T.C. ANTALYA BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ YEDİNCİ HUKUK DAİRESİ T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A İ S T İ N A F K A R A R I İncelenen Kararın Mahkemesi:Denizli 1.Asliye Ticaret Mahkemesi Tarihi:07/06/2023 Dava Türü:Cezai Şart (Yükleniciden Haricen Satın Alınan Bağımsız Bölüme İlişkin) Dava Tarihi:16/08/2022 Karar Yazım T:23/12/2025 İlk derece mahkemesince verilen karar istinaf edilmekle dairemiz üyesi tarafından hazırlanan rapor okunduktan ve dosya kapsamı incelendikten sonra yapılan…
T.C. ANTALYA BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ YEDİNCİ HUKUK DAİRESİ T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A İ S T İ N A F K A R A R I İncelenen Kararın Mahkemesi:Denizli 1.Asliye Ticaret Mahkemesi Tarihi:07/06/2023 Dava Türü:Cezai Şart (Yükleniciden Haricen Satın Alınan Bağımsız Bölüme İlişkin) Dava Tarihi:16/08/2022 Karar Yazım T:23/12/2025 İlk derece mahkemesince verilen karar istinaf edilmekle dairemiz üyesi tarafından hazırlanan rapor okunduktan ve dosya kapsamı incelendikten sonra yapılan müzakere sonucu gereği düşünüldü; I. DAVA Davacı vekili açtığı dava ile, taraflar arasında Denizli İli Merkezefendi İlçesi ... Mahallesi ... ada ... parselde kayıtlı bulunan arsa içinde yapılacak olan iş yerlerinden 1 ve 2 nolu bağımsız bölümlerin satışı konusunda adi yazılı sözleşme imzalandığını, satış bedeli olan ... TL'nin 2.100.000,00 TL kısmının peşinat olarak, kalan bedelin ise taksitler halinde ödeneceğini, sözleşme gereğince ödemelerin en geç belirtilen vade günlerinde gerçekleştirileceği ve bu vade tarihlerinin son ödeme günü olduğunun kararlaştırıldığını, davalının 30/04/2022 tarihinde ödenmesi gereken 3.000.000,00 TL tutarındaki ilk taksiti zamanında ödememesi üzerine, davacının noter aracılığıyla gönderilen 05/05/2022 tarihli ihtarname ile sözleşmeyi feshettiğini davalıya bildirdiğini, ihtarnamenin tebliğinden sonra davalının 10/05/2022 tarihinde yaptığı ödemelerin davalıya iade edildiğini, sözleşmenin 9.maddesinde "Satın alan planına uygun olarak ödemelerini tam zamanında yapmaz ise, 10 günlük bekleme süresi sonrasında sözleşme hiçbir ihtara gerek kalmaksızın müteahhit firma tarafından tek taraflı olarak feshedilecek ve ayrıca satın alan sözleşme bedelinin %30'unu müteahhide ceza-i bedel olarak 7 gün içinde ödeyecektir." hükmünün yer aldığını, davacının iş bu süreyi beklemeden ihtarname göndererek davalıyı temerrüte düşürdüğünü, davacının sözleşme hükümleri gereğince davalıdan 4.000.000,00 TL ceza-i şart istemesinin söz konusu olduğunu, davacının uhdesinde ceza-i şartın bir kısmı olarak 900.000,00 TL bulunduğunu, bu nedenle davacıya 3.100.000,00 TL ceza-i şart ödenmesi gerektiğini belirterek, 3.000.000,00 TL ceza-i şartın faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir. II. CEVAP Davalı vekili cevabında, davacı ile mülk sahibi ... arasında imzalanan kat karşılığı inşaat sözleşmesine dayanılarak, mülk sahibinin taşınmazı üzerine yapılacak olan 1 ve 2 nolu bağımsız bölümlerin ... TL bedelin sözleşmede belirtilen taksitler halinde ödenmesi suretiyle satışı için tarafların anlaştıklarını, bu anlaşma gereği 2.100.000,00 TL peşinatın davacıya ödendiğini, 30/04/2022 tarihinde ödenmesi gereken ilk taksitin 10/05/2022 tarihinde davacının banka hesabına ödendiğini, sözleşmenin 9.maddesinde ödemenin en geç 10 gün içinde yapılması, yapılmadığı zaman hiçbir ihtara gerek olmaksızın sözleşmenin kendiliğinden fesholacağının belirtilmesine rağmen, davacının 05/05/2022 tarihinde noter aracılığıyla gönderdiği ihtar ile sözleşmeyi tek taraflı olarak feshettiğini bildirdiğini, yapılan 3.000.000,00 TL ödeme ve peşinat olarak ödenen 2.100.000,00 TL'nin 1.100.000,00 TL'lik kısmının davalıya iade edildiğini, sözleşme feshedilmeden önce davacının sözleşmeye konu taşınmazları ... TL bedelle üçüncü kişiye sattığının öğrenildiğini, davacının kötü niyetle hareket ettiğini, davacının ödediğini beyan ettiği 100.000,00 TL komisyon parasının davalı ile hiçbir ilgisi olmadığını ve bu hususta davalının bilgisinin bulunmadığını, kat karşılığı inşaat sözleşmesinde 1 ve 2 nolu bağımsız bölümlerde davacının %50 pay sahibi olduğunun görüldüğünü, bunun üzerine davalıya satışa onay verip vermediğinin bildirilmesi için kendisine ihtarname gönderilen arsa sahibinin cevabında, haberdar olmadığı sözleşmeyi kabul etmediğini ve sözleşmenin kendisini bağlamadığını beyan ettiğini belirterek, davanın reddine karar verilmesini istemiştir. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk derece mahkemesi, tapulu bir taşınmazın mülkiyetinin devrini öngören her türlü sözleşmelerin resmi şekilde yapılması, davanın açıldığı tarihte yürürlükte olan TMK'nin 634 (TMK’nın 706), BK’nın 213 (TBK'nın 237), Tapu Kanununun 26. ve Noterlik Kanununun 60. maddeleri gereği geçerlilik koşulu olduğu, dolayısıyla, açıklanan kanun maddelerinin öngördüğü biçimde yapılmayan sözleşmelerin hukuken geçersiz olduğu, burada öngörülen şeklin, sözleşmenin geçerlilik koşulu olup, kamu düzenine ilişkin olduğu, yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapmakta olduğu veya arsa sahibinin aynı zamanda yüklenici sıfatıyla hareket ederek (yapsatçı konumunda) inşa etmekte olduğu binalardan bağımsız bölüm satın alınması halinde, Türk Borçlar Kanununun 184. maddesi gereğince üçüncü kişiye yapılacak temlikin yazılı olmasının yeterli olduğu, böyle durumlarda yüklenici ile üçüncü kişi arasında bir "alacağın temliki" sözleşmesinin bulunacağı, BK’nın 163. (TBK’nın 184.) maddesinde, alacağın temliki sözleşmesinin geçerliliği sadece yazılı şekle tabi tutulmuş olup, resmi şekle bağlanmadığı, dolayısıyla, yazılı şekilde düzenlenmiş olması şartıyla, yüklenicinin, arsa sahibinden olan alacağını üçüncü kişiye devredebileceği, "alacağın temliki" hükmünde olan böyle bir sözleşmenin de hukuken geçerli olduğu, bu durumda, temlik alan (alıcı), temlik edene (satıcıya) karşı, geçerli bir satış sözleşmesinden doğan tüm yasal haklarını talep edebileceği, mahkemece yapılan yargılama sonucunda, davacı yüklenici ile dava dışı arsa maliki ... arasında, Denizli İli ... İlçesi ... Mahallesi ... ada ... parsel sayılı taşınmaz üzerine davacı yüklenici tarafından 4 adet işyeri (fabrika binası) yapılması konusunda, Denizli 8. Noterliğince düzenlenen 05/04/2022 tarihli taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin imzalandığı, davacı yüklenici tarafından ... ada ... parsel sayılı taşınmaz üzerine yapılacak 1 ve 2 nolu bağımsız bölümlerin davalıya satışına ilişkin taraflar arasında 29/03/2022 tarihli sözleşme imzalandığının görüldüğü, davacının, taraflar arasındaki sözleşme gereğince, davalının süresi içinde ilk taksit ödemesini yapmadığından bahisle, sözleşmenin 9. maddesi uyarınca cezai şart bedelinin tahsili amacıyla eldeki davayı açtığı, öncelikle davaya konu temlik işleminin geçerli olup olmadığı, arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerektiği, temlikin konusunun, yüklenicinin arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden kazanmadığı hakkı üçüncü kişiye temlik etmesinin arsa sahibi bakımından bir öneminin bulunmadığı, davacı ile arsa sahibi arasında imzalanan sözleşmenin 2. maddesinde ... ada ... parsel sayılı taşımaz üzerine yapılacak 4 bağımsız bölümün her birinin % 50 payının yapım bedeli karşılığı olarak yükleniciye devir edileceği, kalan payların arsa maliki üzerinde kalacağının belirtildiğinin görüldüğü, taraflar arasında imzalanan sözleşme uyarınca 1 ve 2 nolu bağımsız bölümlerin tamamı davacı yükleniciye bırakılmadığından, davacı tarafından sözleşmenin düzenleme tarihi itibari ile sözleşmeden doğan edimini yerine getirmesi mümkün olmadığından ve 29/03/2022 tarihli sözleşmenin 9. maddesinde "sözleşme ekinde bulunan ödeme planına uygun olarak tam ve zamanında ödeme yapılmaz ise 10 günlük gecikme-bekleme süresi sonrasında sözleşme hiç bir ihtara gerek kalmaksızın müteahhit tarafından fesh edilecektir..." ibaresi bulunmakta olup, davalı tarafından 30/04/2022 tarihinde yapılması gereken ilk taksit ödemesinin 10/05/2022 tarihinde, sözleşmede belirtilen 10 günlük bekleme süresi içinde yapıldığından, davacının cezai şart alacağı isteminin mahkemece reddine karar verilmesi gerektiği gerekçesiyle, davacının davasının reddine karar vermiştir. IV. İSTİNAF A. İstinaf Yoluna Başvuranlar İlk derece mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekilince istinaf başvurusunda bulunulmuştur. B. İstinaf Nedenleri Davacı vekili, davanın reddine karar verilmesinin hukuka ve yasalara aykırı olduğu, bildirdikleri deliller toplanmadan ve bildirdikleri tanıklar dinlenilmeden eksik inceleme ve araştırma sonucunda savunma hakları ihlal edilerek karar verildiği, davacının sözleşmeden doğan edimini yerine getirmesinin mümkün olmadığı yönündeki gerekçenin yerinde olmadığı, arsa sahibinin davacının direktifleri doğrultusunda hareket ettiği ve söz konusu taşınmazın tam hisse ile dava dışı şirkete devredildiğinin tapu kaydından görüleceği, 10 günlük bekleme süresinin sözleşmenin kendiliğinden feshi için söz konusu olduğu, davacının bu süreyi beklemeden TBK 117.maddesine dayanarak davalıyı temerrüte düşürdüğü ve sözleşmeyi haklı nedenle feshettiği, ek-4 sözleşmede ödemelerin en geç belirtilen vade günlerinde gerçekleştirileceği, bu vade tarihlerinin son ödeme günü olduğunun düzenlendiği davacının ceza-i şarta hak kazanmış olmasına rağmen, davanın reddine karar verildiği gibi nedenlerle kararı istinaf etmiştir. C. Gerekçe 1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Dava, taraflar arasındaki sözleşme gereğince davalının ödeme edimini süresinde yerine getirmemesi nedeniyle ceza-i şart istemine ilişkindir. Uyuşmazlık, davacı yüklenici ile dava dışı arsa sahibi arasında imzalanan kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince davacı yükleniciye düştüğü belirtilen bağımsız bölümlerin davalı alıcıya satışına ilişkin, yükleniciden haricen satın alınan bağımsız bölümden kaynaklanmaktadır. 2. Ön İnceleme ve İncelemenin Kapsamı İlk derece mahkemesi kararının; kesinlik, süre, istinaf başvuru şartları ve diğer usul konuları yönünden HMK 352. maddesine göre ön incelemesi yapılmış ve eksiklik bulunmadığı anlaşılan dosyanın incelenmesine geçilmiştir. İstinaf incelemesi de, HMK 355. maddesi göz önünde bulundurularak, kamu düzeninden olan hususlar re'sen gözetilmek suretiyle istinaf sebepleriyle sınırlı olarak yapılmıştır. 3. Değerlendirme Tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde, mahkemenin istinaf incelemesine konu kararında, dosyadaki mevcut delillere göre yaptığı değerlendirmeye, takdire, ortaya koyduğu gerekçeye ve ayrıca taraflar arasındaki sözleşmenin 9. maddesinde belirtilen bekleme süresi içerisinde davalı tarafından ilk taksit ödemesinin yapılması nedeniyle yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, mahkemenin vardığı sonuçta istinaf sebepleri yönünden usul ve yasaya aykırı bir yön bulunmadığı, istinaf nedenlerinin yerinde olmadığı yapılan istinaf incelemesi sonucu anlaşılmakla, davacı vekilinin istinaf başvurusunun HMK 353/1-b/1 maddesi gereğince esastan reddine karar vermek gerekmiştir. V. KARAR 1)Davacı vekilinin istinaf başvurusunun ESASTAN REDDİNE, 2)Alınması gerekli 615,40 TL istinaf karar harcından, peşin alınan 269,85 TL harcın mahsubuyla bakiye 345,55 TL harcın istinaf yoluna başvuran davacı taraftan tahsili ile hazineye gelir kaydına, 3)Gerekçeli kararın tebliğinden itibaren iki haftalık yasal süre içerisinde dairemize ya da dairemize gönderilmek üzere başka bir yer mahkemesine verilecek bir dilekçe ile Yargıtay ilgili hukuk dairesine temyiz yolu açık olmak üzere dosya üzerinde yapılan inceleme neticesinde 23/12/2025 tarihinde oy birliği ile karar verildi. ...