Polatlı İlçesi Yenimahalle nazım imar plan revizyonuna ilişkin İmar ve Bayındırlık Komisyonu Raporu oylanarak oybirliğiyle kabul edildi.
T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYESİ BELEDİYE MECLİSİ Karar No:1479 12.09.2018 K A R A R Polatlı İlçesi Yenimahalle nazım imar plan revizyonuna ilişkin İmar ve Bayındırlık Komisyonunun 27.08.2018 gün ve 429 sayılı raporu Büyükşehir Belediye Meclisimizin 12.09.2018 tarihli toplantısında okundu. Konu üzerinde yapılan görüşmelerden sonra; Polatlı Belediyesi Plan ve Proje Müdürlüğünün 26.03.2018/1226 sayılı yazısı ile; taraflarınca hazırlatılan Polatlı İlçesi/Yenimahalle 1/5000 ölçekli NİP Revizyonunun Başkanlığımıza sunulmasına ilişkin Polatlı Belediye Meclisinin 05.02.2018/51 sayılı kararı ve eki 1 /5000 ölçekli NİP Revizyonu teklifi sunulduğu, Planlama Alanı; -Öneri NİP Revizyonunun Polatlı/Yenimahalle sınırları içerisinde yaklaşık 32 ha.lık bir alanı kapsadığı, ancak, üzerinde imar planına uygun olarak oluşturulmuş yapılaşmalar ve tesis edilen kat mülkiyeti sebebiyle uygulama dışı kalacak alanlar bulunduğu, Mevcut İmar Durumu; -Alanın yaklaşık 28 ha.lık kısmının, Polatlı Belediye Meclisinin 01.12.2011 gün ve 208 sayılı kararı ile onaylanan 1/5000 ölçekli nazım ve 1/1000 ölçekli uygulama imar planı revizyonları kapsamında, kalan 4 ha.lık kısmının İmar ve İskan Bakanlığı, Planlama ve İmar Genel Müdürlüğü'nce 21.07.1976 tarihinde onaylanan imar planı kapsamında, konut, konut+ticaret ve sosyal donatı kullanımlarında kaldığı, alan kapsamında imar uygulaması görmüş alanların yanı sıra imar planı bulunan fakat uygulama görmemiş parsellerin de bulunduğu, • Bahsi geçen onaylı nazım imar planında; Eskişehir-Ankara karayoluna cepheli kısımların "Konut Altı Ticaret", bu alanlar ile kuru dere yatağı arasındaki kısımların (özel proje alanları dahil) 300 kişi/ha brüt nüfus yoğunluğuna sahip "yüksek yoğunluklu konut alanı", diğer kısımların ise 250 kişi/ha brüt nüfus yoğunluğa sahip "orta yoğunlukta konut alanı" olarak ayrıldığı, • Onaylı imar planına ait plan raporunda; mevcut nüfus yaklaşık 7370 kişi (ort.258 kişi/ha) olarak belirtilmiş olmasına rağmen plan notlarında belirtilen yapılaşma koşullarına göre (ort. Konut büyüklüğü 120 m2) uygulama imar planı ölçeğinde 6885 kişi olarak hesap edildiği, • Yine bahsi geçen onaylı uygulama imar planında; nazım imar planındaki konut altı ticaret alanları için "Blok nizam-5kat" yapı nizamı verildiği, 300 kişi/ha nüfus yoğunluklu alanların yansından fazlasının E:1.80(Hmax:18.50m.),kalanın ise E:1.60(Hmax:18.50m.) inşaat emsaline sahip olduğu, özel proje alanları için ise inşaat emsalinin E:2.50 (Hmax:Serbest) olarak belirlendiği, Orta yoğunluklu konut alanlarında 25 m.likyolun batısında E: 1.40 (Hmax:18.50m.), diğer kısımlarda E:1.20(Hmax:15.50m) verildiği, • Bu alanda 1’er adet İlköğretim, Sağlık Tesisi, Dini Tesis, Sosyal Kültürel Tesis Alanı ile yeşil alanlar ayrıldığı, Mülkiyet; -Alanının %80 nin şahıslara ait olduğu, Plan revizyonunun gerekçesi; T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYESİ BELEDİYE MECLİSİ Karar No:1479 12.09.2018 -2- -Prestijli konumunda olmasına karşın, mülkiyet, imar hakları, sosyo-ekonomik yapı vb. nedenlerle çöküntü alanına dönüşen alanda dönüşümün gerçekleşememesi, rehabilitasyona ihtiyaç duyulması, aynı yoğunluk kararına sahip alanlarda çok farklı yapılaşma koşullarının bulunmasının gerekçe olarak gösterildiği, Öneri NİP. Revizyonu; -Onaylı imar planları ile verilmiş olan imar haklarının kullanılabilmesine imkan sağlayacak şekilde, mevcut imarlı yapılaşmalar, parsel büyüklükleri, imar ve kadastro parsel miktarları ile Askeri Güvenlik Bölgesi, Botaş Boru Hattı, Gümüşlü dere güzergahı ve alanın sahip olduğu jeolojik durum gibi fiziksel kısıtlamalar göz önünde bulundurularak yeni bir yapılaşma deseni oluşturulduğu, -Öneri ile; karayolu kenarındaki kısmı "Ticaret-Konut" olmak üzere yaklaşık 12 ha.lık bölgeye "Yüksek Yoğunluklu Konut (250 kişi/ha)", güneyindeki yaklaşık 20 ha.lık kışıma "Orta Yoğunluklu Konut (160 kişi/ha)" kullanım ve yoğunluk kararı verildiği, ort. yoğunluğun 258 kişi/ha'dan 194 kişi/ha'a düşürüldüğü, -Plan notları ile; konut alanlarında ada bazı yapılaşma halinde %10 inşaat alanı artışı olabileceği, Ticaret+Konut Alanında "E:2.00, Yençok:Serbest minimumum parsel büyüklüğü 1200 m2, birim konut:150 m2" hükümlerinin bulunduğu, -Planlama alanının güneyinde, çevreye hizmet vermesi amacıyla Ticaret Alanı önerildiği, ancak, 1742 ada 1 ila 6 nolu parsellerin bulunduğu alanın Büyükşehir Belediye Meclisinin 09.02.2017/237 sayılı kararı ile Bakanlar Kurulu Kararına bağlanmasını takiben ilan edilmek üzere onaylanan "Polatlı/Zafer Mahallesi KDGPA Sının" içinde kaldığı, söz konusu sınırın 25.01.2018/8288 sayılı yazı ile Çevre ve Şehircilik Bakanlığına sunulduğu henüz Bakanlar Kurulu Kararının çıkmadığı, -Alanın tamamında birer adet Sağlık Alanı, Kreş Alanı, Belediye Hizmet Alanı, Dini Tesis Alanı, Eğitim Tesis Alanı, Spor Tesis Alanı ile 2 adet Sosyal ve Kültürel Tesis Alanı önerildiği, -Planın ulaşım sisteminin Eskişehir-Ankara yoluna asılan 30 m. ve 40m. genişliğindeki ana arterler üzerinden kurgulandığı, alanın ortasından geçen 25 m genişliğindeki caddenin ikincil derece yol olarak ön plana çıktığı, -Söz konusu alana ilişkin aynı içerikte 1/1000 ve 1/5000 ölçekli uygulama ve nazım imar planı revizyonunun Polatlı Belediyesince sunulduğu, Büyükşehir Belediye Meclisinin 12.02.2016 gün ve 294 sayılı kararı ile reddedildiği, yeniden sunulan 1/5000 ölçekli nazım imar plan revizyonunun Büyükşehir Belediye Meclisinin 14.12.2016 gün ve 2451 sayılı kararı ile reddedildiği, -Önceki tekliflerde Ticaret+Konut Alanı için 360 kişi/ha, yüksek yoğunluklu konut alanı için 290 kişi/ha, orta yoğunluklu konut alanı için 210 kişi/ ha olmak üzere ort. 247 kişi/ha yoğunluk verilmiş iken, şu anda sunulan teklif ile "Ticaret+Konut Alanı" için E:2.00, Yençok:Serbest, yüksek yoğunluk için 250 kişi/ha ve orta yoğunluk için 160 kişi/ha olmak üzere ort. yoğunluğun 194 kişi/ha 'a denk geldiği, T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYESİ BELEDİYE MECLİSİ Karar No:1479 12.09.2018 -3- -Öneri üzerinde yer alan plan notlarının; "1-Genel Hükümler -1/1000 ölçekli uygulama imar planı onaylanmadan uygulamaya geçilemez. -Parselasyon planı tek etapta yapılabileceği gibi etaplar halinde de yapılabilir. Etap sınırlarını belirlemeyle ilgili belediyesi yetkilidir. DSİ mülkiyetindeki parseller ile onama dışı alanlar düzenlemeye alınmayacaktır. -Yollar, yeşil alanlar, parklar, meydan, dini tesis ve Milli Eğitim Bakanlığına bağlı eğitim alanı kamu eline geçmeden inşaat uygulaması yapılamaz. -İl Afet ve Acil Durum Müdürlüğünce 12.08.2010 tarih ve 1420 sayı ile onaylanan jeolojik jeoteknik etüt raporunda belirtilen hususlara uyulacaktır. Laboratuar deneylerine dayalı sondajlı zemin etüdü yaptırılmadan proje onayı yapılamaz. -Askeri Güvenlik Bölgesi içerisinde kalan alanlarda 2565 Sayılı Askeri Yasak ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu ile ilgili yönetmelik hükümlerine uyulacaktır. -Plan notlarında belirtilmeyen hususlarda 3194 sayılı İmar Kanunu ve ilgili yönetmelik hükümlerine, Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik hükümlerine, Otopark Yönetmeliğine ve özürlülere ilişkin TS9111 standartlarına uyulacaktır. 2 Konut Alanlarına İlişkin Hükümler -Toplam inşaat alanı ve konut sayısı aşılmamak kaydıyla farklı nitelik ve büyüklükte konutlar yapılabilir, konut bloklarının zemin katlarında gayrisıhhi özellik taşımayan, halkın günlük ihtiyaçlarını karşılamaya yönelik ticari birimler yer alabilir. -Yüksek yoğunluklu konut alanlarında brüt yoğunluk 250 kişi/ha, orta yoğunluklu konut alanlarında ise 160 kişi/ha dır. -Yapılar yoldan veya tabi zeminden kotlandırılabilir. Tabi zeminden kollandırılan yapılar için +0.00 kotu bina köşe kotları ortalamasıdır. -Bloklar arasında h/2 kadar mesafe bırakılacaktır. -Ada bazı uygulama yapılması durumunda; inşaat emsali % 10 oranında artırılır. Tip İmar Yönetmeliğine göre inşaat emsalinin %10'unu ve 3000 m2'yi aşmayacak şekilde düzenlenen ve emsal harici tutulan ortak alan niteliğindeki jimnastik salonu, oyun ve hobi odaları, yüzme havuzu, sauna gibi sosyal tesis ve spor birimleri Yençok:6.50myi aşmayacak şekilde aynı koşullarda ada içerisinde binalardan ayrı olarak yapılabilir. Parsellerin tevhidi ile oluşturulan parseller de ada bazı uygulama olarak değerlendirilir. 3-Ticaret + Konut Alanlarına İlişkin Hükümler -E:2.00 ve Yençok:Serbesttir.Zemin katlar bitişik, üst katlar ayrık nizam olarak yapılanacaktır. Zemin kat üstündeki bloklar arasında minimum 10 m. mesafe bırakılacaktır. Bodrum ve zemin katlar ticaret, üst katlar ise konut olarak kullanılacaktır. -Minimum parsel büyüklüğü 1200 m2 olup, parselde yer alacak konut sayısı parsel için hesap edilen İnşaat alanının 150 'ye bölünmesi ile elde edilecek sayıdan fazla olamaz. -Diğer hususlarda konut alanlarına ilişkin plan hükümlerine uyulacaktır. 4-Sosyal Altyapı Alanlarına İlişkin Hükümler -Özel Sosyal Ve Kültürel Tesis Alanında; kütüphane, sergi salonu, müze, sinema ve tiyatro, kreş, anaokulu, kurs, yurt, çocuk yuvası, yetiştirme yurdu, yaşlı ve engelli bakımevi, rehabilitasyon merkezi, kadın ve çocuk sığınma evi, şefkat evleri gibi kullanımlar yer alabilir. Bu alanda E:1.00, yençok:serbesttir. T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYESİ BELEDİYE MECLİSİ Karar No:1479 12.09.2018 -4- -Eğitim Alanında, Milli Eğitim Bakanlığına bağlı ilk veya orta dereceli eğitim tesisleri yer alacaktır. E:1.40, Yençok:serbesttir. -Belediye Hizmet Alanında, mahalli müşterek ihtiyaçların karşılanması için belediyenin sorumluluğuna verilmiş olan hizmetlerin yerine getirilmesine yönelik tesisler yapılabilir. E:1.00, Yençok:serbesttir. -Sağlık Tesis Alanında, sağlık ocağı, aile sağlık merkezi, dispanser ve poliklinik, ağız ve diş sağlığı merkezi, fizik tedavi ve rehabilitasyon merkezi gibi kamuya veya tüzel kişiliklere ait tesisler yer alabilir. E:1.00, Yençok:serbesttir. -Kreş Alanında, Özel Kreş ve Gündüz Bakımevleri İle Özel Çocuk Kulüplerinin Kuruluş Ve İşleyiş Esasları Hakkında Yönetmeliğin 15, 16 ve 17. maddelerinde belirtilen hususlara uyulacaktır. E:1.00, Yençok:serbesttir. 5-Teknik Altyapı Alanlarına İlişkin Hükümler -Trafo, su deposu, reglaj istasyonu gibi teknik altyapı tesisleri yollara ve yapılara 5 m.den fazla yaklaşmamak, gerekli emniyet tedbirleri alınmak şartıyla park ve yeşil alanlarda yapılabilir. -Plan üzerinde belirtilen doğalgaz koruma bandı güzergahı boyunca yapılacak her türlü üst ve altyapı inşaat faaliyetlerinde, ilgili kuruluştan (BOTAŞ/POLGAZ) izin alınacaktır." şeklinde olduğu, NİP revizyonunun Belediye Meclisimizce uygun görülmesi halinde KDGPA sınırı içinde kalan kısımların onama sınırı dışında bırakılması gerektiği görüş ve kanaatine varıldığı, Hususları tespit edilmiş olup, "Polatlı/Yenimahalle NİP.Revizyonunun; ifraz yapılmaksızın sadece ada bazında yapılaşmaya yönelik plan notu eklenmesi konut alanlarında inşaat emsali (E:1.40) ve bina yüksekliği serbest olarak belirlenmesi suretiyle “tadilen onayı”na ilişkin İmar ve Bayındırlık Komisyonu raporu oylanarak oybirliği ile kabul edildi. Ali İhsan ÖLMEZ Hamdi KESKİN Nurdan ÇOBAN Meclis 1. Başkan V. Divan Katibi Divan Katibi