TÜRK MİLLETİ ADINA BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ KARARI İNCELENEN KARARIN MAHKEMESİ:TEKİRDAĞ ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ TARİHİ:10/12/2024 NUMARASI:2023/404 Esas, 2024/720 Karar DAVANIN KONUSU:Alacak (Eser Sözleşmesinden Kaynaklanan) KARAR TARİHİ:04/03/2026 Taraflar arasında görülen davanın yerel mahkemece yapılan yargılaması sonucunda verilen hükme karşı istinaf yoluna başvurulmuş olup, duruşmasız olarak dosya üzerinde yapılan inceleme ve istinaf talepleriyle sınırlı olarak yapılan de…
T.C. İSTANBUL BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 15.HUKUK DAİRESİ DOSYA NO:2025/523 KARAR NO:2026/285 TÜRK MİLLETİ ADINA BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ KARARI İNCELENEN KARARIN MAHKEMESİ:TEKİRDAĞ ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ TARİHİ:10/12/2024 NUMARASI:2023/404 Esas, 2024/720 Karar DAVANIN KONUSU:Alacak (Eser Sözleşmesinden Kaynaklanan) KARAR TARİHİ:04/03/2026 Taraflar arasında görülen davanın yerel mahkemece yapılan yargılaması sonucunda verilen hükme karşı istinaf yoluna başvurulmuş olup, duruşmasız olarak dosya üzerinde yapılan inceleme ve istinaf talepleriyle sınırlı olarak yapılan değerlendirme sonunda; GEREĞİ GÖRÜŞÜLÜP DÜŞÜNÜLDÜ:Davacı vekili, davacı ile davalı arasında 17/02/2021 tarihli taşınmaz devir ve satış hasılatı paylaşım sözleşmesi imzalandığını, sözleşme gereğince, mülkiyeti davacı şirkete ait Tekirdağ ili, ... Mahallesi, 1939 parselde kayıtlı 8, 9, 13, 14, 15 nolu bağımsız bölümün (toplam 5 adet tripleks mesken nitelikli villa) davalı şirkete devredileceği, davalı şirketin ise sözleşmede belirtilen villaları satacağı ve elde edeciği gelirden davacı şirketin aleyhine açılmış icra takiplerini ödedikten sonra kalan tutarın %50'sini davacıya ödeyeceği hususlarında tarafların anlaştıklarını, davalı şirketin sözleşmenin şartlarını tamamen yerine getirmediğini, davacıya devredilen villaların en düşük tutardan gösterildiğini ve zarara uğratıldığını, davalı tarafından 3.kişilere satışı ve devri yapılan villalardan davacıya hiçbir ödeme yapılmadığını, davalı şirketin sözleşmenin 1. ve 2. maddesinde belirtilen ödenmesi gereken borçların bir kısmı olan 1.667.777,00 TL'yi ödediğini, tüm satışlardan ortaklık kâr miktarı olan 4.832.223,00 TL'nin %50 payı olan 2.416.111,50 TL'yi davacıya ödemesi gerekirken dava tarihine kadar ödemediğini, sözleşme gereği davalının 12/10/2021 tarihinde tüm taşınmazları 3.kişilere satış ve devrini yaparak hasılatı kasasında topladığını, ancak ödeme vadesi geldiği halde borcunu ödemediğini belirterek, bu kapsamda şimdilik 110.000,00 TL asıl alacağın ödeme tarihi itibariyle yasal faizi ile davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiş, ıslah dilekçesi ile dava değerini 2.089.539,30 TL'ye yükseltmiş ve aynı tarihte ıslah harcını yatırmıştır.Davalı vekili, davacı tarafından davaya dayanak olarak gösterilen 17/02/2021 tarihli sözleşmenin adi yazılı olduğundan taşınmaz satış vaadi olarak değerlendirilmesinin mümkün olmadığını ve davalı şirket bakımından hiçbir bağlayıcılığı bulunmadığını, davacının da işbu adi yazılı sözleşme sebebiyle davalıdan talep edebileceği hiçbir hak ve alacağın bulunmadığını, Tekirdağ ... Noterliği'nin 22/02/2021 tarihli ... Yevmiye Numaralı sözleşmesi ile taraflar arasında sonradan resmi şekilde ve hukuken geçerli olarak yapılmış düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapıldığını, noter huzurunda yapılan işbu sözleşmede davacı açıkça ''Satış bedelinin tamamını tahsil ettim. Taşınmazların teslimi iskan alındıktan sonra yapılacaktır.'' şeklinde beyanda bulunduğunu, davacı tarafın taşınmazın yapım aşaması da dahil olmak üzere herhangi bir itirazı olmadığını, taşınmaz ile ilgili tapuların çıkartılabilmesi için davacı yanın muvafakatı gerektiğini, davacı yan tarafından tapuların çıkartıldığı tarihte de herhangi bir itirazda bulunulmadığını, aksine muvafakati ile işlemler yapıldığını, davalı tarafından yapılan ödemelerin 2.500.000,00 TL'nin üzerinde olduğunu belirterek, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.Mahkemece, taraflar arasındaki "Taşınmaz Devir ve Satış Hasılatı Paylaşım Sözleşmesi" başlıklı 17/02/2021 tarihli adi yazılı sözleşmenin 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 12/2., 27. ve 237. Maddeleri, Türk Medeni Kanunu'nun 706. Maddesi, 2644 sayılı Tapu Kanununun 26. Maddesi, 1512 sayılı Noterlik Kanunu'nun 60/3. ve 89. Maddeleri gereğince geçersiz olduğu gibi, ardından yine taraflar arasındaki Tekirdağ ...Noterliğinin 22/02/2021 tarih ve ... Yevmiye Numaralı Düzenleme Şeklindeki Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinde 5 villa için satım bedeli toplamda 2.000.000 TL olup, noter huzurunda yapılan işbu sözleşmede davacının açıkça ''Satış bedelinin tamamını tahsil ettim. Taşınmazların teslimi iskan alındıktan sonra yapılacaktır.'' şeklinde beyanda bulunduğu, resmi memur önündeki beyanın aksinin yine aynı nitelikteki yazılı delil ile ispatı gerekeceği, bu kapsamda yazılı bir belge tespit edilemediği, buna göre davacının bakiye alacağının bulunmadığı sonucuna varıldığı gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir. Davacı vekili istinafında; 1-)Taraflar arasında akdedilen sözleşmelerin mahkemece hatalı değerlendirildiğini, taraflar arasında 17.02.2021 tarihli “Adi Yazılı Taşınmaz Devir ve Satış Hasılat Paylaşım Sözleşmesi” ile 22.02.2021 tarihli Tekirdağ ... Noterliği’nin ... yevmiye numaralı “Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi” akdedildiğini, ilk derece mahkemesince adi yazılı sözleşmenin geçersiz ön sözleşme olarak nitelendirildiğini ve tek geçerli sözleşmenin noterlikte düzenlenen satış vaadi sözleşmesi olduğu kabul edilerek davanın reddine karar verildiğini, 2-)Noter sözleşmesindeki “satış bedelinin tamamının tahsil edildiği” beyanına dayanılarak davanın reddinin hukuka aykırı olduğunu, bu beyanın aksinin yazılı delille ispatlanabileceğini, sözleşmelerin bütünsel değerlendirilmesi gerektiğini, 3-)Hukuki ihtilafın özünün şekle aykırılık ve hakkın kötüye kullanılması yasağı kapsamında değerlendirilmesi gerektiğini, uyuşmazlığın temelinde şekle aykırı sözleşmenin akıbeti ile TMK m. 2 kapsamında hakkın kötüye kullanılması yasağının bulunduğunu, taraflardan birinin edimlerini büyük ölçüde yerine getirmesinden sonra diğer tarafın şekil eksikliğini ileri sürmesinin TMK m. 2’ye aykırı olacağını, bu durumda geçersizlik iddiasının dinlenmemesi gerektiğini, 4-)Gelir paylaşımlı inşaat sözleşmesinin TBK’da açıkça düzenlenmediğini, karma sözleşme niteliğinde olduğunu, kural olarak şekil serbestisi ilkesine tabi bulunduğunu, resmi şeklin ancak kanunda açıkça öngörülmesi hâlinde geçerlilik şartı olduğunu, somut olayda TBK m. 12 ve şekil serbestisi ilkesi çerçevesinde değerlendirme yapılması gerektiğini, davaya konu sözleşmenin niteliği gereği tamamının resmi şekle tabi olmadığını, 5-)Geçerlilik şekline tabi sözleşmelerin parça parça değil, bütün halinde değerlendirilmesi gerektiğini, adi yazılı sözleşme ile noter sözleşmesinin birbirinin devamı niteliğinde olduğunu, aynı iradeyi yansıttığını, 22.02.2021 tarihli noter sözleşmesinin adi yazılı sözleşmede kararlaştırılan bedel ve taşınmazları tekrar ettiğini, dolayısıyla adi sözleşmenin geçersiz kılınmadığını, 6-)17.02.2021 tarihli adi yazılı sözleşme kapsamında: ... 1939 parselde kayıtlı 5 adet ... villanın devrinin, taşınmazlar üzerindeki hacizlerin kaldırılmasının, eksik inşaat işlerinin tamamlanmasının, satıştan elde edilecek hasılatın masraflar düşüldükten sonra %50 - %50 paylaşılmasının kararlaştırıldığını, sözleşmenin 1., 4., 7. ve 8. maddelerde icra dosyalarının ödenmesi, yapılan ödemelerin belgelendirilmesi, satış hasılatının paylaşım yöntemi ve tapuda 2.000.000 TL satış bedeli gösterilmesi hususlarının düzenlendiğini, 7-)Davacı firmanın ekonomik sıkıntı içinde olduğunu ve konkordato ilan ettiği dönemde sözleşmenin akdedildiğini, resmi sözleşme yapma imkânının fiilen bulunmadığını, bu nedenle adi yazılı sözleşmenin iyi niyet çerçevesinde imzalandığını, 8-)Davacı tanığı... ile davalı tanığı ...’ın beyanlarında, taraflar arasındaki esas amacın borçların ödenmesi, inşaatın tamamlanması ve satış sonrası karın paylaşılması olduğunun ifade edildiğini, özellikle davalı tanığı ve aynı zamanda davalı şirketin avukatı olan ...’ın, adi yazılı sözleşmenin ayakta olduğunu beyan ettiğini, ...’ın yeniden dinlenerek adi yazılı sözleşmenin noter sözleşmesi ile ortadan kaldırılıp kaldırılmadığının açıklığa kavuşturulması gerektiğini, 9-)Bilirkişi raporuna göre davalının 2.488.881,41 TL harcama yaptığı belirtilmiş ise de, tarafların mutabakatlı cari hesap ekstresine göre imza altına alınan ve ibra edilen harcama tutarının 1.721.901,41 TL olduğunu, bu tutarın esas alınması gerektiğini, ıslah dilekçesi ile de ...900.980 TL’den 1.721.901,41 TL düşülerek kalan tutarın %50’si olan 2.089.539,30 TL’nin talep edildiğini, 10-)Dava konusu taşınmazların 2021 yılı itibarıyla toplam değerinin ...900.980 TL olduğunu, en kötü ihtimalle sözleşmede belirlenen asgari satış tutarları üzerinden toplam satış değerinin 3.400.000 TL olduğunu, 11-)Noter sözleşmesinde belirtilen 2.000.000 TL’nin ne davalı ticari defterlerinde nakit çıkışı olarak yer aldığını ne de davacı şirket kayıtlarında tahsil edildiğinin göründüğünü, bu nedenle bedelin gerçekte ödenmediğini, 12-)Özetle; adi yazılı sözleşmenin taraflarca uygulandığını, şekle aykırılığın dürüstlük kuralına aykırı şekilde ileri sürüldüğünü, davalının hakkın kötüye kullanımı içinde bulunduğunu, noter sözleşmesinin adi sözleşmeyi ortadan kaldırmadığını, satış bedelinin gerçekte ödenmediğini, tanık beyanlarının ve dosya kapsamının yanlış değerlendirildiğini ileri sürülerek, kararının kaldırılmasını ve esastan davanın kabulüne karar verilmesini veya dosyanın yeniden karar verilmek üzere mahkemesine gönderilmesini talep etmiştir.Dava, taraflar arasındaki "taşınmaz devir ve satış hasılatı paylaşım" sözleşmesinden kaynaklanan %50 paya ilişkin alacağın tahsiline ilişkindir.Davacı arsa sahibi (devreden), taraflar arasında akdedilen 17/02/2021 tarihli Adi Yazılı Taşınmaz Devir ve Satış Hasılatı Paylaşım Sözleşmesi kapsamında davalıya 5 adet villa niteliğinde taşınmaz devrettiğini, davalının bu villaları satarak sözleşme şartlarında ödeme ve masraflarını düştükten sonra kalan kardan davacıya ait olan payın bedelini ödeme ile yükümlü olduğu halde buna ilişkin ödemesi gereken %50 paya isabet eden 2.416.111,50 TL'yi ödemediğini iddia ederek, ıslah dilekçesiyle bu kapsamda 2.089.539,30 TL'nin davalıdan tahsilini istemiştir.Davalı yüklenici (devralan), taraflar arasındaki 17/02/2021 tarihli adi yazılı ön sözleşmenin geçersiz olduğunu, taraflar arasındaki tek geçerli sözleşmenin Tekirdağ ... Noterliğinin 22/02/2021 tarih ve ... Yevmiye Numaralı Düzenleme Şeklindeki Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi olduğunu, bu sözleşmedeki toplam 2.000.000,00 TL tutarındaki taşınmaz bedelinin ödendiği davacı tarafından sözleşmede beyan edildiğinden davacının davalıdan başkaca bir hak ve alacağı bulunmadığını savunmaktadır. Taraflar arasında, mülkiyeti davacıya ait olan "5 adet villanın eksik işlerinin tamamlanması, devir ve satış hasılatının paylaşımına" ilişkin olarak önce 17/02/2021 tarihli adi yazılı sözleşme akdedilmiş, bu sözleşmede; sözleşmeye konu davacıya ait ... 1939 parselde kayıtlı 5 adet ... villanın davalıya devrinden sonra, davalı yüklenicinin taraflar arasındaki sözleşmede belirtildiği şekilde eksik olan inşaat kısımlarını tamamlayacağı ve iskan ruhsatı alacağı, davalıya yapılan tapu devrinde 2.000.000,00 TL satış bedeli gösterileceği, sözleşme konusu 5 adet taşınmazın satışının davalı tarafça yapılacağı, satıştan sonra elde edilecek gelirden davacının sözleşmede borçlu olduğu belirtilen icra dosyalarına ödemeler yapıldıktan ve masraflar düşüldükten sonra kalan miktarın taraflar arasında %50 - %50 paylaştırılacağı kararlaştırılmış, sonrasında ise Tekirdağ ... Noterliği'nin 22/02/2021 tarih ve ... Yevmiye Numaralı Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi akdedilmiş olup, bu sözleşmede ise sözleşmeye konu 5 adet taşınmaz için davalı tarafından davacıya 2.000.000,00 TL ödendiği belirtilmektedir.Dosya kapsamı değerlendirildiğinde;Her ne kadar Mahkemece, taraflar arasındaki 17/02/2021 tarihli adi yazılı sözleşme geçersiz kabul edilip, sadece 22/02/2021 tarihli resmi satış vaadi sözleşmesine dayalı olarak bir değerlendirme yapılmış ise de, 17/02/2021 tarihli adi yazılı sözleşme bir bütün olarak değerlendirildiğinde, 22/02/2021 tarihli resmi satış vaadi sözleşmesinin; adi yazılı sözleşmede öngörülen "2.000.000,00 TL karşılığında 5 adet villanın devri" taahhüdünün yerine getirilmesi işleminden ibaret olduğu, hatta 17/02/2021 tarihli adi yazılı sözleşmedeki düzenlemeye uygun olarak 22/02/2021 tarihli satış vaadinde "taşınmazların tesliminin iskan alındıktan sonra yapılacağının kararlaştırıldığı, sonrasında da davalı yüklenici tarafından adi yazılı sözleşmeye uygun olarak villaların eksik işlerinin tamamlanarak üçüncü kişilere satışlarının yapıldığı, buna göre somut olayda, sonradan yapılan satış vaadi sözleşmesi ile ilk yapılan adi yazılı sözleşmenin revize edilmesi durumu değil, adi yazılı sözleşmede kararlaştırılan hususlardan birisinin yerine getirilmesi durumunun söz konusu olduğu, Davalı vekilince sunulan cevap dilekçesi içeriğinden anlaşılacağı üzere, davalı tarafça uyuşmazlığın 22/02/2021 tarihli satış vaadi sözleşmesine göre çözümlenmesi istenmekle birlikte, cevap dilekçesinde, bu satış vaadi sözleşmesinde belirtilmeyen, 17/02/2021 tarihli adi yazılı sözleşmede belirtilen; "sözleşmeye konu taşınmazların yapımı sırasında davacının herhangi bir itirazı olmadığı, sözleşmede belirtilen ve üzerine düşen tüm edimleri eksiksiz bir şekilde yerine getirdiği, taşınmazlardaki haciz ve ipoteklerin kaldırılması için davacının çeşitli icra borçlarını ödediği, davaya konu villalar için tüm harcama ve giderleri kendisinin yaptığı, tarafınca yapılan ödemelerin davacı tarafından yapıldığı iddia edilen ödeme miktarlarından çok fazla olduğu, davacının ortak malzemeleri dava dışı 7 nolu villada kullandığı" gibi hususlara yer verilmek suretiyle, aralarındaki sözleşme ilişkisinin sadece 22/02/2021 tarihli satış vaadi sözleşmesine dayalı olmadığının, 17/02/2021 tarihli adi yazılı sözleşme kapsamında bir hukuki ilişki içinde olduklarının ortaya konulduğu,Buna göre, Mahkemece, taraflar arasında imzalanan 22/02/2021 tarihli satış vaadi sözleşmesinin, 17/02/2021 tarihli adi yazılı "taşınmaz devir ve satış hasılatı paylaşımı" sözleşmesinde kararlaştırılan edimlerden birisi olan "5 adet villanın 2.000.000,00 TL karşılığında davalıya devri" ediminin yerine getirilmesi için yapıldığı, her ne kadar 17/02/2021 tarihli sözleşme adi yazılı şekilde yapıldığından kural olarak geçersiz sayılmakta ise de, sözleşmenin ifa ile sonuçlanması, yine ifa kapsamında 22/02/2021 tarihli resmi satış vaadi sözleşmesinin yapılamsı ve davalı tarafından sözleşmede öngörüldüğü şekilde villaların tamamlanıp üçüncü kişilere satılması hususları göz önünde bulundurulduğunda, yerleşik Yargıtay içtihatları gereğince geçerli hale geldiğinin kabul edilmesi gerektiği anlaşıldığından, Mahkemece, davaya konu uyuşmazlığın taraflar arasındaki 17/02/2021 tarihli adi yazılı "taşınmaz devir ve satış hasılatı paylaşımı" sözleşmesi hükümlerine göre çözümlenmesi, tarafların tüm iddia ve savunmalarının buna göre değerlendirilmesi ve sonucuna göre davanın esası hakkında yeniden bir karar verilmesi gerekmektedir.Açıklanan nedenlerle, davacı vekilinin istinaf talebinin kabulü ile usul ve yasaya uygun bulunmayan yerel mahkeme kararının 6100 sayılı HMK'nın 353/1-a-6 maddesi gereğince kaldırılarak, yukarıda açıklanan şekilde inceleme ve araştırma yapıldıktan sonra oluşacak uygun sonuç dairesinde bir karar verilmesi için dosyanın yerel mahkemesine gönderilmesine karar verilmesi gerekmiştir. HÜKÜM:Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere; 1-Davacı vekilinin istinaf başvurusunun KABULÜNE, 2-TEKİRDAĞ ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ'nin 10/12/2024 tarih, 2023/404 Esas, 2024/720 Karar sayılı kararının KALDIRILMASINA, 3-Dosyanın Dairemiz kararına uygun şekilde inceleme yapılarak yeniden bir karar verilmek üzere yerel mahkemesine GÖNDERİLMESİNE, 4-Davacı tarafından yatırılan istinaf karar harcının istek halinde kendisine İADESİNE, 5-Davacı tarafça yapılan istinaf yargılama giderinin ilk derece mahkemesince yeniden verilecek kararda DİKKATE ALINMASINA, 6-İstinaf yargılaması sırasında duruşma açılmadığından vekâlet ücreti takdirine YER OLMADIĞINA Dair, dosya üzerinden yapılan inceleme sonucunda, 6100 sayılı HMK'nın 353/1-a-6 maddesi gereğince KESİN olmak üzere 04/03/2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.