5. Hukuk Dairesi 2025/9563 E. , 2026/5272 K. "" MAHKEMESİ : İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesi SAYISI : 2022/5995 Esas, 2025/1219 Karar KARAR : Esastan ret İLK DERECE MAHKEMESİ : Didim(Yenihisar) 1. Sulh Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2019/577 Esas, 2022/690 Karar Taraflar arasındaki arsa paylarının düzeltilmesi davasında yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir. Kararın davalılar vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Böl…
5. Hukuk Dairesi 2025/9563 E. , 2026/5272 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ : İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesi SAYISI : 2022/5995 Esas, 2025/1219 Karar KARAR : Esastan ret İLK DERECE MAHKEMESİ : Didim(Yenihisar) 1. Sulh Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2019/577 Esas, 2022/690 Karar Taraflar arasındaki arsa paylarının düzeltilmesi davasında yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir. Kararın davalılar vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir. Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalılar vekili tarafından temyiz edilmekle; süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVA Davacılar vekili dava dilekçelerinde özetle; davacılara ait bağımsız bölümlerin hep birinin arsa payının 92/4800 olduğunu, davalılara ait 6 adet bağımsız bölümün ise her birinin arsa payının 249/4800 olduğunu tespit ettiklerini, arsa payı oranının bu denli farklı olmasını gerektirecek konum, büyüklük ve nitelik farkının bulunmadığını, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerlerine göre olması gereken payları ile orantılı olarak tahsis edilmediğini iddia ederek arsa paylarının yeniden düzenlenmesini talep etmiştir. II. CEVAP Davalılar vekili cevap dilekçesinde; davacı vekilinin müvekkilleri ile davalıların sahip olduğu arsa paylarının orantısız olduğuna ilişkin iddialarının hukuki dayanaktan yoksun olduğunu, ... 39 15... parselin (eski 3 66... parsel ) tevhitten önceki safahati ile kat irtifakının kurulduğu tarihteki durumunun açıklanması gerektiğini, davacılar ile davalıların oturduğu sitede toplam 42 bağımsız bölüm bulunduğunu, bu bağımsız bölümlerin ... Yapı Kooperatifi tarafından inşa edildiğini, davacılara ait olan 36 bağımsız bölümün, arsa karşılığında, arsa sahibi olan ...'in sahibi olduğu 3 40... parsel üzerine yapıldığını ve 18 adet bağımsız bölümün arsa sahibine, kalan 18 adet bağımsız bölümün ise kooperatif üyelerine verildiğini, Sonrasında ise 3 40... parsel ile bu parselin karşısındaki ( müvekkillerin maliki bulunduğu bağımsız bölümlerin inşa edildiği ) 3417, 3418, 3419, 3420, 34 21... numaralı parseller ve aralarındaki yolun birleştirilmeleri sonucunda 3 66... parsel oluştuğunu, 3 40... parselde ilk olarak yapılan ve davacılara ait olan 36 bağımsız bölümün 5677,70 m² üzerine inşa edildiğini ve tesis edilen ilk kat irtifakının da mevcut yüzölçümü dikkate alınarak belirlendiğini, birleştirmeden sonra da davacılara ait 36 adet bağımsız bölümün kullanım ve yüzölçümü durumuna göre de arsa paylarının korunduğunu, davacılara ait 36 bağımsız bölümün inşa edildiği parselin yüzölçümü 5677,70 m² olup her bağımsız bölüme yaklaşık 158 m² ( 157,71 m² ) isabet ettiğini, parsellerin birleştirilmesinden sonra kurulan kat irtifakı aşamasında da davacılara 92/4800 arsa payı verildiğini, parsellerin birleştirilmesinden sonra anagayrimenkulün (eski 3 66... parsel) toplam yüzölçümünün 8.242,84 m²ye çıktığını davacılara ait arsa paylarının toplam yüzölçümle çarpılması neticesinde ( 92/48 00... ,84 = 158 m² ) davacılara bağımsız bölüm başına yine yaklaşık 158 m² ( 157,99 m² ) isabet ettiğini belirterek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davanın kabulüne karar verilmiştir. IV. İSTİNAF A. İstinaf Yoluna Başvuranlar İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalılar vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur. B. İstinaf Sebepleri Davalılar vekili istinaf dilekçesinde özetle; hükme esas bilirkişi raporlarına itirazlarının yargılama sürecinde gerekçesiz olarak dikkate alınmadığını, bağımsız bölümlerin kat irtifakı kurulduğu tarihteki muhtemel değerlerinin ve bu değerlerin ana gayrimenkul değerine oranının isabetli bir şekilde tespiti için esas olarak bağımsız bölümlerin konum özelliklerinin dikkate alınması gerektiğini, dolayısıyla dava konusu uyuşmazlığın adil ve hukuka uygun bir şekilde çözümünde inşaat ve fen bilirkişisinin tespitlerinden ziyade gayrimenkul değerleme uzmanı olan bilirkişinden denetime elverişli ve yeterli değerlendirmeler içeren ek bir rapor aldırılması gerekirken bu hususun gözardı edildiğini ve bilirkişi raporlarında bağımsız bölümlerin konumsal özellikleri, farklılıkları tamamen gözardı edilip arsa paylarının hatalı olarak hesaplandığını, davalılara ait bağımsız bölümler ile davacılara ait bağımsız bölümler arasında; denize yönelik panorama, genel manzara, bağımsız bölümler arasındaki mesafe, ferahlık, güneş ışığından istifade etme, ortak kullanım alanlarından istifade olanağı, fiili kullanıma konu bahçe büyüklükleri, site içi konum gibi arsa payının belirlenmesine esas alınacak unsurlar bakımından önemli ölçüde farklılıklar bulunmasına rağmen bu konuda ayrıntılı ve yeterli bir inceleme yapılmadan bağımsız bölümlerin arsa paylarının eşdeğer veya birbirine çok yakın sayıldığını, bağımsız bölümlerin sonradan konumlarının avantajlı duruma gelmesi ve değerlerinin artması gibi bir durumun söz konusu olmadığını, diğer taraftan hükme esas alınan bilirkişi raporunda bağımsız bölümlerin konum özellikleri itibariyle isabetli ve yeterli değerlendirmeler yapılmadığı için bağımsız bölümlerin kat irtifakı kurulma tarihi itibariyle muhtemel değerleri noktasında da sağlıklı ve doğru sonuçlara ulaşılamadığını, konumsal ve fiili kullanım olarak birçok avantajlı özelliğe sahip müvekkillere ait bağımsız bölümlerin diğer bağımsız bölümler ile eşdeğerde kabul edilmesinin adalete ve hakkaniyete aykırı olduğunu, her ne kadar bilirkişi raporunda dava konusu bağımsız bölümlere yakın konumda yer alan benzer fiziksel ve yapısal özelliklere sahip meskenlerin değerlerinden yola çıkılarak değer hesaplamaları yapılmışsa da kendilerine ait bağımsız bölümler ile site içerisindeki diğer bağımsız bölümlerin muhtemel değerlerinin mukayeseli olarak değerlendirilmediğini belirterek kararın kaldırılmasını davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir. C. Gerekçe ve Sonuç Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile bilirkişi kurulu ek raporunda bağımsız bölümlerin kat mülkiyetinin kurulduğu tarihi itibarıyla değerleri tespit edilip, mevcut arsa paylarının belirlenen değerlerine göre, gruplandırma yapılarak bağımsız bölümlerin arsa paylarının belirlendiği ve mahkeme kararının doğru olduğu gerekçesiyle davalılar vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir. V. TEMYİZ A. Temyiz Yoluna Başvuranlar Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalılar vekili temyiz isteminde bulunmuştur. B. Temyiz Sebepleri Davalılar vekili temyiz dilekçesinde özetle; istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü sebepleri tekrar ederek Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozulmasını talep etmiştir. C. Gerekçe 1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, arsa paylarının tespiti ile tapu siciline tescili istemine ilişkindir. 2. Değerlendirme 1. Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür. 2. Dosyada mevcut bilirkişi raporunda hesaplanan bağımsız bölümlerin kat mülkiyetinin kurulduğu tarihteki değerlerinin bu belirlemeye göre tapu sicilinde kayıtlı arsa paylarında düzeltilmesi gereken bir yanlışlık olduğu açıkca saptanmamış, ayrıca bağımsız bölümlerin binada bulundukları yerleri ve yüzölçümleri açıkça belirtilmesine karşın her bir bağımsız bölümün kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulduğu tarihteki değerlerine etkili olabilecek diğer unsurlar tek tek yazılıp açıklanmamış ve bu bağımsız bölümlerin değerleri ayrı ayrı hesaplanmamış, soyut bir biçimde güncel değerlendirme yapılarak arsa payları yeniden belirlenmiştir. Bağımsız bölümlerin güncel ve kat mülkiyeti tarihindeki bedellerinin hangi kriterlere göre belirlendiği dahi açıklanmamıştır. 3. Mahkemece, taraf teşkili sağlanıp yukarıda açıklanan hususlar doğrultusunda arsa paylarının belirlenmesinde esas alınacak olan bağımsız bölümlerin kat mülkiyetinin kurulduğu tarih itibari ile değerlerini olumlu veya olumsuz etkileyen tüm unsurların incelenip irdelenmesi, bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kurulduğu tarihteki, cinsi, bulunduğu kat, alanı, ısıtma ve aydınlatma süreleri, mimari kullanımı ve konumu, cephesi, manzarası gibi hususların yeniden değerlendirilmesi için bilirkişi kurulundan yeniden ek rapor alınması, arsa paylarının düzenlenmesini gerektirecek bir hususun olup olmadığı araştırılıp, ayrıca anataşınmazda kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurulması sırasındaki belgeler ile arsa paylarının düzenlenmesine yönelik liste getirtilerek arsa paylarının bugünkü haliyle belirlenmesinde davacıların iradesini yansıtan imzaların bulunup bulunmadığı konusunda da inceleme yapılarak oluşacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik araştırma ve inceleme sonucu davanın kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiştir. VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; 1. Davalılar vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA, 2. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA, Peşin alınan temyiz harcının istek halinde iadesine Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,30.03.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.