Pursaklar İlçesi 1.Etap, 2. Etap 1. Bölge, 2. Bölge, 3. Bölge ve 4. Bölge, Saray 1. Etap ve 2.Etap 1/1000 ölçekli uygulama imar plan değişikliğine ilişkin İmar ve Bayındırlık Komisyonu Raporu oylanarak oybirliğiyle kabul edildi.
T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ Karar No: 509 14.05.2024 K A R A R Pursaklar İlçesi 1.Etap, 2. Etap 1. Bölge, 2. Bölge, 3. Bölge ve 4. Bölge, Saray 1. Etap ve 2.Etap 1/1000 ölçekli uygulama imar plan değişikliğine ilişkin İmar ve Bayındırlık Komisyonunun 30.04.2024 tarihli ve 49 sayılı Raporu Büyükşehir Belediye Meclisinin 14.05.2024 tarihli toplantısında okundu. Konu üzerinde yapılan görüşmelerde; Pursaklar Belediye Başkanlığı İmar ve Şehircilik Md.’nün 17.01.2024 tarihli ve 57153 sayılı yazısı eki Pursaklar Belediye Meclisinin 08.12.2023 tarih ve 262 sayılı Kararı ile uygun görülen “Pursaklar 1.Etap, 2.Etap 1.Bölge,2.Bölge, 3.Bölge ve 4.Bölge, Saray 1.Etap ve Saray 2. Etap Uygulama İmar Planı kapsamında yapı yüksekliklerinin düzenlenmesine yönelik 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliği teklifine” ilişkin dosyanın, 5216 sayılı Kanun uyarınca İmar ve Şehircilik Dairesi Başkanlığına sunulduğu, Yapılan incelemede; Teklife Konu Alanın Mevcut İmar Durumunun; Pursaklar 1.Etap ve 2.Etap, 1.Bölge, 2.Bölge, 3.Bölge ve 4.Bölgeler ile Saray 1.Etap ve Saray 2. Etap Uygulama İmar Planları kapsamında kaldığı ve etapların tamamında, "Gelişme Konut Alanlarında “Yençok: Parsel büyüklüğü 4800-7000m2 arası olan parsellerde Yençok:21 kat, 7000m2 ve 7000m2’den büyük olan parsellerde Yençok:24 kat’tır", plan notunun yer aldığı, "Konut Yerleşme Alanlarında Esenboğa Havaalanı Mânia Planı Kriterlerine uyulacaktır. Ancak Hmin 12 Kat yüksekliğinin Mânia Kotunu aşması durumunda E: Sabit kalmak ve mânia kotu altında kalmak koşulu ile Hmax: Serbest uygulanacaktır." "Konut Gelişme Alanları içerisinde kısmen yapılaşma olan ve uygulamada zorunlu olarak 4800 m2 den küçük olan parsellerde E:Sabit Kalmak koşulu ile Hmax: Serbest olup planda verilen yapı yaklaşma koşuluna uyulacaktır" Şeklinde yüksekliğin serbest olduğunu ifade eden plan notlarının yer aldığı, Pursaklar 1. ve 2. Etaplar 1, 2, 3 ve 4. Bölgelerde, İnşaat alanı transferine konu Gelişme Konut Adalarında Yençok:Serbest’tir.” Şeklinde yüksekliğin serbest olduğunu ifade eden plan notlarının yer aldığı, Pursaklar 2. Etap 1, 2, 3 ve 4. Bölgelerde, "E:1.40 olan imar adalarında ruhsatlı yapı bulunması halinde ruhsatlı yapının parseli, mevcut parsel sınırına göre ifraz edilebilir. Bu yapılar için ruhsatlı durum imar durumudur. Yıkılıp yeniden yapılması halinde E:1.40, h:serbest olup, planda verilen yapı yaklaşma koşullarına uyulacaktır." Şeklinde yüksekliğin serbest olduğunu ifade eden plan notlarının yer aldığı, T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ Karar No: 509 14.05.2024 -2- Plan Teklifi ve Açıklama Raporunda; 7221 sayılı Kanun ile 3194 sayılı Kanunun 8’inci maddesine eklenen, imar planlarında yençok: serbest olarak belirlenen bina yüksekliklerine ilişkin hükmüne istinaden hazırlanan; Pursaklar 1.Etap Uygulama İmar Planı Değişikliğinin Pursaklar Belediye Meclisinin 08.07.2020 tarih ve 139 sayılı Kararı ile uygun görülerek, Ankara Büyükşehir Belediye Meclisinin 09.10.2020 tarih ve 1261 sayılı Kararıyla onaylandığı, Pursaklar 2.Etap 1.Bölge Uygulama İmar Planı Değişikliğinin Pursaklar Belediye Meclisinin 05.07.2020 tarih ve 140 sayılı Kararı ile uygun görülerek, Ankara Büyükşehir Belediye Meclisinin 09.10.2020 tarih ve 1288 sayılı Kararıyla onaylandığı, Pursaklar 2.Etap 2.Bölge Uygulama İmar Planı Değişikliğinin Pursaklar Belediye Meclisinin 05.07.2020 tarih ve 141 sayılı Kararı ile uygun görülerek, Ankara Büyükşehir Belediye Meclisinin 09.10.2020 tarih ve 1262 sayılı Kararıyla onaylandığı, Pursaklar 2.Etap 3.Bölge Uygulama İmar Planı Değişikliğinin Pursaklar Belediye Meclisinin 05.07.2020 tarih ve 142 sayılı Kararı ile uygun görülerek, Ankara Büyükşehir Belediye Meclisinin 09.10.2020 tarih ve 1265 sayılı Kararıyla onaylandığı, Pursaklar 2.Etap 4.Bölge Uygulama İmar Planı Değişikliğinin Pursaklar Belediye Meclisinin 07.08.2020 tarih ve 165 sayılı Kararı ile uygun görülerek, Ankara Büyükşehir Belediye Meclisinin 09.10.2020 tarih ve 1264 sayılı Kararıyla onaylandığı, Saray 1.Etap Uygulama İmar Planı Değişikliğinin Pursaklar Belediye Meclisinin 05.07.2020 tarih ve 143 sayılı Kararı ile uygun görülerek, Ankara Büyükşehir Belediye Meclisinin 09.10.2020 tarih ve 1258 sayılı Kararıyla onaylandığı, Saray 2.Etap Uygulama İmar Planı Değişikliğinin Pursaklar Belediye Meclisinin 05.07.2020 tarih ve 144 sayılı Kararı ile uygun görülerek, Ankara Büyükşehir Belediye Meclisinin 09.10.2020 tarih ve 1259 sayılı Kararıyla onaylandığı, Onaylanan plan değişikliklerinde Gelişme Konut Alanı kullanımında olan; E:1.40 Hmin:36.50 m ve parsel büyüklüğü 4800-7000 m2 arası olan parsellerde Yençok:21 kat, E:1.40 Hmin:36.50 m ve parsel büyüklüğü 7000 m2 ve 7000 m2’den büyük olan parsellerde Yençok:24 kat olduğu, Pursaklar Belediye Meclisinin 08.12.2023 tarih ve 262 sayılı Kararında; söz konusu alanlarda bina yüksekliklerinin düzenlenmesine yönelik 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliğinin Pursaklar Belediye Meclisinin 05.12.2022 tarih ve 303 sayılı Kararı ile uygun görüldüğü ancak Ankara Büyükşehir Belediye Meclisi’nin 11.04.2023 tarih ve 554 sayılı Kararı ile “-Mevcut koşullar dikkate alındığında, kat yüksekliğinin tekrar değerlendirilmesinin uygun olacağı, T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ Karar No: 509 14.05.2024 -3- -Düzenleme yapılmak istenen alanda 4800m2’nin altında kaç adet parsel olduğu belirlenmediği ve tevhid talepleri oluştuğunda ada/parsel bazlı meclis kararına bağlanarak, Büyükşehir Belediye Meclisine gönderilebileceği” gerekçeleri ile reddedildiğinin belirtildiği,” Bu kapsamda söz konusu alanlarda yapılan çalışma sonucu, Gelişme Konut Alanı olarak planlanan, parsel büyüklüğü 4800m2’den küçük olan yapılaşması gerçekleşen 85 adet, yapılaşması gerçekleşmeyen 41 adet olmak üzere 126 adet parselin bulunduğu, onaylı planlarda gelişme konut alanı kullanımında olan, E:1.40 Hmin:36.50 m. ve parsel büyüklüğü 4.800-7000 m2 arası olan parsellerde Yençok:21 kat, E:1.40 Hmin:36.50 m ve parsel büyüklüğü 7000 m2 ve 7000 m2’den büyük olan parsellerde Yençok:24 olarak belirlendiği, söz konusu parsellerde kat yüksekliklerinin parselin alansal büyüklüğü bağlamında belirlenmesi nedeniyle, alansal olarak 7000 m2 üzerindeki parsel ile 7000 m2 altındaki bitişik parsellerin, Ankara Büyükşehir Belediyesi İmar Yönetmeliğinin İfraz, Tevhit ve İrtifak Hakkı İşlemleri başlıklı 7’nci Maddesinde “1) Ayrık nizam ara parsellerin tevhidi aşağıdaki hükümler doğrultusunda yapılır: i) Farklı yollardan cephe alan ara parseller, yapı nizamı ve kullanım kararı birbirinden farklı olan parseller veya ayrı kat düzenine tabi parseller tevhit edilemez.” Hükmü gereği tevhit edilemediği, 7221 sayılı Kanun gereği kat yüksekliği belirlenmeyen alanlarda imar durum belgesi ve yapı ruhsatı düzenlenemediği gibi nedenlerle imar planı değişikliği teklifi hazırlandığı, Uygulama İmar Plan Değişikliği Teklifinde; Gelişme konut alanlarındaki kat yüksekliklerinin, parsel büyüklüklerine göre kademeli olarak yeniden planlandığı, kat yüksekliği farklı olan parsellerin tevhidine ilişkin plan notunun ve 7221 sayılı Kanun kapsamında bina yüksekliklerinin belirlenmesi amacıyla yüksekliğin serbest olduğunu ifade eden plan notlarının yeniden düzenlendiği, Pursaklar 2. Etap 1., 2., 3. ve 4. Bölgelere ait “E:1.40 olan imar adalarında ruhsatlı yapı bulunması halinde ruhsatlı yapının parseli, mevcut parsel sınırına göre ifraz edilebilir. Bu yapılar için ruhsatlı durum imar durumudur. Yıkılıp yeniden yapılması halinde E:1.40, h:serbest olup, planda verilen yapı yaklaşma koşullarına uyulacaktır.” Plan notlarındaki “h:serbest” ifadesinin kaldırıldığı, Pursaklar 1.Etap, 2.Etap 1.Bölge,2.Bölge, 3.Bölge ve 4.Bölge, Saray 1.Etap ve Saray 2. Etap Uygulama İmar Planı kapsamında plan notlarına, “-Gelişme Konut Alanlarında, büyüklüğü 4800 m2 ve üzeri olan parsellerde Yençok:24 kat’tır. -Parsel Büyüklüğü 4800 m2 altı olan parsellerde ada bütününde uygulama yapılması halinde Yençok:24 kat uygulanır. -4800 m2 altı parsellerde münferit (parsel bazlı) uygulama yapılması halinde bu planın onayından önce yapılaşmış ve üzerinde ruhsatlı yapı bulunan parsellerde ruhsatta ki kat nizamı, ilgi yapının yıkılması veya yapılaşmamış (boş) parsellerde ise parsel büyüklüğü 2000 m2 ve üzeri olanlarda Yençok:12 kat, 2000 m2 altı parsellerde Yençok:7 kat olarak uygulanır. T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ Karar No: 509 14.05.2024 -4- -Esenboğa Havalimanı Mânia Planı nedeni ile yapılaşma sorunu olan Gelişme Konut Alanlarında Yençok: Mânia Planı yüksekliği olmakla birlikte Sivil Havacılık Genel Müdürlüğü ve DHMİ Genel Müdürlüğü görüşünde belirtilen yüksekliktir. -Daha sağlıklı sokak siluetinin oluşması ve uygulama bütünlüğünün sağlanması amacıyla Revizyon imar planı öncesi yapılaşmış veya yapılaşmamış parseller ile bitişiğinde ki gelişme konut alanları kat yüksekliği kriterine bakılmaksızın tevhid edilebilir. -Bu plan ve hükümlerinde belirtilmeyen hususlarda yürürlükteki imar planı plan notları ile İmar Yönetmeliği hükümlerine uyulacaktır.” Şeklinde 6 adet plan notunun eklendiği, Başkanlığımızca yapılan değerlendirmede; İmar planı paftaları üzerinde kat yüksekliklerinin belirlenmesine yönelik değişiklik yapılmadan yalnızca plan notları ile kat adetlerinin belirlendiği, bu nedenle imar planı ile plan notları arasında uyumsuzluk oluşması sonucunda uygulamada sorunların yaşanabileceği, Yapı yaklaşma mesafelerinin Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği 26/5-b maddesinde belirtilen “K” formülüne uygun olarak düzenlenmesi gerektiği, 3194 sayılı İmar Kanunun “(Ek Madde 8) …Parsel bazında; nüfusu, yapı yoğunluğunu, kat adedini, bina yüksekliğini arttıran imar planı değişiklikleri yapılamaz…” maddesine aykırılık taşıdığı, 3194 sayılı İmar Kanunun 8. maddesine göre (7221 sayılı Kanun ile eklenen kısım); “…imar planlarında yençok: serbest olarak belirlenmiş yükseklikler; emsal değerde değişiklik yapılmaksızın çevredeki mevcut teşekküller ve siluet dikkate alınarak…” kat yüksekliklerinin belirlenmesi gerektiği, Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği 26/4 Maddesine göre; kat adedi veya bina yüksekliğini artıran imar planı değişikliklerinin, yörenin yerleşim özellikleri, dokusu ve kimliği dikkate alınmak suretiyle, şehrin veya alanın yakın çevresinin silueti, yapıların güneşe göre cephesi ve yönlenmesi özelliklerini olumsuz yönde etkilememesi esas alınarak yapılması gerektiği, ancak değişiklik teklifinin bu hususlara aykırılık taşıdığı, Kat yüksekliği kriterine bakılmaksızın tevhit edilmesi durumunda mevcut ve talep edilen hükümlere göre “K” formülünün uygulanamayacağı ve parsel bazında kat artışına neden olacağı, İmar planlarının ihtiyaca cevap vermediği veya uygulamasının mümkün olmadığı durumlarda planın tamamının veya plan ana kararlarını etkileyecek bir kısmının yenilenmesi için, 3194 sayılı İmar Kanunu ve Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliğinde belirtilen ilke, esas ve standartlar ile üst kademe planlara uygun olarak imar planlarında revizyon yapılabileceği, T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ Karar No: 509 14.05.2024 -5- Ayrıca, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Mekânsal Planlama Genel Müdürlüğünün 05.09.2013 tarih 13674 sayılı genelgesinde, 19.08.2008 tarihinden önce onaylanan plana esas jeolojik-jeoteknik etüt raporlarında "kütle hareketi tehlikeleri nedeniyle önlemli alan" olarak değerlendirilen yerlerde veya plan/rapor onay yetkisine sahip ilgili idarenin gerekçeli talebi halinde yoğunluk ve kat yüksekliği artırımı için plan tadilatı, Mekânsal Planlama Genel Müdürlüğü'nün 28.09.2011 tarih ve 102732 sayılı genelgesi doğrultusunda yeniden hazırlanarak onaylanan plan tadilatına esas jeolojik-jeoteknik veya mikro bölgeleme etüt raporuna uygun olarak yapılacağı, değişikliğe konu alanlardaki imar planına esas jeolojik-jeoteknik etüt raporlarının Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Mekânsal Planlama Genel Müdürlüğünün 05.09.2013 tarih 13674 sayılı genelgesinde belirtilen tarihten önce yapıldığı, Buna göre; kat yüksekliklerinin, mevcut teşekküller, siluet, yörenin yerleşim özellikleri, dokusu ve kimliği ile birlikte yapıların güneşe göre cephesi ve yönlenmesi özelliklerini olumsuz yönde etkilememesi ve zemin durumu esas alınarak Uygulama İmar Planı paftaları üzerinde ada bazında belirlendiği imar planı revizyonunun daha uygun olacağı görüş ve kanaati oluştuğu, Hususları tespit edilmiş olup, Pursaklar İlçesi 1.Etap, 2.Etap 1.Bölge, 2.Bölge, 3.Bölge ve 4.Bölge, Saray 1.Etap ve Saray 2.Etap Uygulama İmar Planı kapsamında yapı yüksekliklerinin düzenlenmesine yönelik 1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişikliğinin yüzölçümü 2000m2’ye kadar olan parsellerde 7 kat, 2000 m2’den büyük olanlarda 12 kat, kat sayısı belirlenmek ve diğer hususların reddedilmesi suretiyle “tadilen onayı”na ilişkin İmar ve Bayındırlık Komisyonu Raporu oylanarak oybirliği ile kabul edildi. Ertan IŞIK Meclis 1. Başkan V. Mustafa Kemal KÖMÜRCÜ Divan Katibi Özkan DENİZ Divan Katibi