Keçiören İlçesi Etlik Mahallesi 9251 ada 44 parselde 1/1000 ölçekli uygulama imar plan değişikliğine ilişkin İmar ve Bayındırlık Komisyonu Raporu oylanarak oybirliğiyle kabul edildi.
T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ Karar No: 999 08.07.2025 K A R A R Keçiören İlçesi Etlik Mahallesi 9251 ada 44 parselde 1/1000 ölçekli uygulama imar plan değişikliğine ilişkin İmar ve Bayındırlık Komisyonunun 17.06.2025 tarihli ve 112 sayılı Raporu Büyükşehir Belediye Meclisinin 08.07.2025 tarihli toplantısında okundu. Konu üzerinde yapılan görüşmelerde; Yazı İşleri Müdürlüğünün 04.02.2025 tarihli ve*** *** ****25222 sayılı yazısı ile Keçiören Belediye Meclisinin 03.02.2025 gün ve 91 sayılı Kararıyla tadilen uygun görülen “Etlik Mahallesi 9251 ada 44 parselde 1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişikliğine” ilişkin dosyanın 5216 sayılı Kanunun ilgili maddeleri uyarınca İmar ve Şehircilik Dairesi Başkanlığına sunulduğu, Yapılan incelemede; Teklife konu alanın mevcut imar durumunun; Etlik Mahallesi 9251 ada 33 ve 34 sayılı parsellerin, İmar İdare Heyeti’nin tasdikli 11.11.1960 tarih ve 735 sayılı Karar ile ilan edilen "44100 B No.lu Parselasyon Planı" ile oluştuğu, Söz konusu ada/parsellerin, onaylı plana göre “Konut Alanı” olarak planlandığı ve yapılaşma koşullarının “Ayrık Nizam 2 Kat” olduğu, Daha sonra 9251 ada 33 ve 34 sayılı parsellerin, İmar İdare Heyetinin 30.06.1967 tarihinde onaylanan "Bölge Kat Nizamı İmar Planı" kapsamında kaldığı, onaylı imar planına göre “Konut Alanı” olarak planlandığı ve yapılaşma koşullarının “Ayrık Nizam 3 Kat” olduğu, Taşınmazların, 17.06.2016 tarihli riskli yapı tespitinin olduğu, ancak ilçe belediyesi tarafından güncel Web-Tapu kayıtları incelendiğinde “Riskli Yapı Tespiti” beyanının kaldırıldığı tespit edildiği, Plan değişikliğine konu 9251/44 sayılı parselin Keçiören Belediye Meclisinin 04.03.2020 tarihli ve 152 sayılı Kararı ile uygun görülerek 10.08.2020/77 sayılı önerge olarak sunulan ve Büyükşehir Belediye Meclisinin 08.09.2020 tarihli ve 1022 sayılı Kararı ile “parsel büyüklüklerinin asgari 4000m2 ya da en az 4 parselin tevhidi halinde…” şeklinde tadilen onaylanan Keçiören İlçesi Ayvalı, Aşağı Eğlence, Etlik, İncirli ve Esertepe Mahallelerini kapsayan 1/1000 ölçekli uygulama imar planı revizyonu kapsamında “konut alanı” kullanımında kaldığı, Onaylanan plana göre; “Asgari 4000 m2 büyüklüğün sağlanması ya da en az 4 parselin tevhidi halinde ya da ada bazında olan yerlerde büyüklüğe bakılmaksızın Yençok:16 kattır.” ve “Muadil inşaat alanı aşılamaz.” hükmünün yer aldığı, 9251 ada 33 ve 34 sayılı parsellerdeki riskli yapıların, 09.04.2021 tarihinde ilçe belediyesince düzenlenen formdan sonra yıkıldığının belirtildiği, T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ Karar No: 999 08.07.2025 -2- Bu plana istinaden Keçiören Belediye Encümeni’nin 29.04.2021 tarih ve 2013 sayılı Kararı ile 9251 ada 33 ve 34 sayılı parsellerin tevhit ve yola terk işlemi yapıldığı ve bu işlem ile 44 sayılı parselin oluştuğu; 159 m2 yola terk yapıldığı parsel yüzölçümünün 5646 m2 kaldığı ve şahıs mülkiyetinde olduğu, Kentsel yenileme planına göre Keçiören Belediyesi Proje Ruhsat Biriminin 11.06.2021 tarih ve 1407 sayılı yazısına istinaden toplam muadil inşaat alanının 7451.98 m2 olduğu belirtildiği, Ancak Şehir Plancıları Odası tarafından İdaremiz ve Keçiören Belediyesi aleyhine, Keçiören İlçesi Ayvalı, Aşağı Eğlence, Etlik, İncirli ve Esertepe Mahalleleri 1/1000 ölçekli uygulama imar planı revizyonunun iptali ve yürütmeyi durdurma istemi ile açılan davada Ankara 10. İdare Mahkemesi'nin 2021/74 E. 2021/1412 K. sayılı kararıyla dava konusu işlemin iptale karar verildiği ve bölgenin plansız kaldığı, Plansız kalan alana ilişkin Keçiören Belediyesince hazırlanan eski imar planı koşullarına dönüşü içeren imar planının, Keçiören Belediye Meclisi’nin 06.10.2022 tarih ve 509 sayılı Kararı, Ankara Büyükşehir Belediye Meclisi’nin 13.12.2022 tarih ve 2324 sayılı Kararıyla onaylandığı ve anılan planın 1 no.lu plan notunda: “Plan Onama Sınırı İçerisinde Kalan Alanlarda Bağlı Bulunduğu Revizyon İmar Planı Öncesinde Onaylı İmar Plan Ve Hükümleri Geçerlidir.”, şeklinde hükmüne göre 9251/44 sayılı parselin “Ayrık Nizam 3 Kat yapılaşma koşullu Konut Alanı” kullanımında olduğu, Daha sonra Keçiören Belediye Meclisinin 05.10.2023 gün ve 459 sayılı Kararıyla tadilen uygun görülerek Başkanlığımıza sunulan, 9251/44 sayılı parselde muadil inşaat alanı 7588.51 m2 Yençok:16 kat yapılaşma koşullu konut alanı kullanımı önerilen 1/5000 ölçekli nazım imar planı teklifi ile 1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişikliğinin Ankara Büyükşehir Belediye Meclisinin 12.12.2023 gün ve 1819 sayılı Kararıyla “ilçesine iadesine” kararı verildiği, Ayrıca Mülga Çevre ve Şehircilik Bakanlığının 18.03.2020 gün ve E.71874 sayılı yazısında, “Konuya ilişkin yapılan incelemede; Keçiören İlçesi, Etlik Mahallesi, 9251 Ada 33 ve 34 Parsellerin meri 1/1000 ölçekli uygulama imar planında ayrık nizam 3 katlı konut alanı olarak planlı olduğu, teklif imar planı değişikliği ile E:1.60 Yençok:15 Kat yapılaşma koşullarında Konut Alanı öngörüldüğü tespit edilmiş olup; anılan plan değişikliği teklifinin çevre teşekkülleri ve yatay mimari politikasına uygun olmadığı değerlendirilmiştir. Bu kapsamda; Keçiören İlçesi, Etlik Mahallesi, 9251 Ada 33 ve 34 Parselle ilişkin iş ve işlemlerin meri imar planı doğrultusunda yürütülmesi hususunda; Bilgilerinizi ve gereğini rica ederim.” Şeklinde kurum görüşünün bulunduğu, Ada/parselle ile ilgili olarak Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliğinde belirtilen plana esas ilgili diğer kurum ve kuruluş görüşlerinin ilçe belediyesi tarafından alındığının belirtildiği, T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ Karar No: 999 08.07.2025 -3- Plan açıklama raporunda; “Planlama alanı için imar planına esas ayrıntılı jeolojik–jeoteknik etüt raporu hazırlanmış olup 12.10.2022 tarihinde Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü tarafından onaylanmıştır. Bu raporda; planlama alanının %20 eğimli bir yapıya sahip olduğu ve yerleşime uygunluk yönünden “Önlemli Alan-2.1” diye nitelendirilen “Önlem Alınabilecek Nitelikte Stabilite Sorunlu Alanlar” olarak belirtilmiştir.” İfadesinin bulunduğu, Plan yapım gerekçesi olarak: “Değişikliğe konu taşınmazlar üzerinde hali hazırda iki adet meskûn yapı bulunmaktayken ‘6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’ kapsamında 17.06.2016 tarihinde ‘Riskli Yapı’ olarak tespit edilerek yıkımları gerçekleştirilmiştir. Yıkım sonrasında parsel üzerindeki riskli yapı şerhleri kaldırılmıştır. 1960 yıllarında inşa edilerek günümüze kadar kullanılan söz konusu bu binaların yıkılarak yerine daha sağlıklı, yaşanabilir, depreme ve doğal afetlere dayanıklı, standartlarına uygun güvenli binaların inşa edilmesi için plan değişikliği hazırlanmıştır. …halihazır durumdaki kazanılan haklar korunmak şartıyla plan değişikliği hazırlanmıştır. Söz konusu taşınmazlardaki yapılaşma koşulları belirlenirken içinde bulunduğu konut adasındaki yeni yapılaşmalardaki yapılaşma koşulları emsal teşkil etmek üzere hak kaybı yaşanmaması için halihazır durumdaki muadil hesap üzerinden yapılaşma koşulları önerilmiştir.” Hususlarının belirtildiği, 1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişikliğinde; Konut Alanı kullanımındaki 9251 ada 44 sayılı parselde yapılaşma koşullarının muadil inşaat alanı aşılmamak koşuluyla Yençok= 10 Kat olarak önerildiği, 1/1000 ölçekli uygulama imar planı plan notlarında; 1.9251 Ada 44 No.lu Parsel Ayrık Nizam, 3 Kat Konut Alanıdır. 2.Konut Alanında 4000 m2’den Az Olmamak Kaydıyla Tevhid Edilmiş Parsellerin Talep Edilmesi Halinde Muadil İnşaat Alanı Aşılmamak Koşuluyla Yençok= 10 Kat Olarak Uygulanabilir. 3.9251 Ada 44 No.lu Parselde Muadil İnşaat Alanı 7451.98 m2’dir. 4.Tevhidi Gerçekleştirilip 4000 m2 Büyüklüğü Sağlayan Parsellerde Yeni Yapılaşmayı ve Dönüşümü Teşvik Etmek Amacıyla Keçiören İlçe Sınırları İçinde Kamu Ortaklık Paylarından Oluşan Herhangi Bir Taşınmazın Bedelsiz Terk Edilmesi Halinde İnşaat Alanı Terk Miktarı Kadar Arttırılabilir. 5.Dönüşümü Yapılacak Parsellerde Ayrı Bir Bağımsız Bölüm Yapmamak Kaydıyla Siteye Ait Ortak Kullanım Maksatlı Spor Salonu, Toplantı Salonu, Yönetim Merkezi, Teknik Altyapı Alanı vb. Kullanımlar Bodrum Katlarda ve/veya Giriş ve Normal Katlarda Düzenlenebilir. Bu Alanda Kullanılan İnşaat Alanı Hesap Edilen Muadil İnşaat Alanının %5’ini Geçmemek Kaydıyla İnşaat Alanı Hesabına Dâhil Edilmez. 6.Belirtilmeyen Hususlarda Mer’i İmar Planı Plan Hükümleri, 3194 Sayılı İmar Kanunu ve İlgili Yönetmelik Hükümlerine Uyulacaktır.” Şeklinde hükümlerin bulunduğu, T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ Karar No: 999 08.07.2025 -4- Söz konusu plan değişikliğinin Keçiören Belediye Meclisinin 03.02.2025 gün ve 91 sayılı kararıyla 12 olan kat adedinin 10 kata düşürülmesi suretiyle tadilen uygun görüldüğü, Başkanlığımızca yapılan değerlendirmede; Hâlihazırda yürürlükte bulunan imar planı yapılaşma koşullarının reddedilerek İlçe belediyesince yapılan revizyon imar planı ile çok katlı yapılaşma hakkı kazanıldığı iddiasıyla sunulan imar planı değişikliğinde: Büyükşehir Belediye Meclisinin 13.12.2022 gün ve 2324 sayılı Kararı ile onaylanan “Keçiören İlçesi Muhtelif Mahallelerde Geriye Dönüş Planı”na göre 3 kat olan kat adedinin, iptal edilen 16 katlı imar planından müktesep hak kazanıldığı iddiasıyla, 10 kata çıkarıldığı; mahkeme kararıyla iptal edilen imar planı koşullarının müktesep hak olarak kabul edilemeyeceği, 9251/44 sayılı parselin kat artırım plan notlarına da tabi olmadığı, dolaysıyla 10 kat yapı yüksekliğinin belirlenmesinde imar koşuları bakımından herhangi bir dayanağının bulunmadığı ve yüksek katlı yapılaşma amacı taşıdığı, onaylı imar planına göre 3 katlı konut alanı olarak yapılaşabilmenin mümkün olduğu, aksi halde, Keçiören ilçesi genelinde müktesep hak iddialarıyla yüksek katlı yapılaşma taleplerinin emsal teşkil eden bir uygulama olacağı, Sunulan imar planlarında muadil inşaat alanının geçerli olduğunun belirtildiği, ancak ilgili imar kanun ve yönetmeliklerinde muadil inşaat alanına ilişkin herhangi bir ifade yer almadığı, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 5/5 maddesinde: “Taban alanı ve emsal hesabı; net imar parseli alanı üzerinden yapılır.”, 7/9 maddesinde: “Aynı yapı nizamı ve kullanım kararına sahip parsellerin tevhit edilmeleri halinde uygulama imar planında; tevhit sonrası elde edilen parselin taban alanı ve katlar alanı, tevhit öncesi parsellerin ayrı ayrı hesaplanan taban alanları ve katlar alanları toplamını geçemez.” Denildiği, Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliğinin 26/1 maddesindeki “İmar planı değişikliği; plan ana kararlarını, sürekliliğini, bütünlüğünü, sosyal ve teknik altyapı dengesini bozmayacak nitelikte, kamu yararı amaçlı, teknik ve nesnel gerekçelere dayanılarak yapılır.” Hükmüne aykırı olduğu, Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliğinin 26/5 maddesi “İmar planında verilmiş olan inşaat emsalinin, kat adedinin, ifraz şartlarının değiştirilmesi sonucu nüfus yoğunluğunun artırılmasına dair imar planı değişikliklerinde: a)Artan nüfusun ihtiyacı olan sosyal ve teknik altyapı alanları standartlara uygun olarak plan değişikliğine konu alana hizmet vermek üzere ayrılır.” Hükmünün göz ardı edildiği, Daire büyüklüğüne ilişkin plan notları ve plan açıklama raporunda herhangi bir bilgi yer almadığından alana gelecek ek nüfus ve gerekli donatı alanı hesabı yapılamadığı, T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ Karar No: 999 08.07.2025 -5- 3194 sayılı İmar Kanunun “EK MADDE 8 – "Plan değişiklikleri, plan ana kararlarını, sürekliliğini, bütünlüğünü sosyal ve teknik altyapı dengesini bozmayacak şekilde ve teknik gerekçeleri sağlamak şartıyla yerleşmenin özelliğine uygun olarak yapılır. Plan değişikliği tekliflerinde ihtiyaç analizini içeren sosyal ve teknik altyapı etki değerlendirme raporu hazırlanarak planı onaylayacak idareye sunulur. Parsel bazında; nüfusu, yapı yoğunluğunu, kat adedini, bina yüksekliğini arttıran imar planı değişiklikleri yapılamaz. Bin metrekareden az olmamak kaydıyla oluşmuş adalarda; ada bazında nüfusu, yapı yoğunluğunu, kat adedini, bina yüksekliğini arttıran veya fonksiyon değişikliği getiren plan değişikliklerinde ihtiyaç duyulan kültürel tesis, sosyal ve teknik altyapı kullanımları; adanın merkezine en fazla 500 metre yarıçaplı alanda karşılanmak zorundadır.” İfadesinin bulunduğu, Herhangi bir müktesep hakkı bulunmayan 9251/44 sayılı parsele ilişkin 10 katlı konut alanı talebiyle sunulan imar planı değişikliğinde bu amir hükmün göz ardı edildiği, 4 no.lu plan notundaki, “Tevhidi Gerçekleştirilip 4000 m2 Büyüklüğü Sağlayan Parsellerde Yeni Yapılaşmayı ve Dönüşümü Teşvik Etmek Amacıyla Keçiören İlçe Sınırları İçinde Kamu Ortaklık Paylarından Oluşan Herhangi Bir Taşınmazın Bedelsiz Terk Edilmesi Halinde İnşaat Alanı Terk Miktarı Kadar Arttırılabilir.” İfadeye istinaden ilçe belediyesince hâlihazırda 1563 m2 kamu ortalık payı hissesinin bedelsiz terk edildiğinin belirtildiği, ancak bu plan notuna göre terk edilene ek kamu ortalık payı hissesi terkinin de yapılabileceğinin anlaşıldığı; böylelikle 7451,98 m2 muadil inşaat alanına 1563 m2 kop terkinin eklenmesiyle minimum 9014,98 m2 inşaat alanı elde edildiği ve emsalin 1.59 değerine tekabül ettiği, Oysaki 05.12.2024 gün ve 7534 sayılı kararla onaylanarak 12.12.2024 gün ve 32750 sayılı Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe giren Köy Kanunu İle Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanunun 4üncü maddesinde: “İmar Hakkı Aktarımı; 1/1000 ölçekli uygulama imar planının bulunduğu, arazi ve arsa düzenlemesi yapılmış ya da yapılması mümkün olmayan alanlarda, parselin tamamının ya da bir kısmının umumi ve kamu hizmet alanlarında kalması sebebiyle parsel üzerinde özel mülkiyete konu yapılaşma hakkının verilememesi durumunda, verilemeyen emsale esas inşaat hakkının başka parsel ya da parsellere imar planı kararı ile taşınması işlemidir.” Hükmü, T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ Karar No: 999 08.07.2025 -6- 5’inci maddesinde; “İmar hakkı aktarımı yapılırken, alıcı parselin emsale esas inşaat alanı en fazla imar planı ile belirlenmiş oranlar kadar ve her halde alıcı parselin %30’unu geçmemek üzere arttırılabilir. Verici parselin/parsellerin aktarıma esas inşaat hakları, en yakın komşuluğundaki imar parselinin/adasının emsale esas inşaat hakkını aşmamak kaydıyla ilgili idarece belirlenir. Aktarma işlemi, alıcı ve verici parselin değer tespitleri üzerinden yapılır. Alıcı ve verici parselin aktarıma konu olacak imar haklarının değeri, 6362 sayılı Kanuna göre yetkilendirilmiş lisanslı en az iki gayrimenkul değerleme kuruluşu tarafından belirlenen değerlerin ortalamasından az olmamak kaydıyla idarece oluşturulan kıymet takdir komisyonu tarafından 2942 sayılı Kanunun 11’inci maddesindeki bedel tespit esaslarına göre belirlenir. Alıcı ve verici parsellerin aktarıma konu imar haklarının değerleri arasında fark oluşması durumunda karşılıklı mahsuplaşılabilir. Verici parselin imar hakkı aktarım işlemi bulunduğu il bazında olmak üzere idare veya kurumun yetki alanı içerisinde olması, alıcı parselin imar planı kararı ile belirlenmesi, alıcı parselin metrekare birim değerinin verici parselden daha fazla olmaması kaydıyla ve verici parselin ilgili idare veya kurum lehine bedelsiz devredilmesi suretiyle gerçekleştirilir.” Hükmü ile imar planlarında umumi hizmet alanına ayrılan alanların imar haklarının aktarımına ilişkin koşulların belirtildiği ve kanunun amir hükümlerine bakıldığında verici parselde ilave inşaat alanı artışına ilişkin herhangi bir düzenleme yer almadığının görüldüğü; Ayrıca 7’nci maddesinde: “ … İmar planlarında umumi hizmet alanına ayrılan yerlerden 13’üncü madde kapsamında kamu eline geçişi sağlanamayan alanlarda, kamu hizmetini yapacak ilgili idarenin kamu hizmet alanına ihtiyacı olmadığına dair görüşü alınarak eşdeğer alan ayrılmaksızın 2942 sayılı Kanunun ek 1’inci maddesi hükümlerine göre ve çevre yapılaşma koşulları ile uyumlu olmak kaydıyla konut kullanımı hariç fonksiyon değişikliği amaçlı plan değişikliği yapılabilir.” Denildiğinden, KOP alanlarına ilişkin ilgili kamu kurumunun tasarrufuna göre iş ve işlem yapılabileceğinin belirtildiği, 5 no.lu plan notundaki, “Dönüşümü Yapılacak Parsellerde Ayrı Bir Bağımsız Bölüm Yapmamak Kaydıyla Siteye Ait Ortak Kullanım Maksatlı Spor Salonu, Toplantı Salonu, Yönetim Merkezi, Teknik Altyapı Alanı vb. Kullanımlar Bodrum Katlarda ve/veya Giriş ve Normal Katlarda Düzenlenebilir. Bu Alanda Kullanılan İnşaat Alanı Hesap Edilen Muadil İnşaat Alanının %5’ini Geçmemek Kaydıyla İnşaat Alanı Hesabına Dâhil Edilmez.” Hükmünde yer alan “ … vb. Kullanımlar … ve/veya Giriş ve Normal Katlarda Düzenlenebilir.” İfadesinin, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin Katlar Alanı Hesabına Dâhil Edilmeyen Kullanımlar başlığındaki 22/j maddesinde, “(Değişik:RG-25/7/2019-30842) Bütün cepheleri tamamen toprağın altında kalan bodrum katlar ile kısmen açığa çıkan yol cephesi haricindeki bodrum katlarda yer alan, tek başına bağımsız bölüm oluşturmayan, bir bağımsız bölümün eklentisi olmayan, ticari amaç içermeyen, sadece binada oturanların kullanımına yönelik, toplamda emsal hesabına konu alanın % 5’ini ve 1000 m²’yi geçmeyen ortak alan niteliğindeki yönetim ve toplantı odaları ile spor ve sosyal mekânlar, …” hükmüne aykırı olduğu, T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ Karar No: 999 08.07.2025 -7- Ayrıca Mülga Çevre ve Şehircilik Bakanlığının 18.03.2020 gün ve E.71874 sayılı yazısında 9251 ada 33 ve 34 sayılı parsellerin (yeni 44 parsel) çok katlı konut alanına dönüştürülmesine istinaden Keçiören Belediyesi ve İdaremize gönderilen kurum görüşünün, ilçe belediyesi tarafından nazara alınmayarak yapı yüksekliği 10 kat olacak şekilde meclis kararı alındığı tespit edilmiş olup; yukarıda yer alan açıklamalar çerçevesinde söz konusu uygulama imar planı değişikliğinin 10 kat olarak onayının mümkün olmadığı meri imar planındaki koşullara göre 3 katlı yapılaşması gerektiği, görüş ve kanaatine varıldığı, Keçiören İlçesi Etlik Mahallesi 9251 ada 44 parselde 1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişikliğinin, 7221 sayılı kanunla, 3194 sayılı İmar kanununda yapılan yeni düzenlemelere göre parsel bazında kat artışı yapılamayacağı kesin hüküm olduğundan teklifin “reddi”ne ilişkin İmar ve Bayındırlık Komisyonu Raporu “ilgilisine iadesi” tarzında oylanarak oybirliği ile kabul edildi. Emre DOĞAN Meclis 2. Başkan V. Ece YILMAZ Divan Katibi Özkan DENİZ Divan Katibi