Altındağ İlçesi Karapürçek Mahallesi kuzeydoğu Altındağ Yeni Yerleşim Alanında 1/5000 ve 1/1000 ölçekli imar plan değişikliğine ilişkin İmar ve Bayındırlık Komisyonu Raporu oylanarak oybirliğiyle kabul edildi.
T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ Karar No: 2072 08.11.2022 K A R A R Altındağ İlçesi Karapürçek Mahallesi kuzeydoğu Altındağ Yeni Yerleşim Alanında 1/5000 ve 1/1000 ölçekli imar plan değişikliğine ilişkin İmar ve Bayındırlık Komisyonunun 21.10.2022 tarihli ve 457 sayılı Raporu Büyükşehir Belediye Meclisimizin 08.11.2022 tarihli toplantısında okundu. Konu üzerinde yapılan görüşmelerden sonra; Altındağ Belediyesi Yazı İşleri Müdürlüğünün 05.07.2022 günlü ve E.106943 sayılı yazısı ekinde sunulan Altındağ Belediye Meclisinin 02.07.2022 günlü ve 372 sayılı Kararıyla uygun görülen "Altındağ İlçesi, Karapürçek Mahallesi Kuzeydoğu Altındağ Yeni Yerleşim Alanına ilişkin 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliği teklifine" ait dosyanın, 5216 sayılı Kanun uyarınca İmar ve Şehircilik Dairesi Başkanlığına sunulduğu, Yapılan incelemede; Teklife Konu Alanın Mülkiyet ve Mevcut İmar Durumunun; Teklifin yaklaşık 892.862m2'lik alan ve Belediye Başkanlığımızca hazırlanıp Karayolları Genel Müdürlüğünce uygun görülen ve uygulaması tamamlanan Ankara Çevre Yolu ile Karapürçek Mahallesi bağlantısını sağlayan köprülü kavşağın bir kısmını kapsadığı, Karapürçek Mahallesi Çevreyolu kuzeyindeki planlama alanının Altındağ Belediye Meclisinin 15.07.1997 günlü ve 108 sayılı Kararı ile onaylı 1/1000 ölçekli Kuzeydoğu Altındağ Yeni Yerleşim Alanı Islah İmar Planı kapsamında planlandığı, ıslah imar planı ile belirlenen konut alanlarındaki TAKS:0.35, KAKS:0.70 (2 kat) yapılaşma koşulunun, Altındağ Belediye Meclisinin 03.04.2018 günlü ve 176 sayılı Kararıyla uygun görülüp, Ankara Büyükşehir Belediye Meclisinin 14.05.2018 günlü ve 844 sayılı kararıyla tadilen onaylanan 1/1000 ölçekli uygulama imar ve 1/5000 ölçekli nazım imar planı değişikliği kapsamında E:1.10, Yençok:6 Kat olarak belirlendiği, TMMOB Şehir Plancıları Odası tarafından açılan dava sonucu Ankara 18. İdare Mahkemesi'nin 20.11.2019 günlü ve 2018/1886 E., 2019/2228 K. sayılı Kararıyla imar planlarının iptal edildiği, Karapürçek Mahallesi Kuzeydoğu Altındağ Yeni Yerleşim Alanına ait 1/5000 ölçekli nazım ve 1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişikliğinin Altındağ Belediye Meclisinin 02.01.2019 günlü ve 3 sayılı Kararı ile uygun görülüp, Ankara Büyükşehir Belediye Meclisinin 13.02.2019 günlü ve 196 sayılı Kararı ile onaylandığı, Yusuf KOÇ tarafından açılan dava sonucu Ankara 18. İdare Mahkemesinin 18.12.2020 günlü ve 2019/2195 E., 2020/2058 K. sayılı kararıyla imar planlarının iptal edildiği, Mahkeme kararlarında özetle; ilgili kurum görüşlerinin alınmadığı, alanın özgün niteliğini ortaya koyan bir analizin yapılmadığı, revizyon imar planı çalışması gerektiği, yeterli sayıda ve büyüklükte sosyal ve teknik altyapı alanı ayrılmadığı, emsal harici alan kullanımı içeren plan notu yer aldığı, bedelsiz terk halinde yine emsal artışı öngörüldüğü, yol boyu ticaret kararı alınmaksızın yapılaşma oranı belirlenmeden karma kullanım öngörüldüğü…gibi gerekçelere yer verildiği, T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ Karar No: 2072 08.11.2022 -2- İmar planlarının iptal edilmesi üzerine; Söz konusu alanda tekrar hazırlanan 1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişikliği teklifinin Altındağ Belediye Meclisinin 04.11.2019 günlü ve 588 sayılı Kararı ile uygun bulunduğu, değişikliğin ve ilçe meclis kararının 12.11.2019 tarihli yazı ile bir karar alınmak üzere İmar ve Şehircilik Dairesi Başkanlığına gönderildiği, Altındağ Belediye Başkanlığının 05.08.2020 günlü yazısı ile 5216 sayılı Yasanın 14'üncü maddesinde yer alan "Büyükşehir kapsamındaki ilçe belediye meclisleri tarafından alınan imara ilişkin kararlar, kararın gelişinden itibaren üç ay içinde büyükşehir belediye meclisi tarafından nazım imar planına uygunluğu yönünden incelenerek aynen veya değiştirilerek kabul edildikten sonra Büyükşehir Belediye Başkanına gönderilir. Üç ay içinde büyükşehir belediye meclisinde görüşülmeyen kararlar onaylanmış sayılır." hükmü uyarınca onaylanmış sayıldığı ve işlemlere buna göre devam edileceği hususunun bildirildiği, 10.08.2020 tarihinde ilan edilen uygulama imar planı değişikliğine askı süresinde itiraz olmadığından planın kesinleştiği, Onaylı plan doğrultusunda hazırlanan 83038/1 no.lu parselasyon planının Altındağ Belediye Encümeninin 16.09.2020 günlü ve 322 sayılı Kararı ile uygun bulunup, 10.11.2020 günlü yazı ekinde İmar ve Şehircilik Dairesi Başkanlığına sunulduğu, 22.01.2021 günlü ve E.98985 sayılı yazı ile parselasyon planının iade edildiği, İlçe belediyesince hazırlanan 2019 yılı onaylı 1/5000 ölçekli nazım imar planı yargı kararıyla iptal edildiğinden ve parselasyon planının onaylanması istendiğinden; İmar ve Şehircilik Dairesi Başkanlığının 05.11.2021 günlü ve E-270794 sayılı yazısı ile "...söz konusu alanda yeniden 1/5000 ölçekli nazım imar planının ve buna uygun 1/1000 ölçekli uygulama imar planının hazırlanıp onaylanması, imar planlarının onaylanıp kesinleşmesini takiben (plan hiyerarşisine uygun olarak) parselasyon planına ilişkin işlemlerin yürütülmesi gerektiği" hususunun Altındağ Belediye Başkanlığına bildirildiği, 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliği Teklifi Açıklama Raporunda; Yargı kararı ve planlama sürecinden bahisle "...söz konusu bölgedeki yapılaşmaya ilişkin belirsizliğin ortadan kaldırılarak, mülkiyet sahiplerinin yapılaşma taleplerini karşılamak ve yapımı tamamlanan ve kullanıma açılmış olan Karapürçek Mahallesinin Çevre Yolunun içerisinde kalan imar alanlar ile planlama alanı arasına yapılan köprülü kavşak altında kalan yaklaşık 6.400m2 kamulaştırılması gereken imar parsellerinin uygulamaya alınarak kamulaştırma masrafının oluşmasının engellenmesi amacıyla yeniden imar planı hazırlandığının" ve ayrıca "Plan değişikliğine konu alanın, ilçede ihtiyaç duyulan konutlar için rezerv alan olabilecek nadir alanlardan biri olduğu ve belediyeye mahalle olarak bağlanan eski köylere ilişkin köy yerleşik alanları dışında yeni imar planı yapılmasının gündemde olmadığından söz konusu planlama alanının gelecekte ihtiyaç duyulacak konut ihtiyacı için önem arz ettiğinin" ifade edildiği, T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ Karar No: 2072 08.11.2022 -3- 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliği Teklifinde; Islah imar planı doğrultusunda iki katlı olarak yapılaşmış olan ruhsatlı konut parsellerinin korunduğu, diğer konut alanları için iptal edilen imar planı değişikliklerinde belirlenen E:1.10, Yençok:6 Kat yapılaşma koşulunun tekrar önerildiği, ticaret alanında yapılaşma koşulunun E:1.00'den E:1.50'ye çıkarıldığı, sosyal donatı ve teknik altyapı kullanımlarının alan içerisinde yeniden düzenlendiği ve 7221 sayılı Coğrafi Bilgi Sistemleri İle Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun gereği kat yüksekliklerinin belirlendiği, Karayolları Genel Müdürlüğünce uygun görülüp İdaremizce projesi tamamlanıp imalatı yapılan Samsun-Esenboğa Yolu (Çevre Yolu) üzerindeki Karapürçek bağlantısını sağlayan köprülü kavşağın da plan kapsamında korunduğu, Plan açıklama raporunda yer alan imar planına ilişkin alan dağılımı tablosuna göre gelişme konut alanlarının planlama alanının %56,96'lık (yaklaşık 508.567m2) kısmını, ortak donatı alanlarının alan bütününün %23,68'lik kısmın oluşturduğu, alan geneline bakıldığında ulaşım güzergahının çoğunlukla 20.00 metrelik yollarla oluşturulduğu, imar planının doğu yönünün de rekreasyon alanı ile çevrelendiği, Plan gerekçesi ve kapsamı, bölgenin genel özellikleri, alan dağılımı tablosu ve plan notlarını içeren açıklama raporu hazırlandığı, Plan notlarının; "Genel hükümler: Laboratuar deneylerine dayalı zemin etüt raporları imar müdürlüğü tarafından onaylanmadan inşaat ruhsatı verilemez. Binalar genellikle tabi zeminden kot alacaktır. Ancak topografya özelliklerinden dolayı yol ve parsel zemini arasında daha uyumlu ilişki kurmak amacıyla binalar yoldan kotlandırılabileceği gibi tabi zeminin korunmasına özen gösterecek şekilde tesviyeler yapılabilecek ve binalar bu tesviye edilmiş zemin üzerinden kot alabilecekleri gibi kitle köşe kotu da verilebilir. Her iki tarafı yol olan parsellerde kotlandırma üst yoldan yapılacaktır. 648 sayılı Kanun Hükmünde Kararname ile değişik 644 sayılı Kanun Hükmünde Kararnamenin 7. Maddesinin 1. Fıkrasının (d) bendi ile 28.09.2011 gün ve 102732 sayılı genelgeye göre Ankara Valiliği Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğünün 29.11.2012 tarihli yazısı ile onaylanan jeolojik-jeoteknik etütle belirtilen kriterlere uyulacaktır. Bu kapsamda; 3.1. Önlemli alanlarda (ÖA-2.1.) yapılaşma esnasında teraslama veya bina temellerinin istinat duvarları ile desteklenmesi zorunludur. Eğimi yüksek olan alanlarda yüzey drenaj tedbirleri vb. önlemler alınacaktır. Temel aşamasında bohçalama sistemi yapılacaktır. Mimari ve statik projede bohçalama detayı sunulacaktır. T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ Karar No: 2072 08.11.2022 -4- 3.2. Önlemli alanlarda (ÖA-5.1) yapılaşma esnasında sığ temellerde şişme, taşıma gücü ve oturma açısından zemin iyileştirme yöntemleri kullanılarak, yapılacak yapının geometrisi ve kullanım amacına göre parsel bazında yapılacak jeolojik-jeoteknik etütte bina ve temel boyutları ile ilgili statik projeye esas jeolojik- jeoteknik parametreler kesinlikle hesaplanmalıdır. Söz konusu alanda yapılaşma öncesi parsel bazında zemin etüdü yapılması zorunludur. Planlama alanında (teknik altyapı ve/veya özel teknik altyapı alanı olarak ayrılan yerler dışında gerekmesi durumunda) imar adalarının yola cepheli bölümlerinde, ilgili kurum görüşü alınarak teknik altyapı ve özel teknik altyapı alanları ayrılabilir. 4.1. Adaların yola cepheli olmayan bölümlerinde, kurum görüşü doğrultusunda yapılması gerekli teknik altyapı ve özel teknik altyapı alanlarının mülkiyeti kat mülkiyetine göre belirlenir. Teknik altyapı ve özel teknik altyapı alanlarında, trafo, telekom yapıları, santral binaları, arıtma tesisi, su deposu, doğalgaz reglaj istasyonu, pompa istasyonu vb. kullanımlar E=0.60 ve Yençok=2 Kat yapılaşma koşulu ile yer alabilir. Bu alanlar vaziyet planına göre yola cephesi olmak koşulu ile ifraz edilebilir. Alan içerisinde yer alan mevcut şebeke ve kolektör hatları ile dere yataklarının korunması esastır. Ancak, mevcut şebeke ve kolektör hatları güzergâhlarının değiştirilmesi, deplasesi ve/veya kaldırılmasına gerek duyulması halinde ASKİ Genel Müdürlüğünün uygun görüşü alınmadan uygulamaya geçilemez. Orman alanları için 6831 sayılı Orman Kanunu hükümleri geçerlidir. Uygulama sırasında orman sınırları esas alınacaktır. Parselasyon planı etaplar halinde yapılabilir. Planda belirtilmeyen hususlarda; 3194 sayılı İmar Kanunu ve ilgili yönetmelikleri hükümleri geçerlidir. Özel hükümler: Konut alanları: 1.1. Konut alanlarında E=1.10 Yençok=6 kattır. KOP paylarının çap başvurusundan önce bedelsiz terk edilmesi durumunda %10 arttırılabilir. Yapı nizamı ayrık nizamdır. 1.2. Yapı yaklaşma mesafeleri tüm yollardan 10 metredir. 1.3. Adaların parsellere bölünmesi halinde yan komşu mesafesi 5 metredir. 1.4. Planlama alanı içerisindeki eski imar planına göre yapılaşmış parsellerden yan komşu yaklaşma mesafesi 5 metredir. 1.5. Min. Parsel büyüklüğü 3000m2'dir. 1.6. Plan kapsamında 30-20-15.00 metrelik imar yollarına cepheli konut parsellerinde yönetmelikte belirtilen ticari kullanımlar yer alabilir. Bunun dışında kalan konut parsellerinde ticari kullanımlara izin verilemez. T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ Karar No: 2072 08.11.2022 -5- 1.7. Bir parselde birden fazla bina yapılması halinde binalar arası H/2 kadar mesafe bırakılacaktır. 1.8. Kapalı çıkma yapılmayacaktır. 1.9. +/- 0.00 kotu altında açığa çıkan 1. Bodrum kat inşaat emsaline dâhil değildir. 1.10. Bodrum katlarda açığa çıkan alanlarda, ortak alan olarak kullanılmak şartıyla spor ve oyun alanları ile diğer sosyal altyapı alanları, ibadet yerleri ve abdesthane yer alabilir ve bu kullanımlar emsal haricidir. 1.11. Planlama alanı içerisindeki eski imar planına göre yapılaşmış parsellerde ruhsatlı durum imar durumudur. Yıkılıp yeniden yapılması istenmesi durumunda aynı yola cepheli komşu parsellerden en az biri ile tevhit edilebilir. Bu durumda yürürlükteki plan koşulları geçerlidir. Tevhit edilmemesi durumunda ruhsatlı durum imar durumudur. 2. Sosyal donatı alanları: 2.1. Sosyal donatı alanlarında yapı yaklaşma mesafeleri plan üzerinde gösterildiği gibidir. 2.2. Rekreasyon Alanları; E:0.10, Yençok=2 Kattır. 2.3. Belediye Hizmet Alanı (Sosyal ve Kültürel Merkez): E=1.00 Yençok=Z+3 Kattır. 2.4. Ticaret Alanı; E=1.50 Yençok=Z+4 Kattır. 2.5. Sağlık Tesis Alanı; E=1.00, Yençok=Z+3 Kattır. 2.6. Lise Alanı: E=1.50, Yençok=Z+4 Kattır. 2.7. İlkokul Alanı: E=1.50, Yençok=Z+4 Kattır. 2.8. Kreş Alanı: E=1.00, Yençok=Z+3 Kattır. 2.9. İbadet Alanı: E=0.60, Yençok=Serbesttir. 2.10. Spor Alanı: E=1.00, Yençok=15.50 M. 2.11. Ortaokul Alanı: E=1.50, Yençok=Z+4 Kattır. 2.12. Pazar Alanı: E=0.60, Yençok=15.50 M. 2.13. Resmi Kurum Alanı (Emniyet Hizmet Alanı): E=1.00, Yençok=Z+3 Kattır. 2.14. Sosyal Tesis Alanı: E=1.00, Yençok=Z+3 Kattır. 2.15. Teknik Altyapı Alanı: E=0.60, Yençok=2 Kattır. " şeklinde önerildiği, Başkanlığımızca Yapılan Değerlendirmede; Bölgede mevcutta ıslah planına göre az sayıda ruhsatlı ve ruhsatsız yapılaşmanın bulunduğu, Mahkemece verilen iptal kararında planların kademeli birlikteliği yönünden; 1/25.000 ölçekli Başkent Ankara Nazım İmar Planında "GK; Gelişmesi Kayıt Altına Alınacak Alan" içinde kalan dava konusu plan değişikliği işlemine ilişkin genel kullanım kararlarının üst kademe planlara ve planların kademeli birlikteliği ilkesine aykırı olmadığının ifade edildiği, söz konusu imar planı teklifinde de bu yaklaşımın sürdürüldüğü, Bölgedeki sosyal donatı alanlarının ıslah planının onay tarihinde geçerli mevzuat doğrultusunda ayrıldığı ve zorunlu DOP alanları karşılandıktan sonraki diğer tüm donatı alanlarının KOP hisselerinden oluşturulduğu gerekçesiyle yeni kurum görüşü alınmadığının belirlendiği, T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ Karar No: 2072 08.11.2022 -6- Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliğinde "İmar planı revizyonu ve ilaveleri madde 25 - (1) İmar planlarının ihtiyaca cevap vermediği veya uygulamasının mümkün olmadığı durumlar ile üst kademe plan kararlarına uygunluğunun sağlanması amacıyla planın tamamının veya plan ana kararlarını etkileyecek bir kısmının yenilenmesi için bu Yönetmelikte belirtilen ilke, esas ve standartlara uygun olarak imar planlarında revizyon yapılır." ve "İmar planı değişiklikleri madde 26 - (1) İmar planı değişikliği; plan ana kararlarını, sürekliliğini, bütünlüğünü, sosyal ve teknik altyapı dengesini bozmayacak nitelikte, kamu yararı amaçlı, teknik ve nesnel gerekçelere dayanılarak yapılır." hükümlerine yer verildiği, Karapürçek Mahallesi Kuzeydoğu Altındağ Yeni Yerleşim Alanında mahkeme kararında da belirtildiği üzere "1/25.000 ölçekli Başkent Ankara Nazım İmar Planında GK; Gelişmesi Kayıt Altına Alınacak Alan içinde kalan dava konusu plan değişikliği işlemine ilişkin genel kullanım kararlarının üst kademe planlara ve planların kademeli birlikteliği ilkesine aykırı olmadığı", dolayısıyla imar planı revizyonu ve değişikliği tanımlarına göre bu alanda revizyon imar planı çalışması gerektiren bir husus bulunmadığı, 1997 yılında ıslah planıyla oluşan alanda o zamanki mevzuat doğrultusunda sosyal donatı alanlarının ayrıldığı, ıslah imar planında ayrılan yolların azaltılıp yeni sosyal donatı alanlarının (tüm eğitim alanlarının, pazar, spor ve resmi kurum alanlarının) oluşturulduğu ve mevcutlarla birlikte yeniden düzenlendiği, ıslah planında yaklaşık 163.080m2 civarında olan sosyal donatı alanının plan teklifinde yaklaşık 241.370m2'ye çıkarıldığı, Önerilen "1.6. Plan kapsamında 30-20-15.00 metrelik imar yollarına cepheli konut parsellerinde yönetmelikte belirtilen ticari kullanımlar yer alabilir. Bunun dışında kalan konut parsellerinde ticari kullanımlara izin verilemez." plan notu ile mahkemelerin iptal kararında yer verilen yol boyu ticaret kararı alınmaksızın yapılaşma oranı belirlenmeden karma kullanım öngörüldüğü gerekçesinin ortadan kaldırıldığı, Mahkemelerin iptal kararında zikredilen emsal harici alan kullanımı içeren plan notlarına yine yer verildiğinden, 1.1. numaralı plan notunda yer alan "...KOP paylarının çap başvurusundan önce bedelsiz terk edilmesi durumunda %10 arttırılabilir." ifadesinin ve "1.9. +/- 0.00 kotu altında açığa çıkan 1. Bodrum kat inşaat emsaline dâhil değildir." şeklindeki plan notunun iptal edilmesi gerektiği, "1.10. Bodrum katlarda açığa çıkan alanlarda, ortak alan olarak kullanılmak şartıyla spor ve oyun alanları ile diğer sosyal altyapı alanları, ibadet yerleri ve abdesthane yer alabilir ve bu kullanımlar emsal haricidir." şeklindeki plan notunun da emsal artışı içerdiği, ancak uygulamada bu alanlar için yönetmelikte belirlenen emsal dahilindeki %30'luk kullanımın özensiz ve kullanışsız alanlar yapılmasına neden olduğunun göz önünde bulundurulması gerektiği, Islah planına göre ruhsat alıp yapılaşmış parsellere yönelik "1.4. Planlama alanı içerisindeki eski imar planına göre yapılaşmış parsellerden yan komşu yaklaşma mesafesi 5 metredir." şeklindeki plan notunda yer alan 5 metrelik yapı yaklaşma mesafesinin 10 metreye çıkarılmasının uygun olacağı, T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ Karar No: 2072 08.11.2022 -7- Söz konusu 1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişikliği teklifinin 1/5000 ölçekli nazım imar planı ile birlikte değerlendirilmesi gerektiği, görüş ve sonucuna varıldığı, Hususları tespit edilmiş olup, Altındağ İlçesi Karapürçek Mahallesi Kuzeydoğu Altındağ Yeni Yerleşim Alanında 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliği teklifinin 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı ile birlikte, teklifteki 1.6, 1.9 ve 1.10 no.lu yan notlarının iptali ile 2.2 notundaki emsal değerinin E=0.05 olarak, 2.4 notundaki emsal değerinin E=1.10 olarak, 2.10 notundaki emsal değerinin E=0.60 olarak “tadilen onayı”na ilişkin İmar ve Bayındırlık Komisyonu Raporu oylanarak oybirliği ile kabul edildi. Fatih ÜNAL Meclis 1. Başkan V. Tuğba AYDOS Divan Katibi Naci BAYANLI Divan Katibi T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ İmar ve Bayındırlık Komisyonu Raporu Rapor No: 457 21.10.2022 BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ BAŞKANLIĞINA Altındağ İlçesi Karapürçek Mahallesi kuzeydoğu Altındağ Yeni Yerleşim Alanında 1/5000 ve 1/1000 ölçekli imar plan değişikliğine ilişkin Büyükşehir Belediye Meclisinin 13.10.2022 tarih ve 2. gündem maddesi olarak komisyonumuza havale edilen dosya incelendi. Komisyonumuzca yapılan incelemeler neticesinde; Altındağ Belediyesi Yazı İşleri Müdürlüğünün 05.07.2022 günlü ve E.106943 sayılı yazısı ekinde sunulan Altındağ Belediye Meclisinin 02.07.2022 günlü ve 372 sayılı Kararıyla uygun görülen "Altındağ İlçesi, Karapürçek Mahallesi Kuzeydoğu Altındağ Yeni Yerleşim Alanına ilişkin 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliği teklifine" ait dosyanın, 5216 sayılı Kanun uyarınca İmar ve Şehircilik Dairesi Başkanlığına sunulduğu, Yapılan incelemede; Teklife Konu Alanın Mülkiyet ve Mevcut İmar Durumunun; Teklifin yaklaşık 892.862m2'lik alan ve Belediye Başkanlığımızca hazırlanıp Karayolları Genel Müdürlüğünce uygun görülen ve uygulaması tamamlanan Ankara Çevre Yolu ile Karapürçek Mahallesi bağlantısını sağlayan köprülü kavşağın bir kısmını kapsadığı, Karapürçek Mahallesi Çevreyolu kuzeyindeki planlama alanının Altındağ Belediye Meclisinin 15.07.1997 günlü ve 108 sayılı Kararı ile onaylı 1/1000 ölçekli Kuzeydoğu Altındağ Yeni Yerleşim Alanı Islah İmar Planı kapsamında planlandığı, ıslah imar planı ile belirlenen konut alanlarındaki TAKS:0.35, KAKS:0.70 (2 kat) yapılaşma koşulunun, Altındağ Belediye Meclisinin 03.04.2018 günlü ve 176 sayılı Kararıyla uygun görülüp, Ankara Büyükşehir Belediye Meclisinin 14.05.2018 günlü ve 844 sayılı kararıyla tadilen onaylanan 1/1000 ölçekli uygulama imar ve 1/5000 ölçekli nazım imar planı değişikliği kapsamında E:1.10, Yençok:6 Kat olarak belirlendiği, TMMOB Şehir Plancıları Odası tarafından açılan dava sonucu Ankara 18. İdare Mahkemesi'nin 20.11.2019 günlü ve 2018/1886 E., 2019/2228 K. sayılı Kararıyla imar planlarının iptal edildiği, Karapürçek Mahallesi Kuzeydoğu Altındağ Yeni Yerleşim Alanına ait 1/5000 ölçekli nazım ve 1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişikliğinin Altındağ Belediye Meclisinin 02.01.2019 günlü ve 3 sayılı Kararı ile uygun görülüp, Ankara Büyükşehir Belediye Meclisinin 13.02.2019 günlü ve 196 sayılı Kararı ile onaylandığı, Yusuf KOÇ tarafından açılan dava sonucu Ankara 18. İdare Mahkemesinin 18.12.2020 günlü ve 2019/2195 E., 2020/2058 K. sayılı kararıyla imar planlarının iptal edildiği, Mahkeme kararlarında özetle; ilgili kurum görüşlerinin alınmadığı, alanın özgün niteliğini ortaya koyan bir analizin yapılmadığı, revizyon imar planı çalışması gerektiği, yeterli sayıda ve büyüklükte sosyal ve teknik altyapı alanı ayrılmadığı, emsal harici alan kullanımı içeren plan notu yer aldığı, bedelsiz terk halinde yine emsal artışı öngörüldüğü, yol boyu ticaret kararı alınmaksızın yapılaşma oranı belirlenmeden karma kullanım öngörüldüğü…gibi gerekçelere yer verildiği, T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ İmar ve Bayındırlık Komisyonu Raporu Rapor No: 457 21.10.2022 -2- İmar planlarının iptal edilmesi üzerine; Söz konusu alanda tekrar hazırlanan 1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişikliği teklifinin Altındağ Belediye Meclisinin 04.11.2019 günlü ve 588 sayılı Kararı ile uygun bulunduğu, değişikliğin ve ilçe meclis kararının 12.11.2019 tarihli yazı ile bir karar alınmak üzere İmar ve Şehircilik Dairesi Başkanlığına gönderildiği, Altındağ Belediye Başkanlığının 05.08.2020 günlü yazısı ile 5216 sayılı Yasanın 14'üncü maddesinde yer alan "Büyükşehir kapsamındaki ilçe belediye meclisleri tarafından alınan imara ilişkin kararlar, kararın gelişinden itibaren üç ay içinde büyükşehir belediye meclisi tarafından nazım imar planına uygunluğu yönünden incelenerek aynen veya değiştirilerek kabul edildikten sonra Büyükşehir Belediye Başkanına gönderilir. Üç ay içinde büyükşehir belediye meclisinde görüşülmeyen kararlar onaylanmış sayılır." hükmü uyarınca onaylanmış sayıldığı ve işlemlere buna göre devam edileceği hususunun bildirildiği, 10.08.2020 tarihinde ilan edilen uygulama imar planı değişikliğine askı süresinde itiraz olmadığından planın kesinleştiği, Onaylı plan doğrultusunda hazırlanan 83038/1 no.lu parselasyon planının Altındağ Belediye Encümeninin 16.09.2020 günlü ve 322 sayılı Kararı ile uygun bulunup, 10.11.2020 günlü yazı ekinde İmar ve Şehircilik Dairesi Başkanlığına sunulduğu, 22.01.2021 günlü ve E.98985 sayılı yazı ile parselasyon planının iade edildiği, İlçe belediyesince hazırlanan 2019 yılı onaylı 1/5000 ölçekli nazım imar planı yargı kararıyla iptal edildiğinden ve parselasyon planının onaylanması istendiğinden; İmar ve Şehircilik Dairesi Başkanlığının 05.11.2021 günlü ve E-270794 sayılı yazısı ile "...söz konusu alanda yeniden 1/5000 ölçekli nazım imar planının ve buna uygun 1/1000 ölçekli uygulama imar planının hazırlanıp onaylanması, imar planlarının onaylanıp kesinleşmesini takiben (plan hiyerarşisine uygun olarak) parselasyon planına ilişkin işlemlerin yürütülmesi gerektiği" hususunun Altındağ Belediye Başkanlığına bildirildiği, 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliği Teklifi Açıklama Raporunda; Yargı kararı ve planlama sürecinden bahisle "...söz konusu bölgedeki yapılaşmaya ilişkin belirsizliğin ortadan kaldırılarak, mülkiyet sahiplerinin yapılaşma taleplerini karşılamak ve yapımı tamamlanan ve kullanıma açılmış olan Karapürçek Mahallesinin Çevre Yolunun içerisinde kalan imar alanlar ile planlama alanı arasına yapılan köprülü kavşak altında kalan yaklaşık 6.400m2 kamulaştırılması gereken imar parsellerinin uygulamaya alınarak kamulaştırma masrafının oluşmasının engellenmesi amacıyla yeniden imar planı hazırlandığının" ve ayrıca "Plan değişikliğine konu alanın, ilçede ihtiyaç duyulan konutlar için rezerv alan olabilecek nadir alanlardan biri olduğu ve belediyeye mahalle olarak bağlanan eski köylere ilişkin köy yerleşik alanları dışında yeni imar planı yapılmasının gündemde olmadığından söz konusu planlama alanının gelecekte ihtiyaç duyulacak konut ihtiyacı için önem arz ettiğinin" ifade edildiği, T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ İmar ve Bayındırlık Komisyonu Raporu Rapor No: 457 21.10.2022 -3- 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliği Teklifinde; Islah imar planı doğrultusunda iki katlı olarak yapılaşmış olan ruhsatlı konut parsellerinin korunduğu, diğer konut alanları için iptal edilen imar planı değişikliklerinde belirlenen E:1.10, Yençok:6 Kat yapılaşma koşulunun tekrar önerildiği, ticaret alanında yapılaşma koşulunun E:1.00'den E:1.50'ye çıkarıldığı, sosyal donatı ve teknik altyapı kullanımlarının alan içerisinde yeniden düzenlendiği ve 7221 sayılı Coğrafi Bilgi Sistemleri İle Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun gereği kat yüksekliklerinin belirlendiği, Karayolları Genel Müdürlüğünce uygun görülüp İdaremizce projesi tamamlanıp imalatı yapılan Samsun-Esenboğa Yolu (Çevre Yolu) üzerindeki Karapürçek bağlantısını sağlayan köprülü kavşağın da plan kapsamında korunduğu, Plan açıklama raporunda yer alan imar planına ilişkin alan dağılımı tablosuna göre gelişme konut alanlarının planlama alanının %56,96'lık (yaklaşık 508.567m2) kısmını, ortak donatı alanlarının alan bütününün %23,68'lik kısmın oluşturduğu, alan geneline bakıldığında ulaşım güzergahının çoğunlukla 20.00 metrelik yollarla oluşturulduğu, imar planının doğu yönünün de rekreasyon alanı ile çevrelendiği, Plan gerekçesi ve kapsamı, bölgenin genel özellikleri, alan dağılımı tablosu ve plan notlarını içeren açıklama raporu hazırlandığı, Plan notlarının; "Genel hükümler: Laboratuar deneylerine dayalı zemin etüt raporları imar müdürlüğü tarafından onaylanmadan inşaat ruhsatı verilemez. Binalar genellikle tabi zeminden kot alacaktır. Ancak topografya özelliklerinden dolayı yol ve parsel zemini arasında daha uyumlu ilişki kurmak amacıyla binalar yoldan kotlandırılabileceği gibi tabi zeminin korunmasına özen gösterecek şekilde tesviyeler yapılabilecek ve binalar bu tesviye edilmiş zemin üzerinden kot alabilecekleri gibi kitle köşe kotu da verilebilir. Her iki tarafı yol olan parsellerde kotlandırma üst yoldan yapılacaktır. 648 sayılı Kanun Hükmünde Kararname ile değişik 644 sayılı Kanun Hükmünde Kararnamenin 7. Maddesinin 1. Fıkrasının (d) bendi ile 28.09.2011 gün ve 102732 sayılı genelgeye göre Ankara Valiliği Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğünün 29.11.2012 tarihli yazısı ile onaylanan jeolojik-jeoteknik etütle belirtilen kriterlere uyulacaktır. Bu kapsamda; 3.1. Önlemli alanlarda (ÖA-2.1.) yapılaşma esnasında teraslama veya bina temellerinin istinat duvarları ile desteklenmesi zorunludur. Eğimi yüksek olan alanlarda yüzey drenaj tedbirleri vb. önlemler alınacaktır. Temel aşamasında bohçalama sistemi yapılacaktır. Mimari ve statik projede bohçalama detayı sunulacaktır. T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ İmar ve Bayındırlık Komisyonu Raporu Rapor No: 457 21.10.2022 -4- 3.2. Önlemli alanlarda (ÖA-5.1) yapılaşma esnasında sığ temellerde şişme, taşıma gücü ve oturma açısından zemin iyileştirme yöntemleri kullanılarak, yapılacak yapının geometrisi ve kullanım amacına göre parsel bazında yapılacak jeolojik-jeoteknik etütte bina ve temel boyutları ile ilgili statik projeye esas jeolojik- jeoteknik parametreler kesinlikle hesaplanmalıdır. Söz konusu alanda yapılaşma öncesi parsel bazında zemin etüdü yapılması zorunludur. Planlama alanında (teknik altyapı ve/veya özel teknik altyapı alanı olarak ayrılan yerler dışında gerekmesi durumunda) imar adalarının yola cepheli bölümlerinde, ilgili kurum görüşü alınarak teknik altyapı ve özel teknik altyapı alanları ayrılabilir. 4.1. Adaların yola cepheli olmayan bölümlerinde, kurum görüşü doğrultusunda yapılması gerekli teknik altyapı ve özel teknik altyapı alanlarının mülkiyeti kat mülkiyetine göre belirlenir. Teknik altyapı ve özel teknik altyapı alanlarında, trafo, telekom yapıları, santral binaları, arıtma tesisi, su deposu, doğalgaz reglaj istasyonu, pompa istasyonu vb. kullanımlar E=0.60 ve Yençok=2 Kat yapılaşma koşulu ile yer alabilir. Bu alanlar vaziyet planına göre yola cephesi olmak koşulu ile ifraz edilebilir. Alan içerisinde yer alan mevcut şebeke ve kolektör hatları ile dere yataklarının korunması esastır. Ancak, mevcut şebeke ve kolektör hatları güzergâhlarının değiştirilmesi, deplasesi ve/veya kaldırılmasına gerek duyulması halinde ASKİ Genel Müdürlüğünün uygun görüşü alınmadan uygulamaya geçilemez. Orman alanları için 6831 sayılı Orman Kanunu hükümleri geçerlidir. Uygulama sırasında orman sınırları esas alınacaktır. Parselasyon planı etaplar halinde yapılabilir. Planda belirtilmeyen hususlarda; 3194 sayılı İmar Kanunu ve ilgili yönetmelikleri hükümleri geçerlidir. Özel hükümler: Konut alanları: 1.1. Konut alanlarında E=1.10 Yençok=6 kattır. KOP paylarının çap başvurusundan önce bedelsiz terk edilmesi durumunda %10 arttırılabilir. Yapı nizamı ayrık nizamdır. 1.2. Yapı yaklaşma mesafeleri tüm yollardan 10 metredir. 1.3. Adaların parsellere bölünmesi halinde yan komşu mesafesi 5 metredir. 1.4. Planlama alanı içerisindeki eski imar planına göre yapılaşmış parsellerden yan komşu yaklaşma mesafesi 5 metredir. 1.5. Min. Parsel büyüklüğü 3000m2'dir. 1.6. Plan kapsamında 30-20-15.00 metrelik imar yollarına cepheli konut parsellerinde yönetmelikte belirtilen ticari kullanımlar yer alabilir. Bunun dışında kalan konut parsellerinde ticari kullanımlara izin verilemez. T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ İmar ve Bayındırlık Komisyonu Raporu Rapor No: 457 21.10.2022 -5- 1.7. Bir parselde birden fazla bina yapılması halinde binalar arası H/2 kadar mesafe bırakılacaktır. 1.8. Kapalı çıkma yapılmayacaktır. 1.9. +/- 0.00 kotu altında açığa çıkan 1. Bodrum kat inşaat emsaline dâhil değildir. 1.10. Bodrum katlarda açığa çıkan alanlarda, ortak alan olarak kullanılmak şartıyla spor ve oyun alanları ile diğer sosyal altyapı alanları, ibadet yerleri ve abdesthane yer alabilir ve bu kullanımlar emsal haricidir. 1.11. Planlama alanı içerisindeki eski imar planına göre yapılaşmış parsellerde ruhsatlı durum imar durumudur. Yıkılıp yeniden yapılması istenmesi durumunda aynı yola cepheli komşu parsellerden en az biri ile tevhit edilebilir. Bu durumda yürürlükteki plan koşulları geçerlidir. Tevhit edilmemesi durumunda ruhsatlı durum imar durumudur. 2. Sosyal donatı alanları: 2.1. Sosyal donatı alanlarında yapı yaklaşma mesafeleri plan üzerinde gösterildiği gibidir. 2.2. Rekreasyon Alanları; E:0.10, Yençok=2 Kattır. 2.3. Belediye Hizmet Alanı (Sosyal ve Kültürel Merkez): E=1.00 Yençok=Z+3 Kattır. 2.4. Ticaret Alanı; E=1.50 Yençok=Z+4 Kattır. 2.5. Sağlık Tesis Alanı; E=1.00, Yençok=Z+3 Kattır. 2.6. Lise Alanı: E=1.50, Yençok=Z+4 Kattır. 2.7. İlkokul Alanı: E=1.50, Yençok=Z+4 Kattır. 2.8. Kreş Alanı: E=1.00, Yençok=Z+3 Kattır. 2.9. İbadet Alanı: E=0.60, Yençok=Serbesttir. 2.10. Spor Alanı: E=1.00, Yençok=15.50 M. 2.11. Ortaokul Alanı: E=1.50, Yençok=Z+4 Kattır. 2.12. Pazar Alanı: E=0.60, Yençok=15.50 M. 2.13. Resmi Kurum Alanı (Emniyet Hizmet Alanı): E=1.00, Yençok=Z+3 Kattır. 2.14. Sosyal Tesis Alanı: E=1.00, Yençok=Z+3 Kattır. 2.15. Teknik Altyapı Alanı: E=0.60, Yençok=2 Kattır. " şeklinde önerildiği, Başkanlığımızca Yapılan Değerlendirmede; Bölgede mevcutta ıslah planına göre az sayıda ruhsatlı ve ruhsatsız yapılaşmanın bulunduğu, Mahkemece verilen iptal kararında planların kademeli birlikteliği yönünden; 1/25.000 ölçekli Başkent Ankara Nazım İmar Planında "GK; Gelişmesi Kayıt Altına Alınacak Alan" içinde kalan dava konusu plan değişikliği işlemine ilişkin genel kullanım kararlarının üst kademe planlara ve planların kademeli birlikteliği ilkesine aykırı olmadığının ifade edildiği, söz konusu imar planı teklifinde de bu yaklaşımın sürdürüldüğü, Bölgedeki sosyal donatı alanlarının ıslah planının onay tarihinde geçerli mevzuat doğrultusunda ayrıldığı ve zorunlu DOP alanları karşılandıktan sonraki diğer tüm donatı alanlarının KOP hisselerinden oluşturulduğu gerekçesiyle yeni kurum görüşü alınmadığının belirlendiği, T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ İmar ve Bayındırlık Komisyonu Raporu Rapor No: 457 21.10.2022 -6- Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliğinde "İmar planı revizyonu ve ilaveleri madde 25 - (1) İmar planlarının ihtiyaca cevap vermediği veya uygulamasının mümkün olmadığı durumlar ile üst kademe plan kararlarına uygunluğunun sağlanması amacıyla planın tamamının veya plan ana kararlarını etkileyecek bir kısmının yenilenmesi için bu Yönetmelikte belirtilen ilke, esas ve standartlara uygun olarak imar planlarında revizyon yapılır." ve "İmar planı değişiklikleri madde 26 - (1) İmar planı değişikliği; plan ana kararlarını, sürekliliğini, bütünlüğünü, sosyal ve teknik altyapı dengesini bozmayacak nitelikte, kamu yararı amaçlı, teknik ve nesnel gerekçelere dayanılarak yapılır." hükümlerine yer verildiği, Karapürçek Mahallesi Kuzeydoğu Altındağ Yeni Yerleşim Alanında mahkeme kararında da belirtildiği üzere "1/25.000 ölçekli Başkent Ankara Nazım İmar Planında GK; Gelişmesi Kayıt Altına Alınacak Alan içinde kalan dava konusu plan değişikliği işlemine ilişkin genel kullanım kararlarının üst kademe planlara ve planların kademeli birlikteliği ilkesine aykırı olmadığı", dolayısıyla imar planı revizyonu ve değişikliği tanımlarına göre bu alanda revizyon imar planı çalışması gerektiren bir husus bulunmadığı, 1997 yılında ıslah planıyla oluşan alanda o zamanki mevzuat doğrultusunda sosyal donatı alanlarının ayrıldığı, ıslah imar planında ayrılan yolların azaltılıp yeni sosyal donatı alanlarının (tüm eğitim alanlarının, pazar, spor ve resmi kurum alanlarının) oluşturulduğu ve mevcutlarla birlikte yeniden düzenlendiği, ıslah planında yaklaşık 163.080m2 civarında olan sosyal donatı alanının plan teklifinde yaklaşık 241.370m2'ye çıkarıldığı, Önerilen "1.6. Plan kapsamında 30-20-15.00 metrelik imar yollarına cepheli konut parsellerinde yönetmelikte belirtilen ticari kullanımlar yer alabilir. Bunun dışında kalan konut parsellerinde ticari kullanımlara izin verilemez." plan notu ile mahkemelerin iptal kararında yer verilen yol boyu ticaret kararı alınmaksızın yapılaşma oranı belirlenmeden karma kullanım öngörüldüğü gerekçesinin ortadan kaldırıldığı, Mahkemelerin iptal kararında zikredilen emsal harici alan kullanımı içeren plan notlarına yine yer verildiğinden, 1.1. numaralı plan notunda yer alan "...KOP paylarının çap başvurusundan önce bedelsiz terk edilmesi durumunda %10 arttırılabilir." ifadesinin ve "1.9. +/- 0.00 kotu altında açığa çıkan 1. Bodrum kat inşaat emsaline dâhil değildir." şeklindeki plan notunun iptal edilmesi gerektiği, "1.10. Bodrum katlarda açığa çıkan alanlarda, ortak alan olarak kullanılmak şartıyla spor ve oyun alanları ile diğer sosyal altyapı alanları, ibadet yerleri ve abdesthane yer alabilir ve bu kullanımlar emsal haricidir." şeklindeki plan notunun da emsal artışı içerdiği, ancak uygulamada bu alanlar için yönetmelikte belirlenen emsal dahilindeki %30'luk kullanımın özensiz ve kullanışsız alanlar yapılmasına neden olduğunun göz önünde bulundurulması gerektiği, Islah planına göre ruhsat alıp yapılaşmış parsellere yönelik "1.4. Planlama alanı içerisindeki eski imar planına göre yapılaşmış parsellerden yan komşu yaklaşma mesafesi 5 metredir." şeklindeki plan notunda yer alan 5 metrelik yapı yaklaşma mesafesinin 10 metreye çıkarılmasının uygun olacağı, T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ İmar ve Bayındırlık Komisyonu Raporu Rapor No: 457 21.10.2022 -7- Söz konusu 1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişikliği teklifinin 1/5000 ölçekli nazım imar planı ile birlikte değerlendirilmesi gerektiği, görüş ve sonucuna varıldığı, Hususları tespit edilmiş olup, Altındağ İlçesi Karapürçek Mahallesi Kuzeydoğu Altındağ Yeni Yerleşim Alanında 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliği teklifinin 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı ile birlikte, teklifteki 1.6, 1.9 ve 1.10 no.lu yan notlarının iptali ile 2.2 notundaki emsal değerinin E=0.05 olarak, 2.4 notundaki emsal değerinin E=1.10 olarak, 2.10 notundaki emsal değerinin E=0.60 olarak “tadilen onayı” komisyonumuzca oybirliği ile uygun görülmüştür. Raporumuz Büyükşehir Belediye Meclisinin onayına arz olunur. Mehmet Emin AYAZ İmar ve Bayındırlık Komisyonu Başkanı Yasin YÜKSEL Başkan V. Atila ÇELİK Üye Coşkun TORUN Üye Gürkan DEMİRKESEN Üye Ümmügülsüm ÜMÜTLÜ Üye Gökhan ARICI Üye Müslüm TEKİN Üye Fikret KARADAVUT Üye