Gayrimenkul Davaları — Tapu İptali ve Tescil Davaları Rehberi
Muvazaa, sahtecilik ve ehliyetsizlik nedeniyle tapu iptali ve tescil davalarında yetkili mahkeme, zamanaşımı, delil yükü ve Yargıtay emsal kararları.
Tapu İptali Davası Nedir?
Tapu sicilindeki yanlış ya da hukuka aykırı tescili kaldırmak ve gerçek hak sahibinin adına tescili sağlamak amacıyla açılan davadır. Medeni Kanun m.1025 dayanak normdur.
Dava Sebepleri
1. Muvazaa (MK m.1025)
Muvazaalı işlemle tapunun devredilmesi halinde gerçek hak sahibi iptal-tescil davası açabilir. Mirasçıların muvazaalı devri sorgulaması halinde yükü ispata taşırlar.
2. Ehliyetsizlik (MK m.16)
Ayırt etme gücünden yoksun kişi adına yapılan tapu devri işlemi batıl sayılır. Vesayet kararı öncesi dönem için ispat güçleşir; tıbbi belgeler kritik delildir.
3. Sahtecilik (TCK m.204)
Sahte vekâletname veya sahte nüfus cüzdanıyla yapılan tapu devri hem hukuki (tapu iptali) hem cezai (sahtecilik) sonuçlar doğurur.
4. Ön Alım Hakkı İhlali (MK m.732)
Paylı mülkiyette paydaş, üçüncü kişiye satıştan haberdar olmadıysa 3 ay içinde ön alım hakkını kullanabilir.
Yetkili ve Görevli Mahkeme
Taşınmazın bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemesi yetkilidir (HMK m.12). Kadastro parseli söz konusuysa Kadastro Mahkemesi'ne itiraz yolu incelenmelidir.
Zamanaşımı
Muvazaa iddiasında zamanaşımı yoktur; dava her zaman açılabilir.
Hata veya hile nesillerinde ise 1 yıllık hak düşürücü süre işler (MK m.1025/2 kıyasen TBK m.39).
Delil Yükü
Kural: Tapu sicilindeki kayıt doğru kabul edilir (MK m.1020). İptal davası açan davacı sahteliği veya hukuka aykırılığı ispat etmek zorundadır.
Sık Kullanılan Deliller
Yargıtay Emsal Kararları
**Y1HD 2025/7.413:** Murisin vasiyete rağmen akrabaya devrettiği taşınmaz; muvazaa iddiası için mirasçının aktif değil, pasif yetki sahibi olduğu hükmünü içermektedir. Mirasçı reddi miras halinde dava hakkını kaybetmez.
**Y14HD 2025/3.811:** Sahte vekâletname tespiti için mahkeme, Adli Tıp imza mukayesesine ek olarak noter sicil kayıtlarını da delil olarak kabul etti.