bungalov Evler) Yer Alabileceği Alanlardır. Bu Alanlarda Yapılaşma Koşulları E=0.15, Yençok=6.50 m’dir. Minimum Parsel Büyüklüğü 1200 m2'dir. Şeklinde plan notları öngörüldüğü, Plan açıklama raporunda; Bahse konu alanda hazırlanan teklif imar planları Kurum görüşleri temelinde, nihai sosyal ve teknik altyapı projeleri ile mevcut halihazır durum da dikkate alınarak imar planlarının kentsel altyapı projelerinin, oluşturulacak bütüncül hatlarla etkin bir şekilde gerçekleştirilmesinin gereklilik olduğu, alanda mevcut potansiyellerin kullanılamaması ve yeterli alan sağlanamadığı için sosyal donatı alanlarının turizm faaliyeti için yetersiz kalmasından dolayı var olan problemler ve gelişme potansiyelleri göz önünde bulundurularak imar planlarının teknik belge durumunun oluşturulmasının yanında, turizm avantajlarının değerlendirilmesine yönelik olarak imar planının yapılması gerekliliğinin imar planı hazırlanmasının gerekçesi olarak belirtildiği, Planların tarımsal yönden verimsiz veya tarım dışı alanlarda hazırlanması gereği, verimli tarım alanları üzerinde oluşabilecek izinsiz yapılaşma baskısını azaltmada, imar planlarını önemli bir araç kıldığı, İmar planlarının bu yönü, tarımsal alanların korunmasının sağlanması amacıyla, kamu yararı niteliği taşıdığı, plan kapsamında alana ilişkin her türlü alt ve üst yapı tesisinin parsel maliklerince karşılanacağının noter vasıtasıyla taahhüt edilmiş olmasının kamunun kaynaklarının verimsiz bir biçimde kullanımının önüne geçtiği için de bir bakıma kamu yararı kapsamında değerlendirilebileceğinin belirtildiği, T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ Karar No: 33 09.01.2024 -5- Başkanlığımızca yapılan değerlendirmede; - Plan teklifinde öngörülen 1272 kişilik nüfus için mekânsal planlar yapım yönetmeliğinde; Halk Eğitim Merkezi asgari alanının 3000 m2 olup planda yer ayrılmadığı, dolayısı ile mekânsal planlar yapım yönetmeliği uyarınca belirlenen asgari Halk Eğitim Merkezi alanının plan teklifinde yer almadığı, - Planlama alanı Asartepe Barajına yaklaşık 300 metre mesafede yer almasına karşın ASKİ kurum görüşünün dosyasında yer almadığı, - Onaylı jeolojik etüt raporuna göre; teklife konu plan onama sınırı içerisinde eğimin %20 den yüksek olduğu bölgelerin yer aldığı, yapılaşma önerilen bazı noktalarda eğimin %50 oranına ulaştığı, bu bölgelerde yapılaşma ve altyapı maliyetleri yüksek olacağından eğimin yüksek olduğu bölgelerin yapılaşma içermeyen kullanımlara ayrılması gerektiğinin değerlendirildiği, - Plan teklifine konu alanın; Orman Genel Müdürlüğü Beypazarı Orman İşletme Müdürlüğü'nün 21.07.2020 tarih ve E.1399926 sayılı yazısında belirtilen orman sınırlarına uygun şekilde revize edildiği, ancak görüş yazısında sınırların revize edilerek 2. kez alınması istenen görüşün dosyasında bulunmadığı, - Teklif plan sınırları içerisinde 182 ada 79 parselde yapıların yer aldığı, yapılardan 19 adedine ait düzenlenen "Yapı Kayıt Belge"lerinin plan teklif dosyasında sunulduğu, - Planlama alanına ulaşımı sağlayan fiili olarak halihazır yol bulunmasına karşın, alanın kuzeyinde yer alan 12m genişliğindeki söz konusu yolun kamuya terki sağlanmış ve devamlılığı bulunan kadastro yolları ile bağlantısının bulunmadığı, - Planlama alanına yönelik 06.01.2021 tarih 08 sayılı Ayaş Belediye Meclis Kararı ile uygun görülen ve 10.08.2021 tarih ve 1553 sayılı Ankara Büyükşehir Belediye Meclis kararı ile tadilen onaylanan 1/1000 ölçekli Uygulama ve 1/5000, 1/25000 ölçekli Nazım İmar Planlarının muhtelif Mahkeme kararları ile iptal edildiği, öneri imar planlarının; anılan Mahkeme iptal kararlarında iptal gerekçesi olarak belirtilen (...ilgili mevzuata, şehircilik ilkelerine, planlama esaslarına ve kamu yararına uygun olmadığı...) hususların göz önünde bulundurulmadığı, Plan Açıklama Raporlarında plan gerekçelerinin detaylı şekilde açıklanmadığı, - Plan tekliflerinin Ayaş Belediye Meclisinin 07.12.2022 tarih ve 67 sayılı kararı ile uygun görülerek Ankara Büyükşehir Belediye Başkanlığına sunulan ve Ankara Büyükşehir Belediye Meclisinin 09.05.2023 tarih ve 642 sayılı Kararı ile ilçesine iade kararı alınan plan teklifleri ile benzer içerikte olduğu değerlendirilmekle birlikte karar merciinin Belediye Meclisi olduğu, Plan tekliflerinin Belediyemiz Meclisince uygun görülmesi halinde ise; - ASKİ görüşü alınmadan ruhsatlandırma yapılamaz şeklinde plan notu ilavesi yapılması gerektiği, T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ Karar No: 33 09.01.2024 -6- - Plan açıklama raporunda her konut parselinde "1 Hane" yapılabilmesine yönelik nüfus hesabı yapıldığı, ancak bu hususa ilişkin plan notlarında düzenleme yer almadığından, her parselde en fazla 1 hane yapılabileceğine yönelik plan notu ilave edilmesi gerektiği, - Öneri plan teklifinde yer alan "Eko Turizm/Kırsal Turizm Alanı" kullanımındaki fonksiyonların hangi oranda yer alacağının plan notlarında belirlenmesi gerektiği, - Plan genelindeki Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) oranının %44.24 olduğu, ancak "Özel Ortaokul" ve "Özel Lise" olarak tanımlı alanların (DOP) payı içerisine dahil edilecek şekilde düzenlenerek kamu eline geçmesi gerektiği, - Ankara Büyükşehir Belediye Meclisinin 10.08.2021 tarih ve 1553 sayılı Kararı onaylanan 1/25000 ölçekli Başkent Ankara Nazım İmar Planı değişikliği mahkeme kararıyla iptal edildiğinden, plansız alanda kalan imar teklifinin değişiklik olarak adlandırılamayacağından 1/25000 ölçekli plan teklifindeki değişiklik ibaresinin paftalardan ve plan açıklama raporlarından çıkartılması gerektiği değerlendirilmekte olup karar merciinin Belediye Meclisi olduğu görüş ve sonucuna varıldığı, Hususları tespit edilmiş olup, Ayaş İlçesi Yağmurdede ve Ortabereket Mahalleleri, 182 Ada 86 parsel ve çevresindeki alana yönelik 1/25.000, 1/5000 ve 1/1000 ölçekli imar planı teklifinin 2023/642 sayılı Büyükşehir Belediye Meclis kararı ile iade edilen teklifle aynı içerikte olması, Mahkeme kararının iptal gerekçeleri doğrultusunda tekrar ele alınması, eksik olan kentsel sosyal teknik altyapı alanlarının bulunması, ASKİ görüşünün bulunmaması, eğimin yüksek olduğu bölgelerin yapılaşma içermeyen kullanımlara ayrılmaması, Orman Genel Müdürlüğü Beypazarı Orman İşletme Müdürlüğünce sınır revizyonu nedeniyle kendilerinden alınması istenen 2. görüşün dosyasında bulunmaması, planlama alanına ulaşımı sağlayan fiili yolun kamuya terkinin sağlanmaması ve devamlılığının bulunmaması nedenleriyle “ilçesine iadesi”ne ilişkin İmar ve Bayındırlık Komisyonu Raporu oylanarak oybirliği ile kabul edildi. Fatih ÜNAL Meclis 1. Başkan V. Naci BAYANLI Divan Katibi Burak KOCA G. Divan Katibi T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ İmar ve Bayındırlık Komisyonu Raporu Rapor No: 515 22.12.2023 BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ BAŞKANLIĞINA Ayaş İlçesi Yağmurdede ve Ortabereket Mahallelerindeki 182 ada 86 parsel ve çevresinde 1/25000, 1/5000 ve 1/1000 ölçekli imar plan değişikliğine ilişkin Büyükşehir Belediye Meclisinin 13.12.2023 tarih ve 5. gündem maddesi olarak komisyonumuza havale edilen dosya incelendi. Komisyonumuzca yapılan incelemeler neticesinde; Ayaş Belediyesi Fen İşleri Müdürlüğünün 11.09.2023 tarihli ve E.11982 sayılı yazısı ekinde sunulan; Ayaş Belediye Meclisinin 02.08.2023 tarih ve 59 sayılı Kararı ile uygun görülen "Ayaş İlçesi Yağmurdede ve Ortabereket Mah. sınırlarındaki 78 hektarlık alana ilişkin hazırlanan "1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Teklifi" ile öneri niteliğinde "1/5000 Nazım İmar Planı Teklifi" ve "1/25.000 ölçekli Nazım İmar Planı Teklifleri"nin 5216 sayılı Kanun uyarınca bir karara bağlanmak üzere İmar ve Şehircilik Dairesi Başkanlığına sunulduğu, Yapılan incelemede; Teklife Konu Alanın Mülkiyet ve Mevcut İmar Durumunun; Ayaş İlçesi Yağmurdede ve Ortabereket Mahalleleri içerisinde, mülkiyetinin 40 Hektarlık kısmı Ayaş Belediyesine ait olan 60 Hektar yüzölçümlü 182 ada 86 no.lu parsel ve söz konusu parselin kuzeydoğusunda yer alan özel mülkiyete ait 18 hektar yüzölçümlü parsellerden oluşan toplam 78 hektarlık alanı kapsadığı, Teklife konu alan için; 06.01.2021 tarihli ve 2021/08 sayılı Ayaş Belediye Meclisince uygun görülen 1/1000, 1/5000 ölçekli plan teklifleri ve 1/25.000 ölçekli plan değişikliklerinin "tadilen" onayına ilişkin alınan 10.08.2021 tarihli ve 1553 sayılı Ankara Büyükşehir Belediye Meclisi Kararının iptali istemiyle Şehir Plancıları Odası (Ankara Şubesi) ve Mimarlar Odası (Ankara Şubesi) tarafından açılan davalarda Ankara 14. İdare Mahkemesinin 16/09/2022 tarih E:2021/2696 K:2022/1925 ve 31/10/2022 tarih E:2022/875 K:2022/2307 sayılı kararlar ile "dava konusu Ayaş İlçesi Yağmurdede ve Ortabereket Mahalleleri 1/25.000, 1/5.000 ölçekli nazım imar planı ve 1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişikliğinin, bütüncül 1/25.000 ölçekli Başkent Ankara nazım imar planına, planların kademeli birlikteliği açısından uygun olmaması, plan açıklama raporu içinde mevzuatının gerektirdiği tutarlı gerekçelere ve kamu yararı amacına ilişkin bir açıklamaya yer verilmemesi, bilimsel ve teknik bir gerekçeye dayandırılmaması, Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği ekinde yer alan gösterimler ve detay kataloğuna uygun olarak hazırlanmaması, sosyal ve teknik altyapı alan büyüklüklerinin bir bölümünün mevzuatta bu kullanımlar için belirlenen asgari alan büyüklüklerinden daha az alan büyüklüğüne sahip olacak şekilde planlanması nedeniyle ilgili mevzuata, şehircilik ilkelerine, planlama esaslarına ve kamu yararına uygun olmadığı sonucuna ulaşılmış olup Ayaş Belediye Meclisinin 06.01.2021 tarih ve 08 sayılı kararı ile kabul edilen Ayaş İlçesi Yağmurdede ve Ortabereket Mahalleleri 1/25.000 1/5.000 ölçekli nazım imar planı ve 1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişikliğinin kabulüne dair 10.08.2021 tarih ve 1553 sayılı Ankara Büyükşehir Belediye Meclis kararında hukuka uyarlık bulunmamaktadır." gerekçesiyle dava konusu işlemin iptaline karar verdiği, T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ İmar ve Bayındırlık Komisyonu Raporu Rapor No: 515 22.12.2023 -2- Plan Teklifi ve Açıklama Raporunda; Akropol Planlama Hrt. Müh. İnş. Tur. San. Tic. Ltd. Şti. tarafından hazırlanan imar planı teklifinin Başkanlığımıza iletildiği Ayaş Belediye Başkanlığı Fen İşleri Müdürlüğü'nün 11.09.2023 tarih ve E.11982 sayılı yazısında; İlçe ve il belediye meclislerince onaylı mevcut imar planlarının, Ankara 14. İdare Mahkemesince iptal edildiği, bu doğrultuda bahse konu Nazım ve Uygulama İmar Planlarının yeniden hazırlandığı ve Ayaş Belediye Meclisinin 07.12.2022 tarih ve 67 sayılı Kararı ile uygun görülerek Ankara Büyükşehir Belediye Başkanlığına sunulduğu, ancak Ankara Büyükşehir Belediye Meclisinin 09.05.2023 tarih ve 642 sayılı Kararı ile ilçesine iade kararı alındığı, bu nedenle Ankara Büyükşehir Belediye Meclisinin son kararına istinaden yeniden hazırlanan imar planlarının Ayaş Belediye Meclisinin 02.08.2023 tarih ve 59 sayılı Kararı ile uygun görülerek sunulduğunun belirtildiği, Ankara Büyükşehir Belediye Meclisinin 10.08.2021 tarih ve 1553 sayılı Kararı ile onaylanan ve mahkeme kararı ile iptaline hükmedilen imar planına esas kurum-kuruluş görüşlerinin genel olarak 2018-2019 yıllarına ait olduğu, Ayaş Belediye Meclisinin 07.12.2022/ 67 ve 02.08.2023/59 tarih sayılı Kararları ile uygun görülerek Başkanlığımıza sunulan imar planı tekliflerine ilişkin güncel kurum görüşlerinin alındığına dair dosyasında bir bilgiye rastlanmadığı, ASKİ görüşünün ise dosyasında yer almadığı, Planlama Alanında yaklaşık 39 Hektar "Konut Alanı", 3.3 Hektar "Ekolojik Turizm/Kırsal Turizm" ve 1 Hektar "Ticaret Alanı" önerildiği, Toplam konut inşaat alanının 0.30 emsal hesaba katıldığında yaklaşık 122.000 m2, ortalama parsel büyüklüğü (brüt) 750 m2 olmak üzere toplam yaklaşık Bağımsız Bölüm Sayısının: 515 adet, Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi 2022 yılı Ayaş İlçesi için tanımlı ortalama hane halkı büyüklüğü 2.47 üzerinden yapılan hesaplamalar ile planlama alanı nüfusunun 1272 kişi olarak önerildiği, Planlama alanı için belirlenen 1272 kişilik nüfus için mekânsal planlar yapım yönetmeliği ekinde tanımlı ayrılması gereken donatı alanlarının; İlkokul asgari alanının 5000 m2, Ortaokul asgari alanının 6000 m2 olup planda 5017 m2 "İlkokul Alanı", 6014 m2 "Özel Ortaokul Alanı", 6471 m2 "Özel Lise Alanı" ayrıldığı, Halk Eğitim Merkezi asgari alanının 3000 m2 olup planda "Halk Eğitim Merkezi" alanı ayrılmadığı, Anaokulu için asgari alanın 1500 m2 olup planda toplam 2179 m2 "Anaokulu Alanı" ayrıldığı, Açık ve Yeşil Alanlar asgari alanının 12720 m2 olup planda toplam 189.116 m2 "Park Alanı", 2007 m2 "Açık Spor Tesisi Alanı", 548 m2 "Pasif Yeşil Alan" ayrıldığı, Sağlık Tesisleri Alanı için ayrılması gerekli asgari alanının 1908 m2 olup planda toplam 2111 m2 "Aile Sağlığı Merkezi" alanı ayrıldığı, Sosyal ve Kültürel Tesis Alanı için asgari alanın 954 m2 olup planda toplam 2639 m2 "Sosyal Tesis Alanı" ayrıldığı, İbadet Yeri için asgari alanın 1000 m2 olup planda toplam 2110 m2 ayrıldığı, Teknik Altyapı Tesisleri Alanı için asgari alanın 1272 m2 olup planda 2239 m2 "Teknik Altyapı" ve 503 m2 "Trafo Alanı" ayrıldığı, Planlama alanında seyrek yoğunluklu diye tabir edilen emsali 0.30 Yençok=2 kat olan konut alanlarının yüzölçümünün 388.535 m2 ile toplam alanın % 49.8’ini, Ticaret alanlarının yüzölçümünün 1053 m2 ile toplam alanın %0.14'ünü, Eko Turizm/Kırsal Turizm Alanları yüzölçümünün 32.920 m2 ile toplam alanın %4.22'sini, Yol-Otopark vb. alanların toplam 136.688 m² ile % 17.52’lik alanı oluşturduğu, T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ İmar ve Bayındırlık Komisyonu Raporu Rapor No: 515 22.12.2023 -3- Teklife konu yaklaşık 78 hektarlık planlama alanında 10 ve 12 metrelik ana ulaşım aksı dışında geriye kalan tüm yolların 7, 8 ve 8.5 metrelik yaya yolu olarak önerildiği, Teklife konu alanın büyük bir kısmının Büyükşehir Belediye Meclisi’nin 16.02.2007 tarih ve 525 sayılı kararı ile onaylanan 1/25.000 ölçekli 2023 Ankara Nazım İmar Planı kapsamında "Tarım Alanı" kullanımına isabet ettiği, çok küçük bir kısmının ise "Rekreasyon Alanı" kullanımına isabet ettiği, ancak Ankara 14. İdare Mahkemesinin 16/09/2022 tarih E:2021/2696 K:2022/1925 ve 31/10/2022 tarih E:2022/875 K:2022/2307 sayılı iptal kararı nedeni ile bölgenin onaylı bir 1/25.000 ölçekli planı olmadığı, 1/25.000 Ölçekli Nazım İmar Planı Teklifinde; 1. Plan değişikliği onama sınırı içindeki kırsal turizm ve konut alanında yapılaşma koşulları, ilgili mevzuat doğrultusunda, alt ölçekli planlarda belirlenecektir. Diğer hususlarda yürürlükteki Ankara İli 1/25.000 ölçekli 2023 Başkent Ankara Nazım İmar Planı hükümleri geçerlidir. Şeklinde 1 adet plan notu öngörüldüğü, 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı Teklifinde; 1. Genel Hükümler 1.1. Bu Plan Ve Plan Notlarında Belirtilmeyen Hususlarda, 3194 Sayılı İmar Kanunu Ve İlgili Yönetmelik Hükümleri Geçerlidir. 1.2. T.C. Ankara Valiliği Çevre Ve Şehircilik İl Müdürlüğü’nce 02/10/2018 Tarihinde Onaylanan İmar Planına Esas Jeolojik-Jeoteknik Etüt Raporu’nun Sonuç Ve Öneriler Kısmındaki Hükümlere Uyulacaktır. 1.3. Yollar, Yeşil Alanlar, Otopark Alanları Gibi Kamunun Kullanımına Açık Alanlar Kamu Eline Geçmeden Parsel Veya Ada Bazında İnşaat Ruhsatı, Teknik Altyapı Alanları (İçme Suyu, Kanal, Vb.) Gerçekleşmeden İskân Edilemez. 1.4. İmar Planına Esas Olarak Alınan, Kurum Ve Kuruluş Görüşlerinde Belirtilen Hususlara Uyulacaktır. 1.5. ASKİ, BEDAŞ, Başkent Doğalgaz Vb. Kurum Ve Kuruluşlar Tarafından Verilen Hizmetler İçin Gerekli Proje Ve Yatırım Maliyetleri Malikler Tarafından Karşılanacaktır. 2. Özel Hükümler 2.1. Konut Alanlarında; Zemin Katı Müştemilat, Garaj, Depo, Sığınak, Otopark, Vb. Olarak Kullanılabilir. 2.2. Eko Turizm/Kırsal Turizm Tesis Alanları; Doğal Yapı Ve Geleneksel Mimari Dokunun Korunması Koşuluyla, Ekolojik Yapı İle Bütünleşik Yaşam Birimleri; Günübirlik Tesisler, Kırsal Turizm Tesislerinin (Köy Yaşam Evleri, Kamp Üniteleri, Bungalov Evler) Yer Alabileceği Alanlardır. 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Teklifinde; 1. Genel Hükümler 1.1. Bu plan ve plan notlarında belirtilmeyen hususlarda, 3194 sayılı İmar Kanunu ve ilgili yönetmelik hükümleri geçerlidir. T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ İmar ve Bayındırlık Komisyonu Raporu Rapor No: 515 22.12.2023 -4- 1.2. T.C. Ankara Valiliği Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü’nce 02/10/2018 tarihinde onaylanan imar planına esas jeolojik-jeoteknik etüt raporunun sonuç ve öneriler kısmındaki hükümlere uyulacaktır. 1.3. Yollar, yeşil alanlar, otopark alanları gibi kamunun kullanımına açık alanlar kamu eline geçmeden parsel veya ada bazında inşaat ruhsatı, teknik altyapı alanları (içme suyu, kanal, vb.) gerçekleşmeden iskân edilemez. 1.4. 3194 sayılı İmar Kanunun 18. madde uygulaması, plan bütününde yapılacaktır. Plan genelinde yol, park ve yeşil alanlar, ibadet alanı, genel otopark alanı vb. kamu eline geçmeden ve bedelsiz terki̇ yapılmadan ruhsatlandırma yapılamaz. 1.5. İmar Planına esas olarak alınan, kurum ve kuruluş görüşlerinde belirtilen hususlara uyulacaktır. 1.6. Askı̇, BEDAŞ, Başkent Doğalgaz vb. kurum ve kuruluşlar tarafından verilen hizmetler için gerekli̇ proje ve yatırım maliyetleri̇ malikler tarafından karşılanacaktır. 2. Özel Hükümler 2.1. Konut Alanlarında; Zemin Katı Müştemilat, Garaj, Depo, Sığınak, Otopark, Vb. Olarak Kullanılabilir. Bu Alanlarda Minimum İfraz Büyüklüğü 750 m2'dir. 2.2. Ekolojik Turizm/Kırsal Turizm Ve Konut Alanları; Doğal Yapı Ve Geleneksel Mimari Dokunun Korunması Koşuluyla, Ekolojik Yapı İle Bütünleşik Yaşam Birimleri; Günübirlik Tesisler, Kırsal Turizm Tesislerinin (Köy Yaşam Evleri, Kamp Üniteleri, Bungalov Evler) Yer Alabileceği Alanlardır. Bu Alanlarda Yapılaşma Koşulları E=0.15, Yençok=6.50 m’dir. Minimum Parsel Büyüklüğü 1200 m2'dir. Şeklinde plan notları öngörüldüğü, Plan açıklama raporunda; Bahse konu alanda hazırlanan teklif imar planları Kurum görüşleri temelinde, nihai sosyal ve teknik altyapı projeleri ile mevcut halihazır durum da dikkate alınarak imar planlarının kentsel altyapı projelerinin, oluşturulacak bütüncül hatlarla etkin bir şekilde gerçekleştirilmesinin gereklilik olduğu, alanda mevcut potansiyellerin kullanılamaması ve yeterli alan sağlanamadığı için sosyal donatı alanlarının turizm faaliyeti için yetersiz kalmasından dolayı var olan problemler ve gelişme potansiyelleri göz önünde bulundurularak imar planlarının teknik belge durumunun oluşturulmasının yanında, turizm avantajlarının değerlendirilmesine yönelik olarak imar planının yapılması gerekliliğinin imar planı hazırlanmasının gerekçesi olarak belirtildiği, Planların tarımsal yönden verimsiz veya tarım dışı alanlarda hazırlanması gereği, verimli tarım alanları üzerinde oluşabilecek izinsiz yapılaşma baskısını azaltmada, imar planlarını önemli bir araç kıldığı, İmar planlarının bu yönü, tarımsal alanların korunmasının sağlanması amacıyla, kamu yararı niteliği taşıdığı, plan kapsamında alana ilişkin her türlü alt ve üst yapı tesisinin parsel maliklerince karşılanacağının noter vasıtasıyla taahhüt edilmiş olmasının kamunun kaynaklarının verimsiz bir biçimde kullanımının önüne geçtiği için de bir bakıma kamu yararı kapsamında değerlendirilebileceğinin belirtildiği, T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ İmar ve Bayındırlık Komisyonu Raporu Rapor No: 515 22.12.2023 -5- Başkanlığımızca yapılan değerlendirmede; - Plan teklifinde öngörülen 1272 kişilik nüfus için mekânsal planlar yapım yönetmeliğinde; Halk Eğitim Merkezi asgari alanının 3000 m2 olup planda yer ayrılmadığı, dolayısı ile mekânsal planlar yapım yönetmeliği uyarınca belirlenen asgari Halk Eğitim Merkezi alanının plan teklifinde yer almadığı, - Planlama alanı Asartepe Barajına yaklaşık 300 metre mesafede yer almasına karşın ASKİ kurum görüşünün dosyasında yer almadığı, - Onaylı jeolojik etüt raporuna göre; teklife konu plan onama sınırı içerisinde eğimin %20 den yüksek olduğu bölgelerin yer aldığı, yapılaşma önerilen bazı noktalarda eğimin %50 oranına ulaştığı, bu bölgelerde yapılaşma ve altyapı maliyetleri yüksek olacağından eğimin yüksek olduğu bölgelerin yapılaşma içermeyen kullanımlara ayrılması gerektiğinin değerlendirildiği, - Plan teklifine konu alanın; Orman Genel Müdürlüğü Beypazarı Orman İşletme Müdürlüğü'nün 21.07.2020 tarih ve E.1399926 sayılı yazısında belirtilen orman sınırlarına uygun şekilde revize edildiği, ancak görüş yazısında sınırların revize edilerek 2. kez alınması istenen görüşün dosyasında bulunmadığı, - Teklif plan sınırları içerisinde 182 ada 79 parselde yapıların yer aldığı, yapılardan 19 adedine ait düzenlenen "Yapı Kayıt Belge"lerinin plan teklif dosyasında sunulduğu, - Planlama alanına ulaşımı sağlayan fiili olarak halihazır yol bulunmasına karşın, alanın kuzeyinde yer alan 12m genişliğindeki söz konusu yolun kamuya terki sağlanmış ve devamlılığı bulunan kadastro yolları ile bağlantısının bulunmadığı, - Planlama alanına yönelik 06.01.2021 tarih 08 sayılı Ayaş Belediye Meclis Kararı ile uygun görülen ve 10.08.2021 tarih ve 1553 sayılı Ankara Büyükşehir Belediye Meclis kararı ile tadilen onaylanan 1/1000 ölçekli Uygulama ve 1/5000, 1/25000 ölçekli Nazım İmar Planlarının muhtelif Mahkeme kararları ile iptal edildiği, öneri imar planlarının; anılan Mahkeme iptal kararlarında iptal gerekçesi olarak belirtilen (...ilgili mevzuata, şehircilik ilkelerine, planlama esaslarına ve kamu yararına uygun olmadığı...) hususların göz önünde bulundurulmadığı, Plan Açıklama Raporlarında plan gerekçelerinin detaylı şekilde açıklanmadığı, - Plan tekliflerinin Ayaş Belediye Meclisinin 07.12.2022 tarih ve 67 sayılı kararı ile uygun görülerek Ankara Büyükşehir Belediye Başkanlığına sunulan ve Ankara Büyükşehir Belediye Meclisinin 09.05.2023 tarih ve 642 sayılı Kararı ile ilçesine iade kararı alınan plan teklifleri ile benzer içerikte olduğu değerlendirilmekle birlikte karar merciinin Belediye Meclisi olduğu, Plan tekliflerinin Belediyemiz Meclisince uygun görülmesi halinde ise; - ASKİ görüşü alınmadan ruhsatlandırma yapılamaz şeklinde plan notu ilavesi yapılması gerektiği, T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ İmar ve Bayındırlık Komisyonu Raporu Rapor No: 515 22.12.2023 -6- - Plan açıklama raporunda her konut parselinde "1 Hane" yapılabilmesine yönelik nüfus hesabı yapıldığı, ancak bu hususa ilişkin plan notlarında düzenleme yer almadığından, her parselde en fazla 1 hane yapılabileceğine yönelik plan notu ilave edilmesi gerektiği, - Öneri plan teklifinde yer alan "Eko Turizm/Kırsal Turizm Alanı" kullanımındaki fonksiyonların hangi oranda yer alacağının plan notlarında belirlenmesi gerektiği, - Plan genelindeki Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) oranının %44.24 olduğu, ancak "Özel Ortaokul" ve "Özel Lise" olarak tanımlı alanların (DOP) payı içerisine dahil edilecek şekilde düzenlenerek kamu eline geçmesi gerektiği, - Ankara Büyükşehir Belediye Meclisinin 10.08.2021 tarih ve 1553 sayılı Kararı onaylanan 1/25000 ölçekli Başkent Ankara Nazım İmar Planı değişikliği mahkeme kararıyla iptal edildiğinden, plansız alanda kalan imar teklifinin değişiklik olarak adlandırılamayacağından 1/25000 ölçekli plan teklifindeki değişiklik ibaresinin paftalardan ve plan açıklama raporlarından çıkartılması gerektiği değerlendirilmekte olup karar merciinin Belediye Meclisi olduğu görüş ve sonucuna varıldığı, Hususları tespit edilmiş olup, Ayaş İlçesi Yağmurdede ve Ortabereket Mahalleleri, 182 Ada 86 parsel ve çevresindeki alana yönelik 1/25.000, 1/5000 ve 1/1000 ölçekli imar planı teklifinin 2023/642 sayılı Büyükşehir Belediye Meclis kararı ile iade edilen teklifle aynı içerikte olması, Mahkeme kararının iptal gerekçeleri doğrultusunda tekrar ele alınması, eksik olan kentsel sosyal teknik altyapı alanlarının bulunması, ASKİ görüşünün bulunmaması, eğimin yüksek olduğu bölgelerin yapılaşma içermeyen kullanımlara ayrılmaması, Orman Genel Müdürlüğü Beypazarı Orman İşletme Müdürlüğünce sınır revizyonu nedeniyle kendilerinden alınması istenen 2. görüşün dosyasında bulunmaması, planlama alanına ulaşımı sağlayan fiili yolun kamuya terkinin sağlanmaması ve devamlılığının bulunmaması nedenleriyle “ilçesine iadesi” komisyonumuzca oybirliği ile uygun görülmüştür. Raporumuz Büyükşehir Belediye Meclisinin onayına arz olunur. Mehmet Emin AYAZ İmar ve Bayındırlık Komisyonu Başkanı Yasin YÜKSEL Başkan V. Atila ÇELİK Üye Coşkun TORUN Üye Gürkan DEMİRKESEN Üye Ümmügülsüm ÜMÜTLÜ Üye Gökhan ARICI Üye Müslüm TEKİN Üye Fikret KARADAVUT Üye