T.C. İSTANBUL BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 3. HUKUK DAİRESİ ESAS NO : 2025/3076 KARAR NO : 2025/3343 T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A K A R A R İNCELENEN KARARIN MAHKEMESİ: BAKIRKÖY 5. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ TARİHİ: 19/06/2025 NUMARASI : 2020/287 E - 2025/608 K DAVANIN KONUSU: Tapu İptali Ve Tescil KARAR TARİHİ: 23/12/2025 Yukarıda tarafları ve konusu yazılı bulunan dava ile ilgili olarak, ilk derece mahkemesince verilen kararın istinaf edilmesi sebebiyle , dava dosyası üzerinde y…
T.C. İSTANBUL BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 3. HUKUK DAİRESİ ESAS NO : 2025/3076 KARAR NO : 2025/3343 T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A K A R A R İNCELENEN KARARIN MAHKEMESİ: BAKIRKÖY 5. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ TARİHİ: 19/06/2025 NUMARASI : 2020/287 E - 2025/608 K DAVANIN KONUSU: Tapu İptali Ve Tescil KARAR TARİHİ: 23/12/2025 Yukarıda tarafları ve konusu yazılı bulunan dava ile ilgili olarak, ilk derece mahkemesince verilen kararın istinaf edilmesi sebebiyle , dava dosyası üzerinde yapılan inceleme sonunda; GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ: Davacı ...Ş. vekili asıl davada dava dilekçesinde özetle; müvekkili ile davalı şirket arasında Bakırköy 15. Noterliğinin 27/10/2009 tarih ve ... yevmiye numaralı düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve gelir paylaşımı suretiyle inşaat sözleşmesi akdedildiğini, sözleşme ile davalıya ait İstanbul, Bakırköy, Kartaltepe'de bulunan ... ada, 137 parsel sayılı taşınmazda inşaat yapılmasının kararlaştırıldığını, müvekkilinin inşaatı yaparak tamamladığını ve 18/06/2012 tarihli adi yazılı şekilde düzenlenen ek sözleşme ve teslim tutanağı ile davalıya teslim edildiğini, 16/04/2012 tarihli "protokol" başlıklı taahhütname ile şahitler huzurunda davalı şirket yetkilisi ...'un... bağımsız bölüm üzerindeki banka ipoteğini 20/04/2012 tarihine kadar kaldıracağı, aksi halde daire bedelinin cezai şart olarak ödeneceği taahhüt edilmesine rağmen ipoteğin kaldırılmadığını, 18/06/2012 tarihli ek sözleşmede ... dairenin 1/2 tapu devrinin müteahhide verileceğinin kararlaştırıldığı, devrin gerçekleşmediğini belirterek, ... dairenin 1/2 tapusunun iptali ile müvekkili şirket adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiş, bilahare 14/01/2014 tarihli dilekçesi ile taşınmazın 3. kişiye devredilmiş olması nedeniyle davasını, taşınmaz değerinin 1/2 hissesi değeri üzerinden alacak davasına çevirmiştir. Davacı vekili 01/06/2017 tarihli tamamlama harcı ile dava değerini 233.500,00 TL'ye çıkartarak ticari temerrüt faizi ile birlikte tahsilini istemiştir. Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; taraflar arasındaki anlaşma gereğince taşınmaz üzerinde inşa edilecek A Blok 1 Nolu dairenin 1/2 payının, inşaatın tamamlanıp iskanı alınmış şekilde tesliminden ve karşılıklı faturaların kesilerek parasal ilişkinin sonlandırılmasından sonra davacı yükleniciye devredileceğini, davacının edimini sözleşmeye uygun olarak yerine getirmediğini, inşaatın eksiklerinin hala mevcut olduğunu, inşaatın sözleşmeye göre 31/12/2011 tarihine kadar tamamlayarak, her tür hukuki ayıplarından da arındırılmış ve iskanı alınmış şekilde teslim edilmesi gerektiğini, 18/06/2012 tarihli tutanağın 4. maddesinde; A Blok 3-7-9 ve B Blok 1 Nolu dairelerin eksikleri dışında, inşaatın eksiksiz teslim edildiği belirtilse de sayılanlar dışında bir çok açık ve gizli ayıbın mevcut olduğunu ve belgenin gerçeğe uygun düzenlenmediğini, Bakırköy 5. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2013/20 D. İş sayılı dosyasında yapılan tespite göre bilirkişinin uzmanlık alanı dışında fiyatlandırma hususunda değerlendirmeyi yapamadığını söylediği eksik ve ayıplı imalat hariç, toplam 643.120,00 TL tutarında eksiğin olduğunu, inşaatın iskan ruhsatının yüklenici tarafından alınacak olmasına rağmen, davacı bu edimini yerine getirmediğinden, inşaattan daire alanların baskısı üzerine müvekkilinin 124.995,00 TL iskan harcını ödeyerek 08/01/2013 tarihinde iskan ruhsatını alabildiğini, 16/04/2012 tarihli protokolü imzalayan ...'un, müvekkili şirketi temsil ve ilzam yetkisi olmadığını ileri sürerek davanın reddini istemiştir. Birleşen davada davacı ... İnşaat Tur. Petrol Ürünleri San. Tic. AŞ. vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkili şirket ile davalı şirket arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, ancak davalı şirketin yüklenici olarak edimini tam olarak yerine getirmediğini, sözleşme kapsamında olan inşaattaki eksik işler bedeli 20.000,00 TL cezai şart bedeli, 2.500,00 TL ve iskan harcı bedeli de 2.500,00 TL olmak üzere toplam 25.000,00 TL nin fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak koşulu ile davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiş, bilahare davasını 07/04/2017 tarihinde harcını yatırmak suretiyle eksik ve ayıplı iş bedeli ve cezai şart bedeli toplamı 405.098,00 TL'ye yükseltmiştir.İlk derece mahkemesince yapılan yargılama sonunda; asıl dava yönünden davanın kabulü ile 233.500,00 TL'nin davalıdan alınarak davacıya verilmesine, iş bu alacağın 25.000,00 TL sine dava tarihi olan 06.06.2013 tarihinden itibaren, bakiye 208.500,00 TL'sine arttırım tarihi olan 01.06.2017 tarihinden itibaren avans faizi uygulanmasına, birleşen dava yönünden davanın ıslah talebi kapsamında kısmen kabulü ile 107.186,00 TL nin davalıdan alınarak davacıya verilmesine, alacağın 25.000,00 TL'sine dava tarihi olan 04.05.2015 tarihinden itibaren, bakiye 82.186,00 TL'sine arttırım tarihi olan 07.04.2017 tarihinden itibaren avans faizi uygulanmasına, fazlaya ilişkin talebin reddine karar verilmiştir.Söz konusu kararı davacı ve davalı vekili istinaf etmiştir. Dairemizce yapılan istinaf incelemesi sonunda 18/02/2020 tarih ve 2017/1755 E-2020/207 K sayılı kararımızla " 16.04.2012 tarihli protokolü imzalayan ...'ın şirket yetkilisi olmadığı; ancak bu belgenin dosyada hükme dayanak alınmadığı,18.06.2012 tarihli ek sözleşme ve teslim tutanağının 4. maddesinde tutanakta sayılanların haricinde sözleşmeye konu binaların ve dairelerin eksiksiz ve noksansız teslim alındığının belirtildiği, bu belgede gizli ayıpların ayrık tutulduğu ancak tespit bilirkişi raporundaki kalemlerin gizli ayıp olup olmadığı yönünde ayırım yapılmadığı gibi tasdikli projenin değil sözleşmenin esas alındığının belirtildiği ve bilirkişinin ihtisası dışındaki konularda değerlendirme yapılmadığının belirtildiği, yargılama sırasında alınan bilirkişi raporlarında da bu hususlara açıklık getirilmediği, alınan ilk bilirkişi raporunda bilirkişilerin uzmanlık alanının mimarlık ve gayrimenkul değerlendirme olduğu, ikinci heyette de inşaat bilirkişilerinin yer almadığı anlaşılmaktadır. Bunun yanı sıra davalı aleyhine dava açan ve ibra eden üçüncü kişilerin açtıkları dava dosyası getirtilerek incelenmediği, satış bedelinin belirlenmediği, davacı arsa sahibinin taşınmazları düşük bedelle satmak zorunda kaldığı iddiası ve bu kapsamda yapılan eksik ve ayıplı imalatın bu düşük bedelli satışa etkisinin araştırılmamış olduğu, buna bağlı olarak da sözleşmenin feshi ve cezai şart konulu bölümünün 1. maddesinin "e" bendi gereğince cezai şart alacağının hiç değerlendirilmediği, raporun bu haliyle hüküm vermeye yeterli olmadığı anlaşılmıştır. Bu durumda tarafların talepleri yönünden yeniden HMK 266 maddesine uygun şekilde oluşturulacak konusunda uzman bilirkişi kurulu atanmak suretiyle sözleşme konusu işte; eksik iş, açık ayıp ve gizli ayıp bulunup bulunmadığına dair rapor alınıp, niteliklerine uygun biçimde deliller de değerlendirilmek suretiyle sonucuna uygun karar verilmesi gerekirken, bunların hiç değerlendirilmediği rapor ve ek rapor esas alınarak karar verilmesi doğru olmamıştır." gerekçeleriyle kararın kaldırılmasına karar verilmiştir.İlk Derece Mahkemesi tarafından yapılan yargılama sonunda; " İBAM kaldırma kararı kapsamında dosya bilirkişi heyeti ...ve arkadaşlarına tevdi edilmiş, bilirkişi heyeti düzenlemiş olduğu 16/11/2021 tarihli rapor ile 02/07/2024 tarihli ek raporlarında özetle; sözleşmeye göre inşaatın 18/06/2012 tarihinde teslim edilmesi gerektiği, gecikme nedeniyle sözleşmede yer alan cezai şart kapsamında birleşen dava yönünden davacının talep edebileceği 72.800-USD olduğunu, gizli ayıp olarak 158.000-TL, açık ayıp olarak 492.120-TL, eksik iş bedelinin ise 95.000-TL olabileceğini teknik kanaatleri olarak belirtmişler, mahkememizce düzenlenen bilirkişi raporu yeterli görülerek hükme esas alınmıştır. Toplanan deliller ve tüm dosya kapsamına göre: Asıl dava yönünden dava konusu yapılan 1 nolu dairenin 1/2 hissesinin davacıya ait olması gerektiği ancak taşınmazın satılması nedeniyle dava tarihi itibariyle 1/2 hissenin rayiç değerinin 233.500-TL olduğu dikkate alınarak iş bu bedelin asıl dava kapsamında davalıdan tahsiline; birleşen dava yönünden, davacı taraf eksik ve ayıplı iş bedeli talep etmekle birlikte kendi hissesine isabet eden dört adet bağımsız bölümün davacı tarafından birleşen dava tarihinden önce üçüncü kişilere satıldığı, söz konusu taşınmazların eksik ve ayıplı işler nedeniyle daha düşük bedel ile satıldığı hususunda davacı tarafından dosyaya herhangi bir delil sunulmadığı, bu nedenlerle dört adet bağımsız bölümün üçüncü kişilerin mülkiyetinde bulunduğu dikkate alınarak eksik ve ayıplı iş nedeniyle talepte bulunulamayacağı, ancak taşınmazların geç teslimiyle ilgili sözleşme kapsamında davacı tarafın cezai şart talep edebileceği her ne kadar bilirkişi heyeti cezai şart olarak 72.800-USD belirlemiş ise de; davacı taraf dosyaya sunmuş olduğu 07/04/2017 tarihli arttırım dilekçesinde cezai şart olarak dava tarihi itibariyle istemini TL olarak belirtmiş ve 137.548-TL cezai şart talep ettiği dikkate alınarak birleşen dava yönünden yalnızca 137.548-TL cezai şartın tahsiline karar vermek gerektiği kanaat ve sonucuna varılarak aşağıdaki hüküm kurulmuştur." gerekçeleriyle1-Asıl dava yönünden davacının davasının kabulü ile 233.500,00 TL nin davalıdan alınarak davacıya verilmesine, iş bu alacağın 25.000,00 TL sine dava tarihi olan 06.06.2013 tarihinden itibaren , bakiye 208.500,00 TL sine arttırım tarihi olan 01.06.2017 tarihinden itibaren avans faizi uygulanmasına, 2-Birleşen dava yönünden davacının davasının ıslah talebi kapsamında kısmen kabulü ile 137.548-TL nin davalıdan alınarak davacıya verilmesine, iş bu alacağın 25.000,00 TL sine dava tarihi olan 04.05.2015 tarihinden itibaren, bakiye 112.548-TL sine arttırım tarihi olan 07.04.2017 tarihinden itibaren avasn faizi uygulanmasına, fazlaya ilişkin talebin reddine, karar verilmiştir. Karara karşı davacı/birleşen dosya davalısı tarafından istinaf kanun yoluna başvurulmuştur.Davacı/ Birleşen dosya davalısı vekili istinaf başvurusunda önceki iddialarını tekrarla birlikte özet olarak; asıl dava yönünden verilen kabul kararı haklı ve hukuka uygun olup, asıl dava yönünden herhangi bir istinaf incelemesi taleplerinin bulunmadığını, dava konusu taşınmaz arsa sahibi olarak davalı-birleşen davada davacı tarafından teslim alınırken herhangi bir ihtirazi kayıt ileri sürmeden teslim alındığını, bu bağlamda BK 158 (TBK 179/2 ) göre cezai şart da talep edilemeyeceğini, ayrıca 04.05.2015 olan birleşen dava tarihi itibariyle davaya konu projede davalı-karşı davacı adına kayıtlı tek bir bağımsız bölüm dahi bulunmadığını, bu nedenle de birleşen davanın cezai şart yönünden de reddi gerektiğini, faize hükmedilmesi için yasa gereği oluşması gereken şartların oluşmadığını ileri sürerek kararın kaldırılmasını talep ve istinaf etmiştir. Dava, eser sözleşmesine dayalı taşınmazın 1/2 payının iptali istemi ile açılmış olup, yargılama sırasında taşınmazın satılması nedeniyle bedele dönüştürülmüştür. Birleşen dava yönünden ise talep eserin süresinde teslim edilmemesi nedeniyle cezai şart, ayıp ve eksik imalat bedeli ile ruhsat için ödenen bedele yönelik olup, yargılama sırasında ruhsat yönünden davadan vazgeçilmiştir. Dosya kapsamından; taraflar arasında Bakırköy 15. Noterliğinin 27/10/2009 tarih ve ... yevmiye numaralı düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve gelir paylaşımı suretiyle inşaat sözleşmesi akdedildiği, sözleşme ile İstanbul, Bakırköy, Kartaltepe'de bulunan ... ada, 137 parsel sayılı taşınmazda A ve B Blok olmak üzere 26 daireli inşaat yapılması konusunda anlaşıldığı, teslim süresinin 24 ay olduğu, taşınmazın 01/01/2010 tarihinde yer teslim ve tesellüm tutanağı ile yüklenici şirkete teslim edildiği, arsa sahibi tarafından Bakırköy 11. Noterliğinin 14/05/2013 tarih ve ... yevmiye nolu ihtarnamesi ile 1.250.000,00 TL eksiklik ve aykırılık bedelinin ödenmesinin istendiği, mimari projeye göre taşınmazda toplam daire sayısının 24 olduğu, bu konuda taraflar arasında ihtilaf bulunmadığı, birleşen dosya davacısı tarafından Bakırköy 5. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2013/20 D. İş sayılı dosyası ile eksik ve hatalı imalat bedelinin 643.120,00 TL olarak tespit edildiği, dosyaya sunulan 16/04/2012 tarihli "protokol" başlıklı belgede; 3 şahit imzasının yanı sıra, arsa sahibi şirketi temsilen ...'un B Blok 1. Bodrum Kat 4 nolu bağımsız bölüm üzerinde bulunan banka ipoteğini 20/04/2012 tarihine kadar kaldırılacağı, aksi takdirde dairenin satış bedelinin cezai şart olarak ödenmesinin taahhüt edildiği, protokolün Tapu Müdürlüğünde ... İnşaat adına hazırlanan tapularda yapılan yanlış işlem ile ilgili hazırlandığı anlaşılmaktadır.Gelir paylaşımlı inşaat sözleşmesi; yüklenici tarafından arsa sahibinin arsasında meydana getirilecek yapının, arsa sahibinin verdiği yetkiye dayanarak yüklenici tarafından satılması ve bu surette elde edilecek gelirin arsa sahibi ile yüklenici arasında, sözleşmede kararlaştırılan oranda paylaşılması esasına dayanmaktadır. Bu esastan yola çıkarak gelir paylaşımlı inşaat sözleşmesi; yüklenicinin bağımsız bölümler meydana getirme ve bunların satışını sağlama borcuna karşılık, arsa sahibinin bu bağımsız bölümlerin satımına ilişkin yükleniciye temsil yetkisi verme ve bu satıştan elde edilecek geliri yükleniciyle paylaşma borcu altına girdiği sözleşme şeklinde tanımlanabilir. Bu tanımdan yola çıkılarak, gelir paylaşımlı inşaat sözleşmesinin unsurları; arsa sahibinin bağımsız bölümlerin satışından elde edilecek geliri paylaşma borcu altına girmesi (arsa sahibinin satışı bizzat yapması ya da satışın gerçekleştirilmesi için yükleniciye vekalet vermesi), yüklenicinin sözleşmede kararlaştırılan bağımsız bölümleri yapma; arsa sahibi adına satma ve alıcılara teslim borcu altına girmesi ve tarafların anlaşması olarak tespit edilebilir.Kaldırma kararı sonrasında mahkemesince mimar, inşaat mühendisi ve hukukçu bilirkişilerden rapor alınmış, bilirkişiler raporlarında" Taraflar arasında düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve gelir paylaşımı suretiyle inşaat sözleşmesi imzalandığı, sözleşmeye göre inşaatın 01/01/2010 tarihinde başlaması ve 24 ay için tamamlanarak 01/01/2012 tarihine kadar teslim edilmesi gerektiği, İnşaat 18/06/2012 tarihinde teslim edilmiştir. Sözleşmeye göre gecikilen her ay için 13.000 USD cezai şart (kira) ödeneceği belirtildiği, Buna göre; 1.seçenek: 6 ay X 13.000 USD= 78.000 USD (Aylık hesap üzerinden) 2.seçenek: 5 Ay+ 18 Gün X 13.000 USD = 72.800 USD (Gün Hesabı üzerinden; 5 ay için 65.000 USD + 18 gün için 7.800 USD) cezai şart hesaplanabileceği, Taraflar arasında ticari bir iş olması sebebiyle TTK md.23/1-c hükmü uyarınca açık ayıpların 2 gün içinde ihbar edilmesi gerektiği, ayıbın açıkça belli olmaması durumunda sürenin 8 gün, gizli ayıplarda ise sürenin 2 yıl olarak uygulanacağı, Heyetimiz tarafından yapılan inceleme değerlendirme sonucunda gizli ayıp kapsamındaki işin bedeli 158.000 TL, açık ayıp kapsamına giren işlerin bedeli 492.120'TL ve eksik (Sözleşmeye göre yapılmayan ) işlerin bedeli 95.000 TL olarak hesaplanmıştır. Davalının hissesine düşen dairelerdeki eksik, açık ayıplı ve gizli ayıplı imalatların hesaplanabilmesi için, dava konusu taşınmaza ait tüm tapu kayıtlarının temin edilmesi gerektiği görüş ve kanaatine varılmıştır.Birleşen dosyada davacı her ne kadar dava dilekçesinde ayıp ve eksikler nedeniyle daireleri ucuza sattığını ve bu şekilde zararı olduğunu ifade etmiş ise de, dairelerin kaça satıldığı, satış rakamlarının rayice göre az olup olmadığı yönünde dosyada ve bilirkişi raporlarında her hangi bir somut bilgi ve belgeye rastlanmamıştır. Bu nedenle satışa etkisini inceleme ve değerlendirme imkanı mümkün olmamıştır. İstanbul ili, Bakırköy İlçesi, Kartaltepe Mahallesi, ... ada, 137 sayılı parsel de kayıtlı, A blok, Bodrum* zemin katta yer alan 1 nolu bağımsız bölümün 06/06/2013 dava tarihi itibariyle serbest piyasa rayiç değeri 467.000 TL olarak takdir edilmiştir. " şeklinde görüş bildirmişler, ek raporlarında da aynı görüşlerini tekrarlamışlardır.Buna göre, taraflar arasındaki sözleşmeye göre arsanın 01/01/2010 tarihinde yükleniciye teslim edildiği, 24 aylık inşaat süresi başladığı, inşaatın 01/01/2012 tarihinde tamamlanması ve teslim edilmesi gerekirken 18/06/2012 tarihinde teslim edildiği, sözleşmede gecikilen her ay için 13.000 USD cezai şart (kira) ödeneceği belirtildiğinden mahkemesince sözleşme hükümleri esas alınarak ve tarafları tacir oluşu da dikkate alınarak yazılı şekilde karar verilmesi isabetli bulunmuştur. Bu itibarla, ilk derece mahkemesince verilen kararda mahkemenin vakıa ve hukuki değerlendirilmesi bakımından usul ve esas yönünden yasaya aykırı bir durum bulunmamasına göre, davacı/birleşen davalının istinaf başvurusunun HMK 353/1-b-1 maddesi uyarınca reddine karar verilmesi gerekmiştir. K A R A R : Yukarıda açıklanan nedenlerle;Davacı-birleşen davalının istinaf başvurusunun HMK 353/1-b-1 maddesi uyarınca reddine,Alınması gereken 9.395,90 TL karar ve ilam harcından, peşin alınan 2.348,97 TL harcın mahsubu ile bakiye 7.046,93 TL'nin davacı-birleşen davalı ...'tan alınarak hazineye irat kaydına, (Harç tahsil müzekkeresinin temyiz edilen dosyalarda Dairemizce, temyiz edilmeden kesinleşen dosyalarda İlk Derece Mahkemesince ilgili Vergi Dairesine yazılmasına,) İstinaf yargılama giderlerinin istinaf eden üzerinde bırakılmasına,İstinaf sebebiyle yatırılan gider avansı bakiyesi varsa karar kesinleştiğinde istinaf edene ilk derece mahkemesince iadesine,Dosya üzerinde yapılan inceleme sonunda HMK 361.madde uyarınca gerekçeli kararın taraflara tebliğinden itibaren 2 hafta içerisinde Yargıtay'da temyiz yolu açık olmak üzere oybirliği ile karar verildi. 23/12/2025