Çankaya İlçesi Boztepe-Bademlidere Mahallelerinin 21 hektarlık kısmında 1/1000 ölçekli uygulama imar plan değişikliğine ilişkin İmar ve Bayındırlık Komisyonu Raporu oylanarak oybirliğiyle kabul edildi.
T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ Karar No: 305 09.02.2022 K A R A R Çankaya İlçesi Boztepe-Bademlidere Mahallelerinin 21 hektarlık kısmında 1/1000 ölçekli uygulama imar plan değişikliğine ilişkin İmar ve Bayındırlık Komisyonunun 24.01.2022 tarihli ve 1030 sayılı Raporu Büyükşehir Belediye Meclisimizin 09.02.2022 tarihli toplantısında okundu. Konu üzerinde yapılan görüşmelerden sonra; Çankaya Belediye Başkanlığı Yazı İşleri Müdürlüğü'nün 05.03.2021 tarihli ve 24622402-050.01.04.01.01-E.38310 sayılı yazısı ekinde sunulan Çankaya Belediye Meclisi'nin 01.03.2021 tarih ve 2021-125 sayılı kararı ile uygun görülen "Çankaya İlçesi Boztepe ve Bademlidere Mahalleleri 21 Hektarlık kısmına ilişkin 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliği ve tavsiye niteliğindeki 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Değişiklik Teklifine" ilişkin dosyanın, 5216 sayılı Kanun uyarınca İmar ve Şehircilik Dairesi Başkanlığına sunulmuş olup, Ankara Büyükşehir Belediye Meclisi'nin 12.10.2021 tarih ve 2062 sayılı kararı ile 7221 sayılı Kanun kapsamında değer artış hükümlerinin uygulanıp uygulanmayacağı dair Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından görüş alınması istenmiş, Başkanlığımızın 17.11.2021 tarih ve E.263487 sayılı yazısı ile Bakanlığın görüşünün alındığı, Yapılan İncelemede; Teklife Konu Alanın Mülkiyet ve Mevcut İmar Durumunun, Boztepe Mahallesi, yaklaşık 35 hektar büyüklüğünde ve mevcut imar planına sahip olup, plan değişikliğine konu olan kısmı; kuzeyde Ziya Oralay Caddesi, batıda 227. Sokak ve Şemsettin Günaltay Caddesi, güneyde 238.Sokak, 242. Sokak ve Çankaya Devlet Ormanı, doğuda ise Aşağı İmrahor Mahallesi ile sınırlanan, 26497, 26498, 26499, 26500, 26501,26502, 26504, 26505, 26506, 26507, 26508, 26509, 26510, 26511, 26546, 26547, 26548, 26549, 26550, 26551, 26552, 26553, 26554, 26555, 26556, 26557 sayılı toplam 26 imar adasını kapsayan yaklaşık 17,4 hektarlık bir alan olduğu, Bademlidere Mahallesi ise; Boztepe Mahallesinin güneyinde yaklaşık 1000 hektarlık bir alanı kapsamakla birlikte, plan değişikliğine konu olan kısmı; kuzeyde 238. Sokak ve 242. Sokak, doğuda, batıda ve güneyde ise Çankaya Devlet Ormanı ile sınırlanan, 26540, 26541, 26542, 26543, 26544, 26545, 26558 sayılı adalar olmak üzere toplam 7 imar adasını kapsayan yaklaşık 3,5 hektarlık bir alan olduğu, Boztepe ve Bademlidere Mahallelerinin planlama süreci incelendiğinde, Söz konusu planlama alanının, Çankaya Belediye Meclisinin 04.03.1988 tarih ve 187 sayılı kararı ile onaylanan Murat, Umut, Aşıkpaşa, Boztepe, Bağcılar Mahalleleri Islah İmar Planı kapsamında kaldıkları, daha sonra yine aynı mahalleleri kapsayan Islah İmar Planı Değişikliğinin Çankaya Belediye Meclisinin 06.04.1990 tarih ve 110 sayılı kararı ile onaylandığı ve konut alanlarındaki yapılaşma koşulunun Ziya Oralay Caddesine cepheli parsellerde ayrık nizam 3 kat, ön bahçe mesafesi 5 metre, yan bahçe mesafesi 3 metre, TAKS/KAKS=0,30/0,90, iç kısımlarda ise ayrık nizam 2 kat, ön bahçe mesafesi 5 metre, yan bahçe mesafesi 3 metre olarak belirlendiği, T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ Karar No: 305 09.02.2022 -2- Murat, Umut, Aşıkpaşa, Boztepe, Bağcılar Mahallelerinde Birer Kat Arttırılması ve Yol Genişletilmesine ilişkin plan değişikliklerinin Çankaya Belediye Meclisinin 15.12.1995 tarih ve 319 sayı ile 09.08.1996 tarih ve 163 sayılı kararı ile onaylandığı ve konut alanlarındaki yapılaşma koşulunun Ziya Oralay Caddesine cepheli parsellerde ayrık nizam 4 kat, ön bahçe mesafesi 5 metre yan bahçe mesafesi 3 metre, TAKS/KAKS=0.30/1.20, iç kısımlarda ise ayrık nizam 3 kat, ön bahçe mesafesi 5 metre yan bahçe mesafesi 3 metre olarak belirlenmiş, bu planın 81038 sayılı parselasyon planı ile uygulama gördüğü, Çankaya Belediyesince, Çankaya İlçesinin doğusunda İmrahor Vadisi'ne doğru uzanan, Mamak İlçe sınırına yakın konumdaki Boztepe ve Bademlidere Mahalleleri sınırları içerisinde yaklaşık 21 hektarlık bir alanın, ada/parsellerinin çok hisseli ve çok küçük olması, arazi yapısının eğimli olması dolayısıyla da inşaat maliyetlerinin yüksek olması nedeniyle ilk ıslah planlarından bu güne geçen 22 yıllık süre içerisinde imar planındaki yapılaşma koşullarına göre yapılaşamadığı, mevcut yapılaşma koşulları ve parsel senet yüz ölçümleri bölgenin dönüşümünü sağlamaya elverişli olmadığından, bölgenin her geçen gün sorunları büyüyen bir çöküntü alanı haline geldiği, Plan değişikliğine konu Boztepe ve Bademlidere Mahallelerinde yer alan gecekondularda hala yaşayan vatandaşların bulunduğu, bu bölgedeki vatandaşlar için yaşam koşullarının her geçen gün zorlaştığı, okul çağındaki çocukların ıssız yollardan geçerek çevredeki okullara gitmek durumunda kaldığı, sosyal donatı alanı yönünden birçok eksiği bulunan bölgede, mevcut imar planına göre yenilenemeyerek çöküntü alanı haline geldiği, güvenli, sağlıklı, nitelikli, yaşanabilir bir kent parçası olması için alanın yenilenmesi gerektiği, Bölgede yaşayan vatandaşların ekonomik durumlarının imar haklarına uygun yapı yapmalarına müsaade etmediği, çevrelerindeki yapılaşma koşullarına uygun koşullar talep ettikleri, daha sağlıklı ve nitelikli bir çevrede yaşamak istediklerini belirtikleri, bu nedenle; mevcuttaki yapılaşma sorunlarını gidermek, bölge halkına günümüz koşullarına uygun barınma hakkını iade etmek, daha sağlıklı ve yaşanabilir çevre oluşturmak, sosyal donatı alanları, yeşil alanları ve yapı nizamları ile Boztepe ve Bademlidere Mahallelerini Çankaya İlçesine yakışan çağdaş bir yaşam alanı haline getirmek için yapılaşma koşullarının yeniden belirlemesi amacıyla plan değişikliği yapılması gerekliliğinin doğduğu, İlçenin doğu sınırında, Mamak İlçesi ile komşu konumda ve ilçe merkezine yaklaşık 3,5 kilometre uzaklıkta bulunan yaklaşık 24,3 hektarlık imar planı değişikliğine konu edilmiş alanda imarlı parsellerle birlikte çevrede yer alan yaklaşık 4 hektarlık daha önce hiçbir imar planına konu olmamış ilk kez planlanacak kadastro parsellerinin de planlandığı, konut alanlarında yapılaşma koşulları emsal (E)=1.40, Yençok=6 kat olarak belirlendiği, üzerinde mevcut yapılaşma bulunan 1024m2’lik ayrık nizam 3 katlı yapıların korunduğu, hazırlanan imar planı değişikliğinin Çankaya Belediye Meclisinin 07.06.2018 tarih ve 369 sayılı kararıyla uygun görülerek, hakkında karar alınmak üzere Ankara Büyükşehir Belediyesine iletildiği, T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ Karar No: 305 09.02.2022 -3- Ancak Çankaya Belediye Meclisi'nin 07.06.2018 tarih ve 369 sayılı kararıyla uygun görülen imar planı değişikliğinin, Ankara Büyükşehir Belediye Meclisinin 16.06.2019 tarih ve 575 sayılı kararıyla; "...Ankara Valiliği İl Tarım ve Orman Müdürlüğü'nün 01.03.2019 tarih ve E.672415 sayılı yazısı ile: plan onama sınırı içerisine dahil edilmiş olan kadastro parsellerin 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununun 3. Maddesi (i) bendinde tanımlanan Tarım Dışı Alan (T) olarak tespit edildiği, bu sebeple söz konusu kadastro parsellerin planlama sınırları içerisinde dahil edilebileceği, ancak kadastro parsellere ilişkin Devlet Su İşeri Genel Müdürlüğü'nden (DSİ), Orman Genel Müdürlüğü'nden (OGM) ve Koruma Kurullarından görüş alınması gerektiği, Başkent Gaz'a ilişkin görüşün 2015 yılına ait olmasından dolayı teklifin uygun görülmesi halinde Başkent Doğalgaz A.Ş.'den güncel görüş alınmasına ilişkin hususların plan notuna işlenmesi gerektiği..." denilerek reddedildiği, Hem bölgede yaşayan vatandaşların anayasal isteme haklarını kullanarak Çankaya Belediyesine sürekli sözlü olarak ilettikleri sorunların ve şikayetlerin çözüme kavuşması hem de çöküntü alanı haline gelerek kentsel güvenliği tehlikeye atmaya başlayan alanın dönüşümünün sağlanması amacıyla Ankara Büyükşehir Belediye Meclisinin red kararı da dikkate alınarak yeniden imar planı değişikliği çalışmalarına başlandığı, Ankara Büyükşehir Belediye Meclisinin 16.06.2019 tarih ve 575 sayılı kararında bahsedilen hususlar çerçevesinde kadastro parsellerini de kapsayan bir şekilde imar planı değişikliği hazırlanabilmesi amacıyla ilgili kurumlara görüş sorulduğu, gelen cevabi yazılar doğrultusunda çalışmalara başlandığı, Büyükşehir Belediyesinin ret gerekçelerinden olan jeolojik etüt sınırları ile ilgili olarak Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü ile gerekli yazışmaların yapıldığı, Plan Teklifi ve Açıklama Raporunda, Yukarıda açıklanan bütün bu hususlar çerçevesinde Boztepe ve Bademlidere Mahalleleri sınırında kalan toplam 24 hektarlık alanda yeniden imar planı değişikliği çalışmalarına başlandığı, ancak yine çalışmalar devam ederken 3194 sayılı İmar Kanunu ve 18. maddesinin uygulaması olan Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmeliğin 4. maddesinde düzenleme ortaklık payı oranının %45 olarak alınabileceğinin belirtildiği, bu kez de imarlı ve kadastro parselleri arasında düzenleme ortaklık payından kaynaklı farklılıklar ortaya çıkabileceği ve bu durumun imarlı parseller için adaletsizliğe sebep olabileceği düşünülerek, Boztepe ve Bademlidere Mahallelerindeki imarlı ve kadastro parsellerinin birbirinden ayrı planlama süreçlerine tabi olması gerektiği sonucuna varıldığı, Boztepe Mahallesi 26497, 26498, 26499, 26500, 26501, 26502, 26504, 26505, 26506, 26507, 26508, 26509, 26510, 26511, 26546, 26547, 26548, 26549, 26550, 26551, 26552, 26553, 26554, 26555, 26556, 26557 sayılı ve Bademlidere Mahallesi 26540, 26541, 26542, 26543, 26544, 26545, 26558 sayılı imar adalarını kapsayan yaklaşık 21 hektarlık alanda 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı değişikliğinin hazırlandığı, T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ Karar No: 305 09.02.2022 -4- Mevcut imar planında konut alanları ve sosyal donatı alanlarında yaşayan tapu senet yüz ölçümünün toplam 152749 m2 olduğu, bu büyüklüğün içerisinde 5494m2'sinin mevcut eğitim tesisi alanı olduğu, 1472m2'sinin ise mevcut ibadet alanı olduğu, konut alanı olarak ise tapuda yaşayan 145783 m2 bulunduğu, Konut parsellerinde ilk ıslah imar planları ile 2 kat olarak planlanan bölgede 1 kat artırım ve yol genişlemesi etüdü sonucunda 81038 sayılı parselasyon planı gereği yol genişlemesine tabi olan bazı parsellerde yola terk şerhi bulunduğu, plan notlarında ise bu alanın terk edilmesi halinde eski senet yüzölçümü üzerinden inşaat alanı hesaplanacağı belirtildiği, tapuda yola terk edileceği belirtilen alanın toplam 5432 m2 olduğu, ancak belli bir oranda ve bütün parselleri kapsayan bir şekilde alınmadığı, plan değişikliğine konu alandaki imarlı parsellerinin tamamında eşitlik sağlanması amacıyla 81038 sayılı parselasyon planı gereği yola terk edilmesi gereken 5432 m2 (mevcut plan notlarında inşaat alanı hesabına dahil olması nedeniyle) konut alanlarının içerisinde korunduğu, Yukarıda açıklanan hususlar doğrultusunda plan değişikliğinde, 1024 m2 büyüklüğündeki konut alanının korunduğu, öneri olarak 136099 m2 konut alanı önerildiği, Plan değişikliğine konu alanın çevresindeki konut alanlarında mevcut imar planında KAKS değerinin 1.40 olarak belirlendiği, her ne kadar üst ölçekli planlarda ortalama emsal değeri E=1.50 olarak hesaplansa da plan değişikliğine konu alanın çevresinde KAKS değerinin E=1.40 olması nedeniyle plan değişikliğine konu alanda emsal değerinin E=1.40, maksimum kat yüksekliğinin Yençok=6 (zemin+5 kat) olarak belirlendiği, öneri plan değişikliği ile konut alanlarının yerlerinde korunduğu, mevcut adaların birleştirilerek ada bazı uygulama yapılmasına imkân sağlandığı, Mevcut imar planının plan notlarında; " ±0. 00 kotu altında açığa çıkan bodrum katlardan iskan edilecek bir bodrum kat ile zorunlu müştemilatlar hariç diğer katlar inşaat alanı (Kaks) hesabına dâhildir. Taks/Kaks verilmeyen parsellerde ±0.00 kotu altında açığa çıkan bodrum katlar Yönetmelik hükümlerine tabiidir", " İmar durumu (Taban alanı kat sayısı) Taks=0.35, (Kat alanı kat sayısı) Kaks=1.20 olarak belirlenen imar adaları dışındaki diğer tüm imar adalarında; yönetmelik hükümleri uyarınca yol cephelerinde, kapalı çıkma yapılabilir. Bu alanlar inşaat emsaline dâhil değildir", "Parsellerde yol genişlemesi nedeniyle yola giden kısımların ilgili belediyesine tapu tescil aşamasında bedelsiz terk edilmesi halinde bir önceki senet yüzölçümleri üzerinden inşaat hakları verilecektir." Hükümlerinin yer aldığı, hazırlanan imar planı değişikliğinde de mağduriyete sebep olunmaması amacıyla plan notlarına " ±0.00 kotu altında açığa çıkan bodrum katlardan iskân edilecek bir bodrum kat ile zorunlu müştemilatlar hariç diğer katlar inşaat alanı hesabına dâhildir." ve "Ada ve parsellerin yol cephelerinde yönetmelik hükümleri gereğince inşaat yaklaşma sınırları dışında en çok 1.50 metre genişliğinde kapalı çıkma yapılabilir. Çıkmalar inşaat alanı hesabına dâhil değildir." Hükümlerinin eklendiği, T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ Karar No: 305 09.02.2022 -5- Alanda mevcut imar planına göre bir adet eğitim tesis alanı, bir adet ibadet alanı ve bir adet park alanı bulunduğu, bu haliyle kentsel sosyal altyapı alanları açısından yetersiz bir bölge olduğu, hâlihazır durumda eğitim tesis alanı ve ibadet alanı bulunmakla birlikte bölgede uygulaması yapılmış bir park alanı bulunmadığı, Hâlihazır durumda arazinin özellikle Boztepe Mahallesinin doğu kısımda çok eğimli olması nedeniyle mevcut imar planında 26549 – 26550 – 26551 adalar ve 26554 – 26555 – 26557 adalar arasındaki imar yolları ile 26556 adanın çevresindeki yolların açılmasının mümkün olmadığı, Ayrıca 26553 ve 26555 sayılı adalardan orman sınırı geçtiği, alandaki imar adalarının mevcut büyüklük ve formlarının da ada bazı uygulamaların yapılmasına elverişli olmaması nedeniyle mülkiyet yapısı, orman sınırı, mevcut yollar ve hâlihazır durumun elverdiği ölçüde ulaşım şeması oluşturulduğu, Ayrıca mevcut planda Bademlidere Mahallesi 26540 – 26541 – 26542 – 26543 – 26544 – 26545 - 26558 sayılı imar adaları çevresindeki imar yollarının orman sınırı içerisinde kaldığı, dolayısıyla mevcut planda yol olan bir kısım alanın ormana terk edilmek durumunda kalındığı, orman sınırına göre yeniden düzenlenen yollar nedeniyle tapu senet yüzölçümünün azalmaması amacıyla adaların birleştirilerek, adalar arasındaki yolların da adalara dâhil edildiği, Alandaki taşıt yollarının 15m, 12m ve 10 metre genişliğinde, yaya yollarının ise çoğunlukla 7m olarak düzenlendiği, Alanda hem günübirlik ihtiyaçlara hem de bölgenin ihtiyaç duyduğu fonksiyonlara hizmet etmesi amacıyla 1830m2 büyüklüğünde ticaret alanı önerildiği, ticaret alanında yapılaşma koşullarının E=1.00, Yençok=5 kat olarak belirlendiği, Alanın sosyal donatı ihtiyacının karşılanması amacıyla 3774 m2 semt spor alanı önerildiği, park alanının 3391m2'den 4783m2'ye, ibadet alanının 1472m2'den 2554m2'ye çıkarıldığı, semt spor alanında yapılaşma koşullarının E=0.20, Yençok=2 kat olarak belirlendiği, ibadet alanında yapılaşma koşullarının E=0.60, Yençok=Serbest olarak korunduğu, ibadet alanlarının 7221 sayılı Kanun ile 3194 sayılı Kanunun 8. maddesine eklenen hükümler kapsamı dışında bırakıldığından kat yüksekliğinin belirlenmediği, Mevcutta 5494 m2 olan eğitim tesis alanının korunduğu, yapılaşma koşullarının E=1.00, Yençok=5 kat olarak belirlendiği, Ayrıca her ne kadar belediye hizmet alanı yönetmelik gereği sosyal donatı alanları içerisinde bulunmasa da Çankaya Belediyesi Başkanlığınca, içinde bulunduğu mahallenin sosyal ve kültürel merkez gibi mahalli müşterek nitelikteki ihtiyaçlarını karşılamak amacıyla kullanılmadığı, alanda önerilen belediye hizmet alanı 3056 m2 ve yapılaşma koşullarının E=0.80 Yençok=5 kat olarak belirlendiği, T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ Karar No: 305 09.02.2022 -6- Bölgenin altyapı eksikliklerinin giderilmesi amacıyla mevcut planda var olan bir teknik altyapı alanına 1 adet daha eklendiği ve toplam 2 adet teknik altyapı alanı önerildiği, Böylece alandaki sosyal donatı alanı büyüklüğünün 10397m2’den 16685m2’ye çıkarıldığı, ilave olarak (mevcut eğitim, ibadet, park ve teknik altyapı alanları ile BHA hariç) 6288m2 önerildiği, Alanda önerilen ticaret alanı, belediye hizmet alanı ve semt spor alanının Çankaya Belediyesi mülkiyetinden karşılanacağı, Mevcut imar planında 145783 m2 konut alanı bulunduğu, yapılaşmış 1024m2’lık konut alanı haricinde imar planına göre yapılaşmamış olan toplam 144759m2’lik alanda KAKS değeri 1.20 olarak hesaplandığında inşaat alanının 173711 m2 büyüklüğünde olduğu, mevcut durum plan değişikliği arasında kıyaslama yapabilmek amacıyla ortalama konut büyüklüğü 120 m2 ve hane halkı büyüklüğü TÜİK 2019 yılı verilerine göre 2.62 alındığında, mevcut durumda alanın 3793 kişilik nüfusa sahip olacağı, öneri plan değişikliği ile E=1.40 olarak belirlenen 136099 m2 büyüklüğünde konut alanındaki inşaat alanının 190539 m2'ye çıkarıldığı, ortalama konut büyüklüğü yine 120 m2 ve hane halkı büyüklüğü 2.62 alındığında alanda 4160 kişinin yaşayabileceği, bu durumda alana ek olarak 367 kişinin gelebileceğinin hesaplandığı, 367 kişilik ek nüfus için Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliğinin 11. Maddesinde belirtilen Ek-2 tabloya göre yaklaşık 6698 m2 toplam sosyal donatı alanı ayrılması gerekirken plan değişikliği ile ilave olarak 6288 m2 (mevcut eğitim, ibadet ve park alanı ile BHA hariç) sosyal donatı alanı düzenlendiği, Belediye Hizmet Alanının da sosyal amaçlı kullanılacağı düşünüldüğünde alanda 9344 m2 kentsel teknik ve sosyal altyapı alanı önerilmiş olduğu, Mevcut ve öneri plan değişikliği arasında yaklaşık 8000 m2 fark bulunduğu, bu alanın yaklaşık 6000 m2'sinin orman alanına terk edildiği, 2000 m2'sinin ise altında yaşayan kadastro parseli bulunduğu ve yol güzergâhının düzenlenmesi için sınır dışında bırakıldığı, planlama alanı içerisinde ise kapanan yolların 1082 m2'sinin ibadet alanına 80 m2'sinin teknik altyapı alanına, kalanının ise park alanına dâhil edildiği, Uygulamaya yönelik olarak ise; Konut alanlarında E=1.40 Yençok=6 kat (zemin+5kat)tır. Planüzerinde (A) işaretli, parsellerde mevcut durum imar durumudur. Yıkılıp yeniden yapılması halinde; yürürlükteki plan hükümleri geçerlidir. Konut alanı içinde günübirlik ihtiyaca cevap verebilecek nitelikte, emsale esas inşaat alanının %5'ini geçmemek ve emsale dâhil olmak kaydıyla ticari kullanımlar yapılabilir. Ticaret alanında E=1.00 Yençok=5 kat olacaktır. T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ Karar No: 305 09.02.2022 -7- Eğitim tesis alanında E=1.00 Yençok=5 kattır. Eğitim tesis alanında okul öncesi eğitim alanı (anaokulu) ilkokul, ortaokul ve lise yer alabilir. Belediye hizmet alanında E=0.80 Yençok=5 kat, dini tesis alanında E=0.60 yençok=serbest ve semt spor alanında E=0.20 Yençok=2 kattır. Adave parsellerin yol cephelerinde yönetmelik hükümleri gereğince inşaat yaklaşma sınırları dışında en çok 1.50 metre genişliğinde kapalı çıkma yapılabilir. Çıkmalar inşaat alanı hesabına dâhil değildir. Minimum ifraz şartı 2500 m2 olacaktır. İfraz yapılması halinde parsel sınırına yapı yaklaşma mesafesi 5 metre olacaktır. Yüzölçümü 4000 m2 ve üzeri parsellerde kentsel tasarım projesine dayalı ada bazı uygulama yapılabilir. Parseller genellikle yoldan kotlandırılacaktır. Birden fazla yola cephesi olan parsellerde ±0.00 kotu yüksek yoldan verilecektir. Ada bazı uygulama yapılması halinde ±0.00 kotu kentsel tasarım projesine dayanılarak yoldan, tabi zemin ortalamasından veya ada içinde oluşturulacak servis yollarından verilebilir. Bunu kabule İmar ve Şehircilik Müdürlüğü yetkilidir. ±0.00 kotu altında açığa çıkan bodrum katlardan iskan edilecek bir bodrum kat ile zorunlu müştemilatlar hariç diğer katlar inşaat alanı hesabına dâhildir. Konut sayısı; ada veya parsel senet yüzölçümünün emsal E=1.40 ile çarpılmasıyla elde edilen alan ile ±0.00 kotu altında açığa çıkan iskân edilebilir alanların toplamının, ortalama konut büyüklüğü olan 120 m2'ye bölünmesi ile bulunan sayıyı aşamaz. Bulunan sayının ondalık kısmı 0.50 ve üstü ise bir üst tam sayıya, 0.50'nin altında ise bir alt tam sayıya tamamlanarak ada veya parseldeki toplam konut sayısı bulunacaktır. Toplam konut sayısı aşılmamak kaydıyla konut birimleri farklı nitelik ve büyüklükte oluşturulabilir. Kentsel tasarım projesine dayalı ada bazı uygulama yapılması halinde toplam konut sayısı aşılmamak kaydı ile emsal inşaat alanının %10'u kadar inşaat alanı artışı sağlanabilir. Kentsel tasarım projesi onaylanarak ada bazı uygulama başlatılan ada veya parseller daha sonraki aşamalarda ifraz edilemez. Yaya yolları gerektiğinde servis ve otopark girişi olarak kullanılabilir. Bahçe ve peyzaj düzenlemesi amacıyla ±3.00 metreye kadar kazı, dolgu ve teraslama yapılabilir. Bunu kabule imar ve şehircilik müdürlüğü yetkilidir. Ada ve parsel bazında peyzaj uygulama projeleri onaylanmadan inşaat uygulamasına geçilemez. Peyzaj düzenlemesi tamamlanmadan iskân izni verilemez. T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ Karar No: 305 09.02.2022 -8- Yapı yaklaşma mesafesi ile parsel sınırı arasında projelendirilmek kaydıyla trafo, bekçi kulübesi, giriş kontrol ünitesi, güvenlik tesisi, çöp toplama yerleri, servis yolları ve avluları, otopark rampaları, totemler, teras, pergole, kameriye, merdiven, rampa vb. Tesisler yapılabilir. Tabii veya tesviye edilmiş zemin kotları altında yapı yaklaşma sınırları içinde bodrum katlar tevsii edilerek garaj yapılabilir. İmar planı ile mülkiyet arasında 3 metreye kadar olan uyuşmazlıklarda yol istikametini ve genişliğini değiştirmemek koşulu ile plan değişikliği yapılmaksızın, düzeltme yapmaya ilgili idare yetkilidir. Planlama alanı içerisinde parselasyon uygulaması etaplar halinde yapılabilir. Ankara Valiliği Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü tarafından 21.08.2015 tarihinde onaylanan planlama alanına ait "İmar Planına Esas Jeolojik - Jeoteknik Etüt Raporu"nda belirtilen hususlara uyulacaktır. Kitlenin oturum alanı için bina bazında laboratuara dayalı sondajlı zemin ve temel etüdü onaylanmadan, mimari proje onayı yapılamaz. Doğal afet tehlikeleri, kitle hareketleri ve yüksek eğim açısından yapılaşma öncesi ve esnasında gerekli önlemler alınmadan yapı ruhsatı verilemez. Plan ve plan notlarında belirtilmeyen hususlarda 3194 sayılı İmar Kanunu ve yürürlükteki ilgili yönetmelik hükümlerine uyulacaktır." Şeklinde 20 adet plan notu belirlendiği, Ayrıca imar planı değişikliği yapılması esnasında 3194 sayılı İmar Kanununa 7221 sayılı Kanun ile eklenen Ek 8. Maddeye dayanılarak hazırlanan İmar Planı Değişikliğine Dair Değer Artış Payı Hakkında Yönetmelik yürürlüğe girdiğinden, İlçe Belediyesince, söz konusu yönetmeliğin uygulanmasında birçok tereddüde düşüldüğü, ancak Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Mekânsal Planlama Genel Müdürlüğünün 03.12.2020 tarih ve E-39302436-045.01-251018 sayılı yazısında "...İmar Planı Değişikliğine Dair Değer Artış Payı Hakkında Yönetmeliğin Kapsam başlıklı 2. Maddesinde "Bu Yönetmelik, taşınmaz maliklerinin tamamının talebi üzerine ilgili idarelerce yapılan plan değişikliği sonucunda meydana gelecek değer artışının kamuya kazandırılması işlemleri..." hükmü ve yine yönetmeliğin değer artış payının konusu kısmının 6. maddesinde "Taşınmaz maliklerinin tamamının talebi üzerine 5’inci maddede belirtilen şekilde gerçekleştirilecek plan değişiklikleri sonucunda değerinde artış olan taşınmazın artan değerinin tamamı değer artış payına konu edilir." hükmü bulunduğundan bahisle Çankaya Belediye Başkanlığı tarafından, söz konusu imar planı değişikliğinin değer artış payına konu olmadığı, sadece taşınmaz maliklerin tamamının talebi halinde yapılan imar planı değişikliklerini kapsadığı, idarelerin re'sen yapacağı plan değişikliklerini kapsamadığı değerlendirmelerinin yapıldığı, T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ Karar No: 305 09.02.2022 -9- Çankaya Belediyesi tarafından, 3194 sayılı İmar Kanuna eklenen 8’inci maddenin ikinci fıkrasında yer alan "Parsel bazında; nüfusu, yapı yoğunluğunu, kat adedini, bina yüksekliğini arttıran imar planı değişiklikleri yapılamaz" hükmü gereğince idarelerce re'sen ya da talep doğrultusunda parsel ölçeğinde nüfusu, yapı yoğunluğunu, kat adedini, bina yükseldiğini artıran imar planı değişikliklerinin yapılamayacağının değerlendirildiği, Başkanlığımızca Yapılan Değerlendirmede, Söz konusu Çankaya İlçesi Boztepe ve Bademlidere Mahallelerinin 21 hektarlık kısmına ilişkin hazırlanan 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliği ve tavsiye niteliğindeki 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliği, Ankara Büyükşehir Belediye Meclisinin 12.10.2021 tarih ve 2062 sayılı karar ile 7221 sayılı Kanun kapsamında değer artış hükümlerinin uygulanıp uygulanmayacağına dair Çevre ve Şehircilik Bakanlığından görüş alındıktan sonra değerlendirilmek üzere İmar ve Şehircilik Dairesi Başkanlığına iade edildiği, Bakanlığın 28.12.2021 tarih ve E.2513426 sayılı yazısı ile 'Çankaya Belediye Başkanlığı tarafından özel mülkiyeti de kapsayacak şekilde hazırlanan plan değişikliği teklifinin özel mülkiyet sahipleri tarafından talep edilip edilmediğinin incelenmesi gerektiği, özel mülkiyet sahiplerinin talebi ile yapılıyor ise 3194 sayılı İmar Kanun Ek 8'inci maddesinin gereklerinin yerine getirilmesi kaydı ile özel mülkiyet açısından değer artışına konu olduğu, ancak özel mülkiyetteki durumda göz önüne alınarak söz konusu imar planı değişikliği teklifi Çankaya Belediye Başkanlığınca Re'sen yapılıyor ise plan değişikliğine ilişkin ihtiyaç analizini içeren sosyal ve teknik altyapı etki değerlendirme raporu da hazırlanmak suretiyle plan ana kararlarını, sürekliliğini, bütünlüğünü, sosyal ve teknik altyapı dengesini bozmayacak şekilde ve teknik gerekçeleri sağlamak şartıyla yerleşmenin özelliğine uygun olarak ve 3194 sayılı İmar Kanununun 8.Ek Madde gereklerinin ve amacının göz önünde bulundurularak değer artışına konu olmadığı değerlendirilmektedir.'' hususları belirtilmiş olup, söz konusu plan değişikliğiyle alakalı kararın Ankara Büyükşehir Belediye Meclisince alınması gerektiği, görüş ve sonucuna varıldığı, Hususları tespit edilmiş olup, Çankaya İlçesi Boztepe ve Bademlidere Mahallelerinin 21 hektarlık kısmına yönelik hazırlanan 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı değişikliği ve tavsiye niteliğindeki 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliğinin 2,3,7,10 no.lu plan notunun iptalen 11 no.lu plan notunun son cümlesi çıkartılarak “tadilen onayı”na ilişkin İmar ve Bayındırlık Komisyonu Raporu oylanarak oybirliği ile kabul edildi. Fatih ÜNAL Meclis 1. Başkan V. Harun ÖZTÜRK Divan Katibi Naci BAYANLI Divan Katibi T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ İmar ve Bayındırlık Komisyonu Raporu Rapor No: 1030 24.01.2022 BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ BAŞKANLIĞINA Çankaya İlçesi Boztepe-Bademlidere Mahallelerinin 21 hektarlık kısmında 1/1000 ölçekli uygulama imar plan değişikliğine ilişkin Büyükşehir Belediye Meclisinin 12.01.2022 tarih ve 5. gündem maddesi olarak komisyonumuza havale edilen dosya incelendi. Komisyonumuzca yapılan incelemeler neticesinde; Çankaya Belediye Başkanlığı Yazı İşleri Müdürlüğü'nün 05.03.2021 tarihli ve 24622402-050.01.04.01.01-E.38310 sayılı yazısı ekinde sunulan Çankaya Belediye Meclisi'nin 01.03.2021 tarih ve 2021-125 sayılı kararı ile uygun görülen "Çankaya İlçesi Boztepe ve Bademlidere Mahalleleri 21 Hektarlık kısmına ilişkin 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliği ve tavsiye niteliğindeki 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Değişiklik Teklifine" ilişkin dosyanın, 5216 sayılı Kanun uyarınca İmar ve Şehircilik Dairesi Başkanlığına sunulmuş olup, Ankara Büyükşehir Belediye Meclisi'nin 12.10.2021 tarih ve 2062 sayılı kararı ile 7221 sayılı Kanun kapsamında değer artış hükümlerinin uygulanıp uygulanmayacağı dair Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından görüş alınması istenmiş, Başkanlığımızın 17.11.2021 tarih ve E.263487 sayılı yazısı ile Bakanlığın görüşünün alındığı, Yapılan İncelemede; Teklife Konu Alanın Mülkiyet ve Mevcut İmar Durumunun, Boztepe Mahallesi, yaklaşık 35 hektar büyüklüğünde ve mevcut imar planına sahip olup, plan değişikliğine konu olan kısmı; kuzeyde Ziya Oralay Caddesi, batıda 227. Sokak ve Şemsettin Günaltay Caddesi, güneyde 238.Sokak, 242. Sokak ve Çankaya Devlet Ormanı, doğuda ise Aşağı İmrahor Mahallesi ile sınırlanan, 26497, 26498, 26499, 26500, 26501,26502, 26504, 26505, 26506, 26507, 26508, 26509, 26510, 26511, 26546, 26547, 26548, 26549, 26550, 26551, 26552, 26553, 26554, 26555, 26556, 26557 sayılı toplam 26 imar adasını kapsayan yaklaşık 17,4 hektarlık bir alan olduğu, Bademlidere Mahallesi ise; Boztepe Mahallesinin güneyinde yaklaşık 1000 hektarlık bir alanı kapsamakla birlikte, plan değişikliğine konu olan kısmı; kuzeyde 238. Sokak ve 242. Sokak, doğuda, batıda ve güneyde ise Çankaya Devlet Ormanı ile sınırlanan, 26540, 26541, 26542, 26543, 26544, 26545, 26558 sayılı adalar olmak üzere toplam 7 imar adasını kapsayan yaklaşık 3,5 hektarlık bir alan olduğu, Boztepe ve Bademlidere Mahallelerinin planlama süreci incelendiğinde, Söz konusu planlama alanının, Çankaya Belediye Meclisinin 04.03.1988 tarih ve 187 sayılı kararı ile onaylanan Murat, Umut, Aşıkpaşa, Boztepe, Bağcılar Mahalleleri Islah İmar Planı kapsamında kaldıkları, daha sonra yine aynı mahalleleri kapsayan Islah İmar Planı Değişikliğinin Çankaya Belediye Meclisinin 06.04.1990 tarih ve 110 sayılı kararı ile onaylandığı ve konut alanlarındaki yapılaşma koşulunun Ziya Oralay Caddesine cepheli parsellerde ayrık nizam 3 kat, ön bahçe mesafesi 5 metre, yan bahçe mesafesi 3 metre, TAKS/KAKS=0,30/0,90, iç kısımlarda ise ayrık nizam 2 kat, ön bahçe mesafesi 5 metre, yan bahçe mesafesi 3 metre olarak belirlendiği, T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ İmar ve Bayındırlık Komisyonu Raporu Rapor No: 1030 24.01.2022 -2- Murat, Umut, Aşıkpaşa, Boztepe, Bağcılar Mahallelerinde Birer Kat Arttırılması ve Yol Genişletilmesine ilişkin plan değişikliklerinin Çankaya Belediye Meclisinin 15.12.1995 tarih ve 319 sayı ile 09.08.1996 tarih ve 163 sayılı kararı ile onaylandığı ve konut alanlarındaki yapılaşma koşulunun Ziya Oralay Caddesine cepheli parsellerde ayrık nizam 4 kat, ön bahçe mesafesi 5 metre yan bahçe mesafesi 3 metre, TAKS/KAKS=0.30/1.20, iç kısımlarda ise ayrık nizam 3 kat, ön bahçe mesafesi 5 metre yan bahçe mesafesi 3 metre olarak belirlenmiş, bu planın 81038 sayılı parselasyon planı ile uygulama gördüğü, Çankaya Belediyesince, Çankaya İlçesinin doğusunda İmrahor Vadisi'ne doğru uzanan, Mamak İlçe sınırına yakın konumdaki Boztepe ve Bademlidere Mahalleleri sınırları içerisinde yaklaşık 21 hektarlık bir alanın, ada/parsellerinin çok hisseli ve çok küçük olması, arazi yapısının eğimli olması dolayısıyla da inşaat maliyetlerinin yüksek olması nedeniyle ilk ıslah planlarından bu güne geçen 22 yıllık süre içerisinde imar planındaki yapılaşma koşullarına göre yapılaşamadığı, mevcut yapılaşma koşulları ve parsel senet yüz ölçümleri bölgenin dönüşümünü sağlamaya elverişli olmadığından, bölgenin her geçen gün sorunları büyüyen bir çöküntü alanı haline geldiği, Plan değişikliğine konu Boztepe ve Bademlidere Mahallelerinde yer alan gecekondularda hala yaşayan vatandaşların bulunduğu, bu bölgedeki vatandaşlar için yaşam koşullarının her geçen gün zorlaştığı, okul çağındaki çocukların ıssız yollardan geçerek çevredeki okullara gitmek durumunda kaldığı, sosyal donatı alanı yönünden birçok eksiği bulunan bölgede, mevcut imar planına göre yenilenemeyerek çöküntü alanı haline geldiği, güvenli, sağlıklı, nitelikli, yaşanabilir bir kent parçası olması için alanın yenilenmesi gerektiği, Bölgede yaşayan vatandaşların ekonomik durumlarının imar haklarına uygun yapı yapmalarına müsaade etmediği, çevrelerindeki yapılaşma koşullarına uygun koşullar talep ettikleri, daha sağlıklı ve nitelikli bir çevrede yaşamak istediklerini belirtikleri, bu nedenle; mevcuttaki yapılaşma sorunlarını gidermek, bölge halkına günümüz koşullarına uygun barınma hakkını iade etmek, daha sağlıklı ve yaşanabilir çevre oluşturmak, sosyal donatı alanları, yeşil alanları ve yapı nizamları ile Boztepe ve Bademlidere Mahallelerini Çankaya İlçesine yakışan çağdaş bir yaşam alanı haline getirmek için yapılaşma koşullarının yeniden belirlemesi amacıyla plan değişikliği yapılması gerekliliğinin doğduğu, İlçenin doğu sınırında, Mamak İlçesi ile komşu konumda ve ilçe merkezine yaklaşık 3,5 kilometre uzaklıkta bulunan yaklaşık 24,3 hektarlık imar planı değişikliğine konu edilmiş alanda imarlı parsellerle birlikte çevrede yer alan yaklaşık 4 hektarlık daha önce hiçbir imar planına konu olmamış ilk kez planlanacak kadastro parsellerinin de planlandığı, konut alanlarında yapılaşma koşulları emsal (E)=1.40, Yençok=6 kat olarak belirlendiği, üzerinde mevcut yapılaşma bulunan 1024m2’lik ayrık nizam 3 katlı yapıların korunduğu, hazırlanan imar planı değişikliğinin Çankaya Belediye Meclisinin 07.06.2018 tarih ve 369 sayılı kararıyla uygun görülerek, hakkında karar alınmak üzere Ankara Büyükşehir Belediyesine iletildiği, T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ İmar ve Bayındırlık Komisyonu Raporu Rapor No: 1030 24.01.2022 -3- Ancak Çankaya Belediye Meclisi'nin 07.06.2018 tarih ve 369 sayılı kararıyla uygun görülen imar planı değişikliğinin, Ankara Büyükşehir Belediye Meclisinin 16.06.2019 tarih ve 575 sayılı kararıyla; "...Ankara Valiliği İl Tarım ve Orman Müdürlüğü'nün 01.03.2019 tarih ve E.672415 sayılı yazısı ile: plan onama sınırı içerisine dahil edilmiş olan kadastro parsellerin 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununun 3. Maddesi (i) bendinde tanımlanan Tarım Dışı Alan (T) olarak tespit edildiği, bu sebeple söz konusu kadastro parsellerin planlama sınırları içerisinde dahil edilebileceği, ancak kadastro parsellere ilişkin Devlet Su İşeri Genel Müdürlüğü'nden (DSİ), Orman Genel Müdürlüğü'nden (OGM) ve Koruma Kurullarından görüş alınması gerektiği, Başkent Gaz'a ilişkin görüşün 2015 yılına ait olmasından dolayı teklifin uygun görülmesi halinde Başkent Doğalgaz A.Ş.'den güncel görüş alınmasına ilişkin hususların plan notuna işlenmesi gerektiği..." denilerek reddedildiği, Hem bölgede yaşayan vatandaşların anayasal isteme haklarını kullanarak Çankaya Belediyesine sürekli sözlü olarak ilettikleri sorunların ve şikayetlerin çözüme kavuşması hem de çöküntü alanı haline gelerek kentsel güvenliği tehlikeye atmaya başlayan alanın dönüşümünün sağlanması amacıyla Ankara Büyükşehir Belediye Meclisinin red kararı da dikkate alınarak yeniden imar planı değişikliği çalışmalarına başlandığı, Ankara Büyükşehir Belediye Meclisinin 16.06.2019 tarih ve 575 sayılı kararında bahsedilen hususlar çerçevesinde kadastro parsellerini de kapsayan bir şekilde imar planı değişikliği hazırlanabilmesi amacıyla ilgili kurumlara görüş sorulduğu, gelen cevabi yazılar doğrultusunda çalışmalara başlandığı, Büyükşehir Belediyesinin ret gerekçelerinden olan jeolojik etüt sınırları ile ilgili olarak Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü ile gerekli yazışmaların yapıldığı, Plan Teklifi ve Açıklama Raporunda, Yukarıda açıklanan bütün bu hususlar çerçevesinde Boztepe ve Bademlidere Mahalleleri sınırında kalan toplam 24 hektarlık alanda yeniden imar planı değişikliği çalışmalarına başlandığı, ancak yine çalışmalar devam ederken 3194 sayılı İmar Kanunu ve 18. maddesinin uygulaması olan Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmeliğin 4. maddesinde düzenleme ortaklık payı oranının %45 olarak alınabileceğinin belirtildiği, bu kez de imarlı ve kadastro parselleri arasında düzenleme ortaklık payından kaynaklı farklılıklar ortaya çıkabileceği ve bu durumun imarlı parseller için adaletsizliğe sebep olabileceği düşünülerek, Boztepe ve Bademlidere Mahallelerindeki imarlı ve kadastro parsellerinin birbirinden ayrı planlama süreçlerine tabi olması gerektiği sonucuna varıldığı, Boztepe Mahallesi 26497, 26498, 26499, 26500, 26501, 26502, 26504, 26505, 26506, 26507, 26508, 26509, 26510, 26511, 26546, 26547, 26548, 26549, 26550, 26551, 26552, 26553, 26554, 26555, 26556, 26557 sayılı ve Bademlidere Mahallesi 26540, 26541, 26542, 26543, 26544, 26545, 26558 sayılı imar adalarını kapsayan yaklaşık 21 hektarlık alanda 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı değişikliğinin hazırlandığı, T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ İmar ve Bayındırlık Komisyonu Raporu Rapor No: 1030 24.01.2022 -4- Mevcut imar planında konut alanları ve sosyal donatı alanlarında yaşayan tapu senet yüz ölçümünün toplam 152749 m2 olduğu, bu büyüklüğün içerisinde 5494m2'sinin mevcut eğitim tesisi alanı olduğu, 1472m2'sinin ise mevcut ibadet alanı olduğu, konut alanı olarak ise tapuda yaşayan 145783 m2 bulunduğu, Konut parsellerinde ilk ıslah imar planları ile 2 kat olarak planlanan bölgede 1 kat artırım ve yol genişlemesi etüdü sonucunda 81038 sayılı parselasyon planı gereği yol genişlemesine tabi olan bazı parsellerde yola terk şerhi bulunduğu, plan notlarında ise bu alanın terk edilmesi halinde eski senet yüzölçümü üzerinden inşaat alanı hesaplanacağı belirtildiği, tapuda yola terk edileceği belirtilen alanın toplam 5432 m2 olduğu, ancak belli bir oranda ve bütün parselleri kapsayan bir şekilde alınmadığı, plan değişikliğine konu alandaki imarlı parsellerinin tamamında eşitlik sağlanması amacıyla 81038 sayılı parselasyon planı gereği yola terk edilmesi gereken 5432 m2 (mevcut plan notlarında inşaat alanı hesabına dahil olması nedeniyle) konut alanlarının içerisinde korunduğu, Yukarıda açıklanan hususlar doğrultusunda plan değişikliğinde, 1024 m2 büyüklüğündeki konut alanının korunduğu, öneri olarak 136099 m2 konut alanı önerildiği, Plan değişikliğine konu alanın çevresindeki konut alanlarında mevcut imar planında KAKS değerinin 1.40 olarak belirlendiği, her ne kadar üst ölçekli planlarda ortalama emsal değeri E=1.50 olarak hesaplansa da plan değişikliğine konu alanın çevresinde KAKS değerinin E=1.40 olması nedeniyle plan değişikliğine konu alanda emsal değerinin E=1.40, maksimum kat yüksekliğinin Yençok=6 (zemin+5 kat) olarak belirlendiği, öneri plan değişikliği ile konut alanlarının yerlerinde korunduğu, mevcut adaların birleştirilerek ada bazı uygulama yapılmasına imkân sağlandığı, Mevcut imar planının plan notlarında; " ±0. 00 kotu altında açığa çıkan bodrum katlardan iskan edilecek bir bodrum kat ile zorunlu müştemilatlar hariç diğer katlar inşaat alanı (Kaks) hesabına dâhildir. Taks/Kaks verilmeyen parsellerde ±0.00 kotu altında açığa çıkan bodrum katlar Yönetmelik hükümlerine tabiidir", " İmar durumu (Taban alanı kat sayısı) Taks=0.35, (Kat alanı kat sayısı) Kaks=1.20 olarak belirlenen imar adaları dışındaki diğer tüm imar adalarında; yönetmelik hükümleri uyarınca yol cephelerinde, kapalı çıkma yapılabilir. Bu alanlar inşaat emsaline dâhil değildir", "Parsellerde yol genişlemesi nedeniyle yola giden kısımların ilgili belediyesine tapu tescil aşamasında bedelsiz terk edilmesi halinde bir önceki senet yüzölçümleri üzerinden inşaat hakları verilecektir." Hükümlerinin yer aldığı, hazırlanan imar planı değişikliğinde de mağduriyete sebep olunmaması amacıyla plan notlarına " ±0.00 kotu altında açığa çıkan bodrum katlardan iskân edilecek bir bodrum kat ile zorunlu müştemilatlar hariç diğer katlar inşaat alanı hesabına dâhildir." ve "Ada ve parsellerin yol cephelerinde yönetmelik hükümleri gereğince inşaat yaklaşma sınırları dışında en çok 1.50 metre genişliğinde kapalı çıkma yapılabilir. Çıkmalar inşaat alanı hesabına dâhil değildir." Hükümlerinin eklendiği, T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ İmar ve Bayındırlık Komisyonu Raporu Rapor No: 1030 24.01.2022 -5- Alanda mevcut imar planına göre bir adet eğitim tesis alanı, bir adet ibadet alanı ve bir adet park alanı bulunduğu, bu haliyle kentsel sosyal altyapı alanları açısından yetersiz bir bölge olduğu, hâlihazır durumda eğitim tesis alanı ve ibadet alanı bulunmakla birlikte bölgede uygulaması yapılmış bir park alanı bulunmadığı, Hâlihazır durumda arazinin özellikle Boztepe Mahallesinin doğu kısımda çok eğimli olması nedeniyle mevcut imar planında 26549 – 26550 – 26551 adalar ve 26554 – 26555 – 26557 adalar arasındaki imar yolları ile 26556 adanın çevresindeki yolların açılmasının mümkün olmadığı, Ayrıca 26553 ve 26555 sayılı adalardan orman sınırı geçtiği, alandaki imar adalarının mevcut büyüklük ve formlarının da ada bazı uygulamaların yapılmasına elverişli olmaması nedeniyle mülkiyet yapısı, orman sınırı, mevcut yollar ve hâlihazır durumun elverdiği ölçüde ulaşım şeması oluşturulduğu, Ayrıca mevcut planda Bademlidere Mahallesi 26540 – 26541 – 26542 – 26543 – 26544 – 26545 - 26558 sayılı imar adaları çevresindeki imar yollarının orman sınırı içerisinde kaldığı, dolayısıyla mevcut planda yol olan bir kısım alanın ormana terk edilmek durumunda kalındığı, orman sınırına göre yeniden düzenlenen yollar nedeniyle tapu senet yüzölçümünün azalmaması amacıyla adaların birleştirilerek, adalar arasındaki yolların da adalara dâhil edildiği, Alandaki taşıt yollarının 15m, 12m ve 10 metre genişliğinde, yaya yollarının ise çoğunlukla 7m olarak düzenlendiği, Alanda hem günübirlik ihtiyaçlara hem de bölgenin ihtiyaç duyduğu fonksiyonlara hizmet etmesi amacıyla 1830m2 büyüklüğünde ticaret alanı önerildiği, ticaret alanında yapılaşma koşullarının E=1.00, Yençok=5 kat olarak belirlendiği, Alanın sosyal donatı ihtiyacının karşılanması amacıyla 3774 m2 semt spor alanı önerildiği, park alanının 3391m2'den 4783m2'ye, ibadet alanının 1472m2'den 2554m2'ye çıkarıldığı, semt spor alanında yapılaşma koşullarının E=0.20, Yençok=2 kat olarak belirlendiği, ibadet alanında yapılaşma koşullarının E=0.60, Yençok=Serbest olarak korunduğu, ibadet alanlarının 7221 sayılı Kanun ile 3194 sayılı Kanunun 8. maddesine eklenen hükümler kapsamı dışında bırakıldığından kat yüksekliğinin belirlenmediği, Mevcutta 5494 m2 olan eğitim tesis alanının korunduğu, yapılaşma koşullarının E=1.00, Yençok=5 kat olarak belirlendiği, Ayrıca her ne kadar belediye hizmet alanı yönetmelik gereği sosyal donatı alanları içerisinde bulunmasa da Çankaya Belediyesi Başkanlığınca, içinde bulunduğu mahallenin sosyal ve kültürel merkez gibi mahalli müşterek nitelikteki ihtiyaçlarını karşılamak amacıyla kullanılmadığı, alanda önerilen belediye hizmet alanı 3056 m2 ve yapılaşma koşullarının E=0.80 Yençok=5 kat olarak belirlendiği, T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ İmar ve Bayındırlık Komisyonu Raporu Rapor No: 1030 24.01.2022 -6- Bölgenin altyapı eksikliklerinin giderilmesi amacıyla mevcut planda var olan bir teknik altyapı alanına 1 adet daha eklendiği ve toplam 2 adet teknik altyapı alanı önerildiği, Böylece alandaki sosyal donatı alanı büyüklüğünün 10397m2’den 16685m2’ye çıkarıldığı, ilave olarak (mevcut eğitim, ibadet, park ve teknik altyapı alanları ile BHA hariç) 6288m2 önerildiği, Alanda önerilen ticaret alanı, belediye hizmet alanı ve semt spor alanının Çankaya Belediyesi mülkiyetinden karşılanacağı, Mevcut imar planında 145783 m2 konut alanı bulunduğu, yapılaşmış 1024m2’lık konut alanı haricinde imar planına göre yapılaşmamış olan toplam 144759m2’lik alanda KAKS değeri 1.20 olarak hesaplandığında inşaat alanının 173711 m2 büyüklüğünde olduğu, mevcut durum plan değişikliği arasında kıyaslama yapabilmek amacıyla ortalama konut büyüklüğü 120 m2 ve hane halkı büyüklüğü TÜİK 2019 yılı verilerine göre 2.62 alındığında, mevcut durumda alanın 3793 kişilik nüfusa sahip olacağı, öneri plan değişikliği ile E=1.40 olarak belirlenen 136099 m2 büyüklüğünde konut alanındaki inşaat alanının 190539 m2'ye çıkarıldığı, ortalama konut büyüklüğü yine 120 m2 ve hane halkı büyüklüğü 2.62 alındığında alanda 4160 kişinin yaşayabileceği, bu durumda alana ek olarak 367 kişinin gelebileceğinin hesaplandığı, 367 kişilik ek nüfus için Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliğinin 11. Maddesinde belirtilen Ek-2 tabloya göre yaklaşık 6698 m2 toplam sosyal donatı alanı ayrılması gerekirken plan değişikliği ile ilave olarak 6288 m2 (mevcut eğitim, ibadet ve park alanı ile BHA hariç) sosyal donatı alanı düzenlendiği, Belediye Hizmet Alanının da sosyal amaçlı kullanılacağı düşünüldüğünde alanda 9344 m2 kentsel teknik ve sosyal altyapı alanı önerilmiş olduğu, Mevcut ve öneri plan değişikliği arasında yaklaşık 8000 m2 fark bulunduğu, bu alanın yaklaşık 6000 m2'sinin orman alanına terk edildiği, 2000 m2'sinin ise altında yaşayan kadastro parseli bulunduğu ve yol güzergâhının düzenlenmesi için sınır dışında bırakıldığı, planlama alanı içerisinde ise kapanan yolların 1082 m2'sinin ibadet alanına 80 m2'sinin teknik altyapı alanına, kalanının ise park alanına dâhil edildiği, Uygulamaya yönelik olarak ise; Konut alanlarında E=1.40 Yençok=6 kat (zemin+5kat)tır. Planüzerinde (A) işaretli, parsellerde mevcut durum imar durumudur. Yıkılıp yeniden yapılması halinde; yürürlükteki plan hükümleri geçerlidir. Konut alanı içinde günübirlik ihtiyaca cevap verebilecek nitelikte, emsale esas inşaat alanının %5'ini geçmemek ve emsale dâhil olmak kaydıyla ticari kullanımlar yapılabilir. Ticaret alanında E=1.00 Yençok=5 kat olacaktır. T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ İmar ve Bayındırlık Komisyonu Raporu Rapor No: 1030 24.01.2022 -7- Eğitim tesis alanında E=1.00 Yençok=5 kattır. Eğitim tesis alanında okul öncesi eğitim alanı (anaokulu) ilkokul, ortaokul ve lise yer alabilir. Belediye hizmet alanında E=0.80 Yençok=5 kat, dini tesis alanında E=0.60 yençok=serbest ve semt spor alanında E=0.20 Yençok=2 kattır. Adave parsellerin yol cephelerinde yönetmelik hükümleri gereğince inşaat yaklaşma sınırları dışında en çok 1.50 metre genişliğinde kapalı çıkma yapılabilir. Çıkmalar inşaat alanı hesabına dâhil değildir. Minimum ifraz şartı 2500 m2 olacaktır. İfraz yapılması halinde parsel sınırına yapı yaklaşma mesafesi 5 metre olacaktır. Yüzölçümü 4000 m2 ve üzeri parsellerde kentsel tasarım projesine dayalı ada bazı uygulama yapılabilir. Parseller genellikle yoldan kotlandırılacaktır. Birden fazla yola cephesi olan parsellerde ±0.00 kotu yüksek yoldan verilecektir. Ada bazı uygulama yapılması halinde ±0.00 kotu kentsel tasarım projesine dayanılarak yoldan, tabi zemin ortalamasından veya ada içinde oluşturulacak servis yollarından verilebilir. Bunu kabule İmar ve Şehircilik Müdürlüğü yetkilidir. ±0.00 kotu altında açığa çıkan bodrum katlardan iskan edilecek bir bodrum kat ile zorunlu müştemilatlar hariç diğer katlar inşaat alanı hesabına dâhildir. Konut sayısı; ada veya parsel senet yüzölçümünün emsal E=1.40 ile çarpılmasıyla elde edilen alan ile ±0.00 kotu altında açığa çıkan iskân edilebilir alanların toplamının, ortalama konut büyüklüğü olan 120 m2'ye bölünmesi ile bulunan sayıyı aşamaz. Bulunan sayının ondalık kısmı 0.50 ve üstü ise bir üst tam sayıya, 0.50'nin altında ise bir alt tam sayıya tamamlanarak ada veya parseldeki toplam konut sayısı bulunacaktır. Toplam konut sayısı aşılmamak kaydıyla konut birimleri farklı nitelik ve büyüklükte oluşturulabilir. Kentsel tasarım projesine dayalı ada bazı uygulama yapılması halinde toplam konut sayısı aşılmamak kaydı ile emsal inşaat alanının %10'u kadar inşaat alanı artışı sağlanabilir. Kentsel tasarım projesi onaylanarak ada bazı uygulama başlatılan ada veya parseller daha sonraki aşamalarda ifraz edilemez. Yaya yolları gerektiğinde servis ve otopark girişi olarak kullanılabilir. Bahçe ve peyzaj düzenlemesi amacıyla ±3.00 metreye kadar kazı, dolgu ve teraslama yapılabilir. Bunu kabule imar ve şehircilik müdürlüğü yetkilidir. Ada ve parsel bazında peyzaj uygulama projeleri onaylanmadan inşaat uygulamasına geçilemez. Peyzaj düzenlemesi tamamlanmadan iskân izni verilemez. T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ İmar ve Bayındırlık Komisyonu Raporu Rapor No: 1030 24.01.2022 -8- Yapı yaklaşma mesafesi ile parsel sınırı arasında projelendirilmek kaydıyla trafo, bekçi kulübesi, giriş kontrol ünitesi, güvenlik tesisi, çöp toplama yerleri, servis yolları ve avluları, otopark rampaları, totemler, teras, pergole, kameriye, merdiven, rampa vb. Tesisler yapılabilir. Tabii veya tesviye edilmiş zemin kotları altında yapı yaklaşma sınırları içinde bodrum katlar tevsii edilerek garaj yapılabilir. İmar planı ile mülkiyet arasında 3 metreye kadar olan uyuşmazlıklarda yol istikametini ve genişliğini değiştirmemek koşulu ile plan değişikliği yapılmaksızın, düzeltme yapmaya ilgili idare yetkilidir. Planlama alanı içerisinde parselasyon uygulaması etaplar halinde yapılabilir. Ankara Valiliği Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü tarafından 21.08.2015 tarihinde onaylanan planlama alanına ait "İmar Planına Esas Jeolojik - Jeoteknik Etüt Raporu"nda belirtilen hususlara uyulacaktır. Kitlenin oturum alanı için bina bazında laboratuara dayalı sondajlı zemin ve temel etüdü onaylanmadan, mimari proje onayı yapılamaz. Doğal afet tehlikeleri, kitle hareketleri ve yüksek eğim açısından yapılaşma öncesi ve esnasında gerekli önlemler alınmadan yapı ruhsatı verilemez. Plan ve plan notlarında belirtilmeyen hususlarda 3194 sayılı İmar Kanunu ve yürürlükteki ilgili yönetmelik hükümlerine uyulacaktır." Şeklinde 20 adet plan notu belirlendiği, Ayrıca imar planı değişikliği yapılması esnasında 3194 sayılı İmar Kanununa 7221 sayılı Kanun ile eklenen Ek 8. Maddeye dayanılarak hazırlanan İmar Planı Değişikliğine Dair Değer Artış Payı Hakkında Yönetmelik yürürlüğe girdiğinden, İlçe Belediyesince, söz konusu yönetmeliğin uygulanmasında birçok tereddüde düşüldüğü, ancak Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Mekânsal Planlama Genel Müdürlüğünün 03.12.2020 tarih ve E-39302436-045.01-251018 sayılı yazısında "...İmar Planı Değişikliğine Dair Değer Artış Payı Hakkında Yönetmeliğin Kapsam başlıklı 2. Maddesinde "Bu Yönetmelik, taşınmaz maliklerinin tamamının talebi üzerine ilgili idarelerce yapılan plan değişikliği sonucunda meydana gelecek değer artışının kamuya kazandırılması işlemleri..." hükmü ve yine yönetmeliğin değer artış payının konusu kısmının 6. maddesinde "Taşınmaz m