Bala İlçesi Göztepe Mahallesi kd.2/121, 122, 129, 134, 6/20, 30, 200447/1, Şentepe kd. 145/36, 68, 70, 71 parseller ve çevresinde 1/5000 ve 1/1000 ölçekli İlave ve revizyon imar plan değişikliğine ilişkin İmar ve Bayındırlık Komisyonu oylanarak oybirliğiyle kabul edildi.
T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ Karar No: 640 09.04.2021 K A R A R Bala İlçesi Göztepe Mahallesi kd.2/121, 122, 129, 134, 6/20, 30, 200447/1, Şentepe kd. 145/36, 68, 70, 71 parseller ve çevresinde 1/5000 ve 1/1000 ölçekli İlave ve revizyon imar plan değişikliğine ilişkin İmar ve Bayındırlık Komisyonunun 15.03.2021 gün ve 802 sayılı raporu Büyükşehir Belediye Meclisimizin 09.04.2021 tarihli toplantısında okundu. Konu üzerinde yapılan görüşmelerden sonra; Bala Belediye Başkanlığı İmar ve Şehircilik Müdürlüğünün 01/12/2020 tarihli ve 2517 sayılı yazısı ile; Bala Belediye Meclisinin 04.08.2020 gün ve 124 sayılı kararı ile uygun görülen "1/1000 ölçekli Göztepe kd.2/121,122, 129,134,6/20, 30, 200447/1, Şentepe kd. 145/ 36, 68, 70,71 parseller ve çevresi İlave ve Revizyon UİP”, "1/5000 ölçekli Revizyon NİP teklifi" ile birlikte 5216 sayılı Yasanın ilgili maddeleri gereğince İmar ve Şehircilik Dairesi Başkanlığına sunulduğu, Yapılan incelemede; *Plan teklifine konu alanın; Bala İlçesinin kuzey batı girişinde yer aldığı ve genel olarak, TOKİ tarafından gerçekleştirilmesi planlanan 200 adet sosyal konut için uygun alanın oluşturulması, sosyal ve teknik altyapı alanlarının güncel ihtiyaç ve halihazır duruma göre yeniden düzenlemesi, Bala Kırşehir Karayolundan İlçe merkezine giriş güzergahındaki "Bala giriş yolu projesi" nin imar planına işlenmesi ve anayol güzergahındaki bir kısım alanların imar planına ilave edilmesine yönelik olduğu, *Yaklaşık 44.4 ha.lık bir alanı kapsayan planlama alanının yaklaşık %58'inin özel, %8'inin Bala Belediyesi, %22'sinin kamu mülkiyetinde olduğu, ayrıca, alanın %13’ünün yol ve tescil harici alan olduğu, Mevcut imar durumu; *Planlama alanının ABB Meclisinin 09.08.2005 gün ve 2146 sayılı kararı ile onaylanan “1/5000 ölçekli Bala NİP” kapsamında "Orta Yoğunlukta Gelişme Konut Alanı (net yoğunluk 250 kişi/ha), Kentsel Servis Alanı, Konut Dışı Kentsel Çalışma Alanı, Turizm Tesis Alanı, Park, vb. kullanımlara ayrıldığı, *Onaylı NİP doğrultusunda hazırlanan “1/1000 ölçekli Bala UİP"in Bala Belediye Meclisinin 09.11.2005/89 sayılı kararı ile uygun görülerek, ABB Meclisinin 13.06.2006/1364 sayılı kararı ile tadilen onaylandığı, bu planda 2008 ve 2020 yıllarında kısmi plan değişikliklerinin onaylandığı, *Onaylı imar planları kapsamında kalan kullanımların ve yapılaşma koşullarının; Konut Alanları,"TAKS/KAKS:0,25/0,50, A-2 kat", "TAKS/KAKS:0,35/1.05, A-3 kat", “E:0.75, Yençok:3kat”,Resmi Kurum Alanları,"E:0,80-Hmax:12.50m", "E:1.20-Hmax:12,50m (Adliye)", "E:0,60-Hmax:9,50m (TEDAŞ)", "E:0,60-Hmax:Serbest (Belediye Un Fabr.)", Kreş+Anaokulu Alanı,"E:0,50 - Hmax:6,50m.", Sağlık Tesis Alanı;“E:0.80-Hmax:12,50m (Bala İlçe Entegre Hastanesi)”, “E:0.60-Hmax:9.50m. (mevcutta İlçe Tarım ve Orm. Müd.nün kullandığı alan)”, Sosyal Tesis Alanı; “E:0.50-Hmax:6.50m.”, Belediye Hizmet Alanı,“E:0.60-Hmax:9.50m”, BAKDA (bugünkü arazi kullanımı devam ettirilecek alan)" şeklinde olduğu, T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ Karar No: 640 09.04.2021 -2- *Onaylı imar planına göre plan teklifi sınırları içinde yaşayacak nüfusun 1018 kişi olarak hesaplandığı, *Plan teklifi kapsamında ilave UİP önerilen yaklaşık 8.5 ha alanın, onaylı NİP kapsamında “UOA (Uygun Olmayan Alan)” “BAKDA (Bugünkü arazi kullanımı devam ettirilecek alan)” olarak belirlenmiş olduğu, Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca 12.08.2020 tarihinde onaylanan jeolojik etüt raporunda “ÖA2-1 ve ÖA5-1” (Önlemli Alan) formasyonunda yerleşilebilir alanlar olduğunun tespit edildiği, *Planlama alanının bütününe yönelik 1 adet 2002 onaylı gözlemsel, 4 adet de kısmi yapılmış jeolojik etüdün bulunduğu, bunların; -Bayındırlık ve İskan Bakanlığı Afet İşleri Genel Müd.ce 14.06.2002 onaylı gözlemsel jeolojik etüt raporu, -Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğünce 23.07.2012 onaylanan 145/139, 140, 142, 143, 145, 146, 148,149 parselleri kapsayan 7.2 ha alana ilişkin jeolojik etüt raporu, -Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca 29.06.2016 tarihinde onaylanan 8.7 ha’lık alana ilişkin jeolojik etüt raporu, -Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca 29.06.2016 tarihinde onaylanan 2002 onaylı raporda uygun olmayan yaklaşık 112.5 ha.lık alana ilişkin yeniden yapılan jeolojik etüt raporu, -Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca 12.08.2020 tarihinde onaylanan 27.84 ha’lık alana ilişkin jeolojik etüt raporu olduğu, Bu etütler kapsamında belirlenen formasyon sınırlarının plana aktarıldığı, raporlarda belirtilen hususlara uyulacağına ilişkin plan notu getirildiği, ancak bu etütler çakıştırdığında Şentepe Mah.145/68,151/1,183/3,184/1, Göztepe Mah. 24/4 parseller ile Ankara Caddesi güzergahında sadece 2002 onaylı gözlemsel jeolojik etüt raporunun bulunduğu, plan revizyonunda “X” şekli ile işaretlenen bu adalarda parsel bazında zemin etüdü onaylanmadan mimari proje yapılamayacağı yönünde plan hükmü getirildiği, daha önce UİP bulunan bu alanlarda kat adeti artışı yönünde bir değişiklik yapılmadığı, *İlgili kurum görüşlerinin aşağıdaki şekilde olduğu, -Mülga Tarım ve Köy İşleri Bakanlığı Tarımsal Üretim ve Geliştirme Genel Müdürlüğünün 15.01.2002/708 sayılı yazısı ile; ilave imar planı yapılmak istenen alanın da içinde yer aldığı, 352,1 ha alanın tarım dışı amaçla kullanılmasının uygun görüldüğü, Ankara Valiliği İl Tarım ve Orman Müdürlüğünün 25.03.2019/E.981625 sayılı yazısı ile 15.01.2002 tarihinde alınan izinlerin geçerli olduğunun bildirildiği, -Bala Kaymakamlığı İlçe Tarım ve Orman Müdürlüğü’nün E.2525497 sayı ve bila tarihli yazısı ile; 6 yıldır İlçe Tarım ve Orman Müdürlüğü tarafından kullanılan 200447 ada 1 parsel üzerinde yer alan eski Bala İlçe Hastanesi binasının Resmi Kurum Alanına dönüştürülmesinin talep edildiği, T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ Karar No: 640 09.04.2021 -3- -DSİ Genel Müdürlüğü 5. Bölge Müdürlüğü’nün 04.12.2019/785748 sayılı yazısında “Bahse konu alanda yapılan ve yapılması planlanan herhangi bir projenin bulunmadığı ve işaretlenen kuru dere yataklarına, Taşkın ve Rusubat Kontrol Yönetmeliği ile 2006/27 sayılı Dere Yatakları ve Taşkınlar konulu Başbakanlık Genelgesine riayet edilmesi gerektiği” -Ankara Orman Bölge Müdürlüğü’nün 23.12.2019/E.2664343 sayılısı yazısında “Orman Kadastro Haritasında orman sayılmayan alana isabet ettiği ve Orman Genel Müdürlüğüne tahsisli taşınmazları içermediği” -TEDAŞ Genel Müdürlüğü’nün 19.12.2019/E.111537 sayılı yazısında “Yazı ekinde sunulan alt yapı ve üst yapı tesisleri ile hâlihazırda bulunan tesislerin varsa mülkiyet-irtifak haklarının korunması kaydıyla planlama yapılmasında bir sakınca bulunmadığı” -Ankara Valiliği Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü’nün 02.12.2019/E.108539 sayılı yazısında “Söz konusu alanda planlamanın her aşamasında İl Müdürlüğünün muvafakatinin alınmasının yararlı olacağı” -Başkent Elektrik Dağıtım A.Ş’nin 12.12.2019/27013 sayılı yazısında; bölgede mevcut bulunan tesislerin (Trafo, dağıtım merkezi, kesici ölçü kabini, enerji nakil hattı vb.) varsa mülkiyet-irtifak haklarının korunması kaydıyla planlama yapılmasında bir sakınca bulunmadığı, -TEİAŞ Çevre ve Kamulaştırma Dairesi Başkanlığı Coğrafi Bilgi Sistemi Müdürlüğü’nün 13.12.2019/E.513400 sayılı yazısında “Planlama alanında mevcut ve yapım aşamasında herhangi bir tesisin bulunmadığı” -Türk Telekom A.Ş.’nin 07.12.2019 tarih ve 152464 sayılı yazısında “Mevcut altyapı tesislerinin mevut plan üzerine işlenerek çalışmalar sırasında göz önünde bulundurulması gerektiği” -Başkent-Gaz Altyapı Kontrol Müdürlüğü Harita ve CBS Birimi’nin 09.12.2019/E.4614 sayılı yazısında “imar planı çalışmalarında projelendirilmiş doğalgaz boru hatlarının imar yolunda, imkan olmaması halinde yapılaşma koşulları herhangi bir mülkiyete konu olmayacak park alanlarında bırakılması; hatların Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliği’ne uygun olarak planlara işlenmesi; plan notlarına “Planlama alanında mevcut doğalgaz boru hatlarının koruması esastır. Doğalgaz boru hatlarının ve tesislerinin bulunduğu alanların yerinde korunmasının mümkün olmadığı ve deplase işlemlerinin zorunlu olduğu hallerde Başkent Doğalgaz Dağıtım GYO A.Ş.’den uygun görüş alınması zorunludur. Deplase işlemlerinin zorunlu olduğu hallerde deplase edilmeden yapı (inşaat) ruhsatı alınamaz. Ayrıca bu alanlarda yapılacak her türlü kazı dolgu vb. faaliyete Başkent Doğalgaz Dağıtım GYO A.Ş. görüşünün alınması zorunludur” ibaresinin eklenmesi; söz konusu imar planı askıya çıkarıldığında bilgi verilmesi gerektiği” T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ Karar No: 640 09.04.2021 -4- -Ankara 2 Numaralı KVKB Müdürlüğünün 11.12.2019/E.1026888 sayılı yazısında “Arşiv çalışmalarında ve yüzeyde yapılan incelemelerde tescilli herhangi taşınır veya taşınmaz bir kültür varlığı kaydına rastlanmadığı, çalışmalar esnasında taşınır veya taşınmaz kültür varlığı bulunması durumunda haber verilmesi gerektiği” -BOTAŞ Etüt ve Proje Dairesi Başkanlığı’nın 06.12.2019/E.2160382 sayılı yazısında “Söz konusu alanda mevcut veya planlanan boru hattı ve tesis bulunmadığı” -EÜAŞ İnşaat ve Kamulaştırma Dairesi Başkanlığı Emlak ve Kamulaştırma Müdürlüğü’nün 29.11.2019/E. 196162 sayılı yazısında “Söz konusu alanda herhangi bir tesisin, plan ya da projenin bulunmadığı”, -EGO Genel Müdürlüğü Bütçe ve Mali İşler Dairesi Başkanlığı 13.12.2019/E.21798 sayılı yazısında “Söz konusu alanda mevcut tesis ve öneri projenin bulunmadığı” -Maden ve Petrol İşleri Genel Müdürlüğü’nün 26.11.2019/E.458451 sayılı yazısında “Koordinat sistemi değiştirilerek yeniden gönderilmesi gerektiği” -İl Sağlık Müdürlüğü’nün bila tarih ve 129 sayılı yazısında “ilgili Kanun ve yönetmeliklerin hükümlerine uyulması ve diğer kurum ve kuruluşların olumlu görüşlerinin alınması kaydıyla imar planı çalışmasının uygun görüldüğü” -Sivil Havacılık Genel Müdürlüğü Havaalanları Daire Başkanlığı’nın 12.02.2020/E.3049 sayılı yazısında “Bahse konu bölgenin Esenboğa Havalimanının 33 NM güneyinde yer aldığı ve kalkış ile aletli yaklaşma usulleri ile CNS Elektronik Sistemleri açısından herhangi bir sakınca oluşturmayacağı” -Karayolları Genel Müdürlüğü’nün 17.04.2020/E.92149 sayılı yazısında “Bala-Karakeçili Yolu güzergahı üzerinde km:34+033.40’da bulunan Bala Giriş Kavşağının revize edildiği ve KGM’ce 17.03.2020 tarihinde onayladığı” hususlarının bildirildiği, Revizyon NİP teklifi ile; * Karayolları projesi doğrultusunda yeniden düzenlenen 25 m.lik yol güzergahında konut+ticaret alanı, ticaret alanı kullanımlarının öngörüldüğü, Planlama alanında “Düşük Yoğunluklu Konut Alanı (brüt 70 kişi/ha) ve “Orta Yoğunluklu Konut Alanı (200, 160, 140 kişi/ha)” şeklinde nüfus yoğunluğu belirlendiği, *2005 onaylı NİP kapsamında “UOA (Uygun Olmayan Alan)”, “BAKDA (Bugünkü arazı kullanımı devam ettirilecek alan)” olarak belirlenmiş olmasına karşın Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca 12.08.2020 tarihinde onaylanan jeolojik etüt raporunda “ÖA2-1 ve ÖA5-1” (Önlemli Alan) formasyonunda yerleşilebilir alanlar olduğu tespit edilen yaklaşık 8.5 ha alanın konut, ticaret, park, spor alanı, vd. kentsel kullanımlara açıldığı, bu bölgedeki ilave konut alanlarına “Orta Yoğunluklu Konut Alanı (160,kişi/ha) kararı getirildiği, *Öneri 1/5000 ölçekli Rev. NİP plan notlarının aşağıdaki şekilde olduğu; T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ Karar No: 640 09.04.2021 -5- "l. BU PLAN HÜKÜMLERİNDE YER ALMAYAN KONULARDA YÜRÜRLÜKTEKİ BALA İMAR PLANI HÜKÜMLERİ, 3194 SAYILI İMAR KANUNU VE İLGİLİ YÖNETMELİKLERİ, ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYESİ İMAR YÖNETMELİĞİ, 4708 SAYILI YAPI DENETİM KANUNU, OTOPARK VE SIĞINAK YÖNETMELİĞİ, DEPREM VE DEPREM BÖLGELERİNDE YAPILACAK BİNALAR HAKKINDA YÖNETMELİK HÜKÜMLERİ GEÇERLİDİR." İlave ve Revizyon UİP teklifi ile; * Planlama alanının, ulaşım sistemi ile birlikte yeniden kurgulanarak konut+ticaret alanı, ticaret alanı, gelişme konut alanı, resmi kurum alanı, ilkokul ve anaokulu alanı, kapalı spor alanı vb. kullanımlar önerildiği, *İlçe Tarım ve Orman Müdürlüğü’nün bulunduğu alanın “Resmi Kurum Alanına” dönüştürülerek, mevcut Bala İlçe Entegre Hastanesinin bulunduğu sağlık tesis alanının büyütüldüğü, *Karayolları Genel Müdürlüğünün 17.04.2020/E.92149 sayılı görüşü doğrultusunda İlçenin Ankara-Bala Yolu’na bağlantısını sağlayan ve İlçenin ana ulaşım aksı olan Atatürk Bulvarının güzergahının yeniden düzenlendiği, *Yenilenen jeolojik etütler kapsamında belirlenen formasyon sınırlarının plana aktarıldığı, raporlarda belirtilen hususlara uyulacağına ilişkin plan notu getirildiği, ancak bu etütler çakıştırıldığında Şentepe Mah. 145/68, 151/1, 183/3, 184/1, Göztepe Mah. 24/4 parseller ile Ankara Caddesi güzergahında sadece 2002 onaylı gözlemsel jeolojik etüt raporunun bulunduğu, “X” şekli ile işaretlenen bu adalarda parsel bazında zemin etüdü onaylanmadan mimari proje yapılamayacağı yönünde plan hükmü getirildiği, daha önce UİP bulunan bu alanlarda kat adeti artışı yönünde bir değişiklik yapılmadığı, *Toplu Konut Adalarında; E:1.50, Yençok:5kat, Gelişme Konut Alanlarında; “E:1.20, Yençek:5kat”, “TAKS/KAKS:0.35/1,05 Ayrık Nizam-3 kat” “TAKS/KAKS:0.25/0,50 Ayrık Nizam-2 kat”, Konut+Ticaret Alanlarında; E:1,20, Yençok:5 kat, yapılaşma koşulları verildiği, *Atıl halde bulunan Belediye Un Fabrikası Alanının tamamının Konut Alanına çevrildiği, kuzeyinde yer alan ve 2020 onaylı imar planında E:0,75, Yençok:9.50m (3 kat)” koşulu verilen şahıs mülkiyetindeki konut alanının bir kısmının "İdari Hizmet Alanı(Adliye)” alanının bulunduğu alana taşındığı, her iki adaya da “E:1.20, Yençek:5 kat” yapılaşma koşulu verildiği, *Yaklaşık 51.8 ha.lık alanda nüfusunun toplam 4643 kişi olduğu, toplamda 3625 kişi ilave nüfus önerildiği, DOP oranının yaklaşık %45 olduğu, nüfusun ihtiyacı olan ve planda ayrılan sosyal donatı alanlarının aşağıdaki gibi olduğu, bazı kullanımlar standart üzerinde ayrılmışken, bazılarında standardın altında kalındığı, * Öneri Plan Donatı Hesabının aşağıdaki şekilde olduğu; T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ Karar No: 640 09.04.2021 -6- Donatılar Mevcut Alan (m2) Standart (kişi/m2) Nüfus Gerekli Alan (m2) Öneri Alan (m2) Sosyal Tesis Alanı - 0.75 4643 3,482.25 2785.61 Cami 2576.58 0.50 2,321.50 3334.38 Park 18935.91 10.00 46,430.00 38867.87 Sağlık Tesisi 17050.61 1.50 6,964.50 13061.48 Anaokulu/Kreş 2864.82 0.50 2,321.50 1917.05 İlkokul Alanı - 2.00 9,286.00 5026.97 *Öneri Plandaki alan dağılımlarının ise aşağıdaki şekilde olduğu; Kullanım Kararı Alan Büyüklüğü (m2) Oran (%) Belediye Hizmet Alanı 3435.45 0.77 Sosyal Tesis Alanı 2785.61 0.63 Doğalgaz /Dağıtım Tesisi Alanı 95.24 0.02 Cami 3334.38 0.75 Gelişme Konut Alanı 140218.51 31.56 Konut + Ticaret Alanı 37646.86 8.47 Park 38867.84 8.75 Resmi Kurum Alanı 2559.97 5.75 Sağlık Tesisi Alanı 13061.48 2.94 Ticaret T1 26489.32 5.96 Trafo Alanı 549.03 0.12 Anaokulu Alanı 1917.05 0.43 İlkokul Alanı 5026.97 1.13 Kapalı Spor Alanı 8165.66 1.84 Yol 97153.30 21.87 Karayolu Kamulaştırma 40002.00 9.00 Toplam 444288.70 100.00 T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ Karar No: 640 09.04.2021 -7- *Öneri 1/1000 ölçekli İlave ve Revizyon UİP plan notlarının; “1- GENEL HÜKÜMLER 1.1. BU PLAN SINIRLARI İÇERİSİNDE 3194 SAYILI İMAR KANUNU’NUN 18. MADDESİNE GÖRE PARSELASYON PLANI YAPILMADAN İNŞAAT İZNİ VERİLEMEZ. İMAR UYGULAMASINA KONU OLAN ADA/PARSELLERDE MİNİMUM PARSEL BÜYÜKLÜĞÜ ŞARTI ARANMAZ. PLANLAMA ALANI İÇİNDE YER ALAN YOL VASFINDAKİ KADASTRO PARSELLERİ KARA YOLLARI GENEL MÜDÜRLÜĞÜNCE ONAYLAN YOL PROJESİ HATTINA TAŞINACAKTIR 1.2. PLAN ONAMA SINIRI İÇİNDE 23.07.2012, 29.06.2016, 21.11.2016 VE 12.08.2020 TARİHLERİNDE ONAYLANAN JEOLOJİK-JEOTEKNİK ETÜD RAPORLARINDA BELİRTİLEN HUSUSLARA UYULACAKTIR. “X” İŞARETLİ ADALARDA İSE 16.06.2002 TARİHİNDE ONAYLANAN JEOLOJİK-JEOTEKNİK ETÜD HÜKÜMLERİ GEÇERLİ OLUP, PARSEL BAZINDA ZEMİN ETÜDÜ ONAYLANMADAN MİMARİ PROJE YAPILAMAZ. 1.3. ONAYLI PROJESİNE UYGUN OLARAK YAPILMIŞ VE İSKÂN RUHSATI ALMIŞ YAPILAR İLE İNŞAAT RUHSATI ALARAK İNŞAATA BAŞLANMIŞ YAPILARDA; PLANDA BELİRLENEN YAPILAŞMA KOŞULLARINI AŞMAMAK KAYDIYLA TADİLAT/TAMİRAT YAPILABİLİR. 1.4.PARSEL BAZI DÜZENLEMELERDE YOLDAN; ADA BAZI DÜZENLEMELERDE TABİ ZEMİNDEN KOT VERİLEBİLİR. BODRUM KAT ÂDETİ 1 KATI GEÇEMEZ. 1.5. BİR PARSELDE BİRDEN FAZLA YAPI YAPILMASI HALİNDE BİNALAR ARASINDAKİ MESAFE H/2'DEN AZ OLAMAZ. 1.6. KONUT ALANLARINDA; GENİŞLİĞİ 10M VE DAHA FAZLA OLAN YOLLARDA ZEMİN KATLAR VE YOLA CEPHESİ OLAN İSKÂN EDİLEBİLİR BODRUM KATLAR TİCARET OLARAK KULLANILABİLİR. 1.7. BAŞKENT ELEKTRİK DAĞITIM A.Ş’NİN 12.12.2019 TARİH VE 27013 SAYILI GÖRÜŞÜNDE BELİRTİLEN ENERJİ NAKİL HATTI ALTINDAKİ YAPILARDA "ELEKTRİK KUVVETLİ AKIM TESİSLERİ YÖNETMELİĞİ’' HÜKÜMLERİNE UYULUR. YÖNETMELİK HÜKÜMLERİNİN UYGULANAMADIĞI ADALARDA ENH DEPLASE EDİLMEDEN BU ADALARDA İNŞAAT İZNİVERİLEMEZ. 1.8. BU PLAN HÜKÜMLERİNDE YER ALMAYAN KONULARDA YÜRÜRLÜKTEKİ BALA İMAR PLANI HÜKÜMLERİ, 3194 SAYILI İMAR KANUNU VE İLGİLİ YÖNETMELİKLERİ, ANKARA BÜYÜKŞEHÎR BELEDİYESİ İMAR YÖNETMELİĞİ, 4708 SAYILI YAPI DENETİM KANUNU, OTOPARK VE SIĞINAK YÖNETMELİĞİ, DEPREM VE DEPREM BÖLGELERİNDE YAPILACAK BİNALAR HAKKINDA YÖNETMELİK HÜKÜMLERİ GEÇERLİDİR. 2. ÖZEL HÜKÜMLER 2.1. KONUT ALANLARI TOPLU KONUT ALANINDA TOPLU KONUT İDARESİNCE ONAYLANAN VAZİYET PLANINA GÖRE UYGULAMA PROJELERİ ONAYLANIR EMSAL:1.50, MAX. YÜKSEKLİK:5 KATTIR. T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ Karar No: 640 09.04.2021 -8- GELİŞME KONUT ALANLARINDA EMSAL:1.20, MAX. YÜKSEKLİK:5 KATTIR. BU ALANLARDA MİNİMUM PARSEL BÜYÜKLÜĞÜ 1000M2, ADA BAZI YAPILAŞMALARDA EMSAL:1.50, YENÇOK:5 KATTIR. TOPLAM DAİRE SAYISI EMSAL ALANININ ORTALAMA DAİRE BÜYÜKLÜĞÜ OLAN 120M2 BÖLÜMÜ İLE BULUNUR. BODRUM KAT ADETİ 1 KATI GEÇEMEZ. DÜŞÜK YOĞUNLUKLU GELİŞME KONUT ALANLARINDA; TAKS:0.35, KAKS:1.05 MAX. YÜKSEKLİK 3 KAT OLUP MİNİMUM PARSEL BÜYÜKLÜĞÜ 600M2’DİR. TAKS:0.25, KAKS:0,50 MAX. YÜKSEKLİK 2 KAT OLAN ADALARDA İSE MİNİMUM PARSEL BÜYÜKLÜĞÜ 750M2’DİR. ADA BÖLÜNME ÇİZGİLERİ ŞEMATİK OLUP, BU ÇİZGİLER ESAS ALINMAK KAYDIYLA, MÜLKİYET DÜZENİ GÖZÖNÜNDE BULUNDURULARAK PARSELASYON PLANINA GÖRE KAYDIRILABİLİR. 2.2. TİCARET ALANLARI BU ALANLARDA MİNİMUM PARSEL BÜYÜKLÜĞÜ 750M2 OLUP, EMSAL:0.80, YENÇOK:9.50(2 KAT)’DİR. ZEMİN KATTA ASMA KAT YAPILABİLİR TİCARET ALANLARINDA BİRDEN FAZLA BİNA YAPILMASI DURUMUNDA BİNALAR ARASINDA H/2 OLACAKTIR. TİCARET+ KONUT (TİCK) ALANLARI BUALANLAR; ZEMİN VE BODRUM KATLAR DIŞINDA KONUT KULLANIMININ YER ALABİLDİĞİ ALANLARDIR. EMSAL:1.20, YENÇOK:12.50 M.(4KAT)DİR. BU ALANLARDA MİNİMUM PARSEL BÜYÜKLÜĞÜ 2000M2’DİR BU ALANLARDA KONUT KULLANIM ORANI %60 'TIR. YAPILACAK YAPILARIN ZEMİN KATLARI ARKA BAHÇEDEN H/2 ÇEKİLECEKTİR. BİNALARIN BODRUM VE ZEMİN KATLARI YAN KOMŞU PARSEL HUDUDUNA KADAR YAPILAŞABİLİR KOTTAN KAZANILAN ALANLAR TİCARET, DEPO, OTOPARK VE TEKNİK BİRİMLER OLARAK KULLANILABİLİR BODRUM KAT ADETİ 1 KATI GEÇEMEZ. TEKNİK ALTYAPI ALANLARI DOĞALGAZ REGLAJ İSTASYONUNUN ÇEVRE GÜVENLİĞİ BAŞKENT DOĞALGAZ DAĞITIM A.Ş. TARAFINDAN KARŞILANACAKTIR. REGÜLÂTÖRÜN ÇEVRESİ KORUYUCU TEL ÇİT İLE ÇEVRİLECEKTİR. REGÜLÂTÖRÜN KİRALAMA/KAMULAŞTIRMA MALİYETİ BAŞKENT DOĞALGAZ DAĞITIM GYO A.Ş.TARAFINDAN KARŞILANACAKTIR. TRAFO ALANLARININ ÇEVRE GÜVENLİĞİ BAŞKENT ELEKTRİK DAĞITIM A.Ş. TARAFINDAN KARŞILANACAKTIR. TRAFONUN KİRALAMA/KAMULAŞTIRMA MALİYETİ BAŞKENT ELEKTRİK DAĞITIM A.Ş. TARAFINDAN KARŞILANACAKTIR. T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ Karar No: 640 09.04.2021 -9- PLANLAMAALANINDA YER ALAN TRAFOLARIN ÇEVRE GÜVENLİĞİ, İLGİLİ KURUM TARAFINDA SAĞLANACAKTIR. TRAFONUN DIŞ CEPHESİNE GÖRSEL AÇIDAN ESTETİK OLMAK ÜZERE GELENEKSEL CEPHE UYGULAMASIYAPILABİLİR, ÇEVRESİ DUVAR VEYA TEL ÇİTLE ÇEVRİLEBİLİR YA DA YER ALTINA ALINABİLİR. İBADET YERİ DİNİ TESİS ALANINDA MİMARİ AVAN PROJEYE GÖRE UYGULAMA YAPILACAKTIR " şekilde olduğu, Hususları tespit edilmiş olup, Bala İlçesi Göztepe Mahallesi kd.2/121, 122, 129, 134, 6/20, 30, 200447/1, Şentepe kd. 145/36, 68, 70, 71 parseller ve çevresinde 1/5000 ve 1/1000 ölçekli İlave ve revizyon imar plan değişikliğinin, konut alanlarında ada bazlı uygulamalarda emsal artışına dair kısım iptalen “tadilen onayı”na ilişkin İmar ve Bayındırlık Komisyonu Raporu oylanarak oybirliği ile kabul edildi. Fatih ÜNAL Meclis 1.Başkan V. Tuğba AYDOS Divan Katibi Harun ÖZTÜRK Y.Divan Katibi T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ İmar ve Bayındırlık Komisyonu Raporu Rapor No: 802 15.03.2021 BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ BAŞKANLIĞINA Bala İlçesi Göztepe Mahallesi kd.2/121, 122, 129, 134, 6/20, 30, 200447/1, Şentepe kd. 145/36, 68, 70, 71 parseller ve çevresinde 1/5000 ve 1/1000 ölçekli ilave ve revizyon imar plan değişikliğine ilişkin Büyükşehir Belediye Meclisinin 08.03.2021 tarih ve 143. gündem maddesi olarak komisyonumuza havale edilen dosya incelendi. Komisyonumuzca yapılan incelemeler neticesinde; Bala Belediye Başkanlığı İmar ve Şehircilik Müdürlüğünün 01/12/2020 tarihli ve 2517 sayılı yazısı ile; Bala Belediye Meclisinin 04.08.2020 gün ve 124 sayılı kararı ile uygun görülen "1/1000 ölçekli Göztepe kd.2/121,122, 129,134,6/20, 30, 200447/1, Şentepe kd. 145/ 36, 68, 70,71 parseller ve çevresi İlave ve Revizyon UİP”, "1/5000 ölçekli Revizyon NİP teklifi" ile birlikte 5216 sayılı Yasanın ilgili maddeleri gereğince İmar ve Şehircilik Dairesi Başkanlığına sunulduğu, Yapılan incelemede; *Plan teklifine konu alanın; Bala İlçesinin kuzey batı girişinde yer aldığı ve genel olarak, TOKİ tarafından gerçekleştirilmesi planlanan 200 adet sosyal konut için uygun alanın oluşturulması, sosyal ve teknik altyapı alanlarının güncel ihtiyaç ve halihazır duruma göre yeniden düzenlemesi, Bala Kırşehir Karayolundan İlçe merkezine giriş güzergahındaki "Bala giriş yolu projesi" nin imar planına işlenmesi ve anayol güzergahındaki bir kısım alanların imar planına ilave edilmesine yönelik olduğu, *Yaklaşık 44.4 ha.lık bir alanı kapsayan planlama alanının yaklaşık %58'inin özel, %8'inin Bala Belediyesi, %22'sinin kamu mülkiyetinde olduğu, ayrıca, alanın %13’ünün yol ve tescil harici alan olduğu, Mevcut imar durumu; *Planlama alanının ABB Meclisinin 09.08.2005 gün ve 2146 sayılı kararı ile onaylanan “1/5000 ölçekli Bala NİP” kapsamında "Orta Yoğunlukta Gelişme Konut Alanı (net yoğunluk 250 kişi/ha), Kentsel Servis Alanı, Konut Dışı Kentsel Çalışma Alanı, Turizm Tesis Alanı, Park, vb. kullanımlara ayrıldığı, *Onaylı NİP doğrultusunda hazırlanan “1/1000 ölçekli Bala UİP"in Bala Belediye Meclisinin 09.11.2005/89 sayılı kararı ile uygun görülerek, ABB Meclisinin 13.06.2006/1364 sayılı kararı ile tadilen onaylandığı, bu planda 2008 ve 2020 yıllarında kısmi plan değişikliklerinin onaylandığı, *Onaylı imar planları kapsamında kalan kullanımların ve yapılaşma koşullarının; Konut Alanları,"TAKS/KAKS:0,25/0,50, A-2 kat", "TAKS/KAKS:0,35/1.05, A-3 kat", “E:0.75, Yençok:3kat”,Resmi Kurum Alanları,"E:0,80-Hmax:12.50m", "E:1.20-Hmax:12,50m (Adliye)", "E:0,60-Hmax:9,50m (TEDAŞ)", "E:0,60-Hmax:Serbest (Belediye Un Fabr.)", Kreş+Anaokulu Alanı,"E:0,50 - Hmax:6,50m.", Sağlık Tesis Alanı;“E:0.80-Hmax:12,50m (Bala İlçe Entegre Hastanesi)”, “E:0.60-Hmax:9.50m. (mevcutta İlçe Tarım ve Orm. Müd.nün kullandığı alan)”, Sosyal Tesis Alanı; “E:0.50-Hmax:6.50m.”, Belediye Hizmet Alanı,“E:0.60-Hmax:9.50m”, BAKDA (bugünkü arazi kullanımı devam ettirilecek alan)" şeklinde olduğu, *Onaylı imar planına göre plan teklifi sınırları içinde yaşayacak nüfusun 1018 kişi olarak hesaplandığı, T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ İmar ve Bayındırlık Komisyonu Raporu Rapor No: 802 15.03.2021 -2- *Plan teklifi kapsamında ilave UİP önerilen yaklaşık 8.5 ha alanın, onaylı NİP kapsamında “UOA (Uygun Olmayan Alan)” “BAKDA (Bugünkü arazi kullanımı devam ettirilecek alan)” olarak belirlenmiş olduğu, Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca 12.08.2020 tarihinde onaylanan jeolojik etüt raporunda “ÖA2-1 ve ÖA5-1” (Önlemli Alan) formasyonunda yerleşilebilir alanlar olduğunun tespit edildiği, *Planlama alanının bütününe yönelik 1 adet 2002 onaylı gözlemsel, 4 adet de kısmi yapılmış jeolojik etüdün bulunduğu, bunların; -Bayındırlık ve İskan Bakanlığı Afet İşleri Genel Müd.ce 14.06.2002 onaylı gözlemsel jeolojik etüt raporu, -Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğünce 23.07.2012 onaylanan 145/139, 140, 142, 143, 145, 146, 148,149 parselleri kapsayan 7.2 ha alana ilişkin jeolojik etüt raporu, -Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca 29.06.2016 tarihinde onaylanan 8.7 ha’lık alana ilişkin jeolojik etüt raporu, -Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca 29.06.2016 tarihinde onaylanan 2002 onaylı raporda uygun olmayan yaklaşık 112.5 ha.lık alana ilişkin yeniden yapılan jeolojik etüt raporu, -Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca 12.08.2020 tarihinde onaylanan 27.84 ha’lık alana ilişkin jeolojik etüt raporu olduğu, Bu etütler kapsamında belirlenen formasyon sınırlarının plana aktarıldığı, raporlarda belirtilen hususlara uyulacağına ilişkin plan notu getirildiği, ancak bu etütler çakıştırdığında Şentepe Mah.145/68,151/1,183/3,184/1, Göztepe Mah. 24/4 parseller ile Ankara Caddesi güzergahında sadece 2002 onaylı gözlemsel jeolojik etüt raporunun bulunduğu, plan revizyonunda “X” şekli ile işaretlenen bu adalarda parsel bazında zemin etüdü onaylanmadan mimari proje yapılamayacağı yönünde plan hükmü getirildiği, daha önce UİP bulunan bu alanlarda kat adeti artışı yönünde bir değişiklik yapılmadığı, *İlgili kurum görüşlerinin aşağıdaki şekilde olduğu, -Mülga Tarım ve Köy İşleri Bakanlığı Tarımsal Üretim ve Geliştirme Genel Müdürlüğünün 15.01.2002/708 sayılı yazısı ile; ilave imar planı yapılmak istenen alanın da içinde yer aldığı, 352,1 ha alanın tarım dışı amaçla kullanılmasının uygun görüldüğü, Ankara Valiliği İl Tarım ve Orman Müdürlüğünün 25.03.2019/E.981625 sayılı yazısı ile 15.01.2002 tarihinde alınan izinlerin geçerli olduğunun bildirildiği, -Bala Kaymakamlığı İlçe Tarım ve Orman Müdürlüğü’nün E.2525497 sayı ve bila tarihli yazısı ile; 6 yıldır İlçe Tarım ve Orman Müdürlüğü tarafından kullanılan 200447 ada 1 parsel üzerinde yer alan eski Bala İlçe Hastanesi binasının Resmi Kurum Alanına dönüştürülmesinin talep edildiği, T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ İmar ve Bayındırlık Komisyonu Raporu Rapor No: 802 15.03.2021 -3- -DSİ Genel Müdürlüğü 5. Bölge Müdürlüğü’nün 04.12.2019/785748 sayılı yazısında “Bahse konu alanda yapılan ve yapılması planlanan herhangi bir projenin bulunmadığı ve işaretlenen kuru dere yataklarına, Taşkın ve Rusubat Kontrol Yönetmeliği ile 2006/27 sayılı Dere Yatakları ve Taşkınlar konulu Başbakanlık Genelgesine riayet edilmesi gerektiği” -Ankara Orman Bölge Müdürlüğü’nün 23.12.2019/E.2664343 sayılısı yazısında “Orman Kadastro Haritasında orman sayılmayan alana isabet ettiği ve Orman Genel Müdürlüğüne tahsisli taşınmazları içermediği” -TEDAŞ Genel Müdürlüğü’nün 19.12.2019/E.111537 sayılı yazısında “Yazı ekinde sunulan alt yapı ve üst yapı tesisleri ile hâlihazırda bulunan tesislerin varsa mülkiyet-irtifak haklarının korunması kaydıyla planlama yapılmasında bir sakınca bulunmadığı” -Ankara Valiliği Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü’nün 02.12.2019/E.108539 sayılı yazısında “Söz konusu alanda planlamanın her aşamasında İl Müdürlüğünün muvafakatinin alınmasının yararlı olacağı” -Başkent Elektrik Dağıtım A.Ş’nin 12.12.2019/27013 sayılı yazısında; bölgede mevcut bulunan tesislerin (Trafo, dağıtım merkezi, kesici ölçü kabini, enerji nakil hattı vb.) varsa mülkiyet-irtifak haklarının korunması kaydıyla planlama yapılmasında bir sakınca bulunmadığı, -TEİAŞ Çevre ve Kamulaştırma Dairesi Başkanlığı Coğrafi Bilgi Sistemi Müdürlüğü’nün 13.12.2019/E.513400 sayılı yazısında “Planlama alanında mevcut ve yapım aşamasında herhangi bir tesisin bulunmadığı” -Türk Telekom A.Ş.’nin 07.12.2019 tarih ve 152464 sayılı yazısında “Mevcut altyapı tesislerinin mevut plan üzerine işlenerek çalışmalar sırasında göz önünde bulundurulması gerektiği” -Başkent-Gaz Altyapı Kontrol Müdürlüğü Harita ve CBS Birimi’nin 09.12.2019/E.4614 sayılı yazısında “imar planı çalışmalarında projelendirilmiş doğalgaz boru hatlarının imar yolunda, imkan olmaması halinde yapılaşma koşulları herhangi bir mülkiyete konu olmayacak park alanlarında bırakılması; hatların Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliği’ne uygun olarak planlara işlenmesi; plan notlarına “Planlama alanında mevcut doğalgaz boru hatlarının koruması esastır. Doğalgaz boru hatlarının ve tesislerinin bulunduğu alanların yerinde korunmasının mümkün olmadığı ve deplase işlemlerinin zorunlu olduğu hallerde Başkent Doğalgaz Dağıtım GYO A.Ş.’den uygun görüş alınması zorunludur. Deplase işlemlerinin zorunlu olduğu hallerde deplase edilmeden yapı (inşaat) ruhsatı alınamaz. Ayrıca bu alanlarda yapılacak her türlü kazı dolgu vb. faaliyete Başkent Doğalgaz Dağıtım GYO A.Ş. görüşünün alınması zorunludur” ibaresinin eklenmesi; söz konusu imar planı askıya çıkarıldığında bilgi verilmesi gerektiği” -Ankara 2 Numaralı KVKB Müdürlüğünün 11.12.2019/E.1026888 sayılı yazısında “Arşiv çalışmalarında ve yüzeyde yapılan incelemelerde tescilli herhangi taşınır veya taşınmaz bir kültür varlığı kaydına rastlanmadığı, çalışmalar esnasında taşınır veya taşınmaz kültür varlığı bulunması durumunda haber verilmesi gerektiği” T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ İmar ve Bayındırlık Komisyonu Raporu Rapor No: 802 15.03.2021 -4- -BOTAŞ Etüt ve Proje Dairesi Başkanlığı’nın 06.12.2019/E.2160382 sayılı yazısında “Söz konusu alanda mevcut veya planlanan boru hattı ve tesis bulunmadığı” -EÜAŞ İnşaat ve Kamulaştırma Dairesi Başkanlığı Emlak ve Kamulaştırma Müdürlüğü’nün 29.11.2019/E. 196162 sayılı yazısında “Söz konusu alanda herhangi bir tesisin, plan ya da projenin bulunmadığı”, -EGO Genel Müdürlüğü Bütçe ve Mali İşler Dairesi Başkanlığı 13.12.2019/E.21798 sayılı yazısında “Söz konusu alanda mevcut tesis ve öneri projenin bulunmadığı” -Maden ve Petrol İşleri Genel Müdürlüğü’nün 26.11.2019/E.458451 sayılı yazısında “Koordinat sistemi değiştirilerek yeniden gönderilmesi gerektiği” -İl Sağlık Müdürlüğü’nün bila tarih ve 129 sayılı yazısında “ilgili Kanun ve yönetmeliklerin hükümlerine uyulması ve diğer kurum ve kuruluşların olumlu görüşlerinin alınması kaydıyla imar planı çalışmasının uygun görüldüğü” -Sivil Havacılık Genel Müdürlüğü Havaalanları Daire Başkanlığı’nın 12.02.2020/E.3049 sayılı yazısında “Bahse konu bölgenin Esenboğa Havalimanının 33 NM güneyinde yer aldığı ve kalkış ile aletli yaklaşma usulleri ile CNS Elektronik Sistemleri açısından herhangi bir sakınca oluşturmayacağı” -Karayolları Genel Müdürlüğü’nün 17.04.2020/E.92149 sayılı yazısında “Bala-Karakeçili Yolu güzergahı üzerinde km:34+033.40’da bulunan Bala Giriş Kavşağının revize edildiği ve KGM’ce 17.03.2020 tarihinde onayladığı” hususlarının bildirildiği, Revizyon NİP teklifi ile; * Karayolları projesi doğrultusunda yeniden düzenlenen 25 m.lik yol güzergahında konut+ticaret alanı, ticaret alanı kullanımlarının öngörüldüğü, Planlama alanında “Düşük Yoğunluklu Konut Alanı (brüt 70 kişi/ha) ve “Orta Yoğunluklu Konut Alanı (200, 160, 140 kişi/ha)” şeklinde nüfus yoğunluğu belirlendiği, *2005 onaylı NİP kapsamında “UOA (Uygun Olmayan Alan)”, “BAKDA (Bugünkü arazı kullanımı devam ettirilecek alan)” olarak belirlenmiş olmasına karşın Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca 12.08.2020 tarihinde onaylanan jeolojik etüt raporunda “ÖA2-1 ve ÖA5-1” (Önlemli Alan) formasyonunda yerleşilebilir alanlar olduğu tespit edilen yaklaşık 8.5 ha alanın konut, ticaret, park, spor alanı, vd. kentsel kullanımlara açıldığı, bu bölgedeki ilave konut alanlarına “Orta Yoğunluklu Konut Alanı (160,kişi/ha) kararı getirildiği, *Öneri 1/5000 ölçekli Rev. NİP plan notlarının aşağıdaki şekilde olduğu; "l. BU PLAN HÜKÜMLERİNDE YER ALMAYAN KONULARDA YÜRÜRLÜKTEKİ BALA İMAR PLANI HÜKÜMLERİ, 3194 SAYILI İMAR KANUNU VE İLGİLİ YÖNETMELİKLERİ, ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYESİ İMAR YÖNETMELİĞİ, 4708 SAYILI YAPI DENETİM KANUNU, OTOPARK VE SIĞINAK YÖNETMELİĞİ, DEPREM VE DEPREM BÖLGELERİNDE YAPILACAK BİNALAR HAKKINDA YÖNETMELİK HÜKÜMLERİ GEÇERLİDİR." İlave ve Revizyon UİP teklifi ile; * Planlama alanının, ulaşım sistemi ile birlikte yeniden kurgulanarak konut+ticaret alanı, ticaret alanı, gelişme konut alanı, resmi kurum alanı, ilkokul ve anaokulu alanı, kapalı spor alanı vb. kullanımlar önerildiği, T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ İmar ve Bayındırlık Komisyonu Raporu Rapor No: 802 15.03.2021 -5- *İlçe Tarım ve Orman Müdürlüğü’nün bulunduğu alanın “Resmi Kurum Alanına” dönüştürülerek, mevcut Bala İlçe Entegre Hastanesinin bulunduğu sağlık tesis alanının büyütüldüğü, *Karayolları Genel Müdürlüğünün 17.04.2020/E.92149 sayılı görüşü doğrultusunda İlçenin Ankara-Bala Yolu’na bağlantısını sağlayan ve İlçenin ana ulaşım aksı olan Atatürk Bulvarının güzergahının yeniden düzenlendiği, *Yenilenen jeolojik etütler kapsamında belirlenen formasyon sınırlarının plana aktarıldığı, raporlarda belirtilen hususlara uyulacağına ilişkin plan notu getirildiği, ancak bu etütler çakıştırıldığında Şentepe Mah. 145/68, 151/1, 183/3, 184/1, Göztepe Mah. 24/4 parseller ile Ankara Caddesi güzergahında sadece 2002 onaylı gözlemsel jeolojik etüt raporunun bulunduğu, “X” şekli ile işaretlenen bu adalarda parsel bazında zemin etüdü onaylanmadan mimari proje yapılamayacağı yönünde plan hükmü getirildiği, daha önce UİP bulunan bu alanlarda kat adeti artışı yönünde bir değişiklik yapılmadığı, *Toplu Konut Adalarında; E:1.50, Yençok:5kat, Gelişme Konut Alanlarında; “E:1.20, Yençek:5kat”, “TAKS/KAKS:0.35/1,05 Ayrık Nizam-3 kat” “TAKS/KAKS:0.25/0,50 Ayrık Nizam-2 kat”, Konut+Ticaret Alanlarında; E:1,20, Yençok:5 kat, yapılaşma koşulları verildiği, *Atıl halde bulunan Belediye Un Fabrikası Alanının tamamının Konut Alanına çevrildiği, kuzeyinde yer alan ve 2020 onaylı imar planında E:0,75, Yençok:9.50m (3 kat)” koşulu verilen şahıs mülkiyetindeki konut alanının bir kısmının "İdari Hizmet Alanı(Adliye)” alanının bulunduğu alana taşındığı, her iki adaya da “E:1.20, Yençek:5 kat” yapılaşma koşulu verildiği, *Yaklaşık 51.8 ha.lık alanda nüfusunun toplam 4643 kişi olduğu, toplamda 3625 kişi ilave nüfus önerildiği, DOP oranının yaklaşık %45 olduğu, nüfusun ihtiyacı olan ve planda ayrılan sosyal donatı alanlarının aşağıdaki gibi olduğu, bazı kullanımlar standart üzerinde ayrılmışken, bazılarında standardın altında kalındığı, * Öneri Plan Donatı Hesabının aşağıdaki şekilde olduğu; Donatılar Mevcut Alan (m2) Standart (kişi/m2) Nüfus Gerekli Alan (m2) Öneri Alan (m2) Sosyal Tesis Alanı - 0.75 4643 3,482.25 2785.61 Cami 2576.58 0.50 2,321.50 3334.38 Park 18935.91 10.00 46,430.00 38867.87 Sağlık Tesisi 17050.61 1.50 6,964.50 13061.48 Anaokulu/Kreş 2864.82 0.50 2,321.50 1917.05 İlkokul Alanı - 2.00 9,286.00 5026.97 T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ İmar ve Bayındırlık Komisyonu Raporu Rapor No: 802 15.03.2021 -6- *Öneri Plandaki alan dağılımlarının ise aşağıdaki şekilde olduğu; Kullanım Kararı Alan Büyüklüğü (m2) Oran (%) Belediye Hizmet Alanı 3435.45 0.77 Sosyal Tesis Alanı 2785.61 0.63 Doğalgaz /Dağıtım Tesisi Alanı 95.24 0.02 Cami 3334.38 0.75 Gelişme Konut Alanı 140218.51 31.56 Konut + Ticaret Alanı 37646.86 8.47 Park 38867.84 8.75 Resmi Kurum Alanı 2559.97 5.75 Sağlık Tesisi Alanı 13061.48 2.94 Ticaret T1 26489.32 5.96 Trafo Alanı 549.03 0.12 Anaokulu Alanı 1917.05 0.43 İlkokul Alanı 5026.97 1.13 Kapalı Spor Alanı 8165.66 1.84 Yol 97153.30 21.87 Karayolu Kamulaştırma 40002.00 9.00 Toplam 444288.70 100.00 *Öneri 1/1000 ölçekli İlave ve Revizyon UİP plan notlarının; “1- GENEL HÜKÜMLER 1.1. BU PLAN SINIRLARI İÇERİSİNDE 3194 SAYILI İMAR KANUNU’NUN 18. MADDESİNE GÖRE PARSELASYON PLANI YAPILMADAN İNŞAAT İZNİ VERİLEMEZ. İMAR UYGULAMASINA KONU OLAN ADA/PARSELLERDE MİNİMUM PARSEL BÜYÜKLÜĞÜ ŞARTI ARANMAZ. PLANLAMA ALANI İÇİNDE YER ALAN YOL VASFINDAKİ KADASTRO PARSELLERİ KARA YOLLARI GENEL MÜDÜRLÜĞÜNCE ONAYLAN YOL PROJESİ HATTINA TAŞINACAKTIR 1.2. PLAN ONAMA SINIRI İÇİNDE 23.07.2012, 29.06.2016, 21.11.2016 VE 12.08.2020 TARİHLERİNDE ONAYLANAN JEOLOJİK-JEOTEKNİK ETÜD RAPORLARINDA BELİRTİLEN HUSUSLARA UYULACAKTIR. “X” İŞARETLİ ADALARDA İSE 16.06.2002 TARİHİNDE ONAYLANAN JEOLOJİK-JEOTEKNİK ETÜD HÜKÜMLERİ GEÇERLİ OLUP, PARSEL BAZINDA ZEMİN ETÜDÜ ONAYLANMADAN MİMARİ PROJE YAPILAMAZ. T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ İmar ve Bayındırlık Komisyonu Raporu Rapor No: 802 15.03.2021 -7- 1.3. ONAYLI PROJESİNE UYGUN OLARAK YAPILMIŞ VE İSKÂN RUHSATI ALMIŞ YAPILAR İLE İNŞAAT RUHSATI ALARAK İNŞAATA BAŞLANMIŞ YAPILARDA; PLANDA BELİRLENEN YAPILAŞMA KOŞULLARINI AŞMAMAK KAYDIYLA TADİLAT/TAMİRAT YAPILABİLİR. 1.4.PARSEL BAZI DÜZENLEMELERDE YOLDAN; ADA BAZI DÜZENLEMELERDE TABİ ZEMİNDEN KOT VERİLEBİLİR. BODRUM KAT ÂDETİ 1 KATI GEÇEMEZ. 1.5. BİR PARSELDE BİRDEN FAZLA YAPI YAPILMASI HALİNDE BİNALAR ARASINDAKİ MESAFE H/2'DEN AZ OLAMAZ. 1.6. KONUT ALANLARINDA; GENİŞLİĞİ 10M VE DAHA FAZLA OLAN YOLLARDA ZEMİN KATLAR VE YOLA CEPHESİ OLAN İSKÂN EDİLEBİLİR BODRUM KATLAR TİCARET OLARAK KULLANILABİLİR. 1.7. BAŞKENT ELEKTRİK DAĞITIM A.Ş’NİN 12.12.2019 TARİH VE 27013 SAYILI GÖRÜŞÜNDE BELİRTİLEN ENERJİ NAKİL HATTI ALTINDAKİ YAPILARDA "ELEKTRİK KUVVETLİ AKIM TESİSLERİ YÖNETMELİĞİ’' HÜKÜMLERİNE UYULUR. YÖNETMELİK HÜKÜMLERİNİN UYGULANAMADIĞI ADALARDA ENH DEPLASE EDİLMEDEN BU ADALARDA İNŞAAT İZNİVERİLEMEZ. 1.8. BU PLAN HÜKÜMLERİNDE YER ALMAYAN KONULARDA YÜRÜRLÜKTEKİ BALA İMAR PLANI HÜKÜMLERİ, 3194 SAYILI İMAR KANUNU VE İLGİLİ YÖNETMELİKLERİ, ANKARA BÜYÜKŞEHÎR BELEDİYESİ İMAR YÖNETMELİĞİ, 4708 SAYILI YAPI DENETİM KANUNU, OTOPARK VE SIĞINAK YÖNETMELİĞİ, DEPREM VE DEPREM BÖLGELERİNDE YAPILACAK BİNALAR HAKKINDA YÖNETMELİK HÜKÜMLERİ GEÇERLİDİR. 2. ÖZEL HÜKÜMLER 2.1. KONUT ALANLARI TOPLU KONUT ALANINDA TOPLU KONUT İDARESİNCE ONAYLANAN VAZİYET PLANINA GÖRE UYGULAMA PROJELERİ ONAYLANIR EMSAL:1.50, MAX. YÜKSEKLİK:5 KATTIR. GELİŞME KONUT ALANLARINDA EMSAL:1.20, MAX. YÜKSEKLİK:5 KATTIR. BU ALANLARDA MİNİMUM PARSEL BÜYÜKLÜĞÜ 1000M2, ADA BAZI YAPILAŞMALARDA EMSAL:1.50, YENÇOK:5 KATTIR. TOPLAM DAİRE SAYISI EMSAL ALANININ ORTALAMA DAİRE BÜYÜKLÜĞÜ OLAN 120M2 BÖLÜMÜ İLE BULUNUR. BODRUM KAT ADETİ 1 KATI GEÇEMEZ. DÜŞÜK YOĞUNLUKLU GELİŞME KONUT ALANLARINDA; TAKS:0.35, KAKS:1.05 MAX. YÜKSEKLİK 3 KAT OLUP MİNİMUM PARSEL BÜYÜKLÜĞÜ 600M2’DİR. TAKS:0.25, KAKS:0,50 MAX. YÜKSEKLİK 2 KAT OLAN ADALARDA İSE MİNİMUM PARSEL BÜYÜKLÜĞÜ 750M2’DİR. ADA BÖLÜNME ÇİZGİLERİ ŞEMATİK OLUP, BU ÇİZGİLER ESAS ALINMAK KAYDIYLA, MÜLKİYET DÜZENİ GÖZÖNÜNDE BULUNDURULARAK PARSELASYON PLANINA GÖRE KAYDIRILABİLİR. 2.2. TİCARET ALANLARI BU ALANLARDA MİNİMUM PARSEL BÜYÜKLÜĞÜ 750M2 OLUP, EMSAL:0.80, YENÇOK:9.50(2 KAT)’DİR. ZEMİN KATTA ASMA KAT YAPILABİLİR TİCARET ALANLARINDA BİRDEN FAZLA BİNA YAPILMASI DURUMUNDA BİNALAR ARASINDA H/2 OLACAKTIR. T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ İmar ve Bayındırlık Komisyonu Raporu Rapor No: 802 15.03.2021 -8- TİCARET+ KONUT (TİCK) ALANLARI BUALANLAR; ZEMİN VE BODRUM KATLAR DIŞINDA KONUT KULLANIMININ YER ALABİLDİĞİ ALANLARDIR. EMSAL:1.20, YENÇOK:12.50 M.(4KAT)DİR. BU ALANLARDA MİNİMUM PARSEL BÜYÜKLÜĞÜ 2000M2’DİR BU ALANLARDA KONUT KULLANIM ORANI %60 'TIR. YAPILACAK YAPILARIN ZEMİN KATLARI ARKA BAHÇEDEN H/2 ÇEKİLECEKTİR. BİNALARIN BODRUM VE ZEMİN KATLARI YAN KOMŞU PARSEL HUDUDUNA KADAR YAPILAŞABİLİR KOTTAN KAZANILAN ALANLAR TİCARET, DEPO, OTOPARK VE TEKNİK BİRİMLER OLARAK KULLANILABİLİR BODRUM KAT ADETİ 1 KATI GEÇEMEZ. TEKNİK ALTYAPI ALANLARI DOĞALGAZ REGLAJ İSTASYONUNUN ÇEVRE GÜVENLİĞİ BAŞKENT DOĞALGAZ DAĞITIM A.Ş. TARAFINDAN KARŞILANACAKTIR. REGÜLÂTÖRÜN ÇEVRESİ KORUYUCU TEL ÇİT İLE ÇEVRİLECEKTİR. REGÜLÂTÖRÜN KİRALAMA/KAMULAŞTIRMA MALİYETİ BAŞKENT DOĞALGAZ DAĞITIM GYO A.Ş.TARAFINDAN KARŞILANACAKTIR. TRAFO ALANLARININ ÇEVRE GÜVENLİĞİ BAŞKENT ELEKTRİK DAĞITIM A.Ş. TARAFINDAN KARŞILANACAKTIR. TRAFONUN KİRALAMA/KAMULAŞTIRMA MALİYETİ BAŞKENT ELEKTRİK DAĞITIM A.Ş. TARAFINDAN KARŞILANACAKTIR. PLANLAMAALANINDA YER ALAN TRAFOLARIN ÇEVRE GÜVENLİĞİ, İLGİLİ KURUM TARAFINDA SAĞLANACAKTIR. TRAFONUN DIŞ CEPHESİNE GÖRSEL AÇIDAN ESTETİK OLMAK ÜZERE GELENEKSEL CEPHE UYGULAMASIYAPILABİLİR, ÇEVRESİ DUVAR VEYA TEL ÇİTLE ÇEVRİLEBİLİR YA DA YER ALTINA ALINABİLİR. İBADET YERİ DİNİ TESİS ALANINDA MİMARİ AVAN PROJEYE GÖRE UYGULAMA YAPILACAKTIR " şekilde olduğu, Hususları tespit edilmiş olup, Bala İlçesi Göztepe Mahallesi kd.2/121, 122, 129, 134, 6/20, 30, 200447/1, Şentepe kd. 145/36, 68, 70, 71 parseller ve çevresinde 1/5000 ve 1/1000 ölçekli İlave ve revizyon imar plan değişikliğinin, konut alanlarında ada bazlı uygulamalarda emsal artışına dair kısım iptalen “tadilen onayı” komisyonumuzca oybirliği ile uygun görülmüştür. Raporumuz Büyükşehir Belediye Meclisinin onayına arz olunur. Mehmet Emin AYAZ Gürkan DEMİRKESEN Kerem ERDEM İmar ve Bayındırlık Komisyonu Başkanı Başkan V. Üye Yaşar NESLİHANOĞLUYasin YÜKSEL Ümmügülsüm ÜMÜTLÜ Üye Üye Üye Gökhan ARICI Müslüm TEKİN Fikret KARADAVUT ÜyeÜye Üye