Çankaya/Mamak İlçeleri İmrahor Vadisi ve Karataş Mahallelerinde 1/5000 ve 1/1000 ölçekli imar plan değişikliğine ilişkin İmar ve Bayındırlık Komisyonu Raporu oylanarak oyçokluğuyla kabul edildi.
T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ Karar No: 761 11.05.2023 K A R A R Çankaya/Mamak İlçeleri İmrahor Vadisi ve Karataş Mahallelerinde 1/5000 ve 1/1000 ölçekli imar plan değişikliğine ilişkin İmar ve Bayındırlık Komisyonunun 19.04.2023 tarihli ve 24 sayılı Raporu Büyükşehir Belediye Meclisimizin 11.05.2023 tarihli toplantısında okundu. Konu üzerinde yapılan görüşmelerden sonra; Çankaya Bel. Bşk. Yazı İşl. Md.’nün 10.01.2023 tarih ve E.626722 sayılı yazısı ile Büyükşehir Belediyemiz Meclisinin 11.11.2021 tarih ve 2264 sayılı Kararı ile onaylanan, Çankaya İlçesi Mühye, Karataş Mahalleleri ile Mamak İlçesi İmrahor Mahallesinin bir kısmını kapsayan “Çankaya/Mamak İlçeleri İmrahor Vadisi ve Karataş Mahallesi 1/25000 ölçekli ve 1/5000 ölçekli nazım imar planları” doğrultusunda hazırlanmış olan (Çankaya İlçesi kısmı) yaklaşık 1520 hektar yüzölçümündeki bölgeye dair 1/1000 ölçekli uygulama imar planı teklifi ile birlikte tavsiye niteliğinde 1/5000 ölçekli nazım imar planı teklifi, Çankaya Belediye Meclisinin 06.01.2023 tarih ve 45 sayılı Kararı ile uygun görülerek 5216 sayılı Kanun uyarınca İmar ve Şehircilik Dairesi Başkanlığına sunulduğu, Yapılan incelemede; Teklife Konu Alanın Mülkiyet Ve Mevcut İmar Durumunun; Planlama alanının, Çankaya İlçesi Mühye, Karataş Mahalleleri ve kısmen ise Mamak İlçesi İmrahor Mahallesi sınırlarında toplam yaklaşık 1520 hektarlık alanı kapsadığı, çevreyolu kuzeyindeki İmrahor Vadisi kısmının 750 hektar, çevreyolu güneyindeki Karataş yerleşim alanı ve çevresinden oluşan kısmın ise 770 hektar yüzölçümünde olduğu, Alanın çoğunlukla özel mülkiyet elinde bulunduğu, yanı sıra kamu mülkiyetindeki (Hazine, Ankara Büyükşehir Belediyesi, Çankaya Belediyesi) taşınmazların da mevcut olduğu, Plan teklifine konu bölgenin çevreyolu kuzeyinde kalan İmrahor Vadisi kısmına (750 hektar) dair daha önceki yıllarda onaylanmış olan (2015/155, 2015/2441, 2016/278, 2018/488 tarih/sayılı ABBMK) uygulama imar planları kapsamında; parsel büyüklüğüne ve KOP terkine dayalı kademeli şartlara da bağlı olarak “Ticaret+Turizm” alanlarında E=1.00 - E=2.00, “Konut” ve “Konut+Ticaret” alanlarında E=1.40 - E=2.20, “Ticaret” alanlarında ise E=1.20 – E=2.00 aralıklarında değişen yapılaşma oranlarının belirlenmiş bulunduğu, bu kısımda parselasyon planlarının da Büyükşehir Belediyemiz Encümeninin 12.11.2015 tarih ve 2560 sayılı ve sonrasındaki muhtelif kararları ile tesis edildiği ve imar ada/parseli niteliğine kavuştuğu, Ancak tüm bu planların dava konusu edildiği ve özetle “Bölgeye atanan nüfusa karşılık sosyal donatı alanlarının yetersiz olması, buna rağmen kademeli emsal ve KOP terki karşılığında inşaat alanı ve nüfus artışı getirilmesine yönelik plan notları da bulunması, bu doğrultuda dava konusu imar planlarının kamu yararı, şehircilik ilkeleri ve planlama teknikleri ile imar mevzuatına uygun bulunmadığı” şeklinde teşekkül etmiş gerekçeler nezdinde mahkeme kararları ile iptal edildiği, T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ Karar No: 761 11.05.2023 -2- Mahkeme kararları ile imar planları iptal edilmiş bulunan, İmrahor Vadisi planlama bölgesine dair yeni bir üst ölçek plan şeması çerçevesinde bölgenin kapsamlı bir şekilde ele alınması, gerekli düzenlemelerin yapılması ve bölgedeki yoğunluğun brüt 121 - 250 kişi/hektar (orta yoğun) olacak şekilde belirlenmesine yönelik Başkanlığımızca hazırlanan “1/5000 ölçekli nazım imar planı” (yaklaşık 1520 ha) ile birlikte üst ölçek nitelikte hazırlanan“1/25000 ölçekli nazım imar planı” nın Büyükşehir Belediyemiz Meclisinin 11.11.2021 tarih ve 2264 sayılı Kararı ile onaylandığı, Bölgeye dair 2021/2264 ABBMK ile onaylı 1/5000 ölçekli nazım imar planında yapılan düzenlemeler kapsamında özetle; Çevre otoyolu kuzeyindeki İmrahor Vadisi Planlama sahasında bulunan sosyal donatı ve altyapı alanlarında iyileştirme yapmak suretiyle donatı alanlarının (eğitim, sağlık, sosyal ve kültürel tesisler) artırılması, kademeli emsal ve KOP terkine yönelik vb. emsal artışı getiren, mahkeme iptaline konu önceki plan hükümlerinin kaldırılması, planın kuzey sınırında Doğukent viyadüğüne yakın kesiminde ve yeşil alan, yol gibi kamusal kullanımlara tekabül eden muhtelif eski fabrika yapılarının bulunduğu alanların düzenlenerek üst yapı kamulaştırmasına sebebiyet verecek durumun çözümlenmesi, karayolu kamulaştırma sınırında yapılan değişiklik ve kadastro yenilemeleri kaynaklı uyuşmazlıkların giderilmesi ve bölgeye brüt orta yoğunluk (121-250 kişi/ ha) kararı getirilmesi, Çevre otoyolu kuzeyindeki Karataş Mahallesi 29643, 29644, 29645 vd. imar adalarını (kd.1297, 1634-eski meralar) kapsayan kısımda, yine mahkeme iptal kararları çerçevesinde, yol bağlantılarının topografyaya uygun olarak revize edilmesi ve önceki planlarda ayrılmış olan ve uygulaması tescil edilen konut, ticaret alan yüzölçümleri korunarak, bu bölgede de ilave sosyal donatı (eğitim, sağlık, ibadet vb.) alanlarının ayrılması, Karataş Mahallesi kırsal yerleşim alanı ve çevresinin de (yaklaşık 780 hektar) çevre otoyolu kuzeyindeki (İmrahor vadisi) planlama alanı ile birlikte değerlendirilmek suretiyle, kırsal yerleşim alanında az yoğun, çevresinde ise orta yoğun olacak şekilde planlama sahasının tümünde olduğu gibi brüt orta yoğunluk atanarak gelişme alanlarının belirlenmesi, bunun yanı sıra ulaşım bağlantılarının ve sosyal donatı, açık-yeşil alan gereksinimlerinin de kurgulanması, İçerikli düzenlemelerin tesis edildiği ve netice olarak brüt 121 - 250 kişi/hektar (orta yoğun) yoğunluk hükmü belirlenmiş olan yaklaşık 1520 hektar yüzölçümündeki (1/5000 ölçekli nazım imar planı sahası) planlama bölgesine, yaklaşık 183 920 kişi (72 409 konut) ila 380 000 kişi (149 606 konut) aralığında olacak şekilde (ortalama hane halkı büyüklüğü 2.54 kişi üzerinden) yoğunluk atandığı, Plan Teklifi ve Açıklama Raporunda; 2021/2264 ABBMK ile onaylı mevcut 1/5000 nazım imar planından farklı olarak önerilen revizyonlar aşağıdaki şekilde özetlenmiştir; T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ Karar No: 761 11.05.2023 -3- Çalışma alanının kuzeyinde yer alan konut adaları ile Abazözü Deresinin kollarını birbirinden ayıran 15’er metrelik otoparklarla sonlanan yollar, bölge parkına erişimi kolaylaştırmak amacıyla, topografyaya uygun, yol sürekliliği korunarak adaların etrafında ring olacak şekilde revize edilmiş ve yol genişliği 10 metreye düşürülmüştür. Çalışma alanının kuzeyinde yer alan BHA’nın (İtfaiye Eğitim Alanı) ihtiyacın çok üzerinde bir alan kapladığı, şahıs mülkiyetlerinden oluşturulan alanın kamulaştırma maliyetlerinin çok yüksek olacağı düşünülerek yaklaşık 27 ha büyüklüğündeki alan 11 ha olacak şekilde küçültülerek güneyinde topografya açısından yapılaşılması mümkün olmayan yüksek eğimli kısmı yeşil alan, geri kalanı konut – ticaret alanı olarak ayrılmıştır. Karayolları Genel Müdürlüğü’nce projelendirilecek otoyol kavşağına bağlanan 35 metrelik yol güzergâhı, planda BHA (Belediye Hizmet Alanı) olarak belirlenmiş alan ve güney doğusu istikametinde kadastro verisi göz önünde bulundurularak, hâlihazırda kullanılmakta olan toprak yol üzerine gelecek şekilde revize edilmiştir. 35 metrelik yolun revize edilmesi ile bu yola batıdan bağlanan 20 metrelik yol da topografyaya göre yeniden revize edilmiş ve konut adaları yeni yollara göre düzenlenmiştir. Devlet Su işleri 5. Bölge Müdürlüğü’nün 21.03.2018 tarih ve 201321 tarihli görüş yazısı ekinde planlama alanı içerisinde yer alan derelerin koruma bantları belirtilmiş olup buna göre; Abazözü Deresinin yan kolu olan Dumanlı-1 Deresine 10’ar metre koruma bandı bırakılması gerektiği belirtilmiş olup; konut, ticaret ve eğitim alanında koruma bandına uygun revizyon gerçekleştirilmiştir. Dere ekseninden itibaren Abazözü Deresine 20’şer metre koruma bandı bırakılması gerektiği belirtilmiş olup; buna uygun hâlihazır haritalarda belirlenmiş dere hattına 20’şer metrelik koruma bantları çekilmiş ve konut alanlarının koruma bandı içinde kalan kısımları konut kullanımından çıkarılmıştır. Buradaki konut alanlarının etrafından, bölge parkına erişimi kolaylaştıracak, topografyaya uygun 10 metrelik yollar önerilmiş ve yolların uygulanabileceği eğim aralıkları göz önünde bulundurularak Abazözü Deresi güzergâhında bulunan konut adalarının formlarında değişiklik yapılmıştır. Yayla çeşmesi dere ekseninden itibaren 20’şer metre koruma bandı bırakılması gerektiği belirtilmiş olup; bu güzergâh boyunca konut alanları ve taşıt yolu ulaşım altyapısı koruma bandının dışında bırakılacak şekilde revize edilmiştir. Dolay Deresi ekseninden itibaren 50 metrelik koruma bandı bırakılması gerektiği belirtilmiş olup; mevcut konut alanının güney kısmındaki 25 metrelik yolların bağlandığı kavşağın doğusunda yer alan, eğitim ve ticaret kullanımlarına ayrılan alan yeşil alan olarak revize edilmiştir. T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ Karar No: 761 11.05.2023 -4- Dolay Deresi yan kolu olan Kamışlıkol Deresi eksenine bırakılması gereken 20’şer metrelik koruma bantlarına göre 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planıyla belirlenmiş kullanım kararları revize edilmiştir. 1/5000 ölçekli nazım imar planında mevcut konut alanı lekesinde gösterilen ancak plan notu ile uygulama imar planına işleneceği belirtilmiş olan, 153 ada 1 sayılı parsel üzerinde yer alan ve K.T.V.K.B.K Müd.’nün 01.02.2002 tarih 7749 sayılı kararıyla tescilli köy caminin yeri, cami alanı olarak planlanmıştır. Karataş eski köy merkezinin bulunduğu mevcut konut alanının kuzeyinden ve güneyinden geçen 25 metrelik yolları birbirine bağlayan 25 metrelik yolun, yapılan arazi çalışmalarında açılmasının arazi yapısı açısından mümkün olmayacağının tespit edildiği, bu sebeple anılan 25 metrelik yolun yerine konut alanlarını birbirinden ayırmak için kuzeydeki 25 metrelik yola paralel ve topografyaya uyumlu olacak şekilde 10 metrelik yol düzenlenmiştir. DSİ Genel Müdürlüğü Etüt ve Plan Dairesi Başkanlığı’nın 24.10.2007 tarih ve 11542 sayılı görüşünde belirtilen kesit profiline göre (Dolay Deresi Kesit No:1) taşkın alanında imar planına 6 metre genişliğinde kanal işlenmiştir. 1/5000 ölçekli nazım imar planında İmrahor Deresi boyunca rekreasyon alanlarının etrafında önerilen turizm-ticaret alanlarının neredeyse tamamının taşkın alanında kaldığı, Mülga Bayındırlık ve İskan Bakanlığı Afet İşleri Genel Müdürlüğü’nce 20.07.2006 tarihinde onaylanan Jeoteknik Etüt Raporunda bu alanların bir kısmının Ö.A.4 olarak belirtildiği, söz konusu raporun sonuç ve öneriler bölümünde bu alanların konut ve ticari amaçlı yapılaşma amacıyla kullanılamayacağı belirtildiğinden, bu alanlar vadi boyunca Günübirlik Turizm alanı olarak revize edilmiştir. Planlama alanının güney batısında bulunan Gölbaşı Özel Çevre Koruma Alanı sınırının 1/5000 ölçekli nazım imar planı sayısal verisiyle çakışmadığından, güncel sınırlar ilgili Bakanlıktan temin edilerek yeni koordinatlara göre alan sınırları revize edilmiştir. İmrahor Deresi yan kolu olan Abaz Deresi (Asmalı) bitişiğinde planlanan sağlık tesisi alanının, tamamının taşkın alanında, büyük bir bölümünün de yapı yasaklı alanda kaldığı tespit edilmiş olup, yapı yasaklı kısmı rekreasyon alanına katılmış ve kalan kısmı düşük emsalli açık spor tesisi alanına dönüştürülmüştür. Planda “A” işaretiyle gösterilen alanların 20.07.2006 tarihinde onaylanan Jeoteknik Etüt Raporunda orman olarak gösterildiği, ancak Ankara Orman Bölge Müdürlüğü’nün 02.05.2018 tarih ve 900352 sayılı görüş yazısında Höylük Devlet Ormanı sınırları içerisinde bulunmadığı ve 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı’na dâhil edildiği tespit edilmiştir. Bu alanlarda imar planına esas jeolojik-jeoteknik etüt raporu hazırlanacak ve rapor sonucuna göre uygulamaya geçileceği, plan notlarına eklenmiştir. T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ Karar No: 761 11.05.2023 -5- Başkent Elektrik Dağıtım AŞ’nin 27.06.2022 tarih ve 2623 sayılı görüş yazılarında belirtilen hususlar ve plan çalışması sırasında yapılan etütler sonucunda ilgili kurum tarafından plan üzerinde noktasal olarak önerilen trafo alanları, bölgedeki tüm teknik altyapı unsurlarının (trafo, regülatör istasyonu, su deposu vb.) bir arada bulunabileceği teknik altyapı alanları olarak standartlara ve etki alanına göre bölgesel olarak önerilmiştir. 1/5000 planın yeşil aksları ve yol güzergahları; DSİ görüşü (kuru/sulu derelerin varlığı, koruma kuşakları), jeolojik etüt raporu sonuçları (sakıncalı alanlar, afet riskli alanlar, stabilize sorunlu alanlar vb.), arazinin topografik yapısı (eğim, yükseklik) planın ana kurgusu bozulmayacak şekilde yer yer revize edilmiştir. Topografyanın yüksek eğimli yapısı nedeniyle yapılaşması sorunlu görülen bölgelere yeşil alanlar önerilmiştir. 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Teklifi Kullanım Kararlarında; Konut alanları; üst ölçek planlardan gelen kararlar neticesinde planlama alanı içerisinde bulunan mevcut konut alanları ile gelişme konut alanları ayrıştırılmış; tüm plan sahası içerisinde kat sayısı homojen tutulmuş; kat alanı kat sayısı ise planlı yerleşik alan ve kent merkezi ile irtibat bağı ve yapay eşik teşkil eden Ankara Çevreyolu göz önüne alınarak planlama alanının kuzeyi ve güneyi şeklinde kademelendirilmiştir. Ayrıca, planlama alanının güneyi, Karataş Mahallesi’nde kırsal fonksiyonların devam etmesi ve Çankaya İlçesi planlı alanının çeperini oluşturması sebebiyle plansız alana geçişte kademe oluşması için kuzey kısma kıyasla daha düşük emsal tanımlanmıştır. Bu çerçevede; Mevcut konut alanlarında (Karataş Mah. kırsal yerleşim alanı) Emsal=1.00, Yençok=10 kat, Ankara Çevreyolu’nun güneyinde (Karataş) kalan; gelişme “Gelişme Konut, Ticaret+Konut, Ticaret” alanlarında Emsal=1.00, Yençok=10 kat, Ankara Çevreyolu’nun kuzeyinde (İmrahor) kalan; “Gelişme Konut, Ticaret+Konut, Ticaret” alanlarında Emsal=1.20, Yençok=10 kat, olarak belirlenmiştir. T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ Karar No: 761 11.05.2023 -6- TÜİK 2021 yılı Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi verilerine göre Ankara İli, Çankaya ilçesi ortalama hane halkı büyüklüğünün 2.54 kişi olarak ölçüldüğü belirlenmiştir. 1/1000 ölçekli uygulama imar planı ile önerilen konut alanları ve kapasiteleri tablosu aşağıdaki gibidir. Fonksiyon Adı EMSAL Alan (m2) İnşaat Alanı Konut İnşaat Alanı Toplam BB Sayısı (BB Brüt Alanı=150m2) Nüfus (Hane halkı Büyüklüğü= 2.54) GELİŞME KONUT ALANI (ÇEVREYOLUNUN GÜNEYİ; KARATAŞ) 1.00 3*** *** ****945.99 3*** *** ****759.63993 60349.48543 GELİŞME KONUT ALANI (ÇEVREYOLUNUN KUZEYİ; İMRAHOR VADİSİ) 1.20 3182470 3818964.072 3818964.072 25459.76048 64667.79162 KONUT (MEVCUT) 1.00 229988.6 229988.64 229988.64 1533.2576 3894.474304 KONUT TİCARET ALANI (%70'İ KONUT ALANI OLARAK BELİRLENMİŞTİR) (ÇEVREYOLU'NUN GÜNEYİ; KARATAŞ) 1.00 441707.2 441707.19 309195.033 2061.30022 5235.702559 KONUT TİCARET (%70'İ KONUT ALANI OLARAK BELİRLENMİŞTİR) (ÇEVREYOLUNUN KUZEYİ; İMRAHOR) 1.20 115625.9 138751.092 97125.7644 647*** *** ****.662944 Toplam Nüfus 135 792 1/1000 ölçekli uygulama imar planı ile gelişme konut alanlarında 125017 kişinin; ticaret+konut alanlarına 6880 kişinin ve mevcut konut alanlarında 3894 kişinin yerleşebileceği öngörülmüştür. Planlama alanı içerisinde 8.27 ha alanda toplam 14 adet ticaret parseli düzenlenmiş olup bunların emsal değerleri konut alanlarında olduğu gibi Ankara Çevreyolu eşik kabul edilerek kademelendirilmiştir. Buna göre Ankara Çevreyolunun güneyinde ticaret alanlarında Emsal=1.00 ve Yençok=10 kat, Ankara Çevreyolunun kuzeyinde Emsal=1.20 ve Yençok=10 kat olarak belirlenmiştir. T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ Karar No: 761 11.05.2023 -7- Diğer kullanım alanlarına bakıldığında; toplam 52.4 ha eğitim alanı, 4.3 ha alanda 6 adet anaokulu, 17.5 ha alanda 15 adet ilkokul alanı, 15.8 ha alanda 13 adet ortaokul alanı ve 14.7 ha alanda 9 adet lise alanı, 14.47 ha alanda 19 adet sağlık tesisleri alanı, 8.9 ha üzerinde 9 adet sosyal tesis alanı, 8 adet kültürel tesis alanı, 339.86 ha üzerinde park, rekreasyon ve bölge parkı ayrılmış, İmrahor Vadisi dere yatağı kenarlarında yer alan 71 ha alanda ise Emsal=0.50 ve Yençok=2 kat yapılaşma hakları ile günübirlik turizm alanları planlanmıştır. Öte yandan planlama alanı içerisinde topografik eşiklerden dolayı bisiklet yolu önerilmemiş, açık ve yeşil alanların proje aşamasında rekreatif faaliyetlere yönelik bisiklet yolu ve yaya yolları tasarlanabileceğinden, açık alanlar örüntüsü ile kent içi ulaşıma katkı sağlayacağı düşünülmüştür. Denilerek, bu kapsamda Büyükşehir Belediyemiz Meclisi’nin 11.11.2021 tarih ve 2264 sayılı kararı ile onaylı, “Çankaya/Mamak İlçeleri İmrahor Vadisi ve Karataş Mahallesi 1/5000 ölçekli nazım imar planı” doğrultusunda, yaklaşık 1520 hektar yüzölçümündeki alana dair 1/1000 ölçekli uygulama imar planı teklifi ile birlikte, nazım planı da etkileyen muhtelif değişiklikler öngörüldüğünden 1/5000 ölçekli nazım imar planı tavsiyesinin de hazırlandığı, Başkanlığımızca yapılan değerlendirmede; Plan teklifinin, çevreyolu kuzeyindeki (2015 yılında parselasyon işlemleri tamamlanmış ve imar parselleri oluşmuş olan İmrahor Vadisi ve çevresi) planlama bölgesinde; “Konut”, “Ticaret” ve “Konut+Ticaret” alan yüzölçümlerinin toplamı üzerinden, meri imar planları ve 2021/2264 ABBMK ile onaylı nazım imar planı uyarınca toplam 3337563 m2 alan ayrılması gerektiği ancak plan teklifinde “Konut”, “Ticaret” ve “Konut+Ticaret” kullanım alanları toplamında 3336601m2 alan ayrıldığı, Ayrıca çoğunluğu “Özel Çevre Koruma Bölgesi” sınırları dâhilinde kalan, İmrahor Vadisi ve çevresi planları ile oluşmuş imar parsellerine komşu vaziyetteki Karataş Mah. 138/6 sayılı (kadastro) parselin ÖÇK haricinde ve bölgeye dair Başkanlığımızca yürütülmüş olan meri imar planları ve en son ki 2021/2264 ABBMK ile onaylı nazım plan haricinde tutulan yaklaşık 350 m2’lik kısmının plan teklifinde konut ve yol alanlarına tekabül edecek şekilde plan dâhiline alındığının görüldüğü, Bu çerçevede, Karataş Mah. 138/6 sayılı (kadastro) parselin ÖÇK alanı haricinde kalan kısmının plan dâhiline alınması hususu da hesaba katıldığında, (anılan parselden kesilebilecek %45 DOP düşünülerek) “Konut”, “Ticaret” ve “Konut+Ticaret” alan yüzölçümlerinin toplamı üzerinden plan teklifinde yaklaşık 1154 m2 eksik alan ayrıldığının anlaşıldığı, Buna bağlı alan dengelemesinin sağlanması için; öncelikle 2021/2264 ABBMK ile onaylı nazım planda öngörüldüğü şekli ile (planın çevre otoyolu kuzeyindeki güney ucunda-ÖÇK sınırına cepheli vaziyetteki) 29573 ve 29589 sayılı imar adaları arasındaki 7 metrelik yol kapatılıp konut adaları birleştirilerek plan teklifinin tadil edilmesi gerektiği, böylelikle eksik olan 1154 m2’nin 653m2’sinin burada karşılanabileceği, geriye kalan kısmının ise parselasyon planında tolere edilebileceği, T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ Karar No: 761 11.05.2023 -8- Diğer taraftan; İmrahor Vadisi ve çevresine yönelik 2013/1888 ABBMK ile onaylı 1/25000 ve 1/5000 ölçekli nazım planlardan bu yana Başkanlığımızca yürütülmüş ve 2015/155, 2016/278, 2018/488 tarih/sayılı ABBMK ile onaylı uygulama imar planları da dâhil olmak üzere en son ki 2021/2264 ABBMK ile onaylı nazım planda aynı şekilde kullanım kararı belirlenmiş olan, İmrahor deresi boyunca uzanan yeşil alanların çeperlerinde teşekkül etmiş ve imar parseli niteliğine de kavuşmuş “Ticaret+Turizm Alanları”nın plan teklifinde “Günübirlik Turizm Alanı” kullanımına dönüştürülmesinin öngörüldüğü, bunun gerekçesi olarak ise, bölgeye dair 2006 yılı onaylı jeolojik etüt raporunun tespit ve önerilerinde belirtilen “…Ö.A.4 olarak tespit edilen bu alanlar konut ve ticari amaçlı yapılaşma amacıyla kullanılmamalıdır. DSİ den alınan görüşler doğrultusunda arazi kullanım kararı oluşturulmalıdır.” şeklindeki hükmün esas alındığı, ancak bu hususta; Başkanlığımızca tesis edilmiş olan meri imar planı işlemlerine esas DSİ Genel Müdürlüğü’nün 26.09.2013 tarih ve 573903 sayılı kurum görüşü yazısındaki “…Projeler doğrultusunda gerekli taşkın tesislerinin yapılmasını müteakip kalan alanların ticaret ve turizm merkezi olarak kullanılmasında sakınca görülmemektedir.” şeklindeki 16 no.lu madde uyarınca bahse konu alanların “Ticaret+Turizm Alanı” kullanımında olacak şekilde planlanmış olduğu, bu hususlar çerçevesinde “İmrahor Dere Yatağı” kenarındaki yeşil alanlara cepheli olarak tasarlanmış olan ve çoğunluğu taşkın alan dâhilinde kalan “Ticaret+Turizm Alanı” parsellerinin “Günübirlik Turizm Alanı” kullanımına dönüştürülmesine yönelik plan teklifi öngörüsünün, Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliğinde belirlenmiş olan alan kullanım kararları arasında “Günübirlik Turizm Alanı” kullanımının bulunmaması, bunun yerine “Günübirlik Tesis Alanı” kullanım kararının bulunması hususu da göz önünde bulundurularak, Belediyemiz Meclisi’nce değerlendirilmesinin uygun olacağı, Ayrıca meri planlarda ve 2021/2264 tarih/sayılı ABBMK ile onaylı nazım planda “Ticaret+Turizm Alanı” kullanımında bulunan 29482 ada 3, 29483 ada 3, 4 ve 5 sayılı parseller ve çevresindeki (planın kuzey sınırları-Doğukent Caddesi Viyadüğünün hemen güneyi) yaklaşık 11.6 hektar yüzölçümündeki bölgenin, Mamak Belediyesi sınırlarında kaldığı gerekçe gösterilerek plan teklifine dâhil edilmediğinin anlaşıldığı, buna karşılık yapılan incelemede; Mamak Belediyesi ve Çankaya Belediyesi İdari sınırlarının teklif plan sınırının yaklaşık 900 metre güneyinde kavuştuğu, yani plan teklifinde zaten Mamak Belediyesi İdari sınırlarına girildiği, yanı sıra en son ki nazım imar planı onayının üzerinden 1 (bir) yılı aşkın sürenin geçmiş olması ve Mamak Belediye Başkanlığı’ndan da 1/1000 ölçekli uygulama imar planına dair herhangi bir teklif gelmediği hususu göz önünde bulundurularak; 2021/2264 ABBMK ile onaylı nazım plandaki alan sınırlarına uygun olmak suretiyle, teklif planda bu güzergâhtaki parsellerin “Günübirlik Turizm Alanı” kullanımına dönüşmesine yönelik verilecek olan nihai karara da uygun olarak, planın eksik olan kısmının (29482 ada 3, 29483 ada 3, 4 ve 5 sayılı parseller ve çevresi) tadilen plana eklenmesi gerektiği, T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ Karar No: 761 11.05.2023 -9- Onaylı nazım planda ve daha önceki (İmrahor Vadisi) uygulama imar planlarında belirlenmiş, imar parseline dönüşmüş ve “Ticaret+Turizm Alanı” kullanımına ayrılmış olan 80104 ada 1, 2 ve 80105 ada 1 sayılı parsellerin, “Sazlık Sel Kapanı” dâhilinde bulunduğu varsayılarak plan teklifinde yeşil alana dönüştürüldüğü, ancak bu parsellere yeni yer de önerilmediğinin görüldüğü, bu hususa karşılık; Fen İşleri Dairesi Başkanlığı’nca yürütülen ve DSİ Genel Müdürlüğü 5.Bölge Müdürlüğü’nün 30.11.2017 tarih ve E.833504 sayılı yazısı ile onaylanan “Sazlık Sel Kapanının Yapılması Yerine Mevcut İncesu Sel Kapanının Yükseltilmesi Projesi” kapsamında, “Sazlık Sel Kapanı”nın kaldırılıp bunun yerine İmrahor Vadisi planlama alanı dışında, Doğukent Caddesi Viyadüğünün kuzeyinde, Orta İmrahor ve Aşağı İmrahor Mahalleleri yerleşim alanları arasında kalan alandaki “İncesu Sel Kapanı” nın kapasite ve yüksekliği artırılarak sınırlarının genişletilmiş olduğu, dolayısıyla “Sazlık Sel Kapanı” na ilişkin kısıtlayıcı durumun 2017 yılındaki bahse konu DSİ onaylı proje doğrultusunda ortadan kalkmış olduğu ve hem 2018/488 tarih/sayılı ABBMK ile onaylı nazım ve uygulama imar planları hem de 2021/2264 tarih/sayılı ABBMK ile onaylı 1/5000 ölçekli nazım imar planı kapsamında bahse konu 80104 ada 1, 2 ve 80105 ada 1 sayılı parsellerin günümüzde de imar parseli olarak tescilli halde bulunduğu şekilleri ile “Ticaret+Turizm Alanı” olarak planlanmış olduğu, bu çerçevede teklif planda bu güzergâhtaki parsellerin “Günübirlik Turizm Alanı” kullanımına dönüşmesine yönelik verilecek olan nihai karara da uygun olarak, anılan parsellerin (80104/1, 2 ve 80105/1) 2021/2264 tarih/sayılı ABBMK ile onaylı nazım plandaki alan sınırlarına uygun olmak suretiyle plana işlenmesi gerektiği, Ayrıca anılan sel kapanı konusuna ilişkin, 2021/2264 tarih/sayılı ABBMK ile onaylı 1/5000 ölçekli nazım imar planında da belirtildiği gibi “DSİ Genel Müdürlüğü 5.Bölge Müdürlüğü’nün 30.11.2017 tarih ve E.833504 sayılı yazısı ve eki İncesu Sel Kapanı Hidrolik Raporunda belirtilen hususlara uyulacaktır.” şeklinde 1 (bir) adet plan notu eklenmesi gerektiği, Onaylı nazım planda ve daha önceki (İmrahor Vadisi) uygulama imar planlarında ayrılmış, imar parseline dönüşmüş ve “Ticaret+Turizm Alanı” kullanımında bulunan 80119 ada 1 sayılı parselin, “şekil itibariyle üçgenimsi yapıda bulunması ve bitişiğindeki alanların donatı alanları olması” şeklindeki şifahi gerekçeleriyle plan teklifinde “Park Alanı” na dönüşmesinin önerildiği, ancak bu parsele yeni yer de gösterilmediğinin anlaşıldığı, bu hususa karşılık; anılan parselin şeklinin ve komşuluğundaki parsellerin kullanım kararlarının yapılaşmaya engel teşkil edecek nitelik taşımadığı ve bu güzergâh üzerinde yeni yer gösterilecek başkaca müsait alanın da olmadığı, bu çerçevede teklif planda bu güzergâhtaki parsellerin “Günübirlik Tesis Alanı” kullanımına dönüşmesine yönelik verilecek olan nihai karara da uygun olarak, anılan parselin (80119/1) 2021/2264 tarih/sayılı ABBMK ile onaylı nazım plandaki alan sınırlarına uygun olmak suretiyle plana işlenmesi gerektiği, T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ Karar No: 761 11.05.2023 -10- Yukarıda zikredilen ve meri plan-parselasyon ile 2021/2264 tarih/sayılı ABBMK ile onaylı nazım plan kararları doğrultusunda plana işlenerek planın düzeltilmesi gerektiği görüşlerimiz belirtilen (Ticaret+Turizm / Günübirlik Tesis) alanlara dair gerekli tadilatın yapılması halinde, bu alanların toplam yüzölçümünün yaklaşık 802 553 m2 olacağı ve meri imar planlarına göre yaklaşık 636 m2’lik bir fazlalık oluşacağı hesap edilmiş olup, bu hususun tapulu alanlardaki dengelemenin sağlıklı bir şekilde tesisine yönelik parselasyon planına esneklik imkânı sunacağı, Planın kuzey bölgesindeki İmrahor Vadisi kısmında kalan ve 2021/2264 tarih/sayılı ABBMK ile onaylı nazım planda ve daha önceki (İmrahor Vadisi) uygulama imar planlarında ayrılmış olan “Enerji Nakil Hattı Koruma Kuşağı” kullanımındaki alanların “Park Alanı” kullanımına dönüştürülmesinin önerildiğinin görüldüğü, bu hususun uygulamada mülkiyet/kamulaştırma sorunsalına ve alınması gerekli güvenlik önlemlerinde de yetki karmaşasına sebep olabileceği düşünülmekte olup, bu doğrultuda bahse konu alanların meri planlarda olduğu şekilleri ile “Enerji Nakil Hattı Koruma Kuşağı” olarak düzeltilmesi gerektiği, İmrahor dere yatağı güzergahındaki rekreasyon alanı içerisinde 29509 ada 2 sayılı parsel kuzeyinde ve 29510 ada 6 sayılı parsel batısında olmak üzere 2 adet “Teknik Altyapı Alanı” ayrıldığının görüldüğü, oysaki söz konusu güzergahtaki rekreasyon alanlarını kapsayan (Kanal Ankara) vaziyet planının Fen İşleri Dairesi Başkanlığı’nca yapılmış olduğu ve bu vaziyet planında güzergah boyunca gerekli teknik altyapı tesislerinin konumlarının tasarlanmış olduğu, teklifte ayrılması önerilen 2 adet teknik altyapı alanı yerinin ise vaziyet planında başkaca kullanımlara ayrılmış olduğu bu yönüyle teklifte ayrılması önerilen 2 adet teknik altyapı alanının iptal edilerek rekreasyon alanına dahil edilmesi gerektiği, 2021/2264 tarih/sayılı ABBMK ile onaylı nazım planda, sosyal donatı alanı standartlarının artırılmasına yönelik yapılan düzenlemeler kapsamında “Sağlık Tesis Alanı” kullanımına dönüştürülmüş olan, İmrahor Vadisine yönelik Başkanlığımızca tesis edilmiş olan meri planlarda, İmrahor dere yatağı kenarında konumlamış ve “Spor Alanı” olarak ayrılarak KOP parseli niteliğinde oluşmuş yaklaşık 19655 m2 yüzölçümündeki 29509 ada 2 sayılı parselin; teklif planda, “taşkın alanda kalması ve bir kısmının yapı yasaklı alan olması” gerekçeleri ile tekrar “Açık Spor Tesisi Alanı” kullanımına dönüştürülmesinin ve yanı sıra söz konusu parselin güneydoğu kısmında “Jeolojik Açıdan Yapılaşmaya Uygun Olmayan Alan” dahilinde kalan kısmının ise rekreasyon alanına dönüştürülmek suretiyle yüzölçümünün 12177m2’ye düşürülerek küçültülmesinin önerildiği ancak terk edilen kısma karşılık yeni yer de önerilmediğinin görüldüğü, bu hususa yönelik yapılan değerlendirmede; alan kullanım kararının tekrar spor alanına dönüştürülmesi önerisinin sosyal donatı alanlarının genel dağılımı bağlamında kabul edilebilir olabileceği yalnız, tapuya tescil edildiği şekli ile alan yüzölçümünün 19 655 m2 olarak korunması ve bunun için de meri nazım ve uygulama imar planlarındaki alan sınırlarına uygun olarak ve yapılaşmaya uygun olmayan kısmı da meri planlarda olduğu gibi yapı çekme mesafesi ile çözümlenip parsel içi mecburi açık alan olarak bırakılmak suretiyle, söz konusu “Açık Spor Tesisi Alanı” nın teklif planda düzenlenmesi gerektiği, T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ Karar No: 761 11.05.2023 -11- Tüm bunların yanı sıra İmrahor Vadisi (çevreyolu kuzeyi) bölgesindeki yapılaşma değerlerine ilişkin (mahkeme kararları ile iptal edilmiş olan) meri imar planları ile yeni plan teklifi karşılaştırması yapıldığında; Yapı yükseklikleri anlamında; “Konut”, “Konut+Ticaret” ve “Ticaret” alanlarındaki “Hmaks:Serbest” olan yükseklik kararının “Yençok:10 Kat” olarak belirlenmesi, “Ticaret+Turizm” (Günü birlik turizm/tesis alanına dönüştürülmesi öngörülen) alanlarındaki “Hmaks:2 Kat ve 12 metre” olan yükseklik kararının “Yençok:2 Kat” olarak belirlenmesi, Yapılaşma oranları (Emsal) anlamında; “Konut” ve “Konut+Ticaret” alanlarında E=1.40 - E=2.20 aralığında değişen yapılaşma oranlarının tamamının E=1.20 olarak belirlenmesi, “Ticaret+Turizm” alanlarında E=1.00 - E=2.00 aralığında değişen yapılaşma oranlarının tamamının E=0.50 olarak belirlenmesi (ayrıca günübirlik turizm alanı kullanımına dönüştürülmesi), “Ticaret” alanlarında ise E=1.20 – E=2.00 aralığında değişen yapılaşma oranlarının tamamının E=1.20 olarak belirlenmesi, Şeklinde düzenlemeler yapılarak, planın bu bölgesinde toplam 26 107 konut, 2.54 kişi hane halkı ortalaması üzerinden de toplam yaklaşık 66 312 kişi nüfus öngörüldüğü, Plan teklifinin, çevreyolu güneyindeki (Karataş yerleşim alanı ve çevresindeki kadastro parsellerden oluşan ve daha önce uygulama görmemiş) planlama bölgesinde; 2021/2264 tarih/sayılı ABBMK ile onaylı nazım planda belirlenmiş olan alan kullanımı ve ulaşım şemasına genel itibariyle uygun olarak plan teklifinin hazırlandığı ve ölçeğinin gerektirdiği detayda muhtelif düzenlemelerin yapıldığı, Plan teklifinde ayrılan faydalı alanlar (konut, ticaret, ticaret+konut) ile birlikte atanan nüfusun ihtiyacı olan sosyal donatı alanları toplamında yapılan incelemede, ilgili mevzuat uyarınca maksimum %45 olabilecek düzenleme ortaklık payının (DOP) yaklaşık %44.5 olacak şekilde planın kurgulandığı, 2021/2264 tarih/sayılı ABBMK ile onaylı nazım planda çevresinden farklı olarak az yoğun olması öngörülen, çoğunluğu köy evi olarak yapılı vaziyetteki Karataş kırsal yerleşim alanının, plan teklifi çevresinde olduğu gibi E=1.00 Yençok:10 kat olarak düzenlendiği, bu hususun köy yapılaşmasının yenilenmesi için cazip olabileceği, T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ Karar No: 761 11.05.2023 -12- 2021/2264 tarih/sayılı ABBMK ile onaylı nazım plan kapsamında, İtfaiye Dairesi Başkanlığı talebi doğrultusunda çevreyolu kenarında ayrılmış olan yaklaşık 270 000 m2 yüzölçümündeki “BHA-İtfaiye Eğitim Alanı”nın, plan teklifinde yaklaşık 108 000 m2 ye düşürüldüğü, geriye kalan kısmın ise plan şemasının yakın çevresine uygun olarak (çoğunluğu faydalı alan/konut+ticaret alanı) düzenlendiği, itfaiye alanının küçültülmesinin gerekçesi olarak ise, “ihtiyacın çok üzerinde bir alan kapladığı, şahıs mülkiyetlerinden oluşturulan alanın kamulaştırma maliyetlerinin çok yüksek olacağı”nın belirtildiği, bu hususta yapılan düzenlemenin, yasal kesinti oranı (%45 DOP) nezdinde makul karşılanabileceği, Plan teklifindeki yapılaşma detaylarına ve nüfus kabulüne bakıldığında; bu bölgedeki “Konut”, “Konut+Ticaret” ve “Ticaret” alanlarına E=1.00 Yençok:10 kat yapılaşma koşulları belirlenmesi ve böylelikle toplam 27 354 konut, 2.54 kişi hane halkı ortalaması üzerinden de toplam yaklaşık 69 480 kişi nüfus öngörüldüğü, Plan teklifindeki park, rekreasyon, bölge parkı vb. alan kullanımlarına bakıldığında; Plan teklifinin, çevreyolu güneyindeki (Karataş yerleşim alanı ve çevresi) planlama bölgesindeki büyük ölçekli yeşil alanların “E=0.01” yapılaşma koşullarında “Bölge Parkı” alan kullanımında olacak şekilde belirtilerek bu alandaki her türlü yetkinin de Büyükşehir Belediyemizde olduğuna yönelik plan notu geliştirilmiş olduğu, ancak Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği’ndeki plan gösterimleri arasında bu kullanım türünün bulunmadığı, bu çerçevede 2021/2264 tarih/sayılı ABBMK ile onaylı nazım plan kararları ve ilgili Yönetmelik hükümleri göz önünde bulundurularak, teklifteki “Bölge Parkı” kullanım türündeki alanların “Piknik ve Eğlence-Rekreasyon Alanı” kullanımına dönüştürülmesi ve bölge parkına dair (2.12.1 no.lu) plan notunun iptal edilmesi gerektiği, Plan teklifindeki, Karataş 111/1 ve 111/3 ada/parsel sayılı kadastro parsellerine tekabül eden ve yaklaşık 2671 m2 yüzölçümünde ayrılmış olan “Cami Alanı” nın geometrik şekli ve kıble yönü itibariyle kullanım türü bakımından yapılaşmaya uygun yeterli alanının bulunmadığı, bu çerçevede anılan cami alanının (sağlık tesis alanından ayıran) güney ve batısından geçen 7 metrelik yolun kapatılarak cami alanına dâhil edilmesinin ve sağlık tesis alanının köşe kırıklarının da bu doğrultuda düzeltilmesinin uygun olacağı, Plan teklifi genelindeki “Cami Alanı” kullanımına ilişkin belirlenmiş olan E=1.00 Yençok:12.50 metre (minare hariç) yapılaşma hükmünün, ilgili Mevzuat uyarınca “Yençok:Serbest” olarak düzeltilmesinin uygun olacağı, Plan teklifindeki yapılaşma detaylarına ve nüfus kabulüne bakıldığında; Plan teklifinde, İmrahor Vadisi ve çevresine yönelik daha önceki yıllarda tesis edilmiş ancak gerekçeli mahkeme kararları ile iptal edilmiş olan planlara dair iptal gerekçelerinde belirtilen hususların göz önünde bulundurulduğunun ve bu kapsamda yoğunluk kararlarının ve toplam nüfusun düşürülmesinin önerildiği, T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ Karar No: 761 11.05.2023 -13- 2021/2264 tarih/sayılı ABBMK ile onaylı nazım planda belirlenmiş olan 121-250 kişi/ha brüt yoğunluk aralığındaki minimum değer olan 121 kişi/ha kabulü ile, 1520 hektar yüzölçümündeki planlama alanında, teklif uygulama imar planında ayrılmış olan konut ve konut + ticaret kullanım alanlarının net yüzölçümleri üzerinden yapılaşma emsali hesabı yapılacak olduğunda, planlama alanının tümündeki konut ve konut + ticaret alanlarında yaklaşık olarak E=1.40 değerine ulaşıldığı, Ancak çevreyolu kuzeyinde uygulaması yapılmış ve kesintileri alınmış olan bölgedeki, mahkeme kararlarında da belirtildiği üzere atanmış nüfusa karşılık eksik kalan sosyal donatı alanlarının; Başkanlığımızca hazırlanarak 2021/2264 tarih/sayılı ABBMK ile onaylanan nazım planda sosyal donatı alanlarının kendi içerisinde düzenlenmesi ve otopark, belediye hizmet alanı, spor alanı vb. asgari standartlar haricindeki alanların eğitim, sağlık vb. standartlar dâhilindeki alanlara dönüştürülmesine ve donatı standartları nezdinde iyileştirme yapılmasına yönelik tesis edilen düzenlemelerin bir kısmının, sunulan plan teklifinde göz ardı edilerek muhtelif değişiklikler yapılması ve bu bölgede daha önce imar uygulama kesintisi yapılmış olduğundan ilave kesinti de yapılamaması gibi sebeplerden dolayı, donatı alanlarının asgari standartların altında kalması, ayrıca çevreyolu güneyindeki planlama bölgesinde ise alt ölçek plan detayında ayrılmış olan ilave yol bağlantıları, teknik altyapı alanları vb. detaylı alan kullanımlarının kurgulanması ve de %45 yasal kesinti oranı dâhilinde düzenleme yapılması gerekliliği bulunması sebebiyle; planlama bölgesine atanması öngörülen nüfusa karşılık ayrılmış olan sosyal donatı alanlarının yeterliliği göz önünde bulundurularak, Çankaya Belediye Başkanlığı’nca hazırlanan söz konusu plan teklifinde önerilen yapılaşma emsallerinin belirlendiğinin anlaşıldığı, Bölgeye dair meri planlarda konut alanlarında 4000 m2, konut + ticaret alanlarında 5000m2, ticaret + turizm alanlarında 2000 m2 minimum parsel büyüklükleri bulunmakta iken, plan teklifinde; ticaret + turizm (günübirlik tesis) alanlarındaki 2000 m2 minimum parsel büyüklüğü korunarak, konut ve konut + ticaret alanlarındaki minimum parsel büyüklüklerinin 3000 m2’ye düşürülmesinin öngörüldüğü, bu hususa karşılık; arazi yapısı itibariyle engebeli olan planlama bölgesinde prestijli yapı alanlarının oluşturulabilmesini teminen konut ve konut + ticaret alanlarındaki meri planlarda belirlenmiş olan minimum parsel büyüklüklerinin, konut alanlarında 4000 m2, konut + ticaret alanlarında ise 5000 m2 olacak şekilde korunması gerektiği, bu çerçevede plan teklifindeki ilgili plan notlarında düzeltme yapılmasının uygun olacağı, Ayrıca 1520 hektarlık planlama alanı için, plan teklifindeki nüfus kabulü olan toplam 135 792 kişi nüfus üzerinden brüt yoğunluk hesap edildiğinde 90 kişi/hektar’a tekabül ettiği, Öte yandan, söz konusu plan teklifi Başkanlığımıza intikal ettiği günden bu yana, yapılaşma emsallerine dair öngörülen düzenlemelere ilişkin Başkanlığımıza çok sayıda şahıs dilekçesi verildiği, bu dilekçelerde özetle; “Önceki imar planlarında emsalleri E=1.40 ve E=2.00 civarında olan konut, ticaret ve konut+ticaret parsellerinde çevreyolu kuzeyinde E=1.20’ye düşürülmesi, ayrıca çevreyolu güneyinde ilk defa uygulama imar görecek bölgede yine düşük yoğunluk E=1.00 olarak belirlenmesi, çevreyolu kuzeyindeki E=1.00 ve E=2.00 imar hakkına sahip ticaret+turizm parsellerinin E=0.50’ye düşürülmesi hususlarının, parsel malikleri bakımından ciddi mağduriyetlere sebep olacağı, T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ Karar No: 761 11.05.2023 -14- Çankaya İlçesinin çoğu bölgesinde ve planlama alanı yakın çevresinde, özellikle Sinpaş proje alanında yüksek emsal değerleri verilmiş iken plan teklifine konu bölgedeki emsallerin düşük tutulmasının hakkaniyetli olmadığı, dolayısıyla planın emsal değerleri yönünden önceki uygulama imar planlarında verilmiş olan haklara yükseltilmesi ve yakın çevredeki diğer planlama alanlarına benzer olacak şekilde belirlenmesi gerektiği, bu çerçevede plan teklifinin İmar Komisyonunda düzeltilmesi” nin istendiği, Netice olarak; 1/1000 ölçekli uygulama imar planı teklifi ile birlikte tavsiye niteliğindeki 1/5000 ölçekli nazım imar planı teklifinin onaylanması halinde; yukarıda zikredilen, alan yüzölçümlerindeki gerekli düzenlemelerin yapılması, planın eksik kısımlarının (Mamak kısmı) ve plana işlenmesi veya kullanım kararının/alan formunun düzeltilmesi gerektiği ifade edilen alanlara/imar parsellerine yönelik düzeltmelerin yapılması, cami alanlarına dair yükseklik kararının serbest olarak revize edilmesi, minimum parsel büyüklüklerinin konut alanlarında 4000 m2, konut + ticaret alanlarında 5000 m2 olacak şekilde tadil edilmesinin uygun olacağı ve ayrıca yapılaşma emsallerinin ilçeden sunulduğu şekli ile kabulü halinde ise; 1/5000 ölçekli nazım imar planı tavsiyesindeki brüt orta yoğunluk hükmünün “90 kişi/hektar” olarak düzeltilmesi gerektiği, görüş ve sonucuna varıldığı, Çankaya/Mamak İlçeleri İmrahor Vadisi ve Karataş Mahallesi 1/1000 ölçekli uygulama imar planı teklifi ile 1/5000 ölçekli nazım imar planı tavsiyesinin, mahkeme kararları da dikkate alınarak, yoğunluğun 90 kişi/ha olarak düzenlendiği ve daha önceki kanal projesinde Mamak Belediyesi sınırları içerisinde kalan ve tescil görmüş alanın 1/5000 sınırlarına dahil edilmesi ve 1/25000 ölçekli plan ile birlikte “tadilen onayı”na ilişkin İmar ve Bayındırlık Komisyonu Raporu oylanarak MHP gurubunun muhalefetine rağmen oyçokluğu ile kabul edildi. Fatih ÜNAL Meclis 1. Başkan Vekili Tuğba AYDOS Divan Katibi Serkan ATASOY G.Divan Katibi T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ İmar ve Bayındırlık Komisyonu Raporu Rapor No:24 19.04.2023 BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ BAŞKANLIĞINA Çankaya/Mamak İlçeleri İmrahor Vadisi ve Karataş Mahallelerinde 1/5000 ve 1/1000 ölçekli imar plan değişikliğine ilişkin Büyükşehir Belediye Meclisinin 11.04.2023 tarih ve 18. gündem maddesi olarak komisyonumuza havale edilen dosya incelendi. Komisyonumuzca yapılan incelemeler neticesinde; Çankaya Bel. Bşk. Yazı İşl. Md.’nün 10.01.2023 tarih ve E.626722 sayılı yazısı ile Büyükşehir Belediyemiz Meclisinin 11.11.2021 tarih ve 2264 sayılı Kararı ile onaylanan, Çankaya İlçesi Mühye, Karataş Mahalleleri ile Mamak İlçesi İmrahor Mahallesinin bir kısmını kapsayan “Çankaya/Mamak İlçeleri İmrahor Vadisi ve Karataş Mahallesi 1/25000 ölçekli ve 1/5000 ölçekli nazım imar planları” doğrultusunda hazırlanmış olan (Çankaya İlçesi kısmı) yaklaşık 1520 hektar yüzölçümündeki bölgeye dair 1/1000 ölçekli uygulama imar planı teklifi ile birlikte tavsiye niteliğinde 1/5000 ölçekli nazım imar planı teklifi, Çankaya Belediye Meclisinin 06.01.2023 tarih ve 45 sayılı Kararı ile uygun görülerek 5216 sayılı Kanun uyarınca İmar ve Şehircilik Dairesi Başkanlığına sunulduğu, Yapılan incelemede; Teklife Konu Alanın Mülkiyet Ve Mevcut İmar Durumunun; Planlama alanının, Çankaya İlçesi Mühye, Karataş Mahalleleri ve kısmen ise Mamak İlçesi İmrahor Mahallesi sınırlarında toplam yaklaşık 1520 hektarlık alanı kapsadığı, çevreyolu kuzeyindeki İmrahor Vadisi kısmının 750 hektar, çevreyolu güneyindeki Karataş yerleşim alanı ve çevresinden oluşan kısmın ise 770 hektar yüzölçümünde olduğu, Alanın çoğunlukla özel mülkiyet elinde bulunduğu, yanı sıra kamu mülkiyetindeki (Hazine, Ankara Büyükşehir Belediyesi, Çankaya Belediyesi) taşınmazların da mevcut olduğu, Plan teklifine konu bölgenin çevreyolu kuzeyinde kalan İmrahor Vadisi kısmına (750 hektar) dair daha önceki yıllarda onaylanmış olan (2015/155, 2015/2441, 2016/278, 2018/488 tarih/sayılı ABBMK) uygulama imar planları kapsamında; parsel büyüklüğüne ve KOP terkine dayalı kademeli şartlara da bağlı olarak “Ticaret+Turizm” alanlarında E=1.00 - E=2.00, “Konut” ve “Konut+Ticaret” alanlarında E=1.40 - E=2.20, “Ticaret” alanlarında ise E=1.20 – E=2.00 aralıklarında değişen yapılaşma oranlarının belirlenmiş bulunduğu, bu kısımda parselasyon planlarının da Büyükşehir Belediyemiz Encümeninin 12.11.2015 tarih ve 2560 sayılı ve sonrasındaki muhtelif kararları ile tesis edildiği ve imar ada/parseli niteliğine kavuştuğu, Ancak tüm bu planların dava konusu edildiği ve özetle “Bölgeye atanan nüfusa karşılık sosyal donatı alanlarının yetersiz olması, buna rağmen kademeli emsal ve KOP terki karşılığında inşaat alanı ve nüfus artışı getirilmesine yönelik plan notları da bulunması, bu doğrultuda dava konusu imar planlarının kamu yararı, şehircilik ilkeleri ve planlama teknikleri ile imar mevzuatına uygun bulunmadığı” şeklinde teşekkül etmiş gerekçeler nezdinde mahkeme kararları ile iptal edildiği, T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ İmar ve Bayındırlık Komisyonu Raporu Rapor No:24 19.04.2023 -2- Mahkeme kararları ile imar planları iptal edilmiş bulunan, İmrahor Vadisi planlama bölgesine dair yeni bir üst ölçek plan şeması çerçevesinde bölgenin kapsamlı bir şekilde ele alınması, gerekli düzenlemelerin yapılması ve bölgedeki yoğunluğun brüt 121 - 250 kişi/hektar (orta yoğun) olacak şekilde belirlenmesine yönelik Başkanlığımızca hazırlanan “1/5000 ölçekli nazım imar planı” (yaklaşık 1520 ha) ile birlikte üst ölçek nitelikte hazırlanan“1/25000 ölçekli nazım imar planı” nın Büyükşehir Belediyemiz Meclisinin 11.11.2021 tarih ve 2264 sayılı Kararı ile onaylandığı, Bölgeye dair 2021/2264 ABBMK ile onaylı 1/5000 ölçekli nazım imar planında yapılan düzenlemeler kapsamında özetle; Çevre otoyolu kuzeyindeki İmrahor Vadisi Planlama sahasında bulunan sosyal donatı ve altyapı alanlarında iyileştirme yapmak suretiyle donatı alanlarının (eğitim, sağlık, sosyal ve kültürel tesisler) artırılması, kademeli emsal ve KOP terkine yönelik vb. emsal artışı getiren, mahkeme iptaline konu önceki plan hükümlerinin kaldırılması, planın kuzey sınırında Doğukent viyadüğüne yakın kesiminde ve yeşil alan, yol gibi kamusal kullanımlara tekabül eden muhtelif eski fabrika yapılarının bulunduğu alanların düzenlenerek üst yapı kamulaştırmasına sebebiyet verecek durumun çözümlenmesi, karayolu kamulaştırma sınırında yapılan değişiklik ve kadastro yenilemeleri kaynaklı uyuşmazlıkların giderilmesi ve bölgeye brüt orta yoğunluk (121-250 kişi/ ha) kararı getirilmesi, Çevre otoyolu kuzeyindeki Karataş Mahallesi 29643, 29644, 29645 vd. imar adalarını (kd.1297, 1634-eski meralar) kapsayan kısımda, yine mahkeme iptal kararları çerçevesinde, yol bağlantılarının topografyaya uygun olarak revize edilmesi ve önceki planlarda ayrılmış olan ve uygulaması tescil edilen konut, ticaret alan yüzölçümleri korunarak, bu bölgede de ilave sosyal donatı (eğitim, sağlık, ibadet vb.) alanlarının ayrılması, Karataş Mahallesi kırsal yerleşim alanı ve çevresinin de (yaklaşık 780 hektar) çevre otoyolu kuzeyindeki (İmrahor vadisi) planlama alanı ile birlikte değerlendirilmek suretiyle, kırsal yerleşim alanında az yoğun, çevresinde ise orta yoğun olacak şekilde planlama sahasının tümünde olduğu gibi brüt orta yoğunluk atanarak gelişme alanlarının belirlenmesi, bunun yanı sıra ulaşım bağlantılarının ve sosyal donatı, açık-yeşil alan gereksinimlerinin de kurgulanması, İçerikli düzenlemelerin tesis edildiği ve netice olarak brüt 121 - 250 kişi/hektar (orta yoğun) yoğunluk hükmü belirlenmiş olan yaklaşık 1520 hektar yüzölçümündeki (1/5000 ölçekli nazım imar planı sahası) planlama bölgesine, yaklaşık 183 920 kişi (72 409 konut) ila 380 000 kişi (149 606 konut) aralığında olacak şekilde (ortalama hane halkı büyüklüğü 2.54 kişi üzerinden) yoğunluk atandığı, Plan Teklifi ve Açıklama Raporunda; 2021/2264 ABBMK ile onaylı mevcut 1/5000 nazım imar planından farklı olarak önerilen revizyonlar aşağıdaki şekilde özetlenmiştir; Çalışma alanının kuzeyinde yer alan konut adaları ile Abazözü Deresinin kollarını birbirinden ayıran 15’er metrelik otoparklarla sonlanan yollar, bölge parkına erişimi kolaylaştırmak amacıyla, topografyaya uygun, yol sürekliliği korunarak adaların etrafında ring olacak şekilde revize edilmiş ve yol genişliği 10 metreye düşürülmüştür. T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ İmar ve Bayındırlık Komisyonu Raporu Rapor No:24 19.04.2023 -3- Çalışma alanının kuzeyinde yer alan BHA’nın (İtfaiye Eğitim Alanı) ihtiyacın çok üzerinde bir alan kapladığı, şahıs mülkiyetlerinden oluşturulan alanın kamulaştırma maliyetlerinin çok yüksek olacağı düşünülerek yaklaşık 27 ha büyüklüğündeki alan 11 ha olacak şekilde küçültülerek güneyinde topografya açısından yapılaşılması mümkün olmayan yüksek eğimli kısmı yeşil alan, geri kalanı konut – ticaret alanı olarak ayrılmıştır. Karayolları Genel Müdürlüğü’nce projelendirilecek otoyol kavşağına bağlanan 35 metrelik yol güzergâhı, planda BHA (Belediye Hizmet Alanı) olarak belirlenmiş alan ve güney doğusu istikametinde kadastro verisi göz önünde bulundurularak, hâlihazırda kullanılmakta olan toprak yol üzerine gelecek şekilde revize edilmiştir. 35 metrelik yolun revize edilmesi ile bu yola batıdan bağlanan 20 metrelik yol da topografyaya göre yeniden revize edilmiş ve konut adaları yeni yollara göre düzenlenmiştir. Devlet Su işleri 5. Bölge Müdürlüğü’nün 21.03.2018 tarih ve 201321 tarihli görüş yazısı ekinde planlama alanı içerisinde yer alan derelerin koruma bantları belirtilmiş olup buna göre; Abazözü Deresinin yan kolu olan Dumanlı-1 Deresine 10’ar metre koruma bandı bırakılması gerektiği belirtilmiş olup; konut, ticaret ve eğitim alanında koruma bandına uygun revizyon gerçekleştirilmiştir. Dere ekseninden itibaren Abazözü Deresine 20’şer metre koruma bandı bırakılması gerektiği belirtilmiş olup; buna uygun hâlihazır haritalarda belirlenmiş dere hattına 20’şer metrelik koruma bantları çekilmiş ve konut alanlarının koruma bandı içinde kalan kısımları konut kullanımından çıkarılmıştır. Buradaki konut alanlarının etrafından, bölge parkına erişimi kolaylaştıracak, topografyaya uygun 10 metrelik yollar önerilmiş ve yolların uygulanabileceği eğim aralıkları göz önünde bulundurularak Abazözü Deresi güzergâhında bulunan konut adalarının formlarında değişiklik yapılmıştır. Yayla çeşmesi dere ekseninden itibaren 20’şer metre koruma bandı bırakılması gerektiği belirtilmiş olup; bu güzergâh boyunca konut alanları ve taşıt yolu ulaşım altyapısı koruma bandının dışında bırakılacak şekilde revize edilmiştir. Dolay Deresi ekseninden itibaren 50 metrelik koruma bandı bırakılması gerektiği belirtilmiş olup; mevcut konut alanının güney kısmındaki 25 metrelik yolların bağlandığı kavşağın doğusunda yer alan, eğitim ve ticaret kullanımlarına ayrılan alan yeşil alan olarak revize edilmiştir. Dolay Deresi yan kolu olan Kamışlıkol Deresi eksenine bırakılması gereken 20’şer metrelik koruma bantlarına göre 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planıyla belirlenmiş kullanım kararları revize edilmiştir. 1/5000 ölçekli nazım imar planında mevcut konut alanı lekesinde gösterilen ancak plan notu ile uygulama imar planına işleneceği belirtilmiş olan, 153 ada 1 sayılı parsel üzerinde yer alan ve K.T.V.K.B.K Müd.’nün 01.02.2002 tarih 7749 sayılı kararıyla tescilli köy caminin yeri, cami alanı olarak planlanmıştır. T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ İmar ve Bayındırlık Komisyonu Raporu Rapor No:24 19.04.2023 -4- Karataş esk