T.C. ANKARA BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ BAM 31. HUKUK DAİRESİ Esas-Karar No: 2025/823 - 2025/892 T.C. ANKARA BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 31. HUKUK DAİRESİ (İnceleme Aşamasında / Duruşmasız) (HMK. 353/1-b.1 Maddesi Uyarınca Başvurunun Esastan Reddine) ESAS NO : 2025/823 KARAR NO : 2025/892 T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A İ S T İ N A F K A R A R I İNCELENEN KARARIN MAHKEMESİ : ANKARA 8. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ TARİHİ : 27/11/2024 NUMARASI : 2024/335 Esas - 2024/784 Karar DAVANIN KONUSU …
T.C. ANKARA BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ BAM 31. HUKUK DAİRESİ Esas-Karar No: 2025/823 - 2025/892 T.C. ANKARA BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 31. HUKUK DAİRESİ (İnceleme Aşamasında / Duruşmasız) (HMK. 353/1-b.1 Maddesi Uyarınca Başvurunun Esastan Reddine) ESAS NO : 2025/823 KARAR NO : 2025/892 T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A İ S T İ N A F K A R A R I İNCELENEN KARARIN MAHKEMESİ : ANKARA 8. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ TARİHİ : 27/11/2024 NUMARASI : 2024/335 Esas - 2024/784 Karar DAVANIN KONUSU : APKİS'in Uyarlanması Talebi KARAR TARİHİ : 16/10/2025 KARAR YAZIM TARİHİ : 16/10/2025 Davacı vekili tarafından davalı aleyhine açılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin uyarlanması istemine ilişkin davada, mahkemece davanın reddine dair verilen karara karşı süresi içinde davacılar vekilince istinaf kanun yoluna başvurulması üzerine yapılan inceleme neticesinde; İDDİA : Davacılar vekili; taraflar arasında, davalıların müştereken paydaşı oldukları ... ada 79 sayılı imar parseli üzerinde mevcut imar durumu ve uygulaması doğrultusunda belirlenen proje ile iş merkezi, iş yerleri, alışveriş merkezi, dükkan ve ofis katlarının yapımı ile meydana gelen yapının satışından elde edilecek hasılatın %50-%50 oranında paylaşılması veya meydana gelen yapının bağımsız bölümlerinin hissesi oranında arsa maliklerine devri konusunda Ankara 24. Noterliğinin 28192 yevmiye nolu ve 22 Eylül 2016 günlü “Düzenleme Şeklinde Arsa Karşılığı Hasılat Paylaşım ve Kat Karşılığı Sözleşmesi” nin tanzim olunduğunu, müvekkili ile davalılardan ... İnşaat San. ve Tic. A.Ş. arasında ise 03.08.2018 tarihli protokol ile söz konusu arsa maliki açısından gelir paylaşımı yerine bağımsız bölüm devri kararlaştırıldığını, müvekkili iş ortaklığının sözleşmenin akdi ile birlikte iş bu sözleşmenin kendisine yüklemiş olduğu edimlerin ikmali ve ifası için basiretli bir tacir olarak yapılacak inşaata ve meri imar planına uygun proje tanzimi ile ruhsat için ilgili Belediye nezdinde gerekli girişimlerde bulunduğunu ve bilahare tadil projesi ile buna bağlı ruhsatın ilçe belediyesinden istihsal edildiğini, müvekkilinin imalat ve işlerin ikmal ve ifası ile edim eylemlerini gerçekleştirmek için var gücüyle çalışmakta iken, küresel ölçekte yaşanan kırılganlığa bağlı olarak karşılaşılan faiz artışları nedeniyle inşaat sektöründe de daralma yaşandığını, müvekkili bakımından mücbir sebep halinin söz konusu olduğunu, sözleşme şartlarının katlanılmasının kendisinden beklenemeyecek ölçüde ağırlaştığını, sözleşmenin başında mevcut olan menfaat dengesinin müvekkili aleyhine bozulduğunu, taraflar arasındaki sözleşmenin götürü bedelli sözleşme olduğunu, borcunu ifa edemeyen tarafın süresini mücbir sebep nedeniyle ifa edilemeyen sürenin eklenmesi gerekeceğini, sözleşmede iş süresinin gecikmesi hali için düzenlenmiş olan cezai şartların uygulanması durumunda, iş bu davanın sonucunda uyarlama talepleri kabul görse dahi uyarlamadan beklenen faydanın elde edilemeyeceğinin aşikar olduğunu, yargılama süresi boyunca inşaatın tedbiren durdurulmasına karar verilmesini ileri sürerek, ihtiyati tedbir istemlerinin kabulü ile, yargılama süreci boyunca sözleşmede düzenlenen cezai şartlar işletilmeksizin inşaatın tedbiren durdurulmasını, müvekkili bakımından mevcut olan mücbir sebep halinin tespiti ile mücbir sebep nedeniyle sözleşme konusu işe devam edilemeyen sürenin sözleşmede düzenlenen cezai şartlar işletilmeksizin müvekkilinin süresine eklenmesini, uyarlamanın bütün koşullarının gerçekleşmesi karşısında hak ve adalet kuralları göz önünde tutularak karşılıklı menfaat dengesinin sağlanmasına ve paylaşımın müvekkili yüklenici bakımından %60, davalı arsa malikleri bakımından %40 olacak şekilde sözleşmenin uyarlanmasına, yargılama giderlerinin davalılardan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir. SAVUNMA : Davalılardan ... vekili; dava konusu sözleşmenin Götürü Bedelli Sözleşme mahiyetinde olmayıp Arsa Satışı Karşılığı Hasılat Paylaşım esaslı olduğunu, bunun sözleşmenin 2. maddesinde açık ve net bir şekilde belirtildiğini, ekonomik dalgalanmalar ve fiyat yükselip alçalmaları ile olası kar veya zararın gerek yükleniciyi ve gerekse arsa sahiplerini aynı ölçüde etkileyeceğini, ekonomik sıkıntıların sadece yükleniciyi etkilemesinin ve taraflar arasındaki menfaat dengesinin yüklenici aleyhine dengenin bozulmasının söz konusu olmadığını, esasen sözleşme hasılat paylaşımı esasına dayalı olduğundan inşaat yapımını yüklenen ... A.Ş. ve ... A.Ş.'nin inşaat yapımı için nakit ihtiyacını karşılamak üzere taşınmazın bir bölümünü ... Haberleşme ve Yayıncılık A.Ş.'ye 35.000.000,00 TL bedelle satılmasının vaad edildiğini, sözleşmede uyarlama yoluna başvurulamayacağının açıkça kabul edildiğini, sözleşmenin 10.maddesinde bu hususa yer verildiğini, müteahhidin her ne olursa olsun inşaat işini sözleşme şartları kapsamında yapmaya mecbur olup bu konuda herhangi bir değişiklik talebinde bulunamayacağını, somut olayda mücbir sebep hali mevcut olmadığı gibi işlem temelinin çöktüğü ve benzeri iddiaların yerinde olmadığını savunarak, davanın reddine, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davacılara yükletilmesine karar verilmesini istemiştir. Diğer davalılar bir savunma yapmamıştır. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİ : Mahkemece iddia, savunma, bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamına göre; "Ankara 40. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2023/114 esasına kayıtla 12/03/2024 tarih, 2024/93 sayılı kararla görevli mahkemenin Ankara Asliye Ticaret Mahkemesi olduğundan bahisle davanın usulden reddine karar verilmiş, karar 14/05/2024 tarihinde kesinleşmiş, yasal süresinde gönderme talepli dilekçe sunulmuş, dosya tevzi müdürlüğünce mahkememize tevzi edilerek mahkememizin 2024/335 esasına kayıtla yargılama sürdürülmüştür. Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 31. Hukuk Dairesi'nin kaldırma kararında belirtilen uzman görüşü dosya içerisinde sunulan belgeler arasında yer almamakla davacılar vekiline bu hususta beyanda bulunmak üzere 17/07/2024 tarihli oturumda 2 hafta süre verilmiş, 18/09/2024 tarihli oturumda BAM kararında bahsi geçen uzman görüşü raporunu sunmak üzere 2 hafta kesin süre verilmiş, davacılar vekili bu hususta 02/10/2024 tarihli beyan dilekçesi sunmuş, 09/10/2024 tarihli oturumda beyanında uzman görüşünün taraflarınca 21/01/2021 tarihli bilirkişi raporuna itiraz dilekçesine ekinde sunulan tablolar olduğunu bildirmiş ve ayrıca 02/10/2024 tarihli hukuki mütalaa sunmuştur. Dosyaya bir kısım davalılar vekili tarafından 02/12/2019 tarihli beyan dilekçesi ekinde hukuki mütalaa sunulmuş, bu mütalaayı veren Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Öğretim Üyesi ...'in mütalaasında yapılan inceleme ve değerlendirmeler sonucunda sözleşmenin uyarlanmasının kanunda ve Yüksek Yargıtay İçtihatlarında belirtilen tüm koşullarının somut olayda gerçekleşmediği bildirilmiştir. Dosyanın görevsizlikle gönderildiği Ankara 40. Asliye Hukuk Mahkemesi'nce yapılan yargılama sonucu verilen kararın istinafı üzerine Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 31. Hukuk Dairesi'nin 02/03/2023 tarihli kaldırma kararında davacı tarafça dosya arasına sunulan uzman görüşünde davacılar lehine uyarlama şartlarının gerçekleştiği, uzman görüşü takdiri delil olup, alınan rapor ve ek raporla gerekçeli kararda bu uzman görüşündeki değerlendirmelerle ilgili bir irdeleme yapılmadığından gerektiğinde bir ek rapor alınması hususu belirtilmiş ise de, davacı tarafça dosyaya BAM kararında bahsi geçen hukuki mütalaanın sunulmamış olduğu 21/01/2021 tarihli bilirkişi raporuna itiraz dilekçesi ekinde bir sayfalık tablonun sunulduğu anlaşılmış, sunulan tablonun içerik ve niteliği itibariyle uzman görüşüne ilişkin bir mütalaa olmadığı, dosyaya davacı tarafça kaldırma kararı önce sunulmuş uyarlama koşullarından oluştuğuna ilişkin bir mütalaanın bulunmadığı, kaldırma sonrasında sunulan 02/10/2024 tarihli mütalaanın BAM kaldırma kararı kapsamında sayılamayacağından bu mütalaanın gözetilmesi mümkün olmamıştır. Dosya kapsamından; taraflar arasında 22/09/2016 tarihli düzenleme şeklinde arsa satışı karşılığı hasılat paylaşım, kat karşılığı sözleşmesi düzenlendiği, sözleşmenin konusunun 2.maddede belirtildiği, maddede paylaşımın %50-%50 oranı esasıyla yapılacağının belirtildiği, işin süresi başlıklı 3.maddeye göre işin süresinin sözleşme imza tarihinden ve arsa sahiplerinin gerekli vekaletname, muvafakatname gibi belgeleri en son teslim tarihinden itibaren 4 ay içerisinde müteahhidin inşaat ruhsatını alarak işe başlayacağı ve bu sürenin bitişinden itibaren işin süresinin 35 ay olduğu ...kararlaştırıldığı, inşaatın yapımı ve teslimiyle ilgiyi yükümlülüklerin 10.maddede düzenlendiği, toplam 25 maddeden ibaret olduğu anlaşılmıştır. Yerinde yapılan keşifte dava konusu sözleşmeye konu yerde A ve B blokların betonarme imalatlarının tamamlandığı, 37 katlı C bloğun son 3 katının betonarme imalatının kaldığı, inşaatların imalat yüzdesinin %60 civarında olduğu bilirkişi raporuyla belirlenmiştir. Davacı taraf, küresel ölçekte yaşanan kırılganlığa bağlı olarak karşılaşılan faiz artışları nedeniyle somut olayda mücbir sebep halinin oluştuğu, aynı nedene bağlı ve dayalı olarak sözleşmede belirlenen paylaşım oranının müvekkilleri açısından aşırı ifa güçlüğü meydana getirdiği iddiasıyla yüklenici %60, arsa sahipleri %40 olmak üzere düzenlenmek suretiyle ve mücbir sebep nedeniyle meydana gelecek gecikme süresinin sözleşmede belirlenen inşaat süresine eklenmesi yoluyla sözleşmenin uyarlanması isteğinde bulunmakta, arsa sahiplerinden bir kısım davalı taraf uyarlama koşullarının bulunmadığı ve oluşmadığı, sözleşmede uyarlama yoluna başvurulmayacağının açıkça kabul edildiği, somut olayda mücbir sebep halinin olmadığı, uyarlama isteğinin Medeni Kanunu'nun ikinci maddesine aykırı olduğu savunmasında bulunmaktadır. Davacı uyuşmazlık; TBK'nın 138.maddesi kapsamında sözleşmenin uyarlanması koşullarının oluşup oluşmadığı hususlarında toplanmaktadır. TBK 138.maddesi; "Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır. Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır." hükmünü haizdir. TBK’nın 480/II. maddesine göre götürü bedelli eser sözleşmesinin uyarlanmasının istenmesi ve uyarlanması mümkün olup, götürü bedelli olmayan eser sözleşmeleri ve diğer sözleşmelerde işin özelliği ile koşulların gerçekleşmesi halinde genel kural niteliğinde olan TBK’nın 138. maddesine göre uyarlama talep edilmesi ve sözleşmenin uyarlanması mümkündür. Somut davaya konu sözleşmede iş bedeli götürü olarak kararlaştırılmadığından TBK 138 maddesi çerçevesinde incelemeler yapılmalıdır. TBK’nın 138. maddesindeki düzenleme, öğreti ve uygulamada sözleşmeye bağlılık (ahde vefa) ilkesinin istisnalarından biri olarak kabul edilen, “işlem temelinin çökmesi”ne ilişkindir. Ancak az yukarıda ifade edildiği üzere "sözleşmeye bağlılık" ilkesi esas olup, sözleşmeye müdahale müessesesi istisnai nitelikte bir kurum olmakla yasa koyucu tarafından da bu kurumun uygulanması ancak anılan madde de belirtilen dört koşulun birlikte gerçekleşmesine bağlanmıştır. Bunlar; sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü durum ortaya çıkması, bu durumun borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkması, yine bu durumun sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirmesi ve borçlunun borcunu henüz ifa etmemiş olması veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olması halidir. Bu dört koşulun birlikte gerçekleşmesi halinde ise borçlunun, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme hakkı bulunmaktadır. Somut uyuşmazlık açısından uyarlama koşulları bulunup bulunmadığı incelendiğinde; sözleşme koşullarında meydana gelen değişikliğin öngörülemez olması gerekmekte olup, uyarlamayı doğuran koşulların, sözleşmenin kurulmasından sonra meydana gelmiş olması ve hakimden uyarlamayı talep eden tarafın, sözleşmenin yapıldığı sırada gerçekleşen olayları öngörememiş ya da öngörülmesinin borçludan beklenemeyecek olması gerekmektedir. Davacı taraf basiretli tacirdir, bu sebeple buna göre hareket etmesi gerekmekte olup faiz artışlarını ve ekonomik krizleri öngörebilmesi gerekmektedir. Bu sebeple sözleşmenin kurulmasından sonra meydana gelen öngörülemeyen ve öngörülmesi de beklenemeyen olağanüstü bir durum değişikliğinin varlığı hususunun somut olayda gerçekleşmediği, sonradan meydana gelen ve sözleşmenin koşullarında değişiklik yaratan olayın, edimler arası eşitlik ve dengeyi önemli ölçüde bozmuş olması ve edimler arasında objektif yönden ağır bir orantısızlık meydana gelmiş olması gerektiği, somut olayda mücbir sebep durumu olmadığından basiretli tacir olan davacı tarafın faiz artışları, ekonomik krizleri öngörülemeyen olay olarak ileri süremeyeceği, ayrıca taraflar arasındaki sözleşmenin 10.i.maddesinde; savaş ve tabii afetler, kamu düzeni gibi mücbir sebep halleriyle yasal imkansızlık veya arsa sahiplerinin sözleşmeye aykırılıkları hariç müteahhidin bedelin artırılmasını, fazladan ödeme yapılmasını, sözleşmenin feshini veyahut şartlarda bir değişiklik yapılmasını istemeyeceğinin de belirtilmiş olduğu, yerinde yapılan keşif sonucu düzenlenen rapor içeriği ve tüm dosya kapsamına göre; sözleşme tarihi ile davanın açıldığı tarih arasındaki inşaat maliyetlerinde meydana gelen değişim oranları, inşaat ciro endeksi ve değişim oranları, enflasyon ve döviz artış oranlarının belirlendiği, belirlenen rakamların sözleşmenin davacı yüklenici lehine uyarlanmasını gerektirecek ölçüde bir mücbir sebep teşkil etmeyeceği, somut olayda sözleşmede belirtilen mücbir sebep hallerinin mevcut olmadığı, Covid-19 salgını sürecinde Cumhurbaşkanlığı tarafından çıkarılan kararnamelerde bu süreçle ilgili olarak süre uzatımları, ertelemeler durumunun tüm kurumları bağlayıcı şekilde olup hukuki ilişkilerde de kararname hükümleri uygulanarak işlem yapılması gerektiği, bu durumun paylaşım oranı yönünden mücbir sebep sayılamayacağı, uyarlama koşullarının oluşmadığı" gerekçesi ile, davanın reddine karar verilmiştir. İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ : Davacılar vekili istinaf başvuru dilekçesinde; yerel mahkemece, dosya kapsamında daha önceden verilen Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 31. Hukuk Dairesince verilen 2022/452 Esas - 2023/282 Karar sayılı kararı gereklerinin yerine getirilmediğini, yerel mahkemece alınan bilirkişi raporlarının eksik ve hatalı olduğunu, hükme esas alınamayacağını, uyarlama davasında araştırılması ve incelenmesi gereken hususların irdelenmeden hazırlanan raporun yeterli ve isabetli olmadığını, TBK'nın 138. maddesinde sayılan tüm koşullarının oluştuğunu, ülkemizde ve tüm dünyada yaşanan ekonomik sıkıntıların yerel mahkemece dikkate alınmadan dosyanın karara bağlandığını, müvekkilinin mücbir sebep halinin tespiti taleplerine ilişkin sözleşme konusu inşaata devam edilmeyen sürenin sözleşmede düzenlenen cezai şartların işletilmeksizin süreye eklenmesi olmasına rağmen, bu hususa ilişkin bir değerlendirme yapılmadığını, dünya genelinde yaşanan ekonomik kırgınlığa bağlı olarak, karşılaşılan faiz artışları nedeniyle inşaat sektöründe de daralma yaşandığını, sözleşme şartlarının müvekkili bakımından objektif olarak katlanılması kendisinden beklenemeyecek ölçüde ağırlaştığını, sözleşmenin başında mevcut olan menfaat dengesinin müvekkili aleyhine bozulduğunu, bu durumun mücbir sebep kapsamında değerlendirilmesi gerektiğini, mücbir sebep halleri arasında ekonomik sebeplere yer verilmemiş olmasına rağmen, Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun içtihatlarında "öngörülmesı beklenemeyen bu denli bır ekonomık durumun mücbir sebep hali teşkil edeceğinin, bu sebeple yaşanan gecikme için karşı tarafça ceza-i şart talep edilemeyeceği yönünde karar verildiğini, taraflar arasında aktedilen sözleşmede bedelin artırılmasını engelleyen bir hüküm bulunmakta ise de; tüm Dünyada meydana gelen olağanüstü olayın tmk. 23. maddesi kapsamında; yüklenicinin ekonomik kişilik hakkına aykırılık oluşturacak seviyede olması yada, dürüstlük kuralı ve hakkaniyet ilkesinin uyarlanmayı gerekli kılması halinde, hakimden uyarlama talebinde bulunabilecektir hükmünün dikkate alınması gerektiğini, ülkenin tamamını ilgilendiren genel nitelikte olan bu durumun müvekkilimizin yükümlülüğü altında bulunan edimin ifasını engel olacak ve tamamlanmasına aşırı derecede güçleştirecek olması karşısında; 7161 sayılı yasa gereğince bunun aksinin iddia e ispat edilmesi, yasal karine bakımından mümkün olmadığından, davanın kabulüne karar verilmesi gerektiğini, yerel mahkemece eksik inceleme ve araştırma neticesinde verilen kararın isabetli olmadığını ileri sürerek, yerel mahkemenin kararının istinaf incelemesi yapılarak kaldırılmasını ve davanın kabulüne karar verilmesini istemiştir. DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE : Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin uyarlanması istemine ilişkindir. Davacılar yüklenici, davalılar arsa sahibidir. Mahkemece davanın reddine karar verilmiş olup, hüküm davacılar vekilince istinaf edilmiştir. İnceleme, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 355. madde hükmü uyarınca istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak ve kamu düzenine aykırı hususların olup olmadığı gözetilerek yapılmıştır. Dosya kapsamı, mevcut delil durumu ve ileri sürülen istinaf sebepleri dikkate alındığında, mahkemenin vakıa ve hukuki değerlendirmesinde usul ve esas yönünden yasaya aykırılık bulunmadığı anlaşılmakla, davacılar vekilinin istinaf başvurusunun esas yönünden reddine dair hüküm kurmak gerekmiştir. HÜKÜM: Yukarıda açıklanan nedenlerle; 1-Davacılar vekilinin istinaf başvurusunun HMK'nın 353/1-b.1 maddesi gereğince ESASTAN REDDİNE, 2-Alınması gereken 615,40 TL istinaf karar harcı peşin alındığından, başkaca harç alınmasına yer olmadığına, 3-İstinaf başvurusu nedeniyle davacılar tarafından yapılan yargılama giderlerinin ve istinaf kanun yoluna başvurma harcının davacılar üzerinde bırakılmasına, 4-İstinaf yargılaması sırasında duruşma açılmadığından davalılar yararına vekalet ücreti taktirine yer olmadığına, Dosya üzerinde yapılan inceleme sonucunda 6100 Sayılı HMK'nın 361. maddesi gereğince kararın taraflara tebliği tarihinden itibaren 2 hafta içinde Yargıtay'da TEMYİZ yolu açık olmak üzere 16/10/2025 tarihinde oybirliği ile karar verildi. Başkan E-imzalıdır Üye E-imzalıdır Üye E-imzalıdır Katip E-imzalıdır