Çankaya İlçesi Dikmen Vadisi Son Etap 1. Kısımda 1/5000 ve 1/1000 ölçekli imar plan değişikliğine ilişkin İmar ve Bayındırlık Komisyonu Raporu oylanarak oyçokluğuyla kabul edildi.
T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ Karar No: 747 14.06.2024 K A R A R Çankaya İlçesi Dikmen Vadisi Son Etap 1. Kısımda 1/5000 ve 1/1000 ölçekli imar plan değişikliğine ilişkin İmar ve Bayındırlık Komisyonunun 31.05.2024 tarihli ve 108 sayılı Raporu Büyükşehir Belediye Meclisinin 14.06.2024 tarihli toplantısında okundu. Konu üzerinde yapılan görüşmelerde; Emlak ve İstimlak Dairesi Başkanlığının 07.05.2024 tarihli ve E-33948201-750-1247429 sayılı yazısı ile; Çankaya İlçesi, Dikmen Vadisi Son Etap 1.Kısma ilişkin Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Proje Alanında birtakım gerekçeler doğrultusunda gerekli plan ve plan notu değişikliği işlemlerinin başlatılmasının talep edildiği, Yapılan incelemede; Teklife Konu Alanın Mülkiyet Ve Mevcut İmar Durumunun; Dikmen Vadisi KDGPA Son Etap 1.Kısma ilişkin Ankara Büyükşehir Belediye Meclisinin 10.08.2022 tarih ve 1542 sayılı Kararı ile onaylanan 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı ve 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planının 23.08.2022 tarihinden itibaren 1 ay (30 gün) süreyle ilan edildiği ve ilan-askı süresi içerisinde 1 adet dilekçe ile itiraz edildiği, itiraza yönelik Büyükşehir Belediye Meclisince alınmış 09.11.2022 tarihli ve 2082 sayılı Karar ile 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planındaki 3 no.lu plan notu ve 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planındaki 11 no.lu plan notuna yönelik tadilat yapılmış olup söz konusu plan notlarının 14.12.2022 tarihinden itibaren 30 gün süreyle askıya çıkartıldığı, ilan-askı süresi içerisinde itiraz bulunmadığından 2022/2082 no.lu Ankara Büyükşehir Belediye Meclisi Kararı ile onaylı plan notlarının da kesinleştiği, Teklif 1/5000-1/1000 ölçekli imar planı değişikliği ile; Emlak ve İstimlak Dairesi Başkanlığının 07.05.2024 tarihli ve E-33948201-750-1247429 sayılı yazısı ile; "Belediyemiz ile Ankara Büyükşehir Belediyesi Portaş Proje İnşaat Taahhüt Asfalt Sanayi A.Ş. arasında "Dikmen Vadisi Son Etap Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Proje Alanında Arsa Payı Karşılığı (Kat Karşılığı) İnşaat Yapım İşi Uygulama Protokolü" 01.06.2023 tarihinde imzalanmış ve 05.06.2023 tarihinde yer teslimi yapılarak çalışmalara başlanmıştır... Çankaya İlçesi, Yukarı Dikmen Mahallesi, 29259/1 ve 29260/1 ada/parsellerin 17.07.2023 tarihli İmar Durum Belgesi Plan Notları 2. Maddesi (EK) "Ticaret+Konut Karma Kullanım Alanlarında Planda Tanımlanan Emsalin En Çok %80'i Konut Amaçlı Kullanılabilir. Bu Alanda Yapılacak Konutların Ortalama Büyüklüğü 120 m²'dir." ibaresine ilişkin, plan notuna uygun olarak tasarlanmış olan dairelerin mevcut piyasadaki ekonomik koşullardan ötürü sıkıntıya girmesi sebebiyle satışının zorlaştığı ve işin ilerleyişine göre finansman sağlanabilmesi açısından bahse konu plan notunun kaldırılması ya da "Ticaret+Konut Karma Kullanım Alanlarında Planda Tanımlanan Emsalin En Çok %80'i Konut Amaçlı Kullanılabilir. Bu Alanda Yapılacak Konutların Ortalama Büyüklüğü 70m² Olup, Farklı Büyüklük ve Nitelikte Konutlar Yapılabilir." şeklinde değiştirilmesi talep edilmektedir. T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ Karar No: 747 14.06.2024 -2- Ayrıca söz konusu kentsel dönüşüm projesindeki 29247/1, 29248/1, 80510/2 (eskisi 29253/2), 80513/1 ve 80513/2 ada/parseller ile ilgili olarak; 2022/1542 sayılı ABB Meclis Kararıyla yürürlükteki onaylı planlar kapsamındaki yapılaşma koşulları arasındaki uyuşmazlıktan mütevellit ruhsatlı projelere istinaden emsale esas toplam inşaat alanının 1.650,00 m² ve ayrıca 29259/1 ile 29260/1 ada/parsellerde aynı uyuşmazlık nedeniyle emsale esas toplam inşaat alanının 1.533,00 m² eksik olduğu, yine mülkiyeti Belediyemize ait Çankaya İlçesi, Dikmen Vadisi Son Etap Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Proje Alanında bulunan protokole konu hak sahiplerinin konutlarının yapılacağı 29253 ada 2 parselin imar uygulaması sonucunda 80510 ada 2 parsele dönüştüğü, Belediyemizin ve hak sahiplerinin mağduriyet yaşamalarının önlenmesi amacıyla bu parselde daha önce öngörülen sayıda konut üretilebilmesi için yeterli miktarda 9.411,00 m² emsal transferinin yapılması gerektiği hususları tespit edilmiş olup, ilgi (b)'de kayıtlı İmar ve Şehircilik Dairesi Başkanlığı Yapı Denetim ve Ruhsat Şube Müdürlüğü'nün yazısında yeni yapılan planın plan notlarında emsal ve konut transferi yapılabileceğine dair plan notu bulunmaması nedeniyle işlem yapılamadığı belirtilmektedir." denilerek plan değişikliği yapılmasının talep edildiği, 1/5000-1/1000 ölçekli İmar Planı Değişikliği ve Plan Açıklama Raporunda; Emlak ve İstimlak Dairesi Başkanlığının, hak sahipleriyle yapılan anlaşmalar çerçevesinde hazırlattığı ve hak sahipleri ile üzerinde anlaşma sağlanan projelerin ruhsatlarında toplam emsale esas inşaat alanının 196.347 m², kat karşılığı müteahhitlere verilecek konutların emsale esas inşaat alanının 224.053,67 m² olduğu ancak müteahhit Portaş A.Ş. ile yapılan protokol ve yürürlükteki imar planı incelendiğinde hak sahiplerine ait parseller için emsale esas inşaat alanının 194.697 m², müteahhit parsellerinde ise emsale esas inşaat alanının 222.534 m² olduğu tespit edildiği, 2022/1542 sayılı ABBMK ile onaylı 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planının 8. No.lu plan notunda; "Planın onay tarihinden önce ruhsat almış ada/parsellerde mevcut ruhsatlar üzerinden uygulama sürdürülür." maddesine istinaden ruhsatların sürdürülebilmesi için mevcut ruhsatlar ile protokol ve ilgili parsellerin emsale esas inşaat alanlarının ruhsatlar arasındaki uyuşmazlığın giderilmesi gerektiği, Dikmen Vadisi Son Etap 1.Kısım Arsa Payı Karşılığı (Kat Karşılığı) İnşaat Yapım İşi Uygulama Protokolü kapsamında kalan29247/1, 29248/1, 80510/2, 80513/1, 80513/2 sayılı ada/parseller ile ilgili olarak; 2022/1549 sayılı ABBMK ile yürürlükteki onaylanan planlar kapsamındaki yapılaşma koşulları arasındaki uyuşmazlıktan mütevellit ruhsatlı projelere istinaden emsale esas toplam inşaat alanının 1.650 m² eksik olduğunun görüldüğü, Aynı zamanda 29259/1, 29260/1 sayılı parsellerde de aynı uyuşmazlığın görülerek emsale esas toplam inşaat alanının 1.533 m² eksik olduğunun görüldüğü, Ayrıca ruhsatlı projelerdeki 80510/2 ada/parsel ile diğer ada/parseller arasındaki 9.441 m² emsal transferi ve mevcut konut adedi transferinin yapılamadığından bahisle mevcut sorunu ortadan kaldırmak ve söz konusu protokolün gereğini yerine getirmek amacıyla plan değişikliğinin yapıldığı; T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ Karar No: 747 14.06.2024 -3- 1/5000 ölçekli NİP ile; "1. Planda konut adaları “A”, “B” ve "C" olarak üç grupta ele alınmıştır. Konut yapı adalarında plan üzerinde tanımlanmış yapılaşma emsallerine uyulacaktır. Planda belirtilen emsal ve yapı yükseklik değerleri maksimum değerler olup, maksimum yükseklik aşılmaksızın farklı yüksekliklerde konutlar yapılabilir. Planda “A” tanımlanmış ada veya parsellerde ortalama konut büyüklüğü 140m2’dir. Planda “B” olarak tanımlanmış ada veya parsellerde ortalama konut büyüklüğü 120m2’dir. Planda “C” olarak tanımlanmış ada veya parsellerde ortalama konut büyüklüğü 70m2’dir. Planda belirlenen emsal üzerinden hesaplanan toplam yapılaşma alanının belirlenen ortalama konut büyüklüğüne bölünmesiyle elde edilen tam sayı aşılamaz. Yapılan hesaplama sonucunda bulunan konut sayısı aşılmamak koşuluyla farklı büyüklüklerde konut yapılabilir. 2. Ticaret+Konut karma kullanım alanında planda tanımlanan emsalin en çok % 80’i konut amaçlı kullanılabilir. Bu alanda yapılacak konutların ortalama büyüklüğü 120 m²’dir. 3.Konut alanlarında emsal inşaat alanının %10'una kadarki kısım istenilirse Ticaret Alanı olarak yapılabilir." şeklinde 3 adet plan notu önerildiği, 1/1000 ölçekli UİP ile; "1. Planda konut adaları “A”, “B” ve "C" olarak üç grupta ele alınmıştır. Konut yapı adalarında plan üzerinde tanımlanmış yapılaşma emsallerine uyulacaktır. Planda belirtilen emsal ve yapı yükseklik değerleri maksimum değerler olup, maksimum yükseklik aşılmaksızın farklı yüksekliklerde konutlar yapılabilir. Planda “A” tanımlanmış ada veya parsellerde ortalama konut büyüklüğü 140m2’dir. Planda “B” olarak tanımlanmış ada veya parsellerde ortalama konut büyüklüğü 120m2’dir. Planda “C” olarak tanımlanmış ada veya parsellerde ortalama konut büyüklüğü 70m2’dir. Planda belirlenen emsal üzerinden hesaplanan toplam yapılaşma alanının belirlenen ortalama konut büyüklüğüne bölünmesiyle elde edilen tam sayı aşılamaz. Yapılan hesaplama sonucunda bulunan konut sayısı aşılmamak koşuluyla farklı büyüklüklerde konut yapılabilir. 2. Ticaret+Konut karma kullanım alanında planda tanımlanan emsalin en çok % 80’i konut amaçlı kullanılabilir. Bu alanda yapılacak konutların ortalama büyüklüğü 120 m2’dir. 3. Kütleler cephe aldığı yoldan, ada içi yollardan, tabii zeminden veya bina giriş aksına isabet eden tabii zeminden kotlandırılabilir. 4. Parselde birden fazla ayrık ya da bitişik kütle projelendirilebilir. 5. Bina girişleri genişliği en fazla 5.00 m olan giriş köprüleri ile sağlanabilir. Binalara giriş amacıyla yapı yaklaşma sınırları dışında yoldan başlatılarak rampa, köprü veya platformlar düzenlenebilir. Parsellerin +0.00 kotunun alındığı yola bakan cephelerinde otopark yapmak amacıyla yol seviyesinde dolgu ve tesviye yapılabilir. T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ Karar No: 747 14.06.2024 -4- 6. Zemin katlar +1.50m’de tesis edilebilir. Arazi düzenlemesi amacıyla +2.00m’yi aşan kazı ve dolgu yapılabilir. 7. Yaya yolları gerektiğinde servis ve otopark girişi vb. amaçla kullanılabilir. 8. Planın onay tarihinden önce ruhsat almış ada/parsellerde mevcut ruhsatlar üzerinden uygulama sürdürülür. 9. Parselasyon planları kısımlar halinde birlikte veya etaplar halinde yapılabilir. 10. Konut alanlarında konutlar ile birlikte, bu alanlarda yaşayacak nüfusun ihtiyacını karşılayacak kreş, park, çocuk bahçesi, lokal, kapalı spor tesisi, açık ve kapalı yüzme havuzu, açık veya kapalı otopark, tenis, mini golf, trafo, su deposu vb. tesislerden biri veya bir kaçı vaziyet planında belirtilmek üzere yapılabilir, bu türden tesisler için kullanılacak toplam ilave inşaat alanı parsele verilen inşaat alanının %2’sinden fazla olamaz. 11.Konut alanlarında emsal inşaat alanının %10'una kadarki kısım istenilirse Ticaret Alanı olarak yapılabilir. 12. Zorunlu müştemilatlar bina içerisinde karşılanacaktır. Bu amaçla birden fazla bodrum kat düzenlenebilir. 13. Trafo ihtiyacı parsel içinde veya zemin altında tesis edilebilir. 14.Ruhsat ile belirlenmiş olan emsale esas inşaat alanının mevcut onaylı imar planı arasındaki uyuşmazlığın giderilmesi amacıyla; 29247/1, 29248/1, 80510/2, 80513/1, 80513/2 sayılı parsellerde mevcut yapılaşma koşullarına eklenmek suretiyle 1650 m² inşaat alanı ilavesi yapılabilecektir. Söz konusu ilave inşaat alanı da dahil olmak üzere anılan parseller (29247/1, 29248/1, 80510/2, 80513/1, 80513/2 sayılı ada/parsellerde) arasında 09.03.2017 tarihli vaziyet planında belirlenmiş olan bahsi geçen parsellerin tümünün toplam konut sayısını geçmemek kaydıyla konut sayısı ve inşaat alanı transferi yapılabilir. 29259/1, 29260/1 sayılı parsellerde mevcut yapılaşma koşullarına eklenmek suretiyle 1533 m² inşaat alanı ilavesi yapılabilecektir. Söz konusu ilave inşaat alanı da dahil olmak üzere anılan parseller (29259/1, 29260/1 sayılı ada/parsellerde) arasında inşaat alanı transferi yapılabilir."şeklinde 14 adet plan notu önerildiği, Başkanlığımızca yapılan değerlendirmede; Emlak ve İstimlak Dairesi Başkanlığı'nın talebiyle hazırlanan Dikmen Vadisi Son Etap 1.Kısım 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı ve 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliklerinin Belediyemiz Meclisince bir karara bağlanması gerektiği, görüş ve sonucuna varıldığı, T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ Karar No: 747 14.06.2024 -5- Hususları tespit edilmiş olup, Çankaya İlçesi Dikmen Vadisi Son Etap 1.Kısım 1/5000 ve 1/1000 ölçekli imar planı değişikliğine ilişkin Üyeler Cemal TEKİN, Mehmet Emin AYAZ, Fethi ÇAKMAK ve Murat YALÇIN’ın “Muhtelif mahkeme iptal kararlarında, verilen yoğunluğa karşı sosyal donatı alanlarının yetersiz olduğu şeklinde iptal gerekçeleri var iken, 29259 ada 1 no.lu ve 29260 ada 1 no.lu parsellerde daire sayıları 120m2’ye bölünerek hesaplandığından, toplam 1866 adet daire yapılacakken getirilen plan kararı ile bu parsellerde daire büyüklüğünün 70m2’ye düşürülmesi sonucu 1866 adet daire 3200 daireye çıkartılmak istenmektedir, artı getirilen 1334 konut için sosyal donatı alanı ayrılmamıştır. Mahkeme kararına rağmen nüfus yoğunluğunun artışı yapılması yasa ve yönetmeliklere aykırı olduğundan komisyon kararına katılmıyoruz.” Şeklindeki muhalefetlerine rağmen komisyonumuzca “onayı”na ilişkin İmar ve Bayındırlık Komisyonu Raporu “Büyükşehir Belediyemiz mülkiyetindeki, Çankaya İlçesi Dikmen Mahallesi 29259/1 ve 29260/1 ada parseldeki konut kullanımının %20’ye kadarlık kısmının ticaret olarak kullanılmasına dair ilgili planın plan notunun Dikmen Vadisi Son Etap 1. Kısım imar planı plan notlarına eklenmesini öneriyoruz.” şeklinde ilavesi tarzında oylanarak oyçokluğu ile kabul edildi. Ertan IŞIK Meclis 1. Başkan V. Evrim KÜÇÜK Divan Katibi Ece YILMAZ Divan Katibi