T.C. İSTANBUL BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 3. HUKUK DAİRESİ ESAS NO: 2025/1750 KARAR NO: 2026/543 T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A K A R A R İNCELENEN KARARIN MAHKEMESİ : İSTANBUL 18. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ TARİHİ: 08/05/2025 NUMARASI: 2024/466 E - 2025/345 K DAVANIN KONUSU: İtirazın İptali KARAR TARİHİ: 26/02/2026 Yukarıda tarafları ve konusu yazılı bulunan dava ile ilgili olarak, ilk derece mahkemesince verilen kararın istinaf edilmesi sebebiyle , dava dosyası üzerinde yapılan i…
T.C. İSTANBUL BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 3. HUKUK DAİRESİ ESAS NO: 2025/1750 KARAR NO: 2026/543 T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A K A R A R İNCELENEN KARARIN MAHKEMESİ : İSTANBUL 18. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ TARİHİ: 08/05/2025 NUMARASI: 2024/466 E - 2025/345 K DAVANIN KONUSU: İtirazın İptali KARAR TARİHİ: 26/02/2026 Yukarıda tarafları ve konusu yazılı bulunan dava ile ilgili olarak, ilk derece mahkemesince verilen kararın istinaf edilmesi sebebiyle , dava dosyası üzerinde yapılan inceleme sonunda; GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davalı.... A.Ş ve dava dışı ... A.Ş ( “Kiraya Verenler”) ile .... Şirket’i ( “Kiracı” ) arasında “...Projesi ...Caddesi, No:. Mağaza No:. ./ İstanbul” adresinde mukim taşınmaza ilişkin 01.09.2023 tarihli ve 2 yıl süreli Kira Sözleşmesi akdedildiğini, 22 aylık kira bedeli kiraya verenler tarafından peşin olarak tahsil edildiğini, 16.01.2024 tarihinde müvekkili ile kiraya verenler arasında gerçekleştirilen satım işlemi sonucunda müvekkilinin taşınmazın yeni maliki olduğunu, kiralananın el değiştirdiğini bunun sonucunu kiracı ile akdedilmiş olunan sözleşmesinden doğan hak ve borçların müvekkiline geçtiğini, mülkiyetin el değiştirmesi sonucunda kira sözleşmesinin başında peşin alınan kira bedellerinin taşınmazın satışı tarihi itibari ile sonraki aylara ilişkin kısmının ve depozitonun müvekkili şirketi devredilmesi gerektiğini, müvekkili tarafından ... Noterliği’nin 02.02.2024 tarih ve .. yevmiye numaralı ihtarnamesi keşide edildiğini ve karşı taraftan 22 aylık ödenen kira bedellerinden 16.01.2024 sonrasına isabet eden kısımların ödenmesinin istenildiğini, ihtarnamenin davalı şirkete 06.02.2024 tarihinde tebliğ edildiğini ancak cevap verilmediğini bunun üzerine İstanbul .. İcra Müdürlüğü’nün .... E. sayılı dosyası ile icra takibi başlatıldığını ve satıştan sonraki tarihleri kapsayan peşin kira alacağının tahsiline yönelik başlatılan icra takibine davalı tarafça itiraz edildiğini , takibin durdurulduğunu, kira sözleşmesi uyarınca kiracı tarafından 22 aylık kira bedelinin davalı şirketin banka hesabına nakden ve peşin olarak ödendiğini, satışın yapıldığı tarih itibari ile kira bedellerinin ve depozitonun müvekkili şirketi ödenmesi gerektiğini, davalının ödeme emrine itirazının haksız ve kötü niyetli olup alacağın likit olmasından dolayı takip konusu asıl alacak miktarı üzerinden icra inkar tazminatına hükmedilmesi gerektiğini, davalı tarafın asıl alacak miktarı üzerinden %20 oranında icra inkâr tazminatına mahkûm edilmesi gerektiğini, 01.09.2023 tarihli kira sözleşmesi aslının ve 13.11.2023 tarihli tahliye taahhütnamesi aslının müvekkili şirkete teslim edilmesi gerektiğini beyan ederek davanın kabulü ile davalının haksız itirazının iptal edilerek takip tarihinden itibaren işleyecek faizi ve ferileri ile takibin devamına, İİK’nun 67. maddesi uyarınca davalının asıl alacağın %20’sinden az olmamak kaydıyla icra inkâr tazminatına mahkum edilmesine, 01.09.2023 tarihli kira sözleşmesi aslının ve 13.11.2023 tarihli tahliye taahhütnamesi aslının sayın mahkemenizce davalı taraftan celp edilerek kiraya veren sıfatını kazanmış olan müvekkil şirket’e teslimine karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; Sulh Hukuk Mahkemelerinin görevli olduğunu, davacı tarafın dava dilekçesinde 6098 sayılı TBK 310. Maddesine dayandığını ancak bu maddenin uygulanabilmesinin, ortada kiralananı, davacıya devir eden malikin tarafı olduğu bir kira sözleşmesi mevcut olması gerektiğini ancak davacıya tapu devri yapanın .... A.Ş. Şirketi'nin tarafı olduğunu, herhangi bir kira sözleşmesi bulunmadığını, davacıya devir yapan ... A.Ş., davacının bu davaya konu ettiği sözleşmenin tarafı olmadığını, davacının dayandığı kira sözleşmesinin tarafı olan müvekkili şirketin ise davacıya tapu devri yapan malik olmadığını bu sebeple dava konusu olayda TBK 310. Maddesinin uygulanmasının yasal olarak imkansız olduğunu, davacı tarafın TBK 310. Maddesine dayanak ettiği kira sözleşmesinin 01.09.2023 tarihli kira sözleşmesi olduğunu, sözleşmenin taraflarının kiralayan olarak müvekkili şirket ve dava dışı ... ....A.Ş. Olduğunu, müvekkili şirketin kiralananın maliki değil sadece kiraya vereni olduğunu, müvekkili şirketin 1/9/2023 tarihli kira sözleşme tarihi de dahil olmak üzere hiçbir zaman söz konusu taşınmazın maliki olmadığını, bunun sonucu olarak da davacıya tapuda herhangi bir tapu devri yapmadığını, 01.09.2023 tarihli kira sözleşmesinin tarafı olan müvekkili şirket ile davacı arasında yapılmış herhangi bir satış, devir işlemi bulunmadığını, müvekkili şirketin dava dışı ... A.Ş. ile aralarında vaki hukuki ilişki çerçevesinde aldığı hak ve yetkiyle konu bağımsız bölümü kiraya verdiğini, müvekkilinin hukuki ve mali ilişkisinin sadece ... A.Ş. İle olduğunu bu nedenle davacıya tapuda kiralananı devir eden malik, müvekkili şirketin olmadığını, söz konusu devri yapan malikin de ( .... A.Ş.), davacının dayandığı kira sözleşmesinin tarafı olmadığını , davacının TBK 310'a göre sözleşmenin tarafı olmasının yasal olarak imkansız olduğunu, davacının TBK 310'a dayanarak kendisine tapuda devir yapan ... A.Ş.' ni, bu şirket ile finansal kiralama sözleşmesi yapmış olduğu anlaşılan dava dışı .... A.Ş.' ni aşarak, davacı ile hiçbir akdi ve hukuki bağı olmayan müvekkili şirketin tarafı olduğu sözleşmeye kadar uzanamayacağını, dava konusu edilen kira sözleşmesinin 15. Maddesinde somut olayda müvekkili şirketin, malik olan ve davacıya devir yapan ...'dan olmadığını, malikin finansal kiracısı olan .... A.Ş.'nin verdiği yetki ve hakka istinaden konu bağımsız bölümü kiraya verdiğini, dava dışı kiracı ile alt kira ilişkisi kurduğunu, bu alt kira ilişkisinin, söz konusu gayrimenkulün kiralanmasına muvafakat eden ancak malik olmayan ...' nı ve gayrimenkulün maliki dava dışı .... A.Ş.' ni söz konusu alt kira ilişkisi içine katmayacağını, kira sözleşmeleri nispi hak sağlayan sözleşmeler olduğnu, bu sözleşmenin tarafı olmayanlar, kiracıdan veya alt kiracıdan herhangi bir talepte bulunamayacağını, Yargıtay 6. HD 2014/3727E. K. 2014/14338 T. 23.12.2014 sayılı ilamının iddialarını desteklediğini, dava dışı eski malikin , bağımsız bölümün kullanımı için finansal kiracısına hak verdiğini, finansal kiracının bu hakka dayalı olarak müvekkili şirkete hak verdiğini ve müvekkili şirketin de alt kiralama yaptığını, müvekkili şirket açısından sebepsiz zenginleşme bulunmadığını, davacı şirketin taşınmazı devralmadan önce taşınmazın mevcut sözleşmesel, ticari ve hukuki ilişkilerini bildiğini açık şekilde ikrar ettiğini, davacı şirketin kira bedelinin peşin olarak ödendiği taşınmazın satımı sırasında bu hususu kabul ettiğini ve bu ediminin devir ilişkisinde herhangi bir ihtirazi kayıt konulmadan alındığı göz önüne alınarak taleplerinin reddi gerektiğini, Hukuk Genel Kurulu’nun 14.11.2012 gün ve Esas:2012/20-583, Karar:2012/789 sayılı ilamının , YHGK 09.11.1955 gün E:4-79 K:78; YHGK 25.06.1975 gün E.4/681 K.879 ,YG 3 HD 2021/282 E. , 2021/2334 K. , YG 7. HD E. 2023/1173 K. 2024/1578 T. 18.3.2024 sayılı ilamlarına atıfta bulunarak cevap dilekçesinin devamında, davacı şirketin taşınmazı devraldıktan sonra, devir sonrasındaki kira bedellerini talep etmesinin kötü niyetli olduğunu, davacı tarafın taşınmazın kira ilişkisini bildiğini ve kira bedelinin 22 ay sürelik kısmının ifa edildiğini bilerek taşınmazı satın aldığını bu hususun mahkemeye delil olarak sunulan kira sözleşmesinden anlaşıldığını belirterek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir. İlk derece mahkemesi tarafından yapılan yargılama sonunda; "Dava dilekçesinde, özetleri verilen Yargıtay 6.H.D.'nin 2011/15011 esas, Yargıtay 3.H.D.2012/17325 esas, İstanbul BAM 3 H.D.'nin 2022/1280 esas sayılı ilamlarında da belirtildiği üzere TBK 310.maddesi gereğince kira sözleşmesinin kurulmasından sonra, kiralananın el değiştirmesi halinde yeni malikin kira sözleşmesinin tarafı olacağı ve bu tarihten itibaren kira bedelinin yeni malik ile ödenmesi gerektiği, daha önce peşin tahsil edilen kira bedelinin yeni iktisaptan sonraki kısmının tahsil eden tarafından sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre davacıya iade edilmesi gerektiği, davanın sebepsiz zenginleşmeye dayalı olması nedeniyle, Sulh Hukuk Mahkemesinin görevli olmadığı, tarafların ticari şirket olması nedeniyle mahkememizin görevli olduğu tespit edilmiştir. Davacının talep ve ihtarnamesi ayrıca 25/02/2025 tarihli dilekçesi dikkate alınarak, davacı taraf 01/09/2023 tarihinden itibaren 22 aylık peşin tahsil edilen kira bedelinin yeni iktisap tarihi olan 16/01/2024 tarihinden sonraki kısmı iadesini istediğinden peşin tahsil edilen Eylül 2023, Ekim 2023, Kasım 2023, Aralık 2023 aylarında ki 4 aylık kira bedeli ile Ocak 2023 ayının 1.inden itibaren 16.gününe kadar olmak üzere 15 günlük toplamda 4 ay 15 günlük (4,5 ay) kira bedelinin düşülmesinden sonra geri kalan kısmın davacı tarafından talep edilmesi mümkün olup buna göre hesaplama yapıldığında ; 19 ay X KDV dahil 118.800,00TL kira miktarı = 2.257.200,00TL 15 günlük KDV dahil kira bedeli (davacının talep ettiği miktarı aşmamak koşulu ile ) 57.483,87TL olmak üzere toplam ( 2.257.200,00TL + 57.483,87TL =) KDV dahil 2.314.683,87TL'yi davacının davalıdan talep edebileceği saptanmıştır. Davacı tarafından davalıya ihtarname gönderilerek 16/01/2024 tarihinden itibaren yeni malik olduğu ve peşin olarak tahsil edilen kira paralarının kendisine iadesinin istenildiği, ihtarnamenin davalıya tebliğ edildiği, kira sözleşmesine göre kiracının davalıya ödeyeceği kira bedelinin açık olup, alacak likit itirazda haksız olduğundan tespit edilen miktarın %20'si oranında hesaplanan 462.936,77TL icra inkar tazminatının davalıdan tahsiline ve davacının davasının kısmen kabulüne dair aşağıdaki şekilde hüküm kurmak gerekmiştir. " gerekçeleriyle 1-Davacının davasının kısmen kabulü ile, davalının İstanbul ... İcra Müdürlüğünün ... Esas nolu takip dosyasına yapmış olduğu itirazın kısmen iptali ile takibin;2.314.683,87 TL asıl alacak üzerinden devamına, Asıl alacağa takip tarihinden itibaren değişen oranda yasal faiz uygulanmasına, Davacının fazlaya ilişkin isteminin reddine,462.936,77 TL icra inkar tazminatının davalıdan alınarak davacıya verilmesine, karar verilmiştir.Karara karşı davalı tarafça istinaf kanun yoluna başvurulmuştur.Davalı vekil istinaf başvurusunda önceki iddialarını tekrarla birlikte özet olarak; mahkemenin görevli olmadığını, sulh hukuk mahkemelerinin görevli olduğunu, davacıya devir yapanın taraf olduğu kira sözleşmesi olmadığını, husumet bulunmadığını, müvekkili şirketin kiraya konu taşınmazın maliki olmamakla birlikte, hak sahibi olan dava dışı ... A.Ş.' den aldığı yetkiye / hakka dayalı olarak bu gayrimenkulü anılan kira sözleşmesiyle dava dışı kiracıya, kiraya verdiğini, dava dışı kiracı ile alt kira ilişkisi kurulduğunu, müvekkil şirketin, kira konusu gayrimenkulü dava dışı ... A.Ş.' den kiraladığını ve kiraladığı gayrimenkulü alt kiracıya kiraya verdiğini, alt kiracı tarafından peşin olarak ödenen kira bedellerini de kendi kiraya vereni olan dava dışı ... Yatırım Ortaklığı'na yine ve peşin olarak ödediğini, kiralananın maliki değiştiğinde alt kiracı tarafından zaten ödenmiş bulunan kira bedeli nasıl alt kiracıdan mükerrer olarak talep edilemez ise üst kiracı olan ve kira bedelini de peşin olarak kendi kiralayanına ödeyen müvekkili şirketten de mükerrer olarak kira bedeli talep edilemeyeceğini, TBK' nun 310. Maddesinin uygulanmasının yasal olarak mümkün olmadığını, davacının sebepsiz olduğunu ileri kira tahsilatı kira sözleşmesine dayalı bir tahsilat olup sebepsiz değil, ticari ve sözleşmesel ilişkiden ileri gelmekte olduğunu, davacının şirketin taşınmazı devralırken taşınmazın kiracı tarafından kullanıldığını, kiraya veren ile taraflar arasındaki sözleşmesel ilişkiyi, kira bedelini, ödeme şartlarını vb. fiili ve hukuki tüm şartları bilerek devraldığını, basiretli tacir gibi davranmadığını, kararın eksik inceleme ile verildiğini, yalnızca kiracının kira bedeline ilişkin dekontunun hükme esas alındığını, tarafların ticari defter ve kayıtlarının incelenmediğini ileri sürerek kararın kaldırılmasını talep ve istinaf etmiştir. Dava, sebepsiz zenginleşmeye dayalı alacak talebine ilişkindir.Davacı, dava konusu taşınmazı 16.01.2024 tarihinde satın alındığını, mülkiyetin el değiştirmesi sonucunda kira sözleşmesinin başında peşin alınan kira bedellerinin taşınmazın satışı tarihi itibari ile sonraki aylara ilişkin kısmının ve depozitonun müvekkili şirketi devredilmesi gerektiğini ileri sürmektedir.Davalı ise, davacıya devir yapan ... A.Ş., davacının bu davaya konu ettiği sözleşmenin tarafı olmadığını, müvekkil şirketin, kira konusu gayrimenkulü dava dışı ... A.Ş.' den kiraladığını ve kiraladığı gayrimenkulü alt kiracıya kiraya verdiğini, alt kiracı tarafından peşin olarak ödenen kira bedellerini de kendi kiraya vereni olan dava dışı ... Yatırım Ortaklığı'na yine ve peşin olarak ödediğini savunmaktadır.İlk olarak, davanın kira sözleşmesi tarafları arasında kira ilişkisinden kaynaklanmadığı, kira bedelinin tahsili iddiasına dayalı sebepsiz zenginleşme hükümlerinin uygulanması gerektiğinin ileri sürüldüğü, iddianın ileri sürülüşüne göre mahkemenin görevine ilişkin istinaf itirazlarının yerinde olmadığı anlaşılmaktadır.Esasa ilişkin olarak ise,01/09/2023 tarihli kira sözleşmesi ile, kiracının .... Şti , kiralayan tarafın .... AŞ ve .... ... Aş olduğu, 22 aylık kira bedelinin kiralayanların banka hesabına nakden ve peşin ödeneceğinin kararlaştırıldığı, esasen bu hususta ihtilaf da bulunmadığı anlaşılmaktadır.Davalı tarafça sunulan kira sözleşmesinin incelenmesinde ise, taşınmazın 01.11.2022 tarihinde davalı şirket ile dava dışı .......... arasında imzalandığı, kir asüresinni 10 yıl olduğu, kiracının bir cari hesap özeti tanzim ederek fiilen tahsil edilen alt kiracıların kira ödentilerini kiralayana ibraz ederek, ay içerisinde fiilen tahsil edilen kira bedellerini işbu sözleşmeyle belirlenen ve kiralayan tarafından onaylanan kesintileri yaptıktan sonra tahsilat tarihini takip eden ayın 10. gününe kadar kiralayan hesabına yatıracağı, her ay fiilen tahsil edilen kira tutarının KDV dahil olarak ilk yıl% 4 kiracının yönetim payı olarak kiracıda kalacağı hususlarının kararlaştırıldığı görülmektedir. Sebepsiz zenginleşmeden söz edilebilmesi için; bir taraf zenginleşirken diğerinin fakirleşmesi, zenginleşme ile fakirleşme arasında uygun nedensellik bağının bulunması ve zenginleşme nin hukuken geçerli bir nedene dayalı olması gerekir. TBK 77 maddesi ve devamı maddelerindeki düzenlemelere göre, sebepsiz zenginleşme; geçerli olamayan veya tahakkuk etmemiş yahut varlığı sona ermiş bir neden yada borçlu olunmayan şeyin hataen verilmesine dayalı olarak gerçekleşebilir. Sebepsiz zenginleşme bunlardan hangisi yoluyla gerçekleşmiş olursa olsun sebepsiz zenginleşen, aleyhine zenginleştiği tarafa karşı geri verme borcu altındadır. Somut olayda; dava konusu taşınmazın davacı tarafından tapuda satış yoluyla edinildiği, tapunun beyanlar hanesinde finansal kira sözleşmesi değişikliğinin şerh edilmiş olduğu, mahkemesince finansal kira sözleşmeleri incelenmeksizin ve dava dışı ........ ile davalı arasındaki kira sözleşmesi dayanağı araştırılmaksızın ve davalı savunması değerlendirilmeksizin eksik inceleme ile karar verilmesi isabetli değildir.Açıklanan nedenlerle, davalının istinaf başvurusunun kabulüne, HMK 353/1-a-6 md gereğince ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına, davalı tarafından sunulan kira sözleşmesi ve ödeme dekontları ile dayanılan finansal kira sözleşmeleri incelenerek davalının sebepsiz zenginleşip zenginleşmediği tespit edilerek hasıl olacak sonuca göre karar verilmek üzere dosyanın ilk derece mahkemesine gönderilmesine karar vermek gerekmiştir K A R A R : Yukarıda açıklanan nedenlerle; Davalının istinaf başvurusunun kabulü ile, kararın, HMK 353/1-a-6 maddesi uyarınca kaldırılmasıyla, yeniden yargılama yapılıp bir karar verilmek üzere dosyanın ilk derece mahkemesine geri gönderilmesine, Peşin alınan istinaf karar harcının istinaf edene isteği halinde iadesine, İstinaf sebebiyle yatırılan gider avansı bakiyesi varsa karar kesin olmakla istinaf edene ilk derece mahkemesince iadesine,Dair dosya üzerinden yapılan inceleme sonunda HMK 353/1-a maddesi gereğince kesin olmak üzere oybirliği ile karar verildi.26/02/2026