KDGP Mamak-Doğukent Bölgesinde arsa tahsis bedellerinin güncellenmesine ilişkin Hukuk ve Tarifeler Komisyonu Raporu oylanarak oybirliğiyle kabul edildi.
T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ Karar No:173 15.01.2021 K A R A R KDGP Mamak-Doğukent Bölgesinde arsa tahsis bedellerinin güncellenmesine ilişkin Hukuk ve Tarifeler Komisyonunun 21.12.2020 gün ve 102 sayılı raporu Büyükşehir Belediye Meclisimizin 15.01.2021 tarihli toplantısında okundu. Konu üzerinde yapılan görüşmelerden sonra; Ankara sınırları içerisinde Belediyemiz Özel Projeler ve Dönüşüm Daire Başkanlığınca aktif olarak yürütülmekte olan Hıdırlıktepe-Atıfbey-İsmetpaşa Kentsel Dönüşüm Projesi 13.11.2011/3216 sayılı Meclis kararı. Dikmen Vadisi 4-5.Etap Kentsel Dönüşüm Projesi uygulama esasları 16.06.2006/1469 sayılı Meclis Kararı, Yeni Mamak Kentsel Dönüşüm Projesi 09.01.2018/31 sayılı kararı. Çaldağ Kentsel Dönüşüm Projesi 13.07.2015/1385 sayılı Meclis kararları doğrultusunda 2981 sayılı kanun ve bu kanunun bazı maddelerini değiştiren 3209 ve 3366 sayılı kanunlardan yararlanamayan gecekondu sahipleri, tesislerini 31.12.2000 tarihinden önce yapıldığını emlak beyannamesi, vergi ödeme makbuzu, kaçak yapı tutanağı ve numarataj yazılarından en az birisi ile birlikte kullanılır durumda ve Belediyemizce tespitli yapısı için Belediyemize başvuru yapmaları durumunda Belediyemiz Encümenince uygun görülen yerlerden 5393 sayılı yasanın 69. Maddesi hükümlerine göre 200 m2 arsa tahsisi yapılmasına karar verilmiş olup, 16.06.2006/1469 sayılı Meclis Karan ve 12.01.2012/59- 213 sayılı Encümen kararı, 27.06.2013/1799-3904 sayılı Encümen kararları ile belirlenen bedel üzerinden 120 ay taksitle tahsis işlemleri yapıldığı, Büyükşehir Belediye Meclisinin 14.02.2019 tarihli ve 228 sayılı kararı ile Özel Projeler ve Dönüşüm Dairesi Başkanlığınca yürütülen Dikmen Vadisi 4-5. Etap Kentsel Dönüşüm Projesi, Hıdırlıktepe-Atıfbey-İsmetpaşa Kentsel Dönüşüm Projesi, Yeni Mamak Kentsel Dönüşüm Projesi, Çaldağ Kentsel Dönüşüm Projesi, Şirindere Kentsel Dönüşüm Projesi alanlarında yer alan gecekondularla ilgili olarak henüz Büyükşehir Belediyesi ile sözleşme yapmayan hak sahiplerinin mağduriyet yaşamamaları amacıyla 2019 yılı için; 16.06.2006 tarih ve 1469 sayılı Meclis Karan ve 12.01.2012/59-213 sayılı Encümen kararı, 27.06.2013/1799-3904 sayılı Encümen kararlarında belirtilen koşullarda uzlaşma ve sözleşmeye devam edilmesi yönünde karar alınmış ve bu nedenle 2013 yılından bu yana Mamak İlçesi Doğukent mevkiinde hak sahiplerine yapılan tahsis işlemlerinde m birim fiyatı 80.00-TL olarak uygulanmaya devam edildiği, Büyükşehir Belediye Meclisinin 13.07.2020 tarihli ve 706 sayılı kararı ile hak sahiplerine yapılan tahsis işlemlerinde 2020 yılında m2 birim fiyatı 80,00-TL olarak uygulanmaya devam edilmesine karar verilmiştir. 7 yıldır aynı fiyat üzerinden tahsis yapılması nedeniyle ciddi ölçüde gelir kaybı oluştuğu, T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ Karar No:173 15.01.2021 -2- Değişen piyasa şartları doğrultusunda m2 birim fiyatlarının güncellenmesine ihtiyaç duyulmuş ve fiyat güncellemesi için fiyatın ilk uygulamaya başlandığı 2013 yılı itibariyle ÜFE-TÜFE yıllık ortalamaları göz önüne alınarak değerlendirme yapılmıştır. Büyükşehir Belediyesince söz konusu kentsel dönüşüm projelerindeki hak sahiplerine Mamak İlçesi Doğukent Mevkiinde gerçekleştirilecek tahsis işlemlerinde m2 birim fiyatının yıllık ÜFE ortalamasına göre güncellendiğinde 184,00 TL, TÜFE yıllık ortalamasına göre güncellendiğinde ise 169,00 TL olabileceği tespit edilmiştir. Bahse konu tahsis işleminin yürütüldüğü Doğukent bölgesindeki Belediyemize ait imar parsellerinde tahsis yolu ile kentsel dönüşüm alanlarında kalan ve "kaçak/belgesiz" statüsünde bulunan 9 yapı sahiplerine 200m arsa satışı yapılmaktadır. Halen 2013 yılının fiyatları ile m si 80 TL'den yapılan bu tahsis işlemi ile; vatandaşlar toplam (80TL x 200m2 ) 16.000 TL ödemektedirler. Üstelik bunu Meclis Kararı gereği 10 yılda 120 eşit taksitle yani aylık 133 TL olarak ödemektedirler. Hatta Çaldağ Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Proje alanı kapsamındakilere, Belediye Meclis kararı ile 1 yıl süre ile de kira yardımı yapıldığı, bununla birlikte ödeyecekleri bedelin neredeyse yarısını da kira alacakları ile mahsuplaşmaktadırlar. Ayrıca vatandaşa ait gecekondunun enkaz bedeli de bu rakamdan düşüldüğü. Buna göre ortalama enkaz bedellerinin 3.000-4.000 TL arasında olduğunu kabul edersek; aslında toplamda 120 ay eşit taksitle 12.000-13.000 TL tahsilat yapılmaktadır. Doğukent'te tahsis edilen arsalarımızın emlak vergisine esas bugünkü rayiç bedelleri de 450-600 TL arasında olduğu. Arsa tahsis bedelinin 7 yıldır artırılmayıp, 80 TL/m2 olarak kalması nedeniyle, bu durum değişik arsa spekülasyonlarına yol açmakta; kentsel dönüşüm uygulamalarının ana ilkelerine aykırı bir şekilde ranta konu hale gelmektedir. Bu bedelin güncel değerinin çok altında kalması nedeniyle, hak sahibi vatandaşlar bu arsaları bizzat kendileri veya aracılar vasıtasıyla 3-4 katı bedelle devretme yöntemine başvurdukları, Şöyle ki; yaklaşık 13.000 TL'yi 120 ay ödeyerek aldığı 200m2 arsayı hemen 60-70 bin TL'ye devrettikleri arsa satış ilanlarından da açıkça görüleceği üzere, 80-90 bin TL hatta daha fazla miktara satışa konulduğu. Bu nedenle; değerinin çok altında kalan 80 TL/m2 'nin güncellenerek kentsel dönüşümden etkilenen vatandaşların kendilerinin değerlendirmesini sağlamak ve aynı zamanda bu yönde oluşturulan arsa spekülasyonlarını sonlandırmak için Belediyemizin gelir zararına uğramasını önlemek kaçınılmazdır. Her ne kadar içinde bulunduğumuz pandemi süreci nedeniyle, Belediye Meclisimiz 2020 yılı için bu fiyatı arttırmamışsa da; 2021 yılından itibaren bunun güncellenmesi gerekmektedir. Çünkü tahsis ettiğimiz vatandaşlar yerine birkaç defa el değiştirerek başka kişiler bu arsaların sahipleri haline gelmiştir. Yukarıda belirtilen gerekçeler nedeniyle, Doğukent bölgesinden 200m2 olarak tahsis edilen arsalarımızın bedelinin 80 TL/m2 'den 180 TL/m2 'ye arttırılarak güncellenmesinin uygun olacağı değerlendirilmekte olup, T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ Karar No:173 15.01.2021 -3- Dikmen Vadisi 4-5. Etap Kentsel Dönüşüm Projesi, Hıdırlıktepe-Atıfbey-İsmetpaşa Kentsel Dönüşüm Projesi, Yeni Mamak Kentsel Dönüşüm Projesi, Çaldağ Kentsel Dönüşüm Projesi ve Şirindere Kentsel Dönüşüm Projesi alanlarında yer alan gecekondularla ilgili olarak henüz Büyükşehir Belediyesi ile sözleşme yapmayan hak sahiplerine Mamak İlçesi Doğukent Mevkiinde gerçekleştirilecek arsa tahsis işlemlerinde 2021 yılında geçerli m2 birim fiyatının 180 TL/m2 olarak güncellenmesine ilişkin Hukuk ve Tarifeler Komisyonu Raporu oylanarak oybirliği ile kabul edildi. Fatih ÜNAL Meclis 1.Başkan V. Osman KARAASLAN Divan Katibi Mehmet Kürşad KOÇAK Divan Katibi T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ Hukuk ve Tarifeler Komisyonu Raporu Rapor No:102 21.12.2020 BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ BAŞKANLIĞINA KDGP Mamak-Doğukent Bölgesinde arsa tahsis bedellerinin güncellenmesine ilişkin Büyükşehir Belediye Meclisinin 09.12.2020 gün ve 34. gündem maddesi olarak komisyonumuza havale edilen dosya incelendi. Komisyonumuzca yapılan incelemeler neticesinde; Ankara sınırları içerisinde Belediyemiz Özel Projeler ve Dönüşüm Daire Başkanlığınca aktif olarak yürütülmekte olan Hıdırlıktepe-Atıfbey-İsmetpaşa Kentsel Dönüşüm Projesi 13.11.2011/3216 sayılı Meclis kararı. Dikmen Vadisi 4-5.Etap Kentsel Dönüşüm Projesi uygulama esasları 16.06.2006/1469 sayılı Meclis Kararı, Yeni Mamak Kentsel Dönüşüm Projesi 09.01.2018/31 sayılı kararı. Çaldağ Kentsel Dönüşüm Projesi 13.07.2015/1385 sayılı Meclis kararları doğrultusunda 2981 sayılı kanun ve bu kanunun bazı maddelerini değiştiren 3209 ve 3366 sayılı kanunlardan yararlanamayan gecekondu sahipleri, tesislerini 31.12.2000 tarihinden önce yapıldığını emlak beyannamesi, vergi ödeme makbuzu, kaçak yapı tutanağı ve numarataj yazılarından en az birisi ile birlikte kullanılır durumda ve Belediyemizce tespitli yapısı için Belediyemize başvuru yapmaları durumunda Belediyemiz Encümenince uygun görülen yerlerden 5393 sayılı yasanın 69. Maddesi hükümlerine göre 200 m2 arsa tahsisi yapılmasına karar verilmiş olup, 16.06.2006/1469 sayılı Meclis Karan ve 12.01.2012/59- 213 sayılı Encümen kararı, 27.06.2013/1799-3904 sayılı Encümen kararları ile belirlenen bedel üzerinden 120 ay taksitle tahsis işlemleri yapıldığı, Büyükşehir Belediye Meclisinin 14.02.2019 tarihli ve 228 sayılı kararı ile Özel Projeler ve Dönüşüm Dairesi Başkanlığınca yürütülen Dikmen Vadisi 4-5. Etap Kentsel Dönüşüm Projesi, Hıdırlıktepe-Atıfbey-İsmetpaşa Kentsel Dönüşüm Projesi, Yeni Mamak Kentsel Dönüşüm Projesi, Çaldağ Kentsel Dönüşüm Projesi, Şirindere Kentsel Dönüşüm Projesi alanlarında yer alan gecekondularla ilgili olarak henüz Büyükşehir Belediyesi ile sözleşme yapmayan hak sahiplerinin mağduriyet yaşamamaları amacıyla 2019 yılı için; 16.06.2006 tarih ve 1469 sayılı Meclis Karan ve 12.01.2012/59-213 sayılı Encümen kararı, 27.06.2013/1799-3904 sayılı Encümen kararlarında belirtilen koşullarda uzlaşma ve sözleşmeye devam edilmesi yönünde karar alınmış ve bu nedenle 2013 yılından bu yana Mamak İlçesi Doğukent mevkiinde hak sahiplerine yapılan tahsis işlemlerinde m birim fiyatı 80.00-TL olarak uygulanmaya devam edildiği, Büyükşehir Belediye Meclisinin 13.07.2020 tarihli ve 706 sayılı kararı ile hak sahiplerine yapılan tahsis işlemlerinde 2020 yılında m2 birim fiyatı 80,00-TL olarak uygulanmaya devam edilmesine karar verilmiştir. 7 yıldır aynı fiyat üzerinden tahsis yapılması nedeniyle ciddi ölçüde gelir kaybı oluştuğu, Değişen piyasa şartları doğrultusunda m2 birim fiyatlarının güncellenmesine ihtiyaç duyulmuş ve fiyat güncellemesi için fiyatın ilk uygulamaya başlandığı 2013 yılı itibariyle ÜFE-TÜFE yıllık ortalamaları göz önüne alınarak değerlendirme yapılmıştır. Büyükşehir Belediyesince söz konusu kentsel dönüşüm projelerindeki hak sahiplerine Mamak İlçesi Doğukent Mevkiinde gerçekleştirilecek tahsis işlemlerinde m2 birim fiyatının yıllık ÜFE ortalamasına göre güncellendiğinde 184,00 TL, TÜFE yıllık ortalamasına göre güncellendiğinde ise 169,00 TL olabileceği tespit edilmiştir. Bahse konu tahsis işleminin yürütüldüğü Doğukent bölgesindeki Belediyemize ait imar parsellerinde tahsis yolu ile kentsel dönüşüm alanlarında kalan ve "kaçak/belgesiz" statüsünde bulunan 9 yapı sahiplerine 200m arsa satışı yapılmaktadır. Halen 2013 yılının fiyatları ile m si 80 TL'den yapılan bu tahsis işlemi ile; vatandaşlar toplam (80TL x 200m2 ) 16.000 TL ödemektedirler. Üstelik bunu Meclis Kararı gereği 10 yılda 120 eşit taksitle yani aylık 133 TL olarak ödemektedirler. Hatta Çaldağ Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Proje alanı kapsamındakilere, T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ Hukuk ve Tarifeler Komisyonu Raporu Rapor No:102 21.12.2020 -2- Belediye Meclis kararı ile 1 yıl süre ile de kira yardımı yapıldığı, bununla birlikte ödeyecekleri bedelin neredeyse yarısını da kira alacakları ile mahsuplaşmaktadırlar. Ayrıca vatandaşa ait gecekondunun enkaz bedeli de bu rakamdan düşüldüğü. Buna göre ortalama enkaz bedellerinin 3.000-4.000 TL arasında olduğunu kabul edersek; aslında toplamda 120 ay eşit taksitle 12.000-13.000 TL tahsilat yapılmaktadır. Doğukent'te tahsis edilen arsalarımızın emlak vergisine esas bugünkü rayiç bedelleri de 450-600 TL arasında olduğu. Arsa tahsis bedelinin 7 yıldır artırılmayıp, 80 TL/m2 olarak kalması nedeniyle, bu durum değişik arsa spekülasyonlarına yol açmakta; kentsel dönüşüm uygulamalarının ana ilkelerine aykırı bir şekilde ranta konu hale gelmektedir. Bu bedelin güncel değerinin çok altında kalması nedeniyle, hak sahibi vatandaşlar bu arsaları bizzat kendileri veya aracılar vasıtasıyla 3-4 katı bedelle devretme yöntemine başvurdukları, Şöyle ki; yaklaşık 13.000 TL'yi 120 ay ödeyerek aldığı 200m2 arsayı hemen 60-70 bin TL'ye devrettikleri arsa satış ilanlarından da açıkça görüleceği üzere, 80-90 bin TL hatta daha fazla miktara satışa konulduğu. Bu nedenle; değerinin çok altında kalan 80 TL/m2 'nin güncellenerek kentsel dönüşümden etkilenen vatandaşların kendilerinin değerlendirmesini sağlamak ve aynı zamanda bu yönde oluşturulan arsa spekülasyonlarını sonlandırmak için Belediyemizin gelir zararına uğramasını önlemek kaçınılmazdır. Her ne kadar içinde bulunduğumuz pandemi süreci nedeniyle, Belediye Meclisimiz 2020 yılı için bu fiyatı arttırmamışsa da; 2021 yılından itibaren bunun güncellenmesi gerekmektedir. Çünkü tahsis ettiğimiz vatandaşlar yerine birkaç defa el değiştirerek başka kişiler bu arsaların sahipleri haline gelmiştir. Yukarıda belirtilen gerekçeler nedeniyle, Doğukent bölgesinden 200m2 olarak tahsis edilen arsalarımızın bedelinin 80 TL/m2 'den 180 TL/m2 'ye arttırılarak güncellenmesinin uygun olacağı değerlendirilmekte olup, Dikmen Vadisi 4-5. Etap Kentsel Dönüşüm Projesi, Hıdırlıktepe-Atıfbey-İsmetpaşa Kentsel Dönüşüm Projesi, Yeni Mamak Kentsel Dönüşüm Projesi, Çaldağ Kentsel Dönüşüm Projesi ve Şirindere Kentsel Dönüşüm Projesi alanlarında yer alan gecekondularla ilgili olarak henüz Büyükşehir Belediyesi ile sözleşme yapmayan hak sahiplerine Mamak İlçesi Doğukent Mevkiinde gerçekleştirilecek arsa tahsis işlemlerinde 2021 yılında geçerli m2 birim fiyatının 180 TL/m2 olarak güncellenmesi komisyonumuzca uygun görülmüştür. Raporumuz Büyükşehir Belediye Meclisinin onayına arz olunur. Ercan KINACI Hukuk ve Tarifeler Koms. Başk. Abdullah Emin TEKİN Başkan Vekili Aysun Liman YAŞACAN Üye Burak KOCA Üye Edip BALCI Üye Mehmet ÜÇÖZ Üye Ömer KOÇAK Üye Haydar DEMİR Üye Selim ÇIRPANOĞLU Üye