Çankaya İlçesi Dikmen Vadisi KDGPA son etap 1. kısımda 1/5000 ve 1/1000 ölçekli imar plan değişikliği teklifine ilişkin İmar ve Bayındırlık Komisyonu Raporu oylanarak oybirliğiyle kabul edildi.
T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ Karar No: 1542 10.08.2022 K A R A R Çankaya İlçesi Dikmen Vadisi KDGPA Son Etap 1. kısımda 1/5000 ve 1/1000 ölçekli imar plan değişikliği teklifine ilişkin İmar ve Bayındırlık Komisyonunun 25.07.2022 tarihli ve 273 sayılı Raporu Büyükşehir Belediye Meclisimizin 10.08.2022 tarihli toplantısında okundu. Konu üzerinde yapılan görüşmelerden sonra; Belediyemiz Meclisinin 11.10.2019 tarih 1370 sayılı Kararı ile onaylanan 1/5000 ve 1/1000 ölçekli imar planları TMMOB Mimarlar Odası tarafından Ankara 11. İdare Mahkemesi'nin 2020/1129 E. sayılı dosyası ile TMMOB Şehir Plancıları Odası tarafından Ankara 11. İdare Mahkemesi'nin 2020/735 E.sayılı dosyası üzerinden açılan davalarla iptal edildiği için "Dikmen Vadisi Son Etap 1. Kısma ilişkin 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı ve 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı"nın İmar ve Şehircilik Dairesi Başkanlığınca hazırlandığı, Yapılan incelemede; Teklife Konu Alanın Mevcut İmar Durumunun, Dikmen Vadisi Son Etap 1. Kısmın yaklaşık 106 ha. yüzölçümlü olduğu, 2023 Başkent Ankara Nazım İmar Planında Dikmen Vadisi vadi tabanı yeşil alan olarak tanımlanırken, vadi yamaçlarında kalan alanların bir bölümü "Meskun (Düzenlenecek) Konut Alanları" olarak tanımlandığı, bu kararla uyumlu biçimde ayrıca "Kentsel Dönüşüm Öngörülen Alan" olarak tanımlandığı, bu alan "Özel Planlama Bölgesi" sınırı ile çevresinden ayrıldığı, Söz konusu alana ilişkin Ankara Büyükşehir Belediye Meclisinin 11.10.2019 tarih ve 1370 sayılı Kararı ile onaylanan 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı ve 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planının TMMOB Mimarlar Odası tarafından Ankara 11. İdare Mahkemesi'nin 2020/1129E. sayılı dosyası ile TMMOB Şehir Plancıları Odası tarafından Ankara 11. İdare Mahkemesi'nin 2020/735 E. sayılı dosyası üzerinden açılan davalarla iptal edildiği, Ayrıca, 7221 sayılı Kanun gereği Kat Yüksekliğinin belirlenmesine ilişkin Belediyemiz Meclisi'nin 2020/1210 sayılı Kararı ile onaylı 1/1000 Uygulama İmar Planının TMMOB Mimarlar Odası tarafından Ankara 11. İdare Mahkemesi'nin 2021/330 E. sayılı dosyası üzerinden açılan davada 2021/1507 sayılı kararla iptal edildiği, Sonuç olarak; söz konusu alanın 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı ve 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı yönünden plansız olduğu, Plan Teklifi ve Açıklama Raporunda; Dikmen Vadisi Son Etap 1. Kısım nazım ve uygulama imar planlarının yargı kararıyla iptal edilmesi sonrasında bölgenin plansız hale geldiği, yeniden plan hazırlanmasının hukuksal zorunluluk haline geldiği, Bölgede geçerli ve yürürlükteki üst ölçekli tek plan kararı 1/25.000 ölçekli 2023 Başkent Ankara Nazım İmar Planı olduğu, bu kapsamda, alana yönelik 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı ve 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı'nın bu plan kararları doğrultusunda; Kentsel Dönüşüm Alanı olarak ele alınması, planın kullanım kararlarının üst ölçekli plan kararları doğrultusunda yeşil alan ve konut alanı olarak düzenlenmesi gerektiği, T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ Karar No: 1542 10.08.2022 -2- Planlama alanı içinde başlatılmış olan kentsel dönüşüm projesi kapsamında alanda yaşayan gecekondu sahipleriyle imzalanan anlaşmalarla Dikmen Vadisi Son Etap sınırları içinde 2436 adet gecekondu yıkımı gerçekleştirildiği, yapıların çok büyük bölümü tek katlı yapılardan oluşuyor olsa da, yıkılmış olan yapıların arasında 2-3 ve 4 katlı yapılar da bulunduğu, yıkılan yapı sayısı bağımsız bölüm sayısı olmayıp, yapı bazında verildiği, bu kapsamda bakıldığında yalnızca güncel hak sahibi sayısına dayalı olarak yapılan değerlendirmeler hatalı olacağından bugün için var olan hak sahibi sayılan doğrudan alandan eksilen konut sayısını karşılamadığı, proje alanından eksilen konut bağımsız birim sayısının 3000'i aştığı, Yıkılan gecekondular nedeniyle alandan ayrılan nüfus hesaplamasında da benzer biçimde yalnızca hak sahibi sayısı ya da yıkılan bina sayısından giderek hesaplama yapmanın gerçek nüfusun bulunması için yeterli olmadığı, planlama alanı sınırları içindeki gecekondu yapılarında yaşayan ve sayıları azımsanmayacak düzeyde olan kiracıların da yapılan yıkımlar sonucunda alandan ayrılmadığı, Bu yapılardan bir bölümü kamulaştırılmış, bir bölümüne kentin başka bölgelerinden konut verilmişse de, hak sahiplerinin büyük bir bölümü yaklaşık 15 yıldan bu yana kentsel dönüşüm uygulaması sonucunda yapılacak konutlarını beklediği, Plan kararlarının geliştirilmesi aşamasında, elde edilecek yeni konutların toplam sayısının belirlenmesinde; hak sahiplerine verilecek konutlar, Belediye tarafından yapılan kamulaştırmalar ve konutların yapımının finansmanım sağlayacak konut-ticaret yapılan esas alındığı, Toplam yapılaşma haklarının belirlenmesinde, alandan ek bir rant elde edilmesi, plan kararının ticari kazanç için kullanılması söz konusu olmadığı gibi, mevcut Dikmen Vadisi yeşil alan projesine eklenecek yaklaşık 100 hektarlık, Ankara'nın en büyük yeşil alanının yapım maliyetleri de eklenmediği, yeşil alanın elde edilmesine ilişkin maliyetler Belediye bütçesinden karşılanarak gerçekleştirileceği, Planlama kararlarının geliştirilmesinde, alandan ayrılan nüfus, hak sahiplerinin geçen 15 yılın sonunda yemden alana yerleşmesinin sağlanması, hak sahiplerine verilecek konutların finansmanının sağlanması, bunun dışındaki tüm alanların kamuya açık kullanımlar için kullanılması temel yaklaşım olarak benimsendiği, Dikmen Vadisi Son Etap 1. Kısım planlama alanının kentin diğer bölümleri ile ulaşım bağlantısı doğu kesimde Turan Güneş Caddesi üzerinden alana erişen akslar ile alanın batısında ise, Sinan Caddesi ve İlker Caddesi üzerinden alana erişen akslar ile sağlandığı, planlarda 35 metre genişlikte düzenlenmiş olan Turan Güneş Bulvarı'ndan alana bağlantı sağlayan aksların genişliğinin 25 metre ve 20 metre olarak düzenlendiği, batıda Sinan Caddesi 22 metre ve 25 metre kesitte düzenlendiği, Sinan Caddesi'nden güneye bağlanan İlker Caddesinin ise 17 metre genişlikte planlanmış yollardan olduğu, bu bölümden planlama alanına giriş sağlayan yolların ise planda 15 metre ve 12 metre olarak düzenlendiği, T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ Karar No: 1542 10.08.2022 -3- Alanın kuzeyinde proje sınırında, Cezayir Caddesi üzerinde bulunan ve Çankaya-Dikmen bağlantısını sağlayan köprüden başlayan ve aynı zamanda toplu taşıma güzergâhı olarak da kullanılmakta olan Alexander Dupçek Caddesinin de önemli ulaşım bağlantılarından olduğu ve bu aksın planlı genişliğinin 20 metre olduğu, Planlama alanında düzenlenen konut alanları, sosyal ve teknik altyapı alanların tamamına yakınına, alan çevresinde var olan mevcut planlı konut alanlarında oluşmuş, tek taraflı hizmet vermekte olan akslar kullanılarak servis verilmesi amaçlandığı, bu aksların tamamına yakını günümüzde mevcut olup, Dikmen Vadisi Proje Alanına cephe veren bölümlerinin karşı cephelerinde yapılaşmaların da oluşmuş durumda olduğu, günümüzde tek cephede hizmet veren bu aksların, Dikmen Vadisi Projesi kapsamında yapılaşmaların gerçekleşmesi sonucunda çift taraflı hizmet vermeye başlayacağı, Bu akslar pek çok noktada Dikmen Vadisi içinde yapımı gerçekleştirilecek olan yeşil alana da cephe vereceği, Dikmen Vadisi Son Etap 1. Kısım planlama alanı içindeki genel kullanım kararları, üst ölçekli plan (1/25000 ölçekli 2023 Başkent Ankara Nazım İmar Planı) kararları doğrultusunda belirlendiği, bu kapsamda; vadi tabanı ve vadi yamaçlarının önemli bir bölümü yeşil alan olarak düzenlendiği, vadi yamaçlarında eğimin düştüğü, planlama alanı çevresinde bulunan, planlı konut alanlarının sınırında bulunan bölümler, çevresinde bulunan konut alanları ile kullanım açısından bütünleşecek biçimde konut alanı olarak düzenlendiği, Üst ölçekli plan kararları doğrultusunda yeşil alan ve konut alanı olarak planlanmış olan bölgede, alanda ve yakın çevresinde yaşayan, yaşayacak olan nüfusun ihtiyacı olan sosyal ve teknik altyapı alanları da plan kararlarıyla düzenlendiği, bu alanların sayısı, büyüklüğü ve konumu, mevcut yapılaşmalar ve öneri konut alanı kullanım kararları ve ulaşım kararları dikkate alınarak düzenlendiği, bölgede yaşayacak nüfusun bu tesislerden Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği'nde tanımlanmış yürüme mesafeleri içinde faydalanması esas alındığı, bu kapsamda alan içinde; sağlık tesisi alanları, sosyal ve kültürel tesis alanları, eğitim tesisi alanları, dini tesis alanları da düzenlendiği, Konut alanlarına ilişkin kullanım kararlarının geliştirilmesinde üst ölçekli plan kararları, vadi topografyası, eğimler ve ulaşım bağlantıları temel belirleyici olarak kabul edildiği, vadi açıklığının korunması, vadi tabanından uzaklaşma ilkesel olarak benimsenmiş ve bu doğrultuda düzenleme yapıldığı, yapı adalarının büyüklüklerinin ve yapılaşma emsallerinin belirlenmesinde, alanda gerçekleştirilmesi gerekli konut sayısı (hak sahiplerine verilecek konutlar + finansman konutları) ve çevre yapılaşmalarda var olan yapılaşma yoğunlukları esas alındığı, Doğal konumu Ankara kent merkezinde var olan hakim rüzgar yönüne uygun olan Dikmen Vadisi Son Etap proje alanı içinde vadi açıldığının korunması ilkesel olarak benimsenerek konut alanlarının yer seçimi, yapı yaklaşma mesafeleri bu ilkeden hareketle belirlendiği, T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ Karar No: 1542 10.08.2022 -4- Bu kapsamda; vadinin iki yamacında düzenlenen konut yapı adaları arasındaki mesafeler, Dikmen Vadisi Projesinin ilk üç aşamasındaki uygulamalar ile benzer biçimde düzenlendiği, vadinin iki yamacında yer alan konut adaları arasındaki en dar bölümlerdeki açıklıklar planın güneyindeki yapı adaları arasında 140 metre, planın kuzeyindeki yapı adaları arasında ise 115 metre olduğu, bu iki bölümde vadi tarafında verilmiş olan yapı yaklaşma mesafeleri de 20 metre olup, yapılacak konutlar arasındaki uzaklık (vadi açıklığı) güneyde 180 metreye, kuzeyde 155 metreye ulaştığı, vadi yamaçlarındaki oluşturulan açıklıkların, projenin ilk etabında yapılmış olan konut kuleleri arasında yaklaşık 135 metre olduğu, Vadinin iki yamacında düzenlenen konut adalarında yer alacak konutların vadi tabanına göre konumları, vadi boyunca alınan kesitlerle test edilmiş, vadinin iki yamacındaki konutlar arasındaki mesafenin yanı sıra, konutların vadi tabanına göre yükseklikleri de gözetildiği, buna göre; düzenlenmiş karşılıklı konut adalarında, yapı yaklaşma mesafelerinin bulunduğu kotlar ile vadi tabanının aynı kesitteki yüksekliği aşağıda karşılaştırmalı olarak verildiği; Vadi Tabanı Doğu Yamacı Konum Batı Yamacı Konum Güney Kesim 1059 metre 1092 metre +33 metre 1107 metre +48 metre Orta Kesim 1049 metre 1080 metre +31 metre 1084 metre +35 metre Kuzey Kesim 1028 metre 1059 metre +31 metre 1051 metre +23 metre Yukarıdaki tabloda gösterildiği üzere, imar planı ile konut yapılmasına olanak tanınmış olan alanların, bulundukları bölgede vadi tabanına göre yükseklik farklılığı en düşük noktada, kuzey kesimde batı yamacında 23 metreye kadar inerken, güney kesimde bu yükseklik farkı 48 metreye ulaştığı, plan kararıyla doğu yamacında konut yapılması için düzenlenen alanların en düşük kotu ise vadi tabanından 31-33 metre yüksekte olduğu, bu hesaplamalar, yapı adası içindeki yapı yaklaşma sınırlarına göre belirlenmiş olup, gerçek konumlamaların, yukarıda verilen kot farklılıklarından az olmamak üzere proje aşamasında belirleneceği, Vadi tabanı ile konutların olası konumları arasındaki ilişkinin tanımlandığı yukarıdaki değerleri, Dikmen Vadisi Projesinin yapımı tamamlanmış bölümleriyle karşılaştırdığımızda, benzer yükseklik farklılaşmalarının ortaya çıktığı görülmektedir. Bu kapsamda, 3. Etap proje alanında, vadi tabanı ile konutların konumları arasındaki farklılaşmaya bakıldığında batı yamacında 26 metre, doğu yamacında 33 metre farkın var olduğu görüldüğü, diğer yandan bu farklılaşma 1. Etap, konut kulelerinin bulunduğu bölümde batı yamacında 25 metre, doğu yamacında ise 15 metreye kadar düştüğü, TMMOB Mimarlar Odası tarafından Ankara 11. İdare Mahkemesi'nin 2020/1129E. sayılı dosyası ile, TMMOB Şehir Plancıları Odası tarafından Ankara 11. İdare Mahkemesi'nin 2020/735 E. sayılı dosyası üzerinden açılan davalara iptal gerekçesi olarak "Planla bir bütün olarak kabul edilen plan raporunda planlama alanının nüfusunun açıkça belirtilmesi, plan üzerinde ise Emsal bilgisinin belirtilmesi gerekirken, Dikmen Vadisi Son Etap 1. Kısım planlama çalışmalarında farklı yolların izlendiği, ancak aynı toplam inşaat alanının korunduğu görülmektedir...Ticaret + Konut alanlarında ise hangi oranda konut yer alacağı belirtilmemiştir... ancak bu yapı adasındaki ticaret ve konutun hangi oranda yer alacağı belirtilmediğinden gelecek nüfus tam olarak hesaplanamamaktadır." denildiği, T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ Karar No: 1542 10.08.2022 -5- Söz konusu plan değişikliği ile Dikmen Vadisi Son Etap 1. Kısım İmar Planı içinde bulunan konut yapı adalarında yapılaşma emsalleri, bitişik konumda bulunan konut alanlarındaki yapılaşmalar da dikkate alınarak belirlendiği, bu kapsamda planlama alanına sınır oluşturan bölgede var olan yapı adalarındaki yapılaşmalar üzerinden TAKS ve KAKS (emsal) belirlemeleri yapılarak eğim düzeyine bağlı planlama alanı sınırında var olan parsellerde 3.30 emsale ulaşan örnekler de dikkate alınarak konut alanlarında Emsal=3.00 olarak belirlendiği, Alan içinde planlanan konut alanlarının büyüklüğünün 242.134m2 olduğu, Planda bulunan ve toplam büyüklüğü 5697m2 olan Ticaret+Konut alanında ise Emsal 2.00 olarak belirlendiği, bu alanda yer alacak yapılaşmaların %80'sinin konut olarak kullanılacağı, ortalama konut büyüklüğünün 120m2 olacağı kabulüyle bu alanda yaşayacak nüfusun da aşağıdaki tabloya eklendiği, Konut Alanı Yapı Alanı Konut Sayısı Nüfus A Adaları 103057 309171 2208 5608 B Adaları 139077 417231 3477 8831 Ticaret+Konut 5697 11394 76 193 Toplam 247831 737796 5761 14632 Plan kararları ve plan notlarında yapılan düzenlemeler sonucunda Dikmen Vadisi Son Etap 1. Kısımda yer alacak konutların toplam sayısı 5761, alanda yaşayacak nüfus ise 14632 kişi olarak belirlendiği, Dikmen Vadisi son etap sınırları içinde yıkılmış olan toplam gecekondu sayısı (2346) dikkate alındığında, projenin uygulanması sonucunda hak sahipleri için ayrılabilecek konutların sayısı yaklaşık % 41 oranına karşılık geldiği, TMMOB Mimarlar Odası tarafından Ankara 11. İdare Mahkemesi'nin 2020/1129 E.sayılı dosyası ile TMMOB Şehir Plancıları Odası tarafından Ankara 11. İdare Mahkemesi'nin 2020/735 E. sayılı dosyası üzerinden açılan davalara iptal gerekçesi olarak "...Dava konusu planlama alanı için donatı alanlarının yeterliliği ya da eksikliği ancak çevresindeki mevcut yerleşmeler ile birlikte ele alınarak değerlendirilebilir ...Dikmen Vadisi yalnızca dava konusu planla gelecek nüfusun kullanacağı bir yeşil alan değildir, kentin merkezinde Ankara'nın açık yeşil alan sisteminin önemli bir parçasını oluşturan bir vadidir. Dolayısıyla tüm kente hitap eden açık ve yeşil alan olacağı düşünüldüğünde, sadece bu alanda yer alan nüfus üzerinden yeşil alan donatı hesabının yapılması şehircilik ilkeleri açısından uygun görülmemektedir..." denildiği, Dikmen Vadisi Son Etap KDGPA'nın 4 kısma ayrıldığı ve nüfusun ihtiyacı olan donatı alanlarının tüm etaplarda birlikte kurgulandığı, örneğin Dikmen Vadisi Son Etap 3. kısım bu kurguda tamamıyla Eğitim Alanı kullanımında olduğu, Planlama alanı içinde yaşayacak nüfusun ihtiyaç duyacağı tüm sosyal ve teknik altyapı tesislerinin belirlenen sınır içinde karşılanması yönünde bir arayışa gidilmediği, bu alanın kentin yerleşik alanının bir parçası olduğu gerçeğinden hareketle düzenlemeler yapıldığı, bu kapsamda; alana yakın konumda mevcut kullanımda olan kurulu tesisler ile planda bulunan ancak henüz yapımı gerçekleşmemiş tesislerin plandaki konumları da dikkate alınarak düzenleme yapılarak yürüme mesafeleri açısından hizmet yarıçapının yetersiz görüldüğü bölgelerde yeni bazı tesisler için düzenleme yapıldığı, T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ Karar No: 1542 10.08.2022 -6- Diğer yandan, Dikmen Vadisi içinde planlanan ve Son Etap sınırları içinde yaklaşık olarak 100 hektara ulaşan yeşil alanların yalnızca plan sınırları içinde yaşayacak nüfusa değil, plan sınırlarına bitişik konumdaki tüm Dikmen bölgesine ve Çankaya bölgesine hizmet edeceği, Ankara kenti içinde bir bölgede kısmi olarak planlar hazırlanırken, tüm sosyal ve teknik altyapı standartlarının aynı alan içinde karşılanması değil, alan içinde sosyal ve teknik altyapı standartlarının toplamının karşılanması ilkesel olarak kabul edilerek plan kararlan geliştirildiği, bu yaklaşım sonucunda bir bölgede lise vb. eğitim tesisi alanları standartların üzerinde düzenlenirken, diğer bir bölgede (planlama alanımızda olduğu gibi) sağlık veya yeşil alanlar standartların üzerinde olabildiği ve bu doğrultuda sosyal ve teknik altyapı tesislerinin konumlandırılmasında yürüme mesafeleri gözetilerek yer seçimi yapılarak tüm konut alanlarının hizmetlerden eşit biçimde faydalanması gözetildiği, yürüme mesafelerine göre yapılan analiz sonuçlarıyla birlikte sosyal donatı alanlarına ilişkin değerlendirmelerin plan açıklama raporu ile detaylı olarak yapıldığı, 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı ve 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliği Teklifinde; Yargı kararı gerekçeleri doğrultusunda nazım ve uygulama imar planları hazırlanarak söz konusu alana ait 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planında; "1. Planda konut adaları "A" ve "B " olarak iki grupta ele alınmıştır. Konut yapı adalarında plan üzerinde tanımlanmış yapılaşma emsallerine uyulacaktır. Planda belirtilen emsal ve yapı yükseklik değerleri maksimum değerler olup, maksimum yükseklik aşılmaksızın farklı yüksekliklerde konutlar yapılabilir. Planda "A" tanımlanmış ada veya parsellerde ortalama konut büyüklüğü 140m2'dir. Planda "B" olarak tanımlanmış ada veya parsellerde ortalama konut büyüklüğü 120m2'dir. Planda belirlenen emsal üzerinden hesaplanan toplam yapılaşma alanının belirlenen ortalama konut büyüklüğüne bölünmesiyle elde edilen tam sayı aşılamaz. Yapılan hesaplama sonucunda bulunan konut sayısı aşılmamak koşuluyla farklı büyüklüklerde konut yapılabilir. Ticaret+konut karma kullanım alanında planda tanımlanan emsalin en çok %80'i konut amaçlı kullanılabilir. Bu alanda yapılacak konutların ortalama büyüklüğü 120m2'dir. Konut alanlarında emsal inşaat alanının %30'una kadarki kısım istenilirse Ticaret Alanı olarak yapılabilir." Şeklinde 3 adet plan notu bulunduğu, 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planında; "1. Planda konut adaları "A" ve "B" olarak iki grupta ele alınmıştır. Konut yapı adalarında plan üzerinde tanımlanmış yapılaşma emsallerine uyulacaktır. Planda belirtilen emsal ve yapı yükseklik değerleri maksimum değerler olup, maksimum yükseklik aşılmaksızın farklı yüksekliklerde konutlar yapılabilir. Planda "A" tanımlanmış ada veya parsellerde ortalama konut büyüklüğü 140m2'dir. Planda "B" olarak tanımlanmış ada veya parsellerde ortalama konut büyüklüğü 120m2'dir. Planda belirlenen emsal üzerinden hesaplanan toplam yapılaşma alanının belirlenen ortalama konut büyüklüğüne bölünmesiyle elde edilen tam sayı aşılamaz. Yapılan hesaplama sonucunda bulunan konut sayısı aşılmamak koşuluyla farklı büyüklüklerde konut yapılabilir. T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ Karar No: 1542 10.08.2022 -7- Ticaret+konut karma kullanım alanında planda tanımlanan emsalin en çok %80'i konut amaçlı kullanılabilir. Bu alanda yapılacak konutların ortalama büyüklüğü 120m2'dir. Kütleler cephe aldığı yoldan, ada içi yollardan, tabii zeminden veya bina giriş aksına isabet eden tabii zeminden kotlandırılabilir. Parselde birden fazla ayrık ya da bitişik kütle projelendirilebilir. Ticaret+konut karma kullanım alanında planda tanımlanan emsalin en çok %80'i konut amaçlı kullanılabilir. Bu alanda yapılacak konutların ortalama büyüklüğü 120m2'dir. Kütleler cephe aldığı yoldan, ada içi yollardan, tabii zeminden veya bina giriş aksına isabet eden tabii zeminden kotlandırılabilir. Parselde birden fazla ayrık ya da bitişik kütle projelendirilebilir. Bina girişleri genişliği en fazla 5.00 m olan giriş köprüleri ile sağlanabilir. Binalara giriş amacıyla yapı yaklaşma sınırları dışında yoldan başlatılarak rampa, köprü veya platformlar düzenlenebilir. Parsellerin +0.00 kotunun alındığı yola bakan cephelerinde otopark yapmak amacıyla yol seviyesinde dolgu ve tesviye yapılabilir. Zemin katlar +1.50m 'de tesis edilebilir. Arazi düzenlemesi amacıyla +2.00m'yi aşan kazı ve dolgu yapılabilir. Yaya yolları gerektiğinde servis ve otopark girişi vb. amaçla kullanılabilir. Planın onay tarihinden önce ruhsat almış ada/parsellerde mevcut ruhsatlar üzerinden uygulama sürdürülür. Parselasyon planları kısımlar halinde birlikte veya etaplar halinde yapılabilir. Konut alanlarında konutlar ile birlikte, bu alanlarda yaşayacak nüfusun ihtiyacını karşılayacak kreş, park, çocuk bahçesi, lokal, kapalı spor tesisi, açık ve kapalı yüzme havuzu, açık veya kapalı otopark, tenis, mini golf, trafo, su deposu v.b. tesislerden biri veya bir kaçı vaziyet planında belirtilmek üzere yapılabilir, bu türden tesisler için kullanılacak toplam ilave inşaat alanı parsele verilen inşaat alanının %2'sinden fazla olamaz. Konut alanlarında emsal inşaat alanının %30'una kadarki kısım istenilirse Ticaret Alanı olarak yapılabilir. Zorunlu müştemilatlar bina içerisinde karşılanacaktır, bu amaçla birden fazla bodrum kat düzenlenebilir. Trafo ihtiyacı parsel içinde veya zemin altında tesis edilebilir." Şeklinde 13 adet plan notu bulunduğu, Komisyon Başkanlığınca yapılan değerlendirmede; Mahkeme kararı ile iptal olan ve plansız kalan alanda iptal gerekçeleri doğrultusunda; vatandaşların ve kamunun mağdur olmaması, sağlıksız ve kontrolsüz gecekondu bölgelerinin çevresinde yer alan mahallelerde de tehlike kaynağı olmaması adına 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı ve 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı hazırlanmış olduğu görüş ve sonucuna varıldığı, Çankaya İlçesi Dikmen Vadisi KDGPA Son Etap 1. Kısım 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı ve 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planının “onayı”na ilişkin İmar ve Bayındırlık Komisyonu Raporu oylanarak oybirliği ile kabul edildi. Fatih ÜNAL Meclis 1. Başkan V. Tuğba AYDOS Divan Katibi Naci BAYANLI Divan Katibi T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ İmar ve Bayındırlık Komisyonu Raporu Rapor No: 273 25.07.2022 BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ BAŞKANLIĞINA Çankaya İlçesi Dikmen Vadisi KDGPA Son Etap 1. kısımda 1/5000 ve 1/1000 ölçekli imar plan değişikliği teklifine ilişkin Büyükşehir Belediye Meclisinin 06.07.2022 tarih ve 14. gündem maddesi olarak komisyonumuza havale edilen dosya incelendi. Komisyonumuzca yapılan incelemeler neticesinde; Belediyemiz Meclisinin 11.10.2019 tarih 1370 sayılı Kararı ile onaylanan 1/5000 ve 1/1000 ölçekli imar planları TMMOB Mimarlar Odası tarafından Ankara 11. İdare Mahkemesi'nin 2020/1129 E. sayılı dosyası ile TMMOB Şehir Plancıları Odası tarafından Ankara 11. İdare Mahkemesi'nin 2020/735 E.sayılı dosyası üzerinden açılan davalarla iptal edildiği için "Dikmen Vadisi Son Etap 1. Kısma ilişkin 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı ve 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı"nın İmar ve Şehircilik Dairesi Başkanlığınca hazırlandığı, Yapılan incelemede; Teklife Konu Alanın Mevcut İmar Durumunun, Dikmen Vadisi Son Etap 1. Kısmın yaklaşık 106 ha. yüzölçümlü olduğu, 2023 Başkent Ankara Nazım İmar Planında Dikmen Vadisi vadi tabanı yeşil alan olarak tanımlanırken, vadi yamaçlarında kalan alanların bir bölümü "Meskun (Düzenlenecek) Konut Alanları" olarak tanımlandığı, bu kararla uyumlu biçimde ayrıca "Kentsel Dönüşüm Öngörülen Alan" olarak tanımlandığı, bu alan "Özel Planlama Bölgesi" sınırı ile çevresinden ayrıldığı, Söz konusu alana ilişkin Ankara Büyükşehir Belediye Meclisinin 11.10.2019 tarih ve 1370 sayılı Kararı ile onaylanan 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı ve 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planının TMMOB Mimarlar Odası tarafından Ankara 11. İdare Mahkemesi'nin 2020/1129E. sayılı dosyası ile TMMOB Şehir Plancıları Odası tarafından Ankara 11. İdare Mahkemesi'nin 2020/735 E. sayılı dosyası üzerinden açılan davalarla iptal edildiği, Ayrıca, 7221 sayılı Kanun gereği Kat Yüksekliğinin belirlenmesine ilişkin Belediyemiz Meclisi'nin 2020/1210 sayılı Kararı ile onaylı 1/1000 Uygulama İmar Planının TMMOB Mimarlar Odası tarafından Ankara 11. İdare Mahkemesi'nin 2021/330 E. sayılı dosyası üzerinden açılan davada 2021/1507 sayılı kararla iptal edildiği, Sonuç olarak; söz konusu alanın 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı ve 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı yönünden plansız olduğu, Plan Teklifi ve Açıklama Raporunda; Dikmen Vadisi Son Etap 1. Kısım nazım ve uygulama imar planlarının yargı kararıyla iptal edilmesi sonrasında bölgenin plansız hale geldiği, yeniden plan hazırlanmasının hukuksal zorunluluk haline geldiği, Bölgede geçerli ve yürürlükteki üst ölçekli tek plan kararı 1/25.000 ölçekli 2023 Başkent Ankara Nazım İmar Planı olduğu, bu kapsamda, alana yönelik 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı ve 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı'nın bu plan kararları doğrultusunda; Kentsel Dönüşüm Alanı olarak ele alınması, planın kullanım kararlarının üst ölçekli plan kararları doğrultusunda yeşil alan ve konut alanı olarak düzenlenmesi gerektiği, T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ İmar ve Bayındırlık Komisyonu Raporu Rapor No: 273 25.07.2022 -2- Planlama alanı içinde başlatılmış olan kentsel dönüşüm projesi kapsamında alanda yaşayan gecekondu sahipleriyle imzalanan anlaşmalarla Dikmen Vadisi Son Etap sınırları içinde 2436 adet gecekondu yıkımı gerçekleştirildiği, yapıların çok büyük bölümü tek katlı yapılardan oluşuyor olsa da, yıkılmış olan yapıların arasında 2-3 ve 4 katlı yapılar da bulunduğu, yıkılan yapı sayısı bağımsız bölüm sayısı olmayıp, yapı bazında verildiği, bu kapsamda bakıldığında yalnızca güncel hak sahibi sayısına dayalı olarak yapılan değerlendirmeler hatalı olacağından bugün için var olan hak sahibi sayılan doğrudan alandan eksilen konut sayısını karşılamadığı, proje alanından eksilen konut bağımsız birim sayısının 3000'i aştığı, Yıkılan gecekondular nedeniyle alandan ayrılan nüfus hesaplamasında da benzer biçimde yalnızca hak sahibi sayısı ya da yıkılan bina sayısından giderek hesaplama yapmanın gerçek nüfusun bulunması için yeterli olmadığı, planlama alanı sınırları içindeki gecekondu yapılarında yaşayan ve sayıları azımsanmayacak düzeyde olan kiracıların da yapılan yıkımlar sonucunda alandan ayrılmadığı, Bu yapılardan bir bölümü kamulaştırılmış, bir bölümüne kentin başka bölgelerinden konut verilmişse de, hak sahiplerinin büyük bir bölümü yaklaşık 15 yıldan bu yana kentsel dönüşüm uygulaması sonucunda yapılacak konutlarını beklediği, Plan kararlarının geliştirilmesi aşamasında, elde edilecek yeni konutların toplam sayısının belirlenmesinde; hak sahiplerine verilecek konutlar, Belediye tarafından yapılan kamulaştırmalar ve konutların yapımının finansmanım sağlayacak konut-ticaret yapılan esas alındığı, Toplam yapılaşma haklarının belirlenmesinde, alandan ek bir rant elde edilmesi, plan kararının ticari kazanç için kullanılması söz konusu olmadığı gibi, mevcut Dikmen Vadisi yeşil alan projesine eklenecek yaklaşık 100 hektarlık, Ankara'nın en büyük yeşil alanının yapım maliyetleri de eklenmediği, yeşil alanın elde edilmesine ilişkin maliyetler Belediye bütçesinden karşılanarak gerçekleştirileceği, Planlama kararlarının geliştirilmesinde, alandan ayrılan nüfus, hak sahiplerinin geçen 15 yılın sonunda yemden alana yerleşmesinin sağlanması, hak sahiplerine verilecek konutların finansmanının sağlanması, bunun dışındaki tüm alanların kamuya açık kullanımlar için kullanılması temel yaklaşım olarak benimsendiği, Dikmen Vadisi Son Etap 1. Kısım planlama alanının kentin diğer bölümleri ile ulaşım bağlantısı doğu kesimde Turan Güneş Caddesi üzerinden alana erişen akslar ile alanın batısında ise, Sinan Caddesi ve İlker Caddesi üzerinden alana erişen akslar ile sağlandığı, planlarda 35 metre genişlikte düzenlenmiş olan Turan Güneş Bulvarı'ndan alana bağlantı sağlayan aksların genişliğinin 25 metre ve 20 metre olarak düzenlendiği, batıda Sinan Caddesi 22 metre ve 25 metre kesitte düzenlendiği, Sinan Caddesi'nden güneye bağlanan İlker Caddesinin ise 17 metre genişlikte planlanmış yollardan olduğu, bu bölümden planlama alanına giriş sağlayan yolların ise planda 15 metre ve 12 metre olarak düzenlendiği, Alanın kuzeyinde proje sınırında, Cezayir Caddesi üzerinde bulunan ve Çankaya-Dikmen bağlantısını sağlayan köprüden başlayan ve aynı zamanda toplu taşıma güzergâhı olarak da kullanılmakta olan Alexander Dupçek Caddesinin de önemli ulaşım bağlantılarından olduğu ve bu aksın planlı genişliğinin 20 metre olduğu, T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ İmar ve Bayındırlık Komisyonu Raporu Rapor No: 273 25.07.2022 -3- Planlama alanında düzenlenen konut alanları, sosyal ve teknik altyapı alanların tamamına yakınına, alan çevresinde var olan mevcut planlı konut alanlarında oluşmuş, tek taraflı hizmet vermekte olan akslar kullanılarak servis verilmesi amaçlandığı, bu aksların tamamına yakını günümüzde mevcut olup, Dikmen Vadisi Proje Alanına cephe veren bölümlerinin karşı cephelerinde yapılaşmaların da oluşmuş durumda olduğu, günümüzde tek cephede hizmet veren bu aksların, Dikmen Vadisi Projesi kapsamında yapılaşmaların gerçekleşmesi sonucunda çift taraflı hizmet vermeye başlayacağı, Bu akslar pek çok noktada Dikmen Vadisi içinde yapımı gerçekleştirilecek olan yeşil alana da cephe vereceği, Dikmen Vadisi Son Etap 1. Kısım planlama alanı içindeki genel kullanım kararları, üst ölçekli plan (1/25000 ölçekli 2023 Başkent Ankara Nazım İmar Planı) kararları doğrultusunda belirlendiği, bu kapsamda; vadi tabanı ve vadi yamaçlarının önemli bir bölümü yeşil alan olarak düzenlendiği, vadi yamaçlarında eğimin düştüğü, planlama alanı çevresinde bulunan, planlı konut alanlarının sınırında bulunan bölümler, çevresinde bulunan konut alanları ile kullanım açısından bütünleşecek biçimde konut alanı olarak düzenlendiği, Üst ölçekli plan kararları doğrultusunda yeşil alan ve konut alanı olarak planlanmış olan bölgede, alanda ve yakın çevresinde yaşayan, yaşayacak olan nüfusun ihtiyacı olan sosyal ve teknik altyapı alanları da plan kararlarıyla düzenlendiği, bu alanların sayısı, büyüklüğü ve konumu, mevcut yapılaşmalar ve öneri konut alanı kullanım kararları ve ulaşım kararları dikkate alınarak düzenlendiği, bölgede yaşayacak nüfusun bu tesislerden Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği'nde tanımlanmış yürüme mesafeleri içinde faydalanması esas alındığı, bu kapsamda alan içinde; sağlık tesisi alanları, sosyal ve kültürel tesis alanları, eğitim tesisi alanları, dini tesis alanları da düzenlendiği, Konut alanlarına ilişkin kullanım kararlarının geliştirilmesinde üst ölçekli plan kararları, vadi topografyası, eğimler ve ulaşım bağlantıları temel belirleyici olarak kabul edildiği, vadi açıklığının korunması, vadi tabanından uzaklaşma ilkesel olarak benimsenmiş ve bu doğrultuda düzenleme yapıldığı, yapı adalarının büyüklüklerinin ve yapılaşma emsallerinin belirlenmesinde, alanda gerçekleştirilmesi gerekli konut sayısı (hak sahiplerine verilecek konutlar + finansman konutları) ve çevre yapılaşmalarda var olan yapılaşma yoğunlukları esas alındığı, Doğal konumu Ankara kent merkezinde var olan hakim rüzgar yönüne uygun olan Dikmen Vadisi Son Etap proje alanı içinde vadi açıldığının korunması ilkesel olarak benimsenerek konut alanlarının yer seçimi, yapı yaklaşma mesafeleri bu ilkeden hareketle belirlendiği, Bu kapsamda; vadinin iki yamacında düzenlenen konut yapı adaları arasındaki mesafeler, Dikmen Vadisi Projesinin ilk üç aşamasındaki uygulamalar ile benzer biçimde düzenlendiği, vadinin iki yamacında yer alan konut adaları arasındaki en dar bölümlerdeki açıklıklar planın güneyindeki yapı adaları arasında 140 metre, planın kuzeyindeki yapı adaları arasında ise 115 metre olduğu, bu iki bölümde vadi tarafında verilmiş olan yapı yaklaşma mesafeleri de 20 metre olup, yapılacak konutlar arasındaki uzaklık (vadi açıklığı) güneyde 180 metreye, kuzeyde 155 metreye ulaştığı, vadi yamaçlarındaki oluşturulan açıklıkların, projenin ilk etabında yapılmış olan konut kuleleri arasında yaklaşık 135 metre olduğu, T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ İmar ve Bayındırlık Komisyonu Raporu Rapor No: 273 25.07.2022 -4- Vadinin iki yamacında düzenlenen konut adalarında yer alacak konutların vadi tabanına göre konumları, vadi boyunca alınan kesitlerle test edilmiş, vadinin iki yamacındaki konutlar arasındaki mesafenin yanı sıra, konutların vadi tabanına göre yükseklikleri de gözetildiği, buna göre; düzenlenmiş karşılıklı konut adalarında, yapı yaklaşma mesafelerinin bulunduğu kotlar ile vadi tabanının aynı kesitteki yüksekliği aşağıda karşılaştırmalı olarak verildiği; Vadi Tabanı Doğu Yamacı Konum Batı Yamacı Konum Güney Kesim 1059 metre 1092 metre +33 metre 1107 metre +48 metre Orta Kesim 1049 metre 1080 metre +31 metre 1084 metre +35 metre Kuzey Kesim 1028 metre 1059 metre +31 metre 1051 metre +23 metre Yukarıdaki tabloda gösterildiği üzere, imar planı ile konut yapılmasına olanak tanınmış olan alanların, bulundukları bölgede vadi tabanına göre yükseklik farklılığı en düşük noktada, kuzey kesimde batı yamacında 23 metreye kadar inerken, güney kesimde bu yükseklik farkı 48 metreye ulaştığı, plan kararıyla doğu yamacında konut yapılması için düzenlenen alanların en düşük kotu ise vadi tabanından 31-33 metre yüksekte olduğu, bu hesaplamalar, yapı adası içindeki yapı yaklaşma sınırlarına göre belirlenmiş olup, gerçek konumlamaların, yukarıda verilen kot farklılıklarından az olmamak üzere proje aşamasında belirleneceği, Vadi tabanı ile konutların olası konumları arasındaki ilişkinin tanımlandığı yukarıdaki değerleri, Dikmen Vadisi Projesinin yapımı tamamlanmış bölümleriyle karşılaştırdığımızda, benzer yükseklik farklılaşmalarının ortaya çıktığı görülmektedir. Bu kapsamda, 3. Etap proje alanında, vadi tabanı ile konutların konumları arasındaki farklılaşmaya bakıldığında batı yamacında 26 metre, doğu yamacında 33 metre farkın var olduğu görüldüğü, diğer yandan bu farklılaşma 1. Etap, konut kulelerinin bulunduğu bölümde batı yamacında 25 metre, doğu yamacında ise 15 metreye kadar düştüğü, TMMOB Mimarlar Odası tarafından Ankara 11. İdare Mahkemesi'nin 2020/1129E. sayılı dosyası ile, TMMOB Şehir Plancıları Odası tarafından Ankara 11. İdare Mahkemesi'nin 2020/735 E. sayılı dosyası üzerinden açılan davalara iptal gerekçesi olarak "Planla bir bütün olarak kabul edilen plan raporunda planlama alanının nüfusunun açıkça belirtilmesi, plan üzerinde ise Emsal bilgisinin belirtilmesi gerekirken, Dikmen Vadisi Son Etap 1. Kısım planlama çalışmalarında farklı yolların izlendiği, ancak aynı toplam inşaat alanının korunduğu görülmektedir...Ticaret + Konut alanlarında ise hangi oranda konut yer alacağı belirtilmemiştir... ancak bu yapı adasındaki ticaret ve konutun hangi oranda yer alacağı belirtilmediğinden gelecek nüfus tam olarak hesaplanamamaktadır." denildiği, Söz konusu plan değişikliği ile Dikmen Vadisi Son Etap 1. Kısım İmar Planı içinde bulunan konut yapı adalarında yapılaşma emsalleri, bitişik konumda bulunan konut alanlarındaki yapılaşmalar da dikkate alınarak belirlendiği, bu kapsamda planlama alanına sınır oluşturan bölgede var olan yapı adalarındaki yapılaşmalar üzerinden TAKS ve KAKS (emsal) belirlemeleri yapılarak eğim düzeyine bağlı planlama alanı sınırında var olan parsellerde 3.30 emsale ulaşan örnekler de dikkate alınarak konut alanlarında Emsal=3.00 olarak belirlendiği, Alan içinde planlanan konut alanlarının büyüklüğünün 242.134m2 olduğu, T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ İmar ve Bayındırlık Komisyonu Raporu Rapor No: 273 25.07.2022 -5- Planda bulunan ve toplam büyüklüğü 5697m2 olan Ticaret+Konut alanında ise Emsal 2.00 olarak belirlendiği, bu alanda yer alacak yapılaşmaların %80'sinin konut olarak kullanılacağı, ortalama konut büyüklüğünün 120m2 olacağı kabulüyle bu alanda yaşayacak nüfusun da aşağıdaki tabloya eklendiği, Konut Alanı Yapı Alanı Konut Sayısı Nüfus A Adaları 103057 309171 2208 5608 B Adaları 139077 417231 3477 8831 Ticaret+Konut 5697 11394 76 193 Toplam 247831 737796 5761 14632 Plan kararları ve plan notlarında yapılan düzenlemeler sonucunda Dikmen Vadisi Son Etap 1. Kısımda yer alacak konutların toplam sayısı 5761, alanda yaşayacak nüfus ise 14632 kişi olarak belirlendiği, Dikmen Vadisi son etap sınırları içinde yıkılmış olan toplam gecekondu sayısı (2346) dikkate alındığında, projenin uygulanması sonucunda hak sahipleri için ayrılabilecek konutların sayısı yaklaşık % 41 oranına karşılık geldiği, TMMOB Mimarlar Odası tarafından Ankara 11. İdare Mahkemesi'nin 2020/1129 E.sayılı dosyası ile TMMOB Şehir Plancıları Odası tarafından Ankara 11. İdare Mahkemesi'nin 2020/735 E. sayılı dosyası üzerinden açılan davalara iptal gerekçesi olarak "...Dava konusu planlama alanı için donatı alanlarının yeterliliği ya da eksikliği ancak çevresindeki mevcut yerleşmeler ile birlikte ele alınarak değerlendirilebilir ...Dikmen Vadisi yalnızca dava konusu planla gelecek nüfusun kullanacağı bir yeşil alan değildir, kentin merkezinde Ankara'nın açık yeşil alan sisteminin önemli bir parçasını oluşturan bir vadidir. Dolayısıyla tüm kente hitap eden açık ve yeşil alan olacağı düşünüldüğünde, sadece bu alanda yer alan nüfus üzerinden yeşil alan donatı hesabının yapılması şehircilik ilkeleri açısından uygun görülmemektedir..." denildiği, Dikmen Vadisi Son Etap KDGPA'nın 4 kısma ayrıldığı ve nüfusun ihtiyacı olan donatı alanlarının tüm etaplarda birlikte kurgulandığı, örneğin Dikmen Vadisi Son Etap 3. kısım bu kurguda tamamıyla Eğitim Alanı kullanımında olduğu, Planlama alanı içinde yaşayacak nüfusun ihtiyaç duyacağı tüm sosyal ve teknik altyapı tesislerinin belirlenen sınır içinde karşılanması yönünde bir arayışa gidilmediği, bu alanın kentin yerleşik alanının bir parçası olduğu gerçeğinden hareketle düzenlemeler yapıldığı, bu kapsamda; alana yakın konumda mevcut kullanımda olan kurulu tesisler ile planda bulunan ancak henüz yapımı gerçekleşmemiş tesislerin plandaki konumları da dikkate alınarak düzenleme yapılarak yürüme mesafeleri açısından hizmet yarıçapının yetersiz görüldüğü bölgelerde yeni bazı tesisler için düzenleme yapıldığı, Diğer yandan, Dikmen Vadisi içinde planlanan ve Son Etap sınırları içinde yaklaşık olarak 100 hektara ulaşan yeşil alanların yalnızca plan sınırları içinde yaşayacak nüfusa değil, plan sınırlarına bitişik konumdaki tüm Dikmen bölgesine ve Çankaya bölgesine hizmet edeceği, T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ İmar ve Bayındırlık Komisyonu Raporu Rapor No: 273 25.07.2022 -6- Ankara kenti içinde bir bölgede kısmi olarak planlar hazırlanırken, tüm sosyal ve teknik altyapı standartlarının aynı alan içinde karşılanması değil, alan içinde sosyal ve teknik altyapı standartlarının toplamının karşılanması ilkesel olarak kabul edilerek plan kararlan geliştirildiği, bu yaklaşım sonucunda bir bölgede lise vb. eğitim tesisi alanları standartların üzerinde düzenlenirken, diğer bir bölgede (planlama alanımızda olduğu gibi) sağlık veya yeşil alanlar standartların üzerinde olabildiği ve bu doğrultuda sosyal ve teknik altyapı tesislerinin konumlandırılmasında yürüme mesafeleri gözetilerek yer seçimi yapılarak tüm konut alanlarının hizmetlerden eşit biçimde faydalanması gözetildiği, yürüme mesafelerine göre yapılan analiz sonuçlarıyla birlikte sosyal donatı alanlarına ilişkin değerlendirmelerin plan açıklama raporu ile detaylı olarak yapıldığı, 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı ve 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliği Teklifinde; Yargı kararı gerekçeleri doğrultusunda nazım ve uygulama imar planları hazırlanarak söz konusu alana ait 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planında; "1. Planda konut adaları "A" ve "B " olarak iki grupta ele alınmıştır. Konut yapı adalarında plan üzerinde tanımlanmış yapılaşma emsallerine uyulacaktır. Planda belirtilen emsal ve yapı yükseklik değerleri maksimum değerler olup, maksimum yükseklik aşılmaksızın farklı yüksekliklerde konutlar yapılabilir. Planda "A" tanımlanmış ada veya parsellerde ortalama konut büyüklüğü 140m2'dir. Planda "B" olarak tanımlanmış ada veya parsellerde ortalama konut büyüklüğü 120m2'dir. Planda belirlenen emsal üzerinden hesaplanan toplam yapılaşma alanının belirlenen ortalama konut büyüklüğüne bölünmesiyle elde edilen tam sayı aşılamaz. Yapılan hesaplama sonucunda bulunan konut sayısı aşılmamak koşuluyla farklı büyüklüklerde konut yapılabilir. Ticaret+konut karma kullanım alanında planda tanımlanan emsalin en çok %80'i konut amaçlı kullanılabilir. Bu alanda yapılacak konutların ortalama büyüklüğü 120m2'dir. Konut alanlarında emsal inşaat alanının %30'una kadarki kısım istenilirse Ticaret Alanı olarak yapılabilir." Şeklinde 3 adet plan notu bulunduğu, 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planında; "1. Planda konut adaları "A" ve "B" olarak iki grupta ele alınmıştır. Konut yapı adalarında plan üzerinde tanımlanmış yapılaşma emsallerine uyulacaktır. Planda belirtilen emsal ve yapı yükseklik değerleri maksimum değerler olup, maksimum yükseklik aşılmaksızın farklı yüksekliklerde konutlar yapılabilir. Planda "A" tanımlanmış ada veya parsellerde ortalama konut büyüklüğü 140m2'dir. Planda "B" olarak tanımlanmış ada veya parsellerde ortalama konut büyüklüğü 120m2'dir. Planda belirlenen emsal üzerinden hesaplanan toplam yapılaşma alanının belirlenen ortalama konut büyüklüğüne bölünmesiyle elde edilen tam sayı aşılamaz. Yapılan hesaplama sonucunda bulunan konut sayısı aşılmamak koşuluyla farklı büyüklüklerde konut yapılabilir. Ticaret+konut karma kullanım alanında planda tanımlanan emsalin en çok %80'i konut amaçlı kullanılabilir. Bu alanda yapılacak konutların ortalama büyüklüğü 120m2'dir. Kütleler cephe aldığı yoldan, ada içi yollardan, tabii zeminden veya bina giriş aksına isabet eden tabii zeminden kotlandırılabilir. Parselde birden fazla ayrık ya da bitişik kütle projelendirilebilir. T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ İmar ve Bayındırlık Komisyonu Raporu Rapor No: 273 25.07.2022 -7- Bina girişleri genişliği en fazla 5.00 m olan giriş köprüleri ile sağlanabilir. Binalara giriş amacıyla yapı yaklaşma sınırları dışında yoldan başlatılarak rampa, köprü veya platformlar düzenlenebilir. Parsellerin +0.00 kotunun alındığı yola bakan cephelerinde otopark yapmak amacıyla yol seviyesinde dolgu ve tesviye yapılabilir. Zemin katlar +1.50m 'de tesis edilebilir. Arazi düzenlemesi amacıyla +2.00m'yi aşan kazı ve dolgu yapılabilir. Yaya yolları gerektiğinde servis ve otopark girişi vb. amaçla kullanılabilir. Planın onay tarihinden önce ruhsat almış ada/parsellerde mevcut ruhsatlar üzerinden uygulama sürdürülür. Parselasyon planları kısımlar halinde birlikte veya etaplar halinde yapılabilir. Konut alanlarında konutlar ile birlikte, bu alanlarda yaşayacak nüfusun ihtiyacını karşılayacak kreş, park, çocuk bahçesi, lokal, kapalı spor tesisi, açık ve kapalı yüzme havuzu, açık veya kapalı otopark, tenis, mini golf, trafo, su deposu v.b. tesislerden biri veya bir kaçı vaziyet planında belirtilmek üzere yapılabilir, bu türden tesisler için kullanılacak toplam ilave inşaat alanı parsele verilen inşaat alanının %2'sinden fazla olamaz. Konut alanlarında emsal inşaat alanının %30'una kadarki kısım istenilirse Ticaret Alanı olarak yapılabilir. Zorunlu müştemilatlar bina içerisinde karşılanacaktır, bu amaçla birden fazla bodrum kat düzenlenebilir. Trafo ihtiyacı parsel içinde veya zemin altında tesis edilebilir." Şeklinde 13 adet plan notu bulunduğu, Komisyonumuzca yapılan değerlendirmede; Mahkeme kararı ile iptal olan ve plansız kalan alanda iptal gerekçeleri doğrultusunda; vatandaşların ve kamunun mağdur olmaması, sağlıksız ve kontrolsüz gecekondu bölgelerinin çevresinde yer alan mahallelerde de tehlike kaynağı olmaması adına 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı ve 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı hazırlanmış olduğu görüş ve sonucuna varıldığı, Hususları tespit edilmiş olup, Çankaya İlçesi Dikmen Vadisi KDGPA Son Etap 1. Kısım 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı ve 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planının “onayı” komisyonumuzca oybirliği ile uygun görülmüştür. Raporumuz Büyükşehir Belediye Meclisinin onayına arz olunur. Mehmet Emin AYAZ İmar ve Bayındırlık Komisyonu Başkanı Yasin YÜKSEL Başkan V. Atila ÇELİK Üye Coşkun TORUN Üye Gürkan DEMİRKESEN Üye Ümmügülsüm ÜMÜTLÜ Üye Gökhan ARICI Üye Müslüm TEKİN Üye Fikret KARADAVUT Üye