Çankaya İlçesi Öncebeci, İncesu, İleri, Arka Topraklık, Seyrantepe, Tinaztepe ve Esatoğlu Mahalleleri sınırlarında muhtelif cadde ve sokakların ticaret yolu olarak belirlenmesine ilişkin İmar ve Bayındırlık Komisyonu Raporu oylanarak oybirliğiyle kabul edildi.
T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ Karar No: 2258 10.11.2021 K A R A R Çankaya İlçesi Öncebeci, İncesu, İleri, Arka Topraklık, Seyrantepe, Tinaztepe ve Esatoğlu Mahalleleri sınırlarında muhtelif cadde ve sokakların ticaret yolu olarak belirlenmesine ilişkin İmar ve Bayındırlık Komisyonunun 27.10.2021 tarihli ve 696 sayılı Raporu Belediye Meclisinin 10.11.2021 tarihli toplantısında okundu. Konu üzerinde yapılan görüşmelerden sonra; Çankaya Belediye Başkanlığı Yazı İşleri Müdürlüğünün 04.08.2021 tarih E.143659 sayılı ve Çankaya Belediye Başkanlığı İmar ve Şehircilik Müdürlüğünün 20.08.2021 tarih E.157698 sayılı yazılar ve ekleri ile, Çankaya İlçesi Ön Cebeci, İncesu, İleri, Arka Topraklık, Seyrantepe, Tınaztepe, Esatoğlu Mahalleleri sınırlarında tespiti yapılan muhtelif sokak ve caddelerin "Ticaret Yolu" olarak belirlenmesine yönelik 1/3000 çıktı ölçeğinde hazırlanmış olan imar planı teklifi Çankaya Belediye Meclisinin 03.08.2021 tarih 449 sayılı kararı ile uygun görülerek 5216 sayılı Kanun uyarınca İmar ve Şehircilik Dairesi Başkanlığına sunulduğu, Yapılan incelemede; Teklife Konu Alanın Mülkiyet Ve Mevcut İmar Durumunun; Çalışma kapsamındaki bölgenin çoğunlukla yapılaşmış (meskun), kat rejimi planları kapsamında 4, 5 ve 6 kat yükseklik hükümleri belirlenmiş, özel mülkiyette, konut ve konut altı ticaret yoğunluklu güzergâhlardan oluştuğu, Plan Teklifi ve Açıklama Raporunda; Çok sayıda dilekçe ve sözlü taleplerle, Bölge Kat Nizamı ve benzer planlı alanlarda bulunan konut parsellerinde konut altı ticaret yapılabilmesi için söz konusu bölgenin sokaklarında ve caddelerinde düzenleme yapılmasının istendiği, Çankaya İlçesinin önemli bir kısmının "Bölge Kat Nizamı ve Benzer Planlı Alanlar" ile belirlenmiş bölgeden oluştuğu, bu alanların "Herman Jansen" ve "Yücel Uybadin" imar planlan ile "Islah İmâr Planları" kapsamında ayrıntılı kullanım kararları getirilmemiş, yapılaşma ile ilgili koşulların genellikle kat sayısı ve cephe hattı ile belirlenmiş bulunduğu, bunun dışında diğer yapılaşma şartlarında yürürlükteki Yönetmelik hükümlerine tabi olunduğu, 03.12.1960 tarihinde onaylanan Bölge Kat Nizamı Planlarında, bölgede artan nüfusun ihtiyacını karşılamak için değişiklik yapıldığı, 22.08.1968 tarihli Resmi Gazetede yayınlanması ile kat artışına ilişkin planların yürürlüğe girdiği, planlarda bölgedeki konut parselleri, ticaret bölgeleri ve ticaret yollarının gösterildiği, bütün bu alan içerisinde bölgenin imar uygulamalarında yürürlükteki Yönetmelik hükümlerine göre işlemlerin yapıldığı, bugüne kadar geçen sürecin anlaşılabilmesi için mevzuatlara göre tanımların ve uygulamaların incelenmesi gerektiği, T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ Karar No: 2258 10.11.2021 -2- Çankaya İlçesi Bölge Kat Nizamı ve Benzer Planlı Alanların bugünkü dokusunun, 01.06.2013 tarihinden önce yürürlükte olan ve 1984 yılından itibaren zaman içinde yenilenerek son halini alan Ankara Büyükşehir Belediyesi İmar Yönetmeliği uygulamaları ile oluştuğu, alanın teşekkülünün bu yönetmelik hükümlerine göre tamamlandığı, 01.06.2013 tarihinden önce yürürlükte olan Ankara Büyükşehir Belediyesi İmar Yönetmeliği hükümler gereğince bölgenin tümünde başkaca herhangi bir kullanım kararı getirilmeksizin, konut parsellerinde zemin ve bodrum katlarda yönetmelik maddesindeki ticari kullanımların yapıldığı, 01.06.2013 tarihinde yeni hali ile yürürlüğe giren Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği ile yukarıda bahsedilen Ankara Büyükşehir Belediyesi İmar Yönetmeliğinin yürürlükten kaldırıldığı, Yönetmeliğin ilgili 14. maddesine göre Konut parsellerinin zemin katında ve açığa çıkan bodrum katlarında, teşekküllerin oluşmuş olduğu önceki Ankara Büyükşehir Belediyesi İmar Yönetmeliği hükümlerinde olduğu gibi mevcut teşekkül dikkate alınarak, herhangi bir Meclis kararı gerekmeden imar uygulamalarının devam ettiği, 03.07.2017 tarihinde yeni hali ile yürürlüğe giren Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği yürürlüğe girene kadar, Bölge Kat Nizamı Planı kapsamındaki alan, diğer planlı alanlardan ayrı değerlendirilmediği ve yapılaşma koşullarının alanın özgün niteliğine göre belirlendiği, Mevzuatlar değişse dahi bu alanın uygulamasına müdahale edilmediği, Ancak konut alanları ile ilgili 19. madde sebebiyle; 03.07.2017 tarihi itibari ile Bölge Kat Nizamı ve Benzer Planlı Alanların uygulamaları da dâhil edilerek, tüm konut parsellerinin zemin ve bodrum katlarında ticari kullanım yapılabilmesi için Belediye Meclisince karar alınması gereği doğduğu, Madde 19. Parsel kullanım fonksiyonlarına göre yapılaşma koşulları f) Konut alanı: Bu alanda; 1- İlgili idare meclisince yol boyu ticaret olarak teşekkül ettiği karar altına alınan konut alanlarında bulunan parsellerin; zemin kat ve yol seviyesinde veya açığa çıkan bodrum katlarının yoldan cephe alan mekanlarında ya da binanın birinci katında veya bodrum katlarında zemin katta yer alan mekanla içten bağlantılı olan ve binanın ortak merdivenleri ile ilişkilendirilmeyen, getirilecek kullanıma ilişkin otopark ihtiyacını karşılamak kaydıyla, gürültü ve kirlilik oluşturmayan ve imalathane niteliğinde olmayan, gayrisıhhi özellik taşımayan, halkın günlük ihtiyaçlarını karşılamaya yönelik dükkan, kuaför, terzi, eczane, anaokulu ve kreş ile gelişme alanları hariç; Sağlık Bakanlığınca aranan şartlar sağlanmak kaydıyla günübirlik sağlık hizmeti sunulan sağlık kabini, muayenehane, aile sağlığı merkezi, ağız ve diş sağlığı merkezi, diyaliz merkezi, acil servis içermeyen tıp merkezi, psikoteknik değerlendirme merkezi, üremeye yardımcı tedavi merkezi, fizik tedavi müessesesi, genetik hastalıklar tanı merkezi, evde bakım merkezi, işitme cihazı merkezi, ısmarlama protez ve ortez merkezi ve lokanta, pastane gibi konut dışı hizmetler verilebilir." şeklinde yürürlüğe girdiği, T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ Karar No: 2258 10.11.2021 -3- Aynı yönetmeliğin 69.Maddesine göre Büyükşehir Belediyelerine Bakanlık onayına sunulmak şartı ile imar yönetmeliği hazırlama yetkisi getirilirken, aynı maddede Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 19.Maddesinin yönetmelik ve planlarla değiştirilemez hükümlerden olduğunun da belirtildiği, bu sebeple hazırlanacak yönetmeliğin 19. Maddesinde herhangi bir değişiklik yapılmasının önüne geçildiği, böylece bahse konu Bölge Kat Nizamı Planı kapsamındaki parsellere ilişkin ayrıca uygulama kararı getirilemediği, 08.06.2018 tarihinde yeni hali ile yürürlüğe giren Ankara Büyükşehir Belediyesi İmar Yönetmeliğinin, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 69. Maddesi sebebiyle, Yönetmeliğinin 19.Maddesinde Bölge Kat Nizamı ve Benzer Planlı Alanlardaki konut parsellerindeki yapıların zemin kat ve bodrum katlarının kullanımlarına ilişkin ayrıca bir karar alınamadığı, bu ve bunun gibi sebeplerle 03.07.2017 tarihi itibariyle maliklerce bu bölgede yeni yapılacak yapıların imar işlemleri taleplerinin neredeyse durma noktasına geldiği, Gelinen süreçte TMMOB Şehir Plancıları Odası Ankara Şubesince, Ankara Büyükşehir Belediyesi İmar Yönetmeliğinin bazı maddelerinin iptal edilmesi için dava açıldığı, Ankara 17.İdare Mahkemesi'nin 22.10.2019 tarih ve 2018/1456E 2019/2149K sayılı kararı ile Yönetmeliğin 19. Maddesinin 1. fıkrasının "f" bendinin bir kısmının iptal edildiği, maddenin son halinin aşağıdaki gibi olduğu, "Madde 19. Parsel kullanım fonksiyonlarına göre yapılaşma koşulları f) Konut alanı: Bu alanda; İlgili idare meclisince yol boyu ticaret olarak teşekkül ettiği karar altına alınan konut alanlarında bulunan parsellerin; zemin kat ve yol seviyesinde veya açığa çıkan bodrum katlarının yoldan cephe alan mekânlarında ya da binanın birinci katında veya bodrum katlarında zemin katta yer alan mekanla içten bağlantılı olan ve binanın ortak merdivenleri ile ilişkilendirilmeyen, getirilecek kullanıma ilişkin otopark ihtiyacını karşılamak kaydıyla, gürültü ve kirlilik oluşturmayan ve imalathane niteliğinde olmayan, gayrisıhhî özellik taşımayan, halkın günlük ihtiyaçlarını karşılamaya yönelik dükkan, kuaför, terzi, eczane, sağlık kabini, muayenehane ve lokanta, pastane gibi konut dışı hizmetler verilebilir." şeklinde olduğu, Son olarak, Çankaya İlçesinin en eski yerleşim bölgesi olan Bölge Kat Nizamı Planı içindeki konut parsellerinde, bugüne kadar yapılaşmış olduğu haliyle bahsi geçen konuya ilişkin uygulamaların devam edebilmesi için, zemin kat ve bodrum katların ticari olarak kullanımına ilişkin Meclis kararı alınması gereği doğduğu, Bölge Kat Nizamı Planı kapsamındaki konut parsellerinin zemin kat ve bodrum katlarının kullanımı hakkında Meclis kararı alınmasına ilişkin süreç hakkında; T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ Karar No: 2258 10.11.2021 -4- Çankaya Belediye Meclisinin 05.01.2021 tarih ve.2021-08 sayılı kararı ile "Bölge Kat Nizamı Planı kapsamındaki konut parsellerinin zemin kat ve bodrum katlarının kullanımı hakkında ilkesel hüküm ilavesinin yapılabilmesine ilişkin teklifin" uygun görülerek, Büyükşehir Belediye Meclisince karar alınması için sunulduğu; Alanın tarihsel süreci boyunca, tüm teşekküllerin meydana gelmesinde, bahsedilen kullanımlar için herhangi bir karar gerekmediği, bugünse sokak ve caddelerin ayrı ayrı değerlendirilmesi, konut parsellerinin zemin ve açığa çıkan bodrum katlarının kullanımına ilişkin kimi parselde ticaret kullanımı kararı alınması, kimi parselde ise bu kararın alınmaması alanın karakteristik özelliklerine, bütüncül yaklaşımına ve hakkaniyetinin korunmasına aykırı olacağı gibi, bahsi geçen kararın alındığı konut parsellerin rayiç bedelleri ile kararın alınmadığı parsellerin rayiç bedelleri arasında rekabet oluşmasına sebep olacağı gerekçesi ile teklifin Bölge Kat Nizamı Planına genel bir ilkesel hüküm ilave edilmesi olarak hazırlandığı, Ancak Büyükşehir Belediye Meclisinin 09.04.2021 tarih 697 sayılı kararı ile Çankaya İlçesi Bölge Kat Nizamı planı kapsamındaki konut parsellerinin zemin kat ve bodrum kat kullanımlarına plan notu ilavesi yapılmasına ilişkin teklifinin mevcutta ticaret alanı olup olmadığı tespitinin yapılması ve varsa İlçe Belediyesince ticaret yolu olarak meclis kararına bağlanması için İlçesine iadesine şeklinde karara bağlandığı, 3. Etap Çalışma Alanı kapsamında, bahsedilen tüm bu süreç bağlamında ve gelinen aşamada konut parsellerinin zemin kat ve bodrum kat kullanımlarına ilişkin teklifin hazırlandığı 3. Etap alan Ön Cebeci, İncesu, İleri, Arka Topraklık, Seyrantepe, Tınaztepe, Esatoğlu Mahallelerinden oluştuğu, Etaplar halinde sunulan planlama sürecinde, alandaki tüm yollara ilişkin tespitte bulunulabilmesi için yerinde incelemeler yapıldığa sonuç olarak ticaret yapıldığının tespit edildiği; zemin kat ve yol seviyesinde veya açığa çıkan bodrum katlarının cephe aldığı konut parselleri analiz paftasında gösterildiği, Bölge Kat Nizamı kapsamında ticaret yolu olarak belirlenen parsellerde ticaret yapılabildiğinden analiz kapsamında değerlendirilmediği, Yapılan analiz sonucunda, 3.Etap olarak tanımlanan alan içerisindeki konut kullanımındaki parsellerde zemin kat ve yol seviyesinde veya açığa çıkan 1. bodrum katlarının yoldan cephe alan mekanlarında ya da binanın birinci katında veya bodrum katlarında zemin katta yer alan mekanla içten bağlantılı olan ve binanın ortak merdivenleri ile ilişkilendirilmeyen, getirilecek kullanıma ilişkin otopark ihtiyacını karşılamak kaydıyla, gürültü ve kirlilik oluşturmayan ve imalathane niteliğinde olmayan, gayrisıhhî özellik taşımayan, halkın günlük ihtiyaçlarını karşılamaya yönelik dükkan, kuaför, terzi, eczane, lokanta ve pastane gibi konut dışı hizmetlerin yapılabileceği sokak ve caddelerin aşağıda listelendiği: T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ Karar No: 2258 10.11.2021 -5- Başçavuş Sokağı Kıbrıs Caddesi Umut Sokağı Dede Efendi Caddesi Ethem Köslü Sokağı Seyran Caddesi Aydoğmuş Sokağı İncesu Caddesi Cevher Sokağı Libya Caddesi Servi Sokağı Bülbülderesi Caddesi Hacıyolu Sokağı Olgunlar Caddesi Şehit Macit Ağca Sokağı Bağlar Caddesi Yaprak Sokağı Mahmut Esat Bozkurt Caddesi Fehmi Yağcı Sokağı Bu çerçevede Çankaya İlçesi Bölge Kat Nizamı ve Benzer Planlı Alanlardan Ön Cebeci, İncesu, İleri, Arka Topraklık, Seyrantepe, Tınaztepe, Esatoğlu Mahallelerini kapsayan 3. etap çalışma alanı içerisinde, analiz sonucu tespiti yapılan sokak ve caddelere cephesi olan konut parsellerinde zemin kat ve açığa çıkan 1. bodrum katları ile zemin kat üstü 1.normal katlarında, zemin katta yer alan mekânla içten bağlantılı olan ve binanın ortak merdivenleri ile ilişkilendirilmeyen, getirilecek kullanıma ilişkin otopark ihtiyacı karşılanmak kaydıyla, gürültü ve kirlilik oluşturmayan ve imalathane niteliğinde olmayan, gayrisıhhî özellik taşımayan, halkın günlük ihtiyaçlarını karşılamaya yönelik dükkan, kuaför, terzihane, eczane, lokanta ve pastane gibi konut dışı ticari faaliyetler yapılabilmesine ilişkin plan teklifinin hazırlandığı, Ayrıca sunulan teklifte, planlama alanı dahilinde olan Boncuk Sokağı, Samur Sokağı, Kuyucak Sokağı, Üzümcü Sokağı, 140. Cadde, Ballıbaba Sokağı, Akyüz Sokağı, Başak Sokağı, Derviş Özdemir Caddesi, Belkıs Sokağı gibi yollarda bulunan taşınmazların "genel yapısı çoğunlukla mesken olarak kullanıldığından ticaret yoluna çevrilmesi trafiğe, çevreye ve altyapıya yük getireceği" gerekçeleri ile ticaret yolu kapsamına alınmadığı, Meri imar planları ve ilgili Yönetmelik hükümleri çerçevesinde, zemin ve bağlantılı (bodrum ve 1.) katları çoğunlukla ticaret kullanımı olarak teşekkül etmiş olduğu tespit edilen sokak ve cadde güzergâhlarının yürürlükte bulunan Yönetmelik hükümleri nezdinde ve zemin katta yer alan mekanla içten bağlantılı-binanın ortak merdivenleri ile ilişkilendirilmeyen, getirilecek kullanıma ilişkin otopark ihtiyacı karşılanmak kaydıyla, gürültü ve kirlilik oluşturmayan ve imalathane niteliğinde olmayan, gayrisıhhî özellik taşımayan, halkın günlük ihtiyaçlarını karşılamaya yönelik ticaret yolu olarak imar planına işlenmesi teklifinin bölge ihtiyaçlarının karşılanabilmesi adına makul olduğu, görüş ve sonucuna varıldığı, Çankaya İlçesi Ön Cebeci, İncesu, İleri, Arka Topraklık, Seyrantepe, Tınaztepe, Esatoğlu Mahalleleri sınırlarında tespiti yapılan muhtelif sokak ve caddelerin "Ticaret Yolu" olarak belirlenmesine yönelik teklifin plan notu iptalen söz konusu cadde ve sokaklarda Ticaret teşekkülü tespitinin “onayı”na ilişkin İmar ve Bayındırlık Komisyonu Raporu oylanarak oybirliği ile kabul edildi. Fatih ÜNAL Meclis 1. Başkan V. Harun ÖZTÜRK Divan Katibi Tuğba AYDOS Divan Katibi