Mamak İlçesi 50.Yıl KDGPA kapsamında kat yüksekliklerinin belirlenmesine yönelik 1/1000 ölçekli uygulama imar plan değişikliğine yapılan itiraza ilişkin İmar ve Bayındırlık Komisyonu Raporu oylanarak oybirliğiyle kabul edildi.
T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ Karar No: 2555 15.12.2021 K A R A R Mamak İlçesi 50.Yıl KDGPA kapsamında kat yüksekliklerinin belirlenmesine yönelik 1/1000 ölçekli uygulama imar plan değişikliğine yapılan itiraza ilişkin İmar ve Bayındırlık Komisyonunun 29.11.2021 tarihli ve 811 sayılı Raporu Belediye Meclisinin 15.12.2021 tarihli toplantısında okundu. Konu üzerinde yapılan görüşmelerden sonra; Büyükşehir Belediye Meclisinin 09.06.2021 gün ve 1150 sayılı kararıyla onaylanan "Mamak İlçesi 50.Yıl Kentsel Dönüşüm ve Gelişim alanında (KDGPA) kat yüksekliklerinin belirlenmesine ilişkin 1/1000 ölçekli uygulama imar planı (UİP) değişikliğine" askı süresi dahilinde 2 adet dilekçe ile itiraz edildiği, Yapılan incelemede; -İtiraza konu alanın mülkiyet ve mevcut imar durumunun; itiraz konusu Büyükşehir Belediye Meclisinin 2021/1150 sayılı kararıyla onaylanan 50.Yıl KDGPA'da (yaklaşık 105 Ha; karma mülkiyet dokusu) kat yüksekliklerin belirlenmesine ilişkin 1/1000 ölçekli UİP değişikliği kapsamında; daha önce yürürlükte olan imar planında Yençok değeri Serbest olarak belirlenmiş olan alanlarda; "Kat rejimi, iskan, ruhsat, plan tadilatı ile yapı yüksekliği belirlenmiş ada/parseller hariç olmak üzere konut alanlarında Yençok değerinin 15 kat, semt ölçeğindeki ticaret ve tüm sosyal donatı alanlarında Yençok=5 kat" olacak şekilde belirlendiği, 16.07.2021-16.08.2021 tarihleri arasında ilan edildiği ve bu süreçte 2 adet dilekçe ile itirazda bulunulduğu, Askı süresi içerisinde yapılan itirazlar ve talepler; -Ahmet ERYILMAZ'ın 06.08.2021 tarihli dilekçesinde; konut alanlarında 15 kat yükseklik değerinin engebeli arazi, yapı yaklaşma mesafeleri ve emsal değerinin 2 olması sebepleriyle bazı parsellerde uygulanabilmesinin mümkün olmadığı; itiraza konu plan değişikliği kapsamında bulunan ve 4370 m2 yüzölçümündeki 51894 ada 3 sayılı parselde 125 m2 brüt daire büyüklüğü uygulandığında "Zemin+17 kat+müştemilat (19 kat)" olarak 70 adet daire hesaplanarak, hak sahipleriyle sözleşme imzalanmış olduğu; yapılan sözleşmeye aykırılık oluşturan 15 kat değeriyle mevcut imar yönetmeliğine göre söz konusu parselde sağlıklı bir projenin yapılabilmesinin mümkün olmadığı belirtilerek, kat yüksekliğinin 20 kat olarak belirlenmesinin talep edildiği, -Hurşit GÜL'ün 12.08.2021 tarihli dilekçesinde ise; ticaret kullanımlı 52197 ada 4 sayılı parsel yanında 9 katlı yapılaşma bulunması nedeniyle, itiraz konusu planla ticaret alanları için getirilen 5 kat değerinin, parselde değer kaybına yol açarak, yol siluetini ve caddenin estetik düzenini bozacağı belirtilerek, Yençok değerinin yeniden serbest olarak belirlenmesinin talep edildiği, T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ Karar No: 2555 15.12.2021 -2- Başkanlığımızca yapılan değerlendirmede; -Mevcut imar planının, Konut Alanları başlıklı 6-1 Maddesinin "...Konut sayısı toplam inşaat alanının 125'e bölünmesi ile elde edilen sayıyı geçemez. Bu sayı aşılmamak kaydıyla farklı büyüklükte konut yapılabilir..." şeklinde olduğu; söz konusu plan notu kapsamında 125 değerinin sadece daire sayısının hesaplanmasında dikkate alınması gerektiği, bunun gerçekleştirilecek imalatlarda da 125 m2'lik daireler yapılması gereğini oluşturmadığı; daire sayısı sabit kalmak kaydıyla istenilen büyüklükte daire imalatının gerçekleştirilebileceği anlamında olduğu, -Dolayısıyla Ahmet ERYILMAZ dilekçesindeki örnekte; daire sayısının toplam inşaat alanının 125'e bölünerek bulunmasından sonra, çıkan daire sayısını maksimum 15 katta da çözümleyebilecek daire büyüklüklerinin mimari projede kullanılabileceği; bu örnekte daire sayısı 69 (4370m2*2/125) olup; 69 dairenin 15 katta içerisinde de sağlanabileceği; keza 50.Yıl KDGPA (Çankaya/Mamak) kapsamında, parsel bazında Yençok=15 kat değerinden farklı bir değer kullanılmasının da eşitlik ilkesine aykırılık teşkil edeceği; itirazın reddi gerektiği, -Mevcut imar planında ticaret alanlarında (52197 ada) yapılaşma koşullarının E=l,60 Yençok=Serbest şeklinde olduğu ve itiraz konusu imar planında semt ölçeğindeki ticaret alanlarında Yençok=5 kat olarak belirlenmiş olduğu, -Ancak mevcut imar planındaki ticaret alanlarına ait E=l,60 değerinin, semt ölçeğindeki bir ticari kullanım için yüksek bir emsal değeri olması; yine aynı imar adasında, 52197 ada 3 sayılı parselde (yaklaşık 2000 m2) 7 katlı (+3 kat kottan toplam 10 kat) ve 7, 8, 9 ve 10 parsellerde (yaklaşık 1000 m2) ise 4 katlı (+2 kat kottan toplam 6 kat) ruhsatlı yapılaşmaların bulunması sebepleriyle, proje kapsamında ticaret alanlarında Yençok=7 kat olarak belirlenmesinin eşitlik ilkesi gereği daha uygun olacağı, Mamak İlçesi 50.Yıl KDGPA kapsamında kat yüksekliklerinin belirlenmesine ilişkin 1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişikliğine yapılan itirazların Ticaret Alanlarında Yençok=7 kat olarak belirlenmesi hususunsun kabulü, konut alanlarındaki itirazın reddi suretiyle “kısmen kabul kısmen reddi”ne ilişkin İmar ve Bayındırlık Komisyonu Raporu oylanarak oybirliği ile kabul edildi. Fatih ÜNAL Meclis 1. Başkan V. Harun ÖZTÜRK Divan Katibi Naci BAYANLI Divan Katibi T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ İmar ve Bayındırlık Komisyonu Raporu Rapor No: 811 29.11.2021 BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ BAŞKANLIĞINA Mamak İlçesi 50.Yıl KDGPA kapsamında kat yüksekliklerinin belirlenmesine yönelik 1/1000 ölçekli uygulama imar plan değişikliğine yapılan itiraza ilişkin Büyükşehir Belediye Meclisinin 10.11.2021 tarih ve 25. gündem maddesi olarak komisyonumuza havale edilen dosya incelendi. Komisyonumuzca yapılan incelemeler neticesinde; Büyükşehir Belediye Meclisinin 09.06.2021 gün ve 1150 sayılı kararıyla onaylanan "Mamak İlçesi 50.Yıl Kentsel Dönüşüm ve Gelişim alanında (KDGPA) kat yüksekliklerinin belirlenmesine ilişkin 1/1000 ölçekli uygulama imar planı (UİP) değişikliğine" askı süresi dahilinde 2 adet dilekçe ile itiraz edildiği, Yapılan incelemede; -İtiraza konu alanın mülkiyet ve mevcut imar durumunun; itiraz konusu Büyükşehir Belediye Meclisinin 2021/1150 sayılı kararıyla onaylanan 50.Yıl KDGPA'da (yaklaşık 105 Ha; karma mülkiyet dokusu) kat yüksekliklerin belirlenmesine ilişkin 1/1000 ölçekli UİP değişikliği kapsamında; daha önce yürürlükte olan imar planında Yençok değeri Serbest olarak belirlenmiş olan alanlarda; "Kat rejimi, iskan, ruhsat, plan tadilatı ile yapı yüksekliği belirlenmiş ada/parseller hariç olmak üzere konut alanlarında Yençok değerinin 15 kat, semt ölçeğindeki ticaret ve tüm sosyal donatı alanlarında Yençok=5 kat" olacak şekilde belirlendiği, 16.07.2021-16.08.2021 tarihleri arasında ilan edildiği ve bu süreçte 2 adet dilekçe ile itirazda bulunulduğu, Askı süresi içerisinde yapılan itirazlar ve talepler; -Ahmet ERYILMAZ'ın 06.08.2021 tarihli dilekçesinde; konut alanlarında 15 kat yükseklik değerinin engebeli arazi, yapı yaklaşma mesafeleri ve emsal değerinin 2 olması sebepleriyle bazı parsellerde uygulanabilmesinin mümkün olmadığı; itiraza konu plan değişikliği kapsamında bulunan ve 4370 m2 yüzölçümündeki 51894 ada 3 sayılı parselde 125 m2 brüt daire büyüklüğü uygulandığında "Zemin+17 kat+müştemilat (19 kat)" olarak 70 adet daire hesaplanarak, hak sahipleriyle sözleşme imzalanmış olduğu; yapılan sözleşmeye aykırılık oluşturan 15 kat değeriyle mevcut imar yönetmeliğine göre söz konusu parselde sağlıklı bir projenin yapılabilmesinin mümkün olmadığı belirtilerek, kat yüksekliğinin 20 kat olarak belirlenmesinin talep edildiği, -Hurşit GÜL'ün 12.08.2021 tarihli dilekçesinde ise; ticaret kullanımlı 52197 ada 4 sayılı parsel yanında 9 katlı yapılaşma bulunması nedeniyle, itiraz konusu planla ticaret alanları için getirilen 5 kat değerinin, parselde değer kaybına yol açarak, yol siluetini ve caddenin estetik düzenini bozacağı belirtilerek, Yençok değerinin yeniden serbest olarak belirlenmesinin talep edildiği, T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ İmar ve Bayındırlık Komisyonu Raporu Rapor No: 811 29.11.2021 -2- Başkanlığımızca yapılan değerlendirmede; -Mevcut imar planının, Konut Alanları başlıklı 6-1 Maddesinin "...Konut sayısı toplam inşaat alanının 125'e bölünmesi ile elde edilen sayıyı geçemez. Bu sayı aşılmamak kaydıyla farklı büyüklükte konut yapılabilir..." şeklinde olduğu; söz konusu plan notu kapsamında 125 değerinin sadece daire sayısının hesaplanmasında dikkate alınması gerektiği, bunun gerçekleştirilecek imalatlarda da 125 m2'lik daireler yapılması gereğini oluşturmadığı; daire sayısı sabit kalmak kaydıyla istenilen büyüklükte daire imalatının gerçekleştirilebileceği anlamında olduğu, -Dolayısıyla Ahmet ERYILMAZ dilekçesindeki örnekte; daire sayısının toplam inşaat alanının 125'e bölünerek bulunmasından sonra, çıkan daire sayısını maksimum 15 katta da çözümleyebilecek daire büyüklüklerinin mimari projede kullanılabileceği; bu örnekte daire sayısı 69 (4370m2*2/125) olup; 69 dairenin 15 katta içerisinde de sağlanabileceği; keza 50.Yıl KDGPA (Çankaya/Mamak) kapsamında, parsel bazında Yençok=15 kat değerinden farklı bir değer kullanılmasının da eşitlik ilkesine aykırılık teşkil edeceği; itirazın reddi gerektiği, -Mevcut imar planında ticaret alanlarında (52197 ada) yapılaşma koşullarının E=l,60 Yençok=Serbest şeklinde olduğu ve itiraz konusu imar planında semt ölçeğindeki ticaret alanlarında Yençok=5 kat olarak belirlenmiş olduğu, -Ancak mevcut imar planındaki ticaret alanlarına ait E=l,60 değerinin, semt ölçeğindeki bir ticari kullanım için yüksek bir emsal değeri olması; yine aynı imar adasında, 52197 ada 3 sayılı parselde (yaklaşık 2000 m2) 7 katlı (+3 kat kottan toplam 10 kat) ve 7, 8, 9 ve 10 parsellerde (yaklaşık 1000 m2) ise 4 katlı (+2 kat kottan toplam 6 kat) ruhsatlı yapılaşmaların bulunması sebepleriyle, proje kapsamında ticaret alanlarında Yençok=7 kat olarak belirlenmesinin eşitlik ilkesi gereği daha uygun olacağı, Hususları tespit edilmiş olup, Mamak İlçesi 50.Yıl KDGPA kapsamında kat yüksekliklerinin belirlenmesine ilişkin 1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişikliğine yapılan itirazların Ticaret Alanlarında Yençok=7 kat olarak belirlenmesi hususunsun kabulü, konut alanlarındaki itirazın reddi suretiyle “kısmen kabul kısmen reddi” komisyonumuzca oybirliği ile uygun görülüştür. Raporumuz Büyükşehir Belediye Meclisinin onayına arz olunur. Mehmet Emin AYAZ İmar ve Bayındırlık Komisyonu Başkanı Gürkan DEMİRKESEN Başkan V. Atila ÇELİK Üye Yaşar NESLİHANOĞLU Üye Yasin YÜKSEL Üye Ümmügülsüm ÜMÜTLÜ Üye Gökhan ARICI Üye Müslüm TEKİN Üye Fikret KARADAVUT Üye