Güdül İlçesi Kamanlar Mahallesi Toplu Konut Amaçlı 1/1000 ölçekli uygulama imar planı ve tavsiye nitelikli 1/5000 ölçekli nazım imar planı tekliflerine ilişkin İmar ve Bayındırlık Komisyonu Raporu oylanarak oybirliğiyle kabul edildi.
T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ Karar No: 1830 12.12.2023 K A R A R Güdül İlçesi Kamanlar Mahallesi Toplu Konut Amaçlı 1/1000 ölçekli uygulama imar planı ve tavsiye nitelikli 1/5000 ölçekli nazım imar planı tekliflerine ilişkin İmar ve Bayındırlık Komisyonunun 28.11.2023 tarihli ve 475 sayılı Raporu Büyükşehir Belediye Meclisimizin 12.12.2023 tarihli toplantısında okundu. Konu üzerinde yapılan görüşmelerden sonra; Güdül Belediye Başkanlığının 04.07.2023 tarihli ve E.890 sayılı yazısı ekinde sunulan; Güdül Belediye Meclisinin 02.06.2023 tarih ve 74 sayılı Kararı ile uygun görülen, "Güdül İlçesi Kamanlar Mah. Toplu Konut Amaçlı 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Teklifi" ile öneri niteliğinde "1/5000 Nazım İmar Planı Teklifi"nin 5216 sayılı Kanun uyarınca bir karara bağlanmak üzere İmar ve Şehircilik Dairesi Başkanlığına sunulduğu, Yapılan incelemede; Teklife Konu Alanın Mülkiyet ve Mevcut İmar Durumunun; Güdül İlçesi Kamanlar Mahallesi içerisinde, mülkiyeti Güdül Belediye Başkanlığı ve özel şahıs mülkiyetindeki yaklaşık 4,8 Hektar yüzölçümlü 110 ada 161 (Mevcut TOKİ, 2.25 Ha) ve 171 no.lu parseller (0.26 Ha) ve kuzeybatısında yer alan 110 ada 128 (Mülkiyet Güdül Belediye Başkanlığı-1.11 Ha), 129, 130, 131, 132, 133, 134 (toplam 2.23 Ha) numaralı parseller ile 203 ada 28 parselin (1.31 Ha) bir kısmını içerdiği, söz konusu alanı da içeren Güdül İlçesi Merkez İlave ve Revizyon İmar Planının Güdül Belediye Meclisinin 04.12.2020 tarih ve 71 sayılı Kararı ile uygun görüldüğü, Ankara Büyükşehir Belediye Meclisinin 12.10.2021 tarihli ve 2065 sayılı Kararı ile tadilen onaylandığı, ancak Şehir Plancıları Odası tarafından İdaremiz aleyhine Ankara 12. İdare Mahkemesi'nin 2022/518 Esasına kayden açılan dava kapsamında Mahkemece 10.02.2023 tarihli ve 2022/518 E. 2023/277 K. sayılı karar ile; "Güdül Belediye Meclisinin 04.12.2020 tarih ve 71 sayılı kararı ile uygun görülen ve Ankara Büyükşehir Belediye Meclisinin 12.10.2021 tarihli ve 2065 sayılı kararı ile tadilen onaylanan Güdül İlçesi Merkez İlave ve Revizyon İmar Planına" yönelik İdari İşlemin iptaline istinaf yolu açık olmak üzere karar verildiği, mahkeme kararı gereği teklife konu alana ait onaylı bir imar planı ve alanı içeren üst ölçekli mekânsal bir plan bulunmadığı, Plan Teklifi ve Açıklama Raporunda; PlanART Harita Planlama Mimarlık Müh. Çevre Pro. Bil. ve Tic. Ltd. Şti. tarafından hazırlanan imar planı teklifinin Güdül Belediye Başkanlığının 04.07.2023 tarih ve E.890 sayılı yazısı ile iletildiği, daha önceden planlama çalışması yapılmış ve fiilen üzerinde 9 adet 5 katlı blokun (TOKİ) yer aldığı 110 ada 161 parsel ve 110 ada 171 numaralı parselleri içeren alan ile ilgili olarak 02.09.2005 tarih 15 sayılı Güdül Belediye Meclis Kararı ile 1/1000 ölçekli Mevzi imar planının onaylandığı, ancak kesinleşen planlardan sonra çalışması yürütülen Güdül İlave ve Revizyon İmar Planı kapsamında bu bölgede; 110 ada 161 ve 171 parsellerin A-5 meskun yapı, 110 ada 128, 129, 130, 131, 132, 133, 134 numaralı parsellerin A-3 Gelişme Konut, A-4 TİCK, Yol ve Park Kullanımlarına isabet ettiği, Güdül İlave Revizyon İmar Planı hakkında mahkeme tarafından “İdari İşlemin İptali” kararı verildiğinden 110 ada 161 ve 171 numaralı parseller ve çevresinin plansız konuma düştüğü, şu an yapılan çalışmanın amacının; halihazırda kesinleşen 1/1000 Ölçekli ve 1/5000 Ölçekli planları bulunan ve mahkemenin Güdül İlçesi’nin genel revizyon planını hakkında “İdari İşlemin İptali” kararı vermesi sonucunda plansız kalan yapılaşmış toplu konut alanının ve yapılaşmış bölgenin bitişiğinde Güdül merkez yerleşiminin konut ihtiyacını karşılamak üzere toplu konut amaçlı yapı adasının oluşturulmasından ibaret olduğunun belirtildiği, T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ Karar No: 1830 12.12.2023 -2- Planlama alanı içerisinde hâlihazırda yapılaşmasını tamamlamış ve 110 ada 161 parsel üzerinde 9 Adet 5 Katlı Betonarme TOKİ konut alanı ile 1 adet 2 katlı Betonarme Ticaret Merkezi bulunduğu, diğer parsellerin ise yapılaşmaya uygun vaziyette ve genelinin bağ bahçe nizamında boş durumda olduğu, en yakın yerleşimin 400 metre kuzeydoğuda kalan Kamanlar Mahallesi olduğu, Güdül-Merkez yerleşiminin 1500 metre güneybatısında kaldığının belirtildiği, 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı Teklifinde; 1-Bu Plan onama sınırlarını da kapsayan 18.12.2018 tarih ile Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü tarafından onaylı Güdül Merkez ve çevresini kapsayan jeolojik etüt raporunda belirtilen tüm hususlara uyulacaktır. 2-Burada belirtilmeyen hususlarda; ilgili Kanun, Yönetmelik ve üst ölçekli planlara uyulması zorunludur. 3-Uygulamaya ilişkin yapılaşma koşulları 1/1000 ölçekli imar planı ile belirlenecektir. 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Teklifinde; 1- Yerleşik Konut Alanları: - E:1.20, Yençok=15.50 M (5 Kat) ve çekme mesafeleri ile tanımlı ada ve parsellerdir. - 110 Ada 161 Parsel olarak tanımlı mevcut TOKİ alanı, daha önce planı bulunan ve tamamı projesine göre yapılaşmış ada ve parsellerden oluşur. Bu alandaki tüm uygulamalar onaylı mevcut proje ve ilgili mevzuatı kapsamında yürütülür. - Toplu Konut Alanı Sınırı içerisinde, idarece 2985 sayılı Toplu Konut Kanunu kapsamında işlemler yapılacaktır. Konut alanlarında; ada bazlı uygulama yapılması esastır. Yol kotu ve bina girişleri vaziyet planları ile belirlenebilir. Bununla birlikte gerektiğinde 2000 m2' den küçük olmamak üzere Belediyesince parsel oluşturulabilir. 2- Gelişme Konut Alanları: - E:1.20, Yençok=15.50m (5 Kat) ve çekme mesafeleri ile tanımlı ada ve parsellerdir. 3- Ticaret Alanları: - E:1.20, Yençok=5.50m (1 Kat) ve çekme mesafeleri ile tanımlı ada ve parsellerdir. 4- Bu plan onanma sınırlarını da kapsayan 18.12.2018 tarih ile Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü tarafından onaylı Güdül Merkez ve çevresini kapsayan Jeolojik Etüt Raporunda belirtilen tüm hususlara uyulacaktır. 5- Gereksinim duyulması halinde reglaj istasyonu, trafo, su deposu vb. kullanımlar, mesafeleri yollara ve yapılara 5 metreden az olmamak koşulu ile yapı adaları, park vb. kullanımlar içinde yapılabilir. Bu alanlar vaziyet planına göre ifraz edilebilir. 6- Burada belirtilmeyen hususlarda; ilgili Kanun, Yönetmelik ve üst ölçekli planlara uyulması zorunludur. Şeklinde plan notları öngörüldüğü, T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ Karar No: 1830 12.12.2023 -3- T.C. Başkanlığımızca yapılan değerlendirmede; - Plan teklifi ile önerilen alan dağılımını gösterir tablonun; Şeklinde olduğu, Yerleşik konut alanları için Emsal = 1.20 Yençok = 15.5 m (5 Kat) önerildiği, emsal değeri belirlenirken 110 ada 161 parselde bulunan Toplu konut alanındaki mevcut durumun dikkate alındığı, ticaret alanında ise mevcut fiziksel durumun plana yansıtıldığı ve ada içinde aynı emsal kullanılarak Emsal=1.20 Yençok= 5.5 m (1 Kat) yapılaşma koşulunun önerildiği, Gelişme konut alanı için Emsal: 1.20 Yençok:15.5m yapılaşma koşulları öngörüldüğü ve bu değerler göz önüne alındığında toplam 13420 m2 inşaat alanı hesaplandığı, net 120 m2 daire büyüklüğü ile hesaplama yapıldığında alanda yaklaşık 112 daire kapasitesinin oluşacağı, Güdül İlçesi’nin 2022 yılı ortalama hane halkı büyüklüğü olan 2.14 değeriyle birlikte değerlendirme yapıldığında ise alanda yaklaşık olarak 240 kişilik yeni bir nüfusun öngörüldüğü, 240 kişilik nüfus için Mekânsal Planlar Yapım yönetmeliğinde; “Park Alanı” asgari alanının 2400 m2 olup plan teklifinde 3469.4 m2 “Park Alanı” ayrıldığı, “Teknik Altyapı Alanı” asgari alanının 240 m2 olup, plan teklifinde 109.29 m2 “Teknik Altyapı Alanı” ayrıldığı, diğer donatı alanlarına (eğitim, sağlık, sosyal tesis vb.) plan teklifinde yer ayrılmadığı, söz konusu kullanımların Güdül Merkez yerleşiminden karşılanacağının belirtildiği, Sunulan plan teklifinin mevcutta yer alan TOKİ konutları kısmı açısından uygun olduğu değerlendirilmekle birlikte gelişme konut alanı kısmı açısından meclisimizce değerlendirilmesi gerektiği görüş ve kanaatine varıldığı, Hususları tespit edilmiş olup; Güdül İlçesi Kamanlar Mahallesi Toplu Konut Amaçlı 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı ve tavsiye nitelikli 1/5000 ölçekli nazım imar planı değişikliğinin Ticaret Alanlarında “5,50 m (1 kat)” ibaresinin “2 kat” olarak değiştirilerek “tadilen onayı”na ilişkin İmar ve Bayındırlık Komisyonu Raporu oylanarak oybirliği ile kabul edildi. Fatih ÜNAL Meclis 1. Başkan V. Harun ÖZTÜRK Divan Katibi Naci BAYANLI Divan Katibi T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ İmar ve Bayındırlık Komisyonu Raporu Rapor No: 475 28.11.2023 BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ BAŞKANLIĞINA Güdül İlçesi Kamanlar Mahallesi Toplu Konut Amaçlı 1/1000 ölçekli uygulama imar planı ve tavsiye nitelikli 1/5000 ölçekli nazım imar planı tekliflerine ilişkin Büyükşehir Belediye Meclisinin 13.11.2023 tarih ve 7. gündem maddesi olarak komisyonumuza havale edilen dosya incelendi. Komisyonumuzca yapılan incelemeler neticesinde; Güdül Belediye Başkanlığının 04.07.2023 tarihli ve E.890 sayılı yazısı ekinde sunulan; Güdül Belediye Meclisinin 02.06.2023 tarih ve 74 sayılı Kararı ile uygun görülen, "Güdül İlçesi Kamanlar Mah. Toplu Konut Amaçlı 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Teklifi" ile öneri niteliğinde "1/5000 Nazım İmar Planı Teklifi"nin 5216 sayılı Kanun uyarınca bir karara bağlanmak üzere İmar ve Şehircilik Dairesi Başkanlığına sunulduğu, Yapılan incelemede; Teklife Konu Alanın Mülkiyet ve Mevcut İmar Durumunun; Güdül İlçesi Kamanlar Mahallesi içerisinde, mülkiyeti Güdül Belediye Başkanlığı ve özel şahıs mülkiyetindeki yaklaşık 4,8 Hektar yüzölçümlü 110 ada 161 (Mevcut TOKİ, 2.25 Ha) ve 171 no.lu parseller (0.26 Ha) ve kuzeybatısında yer alan 110 ada 128 (Mülkiyet Güdül Belediye Başkanlığı-1.11 Ha), 129, 130, 131, 132, 133, 134 (toplam 2.23 Ha) numaralı parseller ile 203 ada 28 parselin (1.31 Ha) bir kısmını içerdiği, söz konusu alanı da içeren Güdül İlçesi Merkez İlave ve Revizyon İmar Planının Güdül Belediye Meclisinin 04.12.2020 tarih ve 71 sayılı Kararı ile uygun görüldüğü, Ankara Büyükşehir Belediye Meclisinin 12.10.2021 tarihli ve 2065 sayılı Kararı ile tadilen onaylandığı, ancak Şehir Plancıları Odası tarafından İdaremiz aleyhine Ankara 12. İdare Mahkemesi'nin 2022/518 Esasına kayden açılan dava kapsamında Mahkemece 10.02.2023 tarihli ve 2022/518 E. 2023/277 K. sayılı karar ile; "Güdül Belediye Meclisinin 04.12.2020 tarih ve 71 sayılı kararı ile uygun görülen ve Ankara Büyükşehir Belediye Meclisinin 12.10.2021 tarihli ve 2065 sayılı kararı ile tadilen onaylanan Güdül İlçesi Merkez İlave ve Revizyon İmar Planına" yönelik İdari İşlemin iptaline istinaf yolu açık olmak üzere karar verildiği, mahkeme kararı gereği teklife konu alana ait onaylı bir imar planı ve alanı içeren üst ölçekli mekânsal bir plan bulunmadığı, Plan Teklifi ve Açıklama Raporunda; PlanART Harita Planlama Mimarlık Müh. Çevre Pro. Bil. ve Tic. Ltd. Şti. tarafından hazırlanan imar planı teklifinin Güdül Belediye Başkanlığının 04.07.2023 tarih ve E.890 sayılı yazısı ile iletildiği, daha önceden planlama çalışması yapılmış ve fiilen üzerinde 9 adet 5 katlı blokun (TOKİ) yer aldığı 110 ada 161 parsel ve 110 ada 171 numaralı parselleri içeren alan ile ilgili olarak 02.09.2005 tarih 15 sayılı Güdül Belediye Meclis Kararı ile 1/1000 ölçekli Mevzi imar planının onaylandığı, ancak kesinleşen planlardan sonra çalışması yürütülen Güdül İlave ve Revizyon İmar Planı kapsamında bu bölgede; 110 ada 161 ve 171 parsellerin A-5 meskun yapı, 110 ada 128, 129, 130, 131, 132, 133, 134 numaralı parsellerin A-3 Gelişme Konut, A-4 TİCK, Yol ve Park Kullanımlarına isabet ettiği, Güdül İlave Revizyon İmar Planı hakkında mahkeme tarafından “İdari İşlemin İptali” kararı verildiğinden 110 ada 161 ve 171 numaralı parseller ve çevresinin plansız konuma düştüğü, şu an yapılan çalışmanın amacının; halihazırda kesinleşen 1/1000 Ölçekli ve 1/5000 Ölçekli planları bulunan ve mahkemenin Güdül İlçesi’nin genel revizyon planını hakkında “İdari İşlemin İptali” kararı vermesi sonucunda plansız kalan yapılaşmış toplu konut alanının ve yapılaşmış bölgenin bitişiğinde Güdül merkez yerleşiminin konut ihtiyacını karşılamak üzere toplu konut amaçlı yapı adasının oluşturulmasından ibaret olduğunun belirtildiği, T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ İmar ve Bayındırlık Komisyonu Raporu Rapor No: 475 28.11.2023 -2- Planlama alanı içerisinde hâlihazırda yapılaşmasını tamamlamış ve 110 ada 161 parsel üzerinde 9 Adet 5 Katlı Betonarme TOKİ konut alanı ile 1 adet 2 katlı Betonarme Ticaret Merkezi bulunduğu, diğer parsellerin ise yapılaşmaya uygun vaziyette ve genelinin bağ bahçe nizamında boş durumda olduğu, en yakın yerleşimin 400 metre kuzeydoğuda kalan Kamanlar Mahallesi olduğu, Güdül-Merkez yerleşiminin 1500 metre güneybatısında kaldığının belirtildiği, 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı Teklifinde; 1-Bu Plan onama sınırlarını da kapsayan 18.12.2018 tarih ile Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü tarafından onaylı Güdül Merkez ve çevresini kapsayan jeolojik etüt raporunda belirtilen tüm hususlara uyulacaktır. 2-Burada belirtilmeyen hususlarda; ilgili Kanun, Yönetmelik ve üst ölçekli planlara uyulması zorunludur. 3-Uygulamaya ilişkin yapılaşma koşulları 1/1000 ölçekli imar planı ile belirlenecektir. 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Teklifinde; 1- Yerleşik Konut Alanları: - E:1.20, Yençok=15.50 M (5 Kat) ve çekme mesafeleri ile tanımlı ada ve parsellerdir. - 110 Ada 161 Parsel olarak tanımlı mevcut TOKİ alanı, daha önce planı bulunan ve tamamı projesine göre yapılaşmış ada ve parsellerden oluşur. Bu alandaki tüm uygulamalar onaylı mevcut proje ve ilgili mevzuatı kapsamında yürütülür. - Toplu Konut Alanı Sınırı içerisinde, idarece 2985 sayılı Toplu Konut Kanunu kapsamında işlemler yapılacaktır. Konut alanlarında; ada bazlı uygulama yapılması esastır. Yol kotu ve bina girişleri vaziyet planları ile belirlenebilir. Bununla birlikte gerektiğinde 2000 m2' den küçük olmamak üzere Belediyesince parsel oluşturulabilir. 2- Gelişme Konut Alanları: - E:1.20, Yençok=15.50m (5 Kat) ve çekme mesafeleri ile tanımlı ada ve parsellerdir. 3- Ticaret Alanları: - E:1.20, Yençok=5.50m (1 Kat) ve çekme mesafeleri ile tanımlı ada ve parsellerdir. 4- Bu plan onanma sınırlarını da kapsayan 18.12.2018 tarih ile Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü tarafından onaylı Güdül Merkez ve çevresini kapsayan Jeolojik Etüt Raporunda belirtilen tüm hususlara uyulacaktır. 5- Gereksinim duyulması halinde reglaj istasyonu, trafo, su deposu vb. kullanımlar, mesafeleri yollara ve yapılara 5 metreden az olmamak koşulu ile yapı adaları, park vb. kullanımlar içinde yapılabilir. Bu alanlar vaziyet planına göre ifraz edilebilir. 6- Burada belirtilmeyen hususlarda; ilgili Kanun, Yönetmelik ve üst ölçekli planlara uyulması zorunludur. Şeklinde plan notları öngörüldüğü, T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ İmar ve Bayındırlık Komisyonu Raporu Rapor No: 475 28.11.2023 -3- Başkanlığımızca yapılan değerlendirmede; - Plan teklifi ile önerilen alan dağılımını gösterir tablonun; Şeklinde olduğu, Yerleşik konut alanları için Emsal = 1.20 Yençok = 15.5 m (5 Kat) önerildiği, emsal değeri belirlenirken 110 ada 161 parselde bulunan Toplu konut alanındaki mevcut durumun dikkate alındığı, ticaret alanında ise mevcut fiziksel durumun plana yansıtıldığı ve ada içinde aynı emsal kullanılarak Emsal=1.20 Yençok= 5.5 m (1 Kat) yapılaşma koşulunun önerildiği, Gelişme konut alanı için Emsal: 1.20 Yençok:15.5m yapılaşma koşulları öngörüldüğü ve bu değerler göz önüne alındığında toplam 13420 m2 inşaat alanı hesaplandığı, net 120 m2 daire büyüklüğü ile hesaplama yapıldığında alanda yaklaşık 112 daire kapasitesinin oluşacağı, Güdül İlçesi’nin 2022 yılı ortalama hane halkı büyüklüğü olan 2.14 değeriyle birlikte değerlendirme yapıldığında ise alanda yaklaşık olarak 240 kişilik yeni bir nüfusun öngörüldüğü, 240 kişilik nüfus için Mekânsal Planlar Yapım yönetmeliğinde; “Park Alanı” asgari alanının 2400 m2 olup plan teklifinde 3469.4 m2 “Park Alanı” ayrıldığı, “Teknik Altyapı Alanı” asgari alanının 240 m2 olup, plan teklifinde 109.29 m2 “Teknik Altyapı Alanı” ayrıldığı, diğer donatı alanlarına (eğitim, sağlık, sosyal tesis vb.) plan teklifinde yer ayrılmadığı, söz konusu kullanımların Güdül Merkez yerleşiminden karşılanacağının belirtildiği, Sunulan plan teklifinin mevcutta yer alan TOKİ konutları kısmı açısından uygun olduğu değerlendirilmekle birlikte gelişme konut alanı kısmı açısından meclisimizce değerlendirilmesi gerektiği görüş ve kanaatine varıldığı, Hususları tespit edilmiş olup; Güdül İlçesi Kamanlar Mahallesi Toplu Konut Amaçlı 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı ve tavsiye nitelikli 1/5000 ölçekli nazım imar planı değişikliğinin Ticaret Alanlarında “5,50 m (1 kat)” ibaresinin “2 kat” olarak değiştirilerek “tadilen onayı” komisyonumuzca oybirliği ile uygun görülmüştür. Raporumuz Büyükşehir Belediye Meclisinin onayına arz olunur. Mehmet Emin AYAZ İmar ve Bayındırlık Komisyonu Başkanı Yasin YÜKSEL Başkan V. Atila ÇELİK Üye Coşkun TORUN Üye Gürkan DEMİRKESEN Üye Ümmügülsüm ÜMÜTLÜ Üye Gökhan ARICI Üye Müslüm TEKİN Üye Fikret KARADAVUT Üye